Conspectul lecţiilor la Evaluarea b.i.

în scopul impozitării
Tema. Evaluarea b.i. în scopul impozitării

1. Evaluarea în masă şi evaluarea individuală

2.Procesul de evaluarea în masă.

3.Caracteristica etapelor ale evaluării în masă.

4. Organizarea evaluării în masă.

1. Conform legii cu privire la activitatea de evaluare nr. 989 din 18.04.2002,

evaluarea masivă (evaluarea în masă) este proces de evaluare a unui grup de
bunuri imobile cu caracteristici similare, la o data concretă, cu aplicarea
procedurilor standard de evaluare şi a analizei statistice. Prin evaluare masivă a
bunurilor imobile se subînţelege „o metodă sistematizată de obţinere a valorilor de
piaţă a unei grupe de bunurilor imobile, care deţin caracteristici similare, cu
utilizarea metodelor statistice de prelucrare a informaţiei, în baza analizei
comparative a unui număr mare de obiecte analogice ci cu implicarea unui număr
minimal de factori, dar care exercită cea mai mare influienţă asupra valorii
bunurilor din respectivul grup”.
Evaluarea individuală este proces de estimare a valorii unui obiect concret al
evaluării, la o dată concretă, ţinîndu-se cont de toţi factori care influenţează asupra
valorii.

Evaluarea în masă se aplică în Republica Moldova în scopul impozitării. În

rezultatul evaluării în masă se determină valoarea estimată a bunurilor imobile,
care serveşte drept baza pentru calcularea sumei impozitului pe bunurile imobile.

După esenţa sa economică, valoarea estimată este valoarea de piaţă a

bunurilor imobile, calculată reieşind din utilizarea curentă a acestora. Pentru
evaluarea masivă se aplică aceleaşi metode de evaluare, care se aplică pentru
evaluarea individuală:

- metoda analizei comparative a vînzărilor, care se bazează pe estimarea

valorii obiectului evaluării prin compararea lui cu alte obiecte similare,
vîndute recent sau propuse spre vînzare;
- metoda veniturilor, care se bazează pe estimarea viitoarelor venituri şi
cheltuieli, legate de utilizarea obiectului evaluării;
 - metoda cheltuielilor,care se bazează pe estimarea cheltuielilor pentru
construcţia unui obiect analogic obiectului evaluării, sau pentru
înlocuirea obiectului evaluării.

Caracteristicile evaluării în masa şi evaluării individuale diferă atît din punct de

vedere tehnic, atît şi din punct de vedere organizaţional (instituţional). Analiza
comparativă a acestor două tipuri de evaluare sunt prezentate în tabelul 1.

Tabelul 1. Analiza comparativă a evaluării în masă şi a evaluării individuale

Nr. d/o Criteriul de Evaluarea individuală Evaluarea în masă
comparaţie
1 Domeniu de Pentru toate scopurile stabilite Preponderant pentru
aplicare de legislaţie impozitare, poate fi utilizat de
către notari, băncile
comerciale
2 Numărul obiectelor Unul sau cîteva Grupe mari de bunuri imobile
evaluate similar (mii de obiecte)
3 Client Orice persoana fizică sau Statul
juridică
4 Metodele aplicate Metoda cheltuielilor, metoda Pentru majoritatea bunurilor
venitului, metoda de analiza imobile - metoda de analiza
comparativă a vînzărilor comparativă a vînzărilor
5 Cerinţele faţă de Specialist cu studii superioare Evaluatori din Întreprinderea
evaluator corespunzătoare, titular al de Stat “Cadastru” (aparatul
certificatului de calificare, central şi oficiile cadastrale
care activează în cadrul unei teritoriale). Nu sunt certinţe
întreprinderi de evaluare stabilite faţă de nivelul de
studii şi existenţa certificatului
de calificare a evaluatorului
6 Independenţa De sine stătător îşi ie decizie Execută evaluarea în
evaluatorului privind aplicarea metodelor de conformitate cu actele
evaluare, termenii de normative şi juridice în
executare a evaluării domeniul evaluării în scopul
impozitării
7 Numărul O persoană sau cîteva în toţi evaluatori ai Î.S.Cadastru
specialiştilor funcţiei de complexitatea
implicaţi evaluării
8 Inspectarea Este obligatorie conform Nu este obligatorie pentru
obiectului evaluării legislaţiei în domeniu bunurile imobile tipice,
înregistrate recent. Sursa
importantă de informaţie
iniţială este dosarul cadastral.
9 Specializarea Este largă. Evaluator Îngustă.Diferite etape ale
evaluatorului inspectează obiectul evaluării, prosecului de evaluare în masă
efectuează calculele, le execută specialişti diferiţi ai
elaborează raportul de întreprinderii “Cadastru”
evaluare
10 Prezentarea În Raport de evaluare, Lista valorilor estimate ale
rezultatelor finale elaborate conform legislaţiei tuturor bunurilor imobile
 evaluate, care se prezintă
anulal Inspectoratului Fiscal
principal de Stat
11 Data evaluării Orice data, stabilită de client, Este stabilită în legislaţie. Esta
indicată în contractual privind data de 1 iunie a anului, în
prestarea serviciilor care se finalizează evaluarea
unei categorii anumite de
bunuri imobile.
12 Sursa de achtare a Mijloacele financiare ale Bugetul de stat
lucrărilor de clientului
evaluare

