A le vende un inmueble a B con fecha 1 de enero de 2018, pagando el 30% del precio

acordado.

A le vende el mismo inmueble a C con fecha 30 de enero de 2018, pagando el 100% del precio
acordado. C inscribe en registros públicos.

¿Quién es el propietario?

 Teoría de la prevalencia de los derechos reales: B.

 Teoría del nemo plus iuris: B toda vez que el contrato de compra-venta suscrito entre A
y C es nulo porque no se cumple con el requisito del bien jurídicamente posible (a la
fecha, B ostentaba la propiedad del inmueble).
 Teoría de la propiedad registral (Perú): siempre que C haya actuado bajo la buena fe
(desconocimiento de que otras personas tiene derechos reales sobre el bien. En el
caso en concreto: B no sepa de la existencia del contrato de compra-venta) -> es C.

En este caso B es el titular civil (T.C.) y C es el titular registral (T.R).

Doble venta: cuando un titular registral, abusado de su situación como tal, transfiere el bien de
manera múltiple. Siempre se le denomina así, sin importar la cantidad de acreedores.

Tráfico jurídico: todas las situaciones jurídicas a las que se podría someter un bien. Puede ser:
inmobiliario, mobiliario, societario, etc.

Seguridad jurídica: predictibilidad de cómo va a funcionar el sistema jurídico.

Oponibilidad: ¡respeta mi derecho! No lo amenaces, puedo recuperarlo, está

protegido.Requiere de publicidad: no puede oponerse un derecho cuando las demás personas
no saben que la ostentas.

Antes: le importaba el tipo de derecho.

Ahora: importa más la publicidad.DONDE NO HAY PUBLICIDAD, NO HAY
OPONIBILIDAD (el derecho registral tutela la publicidad).

Calidad fedante: facultad para otorgar certeza de la fecha.

Rango hipotecario: mejor posición de la partida en un asiento registral, sin importar cuál
derecho es, no importa si uno de ellos abarca más.

Derecho real: relación jurídica persona-cosa, la cual no puede ser trasgredida.

Asiento registral:

 C002:CV A -> C: implica dominio. 002: correlación. CV: criterio que permita saber la
causa por la que cambió el derecho de propiedad. A: la persona.

Ejemplo: concurrencia de acreedores (se prefiere al que con buena fe haya inscrito el
bien).
 C002:CV A
 D001:Hipoteca 300 B
 D002:Hipoteca 500 C
 D003:Usufructo D
 C003:Remate por adjudicación E
 Si, por ejemplo, C instaura el proceso correspondiente (remate judicial del
inmueble) y sale fundada. B cobra primero pues tenía mejor derecho (llegó
primero que C – teoría del rango hipotecario), pese a que ni si quiera fue él
quien instauró el proceso.
Remate judicial: elimina los asientos registrales posteriores. En el caso en
concreto.Se elimina D003, dado que el remate asciende a la posición de D002.
D = cargas y gravámenes.
C = propiedad.

¿Cómo el documento adquiere la calidad de fecha cierta?

 Legalización de firmas, a través de un notario.

 Certificación de la data del documento (el día en que se realiza es la fecha cierta),
mediante de un notario.
 Análogos: ejemplos…
 El cargo que acredita que se ingresó el documento a la notaria.
 Fotocopia de la minuta.
 Un funcionario competente lo acredite.
 Una de las partes muere.

Derecho registral=registro (Herrero Cavero)

Registro: dos acepciones

• Sistema para publicitar r.j. y de hecho para tener con ello oponibilidad, seguridad
jurídica y publicidad.
• Ambiente físico donde se desarrolla la actividad regulatoria.

¿Qué es un asiento registral? Consignación de una situación jurídica o de hecho dentro de una
partida registral.

Procedimiento registral (sucesión intestada) -> sentar un asiento registral o notarial (consignar
a los herederos forzosos).

Clasificaciones:

 Inscripción: las situaciones jurídicas o de hecho culminadas, consolidadas, que ya

generó sus efectos jurídicos, solo se le brinda la publicidad.
#Contrato de compraventa: con el consentimiento de ambas partes basta para la
transferencia de bienes inmuebles, por lo que solo se inscribe para darle publicidad.
Sucesión intestada: ya había fallecido el causante, se declararon quienes eran sus
herederos.

