2017 05 09-Pddu Louos

16/05/2017
III ECTI UJ 2017
PDDU e LOUOS
O Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano e a Lei
de Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo do
Município de Salvador 2016 em Debate
Professores: Aline de Carvalho Luther e Caiuby Menezes da Costa
PDDU e LOUOS
Introdução
A Lei Federal 10.257/2001 mais conhecida como Estatuto das Cidades é a

regulamentação dos artigos 182 e 183 da constituição federal e estabelece
parâmetros e diretrizes da política e gestão urbana no Brasil.
O Plano Diretor está definido no Estatuto das Cidades como instrumento

básico para orientar a política de desenvolvimento e de ordenamento da
expansão urbana do município.
Este é uma lei municipal elaborada pela prefeitura com a participação da

Câmara Municipal e da sociedade civil que visa estabelecer e organizar o
crescimento, o funcionamento, o planejamento territorial da cidade e orientar
as prioridades de investimento
III ECTI UJ 2017 Professores: Aline de Carvalho Luther e Caiuby Menezes da Costa
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PDDU e LOUOS
Introdução
Conforme define o Estatuto da Cidade, lei federal que estabelece diretrizes

gerais da política urbana, o PDDU é “o instrumento básico da política de
desenvolvimento e expansão urbana. É parte integrante do processo de
planejamento municipal, devendo o plano plurianual, as diretrizes
orçamentárias e o orçamento anual incorporar as diretrizes e as prioridades
nele contidas.” E deve ser revisto, pelo menos, a cada dez anos.
PDDU e LOUOS
Introdução
O Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano do Município de Salvador –

PDDU 2016, Lei 9.069-2016, atualiza a Lei nº 7.400 de 2008. Esta revisão
estava prevista no plano diretor de 2008.
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PDDU e LOUOS
Introdução
O Plano Diretor tem como objetivo orientar as ações do poder público

visando compatibilizar os interesses coletivos e garantir de forma mais justa
os benefícios da urbanização, garantir os princípios da reforma urbana,
direito à cidade e à cidadania, gestão democrática da cidade.
O instrumento técnico-jurídico central da gestão do espaço urbano é o Plano

Diretor, que define as grandes diretrizes urbanísticas. Tradicionalmente,
estas diretrizes incluem normas para o adensamento, expansão territorial,
definição de zonas de uso do solo e redes de infraestrutura.
PDDU e LOUOS
Introdução
O Plano Diretor é o instrumento básico de um processo de planejamento

municipal para a implantação da política de desenvolvimento urbano,
norteando a ação dos agentes públicos e privados.
Seria um plano que, a partir de um diagnóstico científico da realidade

física, social, econômica, política e administrativa da cidade, do
município e de sua região, apresentaria um conjunto de propostas para
o futuro desenvolvimento socioeconômico e futura organização
espacial dos usos do solo urbano, das redes de infraestrutura e de
elementos fundamentais da estrutura urbana, para a cidade e para o
município, propostas estas definidas para curto, médio e longo prazos, e
aprovadas por lei municipal.
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PDDU e LOUOS
Introdução
É plano, porque estabelece os objetivos a serem atingidos, o prazo em

que estes devem ser alcançados, as atividades a serem executadas e quem
deve executá-las. É diretor, porque fixa as diretrizes do desenvolvimento
urbano do Município.
O Plano Diretor pode ser definido como um conjunto de princípios e regras

orientadoras da ação dos agentes que constroem e utilizam o espaço
urbano.
PDDU e LOUOS
Introdução
Funções do Plano Diretor:
1. Garantir o atendimento das necessidades da cidade
2. Garantir uma melhor qualidade de vida na cidade
3. Preservar e restaurar os sistemas ambientais
4. Promover a regularização fundiária
5. Consolidar os princípios da reforma urbana
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PDDU e LOUOS
Introdução
O Plano Diretor é obrigatório para municípios:
1. Com mais de 20 mil habitantes
2. Integrantes de regiões metropolitanas
3. Áreas de interesse turístico
4. Situados em áreas de influência de empreendimentos ou atividades com

significativo impacto ambiental na região ou no país.
PDDU e LOUOS
Introdução
Articulação do Plano Diretor:
O Plano Diretor deve articular com outros instrumentos de planejamento

como a Agenda 21, Conferência das Cidades, Planos de bacias
hidrográficas, planos de preservação do patrimônio cultural e outros planos
de desenvolvimento sustentáveis.
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PDDU e LOUOS
Introdução
Quem participa do Plano Diretor?
Todos os cidadãos. O processo de elaboração do plano diretor deve ser

conduzido pelo poder executivo, articulado com o poder legislativo e
sociedade civil.
A participação da população deve ser estimulada para que o Plano Diretor

corresponda a realidade e expectativas quanto ao futuro.
PDDU e LOUOS
Introdução
Através do estabelecimento de princípios, diretrizes e normas, o plano deve

fornecer orientações para as ações que, de alguma maneira, influenciam no
desenvolvimento urbano.
Essas ações podem ser desde a abertura de uma nova avenida, até a
construção de uma nova residência, ou a implantação de uma estação de
tratamento de esgoto, ou a reurbanização de uma favela.
Essas ações, no seu conjunto, definem o desenvolvimento da cidade,

portanto é necessário que elas sejam orientadas segundo uma estratégia
mais ampla, para que todas possam trabalhar (na medida do possível) em
conjunto na direção dos objetivos consensuados.
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PDDU e LOUOS
Introdução
O zoneamento é um instrumento importante nesse sentido, já que impõe

limites às iniciativas privadas ou individuais, mas não deve ser o único.
É importante também que estratégias de atuação sejam definidas para as

ações do Poder Público, já que essas ações são fundamentais para qualquer
cidade.
A escolha do local de abertura de uma via, por exemplo, pode modificar toda
a acessibilidade de uma área e, por consequência, seu valor imobiliário.
PDDU e LOUOS
Introdução
A legislação de uso e ocupação do solo é fundamental para a vida urbana,

por normatizar as construções e definir o que pode ser feito em cada terreno
particular, interferindo na forma da cidade e também em sua economia.
O objetivo da prefeitura, ao elaborar leis de uso e ocupação do solo, deve

ser democratizar o acesso à terra e à qualidade de vida.
A LOUOS é a Lei de Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo no