2. Procesul de evaluarea în masă

Este proces de determinare a valorii estimate a bunurilor imobile în scopul

impozitării.
Condiţiile obligatorie pentru evaluarea masivă a bunurilor imobile în scopul
impozitării sunt următoarele:
- cadrul legal şi actele normative elaborate şi aprobate în domeniu;
- înregistrarea atuturor bunurilor imobile din categoria supusă evaluării în
cadastrul bunurilor imobile.
Evaluarea masivă se efectuează pe etape, după categorii de bunuri imobile.
Etapele procesului de evaluare sunt reflectate pe schema (fig.1). Conform
legislaţiei data evaluării este una şi aceiaşi zi pentru toate bunurile imobile ce fac
partea din categoria supusă evaluării. Este ziua de 01 iunie a anului pentru care
este planificată evaluarea masivă a unei categorii anumite de bunurilr imobile.
 1.Colectarea datelor 4 a. Colectarea
despre tranzacţii masivă a datelor

5.Cadastru
2.Analiză, modelul
evaluării Date tehnice
6.Notificarea
Date juridice
proprietarilor
3.Calibrarea, Date privind
testarea valoarea

4.Modulul de 7.Inspectoratul
evaluare fiscal principal de
stat

Figura 1 Etapele evaluării masive

Sursa:[17, p.170]
Proces de evaluare în masă a fiecărei din categorii de bunuri imobile constă
din următoarele etape:
1. Colectarea datelor despre tranzacţii cu bunurile imobile
2. Analiza pieţei, elaborarea modelului de evaluare.
3. Calibrarea, testarea şi aprobarea modelului de evaluare.
4. Elaborarea modulului automatizat de evaluare.
4a. Colectarea masivă a datelor despre bunurile imobile supuse evaluării
5. Calcularea valorii. Întocmirea datelor cadastrale cu caracteristicile tehnice
despre bunurile imobile supuse evaluării şi valorile estimate ale acestora.
6. Notificarea proprietarilor privind caracteristicile bunurilor imobile şi
valorile estimate.
7. Transmiterea datelor privind bunurile imobile estimate şi proprietarii (sau
deţinătorii drepturilor patrimoniale asupra bunurilor imobile evaluate) către
Inspectoratul Fiscal Principal de Stat.
3.Caracteristica etapelor ale evaluării în masă

