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En los últimos años se han promulgado dos leyes que tratan el tema del
arrendamiento de inmuebles y por ende, del desalojo. Estas son, la llamada “Ley
del Desalojo Express” (Ley No. 30201, promulgada el 27 de mayo de 2014) y la
“Nueva Ley de Arrendamiento” o “Nueva Ley de Desalojo” (Decreto Legislativo No.
1177, del 17 de julio de 2015). A efecto de una eventual demanda de desalojo,
analizaremos cuál resulta más conveniente para los arrendadores.
1. La denominada “Ley del Desalojo Express” - Ley No. 30201, Ley que
crea el Registro de Deudores Judiciales Morosos:
Esta primera norma modificó algunos artículos hasta entonces vigentes del
Código Procesal Civil, entre ellos el artículo 594, agregando a este una
disposición por la cual, en los contratos de arrendamiento de inmuebles con
firmas legalizadas que contengan la cláusula de allanamiento a futuro del
arrendatario; el juez, ante una eventual demanda de desalojo, otorgará al
arrendatario un plazo de seis días para que acredite la vigencia del contrato
o el pago de la renta adeudada; de lo contrario, ordenará el lanzamiento en
quince días hábiles.
Algunas de las causas por las cuáles creemos que esta norma no cumple
enteramente su finalidad de procurar un desalojo mucho más célere son las
siguientes:
a. Los plazos señalados en la norma no se cumplen; ya sea por la
excesiva carga procesal del Poder Judicial o por falta de diligencia,
vencido el plazo de seis días otorgado al demandado para que acredite
la vigencia del contrato o el pago de la renta, el juzgado difícilmente
emitirá de oficio una resolución ordenando el lanzamiento sino que las
partes deberán solicitarlo mediante un escrito, lo cual puede llevar
semanas o incluso meses para que finalmente se ordene el lanzamiento;
es decir, la desocupación del inmueble.
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Cabe señalar que estos contratos se suscriben de acuerdo a los formularios aprobados por el Ministerio de
Vivienda mediante Decreto Supremo. N° 017-2015-VIVIENDA, se certifican las firmas de las partes ante
notario o juez de paz y se inscriben en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (vía
internet).
Procederá el desalojo, según esta norma, cuando cualquiera de los
contratos antes mencionados culmine por las siguientes causales:
a. Vencimiento de plazo.
b. Resolución de mutuo acuerdo.
c. Incumplimiento en el pago de la renta por dos (02) meses
consecutivos.
d. Incumplimiento en el pago por mantenimiento, agua u otros servicios
relacionados por seis (6) meses consecutivos.
e. Uso del inmueble a fin distinto al de vivienda.
Esta norma, al igual que la Ley No. 30201, acorta los plazos de un proceso
de desalojo común otorgando: cinco días para que el arrendatario conteste
la demanda o se allane, tres días luego de vencido el plazo anterior para
sentenciar, bajo responsabilidad del Juez a cargo del proceso y tres días
para que la Policía Nacional del Perú preste su asistencia y garantía para la
ejecución del desalojo.
Queda como único requisito, asegurarse que efectivamente, el objeto del contrato
de arrendamiento sea destinar el inmueble a vivienda. Las personas que
pretendan arrendar sus inmuebles para usos distintos deberán “conformarse” con
suscribir una cláusula de allanamiento a futuro si no quieren seguir un proceso de
desalojo común al tratar de recuperar sus predios.