Município da Cidade do Salvador .
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PDDU e LOUOS
Introdução
Atualização da Lei n° 3.377/1984 – LOUOS – Dispõe sobre o Ordenamento

do Uso e da Ocupação do Solo no Município da Cidade do Salvador e dá
outras providências.
Aprovada pela Câmara de Vereadores em 08/08/2016 com 30 votos contra 9

(1 abstenção e 1 falta).
A Lei Municipal nº 8.167/2012 (LOUOS 2012) foi declarada inconstitucional

pelo poder judiciário baiano.
PDDU e LOUOS
Introdução
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PDDU e LOUOS
Introdução
É a Louos que:
• possibilita a efetiva aplicação das diretrizes contidas no Plano Diretor

(PDDU).
• orienta e disciplina a implantação de atividades e empreendimentos

no município.
• estabelece como cada propriedade pública ou privada pode ser

edificada ou utilizada em Salvador.
• define o que pode e quanto pode ser construído nos lotes ou terrenos
da cidade ou se determinada área está destinada à proteção ambiental.
• estabelece como construir em cada lote (tamanho e altura de

edificações, distância entre prédios, condição de acesso, etc.) e o que
pode funcionar em cada edifício (atividade).
PDDU e LOUOS
PDDU 2016
O PDDU é o instrumento básico da Política de Desenvolvimento Urbano do
Município de Salvador, determinante para todos os agentes públicos e
privados que atuam no território municipal.
O PDDU é parte integrante do processo de planejamento municipal, devendo

os seus objetivos, diretrizes, ações estratégicas e prioridades serem
observados e respeitados na:
I - elaboração do Plano Plurianual, na formulação da Lei de Diretrizes

Orçamentárias e na elaboração dos Orçamentos Anuais;
II - elaboração da Lei de Ordenamento do Uso e Ocupação do Solo (LOUOS);
III - elaboração de Planos de Bairros e de Planos Setoriais;
IV - elaboração de planos, de projetos integrantes de políticas de natureza

urbanística e ambiental e nas demais normas complementares.
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PDDU e LOUOS
PDDU 2016
O PDDU, como instrumento orientador da Política de Desenvolvimento

Urbano do Salvador, tem também como finalidades:
I - permitir o adequado posicionamento da Administração Municipal em suas

relações com os órgãos e entidades da administração direta e indireta,
federal e estadual, vinculados ao desenvolvimento urbano;
II - propiciar as condições necessárias à habilitação do Município, para a

captação de recursos financeiros de apoio a programas de
desenvolvimento urbano junto a fontes nacionais ou internacionais;
III - motivar e canalizar adequadamente a participação da sociedade e dos

órgãos e entidades públicas nas decisões fundamentais relativas ao
desenvolvimento urbano e metropolitano.
PDDU e LOUOS
PDDU 2016
O PDDU foi contratado à consultora Fundação Instituto de Pesquisas

Econômicas – Fipe, de São Paulo, que realizou o plano sem base em
estudos técnicos essenciais, pulando etapas e a sequência lógica dos
produtos planejados no Tribunal Regional.
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PDDU 2016
“Gerou-se um Plano Diretor que não tem estudos e base técnica que
justifique cada ato, nem cumpriu burocraticamente todo conteúdo explicito
definido pelo Estatuto da Cidade. Muito menos os essenciais elementos
implícitos pelos preceitos fundamentais da lei, sem considerar as
observações e contribuições das entidades técnicas e comunidades locais,
participantes das tais Audiências Públicas. Foi aprovado um PDDU sem
estratégia e metas de desenvolvimento e sem indicadores definidos, que
mediriam o marco zero do diagnóstico e permitiriam avaliar as melhorias
alcançadas pelas políticas, programas e projetos implementados.” (IAB-BA,
2016).
PDDU e LOUOS
PDDU 2016
“O PDDU aprovado não dispõe de base técnica, pois, além de usar dados
desatualizados, não se baseia em um plano de projeção da cidade a longo
prazo e metropolitano. O projeto não propõe nenhum plano ou compromisso
de urbanização de comunidades carentes, colocando em risco a segurança
da cidade. Sem integração social não haverá segurança.” (IAB-BA, 2016).
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PDDU 2016
“A mobilidade urbana, uma das principais preocupações do impacto de um

PDDU, não será beneficiada com o plano aprovado. Uma vez que, as linhas
de metrô foram reduzidas e não atendem ao centro de negócios e históricos,
não reduzindo a frota de carros. A Linha Viva e a Via Atlântica são
desnecessárias, pois concorrem com a Linha 2 do Metrô, e
consequentemente irão congestionar ainda mais o Litoral Norte, além de
provocar impactos sociais e ambientais monumentais. A construção da Via
Atlântica terá um grande impacto ambiental no Vale Encantado e na Bacia
de Amortecimento do Baixo Trobogy, com obras já iniciadas e avaliadas em
R$ 140 mi, provocando o alagamento dos loteamentos vizinhos.” (IAB-BA,
2016).
PDDU e LOUOS
PDDU 2016
“O sistema de planejamento e planos urbanísticos praticamente não existe

no PDDU aprovado pela Câmara de Salvador. Sem planos urbanísticos não
é possível requalificar bairros e núcleos de centralidade. O PDDU não dá
maior ênfase a eles nem se compromete a fazê-los. O Plano Diretor de
Desenvolvimento Urbano de Salvador não oferecerá subsídios para a
LOUOS, que estará caduco em poucos anos, e os conflitos urbanos
permanecerão na cidade.” (IAB-BA, 2016).
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LOUOS 2016
Constituem objetivos e estratégias do ordenamento urbano no Município de

