HIPOTECA

- Concepto: Derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre bienes inmuebles que continúan en poder del deudor.
Es una garantía real que constituye el deudor sobre un inmueble propio para garantizarle al acreedor hipotecario que va a cumplir con la
obligación que contrajo. En las garantías reales el deudor pone como garantía una cosa, para que en caso de incumplimiento suyo, el
acreedor se cobre de ella.
En la hipoteca, el deudor da al acreedor el derecho de ejecutar y hacer vender la cosa en subasta publica para cobrarse de ahí su crédito,
en caso de que el no pague su deuda.
- Caracteres de la hipoteca:
 Naturales: Se trata solo de la indivisibilidad, si llegara a faltar, la hipoteca sigue existiendo.
 Esenciales (no pueden faltar):
1. Derecho real.
2. Convencional: Mediante convención expresa (contrato).
3. Accesorio de un crédito en dinero.
4. Especialidad
 Sobre el objeto: Inmueble individualizado y determinado (parcela, manzana, fines, etc.). La hipoteca no se
anulara por falta de alguno de los datos que falten.
 Sobre el crédito: Por una suma de dinero cierta y determinada.
5. Inscripción: En el registro de la propiedad para que sea oponible a 3º.
6. Solemne: Por escritura publica o documentos expedidos por autoridad competente para darlos.
- Objeto de la hipoteca: La hipoteca, siempre sobre el inmueble, se extiende también a:
1. Todos los accesorios del inmueble siempre que estén unidos al principal.
2. Todas las mejoras sobrevinientes al inmueble.
3. Las construcciones hechas sobre un terreno vacío.
4. Las ventajas que resulten de la extinción de las cargas o servidumbres que debía el inmueble.
5. Los alquileres o rentas debidas por los arrendatarios.
6. El importe de la indemnización concedida o debida por los aseguradores del inmueble.
- Cosas no comprendidas en la hipoteca:
1. Los frutos ya separados.
2. Los tesoros hallados en el inmueble.
3. Las adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles vecinos para reunirlos al inmueble hipotecado.
4. Los derechos reales de usufructo, servidumbre de uso y habitación, y los derechos hipotecarios que no pueden hipotecarse.
- Créditos que garantiza la hipoteca: Se constituye para garantizar un crédito cierto en dinero.
- Extensión del crédito que garantiza: Los gastos, costos, daños e intereses que deba el deudor por incumplimiento de su obligación se
van a integrar como accesorios del crédito principal garantizado.
- Constitución de la hipoteca:
 Condiciones de fondo:
o Ser propietario del inmueble. En caso de condominio cada condómino puede hipotecar su parte indivisa, pero el
acreedor hipotecario podrá cobrarse después de hacerse la partición.
o Tener capacidad para enajenar bienes inmuebles.
o Asentimiento conyugal (si fuera el caso).
o Principio de especialidad.
 Condiciones de forma:
o Por escritura publica.
o El acreedor debe aceptar la constitución de la hipoteca.
o La escritura hipotecaria deberá contener los datos de las partes, individualización del inmueble, determinación del
crédito, etc.
- La inscripción puede pedirla: el que transmite el derecho, o el que lo adquiere (o sus representantes); o aquel que tenga interés en
asegurar el derecho hipotecario. También podrá pedirla el autorizante del documento (escribano). En cuanto averiguaciones y
certificados, podrá hacerlas o pedirlos cualquiera que tenga un interés legitimo en averiguar el estado jurídico de bienes, documentos,
limitaciones e interdicciones inscriptas.
- Efectos de la inscripción: Permite oponer la hipoteca a terceros. Si no se inscribe, solo será oponible a determinados terceros
(escribano, testigos, abogados, herederos de las partes, etc.)
- Plazo para registrar: Es de 45 días. Si la inscripción fue dentro de los 45 días goza del beneficio de tener efecto contra 3º
retroactivamente; si esta fue fuera de ese plazo tienen efecto contra 3º solo a partir de la fecha de inscripción.
- Prioridad y reserva de rango: El deudor al constituir la hipoteca con consentimiento del acreedor puede reservarse el derecho de
constituir después otra hipoteca de grado preferente, siempre que determina el monto máximo que esta futura hipoteca podrá alcanzar.
La reserva debe inscribirse.
- Permuta de rango: Es la posibilidad de que con común acuerdo, 2 acreedores hipotecarios intercambien sus rangos.
- Caducidad de la inscripción de la hipoteca: Sus efectos se conservan por 20 años, si antes no se renovare. Si no se renueva antes de
los 20, esta caduca y debe reconstituirse.
- Modalidades de la hipoteca: Puede sujetarse a condición o plazo ya sea en forma suspensiva o resolutoria. Si es suspensiva, la
garantía nace al cumplirse la condición y en forma retroactiva al día en que se constituyo la hipoteca. Si es resolutoria, la garantía muere
al cumplirse la condición.
- Hipoteca constituida por un 3º: Si la constituye el tercero, este se hace responsable (con un inmueble de su propiedad y a través de la
constitución de la hipoteca) de que el deudor cumplirá, de lo contrario se ejecutara el inmueble del tercero para saldar la deuda.
