Sector Inmobiliario

FUNDACIÓN
UNIVERSIDAD CARLOS III
ANÁLISIS DEL SECTOR INMOBILIARIO DE LA

COMUNIDAD DE MADRID
AÑO 2002
Madrid, mayo 2004

ÍNDICE
INTRODUCCIÓN........................................................................................................................... 1
1. PERFIL DE LA EMPRESA MEDIA MADRILEÑA DEL SECTOR INMOBILIARIO................. 2

1.1. EL SECTOR INMOBILIARIO ...................................................................................................... 2
1.2. CARACTERÍSTICAS DE LA POBLACIÓN DE EMPRESAS ................................................................ 3
1.3. INDICADORES FINANCIEROS CALCULADOS PARA EL ANÁLISIS .................................................... 3
1.4. ANÁLISIS FINANCIERO DE LA EMPRESA MEDIA .......................................................................... 7
2. ANÁLISIS ESTADÍSTICO ...................................................................................................... 12

2.1. NATURALEZA Y SIGNIFICADO DE LAS TÉCNICAS ESTADÍSTICAS UTILIZADAS .............................. 12
2.2. DETERMINANTES DE LA RENTABILIDAD .................................................................................. 15
2.3. ANÁLISIS FACTORIAL DE LOS RATIOS FINANCIEROS ................................................................ 17
2.4. ANÁLISIS DESCRIPTIVO DE LOS RATIOS FINANCIEROS MÁS CARACTERÍSTICOS ......................... 22
2.5. GRUPOS DE EMPRESAS EN EL SECTOR INMOBILIARIO DE LA COMUNIDAD DE MADRID .............. 24
3. CONCLUSIONES ................................................................................................................... 29
i
ÍNDICE DE FIGURAS Y GRÁFICOS
Gráfico I.1.
Construcción de viviendas y precio del metro cuadrado .............................................................. 2
Gráfico I.2
Distribución de la rentabilidad en el año 2002 .............................................................................. 8
Gráfico I.3
Evolución de los ratios de rentabilidad.......................................................................................... 9
Gráfico I.4
Evolución de los ratios de endeudamiento ................................................................................... 9
Gráfico I.5
Evolución de los ratios de circulante........................................................................................... 10
Gráfico I.6
Distribución de la liquidez............................................................................................................ 10
Gráfico I.7
Evolución de las rotaciones......................................................................................................... 11
Gráfico I.8
Evolución de la estructura de gastos .......................................................................................... 12
Figura I.1
Ratios significativos para el análisis factorial .............................................................................. 19
Gráfico I.9
Posición de los grupos en el sector Inmobiliario ......................................................................... 28
ÍNDICE DE CUADROS
CUADRO I.1 ................................................................................................................................ 32
Distribución por tamaño de las empresas Inmobiliarias en el año 2002..................................... 32
CUADRO I.2 ................................................................................................................................ 33
Estadísticos de las empresas Inmobiliarias en el año 2002 ....................................................... 33
CUADRO I.3 ................................................................................................................................ 34
Medianas de los ratios en el sector y en una muestra representativa........................................ 34
CUADRO I.4 ................................................................................................................................ 35
Resultados de las Regresiones. Variable dependiente: ROA .................................................... 35
CUADRO I.5 ................................................................................................................................ 35
Resultados de las Regresiones. Variable dependiente: MC....................................................... 35
CUADRO I.6 ................................................................................................................................ 36
Resultados de las Regresiones. Variable dependiente: RBV..................................................... 36
CUADRO I.7 ................................................................................................................................ 36
Determinantes de la productividad del trabajo............................................................................ 36
CUADRO I.8 ................................................................................................................................ 37
Matriz rotada de factores............................................................................................................. 37
CUADRO I.9 ................................................................................................................................ 38
Grupos de empresas identificados a partir de los factores en 2002........................................... 38
CUADRO I.10 .............................................................................................................................. 39
Matriz de correlaciones de Spearman. Año 2002 ....................................................................... 39
CUADRO I.11 .............................................................................................................................. 40
Grupos identificados a partir de los ratios más significativos en el sector de empresas
Inmobiliarias ................................................................................................................................ 40
CUADRO I.12 .............................................................................................................................. 41
Análisis discriminante sobre los grupos identificados en el sector de Inmobiliarias................... 41
ii
Introducción
Este informe resume los resultados del análisis estadístico de la información económico-
financiera obtenida a partir de un conjunto de empresas pertenecientes al sector
Inmobiliario de la Comunidad Autónoma de Madrid, correspondientes al último año en
que se depositado las memorias en el Registro Mercantil (2002). Los objetivos básicos de
este estudio centrado en el sector Inmobiliario, pueden resumirse en los siguientes
puntos:
1. Ofrecer un perfil de la empresa madrileña del sector, referido a las características

medias de los principales indicadores financieros (ratios financieros) en este año.
2. Ofrecer información relevante respecto a la posición de cada empresa dentro de

su sector, de su grupo estratégico y del mercado en el que lleva a cabo sus
actividades. Esto permite ofrecer una visión general del grupo al que pertenece
cada empresa y las características peculiares del mismo dentro del sector en su
conjunto. También permite identificar distintas modalidades de negocio que
quedan enmascaradas por una clasificación sectorial muy amplia. Por otro lado, el
análisis de la estructura de los grupos permite comprobar como la evolución de
los factores económicos y competitivos ha afectado a las diferentes empresas que
han podido alterar su posicionamiento a lo largo del período de estudio.
Estos objetivos iniciales han sido desarrollados mediante la realización de diferentes

análisis estadísticos, de carácter exploratorio, al objeto de identificar las características
distintivas de las empresas del sector Inmobiliario a nivel agregado y de analizar los
diferentes grupos de empresas existentes. Los apartados en torno a los que se estructura
este informe son los siguientes:
1. Perfil de la empresa media madrileña del sector Inmobiliario. Se realiza un análisis

financiero, mediante indicadores o ratios, de las empresas para el último ejercicio.
Así, se determinan, en promedio, las características principales que permiten
definir la situación económica y financiera de estas empresas. Los principales
problemas detectados sirven de base para la propuesta de medidas correctoras.
2. Análisis estadístico a nivel agregado. En esta parte se emplean técnicas de

análisis multivariante, al objeto de identificar diferencias sectoriales y,
especialmente, grupos homogéneos de empresas con características similares.
Esto permite resumir información que normalmente se pierde en los estudios que
emplean datos agregados.
1
ANÁLISIS DEL SECTOR INMOBILIARIO DE LA COMUNIDAD DE MADRID.
AÑO 2002.
1. Perfil de la empresa media madrileña del sector Inmobiliario
1.1. El sector Inmobiliario
El Gráfico I.1 muestra la evolución del número de viviendas (en miles) construidas en
España según promotor para el período comprendido entre diciembre de 1998 y
noviembre de 2003. El Gráfico I.2 refleja la evolución del precio del metro cuadrado
(en euros) según la antigüedad de la vivienda para el período comprendido entre el
primer trimestre de 1989 y el cuarto trimestre de 20031.
Gráfico I.1. Construcción de viviendas y precio del metro cuadrado

70
60
50
40
30
20
10
0
1998M12
1999M02
1999M04
1999M06
1999M08
1999M10
1999M12
2000M02
2000M04
2000M06
2000M08
2000M10
2000M12
2001M02
2001M04
2001M06
2001M08
2001M10
2001M12
2002M02
2002M04
2002M06
2002M08
2002M10
2002M12
2003M02
2003M04
2003M06
2003M08
2003M10
Viviendas terminadas: TOTAL Viviendas terminadas: protegidas Viviendas terminadas: promoción libre
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
19 Q1
19 Q3
19 Q1
19 Q3
19 Q1
19 Q3
19 Q1
19 Q3
19 Q1
19 Q3
19 Q1
19 Q3
19 Q1
19 Q3
19 Q1
19 Q3
19 Q1
19 Q3
19 Q1
19 Q3
19 Q1
20 Q3
20 Q1
20 Q3
20 Q1
20 Q3
20 Q1
20 Q3
20 Q1
3
Q
89
89
90
90
91
91
92
92
93
93
94
94
95
95
96
96
97
97
98
98
99
99
00
00
01
01
02
02
03
03
19
TOTAL De menos de 1 año De 1 a 10 años De 11 a 20 años Más de 20 años
1
Fuente: INE. Boletín Mensual de Estadística.
2
AÑO 2002.
1.2. Características de la población de empresas
El conjunto de empresas objeto de análisis estadístico se ha obtenido a partir de una

selección de 879 empresas madrileñas pertenecientes al sector Inmobiliario, que
presentan sus cuentas anuales en el Registro Mercantil de Madrid. Como se sabe,
estas cuentas anuales están formadas por: Cuenta de Resultados o Cuenta de
Pérdidas y Ganancias (abreviada), Balance de Situación (abreviado) y Memoria.
La información obtenida a partir de las cuentas anuales se resume y estructura

mediante el cálculo de una serie de 27 indicadores o ratios financieros, cuya
composición y significado se indica posteriormente en el presente informe. Estos
indicadores se han estimado a partir de las cuentas anuales presentadas en el año
2002.
Algunas de las empresas que presentaron sus cuentas en este año tenían pérdidas
acumuladas importantes, hasta el punto de superar el importe de los fondos propios.
Esto se traduce en una rentabilidad sobre ventas negativa, mientras que la rentabilidad
sobre fondos propios es positiva. Las empresas en las que se produce esta
circunstancia han sido eliminadas para la mayor parte de los análisis estadísticos
debido a la distorsión que podrían provocar en las estimaciones.
1.3. Indicadores financieros calculados para el análisis
El análisis de la situación económico-financiera de una empresa, o sector industrial,

mediante ratios financieros constituye un instrumento de estudio ampliamente
difundido en el análisis financiero, bien sea para comparar empresas con la media del
sector, bien para estudiar su evolución a lo largo del tiempo (Foster, 1987).
Los indicadores o ratios financieros son unos coeficientes, proporciones o porcentajes

que resumen información procedente del Balance de Situación, de la Cuenta de
Resultados u otros estados contables. Los indicadores que se construyen son de fácil
manejo y comprensión, ya que eliminan el efecto tamaño. Dicha información financiera
puede compararse con la procedente de las empresas líderes del sector, o con la
empresa media de la industria. También es posible analizar la evolución de una serie
de ratios correspondientes a la misma empresa, al objeto de detectar la mejora o
empeoramiento de los diferentes problemas financieros que pueden presentarse.
Como se señalaba en el apartado anterior, el análisis de las 879 empresas del sector
Inmobiliario a lo largo del tiempo, se efectúa a partir de la información de síntesis que
proporcionan los ratios. El significado y la forma de cálculo de cada uno de estos ratios
se resumen a continuación.
1. Rentabilidad económica o rentabilidad de los activos totales (ROA). El

numerador del ratio lo componen los resultados después de impuestos y antes de
intereses. El denominador está formado por el volumen de activos medios de la
empresa durante el período de referencia. Mide la rentabilidad media de los activos
de la empresa, al objeto de juzgar el grado de eficacia con que están siendo
utilizados los recursos empleados.
2. Rentabilidad financiera o de los fondos propios (ROE). En el numerado

aparecen los resultados después de impuestos, y antes de intereses. El
denominador lo integra la cifra media de fondos propios de la empresa durante el
3
AÑO 2002.
período analizado. Este ratio indica la rentabilidad del capital propiedad de los
accionistas.
3. Margen Bruto (MB). En el numerador del ratio aparecen los beneficios o pérdidas
de explotación y en el denominador los ingresos de explotación (es decir, los
ingresos por ventas). Mide la proporción de los beneficios de explotación (ingresos
por ventas menos costes de las ventas) sobre el total de los ingresos por ventas.
4. Margen comercial (MC). En el numerador están los beneficios o pérdidas de

explotación más los beneficios o pérdidas financieras. El conjunto de esta
agregación es dividido por los ingresos de explotación. Este ratio indica el
porcentaje que suponen los beneficios por actividades ordinarias (beneficios o
pérdidas de explotación más o menos beneficios o pérdidas financieras), con
relación al total de los ingresos por ventas.
5. Rentabilidad por trabajador (RT). Se calcula como el cociente entre los resultados
de explotación y el número de trabajadores empleados. No siempre, en el presente
estudio, ha sido posible calcular este ratio, puesto que no todas las empresas
ofrecían información anual sobre el número de trabajadores.
6. Beneficio neto sobre ventas (RBV). Se calcula como el cociente entre el resultado
del ejercicio y las ventas netas de la empresa. Por tanto, este ratio indica el
porcentaje que supone el resultado neto de la empresa (resultado de explotación
más resultado financiero más resultados extraordinarios), con relación al total de los
ingresos por ventas.
7. Ratio de circulante (RC). Posiblemente se trata del ratio financiero más conocido y
empleado. Se calcula como el cociente entre la suma de todas las partidas del
activo circulante (básicamente, existencias, cuentas a cobrar, inversiones
financieras temporales y tesorería) y todas las partidas que componen el pasivo
circulante (básicamente, acreedores comerciales y otras deudas a corto plazo). El
ratio de circulante es un indicador de la solvencia a corto plazo de la empresa,
revelando su capacidad para hacer frente a los pagos que van a demandarse en el
siguiente ciclo de explotación.
8. Prueba del ácido (PA). Este ratio es muy similar al ratio de circulante, salvo que no
considera las existencias. Por tanto, el numerador se define como cuentas a cobrar,
inversiones financieras temporales y tesorería, dividido todo ello por el pasivo
circulante. La construcción de este ratio obedece a la conveniencia de comparar
partidas financieras en numerador y denominador. Al mismo tiempo, elimina el
efecto distorsionador que pueda tener la aplicación de diferentes criterios de
valoración de las existencias (LIFO, FIFO, etc.) entre empresas.
9. Liquidez inmediata (LI). Al igual que el ratio de la prueba del ácido, deriva del ratio
de circulante. El numerador se define como la tesorería, mientras que el
denominador se corresponde con el pasivo circulante.
10.Capital circulante sobre ventas (CCV). Este ratio se calcula como el cociente
entre el capital circulante o fondo de maniobra (el fondo de maniobra se define
como activo circulante menos pasivo circulante), y los ingresos por ventas. Por
tanto, este ratio mide la cantidad de veces que el fondo de maniobra es superior a
los ingresos por ventas.
4
AÑO 2002.
11.Ratio de circulante sobre activo (RCA). Es el cociente entre el activo circulante y