Salvador:
I - garantir segurança jurídica e simplificar as regras da disciplina de

parcelamento e urbanização, uso e ocupação do solo;
II - estabelecer bases sistemáticas de referência e de direito para o exercício

do poder de polícia administrativa por parte da Prefeitura;
III - assegurar às atividades e empreendimentos públicos e privados

condições locacionais adequadas e de definição precisa, possibilitando
programações confiáveis e de implantação segura;
PDDU e LOUOS
LOUOS 2016
IV - orientar o crescimento da cidade, qualificar o adensamento

demográfico, intensificar as atividades econômicas, diversificar o uso do solo
e qualificar a paisagem, em áreas dotadas de infraestrutura de transporte;
V - equilibrar a oferta de emprego e de serviços urbanos à moradia;
VI - propiciar áreas estratégicas para a oferta de emprego, através da

diversificação das atividades, do fortalecimento de centralidades ao longo
das principais vias de conexão e da potencialização de polos logísticos;
VII - assegurar a produção de moradia social, promovendo a Habitação

de Interesse Social – HIS e a Habitação de Mercado Popular - HMP de forma
integrada aos bairros;
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PDDU e LOUOS
LOUOS 2016
VIII - preservar o patrimônio ambiental, histórico e cultural;
IX - melhorar o desenho e a forma urbana, valorizando a escala do

pedestre e universalizando a mobilidade e acessibilidade, com atenção
aos princípios do desenho universal;
X - estimular a oferta de uso público em espaços de domínio privado;
XI - melhorar a gestão de impactos urbanísticos causados pelas

atividades e empreendimentos que configuram o uso e a ocupação do solo;
PDDU e LOUOS
LOUOS 2016
XII - promover ganhos de habitabilidade, de condições de trabalho e de

mobilidade e a preservação do meio ambiente;
XIII - garantir o exercício da função social das propriedades;
XIV – promover a otimização do uso do solo, buscando melhorias na

mobilidade urbana de pedestres e passageiros de veículos automotores.
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LOUOS 2016
Para as entidades de arquitetura e urbanismo, o Projeto de Lei 190/2016 –

Louos apresenta insuficiência de dados técnicos e conteúdos mínimos. Elas
criticam a ausência de planejamento a longo prazo e demonstram
preocupação com a previsão de verticalização e de adensamento da borda
atlântica e do Centro Histórico, com a redução de áreas de patrimônio
ambiental e áreas verdes.
A falta de debate da nova Louos levou o Conselho de Arquitetura e

Urbanismo da Bahia (CAU/BA) a publicar, no dia 22 de julho, nota público
sobre as “graves deficiências do Plano”.
PDDU e LOUOS
LOUOS 2016
“O Conselho de Arquitetura e Urbanismo da Bahia – CAU/BA, em face da

importância da elaboração/ aprovação de uma “nova LOUOS”, alerta à
Comunidade, que os vícios e a “forma açodada” replicam o já observado no
processo de elaboração e de aprovação do PDDU de 2016. O CAU/BA
ratifica sua perplexidade e reitera que as “graves deficiências do Plano”
não oferecem subsídios essenciais para a LOUOS por ausência de
bases técnicas (…) “não resolvendo os graves conflitos urbanos de
Salvador”[i].” (CAU-BA, 2016).
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PDDU e LOUOS
LOUOS 2016
“Pelo exposto, a LOUOS/2016, não atende às expectativas e

requerimentos técnicos indispensáveis ao campo normativo, em
especial, quanto aos seguintes pontos: Modelo físico-territorial e
Zoneamentos; Restrições de Uso e Ocupação; Densidade, Coeficientes
e Gabaritos de Altura; Desdobramentos dos Planos Setoriais e
Urbanísticos: CNLU – Controle da Gestão e Planejamento; Mobilidade e
Sistema Viário, entre outros.” (CAU-BA, 2016).
PDDU e LOUOS
LOUOS 2016
“Consequentemente, ao continuar desprezando a contribuição do

conhecimento técnico acumulado pelo Urbanismo como disciplina, no
processo de discussão/aprovação da “nova LOUOS”, o CAU/BA repudia as
formas como as “Audiências Públicas” vem sendo processadas, bem como o
precário conteúdo técnico e as lacunas acima observadas, cuja superação
requer a elaboração de estudos prévios e “responsabilização técnica”
indispensável às etapas de elaboração de peças normativas. Desta forma,
qualquer emenda ao PL feita de modo intempestivo não responde ao
conjunto de falhas já constatadas e apontadas por este Conselho, desde a
formulação do PDDU 2016.” (CAU-BA, 2016).
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PDDU e LOUOS
Zoneamento
Zoneamento é a divisão do território do Município em zonas de uso, nas

quais incidem parâmetros diferenciados de parcelamento e urbanização, uso
e ocupação do solo, visando ao ordenamento geral da cidade.
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Zoneamento
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PDDU e LOUOS
Zoneamento
I - ZPR – Zona Predominantemente Residencial;
II - ZEIS – Zona Especial de Interesse Social;
III - ZCMe – Zona Centralidade Metropolitana;
IV - ZCMu – Zona Centralidade Municipal;
V - ZCLMe – Zona Centralidade Linear Metropolitana;
VI - ZCLMu – Zona Centralidade Linear Municipal;
VII - ZUSI – Zona de Uso Sustentável nas Ilhas;
VIII - ZDE – Zona de Desenvolvimento Econômico;
IX - ZIT – Zona de Interesse Turístico;
X - ZEM – Zona de Exploração Mineral;
XI - ZUE – Zona de Uso Especial;
XII - ZPAM – Zona de Proteção Ambiental.
PDDU e LOUOS
Zoneamento
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Zoneamento
PDDU e LOUOS
Zoneamento
“O modelo físico-territorial da LOUOS não distingue entre as diferentes