- Efectos de la hipoteca:
 a) Entre el constituyente y el acreedor (las partes): (Art.3157 CC) El deudor propietario conserva todas las facultades inherentes al
derecho de propiedad; pero no puede ejercer ningún acto de disposición material o jurídica, que directamente tenga por
consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado. Si el constituyente no cumple con lo dispuesto en el art.3157 el
acreedor podrá, si los actos no fueron consumados, pedir las medidas cautelares correspondientes (ej: embargo preventivo). Si
los actos ya se consumaron los acreedores podrán:
- pedir que se le deposite una suma de dinero estimativa por los daños causados; o
- demandar un suplemento de la hipoteca (que se agrega a la anterior algo mas de valor, aumentando la garantía).
b) El acreedor tiene dos derechos fundamentales:
- Ius persequendi (persecución): Derecho de perseguir el inmueble hipotecado sin importar quien lo tenga cuando el
deudor lo hubiese enajenado, total o parcialmente. Las cosas muebles accesorias no podrán perseguirse.
- Diferencia entre 3º adquirente y 3º poseedor: Dueño del inmueble puede enajenarlo a un 3º, el cual puede asumir 2
actitudes respecto de la hipoteca:
- Se hace cargo de la deuda: Se convierte en el deudor, y responde con todo el patrimonio.
- No asume la deuda: El acreedor hipotecario por su derecho de persecución erga omnes, va a ir contra
el inmueble hipotecado que tenga el 3º poseedor, el cual solo responderá hasta el valor del inmueble.
- Se requiere para ejercer el derecho de persecución: Que el crédito sea exigible; e hipoteca registrada en tiempo
oportuno (antes de que el dueño haya enajenado a 3º el inmueble).
- 3º poseedor, puede ante la acción del acreedor: Defenderse en juicio ejecutivo; Pagarle al acreedor hipotecario (se
detiene la ejecución); Abandonar el inmueble (ya que solo responde hasta la cosa y no personalmente); seguir la
ejecución del inmueble.
- Ius preferendi (preferencia): Derecho que la ley le da al acreedor hipotecario sobre los demás acreedores de cobrar con
prioridad. Si hay varias hipotecas habrá preferencia para la primero inscripta, salvo que se aplique reserva de rango.
- Extinción de la hipoteca:
 Por vía de consecuencia: Extinción total de la obligación principal, producida por algún modo de extinción de obligaciones.
 Por vía principal: Se extingue por si misma en los siguientes casos:
o Renuncia del acreedor: De su derecho hipotecario.
o Expropiación y venta judicial: Privilegio del acreedor pasa a ejercerse sobre la indemnización o sobre el precio de la
venta.
o Confusión: De la calidad de acreedor hipotecario y de propietario irrevocable del inmueble.
o Destrucción de edificios: La hipoteca quedara solo sobre el suelo.
o Resolución del derecho de propiedad: Si el que constituyo hipoteca tenia sobre el inmueble bajo condición resolutoria
y esta se cumple, se extingue la hipoteca.
- Cancelación de la hipoteca: Acto jurídico por el cual se deja sin efecto la inscripción registral de la hipoteca. Puede ser:
 Cancelación voluntaria: Por el consentimiento de las partes o por lo menos con el consentimiento del acreedor.
 Cancelación por sentencia judicial: El acreedor no ha querido consentir la cancelación, y entonces el deudor se ve obligado a
pedir la cancelación del juez. Es procedente pedir la cancelación judicial.
o Si la inscripción se fundo en un instrumento insuficiente para constituir hipoteca;
o o si el crédito garantizado con la hipoteca fue pagado;
o o si la hipoteca dejo de existir por cualquier causa legal.
- Letras y pagares hipotecarios: Son títulos valores con garantía hipotecaria. El que tenga en su poder las letras o pagares hipotecarios,
sea el deudor o un 3º, podrá solicitar la cancelación, sin que sea necesaria ninguna otra prueba de que se ha pagado la obligación.
- Régimen de ejecución especial de hipotecas: Se aplica siempre que las partes dejen constancia de que se someten a este régimen
expresamente, y es así: pasados 60 días de producida la mora, el acreedor intima al deudor al pago integro de lo adeudado bajo
apercibimiento de remate en forma extrajudicial. Si el deudor no paga, el acreedor obtiene la tenencia. Luego se da traslado (por 5 días)
al deudor para que oponga excepciones.

PRENDA
- El termino tiene 3 acepciones: Se llama prenda al derecho real de prenda; al contrato que da nacimiento a ese derecho real y al objeto
que se entrega en garantía.
- Características del derecho real de prenda: Es un derecho real, convencional (excepcionalmente tácito), cuenta con el carácter de
especialidad e indivisibilidad (la prenda es indivisible pero puede dividirse la deuda). En general se da para garantizar un préstamo, pero
puede garantizarse cualquier obligación.
- Cosas que pueden prendarse: Las cosas muebles y los créditos, pero ambos deben estar en el comercio. Cosas fungibles o no, pero
deben ser muebles. No se acepta la prenda sobre cosa ajena ni futura, porque lo esencial es la entrega de la cosa al acreedor. Los
créditos deben hacerse por escrito y siempre hay que entregar el instrumento del crédito al acreedor prendario, para perfeccionar el
contrato.
- Constitución de la prenda: Solo puede constituirla quien es dueño de la cosa. La prenda constituida sobre cosa ajena, tendrá efecto
valido solo si la posesión de buena fe de cosa mueble crea a favor del que la posee la presunción de tener su propiedad, repeliendo
cualquier acción de reivindicación, si la cosa no fue robada ni perdida. También si el deudor da en prenda, al acreedor un objeto que no
era de su propiedad, este puede no dárselo al verdadero dueño, hasta que alguien le pague su crédito. El acreedor puede devolvérsela al
dueño que la reclama, exigiéndole al deudor que le de otra prenda de igual valor o que cumpla con la obligación principal. Si la cosa
fuese robada o perdida, el dueño podrá recuperarlas (sacárselas al acreedor), pagándole al acreedor lo que el deudor pago por dicha cosa.