Procesul de evaluare masivă este un proces de mare amploare, care necesită

iniţial realizarea diferitor tipuri de lucrări pregătitoare. În categoria lucrărilor
pregătitoare pot fi incluse toate activităţile realizate pentru asigura crearea
condiţiilor de execuţie a evaluării masive.
3.1. Colectarea datelor despre tranzacţii cu bunurile imobile
Scopul acestei etape constă în determinarea factorilor, ce influenţează
semnificativ asupra valorii de piaţă a bunurilor imobile supuse evaluării. Întru
atingerea scopului se selectează zonele test (unele localităţi, sau segmentele ale
oraşelor mari), în care se colectează informaţia despre tranzacţiile de vînzare-
cumpărarea a bunurilor imobile, ce fac parte din categoria anumită a bunurilor
imobile, supusă evaluării.
Probleme: lipsa surselor veridice de informaţie despre tranzacţiile cu
bunurile imobile. Piaţa imobiliară în majoritatea localităţilor şi zonelor nu este
transparentă. Participanţii la tranzacţii nu declar preţurile reale ale tranzacţiilor. În
contractele de vînzare-cumpărare a bunurilor imobile se înscrie preţurile simbolice,
care nu reflectă valoarea de piaţă. Numai în 5%-10% din numărul total a
tranzacţiilor cu bunurile imobile în contractele de vînzare-cumpărare se indică
preţurile reale. Evaluatorii din oficiile cadastrale colectează informaţie necesară
despre tranzacţiile cu bunurile imobile din diferite surse:
- din contractele de vînzare-cumpărare;
- din oferte publicate;
- în urma desfăşurării consultărilor cu participanţii profesionişti pe piaţa
imobiliară (evaluatorii privaţi, makleri, colaboratori ai burselor
imobiliare, avocaţi, etc.).
Dacă numărul de tranzacţii colectate nu este în de ajuns pentru elaborarea
concluziilor privind factori de influenţă a valorii, evaluatori din OCT au dreptul de
a extinde perioada de timp, în care s-au încheiat tranzacţiile cu bunurile imobile.
3.2. Analiza pieţei, elaborarea modelului de evaluare
 Are loc analiza pieţei a bunurilor imobile supuse evaluării. Piaţa locală se
analizează pentru fiecare localitate în parte. În rezultatul analizei pieţei se
elaborează harta zonelor valorice, care ulterior se coordonează cu primăria
localităţii. Conform HG nr. 1303 din 24.11.2004, într-o zonă valorică sunt
incluse toate bunurile imobile similare, a căror valoare se plasează într-un anumit
interval valoric şi în centrul căruia se află valoarea estimată a bunului imobil
standard. Numărul zonelor valorice depinde de valorile pe care le poate avea în
diferite localităţi bunul imobil standard. Totodată, se recomandă ca diferenţa dintre
valorile bunului imobil standard, în baza cărora sînt delimitate zonele valorice, să
fie cuprinsă în intervalul de 10-20%” [6]. Hărţile cu zonele valorice sunt realizate
de colaboratorii oficiilor cadastrale şi trebuie să fie aprobare de către primăriilor
localităţilor pe care le reprezintă.
În rezultatul analizei pieţii pentru fiecare categoria de bunuri imobile se
determină un obiect-etalon (cel mai răspîndit obiect din categoria dată, care are
caracteristici specifice pentru majoritatea bunurilor imobile ce fac partea din
categoria supusă evaluării). De exemplu, la etapa evaluării în masă a
apartamentelor ( ce a avut loc în anul 2004) a fost determinat obiect-etalon pentru
aceasta categoria de bunuri imobile, stabileşte un set de factori de bază (exprimate
prin indicatorii concreţi), ce influenţează asupra valorii de piaţă a bunurilor imobile
Analiza factorilor şi elaborarea modelului de evaluare este etapa în cadrul
căreia se prelucrează informaţiile obţinute în cadrul etapei anterioare. Prin analiza