 Anotaciones preventivas: está en proceso, aun no se sabe cual es el fin del proceso, se
encuentra en trámite.
#Numero de demanda, bloqueo registral, otorgamiento de testamento. Medida
cautelar del embargo en forma judicial. Aun no hay sentencia, nadie se adjudicó el
bien, no culminó. Reserva de nombre: a fin de que nadie utilice el nombre, aun no se
consolida, puede desistirse.
SCOTTI: publicidad tiene una serie de particularidades

MANRIQUE: concibe que el derecho registral es: analizar, aplicar adecuadamente los principios
registrales.

El derecho registral: se ejerce para los terceros, quienes confían en la publicidad que están en
los registros.

PUBLICIDAD: situaciones jurídicas y/o de hecho. Con esto es más sencillo de sostener mas los
supuestos.

Situaciones jurídicas: todo lo que tiene relevancia e importancia jurídica y tiene consecuencias
jurídicas.

Publicidad es el objeto del derecho registral. Caracteres: es de derecho público, autónomo y

doctrinal.

Registro jurídico: se trata de verdad oficial. El registro jurídico tiene probanza absoluta
(dejando en claro que puede ser cuestionada en sede judicial)

 Verdad oficial: siempre estará a cargo del custodio.

 Matricidad: tiene el mismo valor jurídico que el documento registral.

Traslado: reproducción total o parcial de un documento o información matriz.

FINALIDAD Y FUNCIÓN:

 Desvirtuar la clandestinidad por ocultamiento o incertidumbre de sistemas jurídicos.

 Respetar derechos conocidos.

Testimonio: reproducción total de una escritura pública.

Boleta: reproducción parcial de la escritura pública, cualquiera puede pedirla.

REGISTRO ADMINISTRATIVO

No se presume que su contenido sea cierto.

¿Cómo se desarrolla el derecho registral con el derecho notarial? Sistema registral no crea
situaciones jurídicas ni de hecho. Es un acto ad probationem, oponibilidad y publicidad.

¿Cómo tengo la certeza (indubitabilidad) de que la situación jurídica o de hecho existió?

¿Cómo se cuando si no ha intervenido en las situaciones jurídicas ni en las de hecho?

Se requiere que alguien dé certeza, que tenga calidad fedante. ¿Quién lo tiene por excelencia?
El notario.

Principio de titulación autentica: todas las situaciones jurídicas o de hecho que pretendan
quedar inscritas en el sistema registral deberán estar contenidas en titulo autentico. ----
documento público (aquel generado en el registro público).

Perú: si no me pagan los impuestos no permitiré que accedan a la seguridad jurídica que le
brinda el derecho registral.

Parte notarial: dirigido al funcionario a quien se le pida que publicite el contenido de la

escritura pública.
Alcabala: contratos de compra venta, permuta, alcabala lo paga al comprador. No adelanto de
legítima, partición y división.

 Acto jurídico
Compra-venta de bienes inmuebles
A (impuesto) --------------- inmueble --------------------B (impuesto a la alcabala)
 Derecho Procesal
Juez ----- acto jurídico -----> ordena la anotación de un embargo sobre un inmueble X.
 Procedimental: derecho administrativo
Se ordena la inscripción de los fines urbanos a un predio que anteriormente era
rustico.
 Mercantil
Junta universal de accionistas deciden inscribir un bien inmueble en RRPP.

En esta rama del derecho, los principios se acatan; a comparación de otras ramas.

¿Qué es un principio?

 Idea de fuerza que direccionan la conducta humana.

 Regla de conducta natural que permite resolver problemas.
 Valores.
 Concepto acabado y aceptado, que sirven como directrices para la resolución de
problemas relacionados al Derecho Registral.
 Algo que es incuestionable, aunque si puede relativizarse en su aplicación. Ejemplo: El
principio de prioridad (ya no debería existir, porque existe el de legitimación).

Principio de legalidad

Es donde se agota el Der.Registral, pues este sistema registral quiere que todo sea válido,
conforme a derecho, porque una vez que lo inscriba posesiona mejor a quien solicito la
inscripción. Por este principio, la inscripción no sana defectos pero si los publicita. Es decir, si el
Acto Jurídico es nulo, seguirá siéndolo.

 Sistema del Principio de legalidad

El sistema no crea una situación jurídica, sino se la reconoce a sí mismo; no sabe los
hechos que permitieron que se celebre el acto jurídico.
# “A” debe someterse a una costosa operación. “B” su doctor, le compra un terreno a
“A” a la mitad del valor que el mercado estable. Por lo que el contrato es plausible de
recisión por lesión, pero ¿El sistemas lo sabe?

