UNIVERSIDADE CATÓLICA DE SANTOS

CENTRO DE COMUNICAÇÕES E ARTES

CURSO DE ARQUITETURA E URBANISMO

ROBERTA DE CASTRO SOUZA

HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL

REQUALIFICAÇÃO DO NÚCLEO SÁ CATARINA DE MORAES EM

SÃO VICENTE / SP.

Orientadora: Prof.ª Dra. MÔNICA A. VIANA

Santos, 2011
 Roberta de Castro Souza

Habitação de Interesse Social

Requalificação do Núcleo Sá Catarina de Moraes

em São Vicente / SP

Banca Examinadora:
Santos, _______________________
 AGRADECIMENTOS

É com imensa alegria que hoje chego ao final desta longa jornada, que durante
cinco anos me fez viver momentos intensos, de alegria, de tristeza, de satisfação e de
realização de um sonho que sempre achei distante e quase impossível... hoje, chego aqui com
um sorriso no rosto, e com um sentimento de gratidão que somente palavras não poderão
expressar!
Agradeço primeiramente Aquele que um dia colocou este sonho em meu coração,
e que até aqui tem cuidado de mim, o meu Pai Celestial, DEUS e seu filho JESUS CRISTO
que permaneceram fiéis a mim em todo tempo!
Agradeço aos meus queridos companheiros de classe, que se tornaram meus
grandes amigos, e amigos pra toda vida! Robson Libório, Suellen Carvalho e Paulo Andrade,
obrigada pelo companheirismo, pela ajuda sincera, pelas gargalhadas fantásticas e pelas
viagens inesquecíveis! Em especial, agradeço ao Robson Libório Lemos, por toda a paciência
e incentivo, por acreditar em mim mais do que a mim mesma, meu companheiro de classe,
amigo, confidente, futuro esposo e para sempre o homem da minha vida! Deus fez você pra
mim!
Aos queridos professores da FAUS, que me ensinaram a viver arquitetura!
Agradeço a Mônica A. Viana pela orientação deste trabalho durante os meus últimos meses de
FAUS, agradeço a querida Ana Elena, obrigada pela menor nota que já recebi na vida, e por
despertar em mim um desejo insaciável de ler, interpretar e expressar sem medo tudo que sei e
aprendi, pois o que você me ensinou valeu mais que muitas notas 10! Aos queridos “Mixéu”
Lieders e Marcia Haluli (in memoriam), Profºs Ney Caldatto, David Lopes, Roberto Hage
Chain, Lenimar Rios e José Marques Carriço, a este último, obrigada pelas respostas
imediatas sempre que solicitadas! D.Dirce, Sérgio e Andréia, funcionários queridos da FAUS,
obrigada por tudo!
Não poderia esquecer de agradecer aos meus queridos amigos que não são muitos,
mas que são especiais, aos tios, tias e primos, obrigada pelo incentivo, torcida, orações e por
compreenderem minha ausência e presença rara nestes últimos cinco anos.
Companheiros de trabalho, Engº Felipe Andrade e Engº Luiz Pedro, obrigada pelo
apoio e pela compreensão nos momentos de desespero. Engº Luciano Rodrigues, obrigada por
acreditar em mim desde o começo! Gislaine, Tânia, Juliana e Vinícius, aprendi muito com
vocês, obrigada por tudo!

i
 E em especial, meus agradecimentos as pessoas que mais amo nesta vida, que
esperaram por este momento tanto ou até mais do que eu, minha querida e guerreira Mãe
Maria Aparecida de Castro, meu exemplo de mulher, de força e determinação. E a minha Mãe
e Avó, Dolores Custódio, obrigada por sonhar este sonho comigo, obrigada por tudo, desde os
tempos em que penteava meu cabelo para ir para escola, e hoje, por ficar na janela me
abençoando enquanto saio todas as manhãs! Dedico este momento em especial pra você,
vovó!
Mais uma vez, feliz e realizada, agradeço a Deus por este tão sonhado momento, e
que compartilho juntamente com o futuro pai dos meus filhos, o homem que cuidou de mim
durante estes cinco anos de FAUS, Robson Libório, minha alegria, meu sonho, meu futuro e
meu amor!

ii
 “Mas, como está escrito:
Nem olhos viram, nem ouvidos ouviram,
nem jamais penetrou em coração humano
o que Deus tem preparado para aqueles
que o amam.” (I Corintios 2:9)

"A Arquitetura é um fato de arte,

um fenômeno de emoção,
fora das questões de construção.
A construção é para sustentar;
a Arquitetura é para emocionar". (Le Corbusier)

iii
Lista de Figuras, Fotos e Mapas

Capítulo 2
Figura 2.1 Localização de São Vicente na RMBS e sua relação com o Estado de São
Paulo.................................................................................................................. 21
Figura 2.2 Localização da Área Insular e Continental do Município de São Vicente ....... 22
Figura 2.3 Relação de habitantes no Estado, na RMBS e no Município de São Vicente .. 23
Figura 2.4 Fundação de São Vicente - Quadro de Benedito Calixto, 1900 ....................... 32
Figura 2.5 Orla das Praias: Gonzaguinha e Milionários na década de 1960 ...................... 41
Figura 2.6 Mapa de Evolução Urbana do Município de São Vicente ................................ 42
Figura 2.7 Vista do Morro Voturuá sentido bairro do Itararé na metade do século XX ... 43
Figura 2.8 Linha 1, ferrovia, Centro e primeiros bairros operários.................................... 45
Figura 2.9 Mapa de Evolução dos Assentamentos Precários no Município de São Vicente
.................................................................................................................................................. 47
Capítulo 3
Figura 3.1 Foto aérea do Município destacando a poligonal do Projeto México 70 .......... 73
Figura 3.2 Núcleo CDHU / Av. Brasil 02 .......................................................................... 74
Figura 3.3 Divisão das áreas a serem aforadas junto a Região Denominada México 70 ... 75
Figura 3.4 Projeto de Urbanização México 70 / Núcleo Canal do Meio ........................... 77
Figura 3.5 Área de Assentamento no Conjunto Habitacional Parque Bitarú ..................... 78
Figura 3.6 Núcleo Saquaré / Canal de Drenagem Vila Margarida ..................................... 79
Figura 3.7 Conjunto Habitacional PAR D’Ampezzo ......................................................... 79
Figura 3.8 Conjunto Habitacional Penedo/Primavera ........................................................ 80
Figura 3.9 Intervenções habitacionais constantes no Projeto Jóquei Bairro Cidadão ........ 82
Figura 3.10 Rio D’Avó ......................................................................................................... 84
Figura 3.11 Comeca ............................................................................................................. 84
Figura 3.12 Quarentenário .................................................................................................... 84
Figura 3.13 Ponte Nova ........................................................................................................ 84
Figura 3.14 Rio Branco ........................................................................................................ 85
Capítulo 4
Figura 4.1 Localização do Núcleo Sá Catarina de Moraes no Município de São Vicente. 88
Figura 4.2 Localização do Núcleo Sá Catarina de Moraes em relação ao Golfe Clube e a
Linha Férrea ...................................................................................................... 89
iv
Figura 4.3 Uma vasta área de terreno beneficiada pela retificação dos rios Catarina de
Morais e Sambaiatuba, incluindo terrenos de marinha ..................................... 91
Figura 4.4 Vista aérea do assentamento: evolução de 1958 a 2011 ................................... 92
Figura 4.5 Localização do Núcleo em relação às principais vias de acesso da cidade ...... 94
Figura 4.6 Localização do Núcleo em relação ao Centro Comercial da Cidade de São
Vicente .............................................................................................................. 95
Figura 4.7 Terrenos Vazios próximo ao núcleo Sá Catarina de Moraes .......................... 106
Figura 4.8 Localização do trecho conhecido como “Favela do Sétimo Céu” (foto aérea)
......................................................................................................................... 108
Figura 4.9 Localização dos Equipamentos próximos ao núcleo ...................................... 114
Foto 4.1 Corredores de acesso......................................................................................... 97
Foto 4.2 Corredor acesso coletivo ................................................................................... 97
Foto 4.3 Corredores de acesso......................................................................................... 98
Foto 4.4 Corredores de acesso coletivo ........................................................................... 98
Foto 4.5 Viela Mecanizada............................................................................................ 101
Foto 4.6 Viela Mecanizada............................................................................................ 101
Foto 4.7 Caçambas de Concreto para descarte de lixo .................................................. 101
Foto 4.8 Lixo no canal................................................................................................... 102
Foto 4.9 Lixo escoando no canal ................................................................................... 102
Foto 4.10 Transbordo do Canal ....................................................................................... 103
Foto 4.11 Lixo no canal................................................................................................... 103
Foto 4.12 Canal transbordando ....................................................................................... 103
Foto 4.13 Ruas alagadas .................................................................................................. 103
Foto 4.14 Habitação de madeira e viela de acesso ao Sétimo Céu ................................. 107
Foto 4.15 Habitações em boas condições no núcleo ....................................................... 110
Foto 4.16 Associação de Integração Social e Trabalhista ............................................... 113
Foto 4.17 Campo de futebol ............................................................................................ 113
Foto 4.18 Academia ........................................................................................................ 113
Foto 4.19 Exemplo de ligações diretas, gerando um “emaranhado” de fios ................... 117
Mapa 4.1 Localização do Núcleo e suas áreas Particulares e pertencentes à União......... 96
Mapa 4.2 Mapa do Núcleo com suas Vias de Acesso Principal e Vielas Mecanizadas de
acesso as residências ......................................................................................... 97

v
Mapa 4.3 Mapa de localização da área atingida no último incêndio ocorrido no Núcleo Sá
Catarina de Moraes, em Fevereiro de 2008 ...................................................... 99
Mapa 4.4 Mapa da área SAVI 15 – Sá Catarina de Moraes (PRIMAHD / AGEM) ...... 100
Mapa 4.5 Mapa de localização dos Terrenos Vazios na Área Insular de São Vicente. . 104
Mapa 4.6 Localização do trecho conhecido como “Sétimo Céu” no núcleo Sá Catarina de
Moraes. ............................................................................................................ 107

Mapa 4.7 Mapa do Sá Catarina de Moraes e Favela do Sétimo Céu: metragem quadrada
de cada área e quantidade de domicílios ......................................................... 109

Mapa 4.8 Mapa de Setorização das áreas com características diferentes ....................... 118

Capítulo 5
Figura 5.1 Localização dos terrenos próximos ao núcleo para o reassentamento das
famílias ............................................................................................................ 139
Figura 5.2 Modelos de equipamentos para academia de idosos, deficientes e crianças . 144
Figura 5.3 Detalhe Parede Verde .................................................................................... 145
Figura 5.4 Tipo de piso a ser utilizado nas calçadas do núcleo (Piso Permeável em
Concreto Poroso) ............................................................................................ 146
Figura 5.5 Área para implantação do Projeto Habitacional e de Intervenção ................. 148
Figura 5.6 Área para implantação do Projeto Habitacional e de Intervenção ................. 148
Figura 5.7 Planta dos apartamentos de 2 e 3 dormitórios ............................................... 152
Figura 5.8 Fachada do Edifício com tipologia de 3 dormitórios ..................................... 152
Figura 5.9 Fachada do Edifício com tipologia de 2 dormitórios ..................................... 153
Figura 5.10 Tipo de piso a ser utilizado nas calçadas e acessos na área do novo conjunto
habitacional (Piso Intertravado permeável) .................................................... 155
Figura 5.11 Tipo de piso a ser utilizado nos estacionamentos e acessos na área do novo
conjunto habitacional (Piso Intertravado Permeável) ..................................... 156
Figura 5.12 Projeto Referência: Sobrados construídos com o Sistema Concreto PVC em
São Luiz do Paraitinga/SP .............................................................................. 158

Figura 5.13 Projeto Referência: Casa Térrea construídos com o Sistema Concreto PVC em
São Luiz do Paraitinga/SP............................................................................... 159

vi
Figura 5.14 Prédios de até 5 pavimentos construídos com Concreto PVC ....................... 160

Figura 5.15 Modelo de peças de do sistema Concreto PVC e suas espessuras. ................. 160

Figura 5.16 Descrição do Sistema Construtivo Concreto PVC.. ........................................ 164

Figura 5.17 Sequência de concretagem do sistema Concreto PVC.................................... 165

Figura 5.18 Projeto Referência: Conjunto Habitacional de Interesse Social (1º lugar no
concurso Público Nacional de Arquitetura para Novas Tipologias de Habitação
de Interesse Social Sustentáveis, 2010)... ....................................................... 167

Fotos 5.1 e 5.2 Situação da área “não consolidável” .................................................. 136

Fotos 5.3 e 5.4 Habitações consideradas “Consolidadas” .......................................... 137
Fotos 5.5 e 5.6 Situação das Áreas “Consolidáveis” .................................................. 137
Fotos 5.7 e 5.8 Terreno próximo ao núcleo para o reassentamento das famílias ........ 138
Mapa 5.1 Mapa de Intervenção no Núcleo: Área com Habitações Consolidadas
Consolidáveis, Não Consolidável e Passível de Melhorias ................ 135

Lista de Tabelas, Gráficos e Quadros

Capítulo 2
Tabela 2.1 População e taxas de crescimento da população da RMBS entre 2000 e 2010 24
Tabela 2.2 Habitantes por km² em São Vicente e na RMBS .............................................. 26
Tabela 2.3 Amostras satisfatórias do município de São Vicente – 1990 a 2002 ................ 28
Tabela 2.4 Crescimento populacional do município de Santos (1854 a 1913) .................. 36
Tabela 2.5 Distribuição da População Economicamente ativa, por setor da economia, em
São Vicente: 1940 e 1950 ................................................................................. 40
Tabela 2.6 Taxa de crescimento populacional do município de São Vicente .................... 44

Capítulo 3
Tabela 3.1 Municípios com construção de moradia social, estados e tipo de parceria
(Brasil 2007-2008) ........................................................................................... 57

vii
Tabela 3.2 Municípios com realização de programas ou ações na área de habitação - Brasil
2001-2004/2005/2007-2008 .............................................................................. 58
Tabela 3.3 Síntese da Legislação Federal Incidente e Aplicável ........................................ 64
Tabela 3.4 Programas / Projetos de HIS em Andamento no Município de São Vicente.... 70
Tabela 3.5 Favelas e Loteamentos Irregulares no Município de São Vicente .................... 71
Tabela 3.6 Ações previstas no Núcleo México 70.............................................................. 76
Tabela 3.7 Ações Previstas no Projeto Jóquei Bairro Cidadão........................................... 81
Gráfico 3.1 Déficit Habitacional no Brasil (2008) .............................................................. 90
Quadro 3.1 Legislação Urbanística Municipal .................................................................... 62

Capítulo 4

Tabela 4.4 Terrenos Vazios na Área Insular de São Vicente ........................................... 105
Tabela 4.5 Tipo de Construção ......................................................................................... 110
Tabela 4.6 Uso das Edificações ........................................................................................ 111
Tabela 4.7 Forma de Ocupação dos Imóveis ................................................................... 112
Tabela 4.8 Acessibilidade ................................................................................................ 112
Tabela 4.9 Condições Sanitárias ...................................................................................... 115
Tabela 4.10 Condições Sanitárias ...................................................................................... 116
Tabela 4.11 Condições de Saneamento ............................................................................. 116
Tabela 4.12 Fornecimento de Energia Elétrica .................................................................. 117
Tabela 4.13 Tempo de Residência na área ........................................................................ 119
Tabela 4.14 Tabela de Origem da População .................................................................... 120
Tabela 4.15 Faixa Etária da População .............................................................................. 121
Tabela 4.16 Situação Educacional ..................................................................................... 122
Tabela 4.17 Grau de Escolaridade de quem frequenta a escola......................................... 123
Tabela 4.18 Grau de Escolaridade de quem não frequenta a escola ................................... 124
Tabela 4.19 Situação Ocupacional Geral do Núcleo .......................................................... 125
Tabela 4.20 Moradores Maiores de 16 anos que exercem ocupação remunerada .............. 126
Tabela 4.21 Tempo de desemprego dos moradores ............................................................ 126
Tabela 4.22 Ocupação Principal dos Moradores ................................................................ 127
Tabela 4.23 Renda Familiar Total dos Moradores ............................................................. 127
Tabela 4.24 Incidência de Doenças .................................................................................... 128
Gráfico 4.1 Sexo, Cor e Raça da População ...................................................................... 120
viii
Capítulo 5

Quadro 5.1 Quadro de Intervenção no núcleo Sá Catarina de Moraes .............................. 147

Quadro 5.2 Quantidade de Unidades Habitacionais de 2 e 3 dormitórios ........................ 149
Quadro 5.3 Metragem quadrada das tipologias ................................................................ 151
Tabela 5.1 Cálculo das Unidades Habitacionais .............................................................. 168

ix
Lista de abreviaturas e siglas

AGEM Agência Metropolitana da Baixada Santista

BID Banco Interamericano de Desenvolvimento
BNH Banco Nacional de Habitação
CDHU Companhia de Desenvolvimento Habitacional Urbano do Estado de São
Paulo
CDRU Concessão de Direto Real de Uso
CEF Caixa Econômica Federal
CEI / FJP Centro de Estatística e Informações da Fundação João Pinheiro
COHAB Companhia de Habitação
COHAB-ST Companhia de Habitação da Baixada Santista
CONAMA Conselho Nacional do Meio Ambiente
COSIPA Companhia Siderúrgica Paulista
CPFL Companhia Paulista de Força e Luz
CREA Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia
CUEM Concessão de Uso Especial para fins de Moradia
DNOS Departamento Nacional de Obras Sanitárias
FCP Fundação da Casa Popular
FEPASA Ferrovia Paulista S.A
FNHIS Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social
HIS Habitação de Interesse Social
IAB Instituto de Arquitetos do Brasil
IAP Institutos de Aposentadoria e Pensões
IBAMA Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais
Renováveis
IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Pesquisa
IPEA Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada
LPM Linha de Preamar Média
LTM Linha de Terreno da Marinha
MCidades Ministério das Cidades
MP Medida Provisória
OAB Ordem dos Advogados do Brasil
PAC Programa de Aceleração do Crescimento do Brasil
PEMAS Plano Estratégico Municipal para Assentamentos Subnormais
PIB Produto Interno Bruto
PLHIS Plano Local de Habitação de Interesse Social
PMCMV Programa Minha Casa Minha Vida
PMSV Prefeitura Municipal de São Vicente
PND Plano Nacional de Desenvolvimento
PNDU Política Nacional de Desenvolvimento Urbano
RBS Royal Building Systems – Sistema Concreto PVC.
RIP Registro Imobiliário Patrimonial
x
RMBS Região Metropolitana da Baixada Santista
SABESP Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo
SEBRAE Serviço Brasileiro de Apoio à Micro e Pequena Empresa
SEHAB Secretaria de Habitação
SEOBAM Secretaria de Obras e Meio Ambiente
SEURB Secretaria de Desenvolvimentos Urbanos, Desenvolvimento
Habitacional e Inclusão Social
SFH Sistema Financeiro da Habitação
SFH Sistema Financeiro da Habitação
SNH Sistema Nacional de Habitação
SNHIS Sistema Nacional de Habitação
SPU Secretaria do Patrimônio da União
UEL Coordenadoria da Unidade Executora Local
UEM Coordenadoria da Unidade Executora Municipal
ZEIS Zona Especial de Interesse Social
ZHIS Zona Habitacional de Interesse Social

xi
SUMÁRIO

INTRODUÇÃO ...................................................................................................................................1

1. CIDADES BRASILEIRAS: HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DO

PROCESSO DE URBANIZAÇÃO DO BRASIL
1.1. A Emergência da Cidade Moderna: A Primeira Crise Habitacional e Suas
Consequências. ............................................................................................................. 6
1.2. Período Desenvolvimentista: A Institucionalização da Questão Habitacional no
Brasil. ......................................................................................................................... 13
1.3. O Surgimento de Novas Políticas Habitacionais e seus Reflexos na Baixada
Santista. ..................................................................................................................... 17

2. SÃO VICENTE: A CONSTRUÇÃO DAS DESIGUALDADES NO ESPAÇO

URBANO-REGIONAL

2.1. A cidade de São Vicente, suas características físico-territoriais e sua relação com a
RMBS ......................................................................................................................... 21
2.2. A Primeira “Cidade” do Brasil e sua Evolução de Vila a Cidade. ............................. 31
2.3. O Trinômio Café x Ferrovia x Porto: Os Impactos no Desenvolvimento do Município
de São Vicente e da RMBS ........................................................................................ 34
2.4. A Industrialização e a Consolidação de São Vicente como “Cidade Dormitório” .... 38
2.5. Três Décadas de Crescimento, Segregação e Precarização: o surgimento dos
assentamentos precários na ilha e no continente ........................................................ 43

3. OS DESAFIOS DAS POLÍTICAS URBANAS DE HABITAÇÃO SOCIAL EM

BUSCA DA ERRADICAÇÃO DOS ASSENTAMENTOS PRECÁRIOS NA
ATUALIDADE

3.1. O Surgimento de Novos Planos e Instrumentos: em Busca de uma Política Urbana

Inclusiva ..................................................................................................................... 49
3.2. São Vicente: Recursos, Legislações e Instrumentos Utilizados em Busca da Cidade
Legal ........................................................................................................................... 60
3.3. Projetos Realizados e em Andamento na Cidade ....................................................... 69

xii
4. UM OLHAR SOBRE O NÚCLEO SÁ CATARINA DE MORAES

4.1. De Seu Surgimento à sua Consolidação..................................................................... 88

4.2. Análise das problemáticas e potencialidades do Núcleo ............................................... 94
4.3. Perfil socioeconômico da população .............................................................................. 119

5. PROPOSTAS E DIRETRIZES

5.1. Plano Geral de Urbanização e Requalificação do Núcleo Sá Catarina de Moraes .. 130

5.2. Projeto de Intervenção na área do núcleo ................................................................. 143
5.3. Projeto da Nova Unidade Habitacional ................................................................... 148

CONSIDERAÇÕES FINAIS ............................................................................................... 170

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ............................................................................... 173

SITIOLOGIA ........................................................................................................................ 177

ENTREVISTAS .................................................................................................................... 178

ANEXOS
Anexo I: Carta da 4ª Conferência Municipal de Habitação de São Vicente
Anexo II: Projetos

xiii
Introdução

A questão da Habitação de Interesse Social no Brasil é algo que ainda apresenta

problemas, e mesmo depois de muitos progressos com programas voltados para a HIS, os
mais necessitados nesta questão – famílias de 0 a 3 salários – ainda não foram alcançados,
especialmente pela supervalorização do uso do solo urbano. Diante destes fatos, surge a
necessidade estratégica da articulação da política de habitação à política urbana e fundiária
para combater o déficit habitacional.

O Estatuto da Cidade garante o direito a cidades sustentáveis. Esse novo marco

regulatório criou diversos instrumentos para concretizar esse objetivo, como a ZEIS, o
parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, entre outros. A nova Política Nacional
de Habitação avançou quanto à gestão democrática da promoção do acesso à moradia digna,
em especial para os segmentos de baixa renda, historicamente excluídos, porém, este avanço
ainda não alcançou as proporções necessária para a erradicação do problema.

Para garantir o direito de todos a cidade legal/sustentável, é necessário incidir

sobre a lógica que presidiu o processo da urbanização brasileira, o qual se fez pela via da
exclusão sócio-territorial. Esta lógica perversa faz com que tenhamos um enorme déficit
habitacional. Conforme estudos realizados pela Fundação João Pinheiro, o déficit habitacional
foi estimado para 2008 em 5,572 milhões de domicílios, dos quais 83% estão localizados nas
áreas urbanas. Uma queda considerável desde o último indicador, que em 2007 apresentava
um déficit e 6,024 milhões de domicílios. Segundo a Fundação João Pinheiro (2010) a maior
concentração do déficit – 96,6% do total – abrange famílias com renda inferior a cinco
salários mínimos (R$ 2.550) e a maior parte do déficit habitacional está concentrada na
Região Sudeste – 36,9% do total ou 2,1 milhões de moradias.

Fica claro que este déficit está concentrado nas famílias com renda familiar
mensal de zero a três salários mínimos, isto implica, obrigatoriamente, construir uma estreita
articulação entre política urbana e política habitacional nos diferentes níveis de governo,
visando à colocação de terra urbanizada no mercado, a preços compatíveis com a produção
habitacional voltada aos segmentos de menor renda (DENALDI, 2008).

Este déficit comprova a característica das cidades brasileiras, em especial nas

grandes metrópoles, onde a exclusão sócio espacial faz durante décadas, uma sociedade que

1
convive de forma desigual, habitando em cidades cheias de contrastes, criando barreiras entre
a cidade legal e a ilegal, segregando ainda mais uma população que vive em habitações
precárias, sem o mínimo de habitabilidade necessária para se viver.

Este processo de urbanização é continuo, até os dias de hoje, mas o seu momento
mais intenso na história da habitação ocorre na segunda metade do século XX, onde a
modernização e a industrialização à baixos salários, juntamente com as normas legais de
ocupação do solo implantada ao longo dos anos, acabaram beneficiando o mercado
imobiliário especulativo, impossibilitando a população de baixa renda ao direito de moradia
dentro do espaço urbano da cidade legal.

O surgimento dos assentamentos precários é reflexo de momentos históricos,

políticos e econômicos ocorridos ao longo dos anos, fruto de políticas públicas que sempre
excluíram a população de baixa renda, além de serem ineficazes para atender a demanda de
uma população que sonhava com a casa própria, um direito adquirido pela Constituição
Brasileira. Porém, hoje, o Brasil vive um momento de crescimento contínuo com novas
políticas habitacionais e programas voltados para a habitação. Projetos como o “Minha Casa
Minha Vida” e o “Papel Passado” de regularização fundiária, trazem novas expectativas para
que o país possa caminhar em busca da erradicação dos assentamentos precários.

Por fim, diante das problemáticas apresentadas e para melhor compreensão e

caracterização da história da habitação social no Brasil, um dos objetivos deste trabalho de
conclusão de curso é inicialmente compreender tanto o processo de urbanização das cidades
brasileiras, e o surgimento dos assentamentos precários, quanto compreender a cidade que
abriga o principal objeto de estudo deste estudo, o núcleo Sá Catarina de Moraes.

Avaliando as condições do solo urbano na cidade de São Vicente, e a falta de

terras para atender esta demanda de HIS – dos 18km² existentes na área insular, apenas
0,28km² estão voltados para HIS, ou seja, apenas 1,55% da área insular da cidade – foi
necessário encontrar possibilidades de recriar e requalificar áreas degradadas e irregulares
como o núcleo Sá Catarina de Moraes, que hoje, é considerado o núcleo mais adensado da
cidade, onde 1500 famílias habitam em uma área irregular e em condições precárias.

Este estudo tem como objetivo principal a realização de um projeto de

requalificação de uma área considerada irregular e precária, em busca da inclusão social de

2
seus moradores através de uma nova forma de morar, trazendo dignidade e qualidade de vida
para as famílias que ali residem. O núcleo apresenta características que comprovam a
necessidade de requalificação e urbanização do lugar, devido suas deficiências nas questões
mínimas de habitabilidade, sistema viário, equipamentos urbanos, áreas de lazer e recreação,
itens essenciais para se conviver dignamente em sociedade, afastando assim toda segregação e
obtendo uma melhor qualidade de vida.

Diante do diagnóstico realizado no núcleo, foi possível chegar aos principais

objetivos a serem alcançados neste trabalho de conclusão de curso, que serão propor a
requalificação deste núcleo, respeitando suas diferentes características de forma a atender as
necessidades reais de todos os moradores. Propor novas tipologias de habitação social com
respeito a identidade local, de forma a envolver a população durante todo o projeto,
promovendo a inclusão social, estreitando laços entre o núcleo e a cidade e trazendo a
valorização do núcleo como bairro. Suprir as deficiências do núcleo em busca de uma melhor
qualidade de vida, promovendo a urbanização da área, a criação equipamentos urbanos, áreas
de lazer, recreação e convívio, sempre em busca da sustentabilidade, promovendo áreas
verdes, requalificando o núcleo não somente em sua parte habitacional e urbanística, mas
também na parte ambiental.

Para o desenvolvimento deste trabalho, a metodologia de pesquisa foi estruturada

sobre eixos teóricos metodológicos sobre o processo de urbanização no Brasil, a história da
habitação de interesse social e as políticas nacionais de habitação, a fim de chegar a uma
conclusão sobre a atual situação habitacional no país. Para tal conhecimento, os
procedimentos de pesquisa contemplam a pesquisa bibliográfica, com o levantamento de
publicações, teses, artigos e documentos existentes sobre o tema estudado, desta forma dando
base para a definição do referencial teórico e metodológico que subsidiaram as reflexões
sobre as várias dimensões do problema investigado.

Além da compreensão do processo de urbanização do Brasil, foi necessário buscar

respostas para as questões que alavancaram o surgimento dos assentamentos precários, em
especial nas grandes metrópoles, como São Paulo, focando em seguida na Região
Metropolitana da Baixada Santista, e por fim na cidade de São Vicente. Este pesquisa foi de
extrema importância para compreender que a história de ocupação da região influencia
diretamente no surgimento dos assentamentos precários das cidades, seja por questões
políticas, sociais e ou econômicas.
3
 Também foram realizadas as pesquisas de campo, através de entrevistas com
agentes sociais representativos da cidade, como representantes da Câmara Municipal de São
Vicente e das secretarias como a SEHAB (Secretaria de Habitação) e a SEAS (Secretaria de
Assistência Social), contribuindo com importantes informações sobre o tema, com foco no
município e no núcleo em estudo. Outra pesquisa importante, foi a visita ao núcleo Sá
Catarina de Moraes, a fim de estudar as potencialidades e problemáticas da área, onde a
aproximação com a real situação do núcleo trouxe melhor compreensão quanto as
necessidades específicas da área, possibilitando proporcionar as propostas e diretrizes que irão
atender as diversas especificidades do núcleo.

O trabalho está estruturado em cinco partes. O capitulo 1 apresenta a história das

cidades brasileiras em relação a habitação social no contexto do processo de urbanização do
Brasil, partindo da ruptura da cidade colonial com a cidade moderna, juntamente com
diversos acontecimentos políticos e econômicos da época, que alavancam a primeira crise
habitacional no Brasil. Em seguida, apresenta o Período Desenvolvimentista, e a
institucionalização da questão habitacional no país, onde a Era Vargas traz novos
pensamentos e oportunidades para a realização da tão sonhada casa própria. Por fim, o
surgimento de novas políticas habitacionais e seus reflexos na Baixada Santista, em especial
com o surgimento do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Banco Nacional de
Habitação (BNH) no período da ditadura militar.

O capítulo 2 apresenta a cidade de São Vicente e sua inserção na RMBS,

abordando também a história do município, desde sua fundação e sua evolução de Vila a
Cidade, mostrando que a construção das desigualdades no espaço urbano-regional, ocorreram
desde sua fundação até os dias de hoje. Os fatores históricos e econômicos que mudaram o
rumo de São Vicente, em especial com os impactos ocorridos durante a ruptura do ciclo do
açucar para o café, onde a desenvolvimento do município e da região está fortemente ligada
as questões do porto e aos novos investimentos – como a chegada da ferrovia – que exigem da
região mudanças no seu modo de vida. Logo, com a chegada das indústrias a região, São
Vicente consolida o fato de ser considerada uma cidade dormitório, e em seguida, apresenta
três décadas de crescimento, segregação e precarização, surgindo os assentamentos precários
tanto na área insular quanto continental da cidade.

Diante do surgimento dos assentamentos precários acumulados com um histórico

problemático das habitações sociais no Brasil, o capítulo 3 irá abordar os desafios das
4
políticas urbanas na atualidade, em busca da erradicação dos assentamentos precários e do
déficit habitacional. O surgimento de novas políticas e instrumentos – como o Estatuto da
Cidade – propõe uma política urbana mais inclusiva. Neste contexto o município de São
Vicente, apresenta os recursos, legislações e instrumentos utilizados em busca desta inclusão
através do PLHIS – Plano Local de Habitação de Interesse Social – possibilitando ao
município oportunidades junto ao governo estadual e federal em busca da cidade legal. Os
projetos realizados e em andamento na cidade de São Vicente também são apresentados neste
capítulo.

O capítulo 4, apresenta um diagnóstico geral do principal objeto de estudo deste

trabalho, o núcleo Sá Catarina de Moraes. O núcleo será estudado desde seu surgimento à sua
consolidação, analisando em seguida suas problemáticas e potencialidades afim de
compreender melhor as questões físicas do núcleo, e por fim uma análise sócioeconômica da
população residente, possibilitando traçar o perfil destes moradores e suas reais necessidades.

E por fim, o capítulo 5, onde são apresentadas as propostas e diretrizes para o

projeto de requalificação do núcleo, tendo como objetivo principal um projeto de
requalificação integrada, que abrange atores de vários seguimentos, em especial, a própria
população do núcleo. As diretrizes foram traçadas conforme estudos das diferentes
particularidades que o núcleo apresenta. Com uma área extensa e adensada, o núcleo
apresenta pontos diversificados, objetivando as propostas e diretrizes para cada uma destas
particularidades, de forma a atender o núcleo como um todo. Neste capítulo, também serão
apresentados os projetos propostos para a intervenção e melhorias na área do núcleo e o novo
projeto habitacional, com detalhes sobre o projeto de urbanismo e da novas unidades
habitacionais, incluindo o sistema construtivo a ser utilizado e o cálculo do empreendimento,
sendo que todos os projetos referente ao capítulo 5 estão inclusos no anexo 2, contendo os
desenhos técnicos (arquitetônico e urbanístico) das propostas descritas nos itens 5.2 e 5.3 do
capítulo 5.

5
1.1. A Emergência da Cidade Moderna: A Primeira Crise
Habitacional e suas Consequências.

A ruptura da cidade colonial para a cidade moderna traz a tona os problemas sociais e
em especial, habitacional do Brasil. As transformações das cidades e o desenvolvimento urbano
são fortemente marcados pelo período de domínio do café, onde se inicia o crescimento urbano e
industrial. A indústria aos poucos se expande, e as cidades passam a ser, além do local das
atividades administrativas e comerciais (como durante o período colonial) passa a ser o local da
produção (MARICATO, 1997).

Segundo VIANA (2010, p.105), com o fim da economia mercantil e escravagista e a

passagem para uma economia agro-exportadora onde inicia uma fase significativa de
transformações no país, onde dois fatores impulsionaram o processo de urbanização no Brasil, em
primeiro a institucionalização da terra como propriedade privada e em segundo o fim da
escravidão com a emergência do trabalho livre. Estes fatores, segundo MARICATO (1997) são
necessários à compreensão de um processo, e está na raiz do desenvolvimento urbano.

Na cidade colonial, as terras eram apenas concessões a alguns privilegiados pela

Coroa, por meio das cartas de sesmaria. Neste momento, as terras ainda não tinham valor
comercial, mas sua apropriação já privilegiava a alta sociedade local (MARICATO, 1997). A
abolição da escravatura deu condições para a entrada da mão de obra assalariada no sistema
produtivo, tanto no campo, em substituição ao trabalho escravo, quanto na incipiente indústria e
na circulação de mercadorias (VIANA, 2010, p.106). Logo, o escravo foi substituído pela terra
como fonte de riqueza. A terra que era livre quando o trabalho era cativo, passou a ser cativa com
a emergência do trabalho livre, ganhando cada vez mais valor (MARTINS, 1979 apud VIANA,
2010).

A Lei de Terras foi promulgada em 1850 transformando a terra em mercadoria,

fazendo valer à propriedade privada do solo no Brasil. A implementação desta lei acabou
consolidando o latifúndio ao invés do modelo de pequenas propriedades, sendo considerada por
MARICATO (2000, p.148) “uma das maiores farsas que marcaram a história do Brasil” (VIANA,
2010). Para MARICATO (1997), não foi por acaso que a Lei te Terras foi promulgada no mesmo
ano que a proibição do tráfico de escravos, já que serviu para transferir o indicativo de riquezas
das elites de então, quando deixou de ser medido pelo número de escravos, mas sim pelas terras
que possuía. A massa de trabalhadores pobres, em especial, os escravos libertos, no entanto, sem a

6
possibilidade de tornarem-se proprietários de terras, foram levados a habitar em cortiços e vivem
em situações precárias (AGUINA, 2010).

Para compreendermos este novo período de processo de urbanização no Brasil e a

formação dos loteamentos para população de baixa renda, é fundamental compreender o
significado da cidade capitalista, e as mudanças no sistema político do país, considerando a
especificidade da forma de expansão do capitalismo no Brasil.

Segundo ROLNIK e BONDUKI (1979) esta especificidade é tratada sob o ponto

de vista da relação entre a reprodução da Força de Trabalho e a reprodução do capital, ponto
crucial no estudo da produção do espaço urbano e mais particularmente nos assentamentos
residenciais para população de baixa renda.

“A Reprodução da Força de Trabalho é essencial à produção capitalista – já

que a produção e reprodução de população para o capital é condição
primeira à acumulação” (Rolnik e Bonduki, 1979, p.35)

Para VILLAÇA (1986, p.15), “um dos traços marcante e necessário do

capitalismo é que ele opera a separação entre o trabalhador e os seus meios de produção. Com
o capitalismo esses meios passam a ser propriedade do capitalista e ao trabalhador não resta
outra alternativa senão vender no mercado a sua força de trabalho. O trabalho passa a ser
trabalho assalariado e a força de trabalho passa a ser uma mercadoria”. E foi com essa
efervescência da reprodução da força de trabalho, que em 1880 na cidade de São Paulo,
juntamente com o crescimento das atividades urbanas associadas ao complexo cafeeiro, gerou
uma extraordinária expansão do mercado de trabalho e, tendo como conseqüência, uma
aglomeração de trabalhadores mal alojados que constituía grave ameaça à saúde pública, desta
forma as habitações precárias passaram a ser consideradas um “problema” pelas autoridades.
(BONDUKI, 1998, p.17).