La entrega de la cosa es esencial para que nazca el contrato y el derecho real de prenda.
- Derechos y deberes de las partes:
 Derechos del acreedor prendario:
 1. A poseer la cosa: Carece del uso y goce porque esta poseyendo solo en garantía de una obligación.
2. A retener y recuperar la cosa.
3. A pedir la venta de la cosa prendada, en remate publico, ante el incumplimiento del deudor.
4. A percibir los frutos e intereses a cuenta de lo que le debe el deudor.
 Deberes del acreedor prendario:
1. No puede usar la cosa prendada.
2. Conservar la cosa.
3. Devolver la cosa y accesorios cuando la prenda termine.
 Derechos del deudor (constituyente de la prenda):
1. Tiene los derechos como dueño de la cosa.
2. Derecho a que le devuelvan la cosa, al finalizar la prenda, con los accesorios y frutos que produjo. Además, si el acreedor
abuso de los derechos como poseedor; el deudor podrá secuestrarle la cosa y exigir indemnización.
3. Derecho a quedarse con el sobrante de la venta de la cosa, luego de saldada la obligación garantizada con dicha prenda.
 Deberes del deudor:
1. Reembolsarle los gastos al acreedor por las mejoras que le hizo a la cosa prendada.
2. Responder por evicción de la cosa prendada.
- No puede pactarse en el contrato: El pacto comisorio, el cual consistiría en que el acreedor ante el incumplimiento del deudor, pueda
quedarse con la cosa prendada. Hay una excepción que nos dice que puede pactarse que el acreedor se quede la cosa (en caso de
incumplimiento del deudor) pero su valor se va a fijar al vencimiento de la obligación y no cuando se redacte el contrato.
- Ejecución de la prenda: En general los acreedores deben pedir al juez, la venta de la cosa prendada. Luego el juez cita al deudor para
que oponga excepciones y si este no las tiene, se sigue la ejecución. En la prenda hay rangos que se establecen según la fecha de
constitución, siempre con titulo suficiente (contrato de prenda) y modo (tradición). Si se hacen las 2 juntas, no habrá orden, se cobraran
a prorrata.
- Prenda tacita: La que surge cuando ya hay una obligación garantizada con una prenda y se hace una segunda obligación que vence
antes de que se pague la 1º obligación.
- Extinción de la prenda (2 formas, como la hipoteca):
 Por vía principal: Renuncia hecha por el acreedor o por acuerdo de partes; remate judicial o confusión.
 Por vía de consecuencia: Se extingue porque se extinguió la obligación principal. Hay una presunción Iuris Tantum, que si la
prenda esta en poder del deudor es porque voluntariamente el acreedor se la devolvió salvo prueba en contrario.
- Características del contrato de prenda: Es el contrato real, produce efectos desde que se hace la tradición de la cosa. Es unilateral,
oneroso y accesorio de la obligación que dio origen a la prenda. Puede ser escrito o verbal, pero frente a 3º debe hacerse por instrumento
publico o privado con fecha cierta.

ANTICRESIS:
- Concepto: Derecho real que constituye el deudor (o un 3º por el) sobre un inmueble de su propiedad a favor del acreedor, consistente
en darle la posesión para que perciba los frutos del mismo. Los frutos van a ser descontados anualmente de lo que el deudor le deba al
acreedor por los intereses del crédito que este le dio, y si sobra (o no se deben intereses) se descuenta también del crédito en si (del
capital). El “contrato de anticresis” es real, unilateral y oneroso.
- Características del derecho de anticresis: Es un derecho real, convencional, accesorio de una obligación principal, indivisible, goza
de especialidad, debe tener inscripción registral para ser oponible a 3º.
- Requisitos:
1. Existencia de un crédito determinado, individualizado.
2. Constituido sobre cosa inmueble.
3. Se le da al acreedor la posesión del inmueble.
4. Que el acreedor pueda percibir los frutos para imputarlos a lo que corresponda.
5. Anticresis será hecho por quien tenga capacidad para disponer del inmueble (dueño) o sus frutos (usufructuario). No puede
aquel que solo tenga poder de administración.
- Derechos y deberes de las partes:
 Derechos del acreedor:
o Derecho a poseer el inmueble para retirar los frutos de la cosa.
o Derecho a retener el inmueble hasta que le paguen su crédito, ya que es la forma de mantener la garantía.
o Tiene derecho a percibir los frutos: a diferencia del usufructuario (que goza de la cosa al quedarse con los frutos por el
tiempo que dura el contrato) el anticresista se queda con los frutos solo para imputarlos a un pago y tienen la
obligación de hacer producir frutos a la cosa. Pueden percibir frutos alquilando el inmueble y quedándose con el
dinero del alquiler o cultivando él mismo el fundo para luego obtener la cosecha, etc.
o Derecho a que le reembolsen los gastos que hizo por las mejores del inmueble.
o Derecho a pedir venta judicial del inmueble, en caso de que el deudor no pague la obligación al vencimiento.
o Tiene todas las acciones correspondientes para defender su derecho (posesorias, negatoria, policiales, etc.)
 Deberes del acreedor:
o Conservar la cosa y administrarla sin perjudicar al deudor al percibir los frutos correspondientes.
o Devolver la cosa si la obligación principal se extingue.
 Derechos del deudor:
o Tiene todas las facultades que no fueron dadas al anticresista. Ej: puede hipotecarla.
o Derecho a pedir que le reintegren la cosa cuando se extinga la obligación principal.
 Deberes del deudor: Debe rembolsar las mejoras que hizo el acreedor.
PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES:
Se llama publicidad a aquellos medios usados para difundir o propagar toda clase de hechos, actos o situaciones. Cuando dichos actos,
hechos o situaciones son de índole jurídica, se la llama publicidad jurídica. Es muy importante la publicidad de derechos reales, porque
estos son absolutos, todas las personas deben respetarlos y para ello deben conocerlos a través de medio idóneo. Por ejemplo, cuando
una hipoteca esta debidamente inscripta en registro, nadie puede alegar que desconocía la existencia del derecho.
- Derecho comparado:
 Sistema Francés: Registración no indispensable para que nazca o se transmita el derecho real, entre partes; pero si es
indispensable para que sea oponible a 3º. Es el sistema aplicado en Argentina, la inscripción es declarativa, no constitutiva.
 Sistema Alemán: Inscripción es constitutiva entre partes y frente a 3º. La única diferencia entre 3º y partes son los efectos de la
inscripción: frente a 3º no se admite prueba en contra; pero entre partes el acto es impugnable.
 Sistema Torrens (en Australia, E.E.U.U.): La inscripción es constitutiva. El que quiere inscribir un inmueble tienen que
presentar dos cosas: Plano hecho por profesional con los detalles del inmueble y la documentación de este. Se anuncia por
edictos la intención de inscribir el inmueble, si nadie se opone, se hace. Este sistema cuenta también con un fondo de garantía
recaudado de un porcentaje de cada Registración para soportar cualquier vicio o error del registro.
- Clasificación de los sistemas de publicidad:
1. No registrales: Se usan otros medios, como un contrato o la tradición.
2. Registrales: Aquí se usa la inscripción. Hay dentro una subclasificación:
a. Sistema registral de transcripción o inscripción: el 1º es el que exige que se inscriba todo lo relacionado con el derecho
real en cuestión (constitución, transmisión, etc.) el 2º es el que solo exige un resumen de esto.
b. Sistema registral personal o real: en el 1º los títulos se anotan cronológicamente y luego se hace una lista por orden
alfabético con el nombre de los titulares. En el 2º se tiene en cuenta la cosa, es decir que con los datos de la cosa se
llega a un informe sobre su estado jurídico. Este sistema es mas rápido, cada cosa tiene un folio real donde se anota la
vida jurídica del bien.
c. Sistema registral declarativo o constitutivo: en el 1º la inscripción sirve como publicidad, para declarar a los 3º que
entre las partes ya existe un derecho real; en el 2º la inscripción es exigida para que se constituya el derecho, tanto
entre las partes como frente a 3º.
d. Sistema registral que convalida o no convalida títulos: En el 1º la inscripción subsana cualquier vicio que el titulo
pudiera tener, mientras que el 2º no convalida el titulo ni subsana sus defectos.
Nuestro sistema es de inscripción, no convalida, real y declarativo. En nuestro país la tradición es el modo suficiente para
constituir el derecho real, junto con el titulo suficiente, pero la inscripción es necesaria para que ese derecho real sea valido con
respecto a 3º ajenos a el. Sin la inscripción es solo valido entre las partes.
- Principios registrales: (Ley 17.801)
 Principio de rogación (art.6): Las anotaciones e inscripciones en el registro deben ser siempre pedidas ya que el registro no
actúa de oficio. Pueden pedirlas: a) el autorizante (escribano) del documento o su reemplazante legal (otro escribano o
secretario del juzgado); b) quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.
 Principio de inscripción (arts.2 y 3): Los documentos del art.2 deben inscribirse para su oponibilidad frente a 3º, estos son: a)
los que constituyan, transmitan (hipoteca) o declaren (declaratoria de herederos) derechos reales sobre inmuebles; b) los que
dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares (ej: anotación de litis); los establecidos por otras leyes
nacionales o provinciales.
o Requisitos que deben tener estos documentos (art.3): a) constituidos por escritura notarial o resolución judicial o
administrativa; b) tener formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quién
este facultado; c) revestir el carácter de auténticos y hacer fe por si mismo o completarlo con otros en cuanto al
contenido que sea objeto de la Registración, sirviendo inmediatamente de titulo al dominio, derecho real o asiento
practicable.
 Principio de prioridad (arts.17, 18, 19 y 40): Primero en el tiempo, primero en el derecho. Si los actos se otorgaron
simultáneamente, en ese caso, hay que ver cual tiene mejor rango.
o Reserva de prioridad indirecta: Cuando alguien pide un certificado sobre un inmueble este tiene una validez de 15, 25
o 30 días. Durante este lapso no se va a poder modificar la situación del inmueble.
 Principio de tracto sucesivo (arts.14 y 15): El orden de prioridad de cada titular que se va sucediendo, forma una cadena; y cada
nueva inscripción se apoya en otra anterior. Nos e registrara un documento en el que aparezca como titular del derecho una
persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. El que dispone tiene que ser el ultimo que adquirió, salvo las
excepciones detalladas en el art.16 conocidas como “tracto abreviado”. El art.16 dice que no será necesaria la previa
inscripción o anotación a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes
casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de
contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre.
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del
causante o de su cónyuge.
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios.
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultanea y se refieran a negocios jurídicos que versen
sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.
 Principio de legalidad (art.8 y 9): Registro tiene facultad para aceptar o rechazar el titulo que se pretende inscribir, a través de
un examen a los requisitos de forma. El art.9 di ce que el registro: a) rechazara los documentos viciados de nulidad absoluta y
manifiesta; b) s el defecto fuere subsanable, devolverá al solicitante, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o
 anotara provisionalmente. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que
correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional...”