Principio de legalidad: el deseo/pretensión/querer que los títulos (relaciones jurídicas o de

hecho) que se inscriban sean válidos, se be recurrir a los mecanismos/barreras para satisfacer
la legalidad.
Registros Públicos (1ra instancia)
Recurso Se apela cuando haya una
Tribunal Registral (2da instancia) de liquidación por mayor
apelació derecho o cuando la
se analiza el principio n calificación sea negativa.

Se culmina o agota la vía administrativa -> Contencioso administrativo

Mecanismos del principio de legalidad

 Titulación Autentica documento público.

 Todas las situaciones jurídicas o de hecho que pretendan ser ingresadas al sistema
deberán venir instrumentadas en el título auténtico, y en ciertos casos, privados
(siempre que la ley lo permita así).
 ¿Por qué? Porque justamente el sistema no participa en la creación de la relación
jurídica, por lo tanto requiere de un documento público que lo acredite.
 Según el principio de legalidad respecto a la titulación auténtica, el registrador no
puede cuestionar la validez de un documento público, puesto a que el fedante le ha
otorgado a este documento certeza; esto es, certeza a la producción del acto jurídico.
 Calificación Registral: Evaluación/estudio/escrutinio que realizan los operadores
jurídicos del sistema al título que contiene la situación jurídica o de hecho que quiere
ser inscrita.

POSITIVA: Todo Observación: Cuando el defecto es subsanable, se

esta conforme, observa el problema porque puede
por lo que se superarse.
inscribe.
Tacha: cuando el defecto es insubsanable (acto
NEGATIVA: jurídico nulo). Ejemplo: si en una donación
Restricciones a la inmobiliaria no se establece el precio.
inscripción del
título.

1) Calificación: El sistema cobra para calificar s/.39 por acto.

Se dice calificación negativa cuando hay defecto subsanable (superable) o tacha
liminar/sustantiva (insubsanable).

2) Inscripción: El costo varía. Ejemplo: C-V cuyo precio de venta del bien es S/. 1000, se
cobra el 0.3%.
-Debe pagarse la inscripción.
-Se puede liquidar siempre que la calificación sea positiva. Si después de liquidarlo , se
califica de nuevo, se estaría lesionando el principio de legalidad en su ámbito de
calificación registral.

La inscripción no convalida defectos de titulo. (OJO)

(AUDIO)
Titulación autentica: todas estas instituciones jurídicas deberán estar registradas en
documentos jurídicos, salvo que la legislación expresamente señale que hay ciertos actos que
pueden constar en un documento privado (#reserva de razón social, remoción o
renombramiento de personas jurídicas).

Calificación registral: crítica el estudio al cual se ve sometido un título por el registrador

(primera instancia) y el tribunal registral (segunda instancia, a través de la apelación). Cabe
señalar que no solo estas dos instancias están facultadas para calificar, toda vez que agotar la
vía administrativa abre las puertas al contencioso-administrativo, por lo que el juez (evaluará si
la actuación del tribunal fue adecuada; tiene la facultad de declarar nula la resolución del
tribunal bajo el análisis de que el título se podía registrar.) también puede hacerlo. Asimismo,
el abogado que asesora a la persona, el notorio y un funcionario público competente pueden
calificarlo.

Lo último que debe hacer un registrador es liquidar el título. Ante ello, el registrador será
pasible de ser quejado.

La transferencia de acciones no se puede inscribir en la partida de la empresa. Ello conlleva a

una tacha.

… (AUDIO)

Cuando hay una observación: cumplir con ella o refutarla.

Se recurre a la doctrina para tachar un acto jurídico si el ordenamiento no lo permite.

Diapositivas: principio de legalidad

1. Calificación
2. Legalidad
3. Legalidad
4. Ambos
5. Legalidad

Por el principio de legitimación, el contenido del asiento se presumeiuris tantum válido y

perfecto, y causa todas sus consecuencias jurídicas hasta que un pronunciamiento de acuerdo
a ley –concalidad de cosa juzgada–no diga lo contrario.

Asientos: consignación de un extracto de una información jurídica que en su momento fue

calificada de manera positiva. Mecanismo, manera cómo se trasunta situación jurídicas o de
hecho en la partida registral del bien o de la persona o del contrato.