caraterísticas topográficas, padrões de ocupação preexistentes e condições
físico-ambientais da cidade de Salvador. Assim a nova LOUOS vai
provocar uma desurbanização generalizada das paisagens
caraterísticas da cidade, que ainda restam na grande maioria das
zonas, onde se pode verticalizar muito além dos limites impostos na
área de borda marítima (ABM) atlântica, de forma ilimitada e assim
irracional, impactando indiscriminadamente o ambiente preexistente. A
capacidade de verticalização máxima somente depende do tamanho do lote
ou do a- ou re-membramento de lotes para ter área de terreno suficiente para
verticalizar ao máximo.” (CAU/BA; IAB/BA; SINARQ, 2016)
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Zoneamento
“O uso comercial, ainda mais descentralizado, agora invade também

áreas quase exclusivamente residenciais, sem nenhuma demanda de
expansão das áreas comerciais, gerando uma pulverização de comércio
em qualquer área. Existe, por outro lado, na cidade, uma demanda de maior
concentração de unidades comerciais em centralidades que, em sua maioria,
estendem-se longitudinalmente ao longo de vias individuais, historicamente
de cumeadas, sempre concentradoras de inúmeras linhas de ônibus e
habitualmente engarrafadas na maioria dos dias de semana (Pernambués,
São Caetano, Pau da Lima/São Marcos, Liberdade, etc.).” (CAU/BA; IAB/BA;
SINARQ, 2016)
PDDU e LOUOS
Zoneamento
“Estas centralidades, sem a mínima qualidade urbana, o mínimo

conforto para pedestres ou a mínima funcionalidade de carga e
descarga, precisam de uma LOUOS que transforme esta realidade de
uso e ocupação, em centralidades mais concentradas em um conjunto
de vias e quadras paralelas, que permitam fluxos de passagem
independentes para os pedestres e para o transporte de carga, e que
acabem com o contexto atual de mobilidade caótica e estrangulada.”
(CAU/BA; IAB/BA; SINARQ, 2016)
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Zoneamento
“Identificamos muitas zonas (ZPR3, ZCMe e ZCMu) com padrão similar

de índices urbanísticos permitidos, mas sem a mesma caraterística e
demanda urbana e paisagística. O uso indiscriminado desse padrão
descaracterizará, completamente, bairros e paisagens da cidade,
conforme demandas artificiais e voláteis de mercado, acabando com
rapidez os atrativos qualitativos iniciais existentes.” (CAU/BA; IAB/BA;
SINARQ, 2016).
PDDU e LOUOS
Parâmetros de Ocupação do Solo
São parâmetros de ocupação do solo:
I - coeficiente de aproveitamento - CA, subdividido em:
a) coeficiente de aproveitamento mínimo - CAMín;
b) coeficiente de aproveitamento básico - CAB;
c) coeficiente de aproveitamento máximo - CAM;
II - índice de ocupação – IO;
III - índice de permeabilidade – IP;
IV - gabarito de altura máxima - GAB;
V - recuos mínimos: frontal – RF, lateral – RL e de fundos – Rf;
VI - quota máxima de terreno por unidade habitacional - QTH;
VII - quota máxima de garagem – QG.

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PDDU e LOUOS
PDDU e LOUOS
“É elemento essencial a qualquer lei que se proponha a ordenar o

parcelamento, uso e ocupação do solo, relacionar a política de
adensamento, expansão e diversificação de usos às capacidades
específicas de suporte da infraestrutura urbana pré-existente e sua
capacidade de ampliação. Esta relação define, previamente, as
capacidades territoriais de densidades populacionais e suas especificidades.
A partir disto se definem o modelo físico territorial e seus índices
urbanísticos, e usos por ambiente urbano, bairro ou zona homogênea.”
(CAU/BA; IAB/BA; SINARQ, 2016).
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“Nem o novo PDDU conseguiu definir a politica geral e intersetorial, nem a

nova LOUOS regulamentar a especificidade de parcelamento uso e
ocupação do solo com base em áreas homogêneas e suas capacidades de
suporte, por que nem nos seus estudos técnicos se deram ao trabalho de
identificar estas caraterísticas e compará-las com as de 2001, do PDDU
2004.” (CAU/BA; IAB/BA; SINARQ, 2016).
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Parâmetros de Ocupação do Solo – CAM
“Mais de 40% da área de todas as zonas de uso é definida como ZPR-3

(Zona Predominantemente Residencial), que admite usos e ocupação
diversificados e elevado gabarito de altura, com Coeficiente de
Aproveitamento Máximo - CAM=3,0, gerando as famosas imagens urbanas
descontínuas de ‘paliteiros’ irregulares, que acabam com uma paisagem
urbana mais harmônica e de qualidade.” (CAU/BA; IAB/BA; SINARQ, 2016)
PDDU e LOUOS
“Com os CAM majorados, tende a aparecer esta verticalização esporádica

em qualquer área de ZPR 3 ou de Centralidades Municipais ou
Metropolitanas, ZC-Mu ou ZC-Me, permitindo um adensamento muito além
das demandas das taxas de crescimento populacional ou de novas unidades
habitacionais e comerciais da cidade. A LOUOS está ofertando capacidade
de adensamento totalmente fora da realidade, permitindo que a cidade
duplique sua população, apesar da taxa de crescimento populacional
ser, atualmente, de 1,8% ao ano, portanto sem crescimento real.”
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“Na ZPR-3, como incentivo ao uso misto composto de residencial – R e não

