BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Menurut Standar Penilaian Indonesia (SPI 2013: KPUP 3.4), tanah

merupakan sesuatu yang mendasar bagi kehidupan dan keberadaan manusia.

Hingga kini, tanah masih menjadi pusat perhatian bagi para ahli hukum, ahli

geografi, ahli sosial, ahli ekonomi dan para ahli lainnya termasuk para penilai.

Sebab, selain merupakan tempat manusia melakukan segala aktifitasnya, tanah

juga merupakan sumber daya alam yang sangat penting bagi kehidupan manusia.

Tanah merupakan suatu aset atau properti yang unik, dan mempunyai

karakter khusus yaitu ketersediaan tanah tidak bertambah. Di sisi lain, permintaan

tanah terus meningkat, seiring pertumbuhan penduduk dan perkembangan kota.

Hal ini menyebabkan tanah mempunyai nilai ekonomi, yang penggunaannya di

antaranya dipengaruhi oleh karakter fisik. American Institute of Real Estate

Appraisal (2008: 33) mendefinisiakan karakter fisik adalah bagian tanah yang

dipertimbangkan, meliputi ukuran, bentuk, topografi, lokasi dan pemandangan.

Hidayati dan Harjono (2001: 82-85), menguraikan karakteristik fisik dimaksud

adalah nilai tanah yang meliputi ukuran, bentuk, topografi, utilitas, pengembangan

tapak, lokasi dan lingkungan.

Kepemilikan tanah sesungguhnya telah diatur dalam Undang-Undang

Pokok Agraria (UUPA) Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-

Pokok Agraria. Di dalam Pasal 9 ayat 2 UUPA disebutkan bahwa “Tiap-tiap

warganegara baik laki-laki maupun wanita mempunyai kesempatan yang sama

1
untuk memperoleh sesuatu hak atas tanah serta untuk mendapat manfaat dan

hasilnya baik bagi diri sendiri maupun keluarganya”. Tinjauan pasal di atas maka

suatu keniscayaan bagi masyarakat dalam mengambil suatu manfaat dari adanya

penguasaan tanah untuk mendapatkan pendapatan dari tanah tersebut.

Harga tanah yang cenderung naik setiap tahunnya mendorong masyarakat

berspekulasi dengan cara membeli tanah dengan tujuan untuk investasi. Tanah

yang sudah dibeli kemudian dibiarkan kosong dan menunggu waktu yang tepat

untuk dikembangkan dan/atau dijual lagi kepada pihak lain (Manihuruk, 2014: 4).

Menurut Setiawan (2014: 3), tanah kosong atau tanah yang dibiarkan kosong

dalam waktu relatif lama merupakan suatu permasalahan yang sering terjadi di

Indonesia. Hal ini dikarenakan kepemilikan tanah di Indonesia sangat mudah dan

tidak dibatasi kepemilikannya yang berakibat banyak tanah di Indonesia yang

dibiarkan kosong atau tidak dikelola, salah satunya di Kota Semarang.

Kota Semarang merupakan Ibu Kota Provinsi Jawa Tengah. Meningkatnya

pertumbuhan penduduk di Kota Semarang berdampak pada perkembangan

aktifitas kota. Ini dapat dilihat dari jumlah penduduk Kota Semarang yang terus

meningkat setiap tahunnya dan ditunjukkan dalam Tabel 1.1.

Tabel 1.1 Jumlah Penduduk dan Kepadatan Penduduk Kota Semarang/km2

Luas Daerah Jumlah Penduduk Kepadatan penduduk

Tahun
(km2) per km2
2009 373,70 1.506.924 4.032
2010 373,70 1.527.433 4.087
2011 373,70 1.544.358 4.133
2012 373,70 1.559.198 4.172
2013 373,70 1.572.105 4.207
Sumber: Badan Pusat Statistik Kota Semarang, 2015

2
 Tabel 1.1 terlihat bahwa setiap tahunnya Kota Semarang terus mengalami

peningkatan jumlah penduduk dan juga kepadatan penduduk sedangkan luas

daerahnya tetap atau tidak bertambah. Peningkatan jumlah penduduk tersebut

mengakibatkan semakin besarnya permintaan terhadap lahan. Melihat kondisi ini

dieprlukan perhatian khusus dari Pemerintah Kota dengan tujuan agar penggunaan

lahan di kota dapat berjalan efisien dan optimal. Fakta yang terjadi di Kota

Semarang menunjukan hal sebaliknya, masih ada lahan-lahan milik pemerintah

atau swasta yang dibiarkan kosong tidak termanfaatkan oleh pemiliknya. Salah

satu penyebabnya adalah karena lahan-lahan tersebut tidak diketahui nilainya.