Contenido del asiento: toda información que contiene ese asiento, la cual ha sido considerada
por el registrador como vital para ser publicitada. Es causalista (cabe señalar que se puede
cuestionar la causa del asiento y en consecuencia traerse abajo la legitimación del asiento,
mediante una resolución [resolución, recisión, nulidad] o un laudo arbitral [resolución]). Se
consigna el título archivado (el anterior al que se está inscribiendo). Presunción iuris tantum(se
presume/se parte de la idea de que el contenido del asiento es veraz, salvo prueba en
contrario [lo que puede verse en sede judicial o administrativa]). Hay ciertos datos que el
Registrador no puede calificar, como la capacidad de los intervinientes. Esta información trae
consigo consecuencias jurídicas #cuando se ejecutan actos jurídicos se tomará en cuenta, por
ejemplo, al titular registral consignado en el asiento.

La publicidad se trasunta a través de asientos. Implica entender ese resumen de lo más

importante del contenido del título.

Salvaguardia judicial: mientras no haya un pronunciamiento (judicial, arbitral [cuando el laudo

arbitral se impugna -> el juez la homologa] y administrativo) de acuerdo a ley, el contenido del
asiento se presumirá válido o perfecto.

CASO: sobre un mismo bien.

 X: potencial heredero.
 Y: usucapiente.
Y instaura un proceso de prescripción adquisitiva. Posterior a ello, X solicita que se
inscriba el bien a su nombre por sucesión intestada. Después, lo da en usufructo a W y
lo hipoteca en favor a Z.
¿Se debió inscribir la propiedad de X? Sí, porque no había un pronunciamiento que
diga lo contrario.

Caso 2:

 Asiento: el propietario del inmueble es A.

 Muere A y no dejó testamento.
 Se inicia un proceso de sucesión intestada.
 La sentencia que resuelve el proceso se inscribe en RRPP.
 Se tiene que el contenido ya no es válido ni perfecto, porque ahora el bien tiene
nuevos propietarios (los herederos).

Este principio no tiene la misma fuerza en todos los sistemas. Hay inscripciones (asientos) que
son facultativas (depende de la voluntad de la persona; sin embargo, la persona se arriesga a
que el titular registral disponga del bien) y otras constitutivas (se requiere para que el acto o el
derecho exista). Ahora bien, las inscripciones constitutivas, en realidad, siguen siendo
facultativas, pues no se puede obligar a inscribir, pese a que la consecuencia sería que el acto
nunca se creó.

Cuando un Registrador no advirtió el defecto subsanable al calificar el título que se quiere

inscribir, puede solicitarle la nulidad del asiento registral porque no se respetó el principio de
legalidad.

Principio de Rogación: es errado decir que “los asientos no pueden ser inscritos de oficio, sino
a solicitud de parte.

Cuando el registrador conceptualiza de manera equívoca situaciones de hecho o de derecho ->

nos encontramos ante errores materiales o de concepto: si omitió información o escribió mal
datos que estaban bien establecidos en el título archivado. En estos casos, se inscriben de
oficio asientos de rectificación o cancelación. ¿Por qué de oficio? Porque al haberse
equivocado, el registrados debe rectificarlo bajo responsabilidad.

Según este principio, los procedimientos de inscripción de títulos se inician, continúan y

terminan siempre a solicitud/rogatoria de parte, estos nunca pueden realizarse de oficio.
¿Por qué el sistema registral no puede iniciar de oficio si su función/su ratio es esa? Porque
cabría la posibilidad de que el sistema sea utilizada incorrectamente y responda a la
parcialidad de los registradores.

#En el caso del poder, éste debe inscribirse en su totalidad.

Rogación expresa: la solicitud para el inicio, continuación y terminó del procedimiento de

inscripción de título debe ser presentada siempre por escrito, porque así se deja constancia
expresa delpedido. Para permitir que cualquier persona presente una solicitud de inscripción
de título, se creó un formato que está al alcance de todos.

Rogación presunta:se presumirá que todas las situaciones jurídicas o de hecho contenidas en
un títuloforman parte del mismo. Será efectuada durante la calificación, de ser positiva –>
todas serán inscritas.Supone que todas las situaciones jurídicas o de hecho pasibles de ser
inscritas -> deberán inscribirse. Siempre se ejerce al nacimiento.