el activo total. Mide el peso que suponen las partidas más líquidas del activo con
relación a su volumen total.
12.Cobertura de las cargas financieras (CCF). El numerador de este ratio se define

como el resultado del ejercicio menos los gastos financieros, multiplicados por uno
menos el tipo impositivo del impuesto sobre beneficios. Todo ello se divide por la
cifra total de gastos financieros. Por tanto, este ratio mide la capacidad de la
empresa para devolver, con base en su autofinanciación de enriquecimiento, los
intereses de la deuda.
13.Cobertura de las cargas financieras 2 (CCF2). Es el mismo ratio anterior pero

definido de la siguiente forma: cociente entre el beneficio antes de intereses e
impuestos y los gastos financieros. Mide la capacidad de la empresas para cubrir,
con su resultado de explotación, los intereses de la deuda.
14.Apalancamiento financiero (AP). Este ratio se calcula como el cociente entre la

cifra de acreedores (a corto y largo plazo) y la cuantía de los fondos propios. Por
tanto, este ratio representa el porcentaje que suponen sobre los recursos propios el
total de la deuda.
15.Neto sobre pasivo (NP). El numerador de este ratio se define como los recursos o
fondos propios de la empresa, y el denominador representa el pasivo total. Así
pues, este ratio mide el porcentaje que suponen los recursos propios sobre el
pasivo total.
16.Ratio de endeudamiento sobre pasivo (REP). Este ratio es complementario del

anterior, en el sentido de que aquél medía la proporción que representaban los
fondos propios sobre el total del pasivo, y éste mide la proporción que representan
los fondos ajenos sobre el total del pasivo. Por tanto, este ratio se calcula como el
cociente entre los acreedores a corto y largo plazo y la cifra del pasivo total.
17.Ratio de endeudamiento a corto plazo (RECP). En el numerador aparece la cifra

de acreedores a corto plazo, y en el denominador, aparece la cifra de acreedores a
corto y largo plazo. Por tanto, este ratio mide el porcentaje de la deuda que debe
ser devuelta en un plazo no superior a un año.
18.Ratio de garantía (RG). En el numerador de este ratio aparece el activo real

(activo total menos activo ficticio -menos amortizaciones menos periodificación-), y
en el denominador el exigible total. Mide el porcentaje que supone el activo real
sobre el total de la deuda de la empresa, debiendo superar la unidad.
19.Período medio de maduración de deudores (PMMD). Este ratio se define como

el cociente entre el volumen medio de clientes y las ventas diarias. Mide el número
medio de días que se tardan en cobrar las cuentas de clientes.
20.Período medio de maduración de acreedores (PMMA). El numerador de este

ratio se define como la cifra de acreedores medios, y el denominador representa las
compras diarias. En la forma como se encontraban los datos en las cuentas
anuales, en muchos casos la única partida que aparecía para resumir a los
acreedores era la de acreedores a corto plazo. Esto quiere decir que este ratio
calcula el período medio de maduración de los acreedores, tanto comerciales como
préstamos a corto plazo.
5
AÑO 2002.
21.Período medio de maduración de proveedores (PMMP). El numerador se define

como la cifra de proveedores medios, y el denominador representa las compras
diarias. Este ratio se ha calculado para aquellas empresas que han desglosado en
sus cuentas anuales la partida de proveedores de las del resto de acreedores a
corto plazo. Mide el número medio de días que tarda la empresa en devolver el
crédito comercial de proveedores.
22.Rotación de inventarios (RI). Este ratio se calcula como el cociente entre los
ingresos de explotación y las existencias medias. Se puede decir que este ratio
indica el buen o mal control que tiene la empresa sobre su circulante. Esto se basa
en la creencia de que cuanto menor es el nivel de existencias que se precisa para
alcanzar un determinado volumen de ventas (es decir, cuanto mayor es el ratio de
rotación de inventarios), mejor es el control del circulante. Evidentemente, esto es
una simplificación excesiva ya que unas existencias inferiores a las óptimas pueden
llegar a ser tan costosas como un saldo superior al óptimo.
23.Rotación de activos (RA). Se define como el cociente entre los ingresos de

explotación y los activos medios. Por consiguiente, mide la eficiencia de la empresa
en el uso de los activos: tendrán un ratio superior aquellas empresas que requieran
un volumen pequeño de activos para alcanzar una cifra elevada de ingresos de
explotación.
24.Gastos financieros sobre ventas (GFV). Se calcula como el cociente entre la cifra
de gastos financieros y los ingresos por ventas. Este indicador resume la proporción
que suponen las cargas financieras sobre el importe neto de la cifra de negocios.
25.Gastos de personal sobre ventas (GPV). Se define como el cociente entre la cifra
de gastos de personal (sueldos, salarios y cargas sociales), y los ingresos por
ventas. Así pues, este ratio representa la proporción que suponen sobre los
ingresos por ventas, el total de los gastos de personal.
26.Depreciación sobre ventas (DV). Este ratio se calcula como el cociente entre las
dotaciones a la amortización del inmovilizado y los ingresos por ventas.
27.Amortización (A). Este ratio representa el cociente entre la amortización

acumulada del inmovilizado material y el inmovilizado material. Por tanto, este
indicador ofrece una idea del grado de obsolescencia del activo, al señalar el
porcentaje del activo material que ya se encuentra amortizado.
Con el fin de facilitar el análisis, estos 27 ratios financieros pueden agruparse en

cuatro grandes categorías o dimensiones que resumen su significado: rentabilidad
(ratios 1 a 6), liquidez (ratios 7 a 13), solvencia (ratios 14 a 18), eficiencia y estructura
de gastos (ratios 19 a 27).
6
AÑO 2002.
1.4. Análisis financiero de la empresa media
Este análisis se apoya en los valores medios (media y mediana), y la desviación típica
del conjunto de las 879 empresas en el año 2002. Estos valores se recogen en el
Cuadro I.2.
------------------------
Ver Cuadro I.2
------------------------
Para llevar a cabo el análisis financiero de la empresa media, se ha utilizado

fundamentalmente la información suministrada por las medianas, puesto que la media
puede verse muy afectada por los valores atípicos, que introducen un considerable
nivel de distorsión en el análisis. La presencia de muchos de estos valores atípicos se
traduce en una desviación típica relativamente elevada, lo que hace que la
significación de la media es reducida. Asimismo, el rango entre valores mínimos y
máximos para algunos ratios refuerza la posibilidad de que el empleo de las medias
pueda ocasionar sesgos importantes en las estimaciones. Ha de tenerse en cuenta
que los valores medios se han calculado teniendo presente toda la información
disponible. Así, es posible que para alguna empresa se hayan podido calcular ciertos
ratios pero no otros. Normalmente, los valores extremos proceden de empresas con
dificultades o que han contabilizado mal sus operaciones. También es necesario
considerar los diferentes criterios empleados en la contabilización. Así, varias
empresas del sector han contabilizado una Tesorería negativa como consecuencia
posiblemente de la inclusión de la línea de crédito con signo negativo dentro de esta
partida. En estos casos, aun cuando pueden influir sobre el valor medio en el ámbito
agregado, se consideran como datos perdidos para los análisis estadísticos
posteriores.
El ratio de Amortización (A) no ha podido calcularse para la práctica totalidad de las

empresas puesto que este dato no aparece de forma desagregada en las cuentas
anuales abreviadas que han sido empleadas como base estadística. Debido a estas
deficiencias, este ratio no ha sido considerado en la mayor parte de los análisis
estadísticos que se presentan en este informe.
A partir de las medianas que se describen en el Cuadro I.2, puede analizarse la

situación y evolución de la empresa media madrileña en el sector en las dimensiones
de rentabilidad, solvencia, liquidez, eficiencia y estructura de costes. El Cuadro I.3
resume las medianas correspondientes a las empresas del sector, por un lado, y las
relativas a un conjunto representativo de los principales sectores de actividad de las
pequeñas y medianas empresas madrileñas, por otro, para facilitar las comparaciones.
------------------------
Ver Cuadro I.3
------------------------
En lo que respecta a la rentabilidad, las medianas de los ratios correspondientes a

esta dimensión revelan un rendimiento positivo en la empresa media. En este sentido,
la mediana de la rentabilidad sobre activos (ROA) se sitúa en torno al 3,6% (un
18,18% inferior a la del año 2001), mientras que la rentabilidad de los fondos propios
(ROE) se encuentra en el 11,9% (un 17,93% menor que en 2001). Asimismo, el
margen neto sobre ventas no ha experimentado ninguna variación en el último
ejercicio. La rentabilidad por empleado también ha descendido ligeramente en el
7
AÑO 2002.
último año. Hay que hacer notar que el valor anómalo de la mediana puede deberse a
que muchas empresas no han proporcionado el dato del número de empleados. El
Gráfico I.2 muestra un histograma correspondiente a la variable de rentabilidad sobre
activos (ROA) y otro relativo a la rentabilidad neta sobre ventas (RBV) para describir la
distribución de esta dimensión.
Gráfico I.2 Distribución de la rentabilidad en el año 2002
300 300
231 229
200 200
196
137
131
100 100
96
84
67
47
46
38 30 232017
24 19 24 0
0
-1,00 - -,93
-,93 - -,87
-,87 - -,80
-,80 - -,73
-,73 - -,67
-,67 - -,60
-,60 - -,53
-,53 - -,47
-,47 - -,40
-,40 - -,33
-,33 - -,27
-,27 - -,20
-,20 - -,13
-,13 - -,07
-,07 - ,00
,00 - ,07
,07 - ,13
,13 - ,20
,20 - ,27
,27 - ,33
,33 - ,40
,40 - ,47
,47 - ,53
,53 - ,60
,60 - ,67
,67 - ,73
,73 - ,80
,80 - ,87
,87 - ,93
,93 - 1,00
-,50 - -,47
-,47 - -,43
-,43 - -,40
-,40 - -,37
-,37 - -,33
-,33 - -,30
-,30 - -,27
-,27 - -,23
-,23 - -,20
-,20 - -,17
-,17 - -,13
-,13 - -,10
-,10 - -,07
-,07 - -,03
-,03 - ,00
,00 - ,03
,03 - ,07
,07 - ,10
,10 - ,13
,13 - ,17
,17 - ,20
,20 - ,23
,23 - ,27
,27 - ,30
,30 - ,33
,33 - ,37
,37 - ,40
,40 - ,43
,43 - ,47
,47 - ,50
ROA RBV
La rentabilidad económica es importante: un porcentaje muy alto de empresas tienen

valores positivos en este indicador. Así, aproximadamente el 13,54% de las empresas
tienen una rentabilidad económica positiva inferior a 0,07. El 16,15% de las empresas
tienen una rentabilidad económica comprendida entre 0,07 y 0,13, y el 9,20% obtienen
una rentabilidad entre 0,13 y 0,23.
En lo que se refiere al otro indicador de rentabilidad (RBV), un porcentaje significativo

de empresas (41,64%) obtienen una rentabilidad neta sobre ventas comprendida entre
0,00 y 0,13 en el último ejercicio. Asimismo, el 17,18% alcanza una rentabilidad
incluida en el rango 0,13 y 0,27. Por último, el 12,17% tiene una rentabilidad contenida
en el intervalo 0,27 y 0,53.
Con el objeto de analizar la evolución de las diferentes dimensiones en el sector

Inmobiliario, se han calculado las medianas correspondientes a estos indicadores en el
último ejercicio eliminando aquellas empresas con valores anómalos (ej. fondos
propios negativos). Asimismo, se han considerado los valores medios
correspondientes a una muestra representativa de pequeñas y medianas empresas de
la Comunidad de Madrid pertenecientes a los sectores más representativos
(excluyendo los servicios y las entidades financieras) al objeto de establecer
comparaciones. El Gráfico I.3 refleja la evolución de dos ratios de rentabilidad.
8
AÑO 2002.
Gráfico I.3 Evolución de los ratios de rentabilidad
0,16
0,14
0,12
0,1
0,08
0,06
0,04
0,02
0
2001 2002 2001 2002
Total Pymes Sector Inmobiliario
ROA ROE
La rentabilidad económica (ROA) ha disminuido en el último ejercicio un 18,8%. Esta

rentabilidad es en 2002 similar a la que obtiene la PYME madrileña media. Por otro
lado, la rentabilidad financiera (ROE) también ha sufrido un importante descenso, más
intenso en el sector Inmobiliario, si bien es superior a la alcanzada por la PYME
madrileña.
Gráfico I.4 Evolución de los ratios de endeudamiento
0,8
0,6
0,4
0,2
0
2001 2002 2001 2002
REP RECP
Si se analiza el gráfico I.4, se observa que la mitad de las empresas del sector tienen
un endeudamiento sobre pasivo superior al 56,6%, ligeramente inferior a la PYME
media. Se observa, asimismo, el menor peso de la deuda a corto plazo, que se sitúa
en torno al 70,1% para la empresa media del sector Inmobiliario.
9
AÑO 2002.
El análisis pone de manifiesto un ligero incremento en todos los ratios de liquidez,

salvo en la liquidez inmediata (LI) y la cobertura de las cargas financieras (CCF2). A
excepción de la prueba del ácido (PA) y la liquidez inmediata (LI), que alcanzan
valores más elevados en la PYME media madrileña, el resto de indicadores ponen de
manifiesto que la posición financiera a corto plazo ha sido en el año 2002 más
favorable en las empresas del sector Inmobiliario.
Gráfico I.5 Evolución de los ratios de circulante
2,5
1,5
0,5
0
2001 2002 2001 2002
RC LI
El peso del fondo de maniobra en relación con las ventas ha crecido significativamente
en 2002, de forma que el valor en 2002 del capital circulante sobre ventas es del
93,6%. Asimismo, el 85,8% del activo de estas empresas es circulante.
Gráfico I.6 Distribución de la liquidez
300
283
200
168
100
92
80
3031
0 22
-5,0 - -4,0
-4,0 - -3,0
-3,0 - -2,0
-2,0 - -1,0
-1,0 - 0,0
0,0 - 1,0
1,0 - 2,0
2,0 - 3,0
3,0 - 4,0
4,0 - 5,0
5,0 - 6,0
6,0 - 7,0
7,0 - 8,0
8,0 - 9,0
9,0 - 10,0
10,0 - 11,0
11,0 - 12,0
12,0 - 13,0
18,0 - 19,0
19,0 - 20,0
20,0 - 21,0
21,0 - 22,0
22,0 - 23,0
23,0 - 24,0
24,0 - 25,0
13,0 - 14,0
14,0 - 15,0
15,0 - 16,0
16,0 - 17,0
17,0 - 18,0
RC
10
AÑO 2002.
El anterior gráfico representa la distribución del ratio de circulante (RC) en el sector