Entonces: Si la forma esta correcta, el documento se inscribe; si la forma no esta correcta: a) si el vicio es de nulidad absoluta y
manifiesta, será rechazado el documento. b) si el defecto es subsanable, se devuelve para que dentro de los 30 días sea
rectificado.
De todas formas puede ser anotado o inscripto provisoriamente por 180 días, pero dicha inscripción caducara de pleno derecho
si se convierte en definitiva o si vence el plazo de vigencia.
 Principio de publicidad (art.22, 23 y 25): Todo el que tenga interés podrá acceder al registro para enterarse del estado jurídico
de bienes, documentos, etc. El registro es publico APRA todo aquel que tenga interés legitimo en averiguar el estado jurídico
de bienes, documentos, etc.
1. Los titulares.
2. Los organismos del estado.
3. El poder judicial nacional y provincial.
4. Abogados, escribanos, procuradores, ingenieros, agrimensores.
5. Martilleros, gestores reconocidos en el registro.
6. Personas debidamente autorizadas por los profesionales del inc.5.
 Principio de presunción registral: Lo anotado en cada folio rea se presume verdadero hasta demostrado lo contrario.
 Principio de presunción de integridad o completividad: Si bien el registro no se presume exacto, si se presume completo. Esto
significa que como la inscripción no es constitutiva de derechos reales, puede ocurrir que las partes no inscriban todos los
cambios.
- Recurso de rectificación registral: Es el que tiene aquel que pide la inscripción, si no esta de acuerdo con las observaciones que le
hizo el registro a su documento, para que sean revisadas.
- Efectos de la inscripción: Nuestro sistema es declarativo y no constitutivo. La inscripción no hace nacer el derecho, pero si lo hace
oponible a 3º. Esta también sirve para impedir que se inscriba sobre un mismo inmueble, otro derecho real posterior e incompatible; si
fueran compatibles, la inscripción dará la prioridad al que primero inscriba, establece rango; a su vez, los asientos registrales sirven
como medios de prueba.
- Matriculación: Es la forma de asignarle a cada inmueble un folio, para individualizarlo. Para ello se usa el sistema de “folio real”. El
“asiento de matriculación” es el primer asiento con el que se inicia el folio real, en este se ubica y describe el inmueble para cumplir el
requisito de especialidad o individualización.
- Diferencia entre certificado e informe: El certificado sirve para la reserva de prioridad, garantizando que los datos del inmueble no
van a cambiar. El informe, solo informa, pero no garantizan bloqueo.
- Responsabilidad del estado por informes erróneos: Los certificados son instrumentos públicos y tienen el mismo valor que el
asiento registral, es por eso que en caso de error o inexactitud del certificado será responsable el funcionario que lo expidió, y a través de
el, el estado. Ej: Quiero comprar una casa, libre de cualquier gravamen, luego surge que la casa estaba hipotecada y proceden a
ejecutármela.
- Registros personales: Hay secciones, según el art.30, donde si se tomara en cuenta a la persona (y no al inmueble): a) si la persona
esta inhibida para disponer libremente de todos sus bienes; b) toda otra Registración personal que ordene la ley y que incida sobre el
estado de los inmuebles o disponibilidad de los mismos.
- Cancelación y caducidad de inscripciones y anotaciones del registro: Generalmente, cancelación es a pedido de parte, se
cancelaran:
 con la presentación de solicitud de caducidad;
 por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de otra persona;
 por confusión entre el titular del dominio y el derecho real que lo grava;
 por sentencia judicial;
 por disposición legal.

- Catastro: (Ley 20.440) Es la Registración, delimitación y reunión de información ordenada relativa a los inmuebles que están en el
país. Es como una especie de censo de los inmuebles ubicados en cada lugar.
 Finalidad: a) determinar la correcta ubicación, limites, etc. de los inmuebles; b) su estado parcelario y desarrollo; c) conocer la
riqueza territorial y su distribución; d) elaborar datos estadísticos y económicos.
 El art.3 habla del poder de policía inmobiliario catastral, que sirve entre otras cosas, para hacer registrar y conservar las marcas
de levantamiento territorial, hacer la cartografía catastral de la jurisdicción y exigir declaraciones juradas a los propietarios de
inmuebles.

ACCIONES REALES:
- Acción: Derecho que se tienen a pedir alguna cosa en juicio y es el modo de llegar a ejecutar ese derecho pidiendo en justicia lo que es
nuestro o se nos debe.
- Acción real: Tiene por finalidad obtener la declaración de un derecho que no afecta a la persona sino a la cosa.
- Acción personal: Protege un derecho personal y que corresponde a una persona para que exija de otra el cumplimiento de cualquier
obligación contraída o exigible.
- Acciones mixtas: El actor tienen un derecho personal y uno real, y ambos pueden ser ejecutados a la vez.
- Acciones reales:
 Reivindicatoria: Se usa para defender a los derechos reales que se ejercen por la posesión y siempre que haya Desposesión.
Con ella logramos la restitución de la cosa.
  Negatoria: Se aplica para los mismos derechos reales que para la reivindicatoria, pero siempre que haya un daño, lesión o
ataque de menor gravedad que la Desposesión.
 Confesoria: Se usa para defender los derechos reales restantes, es decir, la hipoteca y las servidumbres activas (que son los
derechos reales que no se ejercen por la posesión).

- ACCION REIVINDICATORIA:
- Concepto: Es con la que cuenta el titular de un derecho de poseer una cosa, contra aquel que efectivamente la posee y no tiene ese
derecho. Protege el derecho de poseer, es decir, el titulo. Nace de cualquier derecho real que de posesión de la cosa. Puede que la
posesión no la haya adquirido nunca y sin embargo tiene derecho a reclamarla porque le pertenece.