É neste período de 1886 a 19001 que “São Paulo explode” desencadeando sua
primeira crise habitacional, que se agrava com a abolição da escravatura e com as novas
mudanças no sistema político e econômico do país. O início da industrialização, as primeiras
instalações de ferrovias na metade do século XIX (melhorando o transporte e trazendo um aumento
demográfico das cidades), e a mudança de entendimento sobre a posse de terra (cidade colonial x

1
BONDUKI (1998) – afirma que no período de 1886 a 1900 a província de São Paulo recebeu cerca de 900 mil
imigrantes.
7
cidade moderna capitalista) são outros pontos importantes que influenciam este início da crise.
(ROLNIK, 1981).

Neste mesmo período, em 1889, após a Proclamação da República, o Estado

foi assumido pelas elites agrárias de Minas Gerais e São Paulo, houve profundas
transformações políticas, econômicas e produtivas, bem como sociais e culturais, que se
refletiam no crescimento demográfico com a expansão das cidades e a mudança no modo de
vida, com a incorporação de valores burgueses. “As cidades passaram a se construir em pólos
de atração de mão de obra, das elites e de investimentos do capital, gerando intenso processo
de urbanização” (VIANA, 2010, p.106).

Uma das conseqüências desta crise habitacional é a rápida expansão de São Paulo
em todas as direções, com o loteamento de fazendas, chácaras e abertura de novos bairros.
Assim os fazendeiros, cansados de verem suas terras ociosas e sofrerem com a redução dos
lucros devido às mudanças no sistema de produção e de mercado de terra, decidem lotear e
vendê-las para a população de baixa renda (REIS FILHO, 1994).

Quanto à especulação destas terras, SINGER (1979, p.23) afirma que “(...) como a
demanda por solo urbano muda frequentemente, dependendo, em última análise, do próprio
processo de ocupação do espaço pela expansão do tecido urbano, o preço de determinada área
deste espaço está sujeito a oscilações violentas, o que torna o mercado imobiliário
essencialmente especulativo”.

Outra questão é o sistema de produção e mercado de terra, onde “a produção de

espaço urbano se dá, em geral, pela incorporação à cidade de glebas que antes tinham uso
agrícola. O seu “custo de produção” é, nestes casos, equivalente à renda (agrícola) da terra
que se deixa de auferir. Mas não há uma relação necessária entre este “custo” e o preço
corrente no mercado do imobiliário urbano” (SINGER, 1979, p.23).

Com o crescimento rápido de seus habitantes, São Paulo começa a sofrer com
novas necessidades urbanas, além das questões de transporte, água, esgoto, sofre também com
a falta de calçamento das vias, canalização de córregos, drenagem de brejos, várzeas, controle
de enchentes etc., e os serviços existentes na época não conseguiam acompanhar o rápido
crescimento e as transformações da cidade. (BONDUKI, 1998, p.19).

8
 O desinteresse do poder público quanto a estes bairros mais populares passa a
mudar a partir do momento em que os mesmos – com sua grande concentração de moradores
vivendo de forma aglomerada em moradias precárias como cortiços, hotel-cortiço, a casa de
cômodos, os cortiços improvisados e o cortiço-pátio – passam a proliferar doenças e
epidemias devido à falta de higiene nas habitações, trazendo assim grandes problemas para a
cidade de São Paulo, problema este que segundo BONDUKI (1998) não ocorria somente em
São Paulo, mas em várias cidades brasileiras.

Com a proliferação das epidemias, o aumento das habitações precárias juntamente

com o loteamento indiscriminado e a precariedade dos serviços de água e esgoto - a cargo de
empresas privadas – entre outros motivos, ocorre o aumento das graves ameaças a saúde
pública, obrigando o Estado a atuar fortemente nas questões habitacionais:

“A deterioração das condições de vida na cidade, provocada pelo afluxo de

trabalhadores mal remunerados ou desempregados, pela falta de habitações
populares e pela expansão descontrolada da malha urbana obrigou o poder
público a intervir para tentar controlar a produção e o consumo das
habitações” (BONDUKI, 1998, p.27).

Mediante a necessidade de uma ação rápida, o poder público resolve atacar em

três frentes: a do controle sanitário das habitações (onde os engenheiros sanitaristas
trabalharão no controle da higienização das habitações a fim de erradicar as epidemias); a da
legislação e códigos de posturas (o código de 1886 já apresentava algumas especificações,
porém de toda esta legislação a mais completa foi o Código Sanitário de 1894, inspirado na
legislação francesa, tornou-se um compêndio dos princípios gerais da higiene pública, seguido
por todos os municípios do Estado); e da participação direta em obras de saneamento das
baixadas, urbanização da área central e implantação de rede de água e esgoto. (BONDUKI,
1998, p.28).

Assim como em São Paulo, na Baixada Santista, a cidade de Santos também

começa a sofrer com as alterações do sistema do uso e ocupação do solo, que devido à
constante expansão das atividades portuárias, aliadas às mudanças do uso do solo, abrigando
um contingente de imigrantes rurais italianos, dá-se início aos cortiços (aluguéis baratos para
os trabalhadores do porto e suas famílias), e com o aumento da população em 1892, a cidade
de Santos sofre com a propagação da epidemia de febre amarela (comprometendo a
lucratividade das exportações do café). Segundo BONDUKI (1998) esta mesma epidemia
ocorre em várias cidades do interior “(...) levando o Estado a clamar por socorro junto ao
9
governo, onde a partir daí a questão sanitária se tornou prioritária justificando seu controle
sobre o espaço urbano e a moradia dos trabalhadores, levando o governo a tomar as seguintes
medidas juntamente ao estado”.

É neste momento que se inicia o esboço de uma preocupação com as famílias de

baixa renda, levando o poder público a buscar alternativas de como resolver e ou amenizar os
problemas das habitações precárias e suas consequências, baseando-se em exemplos como os
planos urbanísticos europeus – em especial o da França de Haussmann2 – que segundo
MARICATO (2002), era um projeto urbano da elite, planos estes voltados “especialmente
para o melhoramento e ao embelezamento das cidades” (MARICATO, 2002, p.137).

Este processo de urbanização e reformas urbanas ocorre em todo o país, mas

MARICATO (2002) afirma que este processo se torna um dos principais motivos do
crescimento da exclusão social e da segregação territorial:

“As reformas urbanas, realizadas em diversas cidades brasileiras entre o final

do século XIX e início do século XX, lançaram as bases de um urbanismo
moderno “à moda” da periferia. Realizavam-se obras de saneamento básico
para eliminação das epidemias, ao mesmo tempo em que se promovia o
embelezamento paisagístico e eram implantadas as bases legais para um
mercado imobiliário de corte capitalista. A população excluída desse
processo era expulsa para os morros e franjas da cidade. Manaus, Belém,
Porto Alegre, Curitiba, Santos, Recife, São Paulo e especialmente o Rio de
Janeiro são cidades que passaram por mudanças que conjugaram saneamento
ambiental, embelezamento e segregação territorial, nesse período”
(MARICATO, 2002, p.17).

Em Santos, os problemas com os cortiços iniciam-se nesta fase, com a exportação

cafeeira e o aumento de atividades de exportação e importação em geral, juntamente com o
grande fluxo de imigrantes (mão de obra assalariada) sendo que estes trabalhadores passam a
se alojar em “cortiços” no centro da cidade – cidade esta ainda colonial – caracterizando os
cortiços como habitações populares.

Segundo CARRIÇO (2002), Santos inicia seu processo de expansão territorial da

mesma forma que em outras metrópoles brasileiras, “(...) com os segmentos empresariais dos
binômios transportes e promoção imobiliária”, porém Santos sofria com um sítio
predominantemente alagadiço, piorando ainda mais as questões sanitárias.

2
Georges-Eugène, o “Barão Haussmann” foi prefeito de Siena na França, e foi escolhido pelo Imperador
Napoleão III a iniciar uma séria de reformas urbanísticas em Paris (1853), demolindo grande parte da Paris
antiga, abrindo vias, construindo parques e monumentos na cidade (Kirkman Emilly, 2007).
10
 O Estado interfere e nomeia várias comissões para estudarem a questão do
saneamento em Santos, e dentre os projetos apresentados, o escolhido foi o do Engº sanitarista
Francisco Saturnino de Brito. Segundo ANDRADE (1989, p.175), o plano de Saturnino
“previa a divisão da cidade em distritos; o sistema de separador absoluto e o esgotamento dos
despejos pelo sistema de elevação, sendo os morros acompanhados por um canal de contorno;
o destino dos despejos seria fora da ilha, no continente, levados por canos que atravessariam o
mar e chegariam à ponta de Itaipu”3.

Segundo ANDRADE (1989, p.175), “uniam-se, desta forma, três idéias caras à
época: a higiene, o espaço público e a beleza urbana”, mas CARRIÇO (2002, p.45) analisa de
uma forma diferente “...além da força bruta que arrancava famílias de seus lares pela ação da
polícia sanitária, o próprio plano de saneamento e urbanização, a cargo de Saturnino de Brito,
representou um forte fator de exclusão espacial.”

O mesmo fenômeno que ocorria em São Paulo e em várias cidades do Brasil,

Santos também passava por esta amarga experiência com a falta de programas e políticas
habitacionais que pudessem amenizar esta segregação e exclusão social, segundo CARRIÇO
(2002, p.45) “não havia alternativa de financiamento habitacional, acessível para as classes de
baixa renda. Além disso, o valor dos terrenos nas áreas recém drenadas pelo plano de
Saturnino rapidamente subiu.” É claro que esta valorização de terras não favorecia a uma
população já excludente e sofrida em questões de habitação, fazendo com que esta população
procurasse uma nova alternativa de moradia, migrando para áreas como os morros da cidade,
que não era uma alternativa somente para os escravos recém libertos, mas também para os
imigrantes que não foram absorvidos pela lavoura cafeeira, e assim se instalando em Santos
(CARRIÇO, 2002, p.47).

Os chalés aparecem no cenário urbano de Santos como uma nova tipologia e

alternativa barata de moradia, que conforme citado por CALDATTO (1989, p.39), “(...)
aparece no final do século XX, como obra da população de baixa renda para solucionar o
problema habitacional que atingia milhares de trabalhadores. A proibição dos cortiços, vistos
como uma ameaça à saúde pública, nesse momento, levou boa parte de seus moradores a se
deslocarem para outros locais do território, preferencialmente onde o solo urbano tivesse

3
Segundo CARRIÇO (2002) “a ponta do Itaipu localiza-se no município de Praia Grande, na divisa com a
área continental do município de São Vicente, próxima ao bairro Japuí, que é ligado à ilha pela Ponte Pênsil,
construída originalmente para a condução, por meio de tubulações, do esgoto ao seu destino final, no oceano.
11
pouco valor. (...) A moradia de madeira, obra de baixo custo e rápida execução, passou a ser a
forma encontrada pelos excluídos para a solução imediata do seu problema”.

Em São Vicente, após o plano de Saturnino de Brito, as condições passaram a

serem favoráveis aos que tinham um maior poder aquisitivo para ocupar faixas que vão do
centro até a orla da praia - situação que não era diferente em Santos, onde teve o maior foco já
que a cidade ostentava o maior porto da América Latina. Porém, São Vicente, que recebe pelo
plano de Saturnino a Ponte Pênsil, inicialmente pensada somente para a condução por meio de
tubulações de esgoto até a ponta de Itaipú em Praia Grande4, acaba ganhando uma nova
utilização, a de transporte viário, possibilitando atravessar a ilha, valorizando ainda mais a
orla da praia da cidade (LARA, 2010, p.34).

Com este processo inicial de valorização da terra urbana, começa então um

movimento que perdura até os dias de hoje, a migração de moradores expulsos de sua cidade
devido à alta valorização das terras – problema este decorrente ainda nos dias de hoje, em
especial na cidade de Santos, que gradativamente expulsa seus moradores para as áreas
periféricas da Baixada Santista aumentando assim o índice de moradores em assentamentos
precários nas cidades vizinhas. Isto não ocorre somente em São Vicente, mas também em
outras cidades da RMBS - fazendo com que a cidade de São Vicente passe a ser um refúgio
para a classe média de Santos. Segundo JAKOB (2004), esta migração tem alcançado outras
cidades, como Praia Grande, que no final de 1990, passa a obter baixos valores de imóveis e
terras em relação a Santos e São Vicente, tornando-se alvo da população de outros
municípios, aumentando assim os índices de migração interna na região da Baixada Santista.

Portanto, todo este processo de urbanização caótica e sem políticas habitacionais e

leis favoráveis a população de baixa renda, levou as cidades brasileiras, - incluindo a Baixada
Santista – ver as habitações precárias se espalharem de forma rápida e incontrolável, trazendo
assim, conseqüências futuras para as questões habitacionais no Brasil. A partir da década de
1930, com a chegada da era Vargas e o período desenvolvimentista, a história da habitação
social inicia uma nova etapa, ganhando força e destaque, onde se inicia um processo em busca
do sonho da casa própria, onde o problema da habitação está intimamente ligado a economia
popular e mudança de mentalidade da população.

4
Na época em que foi inaugurada a Ponte Pensil (1914), Praia Grande ainda pertencia a São Vicente,
desmembrando-se somente em 1964 (VIANA, 2010, p.4).
12
1.2. Período Desenvolvimentista: A institucionalização da
Questão Habitacional no Brasil.

O tema “habitação social” durante a ditadura Vargas (1930-45) ganha grande

destaque, e uma força jamais vista anteriormente, força esta favorecida pelo clima político,
econômico e cultural da época. (BONDUKI 1998:73)

A precariedade das moradias que afligia grande parte dos operários, e os baixos
salários que não supriam suas reais necessidades, segundo BONDUKI (1998) passa a influir
no modo de vida e na transformação ideológica dos trabalhadores.

Os debates sobre habitação social levantam novos temas, condizentes com o

projeto-desenvolvimentista da era Vargas:

“Primeiro, a habitação vista como condição básica de reprodução da força de

trabalho e, portanto, como fator econômico na estratégia de industrialização
do país; segundo, a habitação como elemento na formação ideológica,
política e moral do trabalhador, e, portanto, decisiva na criação do “homem
novo” e do trabalhador-padrão que o regime queria forjar, como sua
principal base de sustentação política” (BONDUKI, 1998, p.73).

Com o enfoque do governo Vargas na indústria e em seus operários, nesta fase

inicia-se a busca pela construção de habitações baratas e destinadas à população de baixa
renda, as chamadas “vilas operárias”.

Segundo BONDUKI (1998, p.41) foram propostas várias leis de estímulos5 a

construção destas vilas operárias, que atenderiam diretamente ao desejo dos engenheiros
sanitaristas - que defendiam as vilas operárias como um tipo de habitação de padrão
recomendável: uma casa unifamiliar, econômica e higiênica – e atendiam também as
indústrias, com a proximidade de seus funcionários, de forma a atender seus interesses
prontamente, domesticando o modo de vida de seus operários com o ritmo de trabalho de sua
indústria, mantendo a reprodução de sua força de trabalho, como citado por ROLNIK (1981,
p.21):

5
BONDUKI (1998, p.41) “Desde o Império, surgiram incentivos, inclusive isenção de impostos de importação
de materiais, para facilitar sua construção.” (neste caso as construções das vilas operárias e dos demais modelos
de moradia construídas pela iniciativa privada, dentre elas o cortiço-corredor, o cortiço-casa de cômodos, os
vários tipos de vilas e casas geminadas).
13
 “A vila operária “funciona como um verdadeiro laboratório de uma
sociedade disciplinar, combinando um saber higienista com um poder que ao
mesmo tempo proíbe, pune, reprime e educa”.

Porém estas leis que favoreciam as construções destas vilas e moradias voltadas
para a população de baixa renda, também tinham o seu lado “rentista” (que desde o inicio da
Republica, desfrutara de regalias fiscais e de ausência de regulamentação em suas relações
com os inquilinos). Segundo BONDUKI (1998, p.48-49), os investidores aproveitam-se dos
estímulos para construir vilas destinadas ao mercado de locação, chamadas de “vila operária
particular”, o que não a diferenciava da chamada “vila operária de empresa” já que ambas
tinham em comum o “aluguel”, diferenciando-se somente em valores (já que a vila de
empresa tinha seu aluguel em um valor inferior por conta da redução de salários e troca de
serviços entre a fábrica e os operários que ali residiam).

Nos anos 30, o governo passa a encarar a questão da habitação de outra forma,
entendendo que a iniciativa privada era incapaz de enfrentar o problema, tornando inevitável a
intervenção do Estado (BONDUKI, 1998, p.78).

Porém para que o Estado garantisse condições dignas de moradia, era preciso
investir recursos públicos e fundos sociais, surgindo assim outra idéia do governo Vargas, a
criação dos Institutos de Aposentadoria e Pensões (IAP’s), e a Fundação da Casa Popular
(FCP)6.

Segundo BONDUKI (1998, p.81) foi nesse contexto que, em 1942, o governo
interferiu no mercado de locação, congelando todos os aluguéis por meio da Lei do
Inquilinato7.

Os especialistas diante de tantos encontros e debates sobre o tema habitação

chegam à conclusão de que a casa própria é a melhor solução para a questão da habitação,
porém como fazer possível isto acontecer entre trabalhadores e população de baixa renda? Já
que o valor de um imóvel custaria muito além daquilo que se seu salário comportaria?

6
Tratam-se dos primeiros órgãos de âmbito federal a atuarem no setor habitacional.
7
Esta medida se tratara de um duro golpe contra os proprietários de casas de aluguel, que foi adotada baseada
em vários países europeus e latino-americanos desde a Primeira Guerra Mundial, sendo justificada pelo governo
pela situação de emergência devido a Segunda Guerra Mundial, de forma a evitar os contingentes de sem-tetos
que não tardariam a surgir. Mesmo diante da forte repercussão em todo o território Nacional, a lei foi
amplamente “desrespeitada” (BONDUKI, 2004).
14
 Chega-se a conclusão de que o problema da habitação está intimamente ligado a
economia popular e a mudança de mentalidade da população:

“A estratégia, portanto, era fazer com que os trabalhadores passassem a

desejar, através da educação e da doutrinação, o modelo de habitação que as
elites queriam implantar. Isso implicava, por um lado, a mudança de certa
cultura de morar, e, por outro, a exigência de que o trabalhador aprendesse a
poupar (economizar para comprar ou edificar sua casa própria). O problema
não era situado, portanto, no âmbito do nível salarial dos trabalhadores, e
sim no de uma mudança de mentalidade” (BONDUKI, 1998, p.87).

Esta tal mudança de mentalidade refere-se ao trabalhador aceitar morar em áreas

consideradas rurais, com serviços públicos precários, porém com loteamentos de valores
possíveis a serem adquiridos de forma a construir com suas próprias mãos sua tão sonhada
casa própria.

Logo, dos serviços públicos que mais agravaram e dificultaram esta “negociação”,
foi a questão do transporte coletivo e seus altos custos.

Segundo BONDUKI (1998, p.96) “a produção de habitações ganhou assim

características claramente não capitalistas, ou seja, a moradia foi excluída do processo normal
de produção de mercadorias e também das regras de ocupação do solo urbano”.

Trazendo estas questões para a Baixada Santista, a cidade de São Vicente não
seria tão influenciada com estas questões, até que em 1956 com o Código de Obras – primeiro
instrumento no controle do uso e ocupação do solo – que através dos zoneamentos da cidade,
tratava a área continental como “zona rural”, por sua vez, a ilha que já se encontrava bastante
valorizada pelas praias e sua qualidade de vida em geral, acaba impedindo a construção dos
chalés – como já citado anteriormente, uma opção barata de moradia para os menos
favorecidos – intensificando assim o processo de segregação da cidade em relação a sua
população de baixa renda, os expulsando para a área continental a fim de evitar o crescimento
de habitações precárias na ilha – próximo a orla e o centro da cidade (LARA, 2010, p.36).

No entanto, em São Vicente, não foi possível evitar por completo que ocorresse o
crescimento de habitações precárias dentro da malha urbana, no centro da área insular da ilha,
como por exemplo, o núcleo Sá Catarina de Moraes, principal objeto de estudo deste trabalho
de conclusão de curso.

15
 Após o período desenvolvimentista, com o golpe militar de 1964 e as mudanças
no contexto político da época, o país inicia uma reversão das propostas das reformas de base,
que ocorriam democraticamente, e ao mesmo tempo ocorre um planejamento urbano de maior
desenvolvimento com o Plano Nacional de Desenvolvimento Urbano (PNDU),
desencadeando novas políticas habitacionais no país.

16
1.3. O surgimento de novas políticas habitacionais e seus
reflexos na Baixada Santista:

Durante a Era Vargas, os primeiros passos rumo a uma política habitacional tão
sonhada por seus especialistas, impulsiona as futuras possibilidades de uma política funcional
e não excludente dentro do processo de urbanização do Brasil.

No período pós Vargas (de 1930 a 1945), consolida-se a política de substituição

das importações, com a implementação do Plano de Metas, do governo de Juscelino
Kubitschek (em meados da década de 1950), com a entrada de indústrias multinacionais de
bens de capital e de consumo duráveis. Este processo intensifica-se no período da ditadura
militar, com o “desenvolvimentismo” e o “milagre brasileiro”, quando o país apresentava
altas taxas de crescimento econômico, porém através de um modelo perverso de distribuição
de renda, acirrando as desigualdades regionais (VIANA, 2010, p.154).

Porém com o golpe militar de 1964, segundo MARICATO (2002, p.97) “o

contexto político nacional mudara radicalmente. A partir daí inicia-se um longo período de
reversão das propostas das reformas de base que estavam sendo construídas
democraticamente, embora com um peso desproporcional de lideranças de intelectuais, na
maior parte dos temas”.

Mas é durante este regime militar que o planejamento urbano conheceu seu
período de maior desenvolvimento que se inicia com a elaboração da PNDU – Política
Nacional de Desenvolvimento Urbano, integrante do II PND – Plano Nacional de
Desenvolvimento, de 1973 (MARICATO, 2002).

Ainda em 1964, foi criada a SFH (Sistema Financeiro da Habitação) e o BNH

(Banco Nacional da Habitação), sendo que este primeiro, segundo MARICATO (2002, p.30)
fez grande sucesso no Brasil desde 1968 até 1980, “quando entra em profunda crise em
consonância com a economia do país, se deveu exatamente ao fator de ignorar os setores de
menores rendimentos da população e tratar a habitação como uma mercadoria a ser produzida
e comercializada em moldes estritamente capitalista”.

Foi com o SFH e o BNH que as cidades brasileiras passaram a ocupar o centro de
uma política destinada a mudar seu padrão de produção (MARICATO, 2002), e através deste,
17
o perfil das grandes cidades passam a mudar com tamanho investimento financeiro no
mercado habitacional, causando também uma explosão imobiliária “privada” com os edifícios
de apartamentos. Mas este financiamento imobiliário não vinha ao encontro com o que foi
proposto pelos arquitetos no Congresso do IAB de 1963, onde a intenção era “impulsionar a
democratização do acesso à terra via instituição da função social da propriedade”
(MARICATO 2002, p.20).

De 1940 a 1980, o PIB brasileiro cresceu a índices superiores a 7% ao ano, um

dos maiores do período, sendo este crescimento mantido na segunda metade da década de
1970, pelas atividades ligadas a construção civil, com a ajuda da extensão das obras de
saneamento (ou megaobras) conforme cita MARICATO (2002).

Trazendo o assunto para a RMBS, a companhia recebeu o nome de Companhia de

Habitação da Baixada Santista (COHAB-ST) criada em 1965, que segundo CARRIÇO (2002,
p.90) era uma companhia majoritariamente pertencente ao município de Santos, mas outros
municípios – São Vicente, Guarujá e Cubatão – possuem – até os dias de hoje - cotas da
empresa. Fato este que causaria (e ainda causa) profunda desarticulação entre os municípios
da RMBS quando se trata de enfrentar o problema da habitação.

Em se tratando de São Vicente, segundo LARA (2010) pouco se fez pela cidade.
O PLHIS de São Vicente (2009) avaliou que houveram poucos investimentos no período de
1965 a 1992 – ano em que houve a última liberação de recursos do SFH para a habitação. A
COHAB-ST atendeu apenas 11.100 famílias, com exceção do conjunto habitacional Humaitá,
e o outros três8 que foram construídos para receber moradores dos demais municípios
acionistas, em especial da cidade de Santos.

Quanto aos projetos realizados pelo BNH - no âmbito nacional – MARICATO

(2002, p.56) afirma que “os números e empreendimentos apresentados podem ser
considerados positivos entre si mesmos, mas nunca se relacionados ao oceano da demanda
habitacional popular do Brasil”.

Dentre tantos projetos voltados para a habitação, a população de renda entre 0 e 3

salários continuava a ser um desafio que persistia, e que apesar das novas políticas
habitacionais, persiste até hoje.

8
O PLHIS São Vicente (2009) cita os três empreendimentos: Jardim Pompeba em 1968; Residencial Tancredo
Neves I em 1992; e Residencial Tancredo Neves II em 1992.
18
 No início dos anos 1980, com a recessão econômica que atingiu plenamente a
indústria da construção e o mercado imobiliário, faz com que o Sistema Financeiro de
Habitação que conseguiu se manter de forma razoável enquanto a inflação se manteve baixa
(entre 10 e 20% a.a), entram em colapso quando esta supera os 200% durante o ano de 1983.
(MARICATO, 2002).

Mas essa recessão que perdurou nas décadas de 1980 e 1990, que segundo
MARICATO (2002), passaram a serem conhecidas como “as décadas perdidas”, em um
momento em que as taxas de crescimento demográfico superaram as do crescimento do PIB,
fazendo com que a evolução do PIB per capita fosse negativa, trouxe um forte impacto social
e ambiental, ampliando o universo de desigualdade social, trazendo consigo a concentração da
pobreza urbana:

“Pela primeira vez em sua história, o Brasil tem multidões, que assumem
números inéditos, concentradas em vastas regiões – morros, alagados,
várzeas ou mesmo planícies – marcadas pela pobreza homogênea. Segundo
estudo do IPEA. 33% dos pobres brasileiros se concentram no Sudeste,
predominantemente nas metrópoles” (MARICATO, 2002, p.22).

Durante a “década perdida”, a concentração da pobreza urbana e da desigualdade

social refletia também na cidade de São Vicente, onde “o cenário vicentino político e social
era de ebulição total. A inoperância dos governantes local assistia o desarranjo urbano tomar
proporções cada vez maiores” (COELHO, 2007, p.10).

Situação esta que se agrava pelo fato de São Vicente nesta época já ser
considerada uma “cidade dormitório” onde muitos de seus moradores trabalhavam no setor
fabril e portuário, e mediante ao desemprego gerado pela crise da época, “sofre com o
aprofundamento da exclusão social da região” e “(...) a concentração territorial
homogeneamente pobre (ou segregação espacial), em um município sem recursos, com
economia terciária faz resultar em uma máquina de fazer favelas” (COELHO, 2007, p.10).

Apesar de todas as tentativas de criar uma política habitacional que desse um

retorno positivo e controlasse as questões mais precárias relacionadas à habitação, segundo
MARICATO (2002, p.87) um fator que foi impossível de se controlar – em especial porque o
Estado permanecia ausente junto à grande maioria da população de baixa renda – foi a
“ilegalidade, dos loteamentos clandestinos, da irregularidade das construções, das invasões de

19
terra, das favelas, dos cortiços, do sobretrabalho na autoconstrução, do congestionamento
habitacional, da promiscuidade, da insalubridade, etc.”.

Diante de todas as tentativas de atender a população de baixa renda, restou a

opção de constituir uma força de trabalho nos mutirões financiados e organizados
oficialmente para a construção de residências e equipamentos coletivos, em áreas
“desurbanizadas”, conforme citado por MARICATO (2002, p.91).

A melhoria nas políticas habitacionais - em âmbito federal - somente ocorre no

início do século XXI, quando novas leis federais e estaduais começam a trazer novas e reais
possibilidades de melhorias na questão da habitação, principalmente com a criação do
Ministério das Cidades em 2002, durante o governo Lula, sendo o início de uma nova
oportunidade aos menos favorecidos que sofreram – e ainda sofrem – diante de um processo
tão massacrante e excludente como foi o de urbanização do Brasil.

20
2.1. A Cidade de São Vicente, suas Características Físico-
Territoriais e sua Relação com a RMBS.

O Município de São Vicente integra a Região Metropolitana da Baixada Santista9,

a 73 km da cidade de São Paulo, dividindo a Ilha de São Vicente com o Município de Santos.
Limita-se ao norte e noroeste com Cubatão, São Bernardo do Campo e São Paulo, e ao sul e
sudoeste com Praia Grande, Mongaguá e Itanhaém (ver figura 2.1).

Seu território, com 148,42 km², é extremamente recortado por rios e canais e
dividido em duas porções: a insular (na Ilha de São Vicente, que abriga, também, parte do
município de Santos) e a continental (ver figura 2.2). A região tem como principais
características a conurbação10, a integração das populações, a integração dos mercados, dos
meios de transporte e do estuário que cria uma barreira entre a área insular e continental do
município.

Figura 2.1 – Localização de São Vicente na RMBS e sua relação com o Estado de São
Paulo.

Fonte: Elaborado pela autora em 18/06/11.

9
A RMBS é formada por nove municípios, ao sul, Peruíbe, Itanhaém, Mongaguá e Praia Grande; ao norte está
Bertioga; e formando a parte central estão Santos, São Vicente, Cubatão e Guarujá (PLHIS São Vicente, 2009).
10
Este conceito foi criado por Patrick Geddes em 1915, referindo-se à junção de cidades em expansão, mas sem
a predominância de um centro principal, como ocorre na metrópole. A conurbação é constituída pela proliferação
de espaços contínuos, com pouca hierarquização entre eles, e sem qualquer plano conjunto.
21
Figura 2.2 – Localização da Área Insular e Continental do Município de São Vicente.

Fonte: Elaborado pela autora (Imagem Google Earth, acesso em 14/05/11).

O território municipal se insere na Bacia Hidrográfica da Baixada Santista (BHBS

– que coincide com a delimitação da RMBS), e compreende a região do estuário de Santos,
São Vicente e Cubatão (entre outras subbacias), tendo como principais cursos d’água o Rio
Cubatão e os rios Piaçabuçu, Branco e Mariana. Em certos trechos destes rios há
assentamentos urbanos precários, margeando seus leitos, ações que agridem fortemente os
recursos hídricos do município. Com relação aos solos, São Vicente integra a planície
sedimentar da Baixada Santista, que apresenta elevada fragilidade, característica das planícies
costeiras: sedimentos inconsolidados submetidos a acomodações constantes, lençol freático
raso, áreas sujeitas a inundações periódicas (PLHIS São Vicente, 2009 p. 17).

No que se refere à vegetação a ação humana foi bastante predatória: da mata

atlântica, das restingas e dos manguezais, que originalmente cobriam 52%, 24% e 16% do
território, respectivamente, restavam, apenas, em 1995, 54% do total. Desses três
ecossistemas, “o mais degradado pela ação das atividades urbanas e industriais em São
Vicente foi a mata de restinga, com mais de 88% de sua área original destruída, e o
manguezal, com 46%, restando no município apenas 1 km² de mata de restinga original, 3
km² de secundária e 13 km² de manguezais.” (PLHIS São Vicente, 2009, p.18 apud PMSV,
2005). É indispensável reconhecer, também, que as ocupações irregulares, em assentamentos
precários, contribuíram para que se configurasse este quadro, não só em São Vicente, mas
também em quase toda a costa paulista. (PLHIS São Vicente, 2009 p.18).
22
 Estes são os principais elementos físicos que compõe o território do município de
São Vicente no contexto da região (RMBS). No entanto é necessário analisar a sua relação
social, econômica e política diante do Estado de São Paulo e a Baixada Santista.

O Município de São Vicente localiza-se na área central da RMBS, fazendo

fronteira com Santos, cidade considerada o centro da metrópole pela sua disponibilização de
serviços, comércios e, principalmente, pela atividade portuária. Devido a isso, está fortemente
sob influência das ações que incidem em Santos (LARA, 2010 p.13).

Segundo o Censo de 2010 do IBGE, o município de São Vicente tem atualmente

332.425 mil habitantes, absorvendo 19,98% da população da RMBS, atualmente com
1.664.136 habitantes (ver figura 2.3 e tabela 2.1).

Figura 2.3 – Relação de habitantes no Estado, na RMBS e no Município de São Vicente.

Fonte: Elaborado pela autora em 18/06/11 (Dados: IBGE Censo 2010).

23
Tabela 2.1 – População e taxas de crescimento da população da RMBS entre 2000 e 2010.

Fonte: IBGE Censo 2010 (Elaborado por Robson Libório Lemos, 2011).

24
 O município ocupa um território de 6,12% dos 2.422,78 km² da região
metropolitana, tornando-se a cidade com maior densidade demográfica na região – 2.232,28
hab/km², acima da média regional que é de 691,66 hab/km² (ver tabela 2.2). Diante destes
dados é possível afirmar que esta característica do município de São Vicente condiz com que
Maricato (2002) afirma sobre o processo de desenvolvimento econômico e urbano que atingiu
os principais conglomerados urbanos do país no período de 1940 a 1980 e a Recessão
Econômica nas décadas de 1980 e 1990, as chamadas “décadas perdidas”, onde a cidade
acaba por receber grande parte de trabalhadores e operários desempregados – tanto do porto
quanto da indústria – fazendo de São Vicente uma cidade dormitório.

A tabela 2.2 também apresenta uma queda no crescimento da população do

município de São Vicente a partir da década de 1980, sendo que no intervalo de 2000-2010
foi registrado um crescimento populacional de 0,91% ao ano (IBGE Censo 2010).

Mesmo diante desta queda do crescimento populacional, é possível avaliar que a

densidade demográfica ainda continua sendo a mais alta da região. O que se agrava diante da
escassez de espaços – terrenos vazios e ou subutilizados – que sejam voltados para HIS,
dificultando o atendimento do déficit habitacional possa no município, o que pode retardar a
meta de zerar tal déficit. Outro fator relevante são as migrações regionais, principalmente a da
população excluída do município de Santos que buscam moradia, em sua maioria, no
município vizinho, São Vicente (LARA, 2020 p.13). Cabe ressaltar que o município de Praia
Grande também tem sido alvo destas migrações nos últimos anos, devido ao baixo valor dos
imóveis e terrenos em relação às cidades de Santos e São Vicente, conforme afirma JAKOB
(2004, p.05):

“Com relação à migração intrametropolitana, de 50 mil migrantes, 72% se

originaram de Santos e São Vicente, sendo 50% de Santos. E dentre os que
chegaram, 11% foram para Santos, 35% para São Vicente e 27% para Praia
Grande. Apenas três fluxos respondiam pela metade de toda a migração
intrametropolitana de não naturais do município de residência no destino no
período 1995-2000: Santos => São Vicente (13 mil migrantes ou 27%), São
Vicente => Praia Grande (5.800 ou 11,7%) e Santos => Praia Grande (5.600
ou 11,3%). Assim, Santos expulsava população para seu vizinho São Vicente
e para Praia Grande e São Vicente recebia população de Santos e expulsava
para Praia Grande no final dos anos 1990.”

25
Tabela 2.2 – Habitantes por km² em São Vicente e na RMBS

Fonte: IBGE Censo 2010 (Elaborado por Robson Libório Lemos, 2011).

26
 Além da questão da migração entre as cidades da região, outro fator relevante que
também ocorre com a cidade de São Vicente é o intenso fluxo do sistema viário que é
altamente utilizado e, muitas vezes saturado pelo movimento pendular. Isso se dá porque o
município de São Vicente, em sua parte insular, faz fronteira com a malha urbana de Santos –
onde ocorre a conurbação – de alta importância não apenas para as duas cidades envolvidas
como também para a região, uma vez que Santos abriga o maior porto da América Latina e
concentra uma diversificada rede de serviços e comércios. São Vicente com tais impactos
sofre, já que o sistema viário da cidade está na rota da população de Praia Grande e demais
municípios do litoral sul, saturando assim o sistema viário através do movimento pendular.

Quanto às questões econômicas, a cidade de São Vicente também sofre com sua
localização e história, em especial quanto ao porto, que segundo CARRIÇO (2002) devido a
um problema de formação de seu estuário comportava somente embarcações de pequeno
porte, fazendo com que o porto de Santos – após sua fundação em 1545 – absorvesse todas as
embarcações de grande porte, tornando o porto de São Vicente obsoleto dificultando ainda
mais o progresso da vila, estagnando o crescimento da cidade por quase 300 anos.