Inmobiliario. El 42,66% de las empresas mantienen un ratio de circulante positivo e
inferior a 2.
Los ratios representativos de la eficiencia muestran las características específicas del

sector. El período medio de cobro a deudores (PMMD) en la empresa media del sector
es de, aproximadamente, 117 días, por lo que se ha ampliado respecto a 2001.
Asimismo, la empresa media del sector Inmobiliario tarda 413 días en devolver el
crédito de acreedores, lo que supone un diferencial muy favorable.
Dentro de la misma dimensión de eficiencia, tanto la rotación de inventarios como la

rotación de activos han sufrido un importante descenso en el año 2002 (RI = 0,83; RA
= 0,28) respecto al año anterior, como se aprecia en el Gráfico I.7. Estos dos ratios
son sensiblemente inferiores en el sector inmobiliario, si bien las comparaciones, dada
las diferentes actividades consideradas, han de tomarse con cautela.
Gráfico I.7 Evolución de las rotaciones
14
12
10
8
6
4
2
0
2001 2002 2001 2002
RI RA
La estructura de gastos, que se refleja en el Gráfico I.8, pone de manifiesto el escaso

peso medio de los gastos de personal sobre ventas, que se sitúa en torno al 6,2% en
el último año. Por este motivo, las empresas del sector inmobiliario pueden
considerarse como poco intensivas en personal, por cuanto este indicador está por
debajo de la PYME media de la Comunidad de Madrid los dos años considerados.
11
AÑO 2002.
Gráfico I.8 Evolución de la estructura de gastos
0,3
0,25
0,2
0,15
0,1
0,05
0
2001 2002 2001 2002
GFV GFV DV
Este análisis general debe completarse con un estudio más profundo que identifique
grupos de empresas que presenten características comunes. Los valores homogéneos
de cada uno de estos grupos y su composición, permitiría obtener una visión más
amplia de las diferentes problemáticas que se presentan en el sector Inmobiliario de la
Comunidad de Madrid.
2. Análisis estadístico
2.1. Naturaleza y significado de las técnicas estadísticas utilizadas
Uno de los objetivos, ya comentado, de este estudio es identificar grupos de empresas

con problemas claros en su gestión dentro del sector Inmobiliario, con la finalidad de
suministrar información a las empresas relativa a la posición que ocupan en su
mercado. Para ello, es preciso aplicar una serie de técnicas estadísticas con el objeto
de describir las principales características y, sobre la base de estas, identificar grupos
de empresas que se caractericen por presentar ciertos problemas en común
relacionados con las dimensiones de liquidez, solvencia, o eficiencia en la gestión.
Así pues, en este apartado del informe se identifican grupos de empresas con
problemas característicos comunes. El análisis estadístico se va a llevar a cabo en dos
fases:
1. Análisis factorial sobre todos los ratios financieros.
2. Análisis descriptivo de los ratios financieros más característicos.
Las técnicas estadísticas que se van a utilizar en ambos análisis se describen de

forma sintética a continuación:
12
AÑO 2002.
a) Análisis de factores comunes
El estudio de factores comunes o análisis factorial pretende explicar la variabilidad de

un conjunto relativamente elevado de variables por medio de un número más reducido
de variables aleatorias, normalmente independientes entre sí, que se denominan
factores comunes. Los factores comunes son, por tanto, variables no visibles que
caracterizan a un conjunto de datos. El análisis factorial, que puede tener carácter
exploratorio o probatorio, puede ser útil para la exploración de un conjunto extenso de
variables, porque sus objetivos generales son los siguientes:
• Estudiar la intercorrelación de un elevado número de variables mediante su

agrupamiento en factores comunes, de manera que las variables que integran
cada uno de ellos estén altamente correlacionadas.
• Interpretar cada factor de acuerdo con las variables que tengan un mayor peso
en el mismo.
• Resumir muchas variables cuantitativas, no independientes entre sí, en un

conjunto de pocos factores totalmente independientes entre sí.
A partir de la matriz de correlaciones de las variables, el análisis factorial extrae las

dimensiones que explican la mayor parte de la variabilidad del espacio definido por
dichas variables. Posteriormente, es común introducir un procedimiento de rotación de
los factores, con el fin de facilitar su interpretación. En definitiva, mediante la rotación
de los factores se consigue hacer que el peso de cada variable recaiga en el factor
más grande o más pequeño, evitando los valores intermedios y mejorando así la
interpretación de los mismos.
Existen diferentes procedimientos de extracción de los factores comunes. Entre ellas

puede citarse la estimación máximo-verosímil o el procedimiento de los componentes
principales. En este último caso no es necesario establecer un supuesto explícito
acerca de la distribución de probabilidad que caracteriza al conjunto de variables
objeto de análisis.
El procedimiento de los componentes principales, empleado en este trabajo, consiste,

básicamente, en seleccionar aquellos factores comunes cuyo autovalor sea superior a
uno. El algoritmo de rotación de los factores que se ha empleado es el Varimax, que
proporciona factores ortogonales.
A los efectos de este trabajo, interesa conocer qué tipo de variables no visibles están
implicadas en los valores que nos proporcionan los ratios financieros (es decir, qué
factores comunes se pueden extraer de los 27 ratios o indicadores financieros). Ya se
ha definido el significado de cada uno de los ratios. Sin embargo, en la mayor parte de
los procedimientos de análisis estadístico se corre el peligro de introducir variables
irrelevantes que pueden desvirtuar los resultados (por ejemplo, variables muy
correlacionadas entre sí). Por tanto, el análisis factorial es apropiado para nuestro
análisis, por cuanto interesa conocer el significado de un pequeño conjunto de
variables, no cuantificables a priori, pero que proporcionan una información parecida a
la de un conjunto muy amplio de variables.
13
AÑO 2002.
b) Análisis cluster o de conglomerados
El análisis cluster tiene por objeto descubrir agrupamientos de observaciones sobre la

base de sus similitudes (diferencias) o distancias. Es decir, consiste básicamente en, a
partir de un conjunto heterogéneo de individuos, comprobar si éstos pueden agruparse
en distintas categorías, en función de sus características más relevantes. Para hacer
esto, se desarrolla una escala cuantitativa con la cual se mide la similitud o diferencia
entre los individuos de la muestra.
A los efectos de nuestro estudio, a partir de los factores comunes (o a partir de unos
pocos ratios financieros), se puede realizar un agrupamiento de las empresas que
componen la muestra por medio del análisis cluster.
El procedimiento empleado es el conocido como K-medias. Este algoritmo, no

jerárquico, divide un conjunto de observaciones en un número de grupos especificado
por el analista, de tal manera que al final del proceso iterativo cada individuo
(empresa) pertenece al grupo cuyo centro está más cercano al mismo, en términos de
distancia euclídea, u otra medida de distancia parecida en función de la
estandarización que se lleve a cabo de los datos. No se trata de una técnica
estadística de optimización, con lo que el número de grupos ha de especificarse en
función del análisis que se pretenda realizar, sin que sea posible construir intervalos
de confianza o la significación de los grupos construidos.
c) Análisis multidiscriminante
Este tipo de análisis se desarrolla mediante una técnica estadística que tiene por
objeto clasificar los distintos individuos de una muestra en diferentes categorías (o
grupos), los cuales se han definido con anterioridad. Así pues, se parte de un conjunto
de individuos clasificados (según ciertas características) en distintas categorías, y a
partir de ahí se obtiene una función de clasificación lineal a partir de la cual podrían
clasificarse nuevas observaciones en una de las diferentes categorías. Esta función de
discriminación lineal es una combinación lineal de las diferentes variables cuantitativas
que han servido para catalogar inicialmente a los distintos individuos.
Así pues, el análisis discriminante que se ha llevado a cabo en este trabajo, tiene por
objeto obtener unas funciones de clasificación que permitan adscribir a cada empresa
en su grupo correspondiente. Estas funciones se construyen a partir de los ratios más
discriminantes entre los distintos grupos. En concreto, el procedimiento empleado
realiza la selección de las variables que han de entrar en la función paso a paso. La
medida de discriminación utilizada es la lambda de Wilks (en las salidas del ordenador
aparece como estadístico U), que es un indicador multivariante de la separación entre
los grupos, y que se calcula a partir de las variables discriminantes en cada una de las
etapas. Es una medida que varía entre 0 y 1. Cuando es igual a uno, los centroides de
los grupos coinciden (no existen diferencias entre los grupos). Cuando lambda
disminuye hacia el valor 0, la discriminación va aumentando. Aparte de este
estadístico, se utiliza otro que sigue una distribución F de Fischer, para introducir o
sacar una variable de la función discriminante. Este estadístico “F para entrar o salir”
tiene como característica el ser multivariante parcial, midiendo la discriminación
introducida por la variable considerada después de haber tenido en cuenta la
discriminación alcanzada por las variables previamente elegidas. Para nuestros
análisis, las variables sólo entrarán en la función de discriminación si su estadístico F
es superior a 4.
14
AÑO 2002.
A los efectos de este estudio, partimos de la clasificación de la totalidad de empresas

que integran la muestra en varios grandes grupos (por lo general, constituidos por más
de seis entidades), realizada a través del análisis cluster. Apoyándonos en esta
clasificación previa (ya sea sobre la base de factores comunes o sobre la base de una
selección de ratios financieros), se obtienen las funciones de clasificación lineal que
sirven para clasificar nuevas empresas en cada grupo, según sus características
principales recogidas en el vector correspondiente de ratios financieros.
d) Regresión múltiple
Para toda la muestra, y con carácter específico para ciertos sectores, se emplea la
regresión múltiple, al objeto de describir la relación existente entre las diferentes
dimensiones de las que son representativos los ratios financieros, y la dimensión de
rentabilidad. El procedimiento de estimación empleado es el de mínimos cuadrados.
Las variables dependientes son introducidas paso a paso en la ecuación de regresión
sobre la base de su significación. El procedimiento se detiene cuando se alcanza el
criterio de convergencia definido previamente, con lo que todas las variables que son
explicativas de la variable dependiente deberían de estar en la ecuación de regresión.
La técnica de análisis se emplea con carácter exploratorio, con lo que no existe un

modelo empírico que relacione los diferentes ratios financieros con la rentabilidad.
2.2. Determinantes de la rentabilidad
Como hemos comentado, los indicadores o ratios que se han calculado para las
diferentes empresas pueden agruparse en torno a diferentes dimensiones que son
representativas de distintos aspectos de la situación económico-financiera de las
entidades. En última instancia podría decirse que el análisis financiero de una empresa
particular viene precedido por el objetivo inicial de conocer su situación y plantear las
acciones necesarias para mejorar su rentabilidad. En consecuencia, parece razonable
intentar delimitar la situación económico-financiera que propicia la obtención de
rentabilidades más elevadas en las empresas del sector Inmobiliario.
La determinación de la estructura “ideal” de cada empresa y de cada sector de

actividad, queda fuera de los planteamientos de este trabajo. Entre otros factores a
considerar, la multiplicidad de objetivos de la organización empresarial, tal y como
establece la moderna dirección de empresas, hace muy difícil satisfacer con una
misma situación, la maximización de todos esos fines. Por ello, el objeto de este
apartado es delimitar la relación existente entre las distintas dimensiones y la
rentabilidad en la muestra analizada. El estudio, de carácter exclusivamente
exploratorio y descriptivo, puede servir para expresar determinadas regularidades
útiles de cara a analizar como podría mejorarse la situación de las empresas
integrantes del sector en el año 2002.
Para estimar la significación de la relación entre cada una de las dimensiones

financieras y el rendimiento, se ha empleado la regresión múltiple. Se consideran
como variables independientes la rentabilidad económica (ROA), el margen comercial
(MC) y el beneficio neto sobre ventas (RBV). En los tres casos, las variables
dependientes son el resto de ratios financieros, excluidos los que son indicativos de la
dimensión de rentabilidad. El procedimiento empleado introduce las variables paso a
paso, de manera que se incremente el poder explicativo de la variable dependiente,
pero sin que se perjudique el límite de tolerancia admitido con relación a la
multicolinealidad de las variables. Es decir, una variable se introduce en la regresión
15
AÑO 2002.
cuando incrementa el poder explicativo pero siempre que no esté muy correlacionada
con el resto de regresores ya existentes. Por ello es de esperar que las variables que
son indicativas de la misma categoría no aparezcan simultáneamente dentro de la
regresión. La interpretación de los resultados obtenidos toma en consideración la
dimensión a la que pertenece cada ratio de los que son introducidos en la ecuación.
Los resultados estimados se resumen en los Cuadros I.4, I.5 y I.6.
------------------------
Ver Cuadro I.4
------------------------
------------------------
Ver Cuadro I.5
------------------------
------------------------
Ver Cuadro I.6
------------------------
En principio, existe una relación clara entre la rentabilidad económica (ROA) y cuatro
indicadores: la rotación de activos (RA), el neto sobre pasivo, el volumen de ventas
(LVENTAS) y el ratio de circulante sobre activo (RCA). Esto implica que en la medida
en que se logre incrementar la eficiencia en la rotación de activos, se alcance un
mayor nivel de capitalización, se potencien los ingresos por ventas y se inmovilice
menor proporción del activo, se puede conseguir mejorar la rentabilidad.
Cuando se considera como variable dependiente el margen comercial (MC), se