residencial – nR, a área construída destinada ao uso nR não será computada
no cálculo do coeficiente de aproveitamento até o limite de 20% (vinte por
cento) do total da área construída, respeitado o coeficiente de
aproveitamento máximo.” (LOUOS, 2016).
PDDU e LOUOS
“Segundo Carl Von Hauenschild, do CAU-BA, a Louos tem o mesmo defeito

do PDDU, a falta de estudos técnicos e conteúdo mínimo – a base
técnica dos dois são do período entra 1999 e 2001. Ele afirma que o CAU-BA
não apresentou propostas de emenda por entender que o projeto de lei não
tem o mínimo necessário para regular a ocupação e uso do solo do
município: ‘Se você regulamenta algo que não tem base técnica
potencializa o problema ao invés de ordenar. Não é através de emendas
que vai se resolver o problema que é de falta de base técnica’.” (GAMBA,
2016).
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PDDU e LOUOS
“Carl cita a falta de estudos de densidade para definir a capacidade de

suporte de cada área, ou seja, quantos moradores a infraestrutura local
suporta. Quanto mais adensadas as construções, mais trânsito
congestionado, mais lançamento de esgoto, pessoas usando os
equipamentos públicos, entre outros fatores. ‘Precisa saber em que
áreas você consegue adensar [ter mais moradores por m 2] com custo zero,
porque tem infraestrutura ociosa; e em que porção você não pode adensar
por falta dessa estrutura’.” (GAMBA, 2016).
PDDU e LOUOS
“Na Louos, cerca de 40% do território foi classificado como Zona

Predominantemente Residencial 3, que possui coeficiente de
aproveitamento mínimo de 0,3 e máximo de 3. Isso quer dizer que em
40% do território de Salvador poderá se construir 3 vezes a área total de
seu terreno. Segundo Carl, isso deve triplicar a capacidade construtiva
do município, sendo que a população cresce cerca de 1,8% ao ano.
Para ele, um terço dessa previsão de crescimento construtivo já seria
suficiente para as necessidades da cidade nos próximos 10 anos.” (GAMBA,
2016).
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“Os Planos de Mobilidade e de Saneamento Básico, e a Infraestrutura

de Serviços Públicos precisam ser alimentados pelo PDDU e
compatibilizados com o parcelamento, uso e ocupação do solo na
LOUOS. Precisam ter definidas as densidades limite (habitacionais, de
postos de trabalho e de atividades econômicas e sociais), já
territorializadas no zoneamento, dados essenciais que o novo PDDU
não fornece, nem por fase temporal nem por porção territorial.”
PDDU e LOUOS
“E, mais grave ainda, nem a LOUOS, ou mesmo seu zoneamento,

fornecem estes conteúdos, essenciais para permitir definir prioridades
de adensamento em função das capacidades ociosas de infraestrutura
e serviços existentes. Consequentemente, nem o PDDU nem a LOUOS
têm os conteúdos mínimos para os Planos de Mobilidade, de
Saneamento, e a Infraestrutura de Serviços Públicos.” (CAU/BA; IAB/BA;
SINARQ, 2016)
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“Adensamento em Áreas sem Capacidade de Suporte Ociosa de

Infraestrutura, vai custar caro ao Município - Na LOUOS, optou-se por
permitir adensamento na maioria da área zoneada, como ZPR 3 e ZCMe,
com Coeficiente de Aproveitamento Máximo-CAM=3,0 e 4,0, o que significa
não limitar o adensamento às áreas compatíveis com a ociosidade de
capacidade de suporte da infraestrutura.” (CAU/BA; IAB/BA; SINARQ, 2016)
PDDU e LOUOS
“O EIV - Estudo de Impacto de Vizinhança, que poderia detectar a

capacidade de assimilação de adensamento da área, somente é exigido
para grandes empreendimentos. Então, o conjunto de médios ou
pequenos empreendimentos, que são a grande maioria, pode extrapolar
este limite sem ser percebido pelo gestor. Assim, a LOUOS não tem
como controlar o uso e ocupação do solo em função da capacidade de
suporte da sua infraestrutura.” (CAU/BA; IAB/BA; SINARQ, 2016)
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Parâmetros de Ocupação do Solo –
Gabarito
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Parâmetros de Ocupação do Solo – Gabarito
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PDDU e LOUOS
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PDDU e LOUOS
PDDU e LOUOS
“Alteração de Limites e a Verticalização na Área de Borda do Atlântico - A

LOUOS altera substancialmente a Área de Borda Marítima - ABM da orla do
Atlântico, em desacordo com o conceito descrito no Anexo1 do PDDU (que
define como limite continental as “primeiras colinas ou maciços”), que está
sendo desrespeitado a partir do Rio Vermelho, reduzindo drasticamente
apercepção ‘da silhueta da cidade’, como paisagem urbana, para avançar
com a verticalização sem limite até 300m da praia, ignorando a
fundamentação técnica do Anexo do PDDU, que deveria apenas
regulamentar.” (CAU/BA; IAB/BA; SINARQ, 2016)
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“Na ABM da orla atlântica, aumenta a verticalização (Gabarito de Altura -GA)