A elevada densidade está vinculada com a relação do município com seus

vizinhos e com a região metropolitana – principalmente com Santos e, em segundo plano,
com Cubatão. Santos exerce o papel de centro metropolitano, concentrando praticamente toda
a demanda comercial e de prestação de serviços; Cubatão tornou-se pólo industrial na década
de 1950, e sustenta essa condição com cada vez mais vigor (LARA, 2010 p.14). Para São
Vicente pouco restou senão as atividades auxiliares, onde tem destaque a absorção de famílias
provenientes principalmente de Santos (trabalhadores do porto) e de Cubatão (trabalhadores
do pólo industrial), forçando o município a promover produção e oferta de moradias. O
Turismo, que desde a década de 1950 vem sido explorado – mas não com todo o potencial
que o município possui – ficou restrito as praias e alguns eventos culturais da cidade, como a
Encenação da Fundação de São Vicente, o atual Teleférico (Morro da Asa Delta) e a festas
típicas como a do Morango, Banana e Uva que hoje ocorrem em uma parte restrita para
eventos na orla da praia do Itararé (antes estes eventos ocorriam no Horto Municipal que se
encontra fechado há mais de 02 anos para reforma). Portanto, o baixo investimento e a falta
de planejamento turístico impedem a cidade de alavancar seu potencial em relação ao turismo,
em especial no que se trata da carência de hotéis de boa qualidade na cidade.

27
 Outra questão considerada problemática é a balneabilidade das praias de São Vicente.
Segundo pesquisas realizadas por Kátia Simões Parente11, o tratamento de esgoto do
município até o final do século 19, era feita individualmente por cada residência, em sistemas
de fossas, ou apenas lançavam in natura nos córregos e rios da região. Com isso houve
problemas de saúde da população e casos de óbito por doenças de veiculação hídrica. O
sistema de tratamento de esgoto dos municípios de Santos e São Vicente na década de 70, era
efetuado por disposição oceânica por meio do emissário da Ponta de Itaipu, na Praia Grande.
Embora essa fosse considerada uma excelente obra da engenharia sanitária, com o
crescimento urbano da região e o aumento do número de habitantes, não era mais um sistema
de tratamento de esgotos adequado (PARENTE, 2005).
As praias mais fechadas, como dos Milionários e Gonzaguinha, obtinham
resultados com elevado número de coliformes, demonstrando a ineficiência do sistema de
disposição de efluentes utilizado. Avaliando as condições atuais das praias do município de
São Vicente em comparação com os anos anteriores, a Praia de Itararé apresenta resultados
satisfatórios, o que não ocorre nas praias dos Milionários e Gonzaguinha (ver tabela 2.3).

Tabela 2.3 – Amostras satisfatórias do município de São Vicente – 1990 a 2002

Fonte: PARENTE, 2004, p.66.

11
Kátia Simões Parente é Engenheira química pela Faculdade de Engenharia Industrial – FEI, especialista em
engenharia de saneamento básico e mestre em saúde ambiental pela Faculdade de Saúde Pública da USP.

28
 A partir destes dados de balneabilidade, é possível concluir que o município de
São Vicente ainda necessita de algumas obras para melhorar suas condições sanitárias. Este
assunto está extremamente relacionado com a questão habitacional da cidade, já que para a
melhoria das condições sanitárias é necessário a erradicação de famílias que moram sobre
palafitas nos mangues, pois além de ser uma condição de vida inaceitável, também é uma das
fontes de poluição das praias locais.

A remoção dessa população dos mangues, a identificação e eliminação das

ligações clandestinas de esgoto e o monitoramento constante da qualidade dos corpos d´água
do estuário santista são as principais ações a serem realizadas para a conservação da qualidade
de vida12 do município São Vicente.

Diante das problemáticas anteriormente apresentadas, pode-se compreender os

motivos pelos quais o município de São Vicente ainda pode ser considerado como cidade
dormitório, tendo papel secundário na região. Sua economia é pautada apenas no setor de
turismo (balneário) – deficiente e sem investimentos conforme citado anteriormente – e por
serviços terciários, mesmo abrigando algumas pequenas indústrias na cidade, mas sem
expressão neste ramo. Segundo LARA (2010) a cidade fica a mercê das mudanças políticas,
econômicas e sociais que ocorrem e incidem no município de Santos – e por causa do porto,
ações e reações estaduais e federais passam a ter forte reflexo na região e seus municípios
componentes. Isso traz uma série de problemas ainda maiores ao município, em especial
habitacionais, dificultando ainda mais as chances de zerar o déficit habitacional. De certa
forma o município não pode ser considerado culpado pelas migrações intraregionais que
ocorrem. É necessário levar em consideração a forma com que as questões habitacionais
sempre foram tratadas.

Conforme citado no capítulo anterior, a forte segregação social foi causada por
leis urbanísticas do próprio município, que contribuíram ainda mais para o aumento dos
problemas habitacionais. Em especial no momento em que ocorrem as ocupações na orla da
praia com o processo de verticalização e valorização, expulsando habitantes de baixa renda
para as áreas afastadas da orla da praia. Desta forma, operários e trabalhadores de renda
menor tiveram que buscar moradias próximas a linha férrea, iniciando assim vários focos de

12
Estas ações também alcançam a cidade de Santos, que também sofre com a questão de balneabilidade e com
habitações subnormais sobre os mangues da cidade.

29
assentamentos irregulares e com a expansão da cidade para áreas periféricas. Desta forma dá-
se origem ao início de diversos assentamentos precários na cidade, como por exemplo, o
núcleo México 70, Vila Margarida (reconhecida pela SEHAB como Núcleo Saquaré –
somente a área ainda irregular). Este processo de segregação poderá ser observado nos
próximos itens deste capítulo, onde a cidade de São Vicente desde sua fundação até os dias de
hoje, apresenta dificuldades em se libertar destas questões problemáticas de segregação sócio
espacial e de ser reconhecida como cidade dormitório.

30
2.2. A Primeira “cidade” do Brasil e sua evolução de Vila à
Cidade.

A Vila de São Vicente foi oficialmente fundada em 1532, por Martim Afonso de
Sousa, mas segundo os historiadores e alguns documentos encontrados que compravam este
fato, a vila começou a ser povoada em 1502, sendo um lugar de passagem de descanso das
embarcações portuguesas que por aqui passavam na intenção da extração do pau-brasil (ver
figura 2.4).

Segundo REIS (1994), o atraso da corte portuguesa em oficializar a fundação da

cidade, se dá a falta de interesse devido a ocupação e atrativos locais, sendo que 30 anos
depois, o interesse por parte dos colonizadores vem através da possibilidade da vila ser um
ponto de ligação com o planalto13, que daria grandes possibilidades de desbravar novas terras
e lucrar com riquezas naturais.

São Vicente, não diferente de Santos – que só viera a ser fundada treze anos
depois – segundo o PLHIS São Vicente (2009) sofria com um território dominado por brejos,
manguezais, encostas de morros, serras e praias, “a situação se agravava com as condições do
clima marcado por intensa pluviosidade, altas temperaturas e elevada umidade do ar, fatores
que associados às características do terreno recortado por extensas áreas alagadiças, tornavam
o ambiente extremamente insalubre, pouco propício não somente ao desenvolvimento
agrícola, mas também à fixação de população” pág.24).

Além da dificuldade de se estabelecer com a atividade agrícola, a vila de São

Vicente recebe outro golpe, seu porto, devido a um problema de formação de seu estuário
comportava somente embarcações de pequeno porte, fazendo com que o porto de Santos –
após sua fundação em 1545 – absorvesse todas as embarcações de grande porte, tornando o
porto de São Vicente obsoleto dificultando ainda mais o progresso da vila. Segundo
CARRIÇO (2002) este fato trouxe rápido declínio e estagnação para São Vicente.

13
O interesse dos colonizadores se fez real, fazendo de São Vicente uma cidade de ligação com o planalto, de
forma a idealizar os desejos dos desbravadores portugueses de lucrar com todo tipo de riqueza que pudessem
encontrar.

31
 Devido a estes acontecimentos, a cidade permaneceu por mais de 300 anos após
sua fundação mantendo níveis de desenvolvimentos modestos com uma população que mal
fazia o número de mil habitantes (PLHIS São Vicente, 2009).

Os jesuítas tiveram um papel importante na colonização da capitania de São

Vicente, estes podiam ser considerados como um “elemento moderador entre as pretensões
dos colonos e as prerrogativas ancestrais dos gentios” (HOLANDA, 1960 p.69). Os jesuítas
facilitavam as relações entre os portugueses colonizadores e os índios. Os jesuítas eram
aqueles que catequizavam os índios, e, de alguma forma, colocavam os índios na sociedade
colonial para ajudar na colonização de São Vicente.

Figura 2.4 – Fundação de São Vicente - Quadro de Benedito Calixto, 1900.

Fonte: http://www.novomilenio.inf.br/santos/calixt31.htm, acesso em 03/04/2011.

A vila de São Vicente ascendeu a municipalidade pelo Decreto Real de 29 de

outubro de 1700. Tornou-se cidade em 15 de novembro de 1895 e Comarca em 18 de
fevereiro de 1959, pelo Decreto Estadual n.º 5285. Em 7 de julho de 1977, ganhou o título de
Estância Balneária (BATISTA, 2007).

32
 A expansão territorial e o desenvolvimento do município de São Vicente vêm com
o surgimento da produção açucareira. Nos primeiros séculos da colonização, a atividade
econômica da região baseou-se na agricultura, sobretudo na exploração da cana de açúcar e na
mineração. Durante os séculos XVI ao XVIII, com o desenvolvimento da cultura da cana de
açúcar, na capitania de São Vicente, o porto de Santos era a porta de saída do açúcar. Neste
período, a Baixada Santista era composta apenas pelas vilas de Santos, São Vicente e
Itanhaém (CARRIÇO, 2002). Com a abertura dos portos às nações amigas em 1808 por
D.João VI, ano da transferência da Corte para o Brasil, e com o desenvolvimento do ciclo do
café, intensifica-se a relação entre o planalto e a baixada, trazendo grandes mudanças para
São Vicente, Santos e região.

Com a proclamação da independência do Brasil em 1822, surgem iniciativas

integrando São Paulo à estrutura administrativa do país independente, ao mesmo tempo em
que vai ganhando expressão como centro político da província. “Mas há uma perda relativa da
autonomia municipal, pois os problemas da cidade passam a ser discutidos pelas autoridades
da província. Suas necessidades são diluídas no conjunto da província, com soluções de
dentro para fora, e não o contrário. Aí estaria a raiz do problema: “seu crescimento, não
planejado e tumultuário, iria resultar na megalópolis” (MOTA, 2003)14.

Diante destes acontecimentos, a região passa por um processo de estruturação

urbana, em especial com o crescimento da exportação do café em relação ao açúcar, quando
na segunda metade do século XIX, Santos, São Vicente e região passam por um processo de
mudança no modo de vida, ocorrendo assim uma ruptura entre a cidade colonial e a moderna.

14
Carlos Guilherme Mota é professor-honorário do IEA-USP, titular de História Contemporânea da FFLCH-
USP e professor na Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo da Universidade Presbiteriana Mackenzie.

33
2.1. O trinômio Café x Ferrovia x Porto: os impactos no
desenvolvimento do município de São Vicente e da
RMBS:

“As ferrovias redefiniram as relações de espaço, tempo e poder”

(REIS FILHO, 1994, p.28)

Era metade do século XIX, e o grande protagonista desta época que alavanca a
economia brasileira, o “café”, traz grandes mudanças para a cidade de Santos e região. Santos
em especial devido a outro protagonista, o “porto”, do qual era o responsável em escoar este
produto tão valioso para o mundo, sente os impactos deste crescimento avassalador e que atrai
milhares de imigrantes e trabalhadores em busca de uma oportunidade de emprego. Estes que
vieram suprir a mão de obra antes atendida pelos escravos, já que a “abolição da escravatura
deu condições para entrada da mão de obra assalariada no sistema produtivo tanto no campo,
na incipiente indústria e na circulação de mercadorias” (VIANA, 2010 p.105).

Até 1850, as terras no Brasil eram transferidas, por doações, do Estado aos
proprietários e dos proprietários aos parentes. A Lei de Terras estabelecia que as posses
deveriam ser legalizadas e só poderiam ser transferidas por meio de contratos de compra e
venda (o que não era simples nem barato). Segundo Roberson Oliveira15, tais exigências
visavam dificultar o acesso à propriedade da terra, induzindo o trabalhador livre imigrante a,
necessariamente, empregar-se num latifúndio. Na prática, a lei impedia o surgimento de
pequenos proprietários e garantia oferta de mão de obra livre à aristocracia, reafirmando o
poder da grande propriedade, situação que permanece até hoje na nossa estrutura agrária.

A relação entre Porto x Café só resistiu por um motivo: a chegada do sistema

ferroviário, que inicialmente implantado em 1867 faz a ligação que faltava para este trinômio
acontecer.

A inauguração da São Paulo Railway em 1867, e futuramente a inauguração do

trecho Jundiaí a Campinas dentre outros trechos, traz um crescimento acelerado e “o aumento

15
Roberson Oliveira é autor de "História do Brasil: Análise e Reflexão" e "As Rebeliões Regenciais" (Editora
FTD) e professor no Colégio Rio Branco e na Universidade Grande ABC. O texto citado foi retirado da
reportagem especial para a Folha do Estado de São Paulo, site da UOL, acesso em 18/06/2011.

34
da lucratividade com o cultivo das terras mais férteis do interior, a adoção de técnicas de
cultivo e o beneficiamento mais eficazes, com o uso de trabalhadores assalariados e a redução
dos custos de transporte asseguraram a ampliação quase contínua do sistema, nas duas últimas
décadas do Império e ao longo de toda a Primeira República”, conforme citado por REIS
FILHO (1994, p.28) fortalecendo decisivamente o papel do eixo Santos – São Paulo –
Campinas16.

Desta forma, o Porto de Santos torna-se peça fundamental na economia cafeeira,

iniciando um crescimento moderado, mas constante, e que influenciou diretamente no
crescimento de São Vicente, mas que segundo o PLHIS São Vicente (2009) foi um
crescimento muito lento. Porém nos últimos anos do século XIX a população vicentina passou
de 1.593 para 4.004 habitantes, e a área mais densamente ocupada era a orla da baía de São
Vicente.

Com o crescimento rápido e contínuo, o café, passa a ser o maior produto

exportado do Brasil no século XIX, o que proporcionou riquezas aos seus produtores,
fazendeiros e consequentemente passou a ser à base da economia nacional. Neste mesmo
período, ocorrem outros acontecimentos importantes que influenciam direta e indiretamente
no desenvolvimento da Baixada Santista.

Em 1888, a Lei Áurea é assinada, e com a abolição da escravatura, vem uma forte
mudança no sistema de produção, favorecendo um modelo econômico que já vinha sendo
aceito mundialmente, o sistema capitalista, preocupando momentaneamente os fazendeiros e
Senhores do Café, que com esta mudança, teriam que pagar pelo trabalho do qual antes era
antes feito pelos escravos, comprometendo assim sua lucratividade. Logo foram beneficiados
com a onda de imigrantes que invadiram o Brasil em busca de uma nova oportunidade de
vida, e que se sujeitariam a trabalhar por baixos salários, favorecendo ainda mais os senhores
do café. (LARA, 2010, p.22).

Outro período que traz profundas transformações econômicas e produtivas, e que

segundo VIANA (2010, p.8), reflete no crescimento demográfico e no processo de
urbanização das cidades, foi o de 1889 quando foi proclamada a República, “onde o controle

16
Este eixo é fortalecido devido ao fato de ampliar o escoamento do café do planalto para o Porto de Santos,
tornando o principal porto do Brasil, e que segundo VIANA (2010, p.8), “com a decadência de vários portos
(Parati, Angra dos Reis, Ubatuba, São Sebastião e Cananéia) o volume de cargas vai se concentrar em Santos”,
deslocando assim o eixo econômico do país do Rio de Janeiro para São Paulo-Santos.

35
do Estado é assumido pelas elites agrárias de Minas e de São Paulo”, mais conhecidos como
os Senhores do Café.

“A economia regional se insere definitivamente na divisão

internacional do trabalho, dentro do modo de produção
capitalista, de base agrária e mercantil” (MEYER, 1984, p.4
apud VIANA, 2010).

Diante de tantos acontecimentos neste final do século XIX, que traziam ainda
mais crescimento para Santos e seu porto, um grave problema se apresenta trazendo o medo e
o caos para o porto, podendo assim prejudicar seu ótimo momento e toda a lucratividade
oferecida pelo café. Problema este causado pelos terrenos altamente insalubres da cidade, com
mangues espalhados por todos os lados e as águas que não escoavam para o mar, edificações
que sofriam com a falta de higiene sanitária como os cortiços, atraindo assim todo tipo de
doença e epidemias – principalmente a febre amarela – tornando-se um grande obstáculo para
o desenvolvimento da cidade. Diante desta situação, o governo do Estado – pressionado pelos
órgãos representativos do grupo cafeeiro e pela opinião pública – decide providenciar o
saneamento de seu principal porto (ANDRADE, 1989, p.172).

A questão das epidemias está relacionada com o crescimento populacional da

cidade de Santos, conforme tabela 2.1:

Tabela 2.1 – Crescimento populacional do município de Santos (1854 a 1913).

Fonte: SOUZA, 2006.

Diante desta calamidade pública – o problema das epidemias deixa ser local na
medida em que afeta também o interior do estado – o Estado desenvolve algumas ações para
tentar amenizar a situação. Foi somente com o Plano de Saturnino de Brito que Santos pode
finalmente se ver livre de todas estas doenças e epidemias. Junto ao plano de Saturnino,

36
Santos ganha a oportunidade de alterar sua imagem como cidade colonial, insalubre, deixando
de ser negada por sua falta de higienização, ganhando assim um novo ar de modernidade.

O engenheiro sanitarista Saturnino de Brito, tinha como idéia sanear, embelezar e

prever a expansão da cidade em um único plano, dando assim origem a uma nova cidade com
um desenho extremamente moderno para a época, aproximando a paisagem urbana santista
daquela de cidades européias (ANDRADE, 1992, p.135).

Com este plano também foi possível a expansão da ocupação no sentido das
praias, que até então era impossível pela alta concentração de vegetação e extensas áreas
alagadiças. Segundo VIANA (2010, p.16) “ampliou de forma expressiva o mercado de terras
da cidade, valorizando quilômetros de áreas livres, antes terrenos alagadiços, que após 1913
foram saneados e incorporados pela especulação imobiliária na cidade”, e que a partir deste
momento era possível “observar a ruptura entre o porto e a cidade quando um passa a dar as
costas para o outro”.

“Este processo, ao longo do tempo, expulsou a população de

baixa renda para áreas impróprias ao uso urbano, com a
ocupação das encostas dos morros, sujeitas a deslizamentos, e
as áreas de mangues” (VIANA, 2010, p.16).

Neste mesmo período na cidade de São Vicente, ainda havia certo conforto quanto
à qualidade do espaço urbano, e a riqueza do café fez com que seus senhores utilizassem a
parte vicentina da Ilha para o lazer e socialização (LARA, 2010, p.23).

Porém São Vicente no final do século XIX acaba sofrendo ao absorver da cidade
de Santos seus moradores de baixa renda – imigrantes estrangeiros, migrantes rurais e de
outros estados, trabalhadores e famílias – que são expulsos dos cortiços e das áreas saneadas e
valorizadas favorecendo somente as famílias de alta renda, devido ao plano de higienização
implantado, iniciando assim, o papel de “cidade dormitório”.

A configuração da cidade de São Vicente – e de toda RMBS - começa a ser

alterada por volta de 1930, onde neste período outros acontecimentos, como a quebra do café
na bolsa de valores em 1929, quando a economia sofreu reveses que repercutiram o mundo do
trabalho e o início da Segunda Guerra Mundial – causaram mudanças no quadro político e
econômico, alterando o ritmo de desenvolvimento da cidade.

37
2.4. A Industrialização e a consolidação de São Vicente como
“cidade dormitório”.

No intenso processo de industrialização e urbanização que caracterizou a Baixada

Santista, o município de São Vicente, sempre cumpriu papel e funções auxiliares. A função de
cidade-dormitório marca profundamente sua inserção no quadro da dinâmica sócio-econômica
da região metropolitana (COELHO, 2007 p.18).

Esta função de cidade dormitório agrava-se com o surgimento do pólo industrial17

de Cubatão em 1950, que conseqüentemente traria uma leva de migrantes vindos do interior e
de outros Estados em busca de trabalho, o que implicava nas questões habitacionais da região,
causando um aumento no déficit já herdado do século passado.

Mas por outro lado, foi graças ao processo de industrialização que a região retoma
seu desenvolvimento econômico, até porque segundo VIANA (2010, p.18) “os efeitos da crise
de 1929, das revoluções da década de 1930 e da 2ª guerra mundial foram prejudiciais para a
economia nacional, principalmente a exportadora”, já que o café, antes a espinha dorsal da
economia nacional, inicia um momento de declínio em sua exportação, em especial pelo porto
de Santos, influenciando os senhores do café a procurar investimentos mais seguros e menos
dependentes da exportação para aplicar seus capitais acumulados durante a excelente fase do
café (COELHO, 2007).

Mesmo diante das dificuldades, o Brasil – em especial São Paulo – conseguiu dar
continuidade a algumas políticas de expansão, como a criação da linha Santos-Juquiá18 em
1930, além de compreender no período entre guerras a necessidade de obter indústrias no
território nacional para a redução das importações e aumento da produção e o consumo
interno, que seria uma grande oportunidade para a rigidez da economia nacional (LARA,
2010).

Segundo VIANA (2010, p.19):

“No período pós Segunda guerra mundial, há uma intensificação do

desenvolvimento no país e principalmente em São Paulo, reflexo da
17
Segundo COELHO (2007, p.14), “o início da implantação ocorre com a construção da hidroelétrica Henry
Borden (década de 1920); da Refinaria de Petróleo Presidente Bernardes, da Petrobrás; e a Companhia
Siderúrgica Paulista – COSIPA. O porto e a Cosipa se tornam os maiores empregadores da região”.
18
Linha que possibilitou a conexão entre o porto de Santos com os demais municípios do litoral norte e sul do
Estado de São Paulo.

38
 nova conjuntura política. O país passou a importar bens industriais,
possibilitando a introdução do setor de bens de produção (Singer,
1968). Nas décadas posteriores, consolida-se a política de substituição
das importações, com a implementação do Plano de Metas, do
governo de Jucelino Kubitschek, com a entrada de indústrias
multinacionais de bens de capital e de consumo duráveis. Este
processo intensifica-se no período da ditadura militar, com a
continuidade do “desenvolvimentismo” e o “milagre brasileiro”,
quando o país apresentava altas taxas de crescimento econômico, mas
através de um modelo perverso de distribuição de renda que acirra as
desigualdades regionais.”

Diante do surgimento do pólo industrial e o crescimento da imigração como já

citado anteriormente, São Vicente e Guarujá passam a absorver a demanda já saturada do
porto de Santos19 e agora do pólo industrial de Cubatão20, situação esta que se agrava com a
crise da Bolsa de Nova York e com a modernização dos modos de produção no período pós-
guerras que leva uma demanda da população ao desemprego.

Em São Vicente, a segregação sócio-espacial demarcou territórios desde a década

de 1940, quando a população mais pobre passou a ocupar o morro do Itararé, na praia do
mesmo nome, instalando-se em terrenos pertencentes à Irmandade da Santa Casa de Santos,
sob regime de aluguel de chão. Foi a maneira que esses moradores encontraram para
permanecer junto às áreas mais centrais21 e também próximos à via por onde passava o bonde
que ligava o centro de São Vicente a Santos, pela orla da praia (PLHIS São Vicente, 2009).

Nesta mesma década, os terrenos da orla das praias de São Vicente – Itararé,
Milionários e Gonzaguinha – também ganham sua parcela de valorização, sendo esta
intensificada com o aumento do turismo balneário da cidade. Este aumento do turismo pode
ser considerado pela intensificação do transporte rodoviário, com a inauguração da Via
Anchieta em 1947, e com a consolidação da indústria automobilística que trouxe
desdobramentos significativos: o acesso ao litoral tornou-se mais acessível para as classes
baixa, média e alta, incrementando-se a tendência ao desenvolvimento do lazer e turismo na

19
Esta saturação era devido aos operários portuários que moravam em cortiços e casarões abandonados pela elite
santista, apesar da área noroeste de Santos ter absorvido alta parcela dessa população, não foi o suficiente para
abrigar também os operários e siderúrgicos (LARA, 2010).
20
Para VILLAÇA (1986, p.41) “A COSIPA – Companhia Siderúrgica Paulista, em Piassaguera, não construiu
qualquer vila operária, pois disso não tinha necessidade. Santos, Cubatão e São Vicente eram mais que
suficientes para alojar seus milhares de empregados”, mostrando desta forma a falta de preocupação da
Siderúrgica com seus operários, saturando assim as cidades ao redor que absorvem estes operários.
21
As principais avenidas de conexão entre o centro da cidade e o morro do Itararé eram as mais visadas pela
população de baixa renda, principalmente ao longo da Avenida Antonio Emmerick (São Vicente) e NSª de
Fátima (Santos).

39
cidade. A intensificação da atividade turística ampliou a demanda por bens e serviços em
Santos e São Vicente, que sofreram um acentuado processo de expansão urbana, em parte
fruto da desenfreada especulação imobiliária (COELHO, 2007).

O município de São Vicente ainda tinha uma área a ser explorada: a área
continental, por toda a extensão da planície do Samaritá, onde nasceram seus primeiros
bairros. Segundo LARA (2010) o primeiro núcleo, o bairro Samaritá, surgiu na década de
1930 durante a construção da linha férrea Santos-Juquiá. Porém foi em 1970, com a abertura
da rodovia Pedro Taques22 e a instalação de indústrias na região que a ocupação na área
continental se disseminou.

Nesse período – década de 1940 a 1950 - iniciou-se um movimento que perdura

até os dias de hoje: o avanço da emergente classe média de Santos sobre os bairros de baixa
renda do município e a migração das famílias aí residentes para a periferia, não só de Santos,
como também para bairros de São Vicente, limítrofes ao município de Santos (Vila São Jorge,
Vila Jóquei Clube, Vila Paraíso, entre outros), bairros estes que se formaram sobre áreas de
várzeas com déficits de infra-estrutura (Araújo Filho, 1965 apud PLHIS São Vicente, 2009).

No período de industrialização com a implantação do pólo industrial em Cubatão

fez com que, a partir da década de 1940, o setor secundário da economia passasse a se
constituir no maior empregador da região. Essa reconfiguração da economia regional lançou
reflexos sobre São Vicente. Durante a década de 1940 o número de pessoas empregadas na
indústria cresceu significativamente, no setor terciário também, ao mesmo tempo em que o
setor primário sofria movimento inverso, como se vê na tabela 2.5:

Tabela 2.5 – Distribuição da População Economicamente ativa, por setor da economia,

em São Vicente: 1940 e 1950.

Fonte: PLHIS São Vicente (2009, p.26).

22
Atual Rodovia Padre Manuel da Nóbrega, que liga Cubatão ao litoral sul.

40
 Em resumo, podemos dizer que São Vicente desempenhou ao longo do período as
funções de cidade turística e fronteira de expansão residencial23 requerida pelo
desenvolvimento regional, o que se intensificará após os anos 1950 (ver figura 2.5).

Figura 2.5 – Orla das Praias: Gonzaguinha e Milionários na década de 1960.

Fonte: http://www.novomilenio.inf.br/sv/svf023.htm, acesso em 03/04/2011

A cidade de São Vicente, nas próximas décadas (1950-1980) sofre uma expansão
residencial e turística passando a ser a segunda cidade da região com a maior população,
consolidando-se como “cidade dormitório”. Este período dá início a um processo de
segregação e precarização da cidade, devido ao adensamento populacional e a necessidade
desta população por uma moradia a baixo custo. Nascem assim, os primeiros bairros operários
e os assentamentos precários de São Vicente, tanto na ilha, quanto no continente (ver Figura
2.6)

23
Conforme citado pelo PLHIS São Vicente (2009) a evidência da expansão residencial turística da cidade é o
Edifício Gáudio, de 1946, primeira edificação vertical construída no município, destinada à residência de
turistas, cuja construção se antecipou à inauguração da Anchieta e ao crescente movimento de procura pelas
praias vicentinas nas décadas seguintes.

41
Figura 2.6 – Mapa de Evolução Urbana do Município de São Vicente.

Fonte: PLHIS São Vicente (2009, p.32)

42
2.5. Três décadas de crescimento, segregação e precarização:
o surgimento dos assentamentos precários na ilha e
continente.

O crescimento significativo de pessoas empregadas nas indústrias, o crescimento

do turismo balneário e a expansão residencial turística na orla das praias, promove um
crescimento acelerado da população vicentina a partir da década de
de 1950, colocando a cidade
como a segunda da região com a maior população, atrás apenas de Santos. O que se fez
acompanhar pelo aumento da segregação sócio-espacial
espacial evidenciada pela “fronteira” que a
linha férrea da Sorocabana (ver figura 2.7) passou a representar,
resentar, separando, na estreita faixa
entre a ferrovia e o mar, os bairros praianos e o centro (PLHIS São Vicente, 2009).

Figura 2.7 – Vista do Morro Voturuá sentido bairro do Itararé na metade do século XX.

Fonte: http://www.novomilenio.inf.br/sv/svf019.htm,
http://www.novomilenio.inf.br/sv/svf019 acesso
cesso em 03/04/2011.

Na década de 1960,
19 daa linha férrea em direção ao norte e ao oeste, em terrenos
baixos e alagadiços, foram se formando os bairros operários, em parte pela migração de

43
moradores de baixa renda de Santos. “Os bairros populares surgiram em torno do eixo
popularmente conhecido como “Linha 1” – formado pelas avenidas Nossa Senhora de Fátima,
em Santos, e Antonio Emerich, em São Vicente –, porque por ele passava o “Bonde 1”,
ligando o centro de Santos ao centro de São Vicente. Em torno da “Linha 1” se constituíram
os bairros de Vila Melo, Vila São Jorge, Jardim Guassu, Jardim Paraíso, Vila Valença,
Voturuá, Jardim Independência, Vila Cascatinha, Catiapoã, Parque Bitaru e, mais para a
periferia, a Vila Jóquei Clube” (PLHIS São Vicente 2009, p.27).

Nas décadas de 1950/70 a venda de lotes a preços acessíveis aos trabalhadores de

Santos e do polo de Cubatão, facilita a ocupação desses territórios, mesmo se tratando de
áreas aterradas e quase sempre sem critérios técnicos e, ainda, sem redes de esgoto de
drenagem e de pavimentação e com a iluminação pública instalada após muita luta por parte
dos moradores. A autoconstrução foi a principal determinante do padrão habitacional dos
bairros populares, nos quais havia chalés de madeira em ruas ladeadas por valas onde o esgoto
corria a céu aberto (PLHIS São Vicente, 2009).

Na década de 1960 o Departamento Nacional de Obras Sanitárias (DNOS) iniciou

a construção de diques24 em nome da recuperação dos manguezais e dos terrenos inundáveis.
Isso contribuiu para que fosse ocupados os extremos oeste, norte e nordeste da porção insular
nos anos 1950/60, o que trouxe graves implicações ambientais para o município e seu
entorno, em especial a ocupação das áreas ambientalmente mais frágeis, como os mangues e
as restingas.

Até a década de 1980, São Vicente manteve elevados índices de crescimento

populacional (ver tabela 2.6). Nos bairros próximos da antiga “Linha 1” (ver figura 2.8), além
do adensamento, fez-se perceptível a alteração do perfil de renda dos moradores, expresso
pela substituição das antigas construções e pela disseminação de pequenos empreendimentos
que adotavam a tipologia de casas térreas geminadas e sobradinhos, atendendo à clientela dos
trabalhadores de classe média de Santos e do polo cubatense, que tinham acesso a linhas de
financiamento imobiliário. Além do financiamento da casa própria, os moradores desses
bairros tiveram que arcar com os custos dos Planos Comunitários de Drenagem e
Pavimentação, executados por empresas particulares, muitos incentivados pelo poder público

24
A construção do dique visava a utilização da área para atividades agrícolas, o que não se concretizou, de
maneira que vários assentamentos precários foram se formando no bairro.
44
municipal como forma de acabar com as ruas de terra e com as valas (PLHIS São Vicente,
2009).

Tabela 2.6 – Taxa de crescimento populacional do município de São Vicente.

Fonte: IBGE 2010 (Elaborado por Robson Libório Lemos, 2011).

Figura 2.8 – Linha 1, ferrovia, Centro e primeiros bairros operários

Fonte: PLHIS São Vicente (2009, p.29).

Nesse processo de crescimento demográfico intenso e contínua valorização da

terra, a ausência de investimentos públicos em habitação acabou empurrando a população de
mais baixa renda para as bordas da ilha e para as áreas inundáveis em torno de linhas de
drenagem natural. Favelas proliferaram sobre os diques construídos pelo DNOS e avançaram

45
sobre o estuário de São Vicente, disseminando a construção sobre palafitas, própria para áreas
sujeitas às oscilações de marés (PLHIS São Vicente 2009).

Entre as décadas de 1950 e 1980 surgem, e nas décadas seguintes se consolidam,

as favelas México 70, Saquaré, Dique Sambaiatuba, Pompeba, Piçarro, Caixetas, Sá Catarina
de Moraes, Argentina 78, Rio D’Avó e Miau. As favelas mais antigas são as dos diques, cujas
áreas começaram a ser ocupadas na década de 1960, adensando-se nas décadas de 1970 e
1980. No Sambaiatuba o crescimento chegou à vizinhança do lixão que durante muitos anos
funcionou no local (PLHIS São Vicente 2009).

No quadro geral de assentamentos identificam-se uma ocupação da década de

1930 e outra dos anos 1950 (ver figura 2.9). Nos anos 1960, são 13 novas ocupações, uma das
quais na porção continental do Município. Na década seguinte formam-se oito novos outros
assentamentos, seis dos quais na parte insular (PLHIS São Vicente 2009).

O adensamento e a insalubridade das favelas produziram conseqüências graves. A

primeira se relaciona à insalubridade dos locais ocupados – áreas alagadas, sujeitas às
oscilações das marés, contaminadas com esgotos sanitários e dejetos levados pela rede de
drenagem; a segunda diz respeito ao funcionamento da drenagem de, praticamente, todos os
bairros situados além da linha férrea, pois ao ocuparem pontos importantes para escoamento
das águas pluviais captadas pela rede de drenagem, os assentamentos precários tornaram-se
uma das razões do crônico problema de enchentes na cidade (PLHIS São Vicente, 2009).

O acelerado processo de urbanização de forma desordenada gerou a ocupação de

áreas urbanas periféricas, especialmente com a formação de núcleos de assentamentos
precários sobre extensas áreas de terrenos da Marinha e acrescidos (COELHO, 2007).

A partir de 1980 abriu-se um período de crise, que atravessou toda a década de 90,
marcada pela perda da importância da Baixada em relação a outras regiões do Estado de São
Paulo25. Várias causas influenciaram o declínio econômico da Baixada Santista no período: a
crise do petróleo, a crise de exportações, a privatização da COSIPA, e a modernização dos
portos.

25
Perda de importância indicada pela redução da participação relativa da Baixada no valor adicionado do Estado
de São Paulo, no período de 81 a 91, que caiu de 4,23% para 3,88% (PLHIS São Vicente, 2009)
46
Figura 2.9 – Mapa de Evolução dos Assentamentos Precários no Município de São Vicente.

Fonte: Elaboração da autora (Imagem fornecida pela SEHAB, 2011)

47
 Ao mesmo tempo, os índices de balneabilidade das praias da região, altamente
poluídas por coliformes fecais, a saturação da infra-estrutura dos municípios nas épocas de
temporadas e a abertura de ligações com cidades litorâneas mais valorizadas do ponto de vista
paisagístico e ambiental, afugentaram os turistas de melhor renda, o que redundou na retração
dos serviços ligados ao turismo e ao setor da construção civil (PLHIS São Vicente, 2009).

A confirmação de que o município de São Vicente era uma “cidade dormitório”,

veio à tona com a crise econômica experimentada pela Baixada Santista, no qual grande parte
de sua população era vinculada aos empregos do polo cubatense, porto e da construção civil,
os efeitos da crise se fizeram sentir muito claramente, resultando, inclusive, no agravamento
das condições habitacionais e na ocupação do território continental, com o aumento
populacional na área do Japuí e a Planície de Samaritá (PLHIS São Vicente 2009).

Esta crise – até o final do século XX - levou a uma grande expansão das áreas
ocupadas por favelas em São Vicente e nos municípios centrais da RMBS26. Estudos da
Secretaria de Planejamento de São Vicente, realizados com base nos Censos Demográficos de
1980 e 1991, mostram que o município foi o que mais absorveu o crescimento demográfico
da Baixada naquele período: dos 215.226 novos habitantes da região, 32,5%, ou 75.728
habitantes, residiam em São Vicente27.

O problema habitacional de São Vicente, segundo COELHO (2007) tem sua

origem na histórica ausência de políticas públicas e programas voltados para a população de
baixa renda e no processo de ocupação e apropriação do território agravado pelo descaso dos
governantes das décadas de 1970 ao início dos anos 1990, quando se iniciou um período de
sucessivos governos que tinham a preocupação de reverter esse quadro, visando à qualidade
de vida da população e a recuperação das condições ambientais da cidade.

26
SERRANO 1991 apud PLHIS São Vicente 2009.
27
PMSV 1995 apud PLHIS São Vicente 2009.
48
3.1. O surgimento de novos planos e instrumentos: em busca
de uma política urbana inclusiva.

Com o final da ditadura militar, e a crise que perdurou por quase vinte anos nas
décadas de 80 e 90 do século XX, a política habitacional sofreu um retrocesso impedindo a
continuidade da busca pela habitação social para a população de baixa renda. No entanto, a
reformulação das políticas habitacionais tornou-se um dos principais temas do governo
brasileiro no início do século XXI – e também dos demais países desenvolvidos, em especial
os emergentes – trazendo assim para o Brasil uma nova esperança de que o problema da
habitação poderia ganhar novos rumos. (LARA, 2010).