factorilor se presupune determinarea factorilor de influienţă majoră asupra valorii.
Este cunoscut faptul că, numărul de factori care influienţează valoarea bunurilor
imobile este foarte mare, începînd de la amplasare şi caracteristici fizice, pînă la
parametrii ecologici ai zonei şi situaţia criminogenă. În cadrul procesului de
evaluare individuală evaluatorul cercetează şi analizează un număr cît mai mare
posibil de factori. În cadrul evaluării masive nu se urmăreşte un asemenea scop,
dar reieşind din faptul că se estimează valoarea de piaţă, se ţine cont doar de
factorii care exercită cea mai mare influienţă.
 Potrivit experienţii a multor state, în cazul selectării factorilor funcţionează
legea lui Pareto, în conformitate cu care există doar 20% de factori care exercită
influienţă aspra a 80% de valoare, iar restul 80% de factori vor executa la rîndul
său influienţa asupra 20% din valoarea rămasă. În aşa mod, scopul de bază devine
identificarea celor 20% de factori[17, p.167].
Astfel, pentru a determina aceşti factori cu gradul major de influiență se
utilizează metoda „expert”. Ea presupune ca specialiștii de cea mai înaltă
calificare, să selecteze din numărul maximal de factori, o cantitate optimală a celor
mai importanți, aproximativ 10-15.
După ce factorii sunt stabiliți se elaborează modelul de evaluare. Prin model
se subînțelege o schemă de calcul a valorii. Ea se realizează pentru fiecare
categorie de bunuri imobile aparte, corespunzător cu fiecare din metodele de
evaluare, adică metoda cheltuielilor, analizei comparative a vînzărilor și metoda
venitului. Conform Programului de măsuri a fost planificată pentru obiectele
comerciale și industriale aplicarea a toate cele trei metode, pentru casele de locuit
în orașe, apartamentele și alte încăperi locative se presupunea acordarea priorității
metodei analizei comparative a vînzărilor [13, p. 60].
Procesul de elaborare a modelului este alcătuit din două etape care sunt
reprezentate în figura 1.7.
 Figura 1.7 - Etapele elaborării modelului de evaluare
Sursa: elaborat de autor în baza [6]
Față de toate modelele de evaluare sunt înaintate anumite cerințe,
respectarea cărora ar asigura realizarea scopurilor propuse și corespunderea cu
standardele calității, astfel, printre aceste cerințe, cele mai principale sunt:
 să corespundă criteriilor de calitate a modelelor matematice, care se
estimează în baza indicatorilor statistici şi analiza indicatorilor relativi ai
valorii;
 să fie interpretabile, ceea ce presupune construirea modelului de evaluare
respectînd principiile generale ale evaluării şi utilizarea în model a acelor
caracteristici ale bunului imobil care pot fi măsurate, înregistrate şi
actualizate;
 să reflecte realitatea, asigurînd corespunderea valorilor estimate, în urma
aplicării modelului de evaluare, cu datele de piaţă;
 să corespundă criteriilor eficienţei economice a întregului sistem de
evaluare, modelul fiind bazat pe factorii valorici ce contribuie în mod
semnificativ la formarea valorii de piaţă şi colectarea cărora nu necesită
resurse financiare şi tehnice exagerate”[6].
Însă, în afară de cerințele care sunt înaintate față de calitatea modelelor este
foarte important ca tipul modelului ales să fie adecvat cu condițiile și
caracteristicile specifice grupului de bunuri imobile. Aceasta este una din condițiile
de bază a evaluării masive, care și asigură estimarea valorii pentru un grup de
bunuri imobile cu caracteristici similare asupra cărora influiențează un anumit
număr de factori [20]. Se disting trei tipuri de bază de modele, care sunt prezentate
în figura 1.8.
 Modele de evaluare a bunurilor
imobile în scopul impozitării