Lahan yang dibiarkan kosong karena tidak diketahui nilainya, secara tidak

langsung berdampak pada tidak optimalnya pemanfaatan ruang. Untuk

mengetahui nilai lahan kosong tersebut, maka perlu dilakukan penilaian, agar

dapat dijadikan dasar untuk proyeksi pengembangan daerah secara berkelanjutan

(sustainable).

PT. Tanjung Mas Sejahtera berkedudukan di Kota Semarang, memiliki

tanah kosong seluas 8.162 m2 sesuai dengan sertifkat Hak Guna Bangunan

No.342. Berlokasi di Jalan Wahidin, Kelurahan Candi, Kecamatan Candisari,

Kota Semarang, Provinsi Jawa Tengah. Lokasi tanah merupakan kawasan di

daerah perbukitan, dengan view pemandangan yang bagus dan berada pada

kawasan bebas banjir. Posisi lahan ditepi jalan Dr. Wahidin memilki DMJ

(Daerah Milik Jalan) selebar 15 meter (jalan utama) dan dikelilingi jalan sekunder

atau lingkungan dengan DMJ (Daerah Milik Jalan) seleber 2,5 m di sebelah kiri

lahan dan kondisi jalan hotmix dalam keadaan baik.

3
 Fasilitas transportasi terdekat yang tersedia adalah bus kota, bus trans

Semarang jurusan Kampus UNDIP Tembalang dan Banyumanik serta Simpang

Lima di pusat kota. Apartemen Best Western di sebelah Java Mall dengan jarak

kira-kira 1 km ke arah utara juga menjadi penanda lokasi penelitian. Kawasan

Jalan Wahidin merupakan kawasan komersial dengan banyak ruko dan komplek

pertokoan. Kawasan Semarang Atas saat ini sedang diminati masyarakat umum

karena bebas banjir, berhawa sejuk, dan mendapatkan view kota yang bagus.

Tanah kosong tersebut berpotensi dikembangkan dan dimanfaatkan untuk

mendapatkan manfaat yang lebih besar.

Untuk mengidentifikasi kegunaan yang paling menguntungkan, maka

diperlukan analisis Kegunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use) yang

kemudian disebut HBU. Hidayati dan Harjanto (2011: 49), mendifinisikan HBU

adalah proses analisis data untuk menarik kesimpulan berdasarkan pemilihan di

antara alternatif pengembangan yang dimungkinkan. HBU tanah dalam keadaan

kosong dan HBU properti yang telah dikembangkan merupakan dua konsep yang

berbeda. Analisis HBU tanah dalam keadaan kosong, berfokus pada alternatif

penggunaan. Analisis HBU properti yang telah dikembangkan berfokus pada

analisis bukan merupakan alternatif penggunaan, melainkan tiga kemungkinan

yaitu kelanjutan dari alternatif yang ada, modifikasi dari penggunaan yang ada,

dan pembongkaran yang dilanjutkan pengembangan lahan kembali (SPI 360 tahun

2013).

Menurut Dadi, dkk. (2006: 40) terdapat 4 kriteria yang harus dipenuhi

dalam menganalisis HBU, antara lain sebagai berikut.

4
1. Diizinkan secara legal (legal permissible)

2. Memungkinkan secara fisik (phisically possible)

3. Layak secara finansial (financially feasible)

4. Produktif secara maksimal (maximally productive)

HBU sebagai penggunaan yang optimal dari suatu properti, yang secara

fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum

diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti

tersebut (SPI KPUP butir 6.3/2013). Salah satu kesulitan di dunia penilaian adalah

keterbatasan data, baik data penawaran maupun transaksi riil yang terjadi di pasar

(Manihuruk, 2014: 5). Penilaian tanah dengan luasan ribuan meter persegi yang

tidak memiliki data pembanding seperti milik PT. Tanjung Mas Sejahtera dapat

dilakukan dengan Metode Analisis Pengembangan Lahan (Land Development

Analysis) yang kemudian disebut LDA.