Após tantas décadas em busca de uma política habitacional que atendesse ou ao

menos amenizasse um processo excludente de urbanização do Brasil para trazer melhores
possibilidades à população de baixa renda, o governo federal, criou no início de 2002, o
Ministério das Cidades. Este tem como função elaborar, difundir e incentivar planos e ações
que tenham a finalidade de amparar as famílias mais necessitadas – com renda mensal de até
03 salários mínimos – em busca da redução do déficit habitacional. Conforme estudos
realizados pela Fundação João Pinheiro28, o déficit habitacional foi estimado para 2008 em
5,572 milhões de domicílios, dos quais 83% estão localizados nas áreas urbanas. Uma queda
considerável desde o último indicador, que em 2007 apresentava um déficit e 6,024 milhões
de domicílios (ver gráfico 3.1). Segundo a Fundação João Pinheiro (2010) a maior
concentração do déficit – 96,6% do total – abrange famílias com renda inferior a cinco
salários mínimos (R$ 2.550) e a maior parte do déficit habitacional está concentrada na
Região Sudeste – 36,9% do total ou 2,1 milhões de moradias.

Em relação ao déficit na Região Sudeste, conforme dados da Fundação João Pinheiro,

o problema está localizado eminentemente na área urbana. E dos componentes utilizados para
a definição do déficit habitacional – domicílios rústicos, domicílios improvisados, coabitação
familiar, cômodos alugados e cedidos, famílias conviventes secundárias com intenção de
constituir domicílio exclusivo, ônus excessivo com aluguel, domicílios alugados com
adensamento excessivo de moradores por dormitório – o ônus excessivo com aluguel está na
posição de liderança entre os componentes utilizados para compor o déficit, basicamente nas

28
O estudo sobre o Déficit Habitacional no Brasil vem sendo elaborado anualmente pelo Centro de Estatística e
Informações da Fundação João Pinheiro (CEI/ FJP), para a Secretaria Nacional de Habitação do Ministério das
Cidades.
49
áreas urbanas, e a “coabitação familiar” aparece como o segundo fator mais relevante no
Sudeste (Ministério das Cidades, 2010).

Gráfico 3.1 – Déficit Habitacional no Brasil (2008)

Fonte: Ministério das Cidades / SNH (2010, p.1)

Portanto, estes indicadores provam que os planos e ações difundidos pelo

Ministério das Cidades têm surtido efeito na busca da redução do déficit habitacional do país.

Antes destes novos planos e ações, um instrumento de grande importância neste

processo é o Estatuto da Cidade (Lei 10257/01) criado em 2001, lei que regulamenta o
capítulo de política urbana (artigos 182 e 183) da Constituição Federal de 1988, e que
conforme citado por ROLNIK (2006), foi encarregada pela constituição de definir o que
significa cumprir a função social da cidade e da propriedade urbana. Essa nova lei delega esta
tarefa para os municípios, oferecendo para as cidades um conjunto inovador de instrumentos
de intervenção sobre seus territórios, além de uma nova concepção de planejamento e gestão
urbanos.

50
 O Estatuto da Cidade e seus instrumentos além de viabilizar e facilitar a obtenção
de recursos federais para programas habitacionais ajuda a quebrar uma série de dificuldades
em áreas como a de natureza urbanística voltados para induzir – mais do que normatizar – as
formas de uso ocupação do solo; possibilita uma nova estratégia de gestão que incorpora a
idéia de participação direta do cidadão em processos decisórios sobre o destino da cidade e a
ampliação das possibilidades de regularização das posses urbanas, até hoje situadas na
ambígua fronteira entre o legal e o ilegal. Porém, mesmo o Estatuto abrindo uma nova
possibilidade de prática, apresentando uma nova concepção de planejamento urbano, boa
parte dos instrumentos, sobretudo urbanísticos, depende dos Planos Diretores; outros de
legislação municipal específica que aplique o dispositivo na cidade (ROLNIK, 2006).

A busca pela cidade “legal” está ligada ao processo de regularização fundiária de

áreas irregulares, assentamentos precários, urbanizados ou em processo de urbanização. Os
números não são precisos, porém podemos afirmar que mais da metade de nossas cidades é
constituída por assentamentos irregulares, ilegais ou clandestinos, que contrariam de alguma
forma as formas legais de urbanização. Uma parte significativa destes assentamentos é
composta por posses de propriedades públicas ou privadas abandonadas ou não utilizadas
(ROLNIK, 2006).

O Estatuto da Cidade oferece alguns instrumentos para que a regularização

fundiária destas áreas seja possível, como o CDRU (Concessão de Direito Real de Uso), o
CUEM (Concessão de Uso Especial para fins de Moradia), o Usucapião Especial de Imóvel
Urbano e em especial, a ZEIS (Zona Especial de Interesse Social).

O Usucapião Especial de Imóvel Urbano é o instrumento mais utilizado para

regularização fundiária de áreas privadas ocupadas por populações de baixa renda. Este
instrumento pode ser utilizado de forma individual ou coletiva (Medida provisória
2.220/2001), sendo necessário o ter mais de cinco anos de posse do local, sendo um terreno
com até 250m², estar sendo utilizado para moradia e o morador não pode ser proprietário de
outro imóvel (Estatuto da Cidade, 2001 e Cartilha de Regularização Fundiária de São Vicente
– SEHAB, 2011).

No caso do CUEM – concessão de uso especial para fins de moradia – é possível

regularizar áreas e ou imóveis públicos que são habitadas por população de baixa renda, sendo
que, neste caso, não se pode aplicar o instrumento usucapião pelo fato da área ser pública, já

51
que este instrumento possibilita o proprietário urbano conceder a outra pessoa o direito de
superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura
pública registrada no cartório de registro de imóveis. Para que se possa garantir este direito, o
morador deverá ter mais de cinco anos de posse, o terreno deverá ser de até 250m² e ser
utilizado para moradia e o morador não pode ser proprietário de outro imóvel. Um detalhe
importante é que se perde o direito a CUEM quem adquirir outro imóvel (Estatuto da Cidade,
2001 e Cartilha de Regularização Fundiária de São Vicente – SEHAB, 2011).

O CDRU – concessão de direito real de uso – foi inserido no Estatuto da Cidade,

sendo anteriormente publicado e instituído através do Decreto-Lei nº 271/6729 que já vinha
sendo utilizado por vários municípios brasileiros. Este instrumento pode ser definido como
um direito real – igual a CUEM –, resolúvel, aplicável a terrenos públicos e particulares, de
caráter gratuito ou oneroso, para fins de urbanização, industrialização, edificação, cultivo da
terra ou outra utilização de interesse social. O Estatuto da Cidade admite a modalidade da
CDRU coletivo nos casos de programas e projetos habitacionais de interesse social
desenvolvidos pela administração pública. Poderá ser outorgada para uma associação
comunitária ou uma cooperativa habitacional. Nestes casos, os contratos terão caráter de
escritura pública. Um detalhe interessante de ser compreendido entre a CUEM e a CDRU é
que no caso da Concessão de Direito Real de Uso, a mesma pode ser constituída por
Instrumento Público ou Termo Administrativo, com a CUEM apenas por Instrumento Público
ou Sentença Judicial, fatores que trazem maior segurança para o seu beneficiário (OLIVEIRA
FILHO, 2004).

Quanto as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), são áreas de interesse

social classificadas em razão das características de uso e ocupação da área urbana: a primeira
diz respeito a terrenos públicos ou particulares ocupados por favelas, população de baixa
renda ou assentamentos. A segunda diz respeito a loteamentos irregulares que tem, por sua
característica, interesse público em se promover a regularização ou recuperação ambiental. A
terceira espécie diz respeito aos terrenos não edificados, subutilizados ou não-utilizados,
necessários a aplicação de programas habitacionais (OLIVEIRA FILHO, 2004).

Além do apoio do Estatudo da Cidade e seus instrumentos a fim de viabilizar a

regularização fundiária, o Governo Federal, no intuito de apoiar e reduzir os obstáculos legais

29
A CDRU foi instituída no ano de 1967 pelo Decreto 271/67, nos Artigos 7 e 8, podendo ser aplicada tanto em
terras públicas quanto privadas, sendo o uso da CDRU em terras públicas, o objeto de estudo neste trabalho.
52
– através da criação de novos instrumentos e simplificação de procedimentos – que ainda
impedem a facilitação da regularização fundiária, criou através da Secretaria Nacional de
Programas Urbanos o Programa “Papel Passado” (Política nacional de regularização fundiária
urbana sustentável), que objetiva construir condições para que os processos de regularização
fundiária possam acontecer com segurança e agilidade.

O Governo destaca como remoção de obstáculos legais em nível Federal, leis que
foram aprovadas ou alteradas para aperfeiçoar e ou ampliar os mecanismos de regularização
fundiária (como exemplo a Lei Federal nº. 11.977/09 – regularização fundiária de
assentamentos urbanos), enfatiza também a compatibilização legal entre a questão ambiental e
a regularização fundiária urbana, os novos instrumentos que empoderam o Poder Executivo
na condução das ações de regularização e as legislações específicas de estados e municípios.

O Programa “Papel Passado” é divido em dois módulos de apoio: o módulo 1

nomeado como “Plano Municipal de Regularização Fundiária Sustentável”, que abrange
prefeituras municipais e estados com objetivo de atender a instituição formal pelo poder
público de programa municipal de regularização fundiária sustentável; e o módulo 2 nomeada
como “Atividades Específicas de Regularização Fundiária”, que abrange prefeituras
municipais, estados, entidades privadas sem fins lucrativos com finalidade específica e
defensorias públicas, objetivando a titulação dos moradores dos assentamentos informais
contemplados, com o devido registro dos títulos (Secretaria Nacional de Programas Urbanos -
Ministério das Cidades, 2010).

A regularização dos terrenos de marinha e em outras terras sob o domínio da

União também fazem parte das ações do Programa Papel Passado, a fim de garantir a função
socioambiental das terras que são patrimônio público da União, em uma associação do
Ministério das Cidades, Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão juntamente com a
Secretária do Patrimônio da União (AGUINA, 2010).

Dentre tantos projetos, o mais atual e mais popular é o Programa “Minha Casa
Minha Vida”, que o governo federal lançou em 2009, com objetivo de atender as necessidades
de habitação da população de baixa renda nas áreas urbanas, garantindo o acesso à moradia
digna com padrões mínimos de sustentabilidade, segurança e habitabilidade.

53
 O PMCMV em municípios com população de até cinquenta mil habitantes tem
por objetivo apoiar estados e municípios no desenvolvimento de ações integradas e
articuladas que facilitem o acesso à moradia digna, voltadas ao atendimento de beneficiários
com renda familiar até R$ 1.395,00 – de 0 a 3 salários – , por meio de instituições financeiras
autorizadas pelo Banco Central do Brasil ou agentes financeiros do Sistema Financeiro da
Habitação – SFH definidos pela Resolução no 3.768, de 29 de julho de 2009, do Conselho
Monetário Nacional (Portaria interministerial nº 484 de 28 de setembro de 2009).

ROLNIK (2010) ao analisar o Programa “Minha Casa, Minha Vida”, relembra

que o programa tinha como meta construir 1 milhão de moradias, divididas em três grandes
grupos. O primeiro inclui as moradias para famílias de baixa renda que ganham entre 0 e 3
salários mínimos por mês. O segundo grupo, que inclui as famílias com renda mensal entre 3
e 6 salários mínimos, e, por fim, o terceiro grupo que inclui as famílias com renda mensal
entre 6 e 10 salários mínimos. ROLNIK (2010) afirma que um boletim gerado pelo Ministério
das Cidades entre março de 2009 e março de 2010 apresentava números que demonstravam
um real avanço, já que 408 mil imóveis estavam prontos para serem construídos (dentre 1
milhão proposto), confirmando o avanço do programa, porém apresentando ao mesmo tempo
alguns problemas.

Segundo ROLNIK (2010) o que está acontecendo é que, em São Paulo e nas
demais capitais e regiões metropolitanas onde realmente está concentrada a demanda da faixa
de renda entre 0 e 3 salários mínimos, as construtoras estão encontrando muita dificuldade de
produzir para o Minha Casa, Minha Vida em função do preço dos terrenos, levando as
construtoras a reclamar que o preço do terreno está muito caro.

Desta forma, é para a faixa de 3 a 6 salários mínimos que o programa está

funcionando melhor. As grandes construtoras estão lançando seus produtos para este
segmento especialmente nas periferias metropolitanas. O problema, portanto, é que o
programa não está conseguindo atender com preferência os que mais precisam, que são os
moradores das grandes cidades que estão indo hoje adensar favelas e construir nas lajes
(ROLNIK, 2010)

Mesmo sendo um grande avanço a criação deste programa, o mesmo ainda

apresenta dificuldades em atender as famílias de baixa renda de 0 a 3 salários, sendo este um

54
dos grandes desafios deste programa, para que o direito a moradia digna chegue finalmente
aos braços da população de baixa renda.

Entre as inúmeras ações do governo federal, a criação do Sistema Nacional de

Habitação (SNH), Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social (SNHIS) e o Fundo
Nacional de Habitação de Interesse Social (FNHIS)30 - todos criados em 2005 - também
foram de grande importância na busca de melhorias nas questões habitacionais do país.

O volume de recursos em programas federais cresceu consideravelmente a partir

de 2007, quando o Programa de Aceleração do Crescimento – PAC Habitação foi lançado,
voltado para intervenções em assentamentos precários, somado às seleções para projetos
habitacionais através do FNHIS, empregando recursos de fontes onerosas e não-onerosas
(SANTOS; HOLANDA; NEGRÃO, 2011)

De todas as ações aqui citadas, a mais recente trata-se de um mecanismo que

tende ampliar ainda mais o conhecimento das prefeituras quanto ao problema habitacional,
tornando os diagnósticos municipais mais precisos. Trata-se do Plano Local de Habitação de
Interesse Social (PLHIS), que deve ser elaborado pelas prefeituras municipais como pré-
requisito de pleitear recursos para projetos e ações habitacionais. Neste assunto o município
de São Vicente merece ser parabenizado, pois além de ter sido um dos primeiros municípios a
concluir o Plano, seu trabalho foi completo, produzindo um diagnóstico preciso de custos,
planos, ações e principais áreas de risco e danos (LARA, 2010). Este diagnóstico será
explorado com mais propriedade no próximo capítulo.

Os programas em busca de melhorias para a habitação não ocorrem somente em

âmbito nacional-federal, o governo do estado também lançou um programa, o “Cidade Legal”
– programa estadual de regularização de núcleos habitacionais – instituído pelo Governo do
Estado de São Paulo por intermédio do Decreto Estadual nº 52.052 de 13 de Agosto de 2007,
através da Secretaria de Habitação. O Programa “Cidade Legal” tem como objetivo
desburocratizar e agilizar o processo de regularização e averbação de parcelamentos de
solo e de núcleos habitacionais para fins residenciais, sejam públicos ou privados.

30
O FNHIS, de natureza orçamentária, tem por objetivo centralizar e gerenciar recursos orçamentários para os
programas estruturados no âmbito do SNHIS de forma a garantir a implantação descentralizada da Política
Nacional de Habitação, os recursos do FNHIS serão repassados para os governos locais que aderirem ao Plano
Nacional de Habitação. Para tanto os municípios deverão elaborar o Plano Municipal de Habitação de Interesse
Social – PLHIS – Plano Local. (COELHO, 2008).
55
 O programa tem como objetivo beneficiar proprietários de imóveis construídos
em loteamentos ou empreendimentos irregulares. O decreto nº 52.052 estabelece as
atribuições do Estado e das prefeituras. Para promover a regularização fundiária dessas áreas,
um comitê instituído e vinculado à Secretaria Estadual da Habitação celebrará convênios com
os municípios. Após a assinatura desses termos de cooperação técnica, as prefeituras
recebem orientação e apoio técnico da Secretaria para proceder à regularização. Cabe aos
municípios promover a regularização dos parcelamentos de solo, de conjuntos
habitacionais, condomínios residenciais e a reurbanização de assentamentos precários e
favelas. Nesse sentido, os municípios deverão integrar as secretarias e órgãos municipais
envolvidos na aprovação, fornecer toda a documentação necessária à regularização e obter
anuência dos órgãos federais e estaduais, quando for o caso.

Outra atribuição municipal é a criação de leis e regulamentações que viabilizem

a execução do programa. Ao final do processo de regularização, as prefeituras deverão
enviar toda a documentação ao Cartório de Registro de Imóveis para a averbação do
parcelamento ou empreendimento. Empreendimentos já construídos pela CDHU em todo o
Estado e que ainda carecem de aprovação terão o processo agilizado, desde que os
municípios firmem os termos de Cooperação Técnica com a Secretaria Estadual da
Habitação (Manual de Orientação do Programa Cidade Legal, 2008).

Diante dos programas anteriormente apresentados, é possível perceber a

importância de haver uma articulação de recursos nas três esferas de governo – federal,
estadual e municipal – para que projetos de requalificação e urbanização de assentamentos
precários sejam viabilizados. Segundo DENALDI (2008, p.29), “no contexto da nova Política
Nacional de Habitação, o governo federal revisou os programas habitacionais construindo
variadas possibilidades”. Alguns programas foram reestruturados e outros foram criados,
formando um conjunto que se relaciona aos eixos da política: há programas que, por sua
natureza, enquadram-se no eixo da integração urbana de assentamentos precários e há
programas que se ligam ao eixo da provisão habitacional.

MARICATO, (2006, p.1), exemplifica de forma clara esta articulação necessária:

(...) a política nacional não se esgota na política federal. A definição da

política nacional vai além quando exige uma construção que incorpora os
três níveis de governo e outros poderes do Estado, além da chamada
sociedade civil. A cooperação federativa é fundamental especialmente se

56
 considerarmos a política urbana que tem as competências constitucionais
distribuídas pelos municípios, governos estaduais
estaduais e governo federal. A
participação da sociedade civil por meio da representação de interesses
diversos tem o papel de garantir, em primeiro lugar a inclusão, no debate
democrático, daqueles que estiveram historicamente alijados das discussões
sobre os rumos
rumos do país e em segundo lugar fazer aflorar os conflitos de
interesses e dar a eles um tratamento democrático o que é inédito em nossa
sociedade, na escala considerada”.
considerada

Em estudos realizados por Edney Cielici Dias31, O Estado de São Paulo,

apresenta 54,0%
,0% dos seus municípios com construção de unidades habitacionais (ver tabela
3.1).

Tabela 3.1 - Municípios com construção de moradia social, estados e tipo de parceria
(Brasil 2007-2008).

Fonte: Edney Cielici Dias, 2011.

31
Pesquisador autônomo de política habitacional e do setor da construção civil do Instituto
I Brasileiro de
Economia (Ibre-FGV)
FGV) e mestrando do Departamento de Ciência Política da Universidade de São Paulo.
Paulo
57
 A região Sudeste apresenta uma frequência marcante de associações das
prefeituras com o governo estadual. Mas o percentual de iniciativas das prefeituras com o
governo federal é também o mais verificado, exceto em São Paulo, em que as ações com o
governo estadual têm um peso relativo maior (39,2%, contra apenas 19,7% das ações com o
governo federal). São Paulo, por exemplo, possui percentual de 1% do recolhimento do ICMS
voltado para a habitação e uma companhia estatal voltada à moradia social (CDHU), o que lhe
confere uma determinada autonomia nessa política pública, o que pode ser considerado um
dos motivos pelo qual o estado tem um maior peso quanto à construção de habitação em
relação ao apoio federal junto aos municípios (DIAS, 2011).

Outro dado interessante é o aumento de projetos voltados para a regularização

fundiária e urbanização de assentamentos. Segundo Dias (2011), dentre os três períodos
estudados (ver tabela 3.2), a regularização fundiária foi o quarto programa/ação mais relatado
pelos municípios no primeiro período (com uma incidência de 16,2%) e o quinto no último
(com 20,4%). E a urbanização de assentamentos é o tipo de programa / ação habitacional
menos relatado na primeira e na última pesquisa, com 18,8% e 13,8%, respectivamente. A
construção de unidades habitacionais continua sendo a mais freqüente dentre todos os
períodos.

Tabela 3.2 - Municípios com realização de programas ou ações na área de habitação -

Brasil 2001-2004/2005/2007-2008.

Fonte: Edney Cielici Dias, 2011.

Portanto, diante destes dados, verifica-se a centralidade e a redominância da

construção de unidades no repertório habitacional dos municípios brasileiros. “As demais
iniciativas, embora sejam elementos imprescindíveis e estruturantes dessa política pública,
58
ocupam um papel coadjuvante considerando a frequência de construção de unidades nos
municípios” (DIAS, 2011 p.14).

Todos os planos e ações aqui citados, só serão realizados de forma clara e objetiva
a partir do momento em que exista por parte do estado e município interesse em realizá-los e
em aproveitá-los na tentativa de reduzir os problemas habitacionais e sociais seja do estado ou
do município em si. É necessária uma união de interesses – em especial vontade política –
para que muitos destes instrumentos entrem em ação. Outro ponto fundamental é o
envolvimento da população – em especial a de baixa renda – a participar, cobrar e exigir seus
direitos dados pela Constituição.

A cidade ilegal, hoje, diante desta busca de políticas habitacionais que lutam para
reduzir – e por que não acabar – com o déficit habitacional, pode tornar-se legal, reduzindo
assim um dos grandes problemas deste país, desde o início de seu processo de urbanização – a
segregação social - trazendo a oportunidade de agregar de forma digna populações que um dia
foram impedidas de terem a oportunidade de habitar na tal considerada cidade legal.

São Vicente, em busca desta cidade legal, tem investido de forma expressiva,
utilizando os planos, ações e instrumentos aqui citados, a fim de conseguir convênios junto ao
Ministério das Cidades, para a realização de um sonho de muitos municípios: a erradicação
dos assentamentos precários, irregulares e da cidade ilegal.

59
3.2. São Vicente: Recursos, Legislações e Instrumentos
Utilizados em Busca da Cidade Legal.

A cidade de São Vicente até os anos 50 sofreu com uma regulamentação

urbanística esparsa, ditada por várias normas que tratavam questões específicas, sobretudo
regras para edificar.

O primeiro instrumento a dar tratamento mais estruturado à questão do uso e

ocupação do solo foi o Código de Obras de 1956, que estabeleceu um zoneamento para o
município de São Vicente. Este tratou a área do continente como zona rural e reforçou a
tendência de ocupação territorial da Ilha, respeitando a pressão por maior aproveitamento das
áreas já valorizadas, como a orla marítima e áreas próximas. A valorização do espaço à beira-
mar levou à proibição da construção de chalés de madeira nessa zona, regra que se estendia
também à zona lindeira à da praia. Portanto, as moradias populares, especificamente os
chalés, foram obrigadas a deslocar-se para áreas cada vez mais distantes do centro, para a
periferia da ilha, iniciando assim um processo de segregação na cidade. (PLHIS São Vicente,
2009).

O Código de 1956 foi elaborado por uma comissão criada no âmbito da

Municipalidade. Segundo CARRIÇO (2002, p.169) provavelmente a elaboração do código
neste momento adveio da necessidade de controlar o crescimento da cidade32, que já estava a
exigir uma regulação mais efetiva.

Este Código vigorou por quase 30 anos e na década de 1970 já não respondia a
inúmeras questões colocadas pelo avanço da ocupação do município, algumas delas de
interesse do capital imobiliário e dos proprietários de grandes glebas de terra. A mais evidente
era a falta de definição de regras para parcelamento do solo na área continental num momento
de pressão cada vez maior pela ocupação desse território, fato que originou inúmeras
irregularidades. Somente após a Lei Federal de Parcelamento do Solo, Lei 6.766/1979, foi que
o Município passou a ter alguns parâmetros para tentar organizar a ocupação, mas por tratar-

32
Este crescimento da cidade está vinculado ao processo de industrialização na Baixada e a consolidação do
polo industrial de Cubatão, juntamente com o Porto e ao setor terciário, onde seus trabalhadores “migrantes”
de diversos estados do país não tiveram outra chance a não ser migrar para cidades como São Vicente e
Guarujá, já que Santos já sofria com o processo de valorização imobiliária.
60
se de Lei Federal, muitas lacunas e problemas locais não foram contemplados pela lei.
(LARA, 2010).

Um dos fatores que marcou a passagem do Código de 1956 foi a pouca

importância dada à questão da moradia popular, como bem observou CARRIÇO (2002) ao
destacar que a fixação de regras para essas construções, embora mencionada na lei, nunca
chegaram ser regulamentadas.

A revisão do Código de Obras, feita através da Lei 2.025 de 09/07/1985, dispunha

sobre o ordenamento da ocupação urbano e rural de todo o território municipal, definindo,
entre outras, zonas de preservação nas duas partes. Restringia os usos nas áreas mais
valorizadas, bem como num setor de residência da maior parte da população de baixa e média
renda da ilha, para o qual a legislação anterior permitia atividades consideradas incômodas,
como oficinas, depósitos, armazéns, o que elevou o preço da terra e “empurrou” a população
residente mais para a periferia (área continental e favelas localizadas na própria ilha). No
mesmo ano foi sancionada a Lei 2.061, de 26/12/85 que, entre outras disposições, alterava e
delimitava as Zonas Urbanas, as Zonas Especiais de Preservação e a Zona Rural de
Samaritá33. Mas é apenas em 1999 que foram sancionadas as Leis Complementares nº 270 e
271, a primeira instituindo o Plano Diretor do Município34 e a segunda dispondo sobre o Uso
e a Ocupação do Solo (PLHIS São Vicente, 2009).

Diante dos fatos acima, fica evidente que no século XX a legislação urbanística de
São Vicente teve papel importante no reforço da segregação sócio espacial ao contribuir para
a valorização de áreas de interesse do capital imobiliário, ao afirmar os movimentos
especulativos, e ao omitir-se na definição de padrões de ocupação que pudessem ser atendidos
pela população de menor renda. Como conseqüência, contribuiu para expulsar essas famílias
para áreas cada vez mais periféricas, com a proliferação de situações irregulares e os custos
sociais e financeiros que isso acarreta (PLHIS, 2009).

Para a compreensão da análise da legislação e demais marcos normativos que

orientam o ordenamento do solo, no caso de São Vicente a tutela do espaço urbanizado e
urbanizável, é balanceada pelas limitações inerentes a sua competência como ente federativo.
33
Esta delimitação, possivelmente foi criada para atender aos proprietários de terras, já que a planície continental
começava a se constituir, naquela época, numa área sob forte pressão para expansão urbana (PLHIS, 2009).
34
O Plano Diretor do Município, sancionado no final do ano de 1999, não teve a oportunidade de trabalhar com
os instrumentos previstos no Estatuto da Cidade, lei federal que seria promulgada somente em meados do ano de
2001.
61
 Desta forma, o PLHIS São Vicente (2009, p.36) afirma:

“São Vicente se insere dentre os municípios centrais da Região

Metropolitana da Baixada Santista, de forma que sua organização urbana
repercute sobre os demais municípios integrantes da mesma conurbação. À
implicação regional de ordenamento da cidade, soma-se sua situação
geográfica, diretamente responsável pela sujeição da cidade a um severo
regramento ambiental e à delimitação de consideráveis faixas de seu
território sob o domínio da União.”

Assim, apesar da Constituição Brasileira estabelecer expressamente a competência

municipal para a disciplina do uso e ocupação do solo, bem como sua prevalência nos
assuntos relativos ao interesse local, a situação geográfica de São Vicente impõe o
relacionamento com as demais esferas de poder, bem como a coordenação com outros
municípios dentro da mesma região metropolitana.

Quanto à legislação municipal relacionada à Habitação de Interesse Social, São

Vicente trabalha com a legislação urbanística fundada sobre: (I) - diretrizes previstas em um
plano diretor, (II) - usos e ocupações permitidos a partir da demarcação de um zoneamento
funcional e (III) - com um regramento próprio para edificações. Dessa maneira, para análise
da implantação e regularização de habitação destinada à população de baixa renda, trabalha-se
com a legislação municipal relacionada conforme Quadro 3.1.

Quadro 3.1. Legislação Urbanística Municipal.

Fonte: PLHIS São Vicente, 2009.

62
 O zoneamento especial para HIS foi disciplinado na Lei de Uso e Ocupação do
Solo (Lei Complementar Nº 271/1999), que cria as Zonas Habitacionais de Interesse Social
(ZHIS), sendo estas definidas pelo PLHIS São Vicente (2009, p.37) como “(...) áreas
ocupadas irregularmente com habitações de população de baixa renda, em condições precárias
e / ou insalubres, ou que serão destinadas para assentamentos de novas habitações, também
para a população de baixa renda, que devem ser objeto de legalização da ocupação do solo e
regularização específica da urbanização existente, bem como para implantação prioritária de
infra-estrutura, equipamentos urbanos e comunitários, visando à melhoria das condições de
vida”.

Diante desta definição, para a aplicação da ZHIS inferem-se duas perspectivas: (I)
a urbanização e regularização fundiária de assentamentos precários e (II) a produção de novas
moradias destinadas à população de baixa renda. À definição das ZHIS, a Lei de Uso e
Ocupação do Solo vicentina acrescentou sua demarcação no território municipal, conforme
mapa em anexo (Zoneamento do Município de São Vicente – Uso e Ocupação do Solo).

O PLHIS São Vicente (2009) aponta outros instrumentos necessários para que o
planejamento urbano da cidade se concretize e que a busca pela cidade legal seja uma
realidade, como a Legislação Ambiental (Lei Federal Nº 6.938/81), que está disciplinado pela
Resolução Nº 237/97 do Conselho Nacional de Meio Ambiente (CONAMA). Este prevê a
competência do órgão ambiental estadual para proceder ao licenciamento de situações cujo
impacto tenha repercussão regional, sendo este o caso dos empreendimentos habitacionais em
São Vicente.

No caso específico de São Vicente, vale registrar que as hipóteses de

regularização fundiária encontram severa restrição dentro da própria norma federal, uma vez
que não é permitida a autorização ambiental em faixas lindeiras inferiores a 15 metros dos
cursos d’água e 150 metros da linha preamar máxima, situações comuns a grande parte dos
assentamentos localizados no Município. Admite-se, no entanto, a autorização ambiental para
implantação de obras de saneamento, em conformidade com as hipóteses de utilidade pública
previstas na legislação ambiental, situação esta que se encaixa com as questões da área de
estudo deste trabalho de conclusão de curso, o Núcleo Sá Catarina de Moraes.

63
 Outro instrumento utilizado é a legislação federal para aprovação de
empreendimentos habitacionais (Lei Federal Nº 6.766/79)35, que em seu artigo 13, prevê a
necessidade de anuência36 prévia nos empreendimentos habitacionais implantados em regiões
metropolitanas e aglomerados urbanos. A seguir, tabela 3.3 com as legislações incidentes e
aplicáveis em âmbito municipal:

Tabela 3.3 – Síntese da Legislação Federal Incidente e Aplicável

Lei Federal 10.257/01 - Regulamenta os artigos 182 e 183 da CF dispondo sobre os princípios,
Estatuto da Cidade diretrizes e instrumentos para o desenvolvimento da política urbana.
Cria e dispõe sobre a Concessão de Uso Especial para fins de Moradia,
Medida Provisória
trata-se da garantia ao direito de segurança na posse para os ocupantes de
2.220/2001
áreas públicas.
A Lei Federal 6766/79 que dispõe sobre as normas gerais do
Lei Federal 6766/79
parcelamento do solo urbano, estabelece que a legislação municipal, no
com alterações da Lei
âmbito de programas habitacionais promovidos pelo poder público para a
9785/99
faixa de baixa renda, bem como para os projetos de urbanização e
regularização, fixará parâmetros especiais.
Lei Federal 4.771/65 -
Principal normativo da proteção ambiental trata das formas de vegetação
Código Florestal
natural que são consideradas de preservação permanente.
Brasileiro
Resolução CONAMA Dispõe sobre os casos excepcionais, de utilidade pública, interesse social
369, de 28 de março de ou baixo impacto ambiental, que possibilitam a intervenção ou supressão
2006 de vegetação em Área de Preservação Permanente.
Lei Federal Tem como objetivo principal implementar políticas e programas que
11.124/2005 - Sistema promovam o acesso à moradia digna para a população de baixa renda.
Nacional de Habitação Esse Sistema objetiva centralizar todos os programas e projetos
de Interesse Social destinados à habitação de interesse social.
Assegura o direito às famílias de baixa renda (até 3 salários mínimos) à
Lei Federal 11.888/08
assistência técnica pública e gratuita para o projeto e a construção de
– Assistência Técnica
habitação de interesse social (para sua própria moradia), como parte
integrante do direito social à moradia previsto no artigo 6º da CF.
Institui o Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV 2. Trata sobre a
Lei Federal 12.424/11 Regularização Fundiária de Assentamentos Urbanos instituindo os
– Minha Casa Minha instrumentos de demarcação urbanística e legitimação de posse.
Vida (conversão da Recepciona os princípios e condições emanadas pela Resolução
MP 514, de 2010) CONAMA 369 no que tange à Regularização Fundiária Sustentável em
áreas de proteção ambiental.
Fonte: Oficina de Projetos e Estudos da Cidade – URBIS, 2011.
35
Lei com alterações da Lei 9785/99 e Medida Provisória 514, de 2010, que incide sobre o capítulo IV art.22º,
parágrafo único: “Na hipótese de parcelamento do solo implantado e não registrado, o Município poderá
requerer, por meio da apresentação de planta de parcelamento elaborada pelo loteador ou aprovada pelo
Município e de declaração de que o parcelamento se encontra implantado, o registro das áreas destinadas a uso
público, que passarão dessa forma a integrar o seu domínio.”
36
DICIONÁRIO AURÉLIO: s.f.: Consentimento que implica aprovação.
64
 Também cabe ao Município a utilização do Programa Estadual de Regularização
de Núcleos Habitacionais – “Cidade Legal” (programa do governo do estado). Este referido
programa sucede o Programa PROLAR, cujo convênio foi firmado entre o Município de São
Vicente e o Governo estadual, cujos termos garantem ao ente municipal serviços de
assistência técnica e assessoramento, conforme Decreto Estadual Nº 52.05237. Sua disciplina
normativa não configura, no entanto, instância necessária de aprovação ou licenciamento de
intervenções urbanísticas ou de regularização fundiária de assentamentos. Neste caso, entra
em ação outro programa, o Papel Passado38, tratando da regularização de todas as áreas
irregulares da cidade (PLHIS São Vicente, 2009).

Dentre todos os instrumentos aqui citados, o que mais corresponde à atual

situação da área em estudo Núcleo Sá Catarina de Moraes é a incidência da legislação
patrimonial da União (SPU), já que as normas relativas ao patrimônio da União são
especialmente relevantes para o Município de São Vicente, no que se trata à regularização
fundiária de assentamentos precários.

Para que possamos compreender melhor o fato da área onde se encontra o núcleo
Sá Catarina de Morares ser considerada irregular, é necessário saber sobre os denominados
terrenos de marinha e seus acrescidos39, que constituem significativas porções do espaço
urbano em São Vicente. A delimitação desses terrenos, definida pelo Decreto - Lei Nº
9.760/46, que disciplina uma faixa de 33 metros da linha de preamar média (LPM) fez-se em
1.831. Tal LPM, cuja definição é precedida de homologação pela União, encontra-se
definitivamente delimitada para o Município de São Vicente. Aterros situados sobre aquilo
que a LPM definia como mar, em 1831, são caracterizados como acrescidos de marinha,
justamente o caso do núcleo em estudo.

Para obter a regularização fundiária destas áreas caracterizadas como acrescidos

de marinha, o município tem se apropriado da Lei Federal nº 9.626 e suas alterações,
conforme citado e detalhado pelo PLHIS São Vicente (2009, p.45):

“O regime de ocupação dessas áreas se dá sob a forma de transferência plena

do domínio ou transferência do domínio útil, situação em que a União
persiste como proprietária da terra. (...) Entre as formas de alienação, são

37
Decreto de 13/08/2007 que Institui o Programa Estadual de Regularização de Núcleos Habitacionais - Cidade
Legal.
38
Este programa está vinculado com ações junto ao Governo Federal.
39
Bens da União conforme prescrição do artigo 20, inciso VII da Constituição Federal.
65
 previstas a venda, a permuta e a doação. Mas tais formas de transferência de
domínio pleno são expressamente preteridas pela lei, que prevê, entre as
modalidades de transferência de domínio útil (suficiente para assegurar o
uso), a inscrição de ocupação, o aforamento, a cessão sob a forma de
concessão de direito real de uso e a concessão de uso especial para fins de
moradia”.

Vale à pena citar dentre tantos instrumentos, algumas secretarias criadas no

município de forma a manter o planejamento e a gestão urbana habitacional em andamento.
Estes recursos foram divididos em diversas unidades administrativas municipais durante uma
reforma realizada em janeiro de 2009, que mudou a denominação de algumas secretarias e
subdividiram outras, em especial na criação da Secretaria de Habitação SEHAB (em
substituição à Secretaria de Assentamentos Urbanos, Desenvolvimento Habitacional e
Inclusão Social (SEURB); e a Coordenadoria da Unidade Executora Local do Programa
Habitar - Brasil / BID (UEL), anteriormente denominada Coordenadoria da Unidade
Executora Municipal40 (UEM) dentre outras secretarias. (PLHIS São Vicente, 2009).