Modelul aditiv Modelul multiplicativ

Modelul hibrid

Figura 1.8 - Tipurile de modele de evaluare

Sursa: elaborat deautor în baza [20]
În prezentul model se aplică următoarele semne convenţionale:
𝑉-valoarea estimată;
𝑋1 … 𝑋𝑛 -caracteristicile obiectului evaluării;
𝐴𝑛 -ceoficient ce reflect gradul de influiență a factorului asupra valorii;
𝐵𝑛 -indici calculate prin metode economico-statistice.
Din figura 1.8 poate fi observat faptul că modelele se deosebesc după gradul
său de complexitate și numărul de componente ce le alcătuiesc. Însă, indiferent de
aceaste, toate modelele se elaborează la nivel central, de către cei mai calificați
specialiști evaluatori, cu utilizarea diferitor programe computerizate, cum ar fi
NCSS.
Modelele de evaluare se deosebesc nu numai după structură, dar și după
aplicatibilitatea lor. Astfel, modelul aditiv și multiplicativ se consideră modele
simple, care se aplică pentru acele localități unde piața imobiliară este slab
dezvoltată, căreia nu îi sunt specifice modificări semnificative și neașteptate.
Modelul multiplicativ, de exemplu, este cel mai des aplicat pentru evaluarea
apartamentelor, încăperilor izolate și terenurilor pentru construcții libere [17, p.
168].
 Iar modelul hibrid, este modelul cel mai complex, el pooate fi utilizat cu
success în cazul piațelor care se modifică relativ rapid. Acest model se aplică
pentru bunurile imobile ce sunt compuse din teren și construcție. Însă,
complexitatea sa constituie atît un avantaj, cît și dezavantaj, deoarece ea crează
dificultăți în procesul de elaborare a acestuia, mai ales etapa de calibrare [20].
Însă, indiferent de modelul ales, este important de ținut cont de faptul că prin
sine, el reprezintă o simplificare a realității și rezultatul aplicării sale, va fi valoarea
de piață estimată.
3.3. Calibrarea, testarea şi aprobarea modelului
Calibrarea și testarea modelului reprezintă următoarea etapă a procesului de
evaluare masivă care se realizăză cu scopul asigurării nivelului calității a
rezultatelor evaluării masive. Astfel, prin calibrarea modelului se subînțelege
determinarea gradului de influiență a fiecărui factor asupra valorii. Acestă
operațiune se realizează cu ajutorul programelor automatizate. Testarea modelului
este acel procedeu în cadrul căruia în modelul obținut sunt introduce cifrele reale și
rezultatul căpătat se compară cu valoarea de piață a obiectului. Desigur, că
procesul de evaluarea masivă nu poate să excludă anumite neconformități sau să nu
țină cont de anumiți factori ,precum și însă nici scopul lui în sine nu este de a
obițne exact valoarea de piață. Legislația admite o diferență dintre valoarea
estimată și valoarea de piață de 15-20%. Ca urmare, valoarea estimată de piață
deobicei, este mai mică decît cea de piață.
Această operație însă, nu de fiecare dată poate fi realizată cu succes. În cazul
în care valoarea obținută se deosebește într-un așa mod încît nu se încadrează în
intervalul optim, urmează să fie realizate diferite verificări și corectări. Realizarea
acestora și determină ca modelele să se elaboreze conform principiului probelor și
greșelelor, încît pînă la obținerea modelului final etape de calibrare și testare a
modelului să fie repetată de numărul necesar de ori.
3.4. Elaborarea modulului de evaluare
Elaborarea modulului de evaluare este etapa realizată la nivel central de
specialiștii programatori, care elaborează un modul care automatizat ce calculează
valoarea în baza datelor introduse. Se alcătuiețte modulul de introducerea a
caracteristicilor tehnice ale bunurilor imobile, modulul de calculare a valorii,
modulul de elaborare a notificărilor și modulul de verificare a calității valorilor
estimate.
3.4a. Colectarea masivă a datelor
Colectarea masivă a datelor este una din etapele cele mai voluminoase și
costisitoare, ea implică utilizarea celei mai mari cantități de resurse umane și
materiale. Aceasta este realizată la nivel local de către colaboratorii oficiilor
cadastrale. Ei execută colectarea datelor în conformitate cu tehnologia unică, care
este emisă la nivelul central al întreprinderii Cadastru. Aceste instrucțiuni conțin
descrierea amplă a fiecărui indicator ce urmează a fi colectat.
Datele se obțin atît în condițiile ieșirii în teren cît și cameral. Însă, pentru
unele obiecte, este prevăzut de lege faptul că inspectarea lor nu este obligatorie.
Astfel, ea nu se va realiza pentru bunurile imobile locative care au fost înregistrate
în ultimii cinci ani, iar pentru bunurile imobile comerciale în ultimii doi ani. La
finalul acestei etape, cu informațiile obținute se completează baza de date a
Cadastrului cu informația tehnică.
3.5. Introducerea caracteristicilor tehnici despre bunuri imobile în baza
de date a cadastrului bunurilor imobile. Calcularea valorii.
Calcularea valorilor estimate este etapa care are drept rezultat completarea în
baza de date a Cadastrului, categoria de date economice. Acest proces este realizat
în mod automat și nu necesită practic implicarea evaluatorului. Valorile calculate
urmează să fie introdu-se într-o listă, corespunzător cu denumirile bunurilor
imobile. În cadrul acestei etape sunt depistate și analizate suplimentar toate valorile
incorecte. Acestea sunt descoperite cu ajutorul unui program specializat și de cele
mai dese ori sunt urmările introducerii datelor eronate.