observan otras relaciones significativas. La relación entre la rentabilidad y la
depreciación sobre ventas, el período medio de maduración de deudores, la cifra de
negocio y el circulante sobre activo es positiva. Sin embargo, los gastos de personal
sobre ventas y un fondo de maniobra excesivo en relación con la cifra de negocios,
inciden negativamente en la rentabilidad.
Por otro lado, cinco ratios resultan significativos en la regresión realizada tomando
como variable endógena el margen neto sobre ventas (RBV). Al igual que sucedía en
el caso anterior, la depreciación sobre ventas, el período medio de cobro a deudores, y
la cifra de negocio influyen de forma positiva en la rentabilidad. Los gastos de personal
y los gastos financieros, por otra parte, lo hacen negativamente.
En su conjunto, los análisis de regresión realizados muestran la importancia de la

gestión del circulante y la eficiencia en el control de gastos para explicar la rentabilidad
económica y los márgenes de las empresas del sector Inmobiliario.
Para profundizar en la relación entre la productividad del factor capital y del factor
trabajo, se ha estimado una función de producción a partir de la conocida función de
tipo Cobb-Douglas,
Q = AKα Lβ
donde Q es el nivel de output (producción en unidades físicas), K es el stock de

capital, L es el número de empleados, A es un parámetro que mide la productividad
total de los factores (eficiencia), y α y β representan las elasticidades del output al
16
AÑO 2002.
capital y al trabajo, respectivamente. La función anterior puede dividirse por el número

de trabajadores, y simplificando y tomando logaritmos, quedaría expresada de la
siguiente forma:
Ln(Q/L) = Ln A + α Ln(K/L)+ γ Ln(L)
donde γ = α + β – 1 es una medida de las economías de escala. Si γ > 0, γ < 0, o γ =

0, se dice que existen rendimientos crecientes, decrecientes o constantes a escala,
respectivamente. Puesto que no es posible disponer de información sobre el volumen
de producción de cada empresa, hemos optado por considerar como indicador de la
productividad del trabajo el ratio RT (rentabilidad por trabajador) a efectos de la
estimación por mínimos cuadrados ordinarios. Los resultados de la estimación se
recogen en el Cuadro I.7.
------------------------
Ver Cuadro I.7
------------------------
Los resultados indican que la sensibilidad de la productividad del trabajo ante

variaciones en la intensidad del capital es positiva y significativa (0,07). El valor de
este coeficiente es relativamente pequeño en comparación con otras estimaciones
empíricas y refleja que la productividad del trabajo se eleva ligeramente cuando la
empresa desarrolla nuevas inversiones.
En segundo lugar, si consideramos la estimación correspondiente a la variable tamaño

(el logaritmo del número de empleados), se puede constatar que el colectivo de
empresas del sector Inmobiliario de Madrid muestra rendimientos constantes a escala
(el coeficiente no es significativamente distinto de cero). Esto podría ser indicativo de
que estas organizaciones tienen un tamaño próximo al eficiente (en cuanto a número
de empleados), a partir del cual, los incrementos en el nivel de producción (diferencia
entre los ingresos por la venta de bienes y servicios y los gastos en la adquisición de
bienes y servicios) no proporcionan reducciones de los costes.
En cualquier caso, es necesario profundizar en el comportamiento de diferentes

grupos de organizaciones para ir más allá del comportamiento de la empresa media
del sector Inmobiliario.
2.3. Análisis factorial de los ratios financieros
El análisis que se realiza en este apartado persigue dos objetivos:
1. Resumir un conjunto de 27 indicadores en un número reducido de factores

comunes, con el fin de poner de manifiesto las diferencias existentes entre las
empresas consideradas.
2. Construir grupos a partir de los factores obtenidos, en orden a caracterizar cada

una de las agrupaciones identificadas. De esta forma puede ser posible detectar
los principales problemas a los que se enfrenta cada uno de los grupos. Esta
conclusión se apoyaría en la interpretación que se le otorga a cada factor común
por separado.
En primer lugar, para la matriz de datos de las empresas en el año 2002 se han
extraído 8 factores comunes que resumen aproximadamente el 81,55% de la
17
AÑO 2002.
variabilidad total del espacio de los 27 indicadores económicos y financieros

calculados para cada empresa. El Cuadro I.8 presenta la matriz de cargas de los
factores sobre los indicadores, una vez rotada para facilitar su interpretación.
------------------------
Ver Cuadro I.8
------------------------
La interpretación de los factores, considerando las variables con mayor peso en cada
uno de ellos (carga factorial por encima de 0,50; marcado con negrita en el Cuadro
I.8), se indica a continuación.
a) Factor 1. Márgenes de rentabilidad y estructura de gastos.
Este factor se compone de ratios relacionados con diferentes dimensiones

(rentabilidad, liquidez, eficiencia y estructura de gastos). El margen comercial (MC) y el
margen neto sobre ventas (RBV), se relacionan negativamente con el factor. Del
mismo modo, el capital circulante sobre ventas (CCV) y el período medio de
maduración de deudores (PMMD), están positivamente correlacionados. Por último,
este factor se correlaciona positivamente con los gastos financieros (GFV), los gastos
de personal (GPV) y la amortización sobre ventas (DV). Por ello, puntúan alto en este
factor las empresas con reducidos márgenes, elevado fondo de maniobra, amplios
plazos de cobro a clientes y elevados gastos.
b) Factor 2. Liquidez y solvencia.
Forman parte de este factor seis ratios financieros, relacionados principalmente con la
liquidez y la solvencia: ratio de circulante (RC), prueba del ácido (PA), liquidez
inmediata (LI), ratio de garantía (RG), neto sobre pasivo (NP) y endeudamiento sobre
pasivo (REP). Puntuarán alto en este factor las empresas con elevada liquidez
(independientemente de la composición de la misma) y reducido nivel de
endeudamiento.
c) Factor 3. Solvencia.
De nuevo, el neto sobre pasivo (NP) y el endeudamiento sobre pasivo (REP) se

correlacionan con el Factor. Las empresas que presenten un valor alto en el Factor 3
serán aquellas caracterizadas por un elevado nivel de endeudamiento.
d) Factor 4. Períodos medios de pago y cifra de negocio.
En esta ocasión, puntuarán alto aquellas empresas con elevados períodos medios de
pago a acreedores y proveedores (PMMA y PMMP), y una importante cifra de ventas
(LVENTAS).
e) Factor 5. Rentabilidad y períodos medios de pago.
Forman parte de este factor, en primer lugar, la rentabilidad económica (ROA) y la

rentabilidad financiera (ROE), cuya relación con el factor es positiva. También lo es la
de la cifra de ventas (LVENTAS), con una carga de 0.509. Los períodos medios de
pago a acreedores y proveedores (PMMA y PMMP) serán reducidos en las empresas
que puntúen alto en este factor.
18
AÑO 2002.
f) Factor 6. Cobertura de las cargas financieras.
En este caso alcanzarán elevadas puntuaciones en este factor aquellas empresas con
elevada cobertura de las cargas financieras, en cualquiera de sus dos
representaciones.
g) Factor 7. Circulante sobre activo y tamaño del activo.
Este factor hace referencia al peso del circulante en el activo, así como el tamaño de
este último. Por ello, una alta puntuación en este factor será sinónimo de un activo de
dimensiones reducidas, en el que el inmovilizado representa una pequeña proporción.
h) Factor 8. Rotación de inventarios.
Finalmente, una puntuación elevada en el factor 8 implicará una notable eficiencia en

la gestión de los stocks (RI).
La siguiente figura resume el análisis de los nueve factores:
Figura I.1 Ratios significativos para el análisis factorial
Factor 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4
MC (-) RC (+) NP (-) PMMA (+)
RBV (-) PA (+) REP (+) PMMP (+)
CCV (+) LI (+) LVENTAS (+)
PMMD (+) RG (+)
GFV (+) NP (+)
GPV (+) REP (-)
DV (+)
Factor 5 Factor 6 Factor 7 Factor 8
ROA (+) CCF (+) RCA (+) RI (+)
ROE (+) CCF2 (+) LACTIVO (-)
PMMA (-)
PMMP (-)
LVENTAS (+)
A partir de los 8 factores comunes es posible identificar grupos de empresas que

presenten un comportamiento similar con relación a dichos factores. Así, cada grupo
estaría constituido por empresas parecidas entre sí en las nueve dimensiones que se
consideran. Por su parte, cada agrupación de empresas sería diferente a las demás.
Considerando como referencia las características medias de cada una de estas
19
AÑO 2002.
agrupaciones, pueden definirse los problemas más importantes de las empresas que
las integran.
Se ha realizado un agrupamiento de las empresas de una muestra reducida2 por

medio del análisis de conglomerados, a partir de los factores comunes descritos
anteriormente. El procedimiento empleado (K-means) divide un conjunto de
observaciones en diferentes grupos, de tal manera que al final del proceso iterativo,
cada empresa pertenece al grupo cuyo centro está más cercano a la misma en
términos de distancia euclídea. No existe un número óptimo de grupos, sino que éste
es especificado por el analista. Sólo se consideran aquellas empresas para las que se
han podido calcular la totalidad de indicadores.
En este caso, se ha escogido un número elevado, 30 grupos, puesto que el

procedimiento iterativo K-means tiene tendencia a construir conjuntos con un número
reducido de individuos, que poseen características muy diferenciadas respecto al
resto. Sin embargo, en este análisis interesa definir grupos con un número
relativamente elevado de entidades y que estén lo suficientemente diferenciados en
términos de los factores comunes analizados.
En total se han identificado 9 grupos que contienen más de 5 empresas. Las medias
de los factores correspondientes a cada uno de ellos se recogen en el Cuadro I.8.
------------------------
Ver Cuadro I.8
------------------------
A partir de los valores medios de los factores para cada grupo, y teniendo en cuenta
que la media del factor es cero, puede caracterizarse a los grandes grupos de la
siguiente forma:
a) Grupo 6 (74 empresas). Empresas con elevada liquidez.
Se trata de un grupo de empresas caracterizado por la elevada liquidez (factor 2),

como consecuencia del elevado nivel de capitalización (factor 3). Aunque la
rentabilidad media del grupo está por debajo de la media general, no es
particularmente reducida en comparación con las otras agrupaciones significativas. No
obstante, la cobertura de las cargas financieras es relativamente reducida como
consecuencia de una baja eficiencia relativa en la gestión (factor 8 relativamente bajo).
En resumen, se trata de un conjunto de entidades con capitalización suficiente y una
elevada liquidez como consecuencia del tamaño reducido del pasivo circulante. Esto
se traduce en una rentabilidad por encima de otros grupos, pero que podría ser
mejorable mediante una gestión más adecuada del circulante.
b) Grupo 7 (21 empresas). Empresas rentables con baja liquidez.
Estas entidades alcanzan elevados márgenes asociados a los mayores ingresos por
ventas y mantienen un buen control de los gastos (factor 1). No obstante, la liquidez y
la solvencia de estas empresas es reducida (factor 2). El bajo tamaño del activo
circulante se corresponde con un elevado pasivo circulante como consecuencia del
recurso preferente al endeudamiento a corto plazo. Así, los períodos de pago a
2
Se ha considerado una muestra de 670 empresas para las que ha podido calcularse el valor de los diferentes
factores. El resto de empresas no habían suministrado algún dato necesario para calcular todos los ratios financieros.
20
AÑO 2002.
acreedores y proveedores son muy amplios (factor 4) y permiten mantener una

financiación a corto plazo de la actividad con costes relativamente reducidos. La
rentabilidad económica y financiera es baja (factor 5), así como la rotación de
inventarios (factor 8). En general, el activo de estas empresas es elevado en relación a
su cifra de negocio.
c) Grupo 8 (123 empresas). Empresas rentables pero muy endeudadas.
Este grupo, el más numeroso de los analizados, se caracteriza por ser el que presenta
menores niveles de solvencia, en términos comparativos (factor 3) y, por tanto, un
mayor nivel de endeudamiento. Puesto que los períodos medios de pago a acreedores
y proveedores son reducidos (factor 4), es probable que un porcentaje muy
significativo del endeudamiento sea a largo plazo. El elevado apalancamiento se ha
traducido en una elevada rentabilidad económica y financiera (factor 5). No obstante,
la rotación de inventarios muestra signos de ineficiencia (factor 8).
d) Grupo 11 (94 empresas). Empresas medias del sector
Esta agrupación no se diferencia de las demás por la existencia de algún valor