numa forma escalonada dentro das 3 faixas sucessivas (0 a 60, 60 a 90, 90 a
120 e 120m ao limite da ABM), permitindo um GA =12, 15, 20 e 25 andares
(após do limite da ABM sem limitação do GA). Isto significa que a topografia
natural não é mais perceptível, contrariando o que, por décadas, foi um
conceito básico da preservação da paisagem urbana caraterística da cidade.
Abandona-se este conceito sem a mínima justificativa ou tentativa de sua
preservação parcial, gerando enormes e irreversíveis problemas climáticos
de ventilação da cidade, que apresenta uma predominância, durante 83% do
ano, do quadrante leste, portanto da orla atlântica.” (CAU/BA; IAB/BA;
SINARQ, 2016)
PDDU e LOUOS
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PDDU e LOUOS
PDDU e LOUOS
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PDDU e LOUOS
PDDU e LOUOS
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PDDU e LOUOS
PDDU e LOUOS
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PDDU e LOUOS
Simulação de Edifício de 36m de altura em Patamares, Maio, 15hs
PDDU e LOUOS
“Conforme a Constituição baiana, (art. 214 inciso IX) nos primeiros 60m a
partir da linha de preamar máxima não pode haver edificação, onde a
LOUOS permite edificações de 12 andares.” (CAU/BA; IAB/BA; SINARQ,
2016)
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PDDU e LOUOS
Sombreamento da orla marítima na cidade de Vila Velha
PDDU e LOUOS
Sombreamento da orla marítima na cidade de Camboriú
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PDDU e LOUOS
Sombreamento da orla marítima nas cidades de Recife e Itanhaém
PDDU e LOUOS
“Fica vedado o sombreamento da praia somente em horário reduzido, (antes

de 8 a 16h agora de 9 a 15h) inclusive permitindo o sombreamento da praia
no horário indicado pela medicina e saúde pública para frequentá-la, e
aproveitar a faixa de radiação saudável para tomar banho de sol.” (CAU/BA;
IAB/BA; SINARQ, 2016)
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PDDU e LOUOS
“Na Orla Atlântica, a LOUOS vai gerar barreiras para a ventilação natural
existente, bloqueando os ventos predominantes que ainda ventilam toda
cidade, gerando volumes de 12 a 25 pavimentos sem os recuos laterais
necessários para deixar os ventos ultrapassarem esta barreira. O modelo de
ocupação proposto pela LOUOS, para a Orla atlântica de Salvador,
consequentemente, elitiza a vista para o mar para os poucos da primeira
quadra.” (CAU/BA; IAB/BA; SINARQ, 2016)
PDDU e LOUOS
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16/05/2017
PDDU e LOUOS
“Tanto o PDDU como a Louos foram aprovadas este ano pela Câmara e
sancionadas pelo prefeito ACM Neto. As críticas aos projetos eram voltadas
principalmente à verticalização permitida na cidade, principalmente na região
da orla. Os órgãos arquitetônicos também reclamam da possibilidade de
‘pulverização de comércio em qualquer área’ e criticaram a forma como a
cidade está sendo preparada para os próximos anos. Qualquer nova
construção na orla atlântica deverá obrigatoriamente realizar estudo de
sombreamento para que a altura máxima do empreendimento seja
estabelecida respeitando o não sombreamento das praias. As novas
construções deverão atender também recuos e afastamentos entre prédios
cerca de 30% maior do que no restante da cidade para salvaguardar a
ventilação e o conforto ambiental urbano”, afirma o secretário municipal de
urbanismo, Sérgio Guanabara.
PDDU e LOUOS
“Verticaliza a orla e aumenta cerca de três vezes mais. Até 9h e a partir das
15h, teremos sombra. Além de trazer sombra na praia também impede a
ventilação, porque os prédios vão poder ser mais largos. A ventilação de
Salvador vem da orla atlântica, isso leva aumento da temperatura no miolo
da cidade”. Vereadora Aladilce Souza.
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PDDU e LOUOS
“Nós temos pontos na orla marítima que são permitidos até 12 pavimentos,
ou seja, 36 metros, mas a depender da inclinação do sol e da hora que for
medido, não haverá 12. Poderá ser sete a nove pavimentos. Só poderá ser
licenciado se não houver sombreamento na praia, está bem claro na lei,
também obedecendo aos corredores de ventilação e impacto de vizinhança”,
afirma o presidente da Câmara, Paulo Câmara.
PDDU e LOUOS
Áreas verdes
“Durante as discussões sobre a Louos houve uma grande mobilização e

polêmica em torno do Parque do Vale Encantado, que aparece no PDDU e
na Louos ameaçado pelo projeto da Avenida Atlântica. Além dele, o Parque
Pituaçu seria prejudicado pois está previsto um viaduto sobre sua área. Os
vereadores e a prefeitura afirmam que não há ainda estudos nem
licenciamento para a avenida, mas ela encontra-se prevista no PDDU e na
Louos, assim como a Linha Viva.” (GAMBA, 2016).
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Áreas verdes
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Áreas verdes
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Áreas verdes
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Áreas verdes
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PDDU e LOUOS
Áreas verdes
“O Vale Encantado aparentemente conseguiu se salvar com a inclusão de

um parágrafo no artigo 35 da Louos que determina que o traçado da Avenida
do Atlântico não deve “invadir os limites da poligonal do Parque Ecológico do
Vale Encantado e da Unidade de Conservação relativa ao Parque a ser
instituída nos termos do PDDU”. Diante do impasse fundiário, já que há
áreas públicas e privadas no parque, a Associação de Moradores do
Alphaville se comprometeu a doar as terras privadas para a efetivação da
UC. O processo de criação da UC será encaminhado agora pela Secretaria
de Cidade Sustentável.” (GAMBA, 2016).
PDDU e LOUOS
Áreas verdes
“Outras reivindicações de mudança na Louos relativas à áreas verdes, no

entanto, não tiveram a mesma sorte. As propostas de emendas que pediam
a proibição de implantação de empreendimentos em Áreas de Proteção aos
Recursos Naturais, o parcelamento do solo nas Zonas de Proteção
Ambiental e a implantação de edificações em áreas verdes e de lazer (seja
por entidades públicas ou privadas) não foram atendidas no relatório final.
Com isso as áreas verdes de Salvador tornam-se menos restritivas quanto
ao seu uso, aumentando sua vulnerabilidade.” (GAMBA, 2016).
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PDDU e LOUOS
Áreas verdes
“Outra deficiência de estudos apontada por Carl Von Hauenschil é a falta do