Estas alterações explicam as divergências dos nomes citados nos projetos

realizados pelas secretarias no período de 1999 à 2010. Mas estas subdivisões ainda trazem
problemas para a conjuntura das secretarias em busca de um mesmo objetivo. Segundo o
PLHIS São Vicente (2009) estas subdivisões tratam a regulação urbana de forma
fragmentada, não há uma unidade que produza, concentre e organize informações para o
planejamento, que se encontram dispersas em várias secretarias, dentre outros problemas
mais, é necessário que haja uma reorganização da estrutura administrativa para que a gestão
do Plano Local de Habitação de Interesse Social de São Vicente possa ser realizada com
êxito, de forma articulada à política urbana local.

Um momento importante na busca da erradicação dos assentamentos precários em

São Vicente ocorreu em 2005, quando a SEURB (atual SEHAB) realizou a 4ª Conferência
Municipal da Habitação, com a intenção de mobilização e de inserção social dos
assentamentos precários, objetivando mostrar à sociedade a importância de sua participação
no cenário político e social da cidade, atuando de forma ativa em debates e discussões que
proporcionam melhorias para a própria população.

40
A lei que criou a UEM prevê sua extinção quando da conclusão do Projeto Habitar - Brasil/BID –
criado no período do Governo FHC, através da Secretaria Especial de Desenvolvimento Urbano, lembrando que
o projeto de requalificação do núcleo Sambaiatuba é do Projeto Habitar – Brasil/BID.
66
 Conforme citado por COELHO (2007) a ”4ª Conferência foi um sucesso,
atingindo todas as metas propostas. Com o tema: “A cidade é a nossa casa”, mobilizou 4445
pessoas em 30 pré-conferências, que elegeram 445 delegados”. Os temas discutidos nesta
conferência foram especificamente sobre as questões voltadas para a Regularização Fundiária
e Urbanização; Desfavelamento, Controle de Ocupações e Fiscalização; Programas
Habitacionais, Produção Habitacional, Financiamento e Estatutos da Cidade, Plano Diretor;
Participação e Controle Social, Fundo Municipal de Habitação e Conselho Municipal de
Habitação. O resultado final dos trabalhos foi relatado na “Carta da 4ª Conferência Municipal
da Habitação” (ver anexo), que é o roteiro programático que está orientando toda política
municipal de habitação, sendo que muitos dos pontos abordados nesta conferência, já estão
sendo implementados e que o fio condutor da política urbana de São Vicente, foi traçado
nesse momento rico da participação popular (COELHO, 2007).

Além da participação da população nestes debates, audiências, etc., é importante

citar outros atores sociais que contribuem nas questões habitacionais urbanas, como
sociedades de melhoramentos e associação de moradores41, cooperativas e associações
habitacionais atuantes, instituições sociais e entidades de todos os tipos, em especial as
associações empresariais (industrial, agrícola, construção civil, etc), as associações tecnico-
profissionais e ou entidades de classes (CREA, OAB, etc), entidades sindicais especialmente a
de trabalhadores, as universidades, as igrejas de diferentes credos, além dos agentes públicos
que obtém papel importante nas políticas urbanas e de habitação, como o cartório de registro
de imóveis (lembrando que se trata de apenas um em São Vicente), a CDHU, a COHAB-ST, a
AGEM, a CEF, o IBAMA, o SEBRAE e o serviço de Patrimônio da União (PLHIS São
Vicente, 2009).

Por fim, deve ser mencionado um ator de peso inegável – a Câmara Municipal –,
que participa do Conselho Municipal de Habitação e exerce um papel especial no contexto do
planejamento urbano e habitacional em qualquer localidade.
Portando, é possível perceber a quantidade de recursos, instrumentos e legislações
que possibilitam – dependendo da força e vontade política do município – a realização da
regularização de áreas e alcançar a tal cidade legal. Porém para que isto ocorra em São
Vicente, seria interessante buscar caminhos que possam facilitar esse conjunto de ações, como

41
Destaca-se a Associação dos Moradores e Trabalhadores da Região da Baixada Santista, por seu caráter de
representação mais abrangente, o que a faz participar do Conselho Municipal de Habitação, este criado em 1993.
67
uma nova proposta de um Plano Diretor, já que o vigente já tem 10 anos. Este deve ser
renovado e reavaliado em conformidade com o Estatuto da Cidade, de forma a atender melhor
as questões habitacionais da população vicentina que ainda sofre em habitar em áreas de risco,
irregulares, etc. Vale ressaltar a importância de se pensar na questão habitacional no âmbito
regional para trocar diretrizes gerais e ações complementares na resolução dos problemas,
considerando que se trata de uma região conurbada e com alta densidade demográfica nos
municípios centrais da RMBS. Esta revisão do plano diretor seria uma grande oportunidade,
já que o município se mostra predisposto a fazer valer a busca pela erradicação dos
assentamentos precários na cidade, através de projetos já em andamento atualmente na cidade,
como iremos apresentar no próximo capítulo.

68
3.3. Projetos realizados e em andamento na cidade.

Somente no final da década de 1990 começaram a ser desenvolvidas ações de

recuperação ambiental de assentamentos precários como parte integrante da política de
habitação de interesse social esboçada nesse período, a partir da elaboração e implementação
do Plano Estratégico Municipal para Assentamentos Subnormais (PEMAS), no âmbito do
Programa Habitar Brasil / BID.

Em São Vicente, a elaboração do PEMAS e a instalação da UEM, ambos em

1999, além de garantirem condições mínimas para execução do programa, revelaram-se
importantes fomentadores do amadurecimento do setor habitacional. Anteriormente, as ações
no campo habitacional eram esparsas, desarticuladas ou sem continuidade. Foi o que ocorreu,
por exemplo, com as iniciativas de produção habitacional a cargo da COHAB-ST e da CDHU
(PLHIS São Vicente, 2009).

Nos últimos anos o atendimento à população de menor renda que mora em favelas
e outros assentamentos precários passou a ser uma prioridade efetiva da administração
municipal, cuja atuação vem se desenvolvendo em torno de duas grandes linhas programáticas
complementares:

Linha programática 1 – Urbanização e recuperação ambiental de assentamentos

precários: Tem como objetivo reverter a precariedade ambiental dos assentamentos e
melhorar as condições de habitabilidade da população residente.

Linha programática 2 – Regularização fundiária de assentamentos precários: Tem como

objetivo viabilizar a permanência dos ocupantes dos assentamentos precários, garantindo a
regularização da posse e, por extensão, o acesso à moradia legal e sua plena inserção nos
serviços de controle e manutenção urbanos, de forma a integrar o núcleo e seus moradores à
cidade formal.

As duas linhas programáticas estão presentes em todos os projetos em andamento,

tanto nos mais complexos, como México 70 e Jóquei Bairro Cidadão (e em quase todas as
áreas de intervenção contidas em suas poligonais), quanto na urbanização do Núcleo Sá
Catarina de Moraes e, ainda, no Programa de Regularização Fundiária Sustentável. México 70
e Jóquei Bairro Cidadão consistem em projetos integrados e multidisciplinares que visam
solucionar globalmente os problemas existentes, transformando os assentamentos precários
69
em bairros da cidade legal, ao mesmo tempo em que levam aos moradores programas de
cidadania e inclusão social. Observe-se que estamos chamando de projeto o que, na verdade,
nos dois casos, constitui um conjunto de projetos numa mesma região da cidade, ordenados
por um planejamento comum e uma lógica baseada na complementaridade e integração entre
os diversos núcleos componentes (PLHIS São Vicente, 2009).

Diferentemente, no caso do Projeto Sá Catarina de Moraes42 a área de intervenção

corresponde exatamente ao núcleo de mesmo nome. No mais, há coincidência, isto é, trata-se
também de um projeto integrado e multidisciplinar. Já no Programa de Regularização
Fundiária Sustentável as ações de urbanização são pontuais e complementares ao objetivo
principal, que é a regularização fundiária dos núcleos selecionados. Os projetos em
andamento e suas linhas programáticas estão listados na tabela 3.4:

Tabela 3.4 – Programas / Projetos de HIS em Andamento no Município de São Vicente.

Fonte: PLHIS São Vicente, 2009 p.58.

42
Lembrando que dos projetos propostos para o núcleo Sá Catarina de Moraes, somente o de drenagem,
calçamento das vias e o “Programa Papel Passado” (em partes) foram realizados na área.
70
Tabela 3.5 – Favelas e Loteamentos Irregulares no Município de São Vicente.

Década N. Total
Poligonal Quant. Assentamento Precário Origem de de
Ocupação Domicilios

Área Insular

1 Núcleo Canal do Meio Loteamento 70 1651

2 Núcleo CDHU Loteamento 70 2722
Complexo 3 Núcleo Morar Melhor Ocupação 70 127
Sudoeste
4 Núcleo Saquaré e Canal Loteamento 70 2428
5 Núcleo Rio da Avó Loteamento 70 1798
6 Núcleo Eduardo D. Coelho Ocupação 70 88

7 Núcleo Sambaiatuba Loteamento 60 1338

8 Núcleo Batuirá Loteamento 60 439
Complexo
Nordeste 9 Núcleo Bugre Loteamento 60 821
10 Núcleo Charm Loteamento 60 515
11 Núcleo Miau Loteamento 60 247

12 Núcleo Sá Cat. de Moraes Ocupação 50 1200

Complexo 13 Núcleo Comeca Loteamento 80 176
Central
14 Núcleo Fepasa Loteamento 80 224
15 Núcleo Vila São Bernardo (DNOS) Loteamento 50 41

16 Núcleo Morro do Asa Delta Ocupação 30 138

Complexo 17 Núcleo Bananal Loteamento 60 45
Leste
18 Núcleo Carrefour Ocupação 60 50
19 Núcleo Clube Itararé Ocupação 60 28

20 Núcleo Dique do Pombeba Loteamento 60 370

Complexo 21 Núcleo Dique do Piçarro Loteamento 60 447
Norte
22 Núcleo Dique do Caixeta Loteamento 60 794
23 Núcleo Dique do Fátima Loteamento 60 344

Sub-Total 23 16.031

71
Área Continental

Vetor Japui 24 Núcleo Japui Loteamento 60 78

Vetor Vale
Novo 25 Núcleo Vale Novo Ocupação 90 85

Complexo 26 Núcleo Vila Feliz Loteamento 80 270

Humaitá
27 Núcleo Vila Nova Mariana Loteamento 80 535

28 Núcleo Quarentenário Público Ocupação 90 2323

Complexo 29 Núcleo Quarentenário Particular Ocupação 90 1357
Quarentenário
30 Núcleo Jardim Rio Negro Ocupação 90 1218
31 Núcleo Vila Ponte Nova Ocupação 90 1148

Complexo 32 Núcleo Jd. Rio Branco Loteamento 70 2832

Jardim Rio 33 Núcleo Rua 19 Ocupação 80 451
Branco
Público
34 Núcleo Rua 13 Ocupação 80 71

Complexo 35 Núcleo Vila Nova São Vicente - A Loteamento 80 65

Vila Nova São 36 Núcleo Vila Nova São Vicente - B Loteamento 80 322
Vicente
37 Núcleo Vila Iolanda Loteamento 50 281
V. Nova
Samararita 38 Núcleo Jardim Nova Samaritá Loteamento 50 48

Sub-Total 15 11.084

TOTAL
38 27.115

Área Rural 1 Núcleo Acarau Ocupação 65

Fonte: PLHIS São Vicente, 2009.

A tabela 3.5 acima apresenta os dados do levantamento feito em 2005 pela

Secretaria de Assentamentos Urbanos, Desenvolvimento Habitacional e Inclusão Social –
SEURB. O município de São Vicente possui 45 áreas identificadas como núcleos
habitacionais em condições subnormais, do ponto de vista da regularidade da terra e das
condições de habitabilidade. O número estimado de famílias que vivem nestas áreas atinge
aproximadamente 26.500 famílias, aproximadamente 24% da população vicentina. Mais um

72
motivo pelo qual estes projetos de urbanização e regularização fundiária são extremamente
necessários para o município de São Vicente.

Um dos motivos pelos quais estes projetos ganham vida e saem do papel é o
convênio entre a Prefeitura de São Vicente e o Ministério das Cidades, que disponibilizou
verba para iniciar os estudos e levantamentos necessários para que estas áreas pudessem em
fim serem regularizadas e ou reurbanizadas (COELHO, 2007).

Iniciando pelo “Projeto Mexico 70” (ver figura 3.1), gerenciado pela SEURB
(atual SEHAB), abrange quatro áreas de intervenção: Núcleo Canal do Meio / Av. Brasil 01;
Núcleo CDHU / Av. Brasil 02; Núcleo Saquaré / Canal de Drenagem e Núcleo Saquaré / Área
de Consolidação. A primeira dessas quatro áreas de intervenção tem como fontes de recursos
o FNHIS (aproximadamente 9,5 milhões de reais), além da contrapartida municipal, da ordem
de 5,7 milhões. As três demais áreas de intervenção contam com recursos aportados pelo
PAC, que totalizam R$ 41.300 milhões, aos quais se somarão R$ 10.325 milhões do
orçamento municipal, atendendo 2.676 famílias (PLHIS São Vicente, 2009).

Figura 3.1 - Foto aérea do Município destacando a poligonal do Projeto México 70.

Fonte: Arquivo SEHAB/ PMSV, 2009.

73
 A área é um imóvel da União – terreno de marinha e acrescidos, com área total de
1.066.189,41 m2, situada nas extremidades da Vila Margarida, Matteo Bei e Planalto Bela
Vista, entre as pontes dos Barreiros e do Mar Pequeno (ver figura 3.2). Devido as
peculiaridades e características de cada núcleo, a área foi subdividida em cinco núcleos, onde
cada um receberia um Registro Imobiliário Patrimonial – RIP.

Figura 3.2 - Núcleo CDHU / Av. Brasil 02

Núcleo
México 70

Fonte: SEHAB / PMSV.

No caso do México 70 há uma particularidade que obrigou a prefeitura a dividí-lo

em duas partes, uma cuja intervenção urbanística estava sendo coordenada pelo CDHU e a
outra em que as melhorias habitacionais e de infra-estrutura foram realizada pela Prefeitura
com recursos do Governo Federal. Portanto, a área coordenada pela CDHU foi objeto de
cessão diretamente a Companhia (ver figura 3.3, Tabela 3.6 e Figura 3.4).

74
Figura 3.3 - Divisão das áreas a serem aforadas junto a Região Denominada México 70.

Fonte: SEURB, 2005 apud COELHO, 2007.

75
Tabela 3.6 - Ações Previstas no Núcleo México 70.

Fonte: PLHIS São Vicente, 2009.

76
Figura 3.4 - Projeto de Urbanização México 70 / Núcleo Canal do Meio

Fonte: SEHAB, 2005 apud PLHIS São Vicente, 2009.

A proposta de intervenção do Núcleo Canal do Meio43 visa, primordialmente, a

melhoria das condições de habitabilidade e a inclusão social dos moradores. O parcelamento
do solo em alguns setores do núcleo seguirá padrão urbanístico especial, como possibilita a
Lei de uso, ocupação e parcelamento do solo (Lei Complementar n° 271/1.999, art. 16),
valendo-se de remoção e de remanejamento interno para viabilizar a abertura de viário e a
execução de infra-estrutura básica. Todas as moradias sobre palafitas ou localizadas na faixa
não edificável à margem dos canais, as quais totalizam 176 unidades, serão removidas para o
bairro Parque Bitaru, onde, em parcelamento do solo de interesse social, serão erguidas novas
unidades habitacionais sobrepostas em lotes de 41,50 m² (ver figura 3.5).

43
O PLHIS São Vicente (2009) informa que este projeto e os demais aqui citados serão finalizados até o final de
2012. Portanto, não entram no cálculo de demanda futura para novas habitações.
77
Figura 3.5 – Área de Assentamento no Conjunto Habitacional Parque Bitarú.

Fonte: SEHAB, apud PLHIS São Vicente, 2009.

O Núcleo Saquaré – Canal de drenagem da Vila Margarida (ver figura 3.6)

insere-se na malha urbana irregular e desordenada de parte do bairro Vila Margarida, à
margem do braço de mar Canal dos Barreiros, em área de influência direta da maré, sofrendo
com alagamentos também das águas de chuva. O terreno localiza-se entre o canal de
drenagem de águas pluviais da Avenida Paula Lourenço de Oliveira, a Ponte do Mar Pequeno,
a Rodovia dos Imigrantes, perfazendo área total de 153.579,69 m². A área, muito adensada,
sofre com o aterramento do manguezal por entulho e lixo e com o despejo de esgoto sanitário
“in natura” pelos moradores que habitam sobre ele em construções improvisadas sobre
palafitas (PLHIS, 2009).

O projeto consiste na remoção das palafitas construídas sobre o canal de

drenagem e no reassentamento das famílias em novas unidades habitacionais previamente
construídas. Para fins de intervenção o núcleo será dividido em duas áreas – Saquaré / Canal
de Drenagem e Saquaré / Área de Consolidação – que correspondem a duas etapas de obra.
78
Da área de intervenção Saquaré -Canal de Drenagem serão removidas 648 famílias para três
conjuntos habitacionais do PAR – D’Ampezzo (ver figura 3.7), Penedo e Primavera (ver
figura 3.8), localizado na área continental, especificamente na Vila Samaritá.

Figura 3.6 – Núcleo Saquaré / Canal de Drenagem Vila Margarida.

Núcleo Saquaré

Fonte: SEHAB, apud PLHIS, 2009.

Figura 3.7 – Conjunto Habitacional PAR D’Ampezzo.

Bairro Vila Samaritá

Fonte: SEHAB, apud PLHIS, 2009.

79
Figura 3.8 – Conjunto Habitacional Penedo/Primavera.

Fonte: SEHAB, apud PLHIS, 2009.

Uma observação pertinente a fazer sobre os Conjuntos Habitacionais Penedo /

Primavera e PAR D’Ampezzo, é que a CEF (Caixa Econômica Federal) licitará a reforma e
adequação dos conjuntos habitacionais financiados pelo PAR, que se encontram abandonados
e degradados; a CDHU comprará os conjuntos (R$ 25.920 milhões) e os repassará ao
município para atendimento das famílias a reassentar em função das obras de urbanização dos
núcleos que passarão por intervenções.

O projeto “Jóquei Bairro Cidadão” trata-se de um dos bairros mais antigos e

populosos do Município, famoso por ter o Jóquei Clube de São Vicente, que no passado,
abrigou glamorosas corridas de cavalos e que, ainda hoje, serve para treinamento e
recuperação desses animais. Porém, à época do “glamour” sucederam-se diversas
transformações e impactos: retificação dos cursos d’água; construção de diques; e a instalação
de um “lixão”, que sacrificou o ecossistema local e regional e condenou a população a um
ambiente insalubre, por dezenas de anos (PLHIS São Vicente, 2009).

80
 O Projeto Jóquei Bairro Cidadão, gerenciado pela UEM44, agrupa os núcleos, por
sua similaridade e proximidade, em quatro áreas de intervenção: Sambaiatuba (1ª e 2ª etapa),
Batuíra e Charme, Bugre, Bugre (Lixão, Penedo e Charme 2), conforme tabela 3.7 abaixo:

Tabela 3.7 – Ações Previstas no Projeto Jóquei Bairro Cidadão

Fonte: PLHIS São Vicente, 2009.

44
Unidade Executora Municipal (PLHIS São Vicente, 2009).
81
 O complexo formado por essas áreas localiza-se junto ao limites de São Vicente
com Santos e Cubatão, tendo como divisores, respectivamente, o Rio do Bugre e o Casqueiro.
A etapa 1 do núcleo Sambaiatuba teve início em 2001 sendo concluída em 2005,
já a etapa 2 do núcleo teve início em 2005 com término em 2009 (ver figura 3.9).

Figura 3.9 – Intervenções habitacionais constantes no Projeto Jóquei Bairro Cidadão.

Fonte: UEL45 / PMSV apud PLHIS São Vicente, 2009.

Com a intervenção, o antigo canal do Sambaiatuba foi aterrado para a construção

das novas unidades habitacionais a serem entregues às famílias residentes em palafitas.
Merece destaque a construção da Avenida Beira Rio (no lugar das antigas palafitas), que
funciona como uma linha de contenção de futuras invasões.

Na área de intervenção nomeada de Batuíra, o projeto prevê a remoção de 208

famílias residentes em palafitas para novas unidades construídas na área de reassentamento,
situada ao lado da garagem da Viação Piracicabana, a qual contará com infraestrutura e
45
Unidade Executora Local (PLHIS São Vicente, 2009).
82
saneamento básico (sistema viário, rede de energia elétrica, coleta de lixo), além de receber
uma creche (PLHIS São Vicente, 2009).

As áreas que fazem frente para Avenida Sambaiatuba serão dotadas de redes de coleta de
esgoto e abastecimento de água e poderão contar com a regularização dos serviços de
fornecimento de energia elétrica. Toda a área de abrangência do projeto passará regularização
fundiária. No local antes ocupado por palafitas será implantada uma via margeando o Rio
Casqueiro, efetuando-se a recuperação da vegetação de mangue (PLHIS São Vicente, 2009).

A área de intervenção denominada de Bugre que compreende os núcleos Lixão e

Penedo, localiza-se na continuação do Dique do Sambaiatuba, tendo continuidade o mesmo
projeto de intervenção ocorrido no Sambaiatuba. A área também contará com infraestrutura e
saneamento básico (sistema viário, rede de energia elétrica, coleta de lixo).

O Núcleo Charme se divide em duas áreas de intervenção: Charme 1 e Charme

2. A primeira delas se localiza entre a Avenida Penedo, junto ao canal Sá Catarina de Moraes,
e a Avenida Lourival Moreira do Amaral, desenhando um pequeno bolsão de precariedade,
seguindo o traçado sinuoso do antigo rio Sá Catarina de Moraes (retificado pelo DNOS na
década de 1950)46 até o imóvel situado na Av. Lourival Moreira do Amaral, na confluência
com a Rua Gago Coutinho. O Núcleo Charme 2 segue deste imóvel, acompanhando a
sinuosidade do Canal (antigo Rio), até se encontrar com o Canal do Sambaiatuba.

A concepção adotada para a intervenção nas três áreas – Batuíra, Bugre e

Charme buscou respeitar as condicionantes políticas, socioeconômicas e culturais
encontradas nos assentamentos e no bairro e, para que houvesse oferta de condições similares
às do primeiro núcleo urbanizado na área do Projeto – o Sambaiatuba – procurou-se, sempre
que possível e tecnicamente justificável, empregar as mesmas práticas levadas a efeito na
experiência inicial.

E por último, um programa que é recente e está em andamento, que é a Programa

de regularização fundiária sustentável onde cinco assentamentos são objeto do Programa:
dois na parte insular – Rio D’Avó (ver figura 3.10) e Comeca (ver figura 3.11) – e três na
parte continental de São Vicente – Quarentenário (ver figura 3.12), Ponte Nova (ver figura
3.13) e Rio Branco (ver figura 3.14).

46
Esta retificação executada pelo DNOS na década de 1950 deu início ao núcleo Sá Catarina de Moraes, objeto
de estudo deste trabalho.
83
 Os objetivos do Programa de Regularização Fundiária Sustentável são a garantia
do acesso à moradia, a regularização da posse e a melhoria do padrão urbanístico. Nele, a
tônica da intervenção está colocada na resolução do problema fundiário.

Segundo o PLHIS São Vicente (2009) as intervenções físicas serão eventuais e

pontuais, quando necessárias à regularização fundiária, para cuja viabilização devem ser
identificados e aplicados os instrumentos jurídicos apropriados, tanto os tradicionais, quanto
os novos instrumentos regulamentados pelo Estatuto da Cidade, como a concessão de uso
especial e outras.

Figura 3.10 – Rio D’Avó Figura 3.11 – Comeca

Fonte: SEHAB/PMSV, 2009. Fonte:SEHAB/PMSV, 2009.

Figura 3.12 – Quarentenário Figura 3.13 – Ponte Nova

Fonte: SEHAB / PMSV, 2009. Fonte: SEHAB / PMSV, 2009.

84
 Figura 3.14 – Rio Branco

Fonte: SEHAB / PMSV, 2009.

No escopo legal que criou a SEURB (atual SEHAB) foram dimensionadas

ações de inclusão social a serem efetivadas nos assentamentos precários. O objetivo dessa
tarefa é evitar que após garantir nova moradia à população necessitada, por falta de uma
política de inclusão social, o beneficiário acaba retornando a uma nova ocupação. Em cada
área objeto do programa de urbanização, a prefeitura de São Vicente propôs um Projeto
Especifico de Qualificação Profissional e Geração de Trabalho e Renda, tendo como
referencia os dados do potencial de empreendedorismo e de interesses por cursos
profissionalizantes, identificado no cadastro sócio – econômico realizado nos núcleos
(COELHO, 2007).

Todos os projetos aqui apresentados são de grande importância na busca do

município de São Vicente para concretizar o sonho da cidade legal, alguns projetos já tiveram
seu início, outros concluídos, porém outros ainda permanecem no papel, ou aguardando
liberação de verba e ou vontade política do próprio município. Tendo em vista que alguns
projetos necessitam além de verba e liberação por parte dos programas voltados para a
habitação de interesse social e regularização fundiária, a cidade tem sofrido com a
especulação, quanto a terrenos vagos e subutilizados, sendo que alguns projetos necessitam de
áreas para remanejamento de famílias para que as obras sejam realizadas e ou concluídas.

85
 Segundo entrevista realizada com o vereador de São Vicente e também líder da
comunidade do núcleo Sá Catarina de Moraes, o Sr. Juracy Francisco (Jura), este alega que a
prefeitura diz não ter terrenos disponíveis na cidade para habitação social e nem ao menos
para projetos de inclusão social. Cita como exemplo o interesse do grupo SENAI em investir
na cidade de São Vicente, construindo uma unidade, sendo necessário por parte da prefeitura
somente a doação de um terreno para a implantação do projeto.

Diante destas dificuldades, a cidade apesar dos tantos avanços em busca da

melhoria e qualidade de vida de seus habitantes, e em especial dos moradores de áreas
precárias e irregulares da cidade não consegue alcançar por completo seus objetivos. Esta
questão habitacional na região está interligada, e é neste ponto que a RMBS sofre, com a falta
de articulação entre as cidades da região em busca da erradicação de assentamentos precários
e na redução do déficit habitacional. A cidade de Santos e São Vicente são exemplos deste
crescimento irregular de assentamentos que desde a década de 1950, não foram solucionados.
Os diques, ocupados nesta década, devido as obras realizadas pelo Departamento Nacional de
Obras Sanitárias (DNOS), com a intenção de criar um sistema de controle das cheias
provocadas pelo Rio dos Bugres nos bairros Jardim Rádio Clube e Jardim Castelo Branco em
Santos e Vila Jóquei Clube em São Vicente, bem como, a implantação de atividades agrícolas
próprias do solo úmido (AGUINA, 2010, apud GOMES, 2000). Passaram-se tempos e esta
questão dos diques não foi solucionada por completo. É fato que neste momento de projetos
de regularização fundiária e programas voltados para a urbanização de assentamentos
precários, ocorrem projetos na intencionalidade de erradicar estas habitações precárias, como
em São Vicente, o projeto do Bugre apresentado anteriormente. O problema é, que somente
um ou dois municípios preocupando-se em erradicar e regularizar estas áreas não surte efeito.
O correto seria priorizar estas questões, e promover a articulação entre os municípios da
RMBS um projeto e ou ação que trabalhe em torno de um mesmo objetivo, a erradicação
destes núcleos precários e da regularização destas áreas, a partir do olhar regional.

O núcleo Sá Catarina de Moraes nasceu em 1950, durante as obras do DNOS

conforme citado a cima, porém, com a tentativa do município de solucionar os problemas do
núcleo, passa a ser mais um projeto que infelizmente ainda não saiu do papel. Apenas alguns
pontos do núcleo foram regularizados, todavia o problema de adensamento, as enchentes
devido ao canal de drenagem, e a falta de vias de acesso ao núcleo ainda trazem transtornos
para os habitantes desta área. Portanto, a intenção de requalificar este núcleo, aproveitando

86
suas potencialidades é de proporcionar melhor qualidade de vida e moradia para estas
famílias, respeitando sua identidade, e elevando o núcleo as condições de bairro, deixando de
ser mais um assentamento precário, mais um número a constar no déficit habitacional da
cidade.

87
4.1. De Seu Surgimento à sua Consolidação.

O núcleo Sá Catarina de Moraes está localizado dentro dos 18km² que

representam a área insular do município de São Vicente, ocupando uma área de 114.556,13m²
(ver figura 4.1).

O núcleo é assim denominado em virtude de estar inserido sobre as terras

herdadas por Dona Catarina de Moraes, na Vila de São Vicente em 1856. Dona Catarina
realizou uma doação de certa porção desta área, para que fosse erguida uma capela em louvor
a Nossa Senhora do Amparo, da qual era devota. A Igreja Nossa Senhora do Amparo esta
situada na Av. Capitão Mor Aguiar, região próxima ao núcleo Sá Catarina de Moraes.

Figura 4.1 – Localização do Núcleo Sá Catarina de Moraes no Município de São Vicente.

Fonte: Foto aérea: SEURB / PMSV, 2008 (Elaboração da autora (Imagem Google Earth, acesso em
10/04/11).

Durante as décadas de 1930 e 1940 o bairro do Catiapoã contava com apenas uma
rua central, a Tenente Durval do Amaral, que se estendia até os limites da rua Aleixo Garcia,
na época apenas um areão. Nesse período foi realizada a drenagem do bairro, com a abertura
do canal que drenou o grande alagadiço da rua Mota Lima. Esta drenagem também foi
realizada pelo Departamento Nacional de Obras Sanitárias (DNOS), com a intenção de criar
um sistema de controle das cheias provocadas pelo Rio dos Bugres nos bairros que atingiam
São Vicente e Santos. Porém, esta drenagem foi um “atrativo” para as famílias de baixa renda
se instalar próximo aos diques , nascendo assim, o núcleo Sá Catarina de Moraes, entre tantos
outros, atingindo também a região de Santos, dando origem a um dos núcleos mais adensados
do município, a Vila Gilda.
88
 O loteamento denominado “Sá Catarina de Moraes” pertencente ao bairro do
Catiapoã, teve o início da sua ocupação em 1950. Sua explosão demográfica ocorreu
principalmente no final da década de 1950, com a pavimentação das ruas Tenente Durval do
Amaral, Rua Martins Fontes e a Rua Mota Lima quando algumas famílias buscaram o leito do
extinto rio Catarina de Moraes e seus arredores, um local para construírem suas moradias,
dando origem a este núcleo habitacional.

O núcleo tem como limite ao leste o muro do Santos São Vicente Golfe Clube e a
Rua Travessa do Parque, ao norte com a Avenida Penedo, e a oeste e sul com o canal de
drenagem das águas pluviais junto a Avenida Lourival Moreira do Amaral. A princípio o
bairro era habitado principalmente por imigrantes portugueses e seus descendentes e pessoas
que trabalhavam na empresa Ferroviária, devido à proximidade do local a linha férrea -
FEPASA (ver figura 4.2).

Figura 4.2 – Localização do Núcleo Sá Catarina de Moraes em relação ao Golfe Clube e

a Linha Férrea.

Fonte: Elaborado pela autora (Imagem Google Earth, acesso em 15/05/11).

O início do assentamento Sá Catarina de Moraes e outros bairros na mesma

situação foram matéria do Jornal A Tribuna de 1º de Novembro de 1952. Trata-se de uma
reportagem denunciando estas invasões nas áreas de marinha que estavam sendo drenadas
pelo Governo Federal (DNOS – Departamento Nacional de Obras de Saneamento), conforme
citado anteriormente, afirmando que estes terrenos da marinha na época viraram “negócio da
china” em São Vicente, conforme trechos da matéria a seguir:

89
“ (...) A negligência das autoridades competentes, entretanto, deixou que a
posse de tais áreas passasse ao domínio de particulares, que com tais terrenos
estão fazendo verdadeiros "negócios da China". Grandes fortunas estão
sendo feitas com o loteamento e venda de terrenos de marinha,
particularmente em S. Vicente, onde tudo está aforado. Os concessionários
de tais aforamentos receberam de mão beijada valiosos patrimônios,
representados por valor que em breve se elevará a bilhões de cruzeiros.
E como se não bastasse essa valorização natural, ainda se beneficiaram com
obras realizadas pelo Governo Federal, nas quais foram gastas dezenas de
milhões de cruzeiros. Em Santos, praticamente nada ainda foi feito nesse
sentido, mas a vizinha cidade de S. Vicente, ou melhor, meia dúzia de
latifundiários de áreas urbanas, têm sido largamente contemplados, com as
obras de saneamento representadas pelas retificações dos rios da Avó, das
Cachetas, Catarina de Morais, Sambaiatuba etc., construção de diques e
formação de alodiais.
Grandes áreas de mangues e pântanos ficaram, assim, drenadas e enxutas,
prontas para receber edificação, com uma quantidade de aterro relativamente
pequena. Como a Prefeitura não reclamou a tempo os seus direitos, tais áreas
passaram naturalmente à posse dos proprietários dos terrenos adjacentes aos
referidos mangues, que outra coisa não fazem a não ser lotear e vender, uma
vez que lhe seja deferido o aforamento requerido, de conformidade com o
decreto n. 9.760, de 5 de setembro de 1946”

“(...) Vastas áreas, como dissemos, foram beneficiadas pelos serviços

realizados pelo Departamento de Obras de Saneamento do Ministério da
Viação, destacando-se entre elas o Parque Bitaru, Planalto Bela Vista, Vila
Matteo Bey, Esplanada do Barreiros, Vila Margarida, inclusive todo o trato
de terras que fica entre o Rio da Avó e o Sacoarê. A retificação do Rio
Cachetas beneficiou áreas compreendidas pelos terrenos de Vicry S. A.
Parque S. Vicente, e as existentes entre os rios Catarina de Morais e
Sambaiatuba, tais como Catiapoã, adjacências do Golf Clube, do Jóquei
Clube etc.”

“(...) O problema tem, portanto, diversos aspectos, alguns dos quais tomam
caráter legal. É o que aconteceu no Parque Bitaru, cujo proprietário requereu
o aforamento de vasta área de mangues, em torno do Rio da Avó, que
também foi beneficiado pela retificação. Foi-lhe, finalmente, concedido o
aforamento.
A esse tempo, porém, já cerca de 200 pessoas, na sua quase totalidade
operários pobres, construíram seus "barracos" em diversos pontos dessa área
principalmente junto ao dique construído pelo Departamento de Obras de
Saneamento, apesar da proibição de construir a menos de 10 metros de
distância do referido dique.
Obtendo o aforamento, o proprietário requereu a posse dos terrenos, que lhe
passaram a pertencer por direito. E em conseqüência criou-se um grave
problema de caráter social. Cerca de 200 famílias terão de ser desalojadas,
não tendo para onde transferir suas pobres vivendas. Isto não teria
acontecido se a Prefeitura de S. Vicente tivesse oportunamente se antecipado
à iniciativa particular.
Dessa maneira, criou-se em São Vicente um grave problema que toma
aspectos sociais de mais alta relevância” (ver figura 4.3).

90
Figura 4.3 – Uma vasta área de terreno beneficiada pela retificação dos rios Catarina de
Morais e Sambaiatuba, incluindo terrenos de marinha.

Fonte: http://www.novomilenio.inf.br/sv/svh073a.htm (acesso em 15/05/11).

Como a maioria dos assentamentos precários na área insular de São Vicente, o

núcleo ”Sá Catarina de Moraes” encontra-se em uma área pública ambientalmente frágil,
junto as sobras de porções de terras das glebas vizinhas loteadas, na qual incidem legislações
protecionistas, como o caso da lei federal 6.766, e o decreto lei no 9.760 (citados na matéria
do Jornal A Tribuna descritos acima), sendo que este demarca as áreas de Marinha e seus
Acrescidos.

Na virada dos anos 1960, a energia elétrica e a água encanada começaram a ser
expandidas. A comunidade do Catiapoã sofria dificuldades pela carência em infra-estrutura,
que foram sendo sanadas com o desenvolvimento dos últimos 40 anos. O assentamento esta
inserido sobre o leito do extinto Rio Catarina de Moraes e seus arredores. A área esta
classificada como non aedificandi e inclusa no perímetro da linha limite de preamar média do
ano de 1831. Em virtude dessas peculiaridades, tais terras foram excluídas do processo de
formação do tecido urbano formal da cidade (SEURB, 2006).

91
 A evolução de tal processo, atualmente, transformou a maioria desses espaços nos
reconhecidos assentamentos precários, as ditas favelas, que se tornaram a alternativa de
moradia para população pobre, desprovida de poder aquisitivo, que se via excluída do
mercado habitacional formal, devido o alto valor das unidades habitacionais, dos terrenos e
mesmo dos alugueis. A população mais pobre é levada a ocupar as áreas que não são
interessantes ou não estão disponíveis para o mercado imobiliário, como as áreas localizadas
ao longo de rios e córregos, de alta declividade ou destinadas ao uso institucional ou
recreativo.

Dentro desse processo, o mercado imobiliário especulativo não reconhece

atrativos econômicos em relação à manipulação de tais espaços. Assim, num contexto geral de
ocupação dos espaços urbanos, exclusivamente determinado pela lógica da valorização
imobiliária, aquelas áreas sem apreciação econômica passam a funcionar como válvula de
escape natural na questão da moradia popular.

A análise do tipo e condição de moradia popular, construída na área urbana de São

Vicente, mostra que a invasão de terras, seja espontânea ou organizada, é uma alternativa
habitacional que faz parte da estrutura de provisão de habitação na cidade (ver figura 4.4).

Figura 4.4 – Vista aérea do assentamento: evolução de 1958 a 2011.