significativamente diferente del resto de agrupaciones. Tienden a pertenecer a este
grupo las empresas con una rentabilidad relativamente reducida, pero que no
compromete la cobertura de las cargas financieras (factor 6), que está por encima de
la media general. En general, estas empresas obtienen una cifra de negocio reducida
(factor 4 y factor 5), lo que incide negativamente en la rentabilidad y en los márgenes.
El peso del activo circulante es mayor que en otras agrupaciones (factor 7).
e) Grupo 15 (85 empresas). Empresas con elevada cifra de activo.
Este grupo se caracteriza por estar constituido por empresas con escasa rentabilidad
económica y financiera y baja cifra de negocio (factor 5). Sin embargo, en términos
comparativos el tamaño del activo es elevado y el peso del activo circulante es
relativamente menor (factor 7). Son empresas relativamente apalancadas (factor 3),
con una cobertura de las cargas financieras reducida (factor 6) como consecuencia de
la baja rentabilidad. La elevada cifra del activo en comparación con la actividad de
estas entidades, hace que la rotación de inventarios (factor 8) sea particularmente
negativo.
f) Grupo 19 (56 empresas). Empresas con bajo nivel de ventas pero rentables.
Estas empresas obtienen elevados márgenes (factor 1), como resultado de un tamaño
adecuado del fondo de maniobra y el control de los costes de personal y los costes
financieros. Puesto que el beneficio es alto y las ventas son relativamente bajas, los
márgenes son muy elevados. Los plazos de pago a acreedores a corto plazo son muy
reducidos (factor 4) y lo mismo ocurre con la rentabilidad económica y financiera. En
particular, la rentabilidad financiera es baja como consecuencia de un elevado nivel de
capitalización y una alta cobertura de las cargas financieras (factor 6). Finalmente, la
eficiencia en el control de costes y en la gestión del activo circulante es igualmente
significativa.
g) Grupo 22 (67 empresas). Empresas con baja rentabilidad sobre ventas
Se trata del grupo de empresas que obtienen los menores márgenes sobre ventas de
las agrupaciones principales del sector. Esto viene acompañado por un capital
21
AÑO 2002.
circulante muy reducido y por la falta de control de los principales costes, incluyendo
los gastos financieros y los gastos de personal (factor 1). Pese a estos márgenes poco
adecuados, el nivel de endeudamiento es relativamente reducido (factor 3). Los
resultados negativos se traducen en una baja rentabilidad económica y financiera
(factor 5) en la mayor parte de las empresas de la agrupación. El tamaño reducido del
activo de estas empresas, el bajo peso del inmovilizado (factor 7) y la elevada
capitalización no son suficientes para evitar que la cobertura de las cargas financieras
(factor 6) alcancen el valor más bajo entre las empresas que se analizan.
h) Grupo 23 (76 empresas). Empresas de tamaño reducido.
Los factores 7 y 8 son los que caracterizan esta agrupación. El mayor peso del activo
circulante y el tamaño reducido del activo (factor 7) de estas entidades caracteriza su
modalidad de negocio dentro del sector. Sin embargo, la pequeña dimensión del
activo no viene acompañada de una cifra de negocio particularmente elevada (factor
4), con lo que la rotación de inventarios (factor 8) es reducida. Con ello, los márgenes
sobre ventas son relativamente bajos, y los gastos de personal y los financieros
imponen un peso muy elevado en la cuenta de resultados (factor 1). Esta última
circunstancia viene provocada por un endeudamiento relativamente elevado (factor 3).
i) Grupo 24 (46 empresas). Empresas rentables y endeudadas.
Las empresas de esta agrupación obtienen, en promedio, unos márgenes sobre

ventas relativamente elevados dentro del sector (el factor 1 es pequeño en
comparación con los otros grupos). Estos altos márgenes se corresponden con un
fondo de maniobra ajustado (pequeño) que no limita la rentabilidad y con el control
adecuado de las principales partidas de costes en la cuenta de resultados. La elevada
rentabilidad sobre ventas hace que no existan problemas de liquidez ni de cobertura
de las cargas financieras (factor 6), pese a que el endeudamiento es relativamente
elevado (factor 3). El activo en estas empresas es relativamente alto, y el inmovilizado
tiene un peso importante (factor 7).
2.4. Análisis descriptivo de los ratios financieros más característicos
En este apartado se realiza un análisis similar al efectuado en el epígrafe anterior,

pero considerando los ratios financieros más característicos en lugar de los factores
comunes. Con esto se puede ofrecer una interpretación más sencilla de los diferentes
grupos encontrados. Las distintas fases en las que vamos a realizar el análisis pueden
resumirse de la siguiente forma:
1. Se determinan los ratios financieros más relevantes correspondientes a cada

una de las dimensiones que hemos considerado. Para ello vamos a estimar las
correlaciones entre ellos, puestas de manifiesto por la matriz de correlaciones
de Spearman.
2. Se identifican grupos de empresas a partir de los ratios financieros anteriores,

caracterizando a cada uno de ellos por medio de los valores medios de estas
variables. El procedimiento cluster empleado tiende a aislar a los valores
extremos, con lo que la media sería un valor representativo en este caso.
3. Determinación de las funciones de clasificación lineales que caracterizan a

cada grupo de empresas. De esta manera es posible clasificar a cualquier
22
AÑO 2002.
empresa dentro de un grupo, independientemente de que pertenezca o no a la

muestra.
La matriz de correlaciones de Spearman correspondiente a los diferentes ratios

calculados para el año 2002 se recoge en el Cuadro I.10.
------------------------
Ver Cuadro I.10
------------------------
Las correlaciones más elevadas se presentan entre aquellos ratios que comparten
partidas comunes o que pertenecen a la misma dimensión con lo que aportan la
misma cantidad de información. En este sentido, las correlaciones más destacables
son las siguientes:
La rentabilidad económica (ROA) y la rentabilidad financiera (ROE) están muy

correlacionadas entre sí. También lo está el margen bruto (MB) con el margen
comercial (MC), en primer lugar, y el margen comercial (MC) con el margen
neto sobre ventas (RBV), en segundo lugar.
Los dos ratios que hacen referencia a la cobertura de las cargas financieras
(CCF y CCF2) mantienen una correlación por encima de 0,85.
El neto sobre pasivo (NP) se correlaciona con el endeudamiento sobre pasivo

(REP) de forma perfecta y negativa (la correlación es igual a -1). Además, el
apalancamiento financiero (AP) se correlaciona con el neto y el endeudamiento
sobre pasivo por encima de 0,95, de forma negativa y positiva,
respectivamente.
Los ratios de períodos medios de pago a acreedores y proveedores (PMMA y

PMMP) están correlacionados por encima de 0,9 entre sí.
El logaritmo de las ventas y el logaritmo del activo están positivamente

correlacionados (ρ = 0,69).
De cara al estudio de los puntos fuertes y débiles del sector, interesan las
correlaciones que son debidas al efecto que ejercen sobre los ratios financieros ciertos
efectos que no son visibles a priori, como son la eficiencia en la rotación de
inventarios, la eficiencia en la gestión de los cobros y pagos, la posición de solvencia
frente a los acreedores, etc. Por tanto, tan interesante como determinar los ratios
financieros que mantienen las correlaciones más altas con otros, es comprobar las
correlaciones más bajas, al objeto de especificar los indicadores que tienen una mayor
relevancia.
Dentro de los ratios de rentabilidad, todos los ratios, incluida la rentabilidad financiera
(ROE), que en ocasiones mantiene un comportamiento diferenciado, mantienen
correlaciones positivas y significativas entre sí. Son especialmente importantes las
correlaciones entre la rentabilidad económica y financiera, así como las existentes
entre los tres márgenes considerados (bruto, comercial y neto sobre ventas).
En lo concerniente a la liquidez, las relaciones son menos intensas que en caso

anterior. La relación entre el ratio de circulante con la prueba del ácido, en primer
23
AÑO 2002.
lugar, y el capital circulante sobre ventas, en segundo lugar, es de 0,67 y 0,66,

respectivamente.
Respecto a los ratios de solvencia, cabe resaltar las correlaciones entre el ratio de
garantía, por un lado, y el apalancamiento financiero, el neto y el endeudamiento sobre
pasivo, por otro. Destaca asimismo el signo negativo de la correlación entre el ratio de
endeudamiento (REP) y el ratio de endeudamiento a corto plazo (RECP), que pone de
manifiesto la menor o mayor actividad comercial de las empresas.
Finalmente, dentro de los ratios de eficiencia y estructura de costes, resultan

estadísticamente significativas todas las correlaciones. No obstante, las más elevadas
se producen entre la rotación de activos (RA) con el período medio de maduración de
deudores (PMMD) y la rotación de inventarios (RI).
Si se analizan las relaciones más elevadas entre ratios pertenecientes a diferentes

dimensiones, pueden destacarse las siguientes:
1. En términos generales, se detecta una incidencia negativa de la liquidez en la

rentabilidad financiera, y positiva en los márgenes. La mayor cobertura de las
cargas financieras se traduce, asimismo, en mayor rentabilidad. El
apalancamiento financiero contribuye a mejorar la rentabilidad financiera, no
así los márgenes (bruto, comercial y neto sobre ventas). Asimismo, la mayor
eficiencia en la gestión de los inventarios y del activo repercute positivamente
en la rentabilidad.
2. La relación entre liquidez y la solvencia, es positiva, como cabe esperar. Sin

embargo, las empresas con mayores rotaciones vendrán caracterizadas por
meno proporción de tesorería con relación a las ventas. Los gastos financieros
influyen negativamente en la cobertura de los mismos. La correlación entre el
ratio de circulante sobre activo y la depreciación sobre ventas es, obviamente,
negativamente.
2.5. Grupos de empresas en el sector Inmobiliario de la Comunidad de Madrid
El objeto principal del análisis es localizar grupos homogéneos de empresas con

problemas parecidos en la gestión. Una vez analizadas las correlaciones entre los
principales indicadores, los ratios seleccionados para el análisis son: ROA, ROE, MB,
MC y RBV, dentro de la dimensión de rentabilidad; RC, PA, LI, y CCF2, ratios de
liquidez; REP, y RECP, estructura de la financiación; PMMD, PMMA, RI y RA, dentro
de los ratios de eficiencia; GFV, GPV y DV, como indicadores de la estructura de
costes; LVEN (logaritmo de las ventas) como indicador del tamaño.
Empleando los ratios anteriores como variables para el análisis cluster, se han
identificado los grupos que se recogen en el Cuadro I.11.
------------------------
Ver Cuadro I.11
------------------------
En el año 2002 se identifican 8 grupos constituidos por un número significativo de

entidades. Las empresas que aparecen aisladas presentan valores atípicos o
24
AÑO 2002.
responden a modalidades de negocio diferenciadas. Las características principales de

los grupos son las siguientes:
a) Grupo 3 (51 empresas). Empresas rentables endeudadas a corto plazo.
La rentabilidad neta sobre ventas de estas empresas se sitúa en torno al 8,5%. Son, a
su vez, las empresas que alcanzan mayor rentabilidad económica (ROA = 15,2%),
como resultado de un tamaño del activo muy reducido para la cifra de negocio que
alcanzan. Si bien la tesorería representa una elevada proporción del pasivo circulante
(el 45,3% en términos medios), el valor del ratio de circulante pone de manifiesto que
la liquidez es bastante ajustada, en comparación con otras agrupaciones identificadas
en el sector. El endeudamiento no es particularmente elevado. Así, el 49% del pasivo
está representado por los fondos propios. Adicionalmente, el 95,8% de la deuda vence
en un plazo inferior al año.
Los plazos de cobro son relativamente bajos. La rotación de activos es, asimismo, un
síntoma de eficiencia en esta agrupación (RA = 1,9). La estructura de costes muestra
un peso muy reducido de los gastos financieros (GFV = 0,7%), los gastos de personal
(GPV = 10,7%) y la depreciación (DV = 0,7%). La cifra de negocio está por encima de
la media de otras agrupaciones.
b) Grupo 6 (139 empresas). Empresas endeudadas a largo plazo.
El primer aspecto que caracteriza esta agrupación son los márgenes, que de nuevo
son relativamente elevados (RBV = 12,5%). La elevada cifra del activo determina que
la rentabilidad económica no sea particularmente alta (ROA = 15,2%).
El activo circulante, en este caso, cuadruplica el pasivo circulante (RC = 4,101). La

liquidez inmediata también alcanza un valor elevado (LI = 37,1%). El 65,7% del pasivo
son recursos ajenos, de los cuales tan sólo el 35,8% se materializa en el corto plazo.
Esta estructura financiera provoca que los gastos financieros tengan un peso
importante en la cuenta de resultados (GFV = 8,4%). En la misma línea, los costes de
amortización son relativamente altos (DV = 2,9%). Por cifra de negocio, las empresas
de esta agrupación se colocan en una posición intermedia dentro del sector
inmobiliario de la Comunidad de Madrid.
c) Grupo 7 (115 empresas). Empresas con elevada liquidez y pérdidas.
El margen bruto, el margen comercial y la rentabilidad neta sobre ventas son en

promedio, para esta agrupación, negativos. No obstante, la rentabilidad económica y
financiera media es ligeramente positiva como consecuencia de que varias empresas
de la agrupación son capaces de obtener beneficios de explotación (reducidos).
El ratio de circulante pone de manifiesto la excesiva liquidez de estas empresas (RC =
7,535). El gran diferencial con la cifra de tesorería (LI = 32,5%) viene explicado por el
peso de las existencias y de la cuenta de clientes dentro del activo circulante. La
deuda existente está centrada en el corto plazo (RECP = 92,5%), y estas entidades
están relativamente capitalizadas. Así, los fondos propios suponen el 52% del pasivo.
Tanto los períodos medios de cobro como los períodos medios de pago son muy
amplios, debido a datos anormales en estos indicadores.
La eficiencia en las rotaciones de las empresas de esta agrupación no es

particularmente elevada. El análisis de la cuenta de resultados revela que el peso de
los gastos financieros y los gastos de personal es muy elevado (GFV = 31,4%; GPV =
25
AÑO 2002.
52,6%). La baja cifra de negocio es determinante en la explicación de la baja

rentabilidad y la estructura de la cuenta de resultados.
d) Grupo 8 (24 empresas). Empresas con pérdidas.
Es la agrupación de empresas con la rentabilidad más baja del sector (ROA = 0,8%;
RBV = -48,5%). Un porcentaje significativo de empresas de esta agrupación obtienen
pérdidas de explotación, que son agravadas por el resultado financiero y el
extraordinario.
La liquidez, de nuevo, es muy elevada (RC = 12,849), como consecuencia de la

escasez de pasivo circulante. El endeudamiento medio de esta agrupación es
moderado, aunque centrado mayoritariamente en el largo plazo (RECP = 36,3%). Esta
estructura financiera determina que el peso de los gastos financieros sobre ventas sea
muy alto. En la misma línea, la baja eficiencia y la baja cifra de negocio para el tamaño
de estas entidades determina que el peso de los gastos de personal y los gastos de
depreciación sea enorme.
e) Grupo 11 (150 empresas). Empresas con bajos costes de personal.
Este conjunto de empresas obtiene elevados márgenes (MB = 21,2%; MC = 20,6%;