Penilaian adalah proses pekerjaan untuk memberikan estimasi dan

pendapatan atas nilai ekonomis suatu objek penilaian pada saat tertentu sesuai

dengan SPI dan peraturan-peraturan yang berlaku. Penilai adalah seseorang yang

memiliki kualifikasi, kemampuan dan pengalaman dalam melakukan kegiatan

praktek penilaian untuk mendapatkan nilai ekonomis sesuai dengan bidang

keahlian yang dimiliki (KEPI & SPI 2013).

Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk pada harga yang mungkin

disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia

untuk dibeli. Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang

sangat mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai

5
dengan definisi tertentu dari nilai (SPI KPUP butir 4.5/2007). Nilai pasar (market

value) adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh

dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang

berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi

yang bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, di mana kedua

pihak bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa

paksaan (SPI 1 butir 3.1/2013).

Manihuruk (2014: 5), mendefiniskan LDA sebagai salah satu metode dari

pendekatan pendapatan yang digunakan untuk melakukan penilaian terhadap

tanah kosong yang luas dan tidak terdapat data dengan luasan sebanding di pasar.

Metode ini digunakan untuk lahan yang memiliki potensi untuk dikembangkan.

Menurut Boshoff (2011), bahwa metode LDA mencerminkan nilai pasar pada

estimasi nilai yang dihasilkan dari aset tersebut dalam kemampuan untuk

mendapatkan manfaat yang lebih. Supardi, dkk. (2010: 120), memperkuat

pendapat tersebut dengan mengatakan bahwa LDA dapat digunakan apabila tanah

yang dinilai terletak di daerah yang telah berkembang dan data pasar yang wajar

di daerah tersebut sulit diperoleh. Kelemahan teori ini adalah hanya diterapkan

pada tanah yang luas dan data pasar sulit diperoleh, dan pada daerah yang sudah

berkembang.

Citra negatif terhadap tanah yang luas dan dibiarkan kosong atau

terbengkalai ditambah tidak adanya data penawaran dan transaksi riil seperti pada

kasus PT. Tanjung Mas Sejahtera tersebut menarik untuk dilakukan penelitian

lebih mendalam. Kegunaan penelitian adalah mendapatkan fungsi dan kegunaan

6
paling optimal dengan konsep Highest and Best Use (HBU) dari tanah kosong

tersebut beserta nilai tanah yang dapat ditentukan dengan teknik penilaian Land

Development Analysis (LDA).

1.2 Keaslian Penelitian

Studi empiris terkait pengembangan lahan, sudah banyak dilakukan oleh

banyak peneliti dengan berbagai Metode dan analisis yang berbeda. Beberapa

analisis terhadap lahan kosong dari peneliti-peneliti sebelumnya dengan tujuan

untuk menentukan nilai yang paling optimal dari suatu pengembangan lahan

beserta potensi nilai tertinggi dan terbaik dapat dilihat pada Tabel 1.2.

Tabel 1.2 Daftar Penelitian-penelitian Terdahulu

Penulis dan Tahun Alat Analisis Hasil
Wolverton (1993) The Land Residual Berdasarkan penelitian yang telah dilakukan
Method disimpulkan bahwa harga sewa apartemen
berkolerasi dengan estimasi nilai tanah.
Cappoza dan Li The Real Option Kelayakan investasi dan optimalisasi dari
(2002) Method pengembangan suatu lahan dapat digunakan NPV
dan IRR yang merupakan variabel penting.
Boshoff (2011) Land Development Pendekatan pengembangan lahan penuh dengan
Approach syarat dan asumsi yang harus dipahami penilai,
terutama penguasaan terhadap kelayakan pasar.
Supit (2013) Highest and Best Penggunaan tertinggi dan terbaik pada lahan
Use (HBU) kosong di Manado adalah pengembangan Hotel
yang merupakan HBU dari objek yang dikaji.
Manaf. dkk. Land Development Peran pemerintah sangat dibutuhkan dalam
(2013) mengontrol keseimbangan antara efisiensi lahan
perkotaan dan kebutuhan properti masyarakat
Muliawan (2014) Land Development Dengan LDA diperoleh kesimpulan bahwa
Analysis (LDA) pengembangan ruko merupakan HBU tertinggi dan
terbaik pada objek lahan yang diteliti pada kawasan
tersebut.
Manihuruk (2014) Land Development Berdasarkan LDA diperoleh kesimpulan bahwa
Analysis (LDA) pengembangan apartemen merupakan HBU
tertinggi dan terbaik pada objek lahan yang diteliti
yaitu di Desa Pesantren, Kecamatan Mijen, Kota
Semarang.