Fonte: Vista aérea 1958 – SEHAB, 2006; Vista aérea 2011 - Elaborado pela autora (Imagem Google
Earth, acesso em 15/05/11).

92
 O núcleo Sá Catarina de Moraes começou a entrar nos planos de urbanização e
regularização fundiária somente a partir de 200547, quando a SEURB (atual SEHAB) iniciou
um processo de junto ao Ministério das Cidades de implantação do Programa Papel Passado
para a regularização fundiária de núcleos como o México 70, Saquaré e Canal do Meio. O Sá
Catarina de Moraes foi declarado de interesse do serviço público pela Portaria 161 da
Secretaria do Patrimônio da União, de 3 de Julho de 2006, para fins de execução de projeto
social de regularização urbanística e fundiária. Este visa o saneamento da área
ambientalmente sensível bem como o assentamento das famílias lá existentes, que utilizam o
local para fim de moradia. Para tal regularização a prefeitura pretendia adotar o instrumento
previsto no Estatuto da Cidade através da Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia –
CUEM (COELHO, 2007 p.60).

Neste mesmo momento, como resultante do Convênio entre Prefeitura e

Ministério das Cidades, foram realizados em 2005 um amplo cadastro socioeconômico com as
famílias residentes no núcleo Sá Catarina de Moraes. Neste cadastro constaram 1163 famílias,
totalizando um número de 4.729 moradores. A SEHAB (2011) considera que o núcleo já
tenha 1.500 famílias, com aumento do número de habitantes, para aproximadamente 5.000
pessoas. Estes dados socioeconômicos serão apresentados em outro subitem, de forma
detalhada para que seja possível analisar o perfil destas famílias para que o projeto a ser
desenvolvido esteja de acordo com as reais necessidades do núcleo.

No próximo item serão analisadas as principais problemáticas e as potencialidades

desta área de estudo, mostrando suas principais necessidades, os pontos críticos e em quais
pontos a área favorece para uma urbanização adequada e que integre seus moradores e o
próprio núcleo a cidade considerada legal.

47
Vale reforçar que em 2005, com a criação da nova Política Nacional de Habitação (PNH), o SNH (Sistema
Nacional de Habitação) e FNHIS (Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social) o progresso dos municípios
em relação a regularização fundiária passa ocorrer em âmbito nacional, conforme já citado no capítulo 3.

93
4.2. Análise das Problemáticas e Potencialidades do Núcleo

Para que seja possível fazer um melhor reconhecimento do objeto final de estudo
– o núcleo Sá Catarina de Moraes – serão evidenciadas suas problemáticas e potencialidades,
a fim de compreender melhor o núcleo e suas necessidades, podendo assim avançar nas
diretrizes e propostas para a melhoria do lugar.

No contexto urbano, o assentamento está situado sobre o antigo rio Catarina de

Moraes em terreno plano e longilíneo, inserido na malha urbana no centro da área insular de
São Vicente, no bairro do Catiapoã. Esta característica do núcleo se torna um potencial, já que
sua localização favorece por estar próximo do centro da cidade de São Vicente, cercado pelas
principais vias de acesso – Linha Amarela e Linha Azul que a leste dão acesso à Rodovia dos
Imigrantes e a oeste acesso a Av. Antônio Emerick – facilitando assim a mobilidade dos
moradores do núcleo para a cidade (ver figura 4.5).

Figura 4.5 – Localização do Núcleo em relação às principais vias de acesso da cidade.

Fonte: Elaborado pela autora (imagem: Google Earth, 2010. Acesso em 16/04/2011).

A localização do núcleo em relação ao Centro Comercial da Cidade de São

Vicente (ver figura 4.6) faz com que estes moradores não tenham o interesse de sair desta
área, mesmo que seja necessário tanto por questões de melhorias do núcleo quanto por se
tratar de uma área irregular. Este é um dos pontos sobre o núcleo no qual deverá haver uma

94
melhor análise no momento da definição das diretrizes deste projeto, já que a remoção destas
famílias para um lugar muito distante do núcleo traria rejeição por parte dos moradores.

Figura 4.6 – Localização do Núcleo em relação ao Centro Comercial da Cidade de São

Vicente.

Fonte: Elaborado pela autora (imagem: Google Earth, 2010. Acesso em 16/04/2011).

O rio Catarina de Moraes era o eixo natural que demarcava o limite das terras de
algumas propriedades da área. Ao lado esquerdo, a oeste, do rio encontravam-se as terras em
nome da Sociedade Civil Parque São Vicente e do Sr. Dr. João Carlos de Azevedo. Ao lado
direito, a leste, tinham-se demarcadas áreas da União, junto à margem do rio e mais adiante
terras em nome do Santos - São Vicente Golfe Clube e da Ferrovia Paulista S.A – FEPASA.
Assim, a área se torna irregular por estar em área da União – Marinha e Acrescidos –
apresentando através desta condição uma problemática para a solução deste assentamento
precário (ver mapa 4.1).

Devido a essa localização, mesmo estando próxima das principais vias da cidade e
com o centro comercial, o núcleo encontra-se comprimido e fisicamente isolado do restante
da cidade. O isolamento ocorre devido ao terreno limítrofe do Santos São Vicente Golfe
Clube agir como barreira física para o crescimento espacial e não apresentar contato ou
ligação com o núcleo e também, pelas poucas pontes existentes no Canal da Avenida Lourival
Moreira do Amaral, que são inadequadas para o acesso ao outro lado da Cidade.

95
 O acesso principal ao núcleo se dá pela Av. Lourival Moreira do Amaral e pela
Rua Travessa do Parque. Estas, por sua vez, são interligadas por diversas vielas estreitas
chamadas pela Prefeitura de “mecanizadas” (ver mapa 4.2), que cortam o núcleo e dão acesso
aos lotes e edifícios. Todavia, somente uma viela mecanizada possui largura que permite o
acesso de veículos e corta no sentido transversal o núcleo, interligando as duas vias principais.
Devido à precariedade do sistema viário, o acesso aos serviços públicos de emergência, como
bombeiros, ambulâncias, policiamento etc, torna-se totalmente deficiente (SEURB, 2006),
trazendo riscos a essas famílias.

Mapa 4.1 – Localização do Núcleo e suas áreas Particulares e pertencentes à União.

Fonte: SEURB, 2005.

96
Mapa 4.2 – Mapa do Núcleo com suas Vias de Acesso Principal e Vielas Mecanizadas de
acesso as residências.

Fonte: Elaborado pela autora (Mapa fornecido pela SEHAB, 2011).

Apenas algumas ruas mecanizadas são asfaltadas, as demais vielas e corredores de

acesso as residências do núcleo são de terra batida (ver fotos de 4.1 a 4.4). Muita destas vielas
não obtém espaço se quer para passagem de móveis, sendo que estes corredores em sua
grande maioria são de acesso coletivo, para várias residências e passando por dentro das
mesmas.

Foto 4.1 - Corredores de acesso Foto 4.2 – Corredor acesso coletivo

Fonte: SEURB, 2006. Fonte: Google Street View, 2011.

97
Foto 4.3 - Corredores de acesso Foto 4.4 - Corredores de acesso coletivo

Fonte: SEURB, 2006 Fonte: SEURB, 2006

O mapa a seguir (ver mapa 4.3) comprova a necessidade de abertura de vias no

núcleo para facilitar o acesso tanto dos próprios moradores quanto de bombeiros,
ambulâncias, policiamento etc, para atender a população em casos de emergência. Neste caso,
ocorreu um incêndio em fevereiro de 2008 onde foi necessário demolir algumas casas para
que os bombeiros conseguissem acessar a área do incêndio. Este tipo de problema é
extremamente grave e que pode atingir de forma fatal a população que ali vive.

O traçado irregular do sistema viário, a ocupação desordenada do solo e a alta

densidade dos terrenos, impedem a criação de espaços livres, dificultando as relações e
atividades sociais da comunidade. Portanto, este cenário de isolamento físico coloca a
população residente em uma situação de exclusão em diversos aspectos, fazendo necessário
um projeto que traga ao núcleo espaços de lazer e recreação para que a população possa viver
em uma área que lhe ofereça qualidade de vida.

98
Mapa 4.3 - Mapa de localização da área atingida no último incêndio ocorrido no Núcleo
Sá Catarina de Moraes, em Fevereiro de 2008.

Fonte: Elaboração da autora (Mapa fornecido pela SEHAB, 2011).

99
 A Agência Metropolitana da Baixada Santista (AGEM) denomina a área do
núcleo Sá Catarina de Moraes como SAVI 15 (ver mapa 4.4), dentro do Programa Regional
de Identificação e Monitoramento de Áreas de Habitações Desconformes (PRIMAHD). Os
levantamentos da AGEM – realizados em 2005) apresentam uma área desconforme somente
pelo fato de estar localizada em terra particular e pública. Também apresenta uma situação
diferente da encontrada hoje, afirmando que o núcleo tem como predominância construções
de alvenaria, é provida de água, energia elétrica, iluminação pública, transporte público e
coleta de lixo. Os levantamentos apresentados neste estudo de caso comprovam outra
realidade do núcleo.

Mapa 4.4 – Mapa da área SAVI 15 – Sá Catarina de Moraes (PRIMAHD / AGEM)

Fonte: AGEM / PRIMAHD, 2005.

Quanto aos serviços de coleta de lixo, o núcleo também sofre neste quesito devido
aos problemas de acesso, pois as vielas conhecidas como “mecanizadas” não possibilitam a
entrada de caminhões para a coleta de lixo (ver fotos 4.5 e 4.6). Assim, a própria população
fica encarregada de levar seu lixo até a avenida principal de acesso ao núcleo, a Ver. Lourival
Moreira do Amaral, onde também se encontra o canal de drenagem, tendo ali algumas
“caçambas” de concreto (construídas no canteiro do canal pela própria Prefeitura) para
depósito do lixo (ver foto 4.7).

100
Foto 4.5 – Viela Mecanizada Foto 4.6 – Viela Mecanizada

Fonte: SEHAB, 2006 Fonte: SEHAB, 2006

Foto 4.7 – Caçambas de Concreto para descarte de lixo.

Fonte: Google Street View. Acesso em 24/04/2011.

Esta precariedade no sistema de coleta de lixo no núcleo se agrava ainda mais a

partir do momento em que esse lixo não é depositado nestas caçambas, e sim no canteiro do
canal de drenagem, fazendo com que muitas vezes este lixo escoe pelo canal, poluindo ainda

101
mais e entupindo as comportas, colaborando com as enchentes que ainda ocorrem na área (ver
fotos 4.8 a 4.9). Estas enchentes não ocorrem somente pela precariedade da coleta de lixo,
mas também está associada à falta de esgotamento e as vias com sistema de drenagem
incompleto, o que culmina em ruas alagadas além no período de chuva, também durante os
ciclos das altas da maré (ver fotos 4.10 a e 4.13).

Foto 4.8 – Lixo no canal Foto 4.9 – Lixo escoando no canal

Fonte: SEHAB, 2006 Fonte: SEHAB, 2006

O canal de drenagem do Sá Catarina de Moraes que se estende por toda a Av. Ver.
Lourival Moreira do Amaral até a Avenida Penedo e que deságua no rio do Bugre tem projeto
já aprovado e verba liberada para receber o aprofundamento do leito, alargamento das
margens, gabião e bomba de drenagem. Porém as obras ainda não foram iniciadas, mas em
março de 2010, um convênio de R$ 13,540.000,00 foi celebrado com o Ministério das
Cidades, referente ao Programa Drenagem Urbana Sustentável, com recursos do PAC
(Programa de Aceleração de Crescimento), para obras de drenagem e urbanização do canal da
Drº Alcides de Araújo e do canal do Sá Catarina de Moraes. Com a implantação deste projeto,
a SEHAB estima que sejam beneficiadas aproximadamente 3000 (três mil) famílias e outros
bairros no entorno como o Catiapoã, Vila Cascatinha , Jardim Guassú e Jardim Nosso Lar.

102
Foto 4.10 – Transbordo do Canal Foto 4.11 – Lixo no canal

Fonte: Laércio S. dos Santos48 Fonte: Laércio S. dos Santos

Foto 4.12 – Canal transbordando Foto 4.13 – Ruas alagadas

Fonte: Laércio S. dos Santos Fonte: Laércio S. dos Santos

Outra potencialidade do núcleo são os terrenos vazios que existem nas

proximidades, já denominados pelo PLHIS São Vicente (2009) como áreas que podem ser
destinadas para HIS, desde que se encaixem em alguns critérios, definidos pelo PLHIS de São
Vicente como áreas denominadas “apta 01, apta 02 e apta 03. Os terrenos vazios denominados
como apta 01 que obtiverem ate 2.000 m² deverão destinar 100% para Habitação de Interesse
Social, e em terrenos maiores que 2.000 m² deverão destinar 80% a Habitação de Interesse
Social – neste caso, todos os terrenos da Área Insular são consideradas Apta 01. Os terrenos
denominados como apta 02 deverão destinar 50% à HIS, e os denominados Apta 03 deverão

48
Laércio S. dos Santos é um internauta morador de São Vicente (SP), que participou do vc repórter, canal de
jornalismo participativo do site Terra (www.terra.com.br/vcreporter), denunciando as más condições do canal e a
falta de coleta de lixo no local, agravando ainda mais nos dias de chuva e maré alta, colaborando com o
transbordo do canal de drenagem. (reportagem acessada em 23/05/11).

103
destinar 30% à HIS. Terrenos considerados apta 02 e 03 são encontrados somente na Área
Continental da cidade (ver mapa 4.5 e tabela 4.4).

Mapa 4.5 - Mapa de localização dos Terrenos Vazios na Área Insular de São Vicente.

Fonte: SEHAB, 2008

104
Tabela 4.4 – Terrenos Vazios na Área Insular de São Vicente.

Área Destinada à HIS

Quant. Localização Aptidão Área Total m²
m²

Área Insular

1 Rua Luiz Meirelles de Araújo Apta 01 145.611,08 116.488,86

2 Avenida Marcolino Xavier de Carvalho Apta 01 5.470,70 4.376,56
3 Avenida Vereador Oswaldo Tochi Apta 01 6.421,29 5.137,03
4 Avenida Galeão Coutinho Apta 01 10.255,24 8.204,20
5 Avenida João Francisco Bensdorp Apta 01 10.852,59 8.682,07
6 Rua Theotônio Gonçalves Corvello Apta 01 1.611,40 1.611,40
7 Rodovia Dos Imigrantes Apta 01 1.666,56 1.666,56
8 Avenida Manoel de Abreu Apta 01 1.465,25 1.465,25
9 Rua Pedro Alves Apta 01 1.230,88 1.230,88
10 Rua Curação Apta 01 2.032,85 1626,28
11 Avenida Penedo Apta 01 15.312,58 12.250,06
12 Rua Leonardo Nunes Apta 01 1.192,85 1.192,85
13 Rua Tapuyas Apta 01 1.003,96 1.003,96
14 Rua Bugre Apta 01 1.115,09 1.115,09
15 Rua Tamoyos Apta 01 6.235,30 4.988,24
16 Rua Frei Gaspar Apta 01 1.562,46 1.562,46
17 Rua Carijós Apta 01 2.328,31 1.862,65
18 Rua Francisco Brochado da Rocha Apta 01 10.680,41 8.544,33
19 Rua Coronel Silva Telles Apta 01 1.932,18 1.932,18
20 Rua Francisco Monlevad Apta 01 20.447,88 16.358,30
21 Rua Travessa do Parque Apta 01 26.115,26 20.892,21
22 Rua José Benedito Henriques Apta 01 2.770,06 2.216,05
23 Avenida Vereador Lourival Moreira do Amaral Apta 01 4.238,71 3.390,97
24 Rua João B. Robortela Apta 01 3.838,50 3.070,80
25 Rua João da Silva Apta 01 1.591,82 1.591,82
26 Rua Primavera Apta 01 1.468,43 1.468,43
27 Rua Vereador Yago de Castro Bicudo Apta 01 1.039,35 1.039,35
28 Rua Marechal Cândido M. da Silva Rondon Apta 01 1.877,18 1.877,18
29 Rua Professora Yolanda Conte Apta 01 1.286,06 1.286,06
30 Avenida Nações Unidas Apta 01 2.152,92 1.722,34
31 Rua Fernando José Augusto Bittencourt Apta 01 2.900,24 2.320,19
32 Rua III x Rio da Avó Apta 01 7.402,16 5.921,73
33 Rua III x Canal do Mar Pequeno Apta 01 9.795,01 7.836,01
34 Avenida Capitão Luiz Antônio Pimenta Apta 01 6.789,52 5.431,61
35 Rua Pérola Byington Apta 01 1.490,80 1.490,80
36 Rua Bento Viana Apta 01 1.883,78 1.883,78
37 Rua Major Loretti Apta 01 1.282,01 1.282,01
38 Rua Sorocabana Apta 01 1.156,24 1.156,24
39 Rua Feliciana Marcondes Apta 01 1.770,08 1.770,08
40 Avenida Minas Gerais Apta 01 4.282,20 3.425,76
41 Rua Voturua Apta 01 1.049,60 1.049,60
42 Avenida Juiz de Fora Apta 01 9.394,89 7.515,91

TOTAL 344.003,68 280.938,14

Apta 01 - em terrenos de ate 2.000 m² destinar 100% para Habitação de Interesse Social e em terrenos maiores que 2.000
m² destinar 80% a Habitação de Interesse Social 105
Fonte: SEHAB, 2008.
 Os valores apresentados na tabela anterior mostram o quanto a cidade ainda fica
devendo em questões de áreas voltadas para HIS, sendo que os 280 mil m² de área
considerada apta 1 representa apenas 0,28 km² dos 18km² existentes na área insular, ou seja,
1,55% da área insular da cidade. Diante destes números é possível avaliar as dificuldades do
município de reduzir o déficit habitacional.

Estes terrenos vazios (ver figura 4.7) podem auxiliar nas propostas e diretrizes
para a requalificação do núcleo devido à necessidade de abertura de espaços para áreas
verdes, lazer, recreação e vias, que exigirá um projeto de remanejamento de algumas famílias.
Este é um fator que certamente trará aceitação ao projeto, a possibilidade de relocação destas
famílias para áreas não tão distantes do núcleo.

Figura 4.7 – Terrenos Vazios próximo ao núcleo Sá Catarina de Moraes.

Fonte: Elaborado pela autora (imagem Google Earth. Acesso em 18/06/2011).

Apesar de o núcleo estar incluído no Programa “Papel Passado” de regularização

fundiária – já que a cessão ao município através de aforamento para regularização fundiária já
se encontra em trâmite junto ao SPU – o mesmo não se encontra em condições para que se
ganhe este título de área regular sem que haja investimentos para melhorias. Um dos pontos
críticos do núcleo é conhecido como Favela do Sétimo Céu (ver mapa 4.5 e foto 4.14).

106
Mapa 4.6 – Localização do trecho conhecido como “Sétimo Céu” no núcleo Sá Catarina
de Moraes.

Fonte: Elaborado pela autora (Mapa fornecido pela SEHAB, 2011).

Trata-se de uma área onde vivem muitas famílias que não conseguem sustentar o
preço dos aluguéis e acabam por comprar terrenos ainda não ocupados, de pequenos
mandatários do local, construindo assim seus próprios barracos. Este trecho do núcleo é muito
mais crítico que os demais, devido a sua localização e a falta de vias de acesso a grande parte
dos barracos ali construídos – barracos porque grande parte das habitações neste trecho é
realmente de madeira – agravando ainda mais a precariedade do núcleo e reforçando a
necessidade de melhorias no local.

Foto 4.14 – Habitação de madeira e viela de acesso ao Sétimo Céu.

Fonte: Elaborado pela autora (imagem Google Earth. Acesso em 22/05/2011).

107
 Além das dificuldades de acesso a este trecho do núcleo, um dos problemas
graves é a questão do tráfico de drogas, já que se trata de um lugar excluído e de difícil
acesso, facilitando assim a operação e domínio dos traficantes neste trecho. Esta área se
encontra no limite do terreno do Golfe Clube (ver figura 4.8), ocupando uma parte de um
terreno particular e outra parte da área da União, Marinha e Acrescidos.

No projeto da Prefeitura Municipal de São Vicente, as famílias que habitam neste

trecho do núcleo, seriam reassentadas em um local provisório, e na área seria construído um
conjunto de HIS e área de lazer para atender estas famílias. Estas retornariam para o local
assim que o projeto estivesse concluído e a área regularizada. Porém não houve andamento
deste projeto, sendo somente regularizada uma parte do núcleo – de 1.500 famílias apenas 54
receberam a titularidade de regularização fundiária em Junho de 2010 – demonstrando que a
Prefeitura não levou o projeto adiante, já que a prioridade é atender famílias que vivem em
situação de maior risco, sobre palafitas (caso do México 70).

Figura 4.8 – Localização do trecho conhecido como “Favela do Sétimo Céu” (foto aérea)

Fonte: Elaboração da autora (Imagem Google Earth. Acesso em 22/05/2011).

108
 A Favela do Sétimo Céu é uma área extremamente adensada conforme dados da
figura acima (4.2.2.22), como podemos perceber a favela abriga 174 domicílios em uma área
de 14.661,51m² (0,014km²), mantendo uma densidade demográfica de 43.516,81 habitantes
por km². A área do Catarina de Moraes abriga 989 domicílios49 em uma área de 99.984,62m²
(0,099km²), mantendo uma densidade demográfica de 31.672,16 habitantes por km² (ver
mapa 4.7)

Mapa 4.7 – Mapa do Sá Catarina de Moraes e Favela do Sétimo Céu: metragem

quadrada de cada área e quantidade de domicílios.

Fonte: Elaboração da Autora (Mapa e Dados fornecidos pela SEHAB, 2011).

Esta alta densidade do núcleo comprova a má qualidade de moradia desta

população. Mesmo que as características das ocupações em relação as tipologia construtivas
sejam de predominância de alvenaria, contendo poucos domicílios construídos em madeira
(ver tabela 4.5), o grande problema é a proximidade destes domicílios e a forma irregular com
que foi construída no local, não havendo preocupação com espaços e abertura de corredores,
vias de acesso e etc. Os dados apresentados nas próximas tabelas permitem traçar a
caracterização destas habitações nos seus aspectos construtivos, acesso à infra-estrutura e
condição de ocupação dos imóveis, demonstrando a distribuição dos imóveis em relação ao
tipo de construção:

49
Os números de domicílios estão baseados no último diagnóstico realizado pela SEURB em 2006, já que
atualmente não houve uma atualização nos dados, a prefeitura estima que o núcleo hoje abrigue 1.500 famílias.

109
Tabela 4.5 – Tipo de Construção:

Fonte: Tânia Mangolini Carvalho, 2006 (Diagnóstico realizado pela SEURB, 2005-2006)

A primeira tipologia apresentada na tabela são as casas de alvenaria, que em sua

maioria são constituídas de 01 pavimento (térreo + 1 pavimento), em grande parte sendo
residencial, tendo apenas alguns comércios em tipologias com 02 pavimentos, sendo o térreo
configurado por uso comercial ou serviço e o pavimento superior por uso residencial.
Algumas moradias apresentam certa qualidade nas construções, com a presença de varandas,
recuo lateral, utilização de esquadrias e portões (ver foto 4.15).

Foto 4.15 – Habitações em boas condições no núcleo.

Fonte: Acervo da autora (2011).

110
 O grande problema são os acessos a estas residências, sendo que as consideradas
de melhor qualidade estão de fronte com as principais vias do núcleo, que são asfaltadas e tem
largura para passagem de carros e motos. As residências que se encontram ao centro do
núcleo são as que apresentam piores condições, sendo construídas muito próximas uma das
outras, não obtendo corredores e recuos laterais.

Os domicílios que ainda são de madeiras e ou mistos representam apenas 10,14%

do total dos domicílios do núcleo. Este levantamento demonstra que a área do núcleo é
passível de consolidação, porém necessita de algumas melhorias para que esta consolidação
traga benefícios aos moradores, como por exemplo, retirar algumas casas para a abertura de
vias, facilitando os acessos aos domicílios, e também proporcionar a implantação de
infraestrutura como áreas de lazer, escolas, creches, etc, já que o núcleo é totalmente fechado
sem espaços para implantação de tais equipamentos.

Quanto ao uso das edificações, 21 tem uso misto (residencial e comercial ou

religioso) as demais são exclusivamente residenciais. Existe ainda 01 Associação Civil que
abriga 40 idosos em regime interno e 01 igreja evangélica (ver tabela 4.6)

Tabela 4.6 – Uso das Edificações

Fonte: Tânia Mangolini Carvalho, 2006 (Diagnóstico realizado pela SEURB, 2005-2006)

Para compreender as condições e a forma de ocupação das moradias, a SEURB

(2006) também levantou quantos domicílios são alugados, cedidos e emprestados (ver tabela
4.7), a fim de dar prosseguimento a uma das diretrizes básicas do Projeto da Prefeitura50 de
garantir o direito ao Título de Concessão de uso do terreno para todas as famílias que fossem

50
Programa “Papel Passado” de regularização fundiária de áreas como o núcleo Sá Catarina de Moraes, que em
grande parte está localizada sobre área de Marinha e Acrescidos, em outra parte menor sobre área particular.

111
cadastradas e residem na área. Porém destas famílias cadastradas, somente 54 receberam o
título de concessão, conforme citado anteriormente.

Tabela 4.7 – Forma de Ocupação dos Imóveis

Fonte: Tânia Mangolini Carvalho, 2006 (Diagnóstico realizado pela SEURB, 2005-2006)

No caso da acessibilidade, um problema já citado diversas vezes, será apresentado

em números, conforme levantamento da SEURB em 2006, identificando o acesso imediato
aos imóveis, constatando a seguinte situação conforme tabela 4.8:

Tabela 4.8 – Acessibilidade

Fonte: Tânia Mangolini Carvalho, 2006 (Diagnóstico realizado pela SEURB, 2005-2006)

O diagnóstico da SEURB (2006) apresenta o núcleo como uma área insalubre,

com lixões, alagados e favelas. No local não existe um serviço comunitário. Os moradores
utilizam-se da rede de serviços de saúde, educação e assistência social, instalada no entorno.

112
 O núcleo conta com uma Associação Fundada em 1996, presidida pelo Vereador
Juracy Francisco de Jesus – conhecido como “Jura”. Trata-se de uma entidade sem fins
lucrativos e que tem como objetivo a integração de crianças, jovens e idosos a sociedade,
através de atividades esportivas, educacionais e culturais. A entidade atende
aproximadamente 1000 pessoas nas áreas de educação com os cursos de alfabetização de
jovens, adultos e idosos, inglês e espanhol. Na área do esporte com aulas de capoeira, karatê,
futebol de campo, ginástica localizada, ginástica especializada em diabetes e hipertensão. Na
área da saúde mantém plantões com equipe de enfermagem, orientação alimentar e também
mutirões de saúde em locais públicos. E na formação profissional com os cursos de manicure
e cabeleireiro (ver fotos 4.16 a 4.18).

Foto 4.16 – Associação de Integração Social e Trabalhista

Fonte: Google Street View, 2011. Acesso em 29/05/11.

Foto 4.17 – Campo de futebol Foto 4.18 – Academia

Fonte: Acervo da autora, 2011. Fonte: Acervo da autora, 2011.

113
 Nas proximidades do Núcleo Sá Catarina de Moraes, existe: 01 creche
comunitária em parceria com a Prefeitura com capacidade de atender aproximadamente 80
crianças, 01 Escola Estadual de 1º grau com 1600 mil e seiscentas vagas para o ensino
fundamental e atividades abertas às crianças com aula de dança, capoeira, futebol de salão,
entre outras. O atendimento de saúde aos moradores da área é realizado através da Unidade
Básica de Saúde do bairro vizinho (ver figura 4.10). A população da área tem acesso a:
transporte coletivo, supermercados, feiras-livres, drogaria, padaria, entre outros serviços
comerciais, situados nas proximidades (SEURB, 2006).

Figura 4.10 – Localização dos Equipamentos próximos ao núcleo

Fonte: Elaboração da autora (Imagem Google Earth. Acesso em 18/06/11).

114
 Em relação à situação das instalações sanitárias no núcleo, a maioria das moradias
possui banheiro exclusivo, somente 08 moradias não possuem esse tipo de instalação 28
fazem uso coletivo de banheiro (SEURB 2006). A maioria das moradias também é provida de
vasos sanitários, descarga, chuveiro e pia nas instalações sanitárias, conforme tabela 4.9
abaixo:

Tabela 4.9 – Condições Sanitárias

Fonte: Tânia Mangolini Carvalho, 2006 (Diagnóstico realizado pela SEURB, 2005-2006)

Apesar de o núcleo estar situado no bairro do Catiapoã que conta com provimento
de infra-estrutura, o esgotamento sanitário é interrompido em parte do perímetro da área de
intervenção. De acordo com os dados fornecidos pela SEURB (2006), 346 moradias sofrem
algum tipo de alagamento, agravando as condições de saneamento no local e no entorno com
os períodos de maré alta e chuvas fortes (ver tabela 4.10). Com o projeto de urbanização, o
acesso ao sistema de esgotamento sanitário poderá abranger todo o núcleo. A coleta de lixo é
feita pela Prefeitura Municipal e abrange a totalidade da área, desde que o lixo seja levado
pelos moradores aos pontos de coleta que se encontram de fronte ao canal de drenagem,
conforme citado anteriormente.

115
Tabela 4.10 – Condições Sanitárias

Fonte: Tânia Mangolini Carvalho, 2006 (Diagnóstico realizado pela SEURB, 2005-2006)

Segundo a SEURB (2006), o sistema de abastecimento de água é operado pela

concessionária SABESP, onde 69,52 % dos domicílios contam com o atendimento por meio
de hidrômetro individual. Os demais 29,98 % convivem com água emprestada dos vizinhos e
ligações clandestinas. A tabela 4.11 abaixo quantifica as condições de abastecimento de água:

Tabela 4.11 – Condições de Saneamento

Fonte: Tânia Mangolini Carvalho, 2006 (Diagnóstico realizado pela SEURB, 2005-2006)

A área é dotada de iluminação pública, no entanto devido à desorganização física

em que as moradias se encontram, 89,33% recebem energia de forma irregular, através de
ligação direta do poste e emprestada de vizinhos (ver tabela 4.12 e foto 4.19).

116
Tabela 4.12 – Fornecimento de Energia Elétrica

Fonte: Tânia Mangolini Carvalho, 2006 (Diagnóstico realizado pela SEURB, 2005-2006)

Foto 4.19 – Exemplo de ligações diretas, gerando um “emaranhado” de fios.

Fonte: Acervo da Autora, 2011.

Com os dados apresentados até aqui, foi possível setorizar a área, demarcando
alguns pontos do núcleo conforme sua caracterização, auxiliando futuramente na apresentação
das propostas e diretrizes deste projeto (ver mapa 4.8).

117
Mapa 4.8 – Mapa de Setorização das áreas com características diferentes

Fonte: Elaboração da Autora (Mapa e Dados fornecidos pela SEHAB, 2011).

118
4.3. Perfil Socioeconômico da População.

Baseado em dados do estudo realizado pela SEURB (2006) e sintetizados pela

equipe social, é possível traçar o prognóstico das possibilidades de desenvolvimento social e o
potencial de desenvolvimento econômico da comunidade. Conhecendo o perfil da população
moradora do Núcleo Sá Catarina de Moraes, será possível atendê-los da melhor forma através
das propostas a serem elaboradas.

Em relação ao tempo de residência na área, considerando que o núcleo é habitado

desde 1950, a pesquisa identificou que 57,70% das famílias moram no núcleo há mais de 20
anos, conforme tabela 4.13 abaixo:

Tabela 4.13 – Tempo de Residência na área

Fonte: Tânia Mangolini Carvalho, 2006 (realizado pela SEURB, 2005-2006)

Os dados da tabela acima afirmam que o núcleo não se trata mais de uma área em
situação provisória, mas sim definitiva, já que existem moradores que vivem no núcleo há
mais de 20 anos.

A maioria das famílias residentes na área é da Região Sudeste do Brasil – 652

famílias (56,06%), desse total, 597 são do Estado de São Paulo. Em segundo lugar, com
41,27% da população é da região do Nordeste (ver tabela 4.14), afirmando a migração interna
ocorrida na década de 1950, em especial para São Vicente, considerada “cidade dormitório”
desde a vinda das indústrias para o pólo industrial de Cubatão.

119
Tabela 4.14 – Tabela de Origem da População

Fonte: Tânia Mangolini Carvalho, 2006.

A distribuição dos moradores por sexo é bastante equilibrada (ver gráfico 4.1),
com 50,59 % (2165 pessoas) do sexo feminino e 49.40 % (2114 pessoas) do sexo masculino.
No tocante a cor/raça a predominância da população residente no local se declara parda e
negra, perfazendo um total de 59.50% (692 pessoas). Os que se consideram brancos somam
37.23% (433 pessoas), se declararam da raça Amarela 0.08 % (01 pessoa). Da raça Indígena
0.34% (4 pessoas) e 2.84% (33 pessoas) não declarou (SEURB, 2006).

Gráfico 4.1 – Sexo, Cor e Raça da População

Fonte: Tânia Mangolini Carvalho, 2006 (Diagnóstico realizado pela SEURB, 2005-2006)

120
 Analisando a tabela 4.15 de distribuição etária dos moradores, observa-se que a
maioria da população tem menos de 40 anos (jovens e adultos). O contingente de crianças e
adolescentes com idade até 15 anos atinge 24.40% (1044 crianças/adolescentes) ,quase um
quarto da população. O percentual de jovens, moradores de até 16 a 25 anos na área também é
bastante significativo, representando 20.45% (875 jovens),já o percentual de crianças até 10
anos somam 21.52% (921 crianças) do total da população.

O percentual de moradores, com idade entre 25 a 50 anos é de 34.35% (1470

pessoas). A concentração de população com mais de 50 anos, atinge 13.32% (570 pessoas) do
total de moradores (SEURB, 2006).

Tabela 4.15 – Faixa Etária da População

Fonte: Tânia Mangolini Carvalho, 2006.

Quanto à situação educacional da população, dos 4279 moradores, 2962 – 69,22%

declararam que não estudam e 1327 -31,01% estão na escola. A tabela 4.16 mostra a situação
por faixa etária de todos os moradores que estudam e que não estudam.

121
Tabela 4.16 – Situação Educacional

Fonte: Tânia Mangolini Carvalho, 2006.

Nas tabelas apresentadas a seguir foi considerado o grau de escolaridade dos

moradores, estudantes e não estudantes. Os resultados apontam uma deficiência na questão do
crescimento e desenvolvimento educacional desta população, onde poucos tiveram a
oportunidade de cursar um ensino superior e também o ensino médio profissionalizante. Dos
186 moradores do núcleo com faixa etária entre 18 à 29 anos, apenas 15 estavam cursando o
ensino superior e 5 estavam cursando ensino médio profissional em 2006. Isso demonstra que
a população do núcleo não tem oportunidades, sendo que 44,90% da população do núcleo
(desconsiderando os de faixa etária de 0 a 5 anos) não estudam (ver tabelas 4.17 e 4.18).

Estes números serão de extrema importância para definir os rumos dos estudos
para a criação de projetos sociais para a inclusão destes moradores no mercado de trabalho,
para que os mesmos se interessem e tenham a oportunidade de avançar nos estudos e crescer
profissionalmente, gerando oportunidades de melhoria de renda, de forma a manter estas
famílias no núcleo após as propostas de requalificação inclusão e requalificação da área.

122
Tabela 4.17 – Grau de Escolaridade de quem frequenta a escola.

Fonte: Tânia Mangolini Carvalho, 2006.

Tabela 4.18 – Grau de Escolaridade de quem não frequenta a escola.

123
Fonte: Tânia Mangolini Carvalho, 2006.

124
 O cadastramento sócio-econômico da SEURB (2006) também levantou
informações de todos os membros das famílias, em relação à situação ocupacional. Neste item
foram levantadas também, informações sobre o tempo de desemprego, dos que declararam
esta situação, a profissão e quem está exercendo a função como ocupação principal. A tabela
4.19 demonstra o universo geral da população em relação à situação ocupacional.

Tabela 4.19 – Situação Ocupacional Geral do Núcleo.

Fonte: Tânia Mangolini Carvalho, 2006.

Os Moradores com idade superior a 16 anos somam 2.499 (58.40%) do total de

moradores da área. Destes 1437 encontra-se ocupados, representando 57.50 % dos moradores
maiores de 16 anos. Na tabela a seguir foram considerados os moradores maiores de 16 anos
que exercem ocupação com remuneração (ver tabela 4.20).

125
Tabela 4.20 – Moradores Maiores de 16 anos que exercem ocupação remunerada.

Fonte: Tânia Mangolini Carvalho, 2006.

Foram identificados 473 moradores que declararam estar desempregado. A

pesquisa levantou o tempo de desemprego desses moradores, conforme tabela 4.21:

Tabela 4.21 – Tempo de desemprego dos moradores

Fonte: Tânia Mangolini Carvalho, 2006.

A seguir, na tabela 4.22 está relacionada às profissões exercidas pelos moradores

como ocupação principal:

126
Tabela 4.22 – Ocupação Principal dos Moradores.

Fonte: Tânia Mangolini Carvalho, 2006.

Quanto a composição da renda familiar, cabe esclarecer que para todos os dados
desse item a SEURB (2006) considerou o salário mínimo vigente até fevereiro de 2006 no
valor de R$ 350,00.
A totalização dos rendimentos, dos membros das famílias, respondem pelos gastos
mensais de manutenção da unidade familiar, do total de famílias com renda até 03 salários
mínimos, conforme composição abaixo colocada (tabela 4.23):

Tabela 4.23 – Renda Familiar Total dos Moradores.