RBV = 17,2%), los más altos del sector. Sin embargo, la rentabilidad económica y
financiera no es particularmente elevada (aunque está por encima de la mayor parte
del resto de agrupaciones) como consecuencia de una dimensión y una capitalización
elevadas.
La liquidez en este grupo de entidades no es particularmente alta, en términos

comparativos, si bien es cierto que el activo circulante triplica al pasivo circulante. La
tesorería representa el 31,6% de este último.
Se trata, por otro lado, de un grupo con elevado endeudamiento en el corto plazo
(RECP = 92,7%), y con unos fondos propios que superan en media a la deuda total.
No obstante, los gastos financieros sobre ventas están ligeramente por encima de
otras agrupaciones (GFV = 4,1%). La rotación de activos es reducida, así como los
gastos de personal sobre ventas (GPV = 7,5%).
f) Grupo 14 (29 empresas). Empresas con elevada rentabilidad financiera.
Es la rentabilidad financiera (ROE = 40,2%) la principal característica de estas

empresas, que alcanzan igualmente una notable rentabilidad económica (ROA =
12,7%). Sin embargo, aunque los diferentes márgenes son positivos, no son
particularmente elevados en comparación con otras agrupaciones. Así, el margen neto
sobre ventas no supera el 6,6%. Los resultados atípicos negativos son particularmente
elevados en varias de las empresas de este grupo.
El 66,8 % del pasivo está representado por la deuda, de la que el 49% se materializa
en el largo plazo. Con ello, el peso de los gastos financieros es relativamente alto
(GFV = 9,1%). Tanto los períodos de cobro como los períodos de pago son reducidos,
en términos comparativos. Las empresas de esta agrupación son, asimismo, eficientes
en la gestión de los activos. La baja cifra de activo en relación a las ventas explica el
desfase existente entre la rentabilidad económica y el margen bruto sobre ventas.
26
AÑO 2002.
Tanto el peso de los gastos de personal, como el coste de las amortizaciones son
relativamente reducidos en esta agrupación. La cifra de ventas es relativamente
elevada.
g) Grupo 15 (11 empresas). Empresas con baja rentabilidad de explotación.
En este caso, varias empresas tienen pérdidas de explotación, si bien una vez
considerados los resultados financieros y extraordinarios, el signo de la rentabilidad es
positivo. Así, la rentabilidad económica es, en promedio, cercana al cero y el margen
bruto sobre ventas es claramente negativo. Sin embargo, el margen comercial y el
margen neto sobre ventas en la empresa media de la agrupación superan el 5%.
Son entidades que gozan de una elevada liquidez, posiblemente excesiva para la
actividad que realizan. Tienden a pertenecer a esta agrupación las empresas más
pequeñas del sector en cuanto a cifra de negocio. Estas empresas de reducido
tamaño se caracterizan por una elevada capitalización, pese a los resultados
negativos. Así, el 64,2% del pasivo hace referencia a financiación propia. Además, la
mayor parte del endeudamiento (RECP = 92,6%) es a corto plazo. La rotación de
activos es también muy pequeña y muestra que el activo de estas empresas es incluso
bajo en términos relativos respecto a la cifra de ventas. El peso de los gastos
financieros y los costes de amortización son más significativos en la explicación de la
baja rentabilidad que los gastos de personal.
h) Grupo 20 (127 empresas). Empresas con elevada cifra de negocio.
Los elevados márgenes, aunque menores que en otras agrupaciones, son la

consecuencia de la mayor cifra de negocio de estas empresas. Así, el margen neto
sobre ventas es superior al 10,8%. Sin embargo, la rentabilidad económica no es
particularmente alta (ROA = 5,4%) como consecuencia de la baja cifra de activo.
La liquidez es muy reducida; la tesorería representa tan sólo el 7,6% del pasivo
circulante. Este valor es uno de los más bajos del sector y puede determinar la
existencia de algún problema de insolvencia en empresas de esta agrupación.
Paralelamente, el nivel de endeudamiento es significativo (REP = 71,7%). Algo más
de la mitad de esta deuda vence en el corto plazo (RECP = 55,9%).
Los gastos de personal representan menos del 6% de las ventas, un poco por encima
de los gastos financieros. Tienden a pertenecer a esta agrupación las empresas con
mayor cifra de negocio del sector inmobiliario.
Cinco ratios introducidos en las funciones de clasificación derivadas del análisis

discriminante permiten clasificar correctamente al 94,6% de las empresas
pertenecientes a los tres grupos que se han analizado. Estos indicadores pertenecen a
las dimensiones de endeudamiento (RECP), liquidez (CCV), eficiencia (RA), y tamaño
(LVENTAS y LACTIVO), En el Cuadro I.12 se recogen las funciones de clasificación, la
matriz de clasificaciones correctas y un resumen del proceso de construcción de las
funciones de clasificación.
------------------------
Ver Cuadro I.12
------------------------
27
AÑO 2002.
El Gráfico I.9 representa la posición relativa de los grupos en torno a tres dimensiones:
rentabilidad, liquidez y eficiencia.
Gráfico I.9 Posición de los grupos en el sector Inmobiliario
,4
,2
Gr.3
Gr.11 Gr.14
Gr.6
R -,0 Gr.15
Gr.7
Gr.20
B
V
-,2
-,4
Gr.8
14 2,0
12 1,5
10
8 1,0
6
4 ,5
RC 2
RA
A partir de los análisis de conglomerados y discriminante es posible generar un

modelo matemático que puede ser utilizado por cualquier usuario de la información
financiera, con el fin de identificar a qué categoría o grupo pertenece una empresa
determinada.
El proceso de clasificación de una empresa concreta puede sintetizarse de la siguiente

manera:
1. Se introduce la información contenida en los estados financieros de una

empresa cualquiera (en concreto, el balance y la cuenta de resultados de una
empresa del sector inmobiliario).
2. Se calculan los cinco ratios de la función de clasificación a partir de la

información anterior.
3. En cada función de clasificación (identificada a partir del análisis discriminante)

se introduciría el valor correspondiente a cada uno de los ratios anteriores, que
se multiplicaría por su respectivo coeficiente en cada una de las funciones
lineales que se recogen en el Cuadro I.12.
4. Aquella función lineal que tenga el valor más elevado después de sustituir en
ella los diferentes ratios financieros, será la que nos muestre la categoría a la
que pertenece la empresa que se desea clasificar.
Como resultado final de este proceso, la empresa en cuestión queda clasificada dentro
de su correspondiente agrupación. Las características generales de dicha agrupación
28
AÑO 2002.
permitirían definir las características del posicionamiento financiero de la entidad, así

como las principales medidas a adoptar para intentar trasladarse a otro grupo en el
que la posición económico-financiera sea más adecuada.
3. Conclusiones
El análisis realizado se apoya en los valores medios (media y mediana), y la

desviación típica del conjunto de las 879 empresas en el año 2002. En lo que respecta
a la rentabilidad, las medianas de los ratios correspondientes a esta dimensión revelan
un rendimiento positivo en la empresa media. En este sentido, la mediana de la
rentabilidad sobre activos (ROA) se sitúa en torno al 3,6% (un 18,18% inferior a la del
año 2001), mientras que la rentabilidad de los fondos propios (ROE) se encuentra en
el 11,9% (un 17,93% menor que en 2001). Asimismo, el margen neto sobre ventas no
ha experimentado ninguna variación en el último ejercicio. La rentabilidad económica
(ROA) ha disminuido en el último ejercicio un 18,8%. Esta rentabilidad es en 2002
similar a la que obtiene la PYME madrileña media. Por otro lado, la rentabilidad
financiera (ROE) también ha sufrido un importante descenso, más intenso en el sector
Inmobiliario, si bien es superior a la alcanzada por la PYME madrileña.
En el año 2002 se identifican 8 grupos constituidos por un número significativo de

entidades. Las empresas que aparecen aisladas presentan valores atípicos o
responden a modalidades de negocio diferenciadas. Las características principales de
los grupos son las siguientes:
a) Grupo 3 (51 empresas). Empresas rentables endeudadas a corto plazo.
La rentabilidad neta sobre ventas de estas empresas se sitúa en torno al 8,5%. Son, a
su vez, las empresas que alcanzan mayor rentabilidad económica (ROA = 15,2%),
como resultado de un tamaño del activo muy reducido para la cifra de negocio que
alcanzan. Si bien la tesorería representa una elevada proporción del pasivo circulante
(el 45,3% en términos medios), el valor del ratio de circulante pone de manifiesto que
la liquidez es bastante ajustada, en comparación con otras agrupaciones identificadas
en el sector. El endeudamiento no es particularmente elevado. Así, el 49% del pasivo
está representado por los fondos propios. Adicionalmente, el 95,8% de la deuda vence
en un plazo inferior al año.
b) Grupo 6 (139 empresas). Empresas endeudadas a largo plazo.
El primer aspecto que caracteriza esta agrupación son los márgenes, que de nuevo
son relativamente elevados (RBV = 12,5%). La elevada cifra del activo determina que
la rentabilidad económica no sea particularmente alta (ROA = 15,2%). El activo
circulante, en este caso, cuadruplica el pasivo circulante (RC = 4,101). La liquidez
inmediata también alcanza un valor elevado (LI = 37,1%). El 65,7% del pasivo son
recursos ajenos, de los cuales tan sólo el 35,8% se materializa en el corto plazo.
c) Grupo 7 (115 empresas). Empresas con elevada liquidez y pérdidas.
El margen bruto, el margen comercial y la rentabilidad neta sobre ventas son en

promedio, para esta agrupación, negativos. No obstante, la rentabilidad económica y
financiera media es ligeramente positiva como consecuencia de que varias empresas
de la agrupación son capaces de obtener beneficios de explotación (reducidos). El
ratio de circulante pone de manifiesto la excesiva liquidez de estas empresas (RC =
29
AÑO 2002.
7,535). El gran diferencial con la cifra de tesorería (LI = 32,5%) viene explicado por el
peso de las existencias y de la cuenta de clientes dentro del activo circulante.
d) Grupo 8 (24 empresas). Empresas con pérdidas.
Es la agrupación de empresas con la rentabilidad más baja del sector (ROA = 0,8%;
RBV = -48,5%). Un porcentaje significativo de empresas de esta agrupación obtienen
pérdidas de explotación, que son agravadas por el resultado financiero y el
extraordinario. La liquidez, de nuevo, es muy elevada (RC = 12,849), como
consecuencia de la escasez de pasivo circulante. El endeudamiento medio de esta
agrupación es moderado, aunque centrado mayoritariamente en el largo plazo (RECP
= 36,3%).
e) Grupo 11 (150 empresas). Empresas con bajos costes de personal.
Este conjunto de empresas obtiene elevados márgenes (MB = 21,2%; MC = 20,6%;

RBV = 17,2%), los más altos del sector. Sin embargo, la rentabilidad económica y
financiera no es particularmente elevada (aunque está por encima de la mayor parte
del resto de agrupaciones) como consecuencia de una dimensión y una capitalización
elevadas. La liquidez en este grupo de entidades no es particularmente alta, en
términos comparativos, si bien es cierto que el activo circulante triplica al pasivo
circulante. La tesorería representa el 31,6% de este último.
f) Grupo 14 (29 empresas). Empresas con elevada rentabilidad financiera.
Es la rentabilidad financiera (ROE = 40,2%) la principal característica de estas

empresas, que alcanzan igualmente una notable rentabilidad económica (ROA =
12,7%). Sin embargo, aunque los diferentes márgenes son positivos, no son
particularmente elevados en comparación con otras agrupaciones. Así, el margen neto
sobre ventas no supera el 6,6%. Los resultados atípicos negativos son particularmente
elevados en varias de las empresas de este grupo.
g) Grupo 15 (11 empresas). Empresas con baja rentabilidad de explotación.
En este caso, varias empresas tienen pérdidas de explotación, si bien una vez
considerados los resultados financieros y extraordinarios, el signo de la rentabilidad es
positivo. Así, la rentabilidad económica es, en promedio, cercana al cero y el margen
bruto sobre ventas es claramente negativo. Sin embargo, el margen comercial y el
margen neto sobre ventas en la empresa media de la agrupación superan el 5%.
h) Grupo 20 (127 empresas). Empresas con elevada cifra de negocio.
Los elevados márgenes, aunque menores que en otras agrupaciones, son la

consecuencia de la mayor cifra de negocio de estas empresas. Así, el margen neto
sobre ventas es superior al 10,8%. Sin embargo, la rentabilidad económica no es
particularmente alta (ROA = 5,4%) como consecuencia de la baja cifra de activo.
30
ANEXO DE
CUADROS ESTADÍSTICOS
CUADRO I.1
Distribución por tamaño de las empresas Inmobiliarias en el año 2002
Nº de
CIFRA DE NEGOCIO (en euros) %
empresas
0 – 50.000 125 14,22