mapeamento de áreas não edificáveis de Salvador, a exemplo das Áreas de
Preservação Permanente e a faixa de 60 metros a partir da linha máxima da
preamar, protegidas respectivamente pela legislação federal e estadual. O
estudo tornaria facilmente identificáveis as áreas onde não se pode construir.
Caso existisse, o levantamento apontaria, por exemplo, que o Hospital
Municipal de Salvador, cujas obras a prefeitura está iniciando, invade área
não edificável de APP à beira da represa de Ipitanga.” (GAMBA, 2016).
PDDU e LOUOS
Áreas verdes
“A Linha Viva e a Via Atlântica são desnecessárias, pois concorrem com

a Linha 2 do Metrô, e consequentemente irão congestionar ainda mais o
Litoral Norte, além de provocar impactos sociais e ambientais monumentais.
A construção da Via Atlântica terá um grande impacto ambiental no Vale
Encantado e na Bacia de Amortecimento do Baixo Trobogy, com obras já
iniciadas e avaliadas em R$ 140 mi, provocando o alagamento dos
loteamentos vizinhos.” (IAB/BA, 2016).
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Áreas verdes
PDDU e LOUOS
Áreas verdes
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Áreas verdes
PDDU e LOUOS
Áreas verdes
“O sistema de planejamento e planos urbanísticos praticamente não existe

no PDDU aprovado pela Câmara de Salvador. Sem planos urbanísticos não
é possível requalificar bairros e núcleos de centralidade. O PDDU não dá
maior ênfase a eles nem se compromete a fazê-los. O Plano Diretor de
Desenvolvimento Urbano de Salvador não oferecerá subsídios para a
LOUOS, que estará caduco em poucos anos, e os conflitos urbanos
permanecerão na cidade.” (IAB/BA, 2016).
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PDDU e LOUOS
Participação Popular
“O caráter técnico e a localização central das audiências não permitiu a

participação da população leiga, isso se reflete nas propostas de emenda
enviadas à câmara e disponíveis no site. A grande maioria, senão todas as
propostas de emendas, ou são pertinentes à toda território ou concentram-se
no eixo entre a paralela e a orla atlântica, o mais privilegiado da cidade. Esse
é um indicativo de que a maioria da população de Salvador, residente nas
áreas que mais necessitam de atenção e políticas urbanas específicas, a
chamada Salvador informal compreendendo o eixo da BR-324, miolo e
subúrbio ferroviário, não esteve envolvida no processo.” (GAMBA, 2016).
PDDU e LOUOS
“Já entre os técnicos a queixa era da dificuldade em se fazer ouvir e gerar

mudanças no projeto. Durante a quinta audiência pública na câmara,
Solange Almeida (IAB-BA), e o presidente do CAU-BA, Raul Nobre,
afirmaram que faltou participação das entidades no processo e pediram mais
tempo para sanar os problemas do Projeto de Lei. Os técnicos envolvidos no
processo de planejamento da cidade pela prefeitura são oriundos do setor
privado e grandes especialistas em urbanismo, mobilidade e outras áreas
pertinentes não foram consultados.” (GAMBA, 2016).
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PDDU e LOUOS
“Os vereadores da oposição também se posicionam por mais tempo para a

discussão do projeto, uma das críticas é que as audiências aconteceram no
período de recesso da câmara. Em média estiveram presentes 9 vereadores
em cada uma das audiências, sendo que foram 17 os edis votantes nas
comissões e serão 43 na plenária. A vereadora Aladilce criticou também o
fato do projeto tramitar de forma conjunta nas comissões de constituição e
justiça, finanças, orçamento e fiscalização e planejamento urbano e meio
ambiente, ‘faz-se comissão conjunta para estudo de uma matéria, não para
elaboração e votação de parecer’.” (GAMBA, 2016).
PDDU e LOUOS
“O processo democrático viciado e concluído com aparência de

legalidade, traz enormes prejuízos para a cidade, atingindo os escassos
recursos públicos, que as próximas gestões e gerações são
condenadas a assumir.” (CAU/BA; IAB/BA; SINARQ, 2016)
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PDDU e LOUOS
“Consequentemente, ao continuar desprezando a contribuição do

conhecimento técnico acumulado pelo Urbanismo como disciplina, no
processo de discussão/aprovação da ‘nova LOUOS’, as entidades
signatárias repudiam as formas como as ‘Audiências Públicas’ vêm sendo
processadas, bem como o precário conteúdo técnico e as lacunas acima
observadas, cuja superação requer a elaboração de estudos prévios e
‘responsabilização técnica’ indispensável às etapas de elaboração de peças
normativas. Desta forma, qualquer emenda ao PL feita de modo intempestivo
não responde ao conjunto de falhas já constatadas e apontadas por este
Conselho e as demais entidades técnicas, desde a formulação do PDDU
2016.” (CAU/BA; IAB/BA; SINARQ, 2016)
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PDDU e LOUOS
Referências
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NB 1350 – Normas

para elaboração de plano diretor. Rio de Janeiro, 1991.
BRASIL. Estatuto da Cidade: Lei 10.257/2001 que estabelece diretrizes

gerais da política urbana. Brasília, Câmara dos Deputados, 2001.
CAU/BA; IAB/BA; SINARQ. Nota Técnica. 2016.Disponível em:

http://www.cauba.gov.br/wp-content/uploads/2016/09/1-NOTA-TECNICA-IAB-
SINARQ-CAU-RNM.pdf Acesso em: 25/10/2016.
CÂMARA MUNICIPAL DE SALVADOR. Relatório da 2ª Audiência Pública

Sobre a Lei de Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo – LOUOS.
Salvador, 2016.
PDDU e LOUOS
Referências
GAMBA, Grupo Ambientalista da Bahia. Projeto de Lei da Louos segue para

votação em plenária sem estudos técnicos e com processo participativo
questionado. 2016. Disponível em: http://www.gamba.org.br/noticias/projeto-
de-lei-da-louos-segue-para-votacao-em-plenaria-sem-estudos-tecnicos-e-
com-processo-participativo-questionado Acesso em: 25/10/2016.
IAB/BA. PDDU de Salvador é aprovado na Câmara Municipal. Salvador,