3.6. Notificarea proprietarilor

Notificarea proprietarilor se realizează cu scopul de a informa proprietarii
bunurilor imobile despre valoarea estimată a bunului său și anumiți parametri care
au determinat-o. Această activitate este destinată verificării suplimentare a calității
evaluării, și este executată de către oficiile cadastrale cu sprijinul autorităților
administrației publice locale.Dacă proprietarul nu este deacord cu informația care
este prezentată în notificare, el poate în termen de o lună de la data emiterea
notificării să își exprime dezacordul său, în mod argumentat, adică indicînd acele
aspecte pe care el le consideră greșite și să indice temeiul acestor concluzii.În mod
gratuit colaboratorii oficiilor cadastrale teritoriale vor realiza lucrările necesare de
verificare, și dacă anumite greșeli vor fi depistate acestea urmează să fie corectate,
astfel obiecțiile fiind acceptate. Însă, dacă greșeli nu au fost depistate dar
proprietarul totuși, rămîne convins în faptul că anumite valori sunt eronate, el poate
să se adreseze conducerii întreprinderii Cadastru, apoi la Agenția Relații Funciare
și Cadastru, și în final la instanța de judecată. Însă în practica implementării noului
sistem de impozitare a bunurilor imobile, marea majoritate a obiecțiilor sunt
analizate și rezolvate la nivel local, fără apelarea la instanțele suprioare.
Este important de menționat că deși, nu au avut loc atît de multe cazuri cînd
proprietarii ar apăra poziția sa în instanțele cele mai ierarhic superioare, dar în
cadrul legislativ autohton această procedură nu este analizată, nefiind expusă într-
un mod suficient de detailat.

3.7. Transmiterea datelor privind valorile estimate a bunurilor imobile

către Inspectoratului Fiscal principal de Stat
Transmiterea rezultatelor obținute Inspectoratului Fiscal Principal de Stat
este etapa finală a întregului proces de evaluare masivă. Ea constă din transmiterea
datelor obținute de către toate oficiile cadastrale teritoriale întreprinderii de stat
Cadastru, care gestionează o bază unică de date, care mai tîrziu sunt transmise
Inspectoratului Fiscal Principal de Stat.

1.4. Organizarea evaluării în masă

Evaluarea în masă se efectuează de către Departamentul Cadastru al
Agenției Servicii Publice. Lucrările de evaluare se efectuează atît la nivelul central
al întreprinderii, cît şi la nivelul oficiilor cadastrale teritoriale (OCT) - filialele
Departamentului Cadastru.
La nivelul central se execută lucrările unicale – elaborarea modelului de
evaluare, calibrarea li testarea modelului, elaborarea modulului (soft-ului) de
evaluare, analiza pieţei şi identificarea factorilor de influenţă a valorii. După
finalizarea evaluării a tuturor bunurilor imobile ce fac parte din categoria de
bunurile imobile supusă evaluării, informaţia privind bunurile imobile, valorile lor
estimate şi proprietarii bunurilor imobile să se adună în Baza de date centrală a
întreprinderii pentru transmiterea ei ulterioară către Inspectoratul Principal Fiscal
de Stat.
Totodată, la nivelul central se elaborează:
- normele de timp şi tarifele pentru toate lucrările de evaluare;
- programul de efectuare a lucrărilor de evaluare pe întreg teritoriul ţării;
- instrucţiunile privind efectuarea lucrărilor în masă de către lucrătorii
OCT.
La nivelul local ( nivelul OCT) se efectuează :
- colectarea datelor cu privire la tranzacţii cu bunurile imobile;
- elaborarea hărţilor zonelor valorice pentru fiecare localitate şi pentru
fiecare categoria de bunurile imobile;
- colectarea masivă a datelor despre bunurile imobile;
- inspectarea obiectelor evaluării (pentru anumite categorii de bunuri
imobile);
- introducerea datelor colectate în format electronic;
- calcularea valorii estimată a bunurilor imobile;
- taparea notificărilor privind caracteristicile bunurilor imobile şi valorile
estimate;
- lucru cu proprietarii, lămurirea modului de calculare a valorii estimată şi
a impozitului pe bunurile imobile.