50.000 – 100.000 31 3,53
100.000 – 500.000 138 15,70
500.000 – 1.500.000 122 13,88
1.500.000 – 5.000.000 183 20,82
5.000.000 – 10.000.000 93 10,58
10.000.000 – 20.000.000 91 10,35
20.000.000 – 50.000.000 52 5,92
50.000.000 – 44 5,01
Total de grupo 879 100,00
32
CUADRO I.2
Estadísticos de las empresas Inmobiliarias en el año 2002(1)
Ratio Media Mediana Desviación Mínimo Máximo

típica
ROA 0,056 0,036 0,100 -0,428 0,975
ROE 0,134 0,119 0,738 -16,403 2,172
MB 2,408 0,138 68,534 -104,542 1812,581
MC -5,814 0,119 144,267 -4117,325 197,467
RBV -2,691 0,088 129,798 -3413,377 1425,537
RT 225677 43130 1414782 -21608255 19369502
RC 39,419 2,232 393,746 -219,014 6973,399
PA 23,243 0,848 270,203 -195,937 6973,399
LI 3,193 0,069 34,088 -44,396 572,673
CCV 334,907 0,936 7741,734 -760,634 219529,515
CCF 131361,779 2,363 1552211 -1051004 33552204
CCF2 153372,420 3,869 2059523 -2271110 43817386
RCA 0,725 0,858 0,309 -1,203 1,000
RG 44,123 1,735 449,133 -183,718 8145,040
AP 4,040 1,273 17,504 -321,551 218,387
NP 0,472 0,434 0,307 -0,032 1,042
REP 0,528 0,566 0,307 -0,042 1,032
RECP 0,680 0,701 0,300 -0,004 1,123
PMMD 53034 117 946513 -5456 19567356
PMMA -3827887 414 120882265 -3310683063 354782957
PMMP -3856175 294 120877476 -3310683063 354782957
RI 2034,764 0,837 54776,206 -2,509 1507054
RA 0,522 0,280 0,757 0,000 9,599
GFV 12,185 0,023 300,855 0,000 8577,283
GPV 3,700 0,062 71,571 0,000 1975,833
DV 0,269 0,009 4,482 0,000 127,063
A(2) *** *** *** *** ***
LACTIVO(3) 15,630 15,684 1,962 7,072 20,722
LVENTAS(3) 14,191 14,532 2,537 1,792 19,926
Empleados 52 7 319 1 5947
(1)
No se consideran las empresas con fondos propios negativos.
(2)
La cifra de amortización aparece deducida del valor del inmovilizado, por lo que no ha sido posible
calcular este indicador.
(3)
En logaritmo.
33
CUADRO I.3
Medianas de los ratios en el sector y en una muestra representativa
Ratio Año 2001 Año 2001 Año 2002 Año 2002

Total PYMEs Inmobiliaria Total PYMEs Inmobiliaria
ROA 0,044 0,044 0,036 0,036
ROE 0,099 0,145 0,090 0,119
MB 0,037 0,139 0,032 0,138
MC 0,024 0,118 0,019 0,119
RBV 0,019 0,088 0,016 0,088
RT 7547,156 46077,682 3053,233 43129,865
RC 1,377 2,057 1,392 2,232
PA 1,126 0,775 1,099 0,848
LI 0,117 0,072 0,129 0,069
CCV 0,111 0,764 0,110 0,936
CCF 0,825 2,180 0,896 2,363
CCF2 2,856 4,293 3,035 3,869
RCA 0,678 0,850 0,683 0,858
RG 1,690 1,654 1,640 1,735
AP 1,294 1,423 1,281 1,273
NP 0,410 0,406 0,407 0,434
REP 0,590 0,594 0,593 0,566
RECP 0,910 0,747 0,895 0,701
PMMD 100,451 93,371 96,677 117,353
PMMA 226,820 396,513 219,798 413,605
PMMP 192,545 276,226 186,262 294,305
RI 12,490 0,961 12,226 0,837
RA 1,316 0,361 1,361 0,280
GFV 0,012 0,023 0,010 0,023
GPV 0,262 0,053 0,270 0,062
DV 0,026 0,006 0,023 0,009
34
CUADRO I.4
Resultados de las Regresiones. Variable dependiente: ROA(1)
Coeficientes sin Coeficientes t Sig.

estandarizar estandarizados
B Std. Error Beta
(Constante) -0,142 0,023 -6,212 0,000

RA 0,046 0,004 0,389 11,309 0,000
NP 0,079 0,011 0,252 7,355 0,000
LVENTAS 0,008 0,001 0,208 5,981 0,000
RCA 0,034 0,011 0,104 3,054 0,002
(1) Procedimiento de pasos sucesivos
CUADRO I.5
Resultados de las Regresiones. Variable dependiente: MC(1)

B Std. Error Beta
(Constante) -3,341 1,119 -2,986 0,003

DV 14,881 1,072 0,461 13,880 0,000
PMMD 0,000 0,000 0,360 43,071 0,000
GPV -2,117 0,064 -1,052 -32,987 0,000
CCV -0,013 0,000 -0,709 -33,293 0,000
LVENTAS 0,162 0,069 0,002 2,337 0,020
RCA 1,187 0,577 0,002 2,056 0,040
35
CUADRO I.6
Resultados de las Regresiones. Variable dependiente: RBV(1)

B Std. Error Beta
(Constante) -2,838 1,133 -2,505 0,012

GFV -0,271 0,010 -0,683 -26,871 0,000
DV 10,930 1,138 0,408 9,601 0,000
PMMD 0,000 0,000 0,267 25,182 0,000
GPV -1,586 0,069 -0,949 -22,892 0,000
LVENTAS 0,188 0,076 0,003 2,463 0,014
CUADRO I.7
Determinantes de la productividad del trabajo

B Std. Error Beta
(Constante) 16,593 0,142 116,733 0,000

LNL 0,075 0,019 0,171 3,999 0,000
LNK_L 0,011 0,011 0,042 0,985 0,325
R2 = 0,027 0,000
36
CUADRO I.8
Matriz rotada de factores*
Factor 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor 6 Factor 7 Factor 8

ROA -0,060 0,019 -0,297 0,412 0,563 -0,235 0,197 -0,020
ROE -0,020 -0,027 -0,078 0,323 0,470 -0,148 0,131 -0,430
MB(1)
MC -0,990 -0,007 0,025 -0,029 -0,032 0,009 0,021 -0,015
RBV -0,991 -0,007 0,025 -0,030 -0,030 0,009 0,020 -0,014
RC -0,005 0,915 0,378 0,068 0,073 0,041 0,000 0,009
PA -0,007 0,634 0,150 0,032 0,034 0,004 -0,013 -0,011
LI -0,004 0,848 0,376 0,070 0,077 0,054 0,004 0,015
CCV 0,996 0,008 -0,025 0,030 0,033 -0,009 -0,021 0,013
CCF -0,011 0,115 -0,406 0,000 0,151 0,887 0,030 -0,011
CCF2 -0,010 0,112 -0,399 0,003 0,156 0,889 0,033 -0,011
RCA 0,044 -0,030 0,205 0,080 0,197 0,110 0,568 -0,203
RG -0,005 0,913 0,378 0,069 0,073 0,038 -0,001 0,013
AP 0,034 -0,188 0,451 -0,092 -0,161 0,244 0,187 0,258
NP -0,079 0,474 -0,747 -0,031 -0,051 -0,219 -0,275 0,039
REP 0,079 -0,474 0,747 0,031 0,051 0,219 0,275 -0,039
RECP -0,053 0,227 -0,380 0,061 0,058 -0,116 0,347 0,186
PMMD 0,859 0,002 -0,004 0,005 0,003 0,002 0,012 -0,010
PMMA -0,002 0,009 -0,052 0,795 -0,596 0,076 0,046 -0,032
PMMP -0,002 0,009 -0,052 0,795 -0,596 0,076 0,046 -0,032
RI -0,004 -0,008 -0,003 0,029 0,030 -0,014 0,047 0,752
RA -0,062 -0,056 -0,145 0,352 0,420 -0,149 0,423 0,321
GFV 0,993 0,008 -0,026 0,032 0,035 -0,010 -0,023 0,015
GPV 0,998 0,007 -0,019 0,022 0,023 -0,006 -0,011 0,007
DV 0,993 0,010 -0,025 0,027 0,028 -0,009 -0,023 0,015
LACTIVO 0,009 -0,220 0,354 0,302 0,332 0,151 -0,671 0,019
LVENTAS -0,243 -0,266 0,201 0,501 0,509 0,054 -0,412 0,168
(1) El indicador MB toma valores anómalos en muchas empresas de la muestra (la correlación de Pearson entre este
indicador y el margen comercial es -0,944), por lo que no se ha considerado en el análisis factorial.
*Análisis de componentes principales. Rotación Varimax con normalización de Kaiser.
En negrita aparecen las cargas factoriales superiores en valor absoluto a 0,450.
Porcentaje de varianza explicada por los factores: 81.55%.
37
CUADRO I.9
Grupos de empresas identificados a partir de los factores en 2002(1)
Cluster Número Factor 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor 6 Factor 7 Factor 8
1 1 0,002 -0,508 -1,641 0,109 -0,626 1,972 -0,359 2,957
2 1 -0,028 -0,100 0,615 0,092 -0,127 4,591 -1,280 2,149
3 2 -0,047 -0,015 -1,189 0,044 2,644 -0,282 -0,506 0,019
4 1 -0,288 -0,344 1,128 0,364 0,183 -8,828 -0,932 10,248
5 1 0,004 4,951 -1,754 0,009 -0,078 1,320 0,359 -0,170
6 74 -0,048 -0,042 -1,110 0,041 -0,117 -0,405 -0,762 0,005
7 21 -0,099 -0,142 0,433 0,058 -0,136 0,020 -2,433 -0,093
8 123 -0,062 -0,024 1,044 0,033 -0,019 -0,101 0,450 -0,269
9 1 -0,015 -0,086 -0,171 -0,005 19,586 -0,188 0,308 -0,234
10 2 -0,021 0,454 -1,466 0,006 4,698 -0,787 -0,094 -0,233
11 94 -0,044 -0,058 -0,224 0,029 -0,075 0,184 0,208 -0,092
12 1 25,157 -0,032 0,054 0,002 -0,023 -0,020 0,025 0,178
13 1 -0,024 -0,105 0,557 0,008 -0,183 3,900 -1,498 -0,132
14 1 0,199 0,075 0,368 -0,418 -0,318 2,809 0,906 19,258
15 85 -0,042 -0,085 0,525 0,033 -0,070 -0,620 -0,724 -0,303
16 1 -0,064 -0,057 0,203 -25,684 -0,031 -0,230 -0,387 0,040
17 1 -0,012 -0,033 -0,684 -0,008 14,059 0,424 -0,315 -0,218
18 1 5,738 -0,029 1,374 0,019 -0,001 -0,834 -1,428 -0,735
19 56 -0,021 -0,048 -0,662 0,019 -0,097 1,675 -0,093 0,074
20 1 -0,273 0,145 5,016 0,361 0,715 -5,055 -1,428 8,044
21 1 -0,032 -0,084 -0,745 0,086 4,307 2,176 -0,728 1,756
22 67 -0,018 -0,091 -1,487 0,030 -0,176 -0,734 0,782 0,230
23 76 -0,035 -0,036 0,303 0,023 -0,057 -0,127 1,377 -0,110
24 46 -0,071 -0,065 0,704 0,058 -0,056 0,853 -0,544 0,238
25 1 0,075 -0,104 0,738 0,016 -0,272 8,995 -0,713 2,223
26 1 -0,057 -0,094 0,063 2,781 -0,110 -0,070 -1,116 -0,470
27 5 -0,106 -0,137 -0,844 0,056 -0,174 -0,693 -3,788 -0,343
28 1 -0,029 8,528 -1,415 0,036 -0,118 -0,571 -1,580 -0,385
29 1 -0,026 23,757 0,595 -0,004 -0,232 -0,235 0,110 0,295
30 2 -0,178 0,092 3,779 0,200 0,292 -0,730 -1,277 2,182
(1) En negrita aparecen los grupos formados por más de tres empresas
38
CUADRO I.10
Matriz de correlaciones de Spearman. Año 2002
ROA ROE MB MC RBV RT RC PA LI CCV CCF CCF2 RCA RG