7
1.3 Rumusan Masalah

Rumusan masalah dalam penelitian ini adalah terdapat tanah kosong seluas

8.162 m2 milik PT. Tanjung Mas Sejahtera di Jalan Wahidin, Kelurahan Candi,

Kecamatan Candisari, Kota Semarang, Provinsi Jawa Tengah, yang belum

dimanfaatkan secara optimal. Nilai pasar tanah kosong tersebut akan ditentukan

dengan menggunakan Metode Land Development Analysis (LDA).

Berdasarkan rumusan masalah di atas muncul beberapa pertanyaan

penelitian (research question) yang akan dijawab dalam penelitian ini adalah

sebagai berikut.

1. Properti apa yang layak dibangun sehingga dapat dimanfaatkan pada lahan

yang terletak di Jalan Wahidin, Kelurahan Candi, Kecamatan Candisari, Kota

Semarang, Provinsi Jawa Tengah?

2. Berapakah indikasi nilai dari Land Development Analysis (LDA) tanah

kosong tersebut?

1.4 Tujuan Penelitian

Tujuan penelitian adalah sebagai berikut.

1. Menganalisis peluang pengembangan lahan di Jalan Wahidin, Kelurahan

Candi, Kecamatan Candisari, Kota Semarang, Provinsi Jawa Tengah dengan

analisis HBU (Highest and Best Use).

2. Menganalisis indikasi nilai lahan kosong tersebut dengan menggunakan

pendekatan pendapatan melalui Land Development Analysis (LDA).

8
1.5 Manfaat Penelitian

Manfaat yang diharapkan dalam penelitian ini adalah adanya penerapan

Land Development Analysis (LDA) untuk mengestimasi nilai pasar pada tanah

kosong seluas 8.162 m2 di Jalan Wahidin, Kelurahan Candi, Kecamatan Candisari,

Kota Semarang, Provinsi Jawa Tengah, bagi pemilik lahan dan bagi dunia

akademisi. Manfaat yang diharapkan dari penelitian ini adalah sebagai berikut.

1. Bagi Investor

Informasi estimasi nilai tanah tersebut dapat digunakan sebagai salah satu

pertimbangan dalam mempertimbangkan untuk mengambil keputusan

investasi.

2. Bagi Akademisi

Penelitian ini diharapkan dapat menambah wawasan, mengembangkan

khasanah ilmu pengetahuan dan menjadi bahan referensi serta penelitian lebih

lanjut khususnya yang berkaitan dengan metode Land Development Analysis

(LDA).

1.6 Sistematika Penulisan

Hasil dari penelitian ini akan disajikan dalam bentuk laporan penelitian tesis

yang sistematis dan dituangkan dalam 5 bab. Bab I Pendahuluan, berisi latar

belakang masalah, keaslian penulisan, rumusan masalah, tujuan penelitian,

manfaat penelitian dan sistematika penulisan. Bab II Tinjauan Pustaka dan Alat

Analisis yang berisi tentang tinjauan pustaka, landasan teori, dan alat analisis yang

digunakan dalam penelitian ini. Bab III Analisis Data yang berisi analisis data

yang menjelaskan cara penelitian yang mencakup definisi variabel operasional,

9
cara memperoleh data beserta sumbernya dan pembahasan hasil penelitian, Bab

IV Pembahasan yang berisi data, hasil olah data dan pembahasan tentang hasil

olah data dan terakhir adalah Bab V berisi Kesimpulan dan Saran yang berisi

kesimpulan dan saran atas hasil penelitian beserta keterbatasan penelitian.

10