-Puede ejercerla: 2 posturas:
 Restrictiva: Solo los titulares del derecho real de dominio.
 Amplia: Todos los titulares de los derechos reales que se ejercen por la posesión.
- Casos especiales:
 Comprador al que no le hicieron tradición de la cosa: Dependerá de en manos de quien este la cosa, si esta en manos del
vendedor, tendrá que ejercer una acción personal de exigir el cumplimiento contractual; y si esta en manos de un 3º, entonces
podrá ejercer reivindicatoria.
 Cesionario de la acción: Puede reivindicar aunque no haya recibido la posesión.
 Acreedor del propietario: Puede reivindicar la cosa que al propietario le pertenece, por subrogatoria.
 Heredero: Puede reivindicar. Solo debe probar que su antecesor tuvo la posesión y la perdió.
 Legatario de una cosa determinada: Reivindica la cosa de manos de un 3º y cita al heredero.
 Condómino: Puede reivindicar contra otro condómino o contra un 3º.
- Contra quien puede ejercerse: Contra cualquiera que tenga la cosa en carácter de poseedor o de simple tenedor (sea a nombre propio
o de otro). No podría ejercerse la acción contra quien no posee realmente, pero veamos los 2 casos que pueden darse:
1. Caso de que alguien a propósito (mala fe) dice ser poseedor cuando no lo es: Se lo condena a pagarle al reivindicante una
indemnización por los daños que le haya causado. No podría restituirse la cosa porque no la tienen el demandado en su poder,
pero si el reivindicante pierde la cosa por culpa de aquel, porque paso el tiempo y la cosa fue usucapida, entonces deberá
indemnizar el valor total de la cosa.
2. Cuando alguien con mala fe deja de poseer, se desprende de la cosa para impedir o dificultar la reivindicación: Se resuelve
pagando la correspondiente indemnización y por eso se la llama pseudos reivindicación.
- Objeto de la reivindicación: La recuperación de la posesión de cosas particulares.
- Cosas que no pueden reivindicarse: a) bienes que no son cosas (ej: derechos); b) cosas futuras; c) cosas accesorias mientras estén
unidas a la principal; d) cosas muebles cuya identidad no puede ser reconocida, como el dinero, títulos al portador, cosas fungibles.
- Reivindicación de cosas muebles: El poseedor de buena fe, se presume propietario y podría repeler la acción de reivindicación si la
cosa no es robada ni perdida. La acción va a proceder cuando no se cumplan los requisitos del art.2412 (cosa no robada o perdida o
buena fe del adquirente) o cuando la adquisición sea a titulo gratuito. Entonces, pueden reivindicarse: a) cosas poseídas con mala fe
(aunque la cosa no sea robada o perdida o sea a titulo oneroso); b) cosas robadas o perdidas (aunque sean poseídas con buena fe o a titulo
oneroso); c) cosas adquiridas a titulo gratuito (aunque no sean robadas o perdidas o sean de buena fe).
- Reivindicación de inmuebles: Con la reforma de la 17.711 el nuevo art.1051, protegiendo al 3º adquirente de buena fe y a titulo
oneroso y también a la seguridad jurídica. El nuevo art.1051 dice que “todos los derechos reales o personales transmitidos a 3º sobre un
inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningún valor y pueden ser reclamados
directamente del poseedor actual, salvo los derechos de los 3º adquirentes de buena fe a titulo onerosos, sea el acto nulo o anulable”. El
código nos enumera diferentes casos:
 Por despojo: Contra el poseedor que obtuvo el inmueble por despojo contra el reivindicante.
 Enajenante de mala fe (art.2777): Este art. se considera derogado, por chocar con el nuevo 1051.
 Por acto nulo o anulado.
 Por titulo gratuito.
¿Que pasa si adquirente y enajenante son de buena fe y a titulo oneroso?: 3 posturas.
 Clásica: Es valida la reivindicación, aplicando el principio “nemo plus iuris”.
 Contraria: Invalida, si procede la acción cuando el enajenante es de mala fe o a titulo gratuito, al contrario no procederá.
 Taxativa: Procederá solo en los casos expresos en el código.
- Nulidades:
 Entre partes: Obligatorio restituirse aquello que han recibido o percibido en virtud del acto anulado, ya que la nulidad vuelve las
cosas al mismo estado en que estaban antes, procede entonces la reivindicación.
 Frente a 3º que adquiere el inmueble de quién fue propietario pero por un acto anulado: antes de la reforma procedía la
reivindicación del inmueble; después, la reivindicación no va a ser posible si el 3º es de buena fe a titulo oneroso.
- Juicio de reivindicación: Juicio para que la acción pueda cumplirse. Para cumplir con el fin perseguido se pueden usar medidas de
seguridad, estas medidas son el embargo preventivo, el secuestro, anotación de litis, prohibición de innovar, exhibir la cosa mueble. En
este juicio, la prueba corresponde al reivindicante probar que es el dueño de la cosa. Podrá hacerlo mostrando títulos de cómo adquirió
la cosa. Para inmuebles, debe demostrar que toda la cadena de anteriores dueños, tenían justo titulo, esta es la llamada “prueba
diabólica”, que con el 1051 fue derogada. El demandado también puede probar que es el dueño, con sus respectivos títulos.
- Acción subsidiaria: El reivindicante puede optar entre intentar la reivindicatoria directamente contra el poseedor, o una acción
subsidiaria de daño y perjuicios contra el enajenante y herederos por el daño causado por la enajenación.