El título tienen un acepción material (cuál es la causa, el motivo, la razón o circunstancia que
motiva el título #celebración de un contrato de c-v. La causa puede ser ilegítima, pero sigue
siendo acepción material), formal (la probanza del título -> debe ser título auténtico (toda
situación jurídica o de hecho debe venir instrumentada en documento público o privado si la
ley lo permite) y procedimental (el procedimiento administrativo que contiene el título
material y forma). En registral, al expediente administrativo (que contiene título material y
formal) se le llama título. En el tema notarial se le llamacardes.

Por ejemplo:

 Título: a continuación, todas son situaciones de hecho.

 D. fábrica del edificio.
 Solicitud de independización.
 Reglamento del Régimen de Propiedad Horizontal.
 Junta de propietarios.
 Título: situaciones jurídicas, acuerdos:
 Razón social.
 Modificación del estatuto.
 Remoción del Directorio.
 Nombramiento del Directorio.
 Anotación de transferencia de acciones. (No es pasible de ser inscrita)
 Anotación del cuadro de anotaciones. (No es pasible de ser inscrita)

Reserva de la rogación: al momento de rogar (al inicio), se pide de manera expresa al

registrador que determinadas situaciones jurídicas o de hecho que constan en el título no sean
inscritas, esto es, que no se presuma que forman parte del título, sino que, por el contrario,
sean extraídas. Reserva ab initio.

Desistimiento parcial de la rogación: se excluye del procedimiento ya iniciado determinadas

situaciones jurídicas o de hecho como parte del mismo.Desistimiento cuando ya había iniciado
el procedimiento.

La autonomía permite que no se perjudiquen las situaciones jurídicas o de hecho por otras,
tanto en la reserva y el desistimiento parcial de la rogación.

Mientras no se inscriba el asiento, puede darse el desistimiento parcial o total de la rogación.

Ampliación de la rogación: no puede presumirse, debe solicitarse la ampliación. Por ejemplo, si
se solicita la inscripción de un título que contiene la transferencia de propiedad de una casa, y
el registrador advierte que en el asiento registral del inmueble consta solo el terreno, la
persona debe solicitar la ampliación de la rogación.

Una cosa es ser rogante (el que solicita al sistema que se anote o inscriba tal o cual situación
jurídica o de hecho), otra es ser presentante/tenedor, portante, solicitante del título (aquel
que lleva físicamente la documentación para inscribir el título, quien hace el trámite, quien
llena y firma la solicitud. La responsabilidad siempre recae en este man). Por lo general
coinciden, pero en abstracto son conceptos diferentes.

¿Quiénes están justificados para solicitar se inicie el procedimiento? Las partes que intervienen
en la situación que será materia de publicidad registral, los herederos, los acreedores de
ambas partes y los terceros (en este punto, se da esta facilidad porque el sistema registral
desea publicitar las situaciones jurídicas o de hecho, por ello se permite que cualquier solicite
el inicio del procedimiento administrativo; ¿cuál es el fundamento?

-Legitimatioad causam: justificación causal.

-Legitimatioad procesum: tiene la facultad de realizar él solo actos jurídicos procesales

válidos).

ROGACIÓN CAUTIVA: Cualquiera no puede rogar por dos razones:

1. Por la naturaleza del acto.

2. Por seguridad, solo lo podrá presentar el notario y en excepción, cuando se solicite
expresamente por la parte al notario que lo consigne y lo ponga en plataforma por
seguridad instrumental.

Efectos en el tiempo de prioridad:

1. Primero en el tiempo, poderoso en el derecho.Teoría de las carreras: aquél que

primero ruega es quien tendrá prioridad. Si no se ruega, no tienes prioridad. Debe
estar presente la buena fe.
2. Impenetrabilidad, cierre parcial en la partida: puede inscribirse cuando no genera
perjuicio a quien primero inscribió. Una vez cerrada un título de c-v ->ya no se puede
inscribir otra.
3. Todo se va a retrotraer desde la fecha del asiento de presentación. Si existe una
calificación negativa y esta se impugna, la confirman, luego se instaura un proceso
contencioso administrativo -> una vez que exista un procedimiento judicial firme que
diga lo contrario, se establecerá a la persona como titular del derecho desde la fecha
del asiento de presentación.

Principio de determinación: se debe detallar para evitar la confusión con otro de igual género y
especie. Ello exige que los bienes, las titularidades y los derechos materia de inscripción estén
totalmente determinados, individualizados, especificados.

FALTA ÚLTIMA CLASE (APUNTADA EN MI LAPTOP)