Fonte: Tânia Mangolini Carvalho, 2006.

127
 A Soma dos rendimentos dos moradores, dividida pelo número de famílias51
atinge o valor de R$ 861,50 (Oitocentos e sessenta e um reais e cinquenta centavos), que
representa uma renda média familiar de 2.46% salários mínimos. Estes níveis de renda
reafirmam a necessidade de se investir na criação de alternativas que melhorem a renda
familiar e justifiquem os investimentos públicos que possibilitam o rompimento com a
pobreza e a exclusão social do núcleo.

Quanto à incidência de deficiência na área, a pesquisa identificou 98 pessoas com

deficiência, sendo 7auditivas, 13 visuais, 38 mentais, 01 múltipla, 39 físicos. A importância
da identificação das famílias que possuem pessoas com deficiência entre seus membros é para
que o desenvolvimento do projeto de urbanização, garante à provisão de infra-estrutura
acessível. No Núcleo, 741 moradores da área declararam que possuem problemas de saúde. A
tabela 4.24 abaixo demonstra os problemas de saúde com maior incidência na área.

Tabela 4.24 – Incidência de Doenças.

Fonte: Tânia Mangolini Carvalho, 2006.

51
O número médio de pessoas por família é de 3,68 (PLHIS São Vicente, 2009).
128
 Diante das problemáticas e potencialidades aqui apresentadas, dos estudos
socioeconômicos da população do núcleo, possibilitando o reconhecimento das reais
necessidades e suas fragilidades, será possível iniciar um estudo de diretrizes e propostas para
a requalificação do Núcleo Sá Catarina de Moraes, de forma a atender a população que habita
em condições precárias, mesmo diante da posição da Prefeitura do Município de não focar a
requalificação da área antes de propor a regularização fundiária da mesma.

Os estudos de propostas e diretrizes serão baseados em um plano que incida na

área de forma a solucionar os problemas decorrentes do assentamento precário em questão, A
idéia central é buscar trabalhar um projeto que se assemelha a identidade desta população,
atentando para as especificidades das diferentes áreas do núcleo, de forma que as intervenções
propostas atendam a área como um todo, proporcionando ao núcleo oportunidades de
melhorias, inclusão social e qualidade de vida para o núcleo Sá Catarina de Moraes.

129
5.1. Plano de Urbanização e Requalificação do Núcleo Sá
Catarina de Moraes.

O Plano de Urbanização e Requalificação do núcleo trata-se de um planejamento

elaborado a partir da abordagem integrada físico-ambiental, jurídico-legal e sócio-econômica
a fim de resolver o conjunto de problemas levantados e priorizados no diagnóstico
apresentado anteriormente.

Na elaboração deste Plano e do Projeto de Intervenção foram considerados as

problemáticas internas do núcleo e sua interação com o entorno e a cidade, de modo que as
soluções propostas tenham a condição de promover a clara integração desta área com a
cidade.

O conceito norteador do Projeto é aquele definido na Política Nacional de

Habitação, aprovada pelo Conselho das Cidades, em Dezembro de 2004, que define que
moradia digna “é aquela localizada em terra urbanizada, com a situação de propriedade
regular e com acesso a todos os serviços públicos essenciais por parte da população
(transporte coletivo, água, esgoto, luz, coleta de lixo, telefone e pavimentação) e servidas por
equipamentos sociais básicos de educação, saúde, segurança, cultura e lazer.” (Cadernos
Mcidades, Habitação 4, 2004, p.30).

A premissa da intervenção foi planejar solução de moradia adequada para todas as

famílias residentes em áreas de extrema precariedade, a consolidação de habitações e
fornecimento de kits melhorias para as que estão em condições de serem regularizadas
(habitações consolidáveis), e a remoção de domicílios para abertura de vias e áreas de lazer,
assegurando um ganho ambiental significativo para o núcleo em questão.

Desta forma, foram adotadas as seguintes diretrizes a serem implantadas no Plano

para elaboração dos projetos de intervenção e requalificação do núcleo Sá Catarina de
Moraes:

a) Viabilizar uma intervenção integrada abrangendo os diversos aspectos da urbanização,

melhoria ambiental, regularização da área e ações de inclusão social;

b) Viabilizar solução habitacional adequada para cada família, seja por meio da consolidação
ou por reassentamento, em unidades produzidas em área próxima ao núcleo;

130
c) Priorizar a urbanização da área como estratégia de preservar o acervo popular e o
investimento da população, sempre que possível, assegurando o reassentamento de
unidades a partir de critérios claros e viabilizando condições sócio-ambientais compatíveis
com a condição de bairro, especialmente com a eliminação de todas as situações de risco
identificadas e o atendimento integral de todas as unidades habitacionais (consolidadas ou
reassentadas) com os itens essenciais de infra-estrutura urbana;

d) Reassentar as unidades habitacionais enquadradas em um ou mais dos seguintes critérios:

– Unidades em situação de risco não solucionável;

– Edificação de padrão construtivo provisório ou precário sem condições de melhorias

habitacionais;

– Unidades implantadas em áreas necessárias à consolidação do novo desenho urbano, à

implantação da infra-estrutura e a plena regularização fundiária de todas as unidades;

e) Ampliar o número de áreas verdes do núcleo;

f) Assegurar a regularização urbanística e fundiária de todas as unidades;

g) Buscar sempre que possível, nos setores de urbanização com consolidação de moradias, o
alargamento das vias de modo a permitir a circulação de veículos de emergência no viário
terciário;

h) Assegurar elevação do padrão de habitabilidade, estabelecendo um patamar mínimo a ser

consolidado com melhorias habitacionais.

i) Garantir a Prestação de Serviços de Assistência Técnica52 para a melhorias habitacionais

necessárias no núcleo, em especial quanto as habitações que necessitarão de readequações
conforme as alterações urbanísticas previstas para o núcleo;

j) Assegurar ampliação do acesso aos serviços sociais básicos, prevendo implantação em

todas as áreas de equipamentos públicos de acordo com o diagnóstico de necessidades do
núcleo;

52
Conforme Instrução Normativa nº 46, de 29/09/2009 (em conformidade com a Lei nº 11.124, de 16 de junho
de 2005, e com a Lei nº 11.888, de 24 de dezembro de 2008). Este manual tem como “objetivo a ação de
Prestação de Serviços de Assistência Técnica para Habitação de Interesse Social a transferência de recursos para
estados, Distrito Federal, municípios e entidades privadas sem fins lucrativos para prestação de serviços de
assistência técnica buscando atender a elevada parcela da produção de habitações que ocorre no mercado
informal, sem qualquer tipo de apoio técnico que permita atingir padrões mínimos de qualidade, de
produtividade e de segurança” (MCidades, 2009).

131
k) Trabalhar com a participação da população, na obtenção da sua adesão e no
estabelecimento de compromissos mútuos claros, desde o início do Projeto;

l) Envolver as entidades locais no processo, especialmente no processo de discussão com a

população sobre os critérios de acesso às soluções habitacionais;

m) Preservar os laços de vizinhança, as redes sociais e de solidariedade existentes na

execução do plano de reassentamento;

n) Prover solução física e assistência técnica para permitir que as famílias cuja atividade
econômica seja afetada tenham a possibilidade de restabelecer no mínimo sua condição
anterior de geração de renda;

o) Possibilitar que as famílias tenham possibilidade de ser inseridas nos Postos de Trabalho
gerados pelas obras de reassentamento e urbanização;

p) Articular as ações com uma política de promoção dos direitos sociais e civis (acesso à
moradia, saneamento, saúde, educação, saneamento, legalidade) e combate aos itens
especificos necessários para a inclusão social da população residente no núcleo.

Com base nas diretrizes definidas, e no diagnóstico do núcleo, foi possível reunir
um conjunto de prioridades e chegar a uma síntese de propostas a fim de alcançar os objetivos
deste estudo: a urbanização e requalificação do Sá Catarina de Moraes, conforme itens a
seguir:

Urbanização do Núcleo e a Construção de Novas Moradias:

O processo de urbanização e construção de novas moradias no núcleo é um dos

itens fundamentais nas diretrizes deste projeto, que segundo a Política Nacional de Habitação
(PNH), trata-se de um componente para a integração urbana dos assentamentos precários, de
forma a atender às necessidades básicas da população de baixa renda que vive nestes
assentamentos, como o núcleo em estudo, sendo caracterizadas por irregularidade fundiária e
urbanística, precariedade física, insalubridade, insegurança e vulnerabilidade social.

132
 Para a integração deste núcleo à cidade é necessário propor melhorias das suas
condições de habitabilidade, erradicando riscos e ampliando a mobilidade urbana visando à
inclusão sócio-espacial e à integração dos assentamentos ao tecido urbano da cidade, de forma
a efetivar o acesso e o direito a cidade sustentável e à moradia adequada (Cadernos
MCidades, Habitação 4, 2004, p.38).

Portanto, para definição da urbanização e novas moradias, o núcleo será dividido em

áreas consolidadas, consolidáveis e não consolidáveis. Para melhor compreensão, as áreas
consolidadas são consideradas assentamentos que já estão integrados urbanisticamente e
dotados de infra-estrutura básica. Não são necessárias intervenções físicas que alterem sua
morfologia (reparcelamento de lotes, redefinição de sistema viário), assim como a execução
de obras de infra-estrutura básica. Os assentamentos podem, porém, não estar regularizados e
sua população pode apresentar demandas específicas por programas de pós-ocupação, sociais
e equipamentos e serviços públicos (DENALDI, 2008, p.15).

O núcleo considerado “consolidável” é aquele que apresenta condições favoráveis de

recuperação urbanística e ambiental e de reordenamento urbano (abertura ou readequação de
sistema viário, implantação de infra-estrutura básica, regularização urbanística do
parcelamento do solo), com ou sem necessidade de remoção de parte das famílias moradoras.
A realocação (remoção) pode ser necessária para eliminar situações de risco, promover o
desadensamento, para executar intervenções urbanas ou, ainda, em função de restrições legais
à ocupação (DENALDI, 2008, p.15).

As áreas não consolidáveis são aquelas que não apresentam condições de

recuperação urbanística e ambiental e de reordenamento urbano. Trata-se de núcleos
comprometidos por situações de risco e insalubridade não solucionáveis, como, por exemplo,
os que se localizam sob aterro sanitário, oleoduto, viário estrutural da cidade, áreas de risco,
de preservação ambiental e non aedificandi. Os núcleos “não consolidáveis” são objeto de
intervenção do tipo “remoção” e reassentamento em novas áreas. (DENALDI, 2008, p.15).

Portanto, no núcleo Sá Catarina de Moraes haverá a necessidade de reassentar

algumas famílias (áreas não consolidáveis), de consolidação de outras e também a
permanência das que vivem em boas condições de habitabilidade (área consolidada).

133
 A definição destas áreas e o mapeamento das mesmas ocorreram através do
diagnóstico e das visitas ao núcleo, onde foram detectados os pontos críticos, os que
necessitam de melhorias e os que podem ser considerado consolidado (ver mapa 5.1).

134
Mapa 5.1 – Mapa de Intervenção no Núcleo: Área com Habitações Consolidadas,
Consolidáveis, Não Consolidável e Passível de Melhorias.

Fonte: Elaborado pela autora (Mapa fornecido pela SEHAB, 2011)

135
 O mapa acima apresenta a área em que as habitações serão totalmente removidas,
para que no mesmo local sejam construídos equipamentos urbanos e novas habitações. Neste
ponto do núcleo, serão removidas 174 famílias para áreas próximas ao núcleo. As condições
de habitabilidade nesta área são extremamente críticas (ver fotos 5.1 e 5.2)

A área onde as habitações foram consideradas consolidadas trata-se de um ponto

do núcleo onde a maioria dos moradores, reside há mais de 40 anos, e que através de
levantamentos em campo, percebe-se que as habitações estão em melhores condições, sendo
que as ruas mecanizadas são conservadas e recebem manutenção dos próprios moradores (ver
fotos 5.3 e 5.4). Nestas áreas serão realizadas algumas melhorias necessárias como
atendimento dos serviços de infraestrutura básica, e fornecimento de materiais de construção
caso necessitem de adaptações e reformas, com direito a apoio e assessoria técnica. Estas
melhorias serão repassadas em forma de “kit” com direito a assistência técnica, conforme as
necessidades de cada habitação. Neste caso as habitações também serão incluídas no
programa de regularização fundiária ao qual o município de São Vicente já exerce, o
Programa Papel Passado, para que estes moradores possam receber seus títulos de concessão.

Fotos 5.1 e 5.2 – Situação da área “não consolidável”.

Fonte: Arquivo da Autora (2011)

136
Fotos 5.3 e 5.4 – Habitações consideradas “Consolidadas”.

Fonte: Arquivo da Autora (2011)

A parte central do núcleo, considerada consolidável e não consolidável trata-se de

uma área onde grande parte das habitações foram construídas uma sobre as outras, criando
pequenas áreas de passagem, conhecidas como vielas, criando verdadeiros “labirintos” que
acessam os domicílios (ver fotos 5.5 e 5.6).

Fotos 5.5 e 5.6 – Situação das Áreas “Consolidáveis”

Fonte: Arquivo da Autora (2011)

137
 Neste ponto da área será necessária a abertura do viário, espaços de lazer e área
verde, criando assim um projeto que atenda as necessidades do núcleo na questão ambiental e
de sustentabilidade. Para a realização de melhorias também será necessário a relocação de
algumas famílias para a organização do espaço e a melhoria na infraestrutura deste ponto do
núcleo em questão.

A área para o reassentamento das famílias já está definida, sendo que esta se
encontra próxima ao núcleo. Trata-se de um terreno já considerado pelo PLHIS de São
Vicente (2009) como apta 1 (destinar até 80% da área para HIS) e no mapa de uso e ocupação
do solo é apresentado como ZHIS. A situação do terreno é a mesma do núcleo, já que ambos
pertencem à União. Hoje o terreno é utilizado como campo de futebol para lazer dos
moradores do núcleo, e outra parte destinada para uma creche municipal (ver fotos 5.7, 5.8 e
figura 5.1). As obras desta creche foram paralisadas em 2008, e com o abandono, fez do local
um ponto de usuário de drogas e acúmulo de lixo. Segundo reportagem vinculada pelo Jornal
A Tribuna em 01/06/11, o coordenador da SPU (Superintendência do Patrimônio da União)
em Santos, o Sr. Sergio Martins de Assis, o terreno será repassado para o município para que
as obras da creche sejam retomadas.

Com a posse definitiva do terreno pelo Município, o projeto para o

reassentamento das famílias retiradas do núcleo Sá Catarina de Moraes torna-se ainda mais
viável do ponto de vista jurídico da questão. A proposta será integrada com um projeto se uma
nova creche, destinando uma parte deste terreno para habitação e outra para lazer.

Fotos 5.7 e 5.8 – Terreno próximo ao núcleo para o reassentamento das famílias.

Fonte: Arquivo da Autora (2011)

138
Figura 5.1 – Localização dos terrenos próximos ao núcleo para oreassentamento das
famílias.

Fonte: Elaborado pela autora (Imagem Google Earth, acesso em 11/06/2011).

Regularização Fundiária do Núcleo:

Tem como objetivo viabilizar a permanência dos ocupantes dos assentamentos

precários, garantindo a regularização da posse e, por extensão, o acesso à moradia legal e sua
plena inserção nos serviços de controle e manutenção urbanos, de forma a integrar o núcleo e
seus moradores à cidade formal. O núcleo Sá Catarina de Moraes já está no programa do
município “Papel Passado”, portanto, as ações necessárias para tal regularização já foram
feitas, como levantamento topográfico-cadastral da área; cadastro socioeconômico dos
139
moradores; pesquisa de propriedade; registro do parcelamento no cartório de registro de
imóveis; plano de comercialização ou concessão de uso, além de consultas à população
(PLHIS São Vicente, 2009).

A proposta para a melhoria do núcleo e remoção de famílias será para viabilizar

esta regularização, já que existem alguns critérios para que seja efetivada a regularização
fundiária, sendo necessária a apresentação de áreas servidas de infraestrutura (água, esgoto,
etc), coleta de lixo e que apresentem condições mínimas de habitabilidade, sendo que estes
critérios hoje, o núcleo não atende.

A área do Sá Catarina de Moraes é considerada como terreno de marinha, estando

aforada a terceiros. Portanto, a área deverá ser repassada pelo SPU para o municípo, para que
assim possa ser concedido aos moradores do núcleo o título de Concessão de Uso Especial
para fins de Moradia (CUEM), conforme MP nº 2.220/01. Para viabilizar a intervenção faz-se
necessário o cancelamento e retificação dos Registros Imobiliários Patrimoniais (RIP) que
incidem sobre a área e a abertura de um novo registro específico para a mesma.

Ações para o Desenvolvimento Social e Geração de Emprego e Renda.

A proposta inclui esta ação considerando sua grande importância para que a
requalificação do núcleo seja possível e se torne um trabalho bem sucedido junto à população
residente. Conforme diagnóstico, a população apresenta um perfil de baixa renda (78% de 0 a
3 salários mínimos), onde muitos não tiveram oportunidades de estudo e profissionalização.
Isto está apresentado de forma clara no diagnóstico, já que há um grande número de jovens
entre 19 a 30 anos que não concluíram o ensino médio. Estes dados tornam imprescindíveis
ações e estratégias que visem desenvolver um perfil de profissionalização e
empreendedorismo na população com a geração de emprego e renda.

A requalificação do núcleo vem como uma proposta de melhoria e inclusão social

desta população, portanto estas ações tornam-se importantes para a inclusão social destes
moradores a cidade, incentivando e motivando as famílias a permanecerem no núcleo após a
requalificação da área. Este incentivo virá a gerar uma melhoria de vida, tanto
financeiramente como profissionalmente para estes moradores.

140
 Para a realização destas ações, será importante buscar parcerias junto a empresas
localizadas próximas ao núcleo, como o Golfe Clube, empresas de ônibus e terminais de
containers. Esta parceria poderá ocorrer tanto para financiamento de espaços de lazer e áreas
verdes no núcleo, como promover cursos profissionalizantes do interesse das empresas, na
utilização de mão de obra especializada vindo da própria comunidade. Sem dúvida este tipo
de ação traz um bom relacionamento entre a empresa e a comunidade que vive próxima uma
das outras. A proposta também irá prever espaços comunitários a fim de atrair a população
tanto para o lazer quanto para a profissionalização e realização de atividades econômicas.

Acompanhamento do Trabalho Social no Desenvolvimento Comunitário do Núcleo:

Os projetos hoje realizados em áreas de assentamento precário, necessitam de um

acompanhamento especial do trabalho social para que haja um desenvolvimento comunitário
entre a população residente destas áreas. O processo de urbanização e requalificação deste
núcleo exigirá ações de participação e organização comunitária, educação sanitária e
ambiental, além de trabalhar a inclusão social destes moradores quanto as questões de
oportunidades de melhoria de vida.

O trabalho social tem como objetivo acompanhar a comunidade durante todo o

processo de requalificação do núcleo, a fim de promover e desenvolver ações de caráter
educativo e cultural que despertem na população um olhar diferente para as questões do bairro
e seu papel como cidadão.

Diante das propostas e diretrizes apresentadas, será possível aprimorar na

sequência deste estudo, um projeto de urbanização e de habitação que atenda de forma direta
as necessidades do núcleo Sá Catarina de Moraes. Proporcionará aos moradores deste núcleo,
a possibilidade de inclusão dentro da própria cidade, elevando o núcleo a condição de bairro,
trazendo valorização e crescimento em uma área hoje considerada precária e sem perspectiva
de melhorias para muitos que ali residem.

Estas propostas e diretrizes foram criadas com o propósito de minimizar e

eliminar os problemas urbanos e habitacionais enfrentados pela população de baixa renda,
problema este que não se encontra concentrado somente no núcleo em estudo, também
servindo como plano geral, um ponto de partida, para atender a outros assentamentos
141
precários existentes na cidade de São Vicente, em busca da redução do déficit habitacional do
município, combatendo a segregação socioespacial, trazendo a inclusão social destas famílias
unindo qualidade de vida e urbana na cidade.

142
5.2. Projeto de Intervenção na área do núcleo.

Considerando os estudos realizados no núcleo Sá Catarina de Moraes

apresentados nos capítulos anteriores, foi possível elaborar um projeto de intervenção de
melhoria e reurbanização do núcleo, atendendo suas principais necessidades.

A área considerada como não consolidada (Sétimo Céu) foi melhor avaliada em
relação as diretrizes propostas na etapa anterior do trabalho (item 5.1 do capítulo 5), de forma
que fosse possível remover somente os domicílios que segundo o socioeconômico, estavam
em situação precária e que não apresentavam condições mínimas de habitabilidade (casas
aglomeradas e com maior dificuldade de passagem de luz e ventilação). Desta forma, o
número de domicílios a serem removidos desta área reduziu de 174 para 132 domicílios.

Neste ponto do núcleo, foi necessário a abertura de vias para que veículos de
passeio e motocicletas tenham acesso ao centro desta área, e em caso de emergência, será
possível a entrada de ambulâncias, bombeiros e policiais, proporcionando melhor segurança
para a população. Também foi proposto a criação de uma grande praça entre as duas novas
quadras, contendo equipamentos de lazer como playground, academia ao ar livre para idosos,
deficientes e crianças (ver figura 5.2), área de convivência com bancos e mesas, e ainda uma
área verde e arborizada. Esta proposta também contempla uma área destinada a implantação
de uma UBS (Unidade Básica de Saúde) e mais uma creche para atender as crianças que irão
permanecer no núcleo.

Nas áreas consideradas como “consolidáveis” e “não consolidáveis passíveis de

melhorias”, algumas habitações foram removidas por necessidade de abertura de viário e de
algumas áreas de respiro, como pequenas praças e pátios, afim de minimizar as consequencias
de se viver em áreas sem ventilação e sem privacidade, já que as residências encontram-se
muito próximas uma da outras.

Na área considerada consolidada, as habitações foram mantidas, sendo que em

alguns pontos foram necessária a remoção total e parcial de domicílios, para a abertura de
viário, sendo que as habitações que forem parcialmente removidas e que necessitarão de
adequações, estas contarão com o fornecimento de kit casa e de assistência técnica de
profissionais da área para a adequação de suas residências.

143
Figura 5.2 – Modelos de equipamentos para academia de idosos, deficientes e crianças

Fonte: http://www.academialivre.com.br/index.php (acesso em 03/12/2011 as 16:55h)

144
 No geral, a adequação do sistema viário do núcleo foi proposto de forma a
respeitar seu traçado orgânico, com linhas curvas, preservando assim a história do núcleo
conforme sua identidade e formação. As vias foram alargadas (5 metros de leito carroçavel)
nos pontos em que já existiam vielas e ou ruas mecanizadas, sendo estas consideradas as vias
arteriais, que irão cortar o núcleo até encontrar as vias coletoras (Av. Ver. Loureval Moreira
do Amaral e Rua da Travessa) já existentes, porém adequadas ao novo sistema viário.

A via principal do núcleo hoje existente, a Rua da Travessa, foi extendida por toda
a divisa entre a área do núcleo e o Golfe Clube, e para que o muro de divisa entre ambos não
se tornasse um “canto abandonado”, foi proposto uma ciclovia que corta todo o núcleo, até o
terreno onde será implantado as novas unidades habitacionais para receber as famílias
removidas. Este muro, será uma grande “parede verde” (ver figura 5.3), onde serão plantadas
trepadeiras no muro e plantado pequenos arbustos arborizando ainda mais esta área do núcleo.

Figura 5.3 – Detalhe Parede Verde:

Fonte: Elaborado pela autora, 2011.

Junto a abertura das vias, também foram projetadas as calçadas das quadras (com
2 metros de largura), para que também haja área de passeio para atender aos pedestres. Será
utilizado nas calçadas um piso drenante (ver figura 5.4) para melhor escoamento da água
colaborando assim com o meio ambiente.

145
Figura 5.4 – Tipo de piso a ser utilizado nas calçadas do núcleo (Piso Permeável em
Concreto Poroso):

Fonte: http://www.oterprem.com.br/detalhes_pisos_drenantes (acesso em 03/12/2011 às 13:53h)

Quanto ao canal existente, a proposta é manter o projeto de drenagem e

urbanização da Prefeitura Municipal de São Vicente. Segundo reportagem do jornal A
Tribuna em 24/08/11, a prefeitura deu início ao projeto de drenagem do canal do Sá Catarina
de Moraes, que custará 13 milhões de reais, aprofundando o mesmo a 1,20m e instalando
aduelas de 13 toneladas, que envolverão todo o leito do canal, promovendo o revestimento e o
consequente aumento da vazão de água, aumentando a vazão da água facilitando seu
escoamento das águas em direção ao estuário, evitando assim as enchentes que, a cerca de 50
anos atingem o núcleo os bairros adjacentes do canal.

Segundo a reportagem e depoimento do Secretário de Desenvolvimento Urbano e

de Manutenção Viária, Léo Santos, “as bombas de acionamento automático lançarão a água
do canal por cima das comportas, diretamente no estuário, toda vez que o nível subir acima
do limite. A estimativa é concluir os serviços nos dois canais até janeiro e instalar as bombas
em março do ano que vem, lembrando que cada cada bomba de alto desempenho tem
capacidade de sucção de 600 litros por segundo” (Jornal A Tribuna, 24/08/11, p.A-9).

146
 Será acrescentado a esta proposta existente, a organização e plantio de árvores ao
longo do canal, criando calçada para pedestre e um talude com grama no talado lateral para
melhor absorção da água e criação de áreas verdes em toda a extensão do canal.

(Ver Anexo 2 - Projetos)

Para que fosse possível todas as intervenções aqui propostas, foram necessárias as
remoções de habitações, como também foram removidos as habitações que se encontram em
condições precárias, como os de madeira e mista, conforme quadro 5.2.1 a seguir:

Quadro 5.1 – Quadro de Intervenção no núcleo Sá Catarina de Moraes:

Fonte: Elaborado pela autora, 2011.

A partir das definições dos números de domicílios a serem removidos do núcleo,

foram iniciadas as etapas de estudo e projeto das novas unidades habitacionais, para que as
famílas removidas sejam reassentadas. Os detalhes do projeto das unidades serão apresentadas
no próximo ítem deste capítulo.

147
5.3. Projeto da Nova Unidade Habitacional

Os estudos realizados para o projeto da nova unidade habitacional teve como

objetivo principal proporcionar as famílias do núcleo que seriam removidas para um novo lar,
respeitando seu espaço, seu modo de viver e habitar, trazendo benefícios e qualidade de vida.
A escolha do terreno próximo ao núcleo traz maior segurança para os moradores por não ser
necessário perder contato com suas raízes, já que muitos habitam no núcleo há mais de 30
anos.

O terreno para a implantação do novo conjunto habitacional encontra-se entre a

Rua da Travessa e Rua Francisco Monlevad próximo ao núcleo Sá Catarina de Moraes (ver
figura 5.5).

Figura 5.5 – Área para implantação do Projeto Habitacional e de intervenção.

Fonte: Elaborado pela autora (Imagem Google Earth, acesso em 03/12/2011).

148
 O terreno possui no total 67.140,05m² (equivalente a 6.71 h.a), e a quantidade de
unidades habitacionais implatadas neste loteamento foi definida através de estudos de
densidade53, considerando alguns critérios de conforto e qualidade urbanística, ao qual foi
utilizada uma densidade líquida54 de 309,09 hab/ha e uma densidade bruta55 de 1.031,84
hab/ha, totalizando a implantação de 576 unidades habitacionais.

As tipologias das unidades habitacionais foram definidas a partir dos dados do

levantamento sócioeconômico, que apresenta um número médio por família de 3,6 habitantes,
portanto, foram projetadas unidades habitacionais de 2 e 3 dormitórios, sendo distribuídos em
edifícios com a formatação de térreo + 3 pavimentos, para atender a demanda da população
do núcleo a ser reassentada. No quadro 5.2 segue as quantidades de unidades habitacionais de
2 e 3 dormitórios:

Quadro 5.2 – Quantidade de Unidades Habitacionais de 2 e 3 dormitórios.

Fonte: Elaborado pela autora, 2011.

53
Relação entre a população residente na zo na urbana e a sua superfície total, em hab/km² ou hab/ha.
Trata-se de uma densidade média e bruta. Co mo , em geral, a zona urbanizada (cidade
propriamente dita) é menor que a zona urbana, a densidade da zona urbanizada é maior que a da zona
urbana, definida em lei. (FERRARI, 2004, p. 111).
54
Relação entre a população que habita um espaço urbano e sua área residencial líquida, ou seja, a soma da área
ocupada pelos lotes residenciais com área de acesso aos lotes residenciais e de estacionamento residencial. O
mesmo que densidade habitacional líquida (FERRARI, 2004).
55
Relação entre a população que habita um espaço urbano e sua área residencial bruta, ou seja, a soma de: área
ocupada pelos lotes residenciais; área das ruas de acesso aos lotes residenciais e estacionamento residencial; área
das escolas e do comércio diário ou local, área das instituições de freqüentação diária (praça, jardins, creches
etc.); metade da área das vias limítrofes desse espaço. O mesmo que densidade habitacional bruta. (FERRARI,
2004).
149
 As unidades habitacionais foram projetadas baseadas nas novas leis e normas para
as habitações de interesse social, com a Lei 12.424 de 16 de Junho de 2011 (A MP 514 de
2010 foi convertida para esta nova lei), que define as regras da segunda fase do programa
federal “Minha Casa, Minha Vida”, passou a incluir dois itens que contemplam a
acessibilidade para pessoas com deficiência e mobilidade reduzida no programa de habitação
social. Agora, o conceito do Desenho Universal deverá ser colocado em prática nas moradias
populares. O primeiro item proposto foi para que as famílias nas quais existam pessoas com
deficiência tenham prioridade no cadastro do programa Minha Casa Minha Vida. A segunda
modificação dispõe que na ausência de legislação municipal ou estadual acerca das condições
de acessibilidade, 3% das unidades habitacionais construídas sejam adaptadas às pessoas com
deficiência, lembrando que o estatudo do idoso também prevê estes mesmos 3% de reserva.

Os desenhos das unidades respeitam as normas do desenho universal, tornando os

desenhos das tipologias em habitações que podem ser consideradas “adaptadas e adaptáveis”,
onde uma habitação “adaptada” é voltada unicamente para pessoas com deficiência, seguindo
as regras previstas pela NBR 9050. Possui áreas de transferência e giro, barras no banheiro,
vão das portas com larguras para passagem de cadeirantes, enfim, uma série de requisitos
específicos. Por outro lado, uma habitação “adaptável” pode ser utilizada por todas as
pessoas, inclusive indivíduos com deficiência e mobilidade reduzida, e permite futuras
adequações, assegurando aos moradores a possibilidade de morarem nesta habitação por toda
a vida (Manual do Desenho Universal para Habitação de Interesse Social, Sehab/CDHU São
Paulo, 2010).

Com o desenho universal, o metro quadrado da área dos apartamentos

consequentemente aumentam para que possam atender as medidas mínimas56 para a
mobilização dos deficientes dentro da unidade. Com isto, os valores da unidade habitacional
também aumentam, portanto, para que não haja grande impacto nos custos finais da
habitação, a escolha das tecnologias construtivas será de extrema importância para definição
destes custos.

56
Com a inclusão do desenho universal, os dados de áreas médias das edificações, conforme a tipologia adotada,
aumentaram de 52,50m² para 58m² no caso de apartamentos com 2 dormitórios, e nos apartamentos com 3
dormitórios o aumento foi de 65m² para 68m², sendo o pé direito mínimo de 2,60m de altura (Manual do
Desenho Universal para Habitação de Interesse Social, Sehab/CDHU São Paulo, 2010).
150
 O projeto final das unidades habitacionais, propoem uma metragem quadrada (ver
quadro 5.3) que atendam os limites de valores dos financiamentos destinados a faixa de renda
de 0 a 3 salários mínimos, em conformidade com a capacidade de endividamento das famílias,
onde, o valor da prestação habitacional não deve ultrapassar 10% de sua renda mensal bruta.

Quadro 5.3 – Metragem quadrada das tipologias

Fonte: Elaborado pela autora, 2011.

As unidades (ver figura 5.7) foram projetadas buscando atender as necessidades

dos futuros moradores, independente de serem portadores de deficiências físicas ou não, por
isso, o partido do projeto adota o acesso as unidades habitacionais por rampas,
proporcionando a liberdade de acesso aos demais pavimentos (que não seja somente o térreo
adaptado) para pessoas com deficiência e mobilidade reduzida, já que a instalação de um
elevador encareceria muito o projeto além de futuramente trazer custos de manutenção aos
moradores do conjunto. A rampa também agrega um valor arquitetônico e diferencial a este
projeto de habitação social. O acesso por rampas foi projetado respeitando a NBR 9050
quanto à inclinação da mesma (i=8,33%) com larguras de 1,50m, proporcionado a passagem
de dois cadeirantes ao mesmo tempo e patamares de descanso. Os corrimãos estão instalados
juntamente com os gradis de proteção, sendo projetado nas alturas e espessuras conforme
exigência da norma (VER ANEXO 2 - PROJETOS).

A fachada dos edifícios proporciona um ritmo diferenciado para que não haja monotonia
no conjunto, onde as sacadas do edifício de 3 dormitórios, sendo 01 sacada por apartamento
(ver figura 5.8) pode ser deslocado conforme o andar trazendo ritmo e diferentes
possibilidades de fachada. Já o edifício com 2 dormitórios (ver figura 5.9) tem uma varanda
embutida na sala, trazendo leveza ao visual da fachada. Ao redor dos edifícios, no intuito de
trazer um pouco mais de privacidade para os moradores do piso térreo, foi projetada uma
faixa verde com 1,00m de gramado e pequenos arbustos afastando os transeuntes das janelas
dos apartamentos térreos.
151
 Os edifícios foram implantados com uma distância mínima de 10,00m entre eles,
proporcionando boa ventilação e iluminação levando aos moradores de todos os andares o
direito de uma habitação que proporcione conforto ambiental. (VER ANEXO 2 -
PROJETOS).

Figura 5.7 – Planta dos apartamentos de 2 e 3 dormitórios

Fonte: 3D Elaborado por Vinícius Ismerim ( Projeto da autora, 2011).

Figura 5.8 – Fachada do Edifício com tipologia de 3 dormitórios

Fonte: 3D Elaborado por Vinícius Ismerim ( Projeto da autora, 2011).

152
Figura 5.9 – Fachada do Edifício com tipologia de 2 dormitórios

Fonte: 3D Elaborado por Vinícius Ismerim ( Projeto da autora, 2011).

Projeto Urbanístico

O projeto urbanístico do condomínio teve como partido inicial sua linearidade que
converge para o núcleo em questão, enfatizando sua ligação e aproximação a área de
intervenção. Esta característica do terreno induz a criação de um condomínio com espaços
que permitem a relação público e privado, através de áreas livres de uso interno ao edifício e
praças abertas de uso público, possibilitando maior relação com o entorno. Para enfatizar
153
ainda este partido, foi implantado em uma das faces do terreno, quatro edifícios que no piso
térreo, foram projetadas salas para comércio e serviço, valorizando ainda mais o local e
proporcionando aos próprios moradores a oportunidade de terem seu próprio negócio.

Estes quatros edifícios de fronte a rua José Benedito Henriques é a mesma

tipologia dos demais edificios habitacionais, sendo que na parte térrea os prédios que estão de
frente para a rua terão comercio e serviço no térreo, com um pé direito mais alto que o prédio
de trás, trazendo ritmo entre os edifícios já que os mesmos estão interligados por rampas. O
edifício que está interligado ao comércio, encontra-se em um nível mais baixo, com o pé
direito convencional que fica dentro do condomínio, onde estarão instalados os equipamentos
para atender a população, como salão de festas, sala de dança, teatro e sala de artes marcias,
centro comunitário com salas para cursos de capacitação dos moradores (conforme previsto
no capítulo 5.1 quanto as ações para o desenvolvimento social e geração de emprego e renda
da comunidade), atendimento psicológico e social, salas de enfermagem e atelier. Também foi
projetado uma creche atendendo ao programa de necessidades contendo berçários, sala de
lactose, brinquedoteca, refeitório, salas para crianças de 0 a 4 anos, etc (VER ANEXO 2 -
PROJETOS).

Os espaços de convívio são generosos e atrativos para a população, com praças ao

ar livre, arborizadas e espaços com quadra poliesportiva, pista de skate (com obstáculos para
manobras), patins, uma praça principal com playground, pergolado com mesas, bancos e pátio
livre para as crianças andarem de bicicleta. Também serão instalados academias para idosos,
crianças e deficientes igual aos equipamentos propostos para a área de intervenção. Além de
equipamentos como lixeira, floreira e luminárias. Ao redor da parede da área já existente, foi
proposto a plantação de hortas para que os próprios moradores cuidem e usufruam do que for
plantado, evitando assim que este fundo de lote fique a merce de vândalos ou vire um local de
despeso de lixos, etc, onde uma das paredes poderá ser utilizada para trabalhos artísticos de
grafite, pinturas, etc. (VER ANEXO 2 - PROJETOS).