ACCION NEGATORIA:
- Legitimados para promoverla: a) poseedores de inmuebles; b) acreedores hipotecarios impedidos de ejercer libremente sus derechos.
- ¿Contra quienes?: Contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro (aunque sea el dueño del inmueble).
- Objeto de la acción:
 Privar al demandado de todo ulterior ejercicio de un derecho real; o
 la reparación de los perjuicios que su ejercicio anterior le hubiese causado; u
 obligar al demandado a asegurar su abstención por una fianza; o
 reducir a sus limites verdaderos el ejercicio de un derecho real; etc.
- Prueba: El demandante debe probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca. En el caso de que se le quiera imponer una
servidumbre, es el demandado el que debe probar la servidumbre o carga que pretende sobre el inmueble.
ACCION CONFESORIA
- Legitimados para promoverla: a) poseedores de inmuebles con derecho de poseer, cuando fuesen impedidos de ejercer los derechos
inherentes a la posesión, que se determinan en el código; b) titulares verdaderos o putativos de servidumbres personales activas, cuando
fuesen impedidos de ejercerlas; c) acreedores hipotecarios de inmuebles dominantes cuyos poseedores fuesen impedidos de ejercer
derechos inherentes a su posesión.
- ¿Contra quienes?: Contra cualquiera que impida los derechos inherentes a la posesión de otro o sus servidumbres activas (ej: titular
del fundo sirviente).
- Prueba: Si es servidumbre, el actor deberá probar su derecho de poseer el inmueble dominante y su servidumbre activa; si no es
servidumbre solo tendrá que probar su derecho de poseer el inmueble.
- Caso en que el inmueble dominante o sirviente pertenece a varios poseedores con derecho de poseer: La acción confesoria puede
promoverla cada uno sin concurso de los demás y la sentencia se les va a aplicar a todos igualmente. Esto no ocurre en la acción
reivindicatoria.

DERECHO DE RETENCION:
- Concepto: Surge del art.3939; el acreedor tiene en su poder una cosa del deudor, puede retenerla hasta que este le pague la cantidad
que le debe por motivo de esa cosa. El fundamento es la equidad.
- Naturaleza jurídica: Algunos dicen que es un derecho real; otros un derecho personal; una tercera corriente, un derecho sui generis y
por ultimo los que opinan que es una excepción procesal.
- ¿Es un privilegio?: No, privilegio es ser acreedor preferido para el cobro, en cambio, el derecho de retención es un recurso en contra
del deudor que no cumple con sus obligación. Sin embargo, con las leyes 17.711 y 19.551 este derecho genera una suerte de privilegio
(porque da preferencia sobre los privilegiados especiales).
- Requisitos:
1. Que el acreedor tenga en su poder la cosa del deudor.
2. Que el crédito a favor del acreedor sea exigible.
3. Que exista un motivo, una relación entre la cosa y el crédito.
- Características: 1) los casos de derecho de retención surgen solo de la ley; 2) es accesorio de un crédito principal; 3) la cosa retenida
es indivisible.
- Casos en que puede ejercerse: Siempre que la deuda que causa la retención, surja de un contrato o de un hecho que produzca una
obligación para el tenedor de ella.

PRIVILEGIOS:
- Concepto: Derecho que tienen determinados acreedores a que le paguen lo que le deben, en forma preferente con respecto a otro
acreedor del mismo deudor. Los privilegios siempre surgen de la ley. Como regla general, los acreedores al cobrar, están en igualdad de
condiciones, sin importar la fecha de adquisición de cada obligación. Si el privilegio es sobre todo el patrimonio del deudor, se llama
general, si es sobre determinados bienes, especial.
- Requisitos:
1. Que haya varios acreedores sobre vienes del mismo deudor.
2. El deudor debe estar en estado de insolvencia. Sino el privilegio no tiene sentido.
3. El privilegio solo nace de la ley, esto significa que el deudor no puede crearlos a favor de un acreedor.
- Naturaleza jurídica: Para algunos es un derecho real; para otros uno personal; para autores como Mariano de Vidal, es una cualidad
de determinados derechos, el tener rango de preferencia, es decir que algunos derechos tienen determinada cualidad que los hace tener
cierto grado de preferencia para cobrar.
- Características:
1. De origen legal.
2. Son excepcionales. Lo general es que todos los acreedores tienen iguales condiciones.
3. Son accesorios al crédito.
4. Indivisibles. Preferencia no se extingue por el pago parcial de la deuda, subsiste hasta el pago total.
- Clasificación:
 Generales: Se aplican sobre un conjunto de bienes, el acreedor podrá cobrar su crédito de un grupo de bienes. Se hace valer
solo en el concurso o quiebra del deudor, donde se ejecutan colectivamente sus bienes, es decir, en la ejecución colectiva y no
en la individual.
 Especiales: Sobre ciertos bienes particulares. Se hace valer aunque no haya concurso o quiebra y puede cobrar sin esperar el
resultado del concurso o quiebra.
- Privilegios generales sobre todos los bienes del deudor (muebles e inmuebles): a) gastos de justicia; b) créditos del
fisco (por impuestos);
- Privilegios generales solo sobre muebles: a) gastos funerarios; b) gastos de su ultima enfermedad; c) salarios debidos a
los trabajadores, dependientes, etc.; d) alimentos que le hayan dado al deudor y su familia; créditos a favor del fisco y
municipalidades por impuestos públicos.