2016. Disponível em: http://www.iab.org.br/noticias/pddu-de-salvador-e-
aprovado-na-camara-municipal Acesso em: 25/10/2016.
LEI Nº 9.148 /2016 - Dispõe sobre o Ordenamento do Uso e da Ocupação do

Solo do Município de Salvador e dá outras providências.
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PDDU e LOUOS
Referências
SABOYA, Renato. Concepção de um sistema de suporte à elaboração de

planos diretores participativos. 2007. Tese de Doutorado apresentada ao
Curso de Pós-Graduação em Engenharia Civil – Universidade Federal de
Santa Catarina.
SILVA, José Afonso. Direito urbanístico brasileiro. São Paulo: Malheiros,

1995.
VILLAÇA, Flávio. Dilemas do Plano Diretor. In: CEPAM. O município no

século XXI: cenários e perspectivas. São Paulo: Fundação Prefeito Faria
Lima – Cepam, 1999.
PDDU e LOUOS
Referências
CAU-BA, 2016. http://www.iab.org.br/noticias/iab-ba-e-ministerio-publico-

discutem-lei-de-uso-do-solo-de-salvador
IAB-BA, 2016. http://www.iab.org.br/noticias/pddu-de-salvador-e-aprovado-

na-camara-municipal
http://www.pmsg.rj.gov.br/urbanismo/plano_diretor.php
https://sburbanismo.wordpress.com/2016/12/02/nota-sobre-pddu-e-louos-de-
salvador-2/
http://urbanidades.arq.br/2008/06/o-que-e-plano-diretor/
54

2017 05 09-Pddu Louos

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16/05/2017

III ECTI UJ 2017

Professores: Aline de Carvalho Luther e Caiuby Menezes da Costa

A Lei Federal 10.257/2001 mais conhecida como Estatuto das Cidades é a

O Plano Diretor está definido no Estatuto das Cidades como instrumento

Este é uma lei municipal elaborada pela prefeitura com a participação da

Conforme define o Estatuto da Cidade, lei federal que estabelece diretrizes

O Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano do Município de Salvador –

O Plano Diretor tem como objetivo orientar as ações do poder público

O instrumento técnico-jurídico central da gestão do espaço urbano é o Plano

O Plano Diretor é o instrumento básico de um processo de planejamento

Seria um plano que, a partir de um diagnóstico científico da realidade

É plano, porque estabelece os objetivos a serem atingidos, o prazo em

O Plano Diretor pode ser definido como um conjunto de princípios e regras

Funções do Plano Diretor:

1. Garantir o atendimento das necessidades da cidade

2. Garantir uma melhor qualidade de vida na cidade

3. Preservar e restaurar os sistemas ambientais

4. Promover a regularização fundiária

5. Consolidar os princípios da reforma urbana

O Plano Diretor é obrigatório para municípios:

1. Com mais de 20 mil habitantes

2. Integrantes de regiões metropolitanas

3. Áreas de interesse turístico

4. Situados em áreas de influência de empreendimentos ou atividades com

Articulação do Plano Diretor:

O Plano Diretor deve articular com outros instrumentos de planejamento

Quem participa do Plano Diretor?

Todos os cidadãos. O processo de elaboração do plano diretor deve ser

A participação da população deve ser estimulada para que o Plano Diretor

Através do estabelecimento de princípios, diretrizes e normas, o plano deve

Essas ações, no seu conjunto, definem o desenvolvimento da cidade,

O zoneamento é um instrumento importante nesse sentido, já que impõe

É importante também que estratégias de atuação sejam definidas para as

A legislação de uso e ocupação do solo é fundamental para a vida urbana,

O objetivo da prefeitura, ao elaborar leis de uso e ocupação do solo, deve

A LOUOS é a Lei de Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo no

Atualização da Lei n° 3.377/1984 – LOUOS – Dispõe sobre o Ordenamento

Aprovada pela Câmara de Vereadores em 08/08/2016 com 30 votos contra 9

A Lei Municipal nº 8.167/2012 (LOUOS 2012) foi declarada inconstitucional

• possibilita a efetiva aplicação das diretrizes contidas no Plano Diretor

• orienta e disciplina a implantação de atividades e empreendimentos

• estabelece como cada propriedade pública ou privada pode ser

• estabelece como construir em cada lote (tamanho e altura de

O PDDU é parte integrante do processo de planejamento municipal, devendo

I - elaboração do Plano Plurianual, na formulação da Lei de Diretrizes

II - elaboração da Lei de Ordenamento do Uso e Ocupação do Solo (LOUOS);

III - elaboração de Planos de Bairros e de Planos Setoriais;

IV - elaboração de planos, de projetos integrantes de políticas de natureza

O PDDU, como instrumento orientador da Política de Desenvolvimento

I - permitir o adequado posicionamento da Administração Municipal em suas

II - propiciar as condições necessárias à habilitação do Município, para a

III - motivar e canalizar adequadamente a participação da sociedade e dos

O PDDU foi contratado à consultora Fundação Instituto de Pesquisas

“A mobilidade urbana, uma das principais preocupações do impacto de um

“O sistema de planejamento e planos urbanísticos praticamente não existe

Constituem objetivos e estratégias do ordenamento urbano no Município de

I - garantir segurança jurídica e simplificar as regras da disciplina de

II - estabelecer bases sistemáticas de referência e de direito para o exercício

III - assegurar às atividades e empreendimentos públicos e privados

IV - orientar o crescimento da cidade, qualificar o adensamento

V - equilibrar a oferta de emprego e de serviços urbanos à moradia;