ROA 1
ROE 0,80** 1
MB 0,61** 0,45** 1
MC 0,49** 0,28** 0,78** 1
RBV 0,55** 0,30** 0,65** 0,83** 1
RT 0,60** 0,53** 0,68** 0,54** 0,40** 1
RC -0,06 -0,21** 0,05 0,15** 0,12** 0,10* 1
PA -0,02 -0,19** 0,06 0,21** 0,21** 0,03 0,67** 1
LI 0,04 -0,10** 0,06 0,15** 0,15** 0,06 0,43** 0,57** 1
CCV -0,40** -0,42** -0,06 -0,01 0,02 -0,12** 0,66** 0,32** 0,14** 1
CCF 0,57** 0,34** 0,43** 0,66** 0,70** 0,37** 0,12** 0,24** 0,21** -0,18** 1
CCF2 0,72** 0,49** 0,53** 0,55** 0,58** 0,47** 0,03 0,11** 0,14** -0,27** 0,86** 1
RCA -0,01 0,08* -0,06 -0,05 -0,13** 0,07 0,30** 0,11** -0,03 0,35** -0,01 0,00 1
RG 0,04 -0,38** 0,12** 0,30** 0,34** 0,00 0,53** 0,58** 0,44** 0,20** 0,34** 0,19** -0,17** 1
AP -0,03 0,41** -0,12** -0,28** -0,33** 0,01 -0,50** -0,54** -0,40** -0,21** -0,31** -0,17** 0,17** -0,96**
NP 0,03 -0,38** 0,12** 0,29** 0,34** 0,00 0,52** 0,56** 0,42** 0,20** 0,33** 0,18** -0,17** 0,98**
REP -0,03 0,38** -0,12** -0,29** -0,34** 0,00 -0,52** -0,56** -0,42** -0,20** -0,33** -0,18** 0,17** -0,98**
RECP 0,01 -0,10** -0,05 0,05 0,05 -0,13** -0,16** 0,09* 0,03 -0,14** 0,19** 0,12** 0,20** 0,29**
PMMD -0,44** -0,32** -0,22** -0,17** -0,08* -0,30** -0,01 0,14** -0,15** 0,44** -0,28** -0,38** 0,15** -0,15**
PMMA -0,22** -0,17** 0,00 0,06 0,10** -0,14** -0,34** -0,23** -0,18** 0,04 -0,11** -0,17** -0,16** -0,09*
PMMP -0,22** -0,18** -0,04 0,03 0,05 -0,14** -0,29** -0,19** -0,11** 0,03 -0,09* -0,15** -0,12** -0,06
RI 0,46** 0,31** 0,14** 0,18** 0,11** 0,22** -0,18** 0,22** 0,11** -0,69** 0,34** 0,38** -0,29** 0,16**
RA 0,60** 0,59** 0,10** 0,08* -0,07* 0,32** -0,15** -0,06 -0,01 -0,62** 0,33** 0,47** 0,13** -0,20**
GFV -0,17** -0,04 0,00 -0,22** -0,09** -0,12** -0,16** -0,27** -0,27** 0,21** -0,64** -0,60** -0,13** -0,31**
GPV -0,29** -0,26** -0,26** -0,27** -0,17** -0,65** -0,09* -0,03 0,01 0,10** -0,23** -0,26** -0,24** 0,00
DV -0,29** -0,35** -0,07* -0,13** 0,02 -0,39** -0,10** -0,02 0,05 0,14** -0,21** -0,26** -0,54** 0,14**
LACT 0,07 0,20** 0,13** 0,06 0,05 0,39** -0,10** -0,20** -0,22** 0,07* -0,05 -0,01 -0,06 -0,28**
LVEN 0,39** 0,48** 0,18** 0,12** 0,01 0,56** -0,12** -0,14** -0,14** -0,37** 0,16** 0,27** 0,05 -0,24**
AP NP REP RECP PMMD PMMA PMMP RI RA GFV GPV DV LACT LVEN
AP 1
NP -0,97** 1
REP 0,97** -1,00** 1
RECP -0,29** 0,31** -0,31** 1
PMMD 0,14** -0,14** 0,14** 0,03 1
PMMA 0,09* -0,09* 0,09* 0,09* 0,30** 1
PMMP 0,07 -0,06 0,06 0,12** 0,24** 0,91** 1
RI -0,16** 0,17** -0,17** 0,08* -0,43** -0,24** -0,19** 1
RA 0,21** -0,21** 0,21** 0,07* -0,56** -0,42** -0,37** 0,68** 1
GFV 0,30** -0,31** 0,31** -0,37** 0,28** 0,21** 0,12** -0,38** -0,45** 1
GPV 0,01 -0,01 0,01 -0,07* 0,19** 0,15** 0,16** -0,17** -0,29** 0,24** 1
DV -0,14** 0,14** -0,14** -0,19** 0,19** 0,24** 0,21** -0,17** -0,53** 0,34** 0,55** 1
LACT 0,30** -0,29** 0,29** -0,26** 0,09* 0,07 -0,03 -0,11** -0,01 0,24** -0,08* -0,01 1
LVEN 0,25** -0,25** 0,25** -0,09* -0,34** -0,16** -0,22** 0,33** 0,58** -0,14** -0,30** -0,38** 0,69** 1
** La correlación es significativa al 1%
* La correlación es significativa al 5%
39
CUADRO I.11
Grupos identificados a partir de los ratios más significativos en el sector de empresas Inmobiliarias
Grupo Tamaño ROA ROE MB MC RBV RC LI CCF2 REP RECP PMMD PMMA RA GFV GPV DV LVEN
1 1 -0,032 -0,032 -3,754 -2,149 -2,122 1814,301 25,999 -773,946 0,001 1 4807,106 50,452 0,009 0,005 2,804 0,029 9,49
2 1 0,255 0,256 0,573 0,573 0,548 1001,558 2,185 8395,503 0,001 1 91,393 1,933 0,466 0 0,014 0 16,048
3 51 0,152 0,277 0,129 0,13 0,085 2,712 0,453 2659,825 0,51 0,958 58,917 244,535 1,9 0,007 0,107 0,007 15,281
4 2 -0,002 -0,002 0,051 0,184 0,125 11,538 0,397 2701006,625 0,086 1 212,261 4546,673 0,201 0 0,13 0,008 13,978
5 1 0,039 0,039 0,709 0,759 0,504 185,498 3,04 9709937,333 0,014 0,299 12,613 207,745 0,085 0 0,077 0,05 12,926
6 139 0,054 0,225 0,212 0,156 0,125 4,101 0,371 36,118 0,657 0,358 267,677 2095,934 0,379 0,084 0,107 0,029 14,8
7 115 0,018 0,05 -0,26 -0,224 -0,006 7,535 0,325 -15659,848 0,479 0,925 3454,179 114626,476 0,248 0,314 0,526 0,06 12,196
8 66 0,008 0,037 -0,152 -0,58 -0,485 12,849 0,763 -13,18 0,538 0,363 6516,75 8214,839 0,113 1,15 0,963 0,141 11,764
9 1 0,054 0,188 -2,272 -3,681 5,636 2,526 0,079 4,506 0,713 0,508 3046,68 -3310683063 0,008 1,785 0,225 0,022 10,852
10 1 0,047 0,055 0,262 0,308 0,2 7,098 0,224 43817386,5 0,141 1 2,78 242,906 0,306 0 0,015 0 15,024
11 150 0,088 0,225 0,213 0,206 0,172 3,475 0,316 428,872 0,49 0,927 163,605 189212,136 0,555 0,041 0,075 0,02 15,54
12 1 -0,011 -0,011 -0,477 2,385 1,669 6185,961 507,324 -423,842 0 1 132,619 6,543 0,009 0,001 0 0,279 10,205
13 1 -0,013 -0,357 -94,044 -156,395 -109,719 2,965 0,105 -1,512 0,964 0,347 189971,836 -1190,266 0 62,367 112,339 7,258 6,704
14 29 0,127 0,402 0,113 0,104 0,066 3,294 0,267 58 0,668 0,509 48,225 176,874 1,738 0,015 0,091 0,007 16,2
15 11 0,004 0,028 -0,147 0,057 0,052 6,138 0,381 -137,615 0,358 0,926 9328,58 128703,508 0,158 0,145 0,06 0,101 7,266
16 1 0,051 0,059 0,019 0,02 0,013 4,955 2,843 10335408 0,141 1 14,889 12,719 4,34 0 0,032 0,002 15,517
17 1 0,178 0,2 0,604 0,627 0,505 7,344 5,599 33633993,5 0,112 1 0 433,253 0,369 0 0,081 0,009 13,714
18 1 0,066 0,184 0,013 -0,001 -0,001 6,473 0,443 0,91 0,642 0,234 12,207 11,95 4,936 0,015 0,011 0,001 16,049
19 1 0,118 -3,687 0,462 0,262 0,241 1,287 0 2,08 1,032 0,732 357,544 1952,938 0,268 0,222 0,005 0,002 8,979
20 127 0,054 0,301 0,174 0,144 0,108 2,122 0,076 213,687 0,717 0,559 222,366 42573,799 0,462 0,048 0,054 0,019 16,93
21 1 0,007 0,061 1812,581 -4117,325 -3413,377 2,727 0,037 0,13 0,885 0,399 19567355,6 -4016,864 0 8577,283 1975,833 127,063 4,152
22 2 -0,016 -0,118 -88,748 -125,197 -106,655 1,569 0,025 -2,247 0,864 0,787 933511,575 434696,074 0 39,187 54,295 0,243 7,555
23 3 0,055 0,026 -0,005 -0,031 -0,017 0,325 -1,286 -0,398 0,597 1 39,611 67,293 5,715 0,026 0,237 0,062 14,946
24 1 0,041 0,042 0,438 0,474 0,299 32,916 13,19 13073980,5 0,021 0,715 57,495 136,145 0,155 0 0,038 0,133 13,289
25 1 -0,428 -16,403 0,115 0,092 -0,574 -0,319 -0,788 -24,547 0,974 0,228 12,403 234,987 0,777 0,022 0,171 0,061 14,18
26 1 -0,01 -0,019 -8,738 197,467 197,541 2,313 0,064 -4,431 0,479 0,314 11887,713 55406,249 0,001 2,002 6,913 0,16 10,303
27 1 0,086 0,218 0,486 0,305 1,02 1,533 0,109 5,601 0,608 0,872 39,013 354782956,9 0,071 0,303 0,27 0,106 11,773
28 1 -0,04 -8,678 -2,633 -3,472 -2,424 3,489 0,036 -2,98 0,995 0,275 1165,787 3298,16 0,025 0,883 0,678 0,067 12,546
29 1 0,706 1,875 0,104 0,09 0,06 1,583 0,535 6,92 0,623 1 14,696 29,404 9,599 0,015 0,002 0 16,703
30 1 0,007 0,124 746,595 -397,005 -379,741 1,599 0,002 0,668 0,939 0,646 18843451,97 -9375,453 0 1143,925 563,685 16,518 5,654
40
CUADRO I.12
Análisis discriminante sobre los grupos identificados en el sector de
Inmobiliarias
FUNCIONES DE CLASIFICACIÓN
GRUPO 3 6 7 8 11 14 15 20
VARIABLE
CCV -0,027 -0,012 -0,024 -0,011 -0,010 -0,026 -0,023 -0,008

RECP 64,348 28,657 61,904 28,908 62,920 37,617 59,955 41,266
RA 38,060 16,127 18,714 17,949 18,016 37,209 17,568 16,591
LVENTAS 1,390 4,535 1,233 0,996 4,933 2,091 -1,613 6,067
LACTIVO 12,586 9,013 10,534 10,441 9,406 12,379 9,236 9,366
- - - - - -
(Constante) 171,246 116,305 117,029 -91,912 151,652 158,106 -71,156 152,613
MATRIZ DE CLASIFICACIÓN
Porcentaje
correcto Número de empresas clasificadas en el grupo
Grupo 3 6 7 8 11 14 15 20
3 100,0 51 0 0 0 0 0 0 0
6 96,4 0 134 1 3 0 0 0 1
7 97,0 0 0 100 2 7 0 6 0
8 83,3 0 10 0 55 0 0 1 0
11 98,0 0 1 1 0 147 0 0 1
14 100,0 0 1 0 0 0 28 0 0
15 98,4 0 0 0 0 0 0 11 0
20 100,0 0 1 0 0 1 0 0 125
Total 94,6
41

Sector Inmobiliario

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FUNDACIÓN

UNIVERSIDAD CARLOS III

ANÁLISIS DEL SECTOR INMOBILIARIO DE LA

Madrid, mayo 2004

1. PERFIL DE LA EMPRESA MEDIA MADRILEÑA DEL SECTOR INMOBILIARIO................. 2

2. ANÁLISIS ESTADÍSTICO ...................................................................................................... 12

1. Ofrecer un perfil de la empresa madrileña del sector, referido a las características

2. Ofrecer información relevante respecto a la posición de cada empresa dentro de

Estos objetivos iniciales han sido desarrollados mediante la realización de diferentes

1. Perfil de la empresa media madrileña del sector Inmobiliario. Se realiza un análisis

2. Análisis estadístico a nivel agregado. En esta parte se emplean técnicas de

1. Perfil de la empresa media madrileña del sector Inmobiliario

1.1. El sector Inmobiliario

Gráfico I.1. Construcción de viviendas y precio del metro cuadrado

TOTAL De menos de 1 año De 1 a 10 años De 11 a 20 años Más de 20 años

1.2. Características de la población de empresas

El conjunto de empresas objeto de análisis estadístico se ha obtenido a partir de una

La información obtenida a partir de las cuentas anuales se resume y estructura

1.3. Indicadores financieros calculados para el análisis

El análisis de la situación económico-financiera de una empresa, o sector industrial,

Los indicadores o ratios financieros son unos coeficientes, proporciones o porcentajes

1. Rentabilidad económica o rentabilidad de los activos totales (ROA). El

2. Rentabilidad financiera o de los fondos propios (ROE). En el numerado

4. Margen comercial (MC). En el numerador están los beneficios o pérdidas de

11.Ratio de circulante sobre activo (RCA). Es el cociente entre el activo circulante y

12.Cobertura de las cargas financieras (CCF). El numerador de este ratio se define

13.Cobertura de las cargas financieras 2 (CCF2). Es el mismo ratio anterior pero

14.Apalancamiento financiero (AP). Este ratio se calcula como el cociente entre la

16.Ratio de endeudamiento sobre pasivo (REP). Este ratio es complementario del

17.Ratio de endeudamiento a corto plazo (RECP). En el numerador aparece la cifra

18.Ratio de garantía (RG). En el numerador de este ratio aparece el activo real

19.Período medio de maduración de deudores (PMMD). Este ratio se define como

20.Período medio de maduración de acreedores (PMMA). El numerador de este

21.Período medio de maduración de proveedores (PMMP). El numerador se define

23.Rotación de activos (RA). Se define como el cociente entre los ingresos de

27.Amortización (A). Este ratio representa el cociente entre la amortización

Con el fin de facilitar el análisis, estos 27 ratios financieros pueden agruparse en

1.4. Análisis financiero de la empresa media

Para llevar a cabo el análisis financiero de la empresa media, se ha utilizado

El ratio de Amortización (A) no ha podido calcularse para la práctica totalidad de las

A partir de las medianas que se describen en el Cuadro I.2, puede analizarse la

En lo que respecta a la rentabilidad, las medianas de los ratios correspondientes a

Gráfico I.2 Distribución de la rentabilidad en el año 2002

La rentabilidad económica es importante: un porcentaje muy alto de empresas tienen

En lo que se refiere al otro indicador de rentabilidad (RBV), un porcentaje significativo

Con el objeto de analizar la evolución de las diferentes dimensiones en el sector

Gráfico I.3 Evolución de los ratios de rentabilidad

Total Pymes Sector Inmobiliario

La rentabilidad económica (ROA) ha disminuido en el último ejercicio un 18,8%. Esta

Gráfico I.4 Evolución de los ratios de endeudamiento

Total Pymes Sector Inmobiliario

El análisis pone de manifiesto un ligero incremento en todos los ratios de liquidez,

Gráfico I.5 Evolución de los ratios de circulante

Total Pymes Sector Inmobiliario

Gráfico I.6 Distribución de la liquidez

El anterior gráfico representa la distribución del ratio de circulante (RC) en el sector

Los ratios representativos de la eficiencia muestran las características específicas del

Dentro de la misma dimensión de eficiencia, tanto la rotación de inventarios como la

Gráfico I.7 Evolución de las rotaciones

Total Pymes Sector Inmobiliario

La estructura de gastos, que se refleja en el Gráfico I.8, pone de manifiesto el escaso

Gráfico I.8 Evolución de la estructura de gastos

Total Pymes Sector Inmobiliario

2.1. Naturaleza y significado de las técnicas estadísticas utilizadas