 - Privilegios especiales solo sobre muebles: a) del locador del inmueble: cobra en forma privilegiada de los muebles que
se encuentran en la casa que el le alquila al locatario por determinados años que le deba de alquiler y por los daños y
perjuicios que hubiere; b) del posadero; c) del acarreador; d) gastos de semilla y cosecha: sobre el precio de la cosecha
que tenga en su poder por 15 días después de su entrega; e) obrero (o artesano), trabajador en general: se cobra de la
cosa mueble que arreglo (o fabrico); f) vendedor: Privilegio por el precio de la cosa vendida sobre el valor de ella. Es
sobre lo que se debe: esto es para proteger las transacciones y la seguridad del comercio jurídico. Si fue revendida
recaerá solo si el revendedor debe el precio. Si hay expropiación, sobre el monto de la indemnización. Si estaba
asegurada, sobre el monto de la indemnización del seguro; g) conservador: tiene privilegio por los gastos de
conservación; h) depositante: sobre el precio por su venta (aunque el no sea su dueño); i) acreedor prendario: sobre el
capital de la cosa prendada.
- Privilegios especiales solo sobre inmuebles: a) vendedor: El que vende el inmueble tiene privilegio por el precio que le
deben por esa venta, intereses vencidos de 1 año y cargas impuestas al adquirente en beneficio del vendedor y recae
sobre el valor del inmueble vendido, mientras este en poder del deudor; b) suministrador de fondos: tiene privilegio
sobre el inmueble, para que le reembolsen lo prestado, siempre que conste en la escritura que el inmueble se pago con
ese dinero; c) coherederos y coparticipes que dividen la masa de bienes; d) donante; e) prestamista; f) suministrador de
materiales; g) arquitecto, empresario, albañil; h) acreedor hipotecario.
- Caso de 2 o mas créditos privilegiados sobre una misma cosa. Orden para cobrar al momento de ejecución: Todavía no existe
un sistema 100% satisfactorio, se aplican reglas generales, que tienen sus excepciones:
a) Entre distintos privilegios generales se aplica el orden del art.3879 (privilegios generales sobre todos los bienes del deudor,
muebles e inmuebles).
b) Entre privilegios generales y especiales, prevalecen los especiales, salvo gastos de justicia.
c) Entre privilegios especiales, si el orden no esta previsto en el código, se tendrá que fijar un orden en base a la igualdad,
según la naturaleza de cada privilegio.
- Ley de concursos y quiebras (24.522): Según esta ley, el orden de los acreedores para cobrar es:
1. Acreedores con privilegio especial
2. Acreedores del concurso
3. Acreedores con privilegio general
4. Acreedores comunes o quirografarios
5. Acreedores subordinados
- Extinción de los privilegios: a) por extinción de crédito principal; b) por perdida o destrucción completa de la cosa; c) renuncia
(expresa o tacita) del privilegio (no del crédito); d) por salida del bien del patrimonio del deudor (salvo que se ejerza acciones para la
persecución).

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA:
- Concepto: Es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble adquiere la propiedad de ella por la continuación de la
posesión, durante el tiempo fijado por la ley.
- Fundamento: es un modo no solo de adquirir el dominio sino también otros derechos reales.
El fundamento es consolidar situaciones fácticas como medio de favorecer la seguridad jurídica, liquidando situaciones inestables, dando
certeza a los derechos poniendo en claro la composición del patrimonio.
Importancia del aspecto social aquí , ya que se le da la posibilidad de adquirir al que realmente las hace producir en desmedro del que no
-Elementos: posesión y el tiempo .
 Posesión: son corpus y animus. No debe ser viciosa la posesión. Tiene que ser continua y no interrumpida.
 Tiempo: el sujeto puede aprovecharse de la posesión de sus antecesores por la accesión de posesiones.
-Sujetos : Todos los que pueden adquirir pueden prescribir. Si los bienes son del dominio publico no pueden poseerse, si son del
dominio privado del estado si.
-Objeto: Pueden prescribirse todas las cosas cuyo dominio o posesión puede ser objeto de una adquisición. 3 años con buena fe de cosa
mueble robada o perdida: prescribe. 2 años con buena fe de cosa mueble robada o perdida registrable también prescribe.
-Renuncia de la prescripción: (art.3965) se permite la remisión de la prescripción ya ganada pero no el derecho de prescribir para lo
sucesivo. La renuncia a la prescripción ya ganada es la renuncia a un derecho incorporado al patrimonio donde solo hay interés privado
comprometido. La renuncia puede ser expresa o tacita .
-Suspensión e interrupción de la prescripción:
 suspensión paraliza momentáneamente el curso de la prescripción, no destruye los efectos de las posesiones anteriores y
posterior a dicha causal.
 La interrupción aniquila los efectos de la posesión anterior a la causa que la produjo, desaparecida esta, se computa una nueva
posesión.
Suspensión: inc de hecho, matrimonio, tutela y cúratela y aceptación de la herencia con beneficio de inventario.
Interrupción: privación de la posesión por el termino de 1 año, demanda, reconocimiento y compromiso arbitral.
-Prescripción breve: 10 años. En común con la larga en las calidades que debe unir la posesión (publica, pacifica, continua y no
interrumpida) y debe subsistir por cierto tiempo. Mas dos requisitos: justo titulo y buena fe. Justo titulo (revestido de las formalidades
exigidas por la ley)
-Prescripción larga: 20 años de posesión publica, pacifica, continua y no interrumpida.
Formas de hacer valer la prescripción: excepción o acción.
 Como acción se aplica 20 y 25 de ley 14159: le establece las reglas de la anterior prescripción treintañal cuando se hace valer
como acción.
Juicio contencioso, contra el propietario en el registro, si es parte la sentencia hace cosa juzgada en su contra y el valor del titulo es
absoluto.