O sistema viário proposto para o condomínio está ligada as vias principais do

bairro, facilitando o acesso dos moradores. O bairro já dispõe de transporte coletivo
alternativo, portanto, os mesmos poderão circular dentro do condomínio. O leito carroçável
das ruas são de 5.00m de largura com canteiro central arborizado. Também serão implantados
postes de energia elétrica, sistema de esgotamento, drenagem de águas pluviais e
abastecimento de água em toda a área de intervenção (estes não serão detalhados em projeto).
154
 Toda a parte de pavimentação do condomínio foi pensado de forma sustentável,
onde os pisos diferenciam as calçadas externas e internas do condomínio. As calçadas
externas serão de piso drenante (concreto poroso), e o piso que representa a área de acesso
interna ao condomínio é de intertravado, assentado em forma de espinha de peixe (ver figura
5.10).

Figura 5.10 – Tipo de piso a ser utilizado nas calçadas e acessos na área do novo
conjunto habitacional (Piso Intertravado permeável):

Fonte: http://www.oterprem.com.br/detalhes_pisos_drenantes (acesso em 04/12/2011 às 17:15h)

Os estacionamentos encontram-se nos perímetros das quadras do condomínio,

com piso concregrama facilitando a drenagem das águas de chuva (ver figura 5.11). Também
foram destinados 3% das vagas existentes para deficientes físicos e idosos, com sinalização
correta para área de transferência do deficiente e ou idoso, sendo estas vagas localizadas
sempre próxima as rampas rebaixadas de acesso a calçada. Dentro do condomínio também
serão instalados bicicletários, já que a bicicleta é um dos meios de transporte utilizados por
muitos moradores do núcleo.

O concregrama, um piso ecologicamente correto, também será utilizado em

pequenas áreas de convívio criadas ao logo das calçadas de fronte aos edifícios, em alguns
pontos contento bancos e mesas para lazer dos moradores. Também foi utilizado nas áreas
embaixo das rampas, para melhor drenagem do piso entre os edifícios.

155
Figura 5.11 – Tipo de piso a ser utilizado nos estacionamentos e acessos na área do novo
conjunto habitacional (Piso Intertravado Permeável):

Fonte: http://www.oterprem.com.br/detalhes_pisos_drenantes (acesso em 04/12/2011 às 17:44h)

O projeto habitacional está fortemente relacionado as questões de acessibilidade, e

nas áreas comuns condominiais não seria diferente. Foram criados espaços adequados às
necessidades de todos os usuários, proporcionando segurança, conforto e bom desempenho na
fruição, deslocamento adequado e usufruto dos espaços comuns.

O projeto do condomínio tem rotas acessíveis, com circulação de pedestres livre e

desimpedida, com larguras entre 1,50m e 2,00m entre os edifícios e 2,50m nas calçadas
externas, e o mobiliário de uso comum e postes de iluminação não obstrui a faixa de
circulação de pedestres. As calçadas conforme já citado anteriormente serão de piso
intertravado, atendendo a norma quanto a pisos antiderrapantes, sendo instalado piso de
sinalização tátil direcional e de alerta para pessoas com deficiência visual.

Foram projetadas nas travessias do condomínio rampas de acesso a calçada,

conforme indicado na NBR 9050/2204, sendo que em cada esquina com rampas para travessia
foi proposto barreiras verdes para impedir a travessia fora da área de faixa de pedestre. Desta
forma, todo o acesso comum do condomínio permite um percurso tranqüilo para todos.

156
Sistema Construtivo das Unidades Habitacionais

Em busca de inovações no processo construtivo para a construção de habitações

de interesse social, atendendo as questões de sustentabilidade, baixos custos e qualidade das
unidades, foi estudado e utilizado um novo sistema construtivo para a construção das
unidades propostas.

Este novo método construtivo, chamado de Concreto PVC57, tem sido utilizado
em alguns projetos de habitação de interesse social no Brasil, dentro do programa Minha Casa
Minha Vida, e pela própria CDHU do Estado de São Paulo.

O projeto referência trata-se das novas casas e sobrados (ver figuras 5.12 e 5.13)
que foram construídos para as famílias vítimas da enchente de 2010 em São Luiz do
Paraitinga, localizada na região do Vale Paraíba, onde mais de 2.000 pessoas ficaram
desabrigadas. Segundo o Secretário de Estado da Habitação e presidente da CDHU Lair
Krahenbuhl este sistema construtivo foi escolhido por conferir mais rapidez que o método
construtivo tradicional na edificação de casas. Foram construídos 45 casas térreas e 106
sobrados em 225 dias, já que o sistema permite a construção de uma casa com 65m² em
apenas 11 dias (Reportagem extraída da Revista Nossa Cidade, Edição Especial São Luiz do
Paraitinga, 2011).

O Sistema Concreto PVC é constituído por painéis ocos de duplo encaixe

coextrudados de PVC. Com diversas espessuras (64mm, 10mm e 15mm), eles são
preenchidos com concreto e armados com aço. A diferença para o sistema convencional de
fôrmas é que as fôrmas (o PVC) ficam incorporadas à construção e servem como acabamento
final, dispensando revestimentos adicionais como pinturas, rebocos e cerâmicas. A altura das
peças são definidas na fabricação, de acordo com o pé-direito indicado no projeto.

57
O Concreto PVC é um sistema que foi desenvolvido no Canadá e agora está sendo utilizado no Brasil, é
totalmente industrializado e compatível com qualquer projeto. Os principais fornecedores deste sistema no
Brasil são: Royal do Brasil Technologies (concreto PVC = Royal Building Sistems), Vepal Plásticos Revestimentos
e Sistemas Construtivos (concreto PVC = Casa Forte) e Global Housing International (sistema construtivo
Concreto PVC). As resinas de PVC, matéria prima básica para a fabricação dos perfis, são fornecidas pela
BRASKEM, atual líder no mercado brasileiro no seguimento PVC (Catálogo Sistema Construtivo Concreto PVC
Braskem, 2007, extraído do site www.projetandocompvc.com.br).
157
Figura 5.12 – Projeto Referência: Sobrados construídos com o Sistema Concreto PVC
em São Luiz do Paraitinga/SP.

Fonte: SEHAB São Vicente, 2011.

158
Figura 5.13 – Projeto Referência: Casa Térrea construída com o Sistema Concreto PVC
em São Luiz do Paraitinga/SP.

Fonte: SEHAB São Vicente, 2011.

159
 O método é utilizado para construção de casas em diversos padrões, prédios
industriais, prédios residenciais em até cinco pavimentos (ver figura 5.14) e comerciais,
como escolas, hospitais e postos de combustíveis.

Figura 5.14 – Prédios de até 5 pavimentos construídos com Concreto PVC.

Fonte: http://www.concretopvc.com.br/site/sites_braskem/pt/concreto_pvc/segmentos/habitacao_social (acesso

em 09/09/2011 as 19:35h).

O PVC, como material de acabamento, é resistente às intempéries e à maresia,

oferece fácil limpeza e manutenção, além de promover adequado isolamento térmico e
acústico por conta do tipo de preenchimento dos painéis e espessura das paredes (ver figura
5.15).

Figura 5.15 – Modelo de peças de do sistema Concreto PVC e suas espessuras.

Fonte: http://www.royalbrasil.com.br/royal_building.htms. (acesso em 08/09/11 às 20:30h)

160
 Como o sistema dispensa custos com revestimentos das paredes, já que o próprio
PVC faz esta função de acabamento, o custo da construção das casas pode ser reduzido. O
custo de uma residência térrea construída com o sistema construtivo fica em torno de R$
550,00/m2 de obra pronta, já incluído o custo do kit de PVC para as paredes, que deve
representar em torno de 40% do valor citado. Para sobrados ou prédios de até quatro
pavimentos, o custo estimado para os projetos fica entre R$ 600,00 e R$ 700,00/m2. Os
valores citados consideram: kit de PVC Royal + materiais complementares (concreto, aço,
hidráulica e elétrica) + mão de obra, sem BDI. Outro fator de alteração do custo final do
prédio são as soluções de arquitetura adotadas em cada região (pé-direito, tipo de cobertura,
acabamentos, aberturas etc.). O valor do custo do kit de PVC pode variar entre 35% e 45% do
custo de material e mão de obra de um projeto. Em resumo, os valores informados são do
custo do metro quadrado de casa pronta, (materiais + mão de obra), sem BDI do construtor58.

A quantidade de pisos pode variar bastante, mesmo em casas populares, onde o

número de pavimentos pode ser quantos for possível o que vai definir isso é o Fck59 do
concreto, pois o PVC é apenas para dar forma e acabamento. “Na região serrana do Rio, por
exemplo, vão ser feitos prédios com até quatro andares com essa tecnologia", diz Mario
William Esper, gerente institucional da ABCP - Associação Brasileira de Cimento Portland,
entidade que participou do desenvolvimento do sistema no Brasil60. Na fiscalização do
sistema industrializado, é recomendável controlar três itens principais: os painéis de PVC, o
concreto e o sistema de cobertura. O sistema construtivo foi submetido ao IPT (Instituto de
Pesquisas Tecnológicas), e todas as especificações de suas normas de desempenho foram
aprovadas em sua totalidade. A tecnologia foi avaliada pelo Sinat (Sistema Nacional de
Avaliações Técnicas) do PBQP-H (Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do
Habitat) e já está aprovada na Caixa Econômica Federal para utilização em projetos de
habitação social financiados por programas como o Minha Casa Minha Vida 2.

As vantagens da utilização deste sistema construtivo em relação ao sistema

convencional são interessantes para a construção de habitações de interesse social, em vários
requisitos, como:

58
Valores do concreto PVC extraídos do site da Revista Téchne:
http://www.revistatechne.com.br/engenharia-civil/152/imprime156966.asp (acesso em 09/09/2011 as 20:15h).
59
Significado da sigla Fck: resistência característica do concreto à compressão.
60
Reportagem extraída do site http://www.infraestruturaurbana.com.br/solucoes-tecnicas/4/artigo220437-1.asp
acesso em 08/09/2011 as 21:43h).
161
Sustentabilidade

• Elevada durabilidade (> 50 anos)

• Facilidade de limpeza (pano úmido) e conservação
• Baixa manutenção (não necessita pintura)
• Elevada resistência química e às intempéries
• Proteção do aço e do concreto em ambientes agressivos
• Excelente isolamento térmico e acústico
• Painel de PVC é reciclável
• Redução de resíduos na construção e de perdas incorporadas à obra
• Menor consumo de água e energia na construção
• Possibilidade de uso de concreto com diferentes agregados (borracha de pneu, casca
de arroz, fibras naturais, resíduo de construção etc.) sem comprometer o acabamento e
a durabilidade das paredes.

Economia

• > 80% de redução de perdas (entulho e perdas incorporadas)

• Economia de até 75% no consumo de água na obra
• Economia de até 75% no consumo de energia na obra
• Ganho de produtividade em até 40% (tempo total de obra)

Construção Industrializada

• Redução de desperdícios e obra limpa

• Facilidade de gerenciamento e padronização dos processos
• Dispensável o uso de equipamentos pesados
• Excelente padrão de acabamento
• Eliminação de etapas construtivas do sistema convencional
• Customização de projetos

Aplicação prática

• Visão da obra como um conjunto de sistemas articulados e não apenas um canteiro de

serviço de transformação de materiais
• Obra de montagem, reduzindo as improvisações e desrespeito ao projeto
162
 • Simplifica a licitação, gestão (processos e materiais) e execução
• Permite novos arranjos produtivos, com maior pré-processamento e maior
produtividade
• Deve ser valorizada a gestão de processo de projeto
• Maior controle de materiais e cronograma de execução
• Menor necessidade de mão-de-obra especializada (ex: pintor e azulejista)
• Possibilidade de ampliação com sistema convencional (blocos de concreto)
• Resistência mecânica para fixações (grades, quadros, TV, micro-ondas etc.)
• Possibilidade de diferentes acabamentos (azulejo, pintura, textura etc.)

Particularidades do PVC

• Resistente à ação de fungos, bactérias, insetos e roedores

• Resistente às intempéries (sol, chuva, vento e maresia)
• Resistente à maioria dos reagentes químicos (materiais de limpeza)
• Bom isolante térmico, elétrico e acústico
• Sólido e resistente a choques
• Impermeável a gases e líquidos
• Longo ciclo de vida: superior a 100 anos
• Não propaga chamas: é auto-extinguível
• Reciclável
• Fabricado com baixo consumo de energia

Pontos de destaque

• Menor investimento em revestimento

• Rapidez de execução
• Produção em média e grande escalas
• Alta Produtividade com equipes reduzidas
• Obra limpa, sem entulho e sem desperdício
• Durabilidade
• Facilidade de limpeza e manutenção no pós uso

163
Indicadores ambientais

• Classificação do resíduo: conforme resolução Conama (Conselho Nacional do Meio

Ambiente) 307 de 05 de julho de 2002, os resíduos de concreto podem ser
considerados de classe A, os resíduos de aço e painéis de PVC podem ser
considerados de classe B.
• Destinação do resíduo: os resíduos de classe A são reutilizáveis ou recicláveis como
agregados, os de classe B são recicláveis para outras destinações.

No caso do projeto habitacional proposto, onde os edifícios estão configurados

como térreo + 3 pavimentos, o sistema construtivo aqui apresentado atende as necessidades
do projeto, onde os kits para atender a demanda do projeto, será composto por perfis
modulares em PVC com 200 x 80mm, 80 x 80mm e 100 x 80mm, atendendo as medidas das
unidades. Os perfis já virão de fábrica nas cores branca, amarelo claro, azul claro e verde
claro, possibilitando a diversidade de cores no conjunto habitacional proposto.

Para melhor compreensão de como é executada a montagem do sistema, segue

ilustração nas Figuras 5.16 e 5.17.

Figura 5.16 – Descrição do Sistema Construtivo Concreto PVC.

Fonte: http://www.royalbrasil.com.br/royal_building.htms. (acesso em 08/09/11 às 20:33h)

164
Figura 5.17 – Sequência de concretagem do sistema Concreto PVC.

Fonte: http://www.infraestruturaurbana.com.br/solucoes-tecnicas/4/artigo220437-2.asp (08/09/2011 as 21:55h).

165
 Vale ressaltar que, devido ao edifício ser de 4 andares, ao fim da concretagem
conforme citado na figura anterior, as barras de aço que virão desde o piso, deverão ser
prolongadas para que possam ser dobradas e engastadas na laje61 que será instalada. Este
sistema, por se tratar de paredes autoportantes (concreto armado), não é necessária a
utilização de vigas e pilares, já que as próprias paredes fazem a função destes elementos por
serem autoportantes.

Além do Concreto PVC, e dos pisos drenantes apresentarem suas vantagens em

relação a sustentabilidade e a economia, outro ítem importante para agregar a estas
vantagens são as tecnologias que causem menos impacto ao meio ambiente, como por
exemplo, sistemas para captação de água de chuva, aquecedores solares para os chuveiros e
medição individual do consumo de água.

As lajes de cobertura serão planejadas e equipadas para captação de águas

pluviais, as quais serão coletadas, estocadas e filtradas para a utilização na limpeza do
condominio, irrigação de jardins e água sanitária. A cobertura receberá ainda placas térmicas
para o aquecimento da água usada para banho. Em busca de projetos referenciais que
utilizaram este tipo de tecnologia, um projeto interessante, dos arquitetos Ruben Carlos Otero
e Monica Drucker62 é possível compreender como este sistema funciona em edifícios com
mais de 2 pavimentos para habitação de interesse social.

Na figura 5.18 segue exemplo de captação de água e aquecedores com medidores

individuais conforme projetado pelos arquitetos citados para um concurso nacional de
habitação de interesse social sustentável.

61
O Sistema CONCRETO-PVC da Royal do Brasil Technologies obteve, no Brasil, os laudos adequados para a
construção de edifícios de 5 andares (1+4), sem colunas nem vigamentos. Os painéis preenchidos com concreto
da planta de baixo são o suporte dos próximos andares. A resistência mecânica linear das paredes de 100 e
150mm são suficientemente fortes para suportar os andares restantes. Para lajes cheias, pré-moldadas ou
treliçadas, o apoio é simples e de contato direto com o topo da parede de PVC já preenchida anteriormente. A
estrutura de aço proveniente da planta de baixo, mais alta que o pé direito do PVC, é dobrada acima da laje,
conseguindo-se a vinculação estrutural. Como acabamentos ficarão bordas sobressaindo das faces das paredes de
PVC entre cada andar que podem ser acabadas com reboco ou peças do próprio Sistema da Royal (informações
extraídas do site http://www.royalbrasil.com.br/faqs_rbs.htm).
62
Monica Drucker é formada pela FAU-USP em 1986, atualmente é associado ao arquiteto Ruben Carlos Otero,
doutor pela Universidade Politécnica da Catalunha. A parceria rendeu prêmios em concursos, como o "Habitação
para todos" em 2010 de moradias populares, e uma para o "Renova SP", de urbanização de áreas de risco em
2011, ambos em São Paulo (http://www.monicadrucker.com.br/#!escritório acesso em 07/12/11 as 17:13h).
166
Figura 5.18 – Projeto Referência: Conjunto Habitacional de Interesse Social (1º lugar no
concurso Público Nacional de Arquitetura para Novas Tipologias de Habitação de
Interesse Social Sustentáveis, 2010).

Fonte: http://vitruvius.com.br/revistas/read/projetos/11.126/3902?page=10 (acesso em 07/12/11 as 17:21h).

Cálculo das Unidades Habitacionais.

As novas unidades habitacionais foram calculadas com base nos valores do

sistema construtivo Concreto PVC, onde o valor final de cada unidade atende o teto máximo
para apartamentos conforme estipulado no programa Minha Casa Minha Vida 2.

O empreendimento foi calculado por tipologia, de 02 e 03 dormitórios. A tipologia de

02 dormitórios custará R$ 45.689,40 por unidade, e a tipologia de 03 dormitórios custará
R$ 51.337,13 por unidade. A quantidade total de apartamentos está dividida da seguinte
forma: apartamentos com 02 dormitórios = 304 unidades e apartamentos de 03 dormitórios =
272 unidades. Portanto, o valor total do empreendimento somando as duas tipologias será de
R$ 28.132.548,19 (vinte e oito milhões, cento e trinta e dois mil quinhentos e quarenta e oito

167
reais e dezenove centavos). Os cálculos das unidades estão detalhados na tabela 5.3.1, a
seguir:
Tabela 5.1 – Cálculo das Unidades Habitacionais

Tecnologia Construtiva: Concreto PVC

VALOR
ITEM 1 UNID. QTD VALOR TOTAL
UNITÁRIO
Kit Concreto PVC de paredes + infraestrutura para
a construção de 01 unidade habitacional de 02 m² 62,33 700,00 43.631,00
dormitórios com 62,33m²
BDI para obras de baixo padrão (10% sobre o valor unid. 700,00 0,10 70,00
do material - média do mercado - PINI, 2011)
Total por unidade 43.701,00

Elaboração do Projeto (acrescentar 2,5%) vb 1,00 1.092,00 1.092,53

Total parcial 44.793,53

Gerenciamento (acrescentar de 2 à 5%, utilizado
vb 1,00 895,44 895,87
2%)

Valor de 01 unidade habitacional com 02 dormitórios = 45.689,40

Valor Total do empreendimento (02 dorm. = 304 aptos) R$ 13.889.576,23

VALOR
ITEM 2 UNID. QTD VALOR TOTAL
UNITÁRIO
Kit Concreto PVC de paredes + infraestrutura para
a construção de 01 unidade habitacional de 03 m² 71,45 700,00 50.015,00
dormitórios com 71,45m²
BDI para obras de baixo padrão (10% sobre o valor unid. 700,00 0,10 70,00
do material)
Total por unidade 50.085,00

Elaboração do Projeto (acrescentar 2,5%) vb 1 1.092,00 1.252,13

Total parcial 51.337,13

Gerenciamento (acrescentar de 2 à 5%, utilizei 2%) vb 1 895,44 1.026,74

Valor de 01 unidade habitacional com 03 dormitórios = 52.363,87

Valor Total do empreendimento (03 dorm. = 272 aptos) R$ 14.242.971,96

VALOR TOTAL DO EMPREENDIMENTO (item 1 + item 2) R$ 28.132.548,19

Fonte: Elaborado pela autora, 2011 (valores retirados da tabela PINI, 2011 e Revista Techné, 2011).

168
 Abaixo, segue algumas observações relacionadas à tabela 5.1:

• Financiamento Minha Casa Minha Vida 2 com teto máximo de R$ 65.000,00

por unidade habitacional (tipologia apartamento)63, atendendo famílias de 0 a 3
salários mínimos c/ renda até R$ 1635,00 (salário mínimo com base em
Dezembro de 2011, valor atualizado);
• Prestação de até 10% da renda, por 10 anos – prestação mínima de R$50,00 por
mês;
• Os valores p/ o gerenciamento refere-se aos serviços de assistência social,
acompanhamento da remoção de famílias durante todo o processo de ocupação e
pós ocupação das novas unidades.
• Valor do terreno não está incluso devido ao mesmo pertencer a União, onde o
Município deverá requerer o repasse do terreno para que possa ser utilizado para
fins habitacionais.
• O registro do imóvel deverá ser preferencialmente no nome da mulher.
• Para a construção das unidades, os moradores do núcleo poderão ser
capacitados para trabalharem no projeto, já que as empresas que fornecem o
Concreto PVC têm programas de capacitação para treinar equipes para a
construção com este tipo de material.

Outra possibilidade, é um convênio já em vigor por parte da CDHU com empresas

de assistência técnica que irão apoiar os movimentos pré moradia. A ação faz parte do
convênio entre o Governo do Estado e a CAIXA, que prevê auxílio da Secretaria da
Habitação64 às entidades na elaboração dos projetos e a complementação, em até R$ 20 mil
reais por unidade, para viabilizar o “Programa Minha Casa Minha Vida - Entidades” no
Estado.

63
Portaria 465 03/10/2011- Fundo de Arrendamento Residencial (FAR): Valor estipulado para os municípios
integrantes das regiões metropolitanas do Estado de São Paulo, municípios de Jundiaí/SP, São José dos
Campos/SP, Jacareí/SP e DF.
64
Reportagem disponível
http://www.habitacao.sp.gov.br/noticias/index.asp?Destino=VW&Id=65657164I8&Idioma=PO&Area=Noticias
(acesso em 07/12/11 as 20:54h).
169
Considerações finais

Com todos os estudos realizados durante este ano, foi possível compreender a raiz
do problema habitacional do Brasil. Este problema, que se arrasta há décadas, hoje, devido a
nossa política atual de habitação, encontra melhores oportunidades para a realização de
projetos que possibilitem a redução da exclusão social e atenda a uma demanda de famílias
que habitam de forma precária e desumana.

Com o passar dos anos, a habitação social no Brasil tornou-se uma das principais
questões para os governantes, que traçam planos e metas em busca desta realização. Porém, a
faixa da população mais necessitada – de 0 à 3 salários mínimos – continua a aguardar a sua
vez no que se diz respeito ao direito a casa própria. O valor das terras, a alta especulação do
uso do solo urbano, trata-se de um dos grandes vilões desta população de baixa renda. O
governo, apesar de tantos programas voltados para habitação, ainda não conseguiu alcançar
esta população de baixa renda, em especial nas capitais e regiões metropolitanas, como São
Paulo, onde o valor dos terrenos são altamente especulativo. Portanto, existe uma urgência em
obter meios para combater a especulação imobiliária e intervir na valorização da terra urbana.

Segundo ROLNIK (2009, p.2):

“O padrão periférico e precário de localização das moradias populares pode

se reproduzir, em larga escala, nas cidades brasileiras, caso não articulemos
uma grande oferta de financiamento imobiliário e promoções públicas
habitacionais com estratégias eficientes de acesso a terras adequadas,
inseridas na cidade e integradas aos benefícios da vida urbana. Por outro
lado, políticas e programas de produção de cidade, tais como grandes
investimentos em transporte público de massa e condições de urbanidade,
são fundamentais para não transformarmos o “sonho da casa própria” em
pesadelo de municípios caóticos e insustentáveis”.

Mas apesar de tanto obstáculos, os programas como “Minha Casa e Minha Vida”
e o “Papel Passado” de regularização fundiária, tem ganhado força em muitos municípios
brasileiros. Projetos de requalificação urbana, hoje são possíveis devido aos instrumentos e
legislações atuantes neste assunto, em especial, o Estatuto da Cidade.

Neste ano, o Programa Minha Casa Minha Vida sofreu mudanças em suas regras,
e com a nova exigência de que as unidades sejam projetadas com as normas técnicas que trata

170
do desenho universal, os novos projetos habitacionais sofrerão um aumento significativo em
sua metragem quadrada, e que consequentemente irá elevar os custos das unidades. Apesar de
a nova regra promover o aumento da inserção de deficientes e pessoas com mobilidade
reduzida nos projetos de habitação social e na sociedade no geral, alguns especialistas critica
o fato de que o valor estabelecido pelo programa, de até R$65 mil reais neste caso, para a
Região Metropolitana de São Paulo, pode não arcar com os custos de um projeto “universal”.
Segundo Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), garante
que este valor torna-se impraticável em determinadas regiões do Brasil, onde essa realidade se
torna ainda mais cruel quando se tem conhecimento de que as empresas pequenas e médias
foram as responsáveis por 86% das contratações de empreendimentos voltados às famílias
com renda de até três salários mínimos na fase inicial do Minha Casa, Minha Vida, conforme
apresentado pelo Governo Federal65.

Logo, é possível compreender os dois lados da moeda, a iniciativa do governo em

trazer inclusão social e qualidade para os projetos de habitação popular, e o lado dos
construtores, que, de fato, pode dificultar a participação destes em projetos habitacionais com
tais exigências, com um valor que, em São Paulo – como já citado anteriormente os altos
preços da terra urbana e a especulação imobiliária em alta - pode não ser possível de
viabilizar.

Analisando os pós e contras, o projeto apresentado neste trabalho de conclusão de

curso, buscou novas alternativas para baratear o valor do empreendimento, seja através do
sistema construtivo proposto, ou pela simplicidade e funcionalidade do projeto, para que fosse
possível projetar uma unidade respeitando o desenho universal, e que se encaixasse dentro do
valor estipulado pelo programa MCMV.

Além da busca por um projeto com baixos custos, outras questões também foram
analisadas, como as que envolvem um projeto de requalificação, principalmente os que
prevêem processos de remoção, onde é primordial a transparência, o diálogo prévio e a
participação da população atingida. As propostas aqui apresentadas, buscam alcançar este
objetivo.

65
Depoimento extraído do site: http://www.guarulhosweb.com.br/noticia.php?nr=43624 (acesso em 07/12/11 as
19:15h)
171
 O projeto, as propostas e as diretrizes buscam alternativas para a organização e
urbanização do núcleo, por isso, a idéia é de solucionar o problema pontualmente nas áreas
caracterizadas como “consolidáveis e não consolidáveis”, evitando a retirada de famílias em
áreas passíveis de consolidação, reassentando somente as que vivem em extrema
precariedade, além da necessidade de remoção para a urbanização do núcleo, como abertura
do viário, áreas de lazer, recreação e áreas verdes.

O local onde as famílias serão reassentadas está próximo ao núcleo, facilitando

ainda mais a transição da população, e a aceitação do projeto.

ROLNIK, (2011) aponta estas soluções alternativas (remoção parcial e total) em

uma reportagem para a revista Arquitetura e Urbanismo (AU)66, onde projetos de
revitalização urbana não necessariamente precisam retirar as pessoas de seu local de moradia -
inclusive devem pensar alternativas que incluam os moradores e o uso habitacional. Quando
as desapropriações ocorrem, normalmente, as indenizações são muito baixas, insuficientes
para garantir uma moradia adequada; ou o local de reassentamento é distante do anterior, sem
infraestrutura, sem equipamentos públicos e acesso às oportunidades de emprego. Antes de
decidir pela remoção, os executores do projeto precisam ouvir a comunidade e negociar
alternativas. Por isso, o fato do local de reassentamento ser próximo ao núcleo, faz com que
este projeto seja melhor aceito pela população.

Portanto, toda pesquisa e toda intenção de projeto deste trabalho de conclusão de

curso, foi mostrar as possibilidades de promover uma nova oportunidade de vida para a
população de baixa renda e que vive em áreas como o Sá Catarina de Moraes, proporcionando
a estes moradores uma nova chance e inclui-los a cidade legal da qual hoje, oficialmente eles
não estão inseridos.

Por fim, é possível acreditar que projetos como este aqui proposto, capaz de
elevar a auto estima de tantas famílias, proporcionando uma forma justa e digna de morar,
auxiliando e capacitando esta população para melhorar seu padrão de vida através de projetos
e investimentos de formação profissional, traz o sentimento e a esperança de que é possível
fazer acontecer uma cidade legal, justa e inclusiva para todos.

66
Reportagem extraída da Revista AU – Fato e Opinião: “Desapropriação e revitalização urbana, como fazer”.
Acesso ao site da AU em 19/06/2011 (http://www.revistaau.com.br//arquitetura-urbanismo/207/artigo219446-
1.asp).
172
.Referências Bibliografias:

A TRIBUNA, jornal. “União Libera área para São Vicente”. Caderno Baixada Santista.
Santos, p.A-9. 01 de Junho 2011.

A TRIBUNA, jornal. “SV Inicia obras no canal Sá Catarina”. Caderno Baixada Santista.
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177
ENTREVISTAS

Juracy Francisco de Jesus, o “Jura”. Vereador do município de São Vicente e líder da

associação de integração social do núcleo Sá Catarina de Moraes (entrevista em 14/04/2011).
Juliana Pereira Nascimento, Arquiteta e Urbanista na Prefeitura Municipal de São Vicente e
coordenadora dos projetos habitacionais da cidade (entrevista em 07/04/2011).
Robson Pupo, morador há 20 anos no núcleo Sá Catarina de Moraes e acompanhante na
visita ao local para reconhecimento e fotos, em 03/06/2011.
Tânia Mangolini Carvalho, Assistente Social da Prefeitura Municipal de São Vicente e
responsável pelo levantamento socioeconômico realizado no Sá Catarina de Moraes, em
2005/2006 (entrevista em 25/05/2011).
Gislaine Magalhães, Advogada e especialista em regularização fundiária (entrevista em
09/05/2011).

178
Carta da 4ª Conferência Municipal de Habitação
(Conferência realizada na cidade de São Vicente em Dezembro de 2005).

“A Cidade é a Nossa Casa”

As cidades são palco e objetos de lutas sociais. Num quadro de crescimento

desordenado, violência urbana, desigualdade e tensões percebem-se várias formas de
organização social, que buscam a superação da lógica excludente para a da inclusão, a qual só
é viável através da participação.
Buscar a conquista de cidades justas, democráticas e sustentáveis tem sido
bandeira de luta e motivo de discussão por muitas organizações da sociedade civil e também
governos, que procuram construir políticas públicas de resistência ao modelo que exclui os
cidadãos, numa lógica permanente de competição e de precarização dos direitos sociais.
Pensar as cidades a partir da democratização do espaço urbano é o
reconhecimento de que o excluído também tem direito de usufruir dela, é combater a
segregação sócio-espacial e buscar a superação das desigualdades sociais.
O Estatuto da Cidade é um exemplo de lei conquistada por movimentos
populares, com o objetivo de garantir o direito à moradia aos cidadãos de baixa renda, o qual
deve ser disponibilizado ao maior número possível de pessoas, de maneira que minimize as
desigualdades sociais. São necessários que todos os atores sociais, poder público e sociedade
civil, entrem em cena e participem de todo o processo decidindo, gestando e usufruindo as
alternativas.
O objetivo é o de desenvolver projetos tendo como prioridade o “habitar pleno”,
que, muito mais que ter um teto, um abrigo, é ter acesso aos equipamentos e serviços
públicos, preservar o meio ambiente e morar em áreas sem exposição a riscos.
Para discutir e avaliar nossas práticas e criar propostas e ações que busquem
difundir esse conceito chegarmos a esta 4ª Conferência Municipal de Habitação, com
atividades preparatórias, troca de experiências e apresentação de sugestões para programas e
projetos que garantam o direito à moradia digna, regularizada e integrada à cidade legal.
Com o tema “A Cidade é a nossa casa”, queremos afirmar que o conceito de
habitat é a somatória de moradia digna, acessibilidade, saneamento básico, segurança, lazer,
enfim, morar bem não é ter uma boa moradia, mas sim viver bem.
Discutir nessa perspectiva novas ações, responsabilidades e fontes de financiamento
são importantes para que cada cidadão se aproprie do conhecimento e contribua, construindo
uma cidade com qualidade de vida para todos. Pretende-se, com isso, pensar a política
habitacional (que prioriza a inclusão social, a qualidade de vida e a cidadania) como tarefa
pública de fato, envolvendo o Estado e a sociedade civil na definição dos seus rumos e dos
meios de concretizá-la.
Para tanto algumas ações são necessárias, tais como:

-Realizar um censo habitacional identificando as diferentes demandas, o déficit quantitativo e

qualitativo e a necessidade de investimentos.
-Avançar na política de erradicar as favelas da cidade.
-Ampliar os mecanismos de congelamento dos assentamentos precários e irregulares e
impedir novas ocupações.
-Estabelecer junto à CDHU que parte de sua produção habitacional seja dirigida aos
moradores de áreas de riscos da cidade.
-Implementar os instrumentos do Estatuto da Cidade que garantem a função social da
propriedade (IPTU progressivo, edificação compulsória etc), com participação ampla da
sociedade na elaboração da proposta do Plano Diretor, para garantir uma política habitacional
integrada às políticas urbanas.
-Revitalizar o Conselho Municipal de Habitação para que todos os recursos de habitação
sejam alocados no Fundo Municipal de Habitação, definindo as porcentagens para cada
programa.
-Investir na política efetiva de aquisição de terrenos para habitação popular utilizando-se os
instrumentos do Estatuto da Cidade.
-Estabelecer o Plano Municipal de Regularização Fundiária Sustentável como instrumento
básico para implementação da política municipal de regularização fundiária, associada às
políticas de desenvolvimento urbano e habitacional, bem como as diretrizes e estratégias de
gestão urbana, no sentido de reverter o quadro de irregularidades no município.
-Integrar os programas habitacionais em assentamentos precários com todas as áreas e
programas sociais do município (educação lazer, saúde, trabalho e geração de renda, cultura,
sistema de transporte urbano, etc).
-Garantir a todos os munícipes condições de acessibilidade e mobilidade.
-Trabalhar em programas para recuperação e preservação ambiental.
-Maior atuação da sociedade civil na discussão e acompanhamento do Orçamento Municipal.
 A habitação deve ser ponto central nas diversas políticas sociais e urbanas da
cidade, uma grande articuladora da intervenção na gestão municipal. Para uma ação que tenha
impacto e escala é preciso priorização de recursos e que todos os esforços da máquina
administrativa estejam voltados para esse objetivo.
Acreditamos que uma gestão democrático-popular deva fortalecer as organizações
autônomas da sociedade civil, sem atrelamento, fisiologismo ou clientelismo, mas, ampliando
os espaços de interlocução e decisão entre poder público e movimentos sociais, estimulando a
organização da população.
Certamente, sem essas parcerias com as esferas de Governo Federal e Estadual,
pouco o município poderá avançar na sua política habitacional. É preciso reconhecer também
que o estreito relacionamento da Prefeitura Municipal com esses poderes nos últimos anos
propiciou um significativo investimento habitacional em nossa cidade.
Entendemos o conceito de parceria como a relação madura entre agentes distintos,
mas que têm como finalidade á solução dos mesmos problemas. Sendo assim, queremos que a
moradia seja a grande mobilizadora do desenvolvimento de nossa cidade, qualificando e
construindo espaços de cidadania.
Organização e mobilização são matérias primas essencial para enfrentarmos
tamanho déficit e termos uma ação eficaz para fazermos com que São Vicente seja em todos
os aspectos a nossa casa.
Com essas diretrizes gerais, nós, Delegados da 4ª Conferência Municipal de
Habitação, aprovamos as seguintes resoluções:

I – Regularização Fundiária/Urbanização
1 – Aplicar o Programa Papel Passado – Regularização em todas as áreas irregulares da
cidade.
2 - Criação das Comissões de Urbanização e Legalização em todas as áreas irregulares do
município, que acompanharão todas as fases da aplicação do Programa Papel Passado.
3 – Estabelecer convênios como o Governo Federal, Cartórios de Registro de Imóveis,
visando a gratuidade do primeiro registro dos imóveis regularizados através do Programa
Papel Passado.
4 – Ampliação e/ou instalação de equipamentos sociais (escolas, creches, unidades básicas de
saúde, áreas de lazer etc), prioritariamente nas áreas em que o Programa Papel Passado já
esteja sendo aplicado.
5 – Estabelecer junto ao IPT – Instituto de Pesquisas Tecnológicas, convênio para obtenção de
laudo das áreas ocupadas no Morro do Itararé e Voturuá, objetos de aluguel de chão pela
Santa Casa de Misericórdia de Santos.
6 – Urbanização de todos os assentamentos precários, estabelecendo critérios de prioridades
através do Conselho Municipal de Habitação.
7 – A urbanização de todos os assentamentos precários, estabelecendo critérios de prioridades
através do Conselho Municipal de Habitação.
8 – Todos os projetos de urbanização de assentamentos precários serão dotados de rede de
esgoto, da pavimentação do viário e do sistema de macro-drenagem.
9 – Investir na limpeza, desassoreamento, aprofundamento e revestimento dos canais e na
melhora do sistema de comportas.
10 – Adotar o mutirão como modelo de participação da comunidade nos programas de
urbanização dos assentamentos precários.
11 – Garantir em todos os assentamentos irregulares os serviços de coleta de lixo, iluminação
pública, código de endereçamento postal – CEP e abastecimento de água tratada pela Sabesp.

II – Desfavelamento/ Controle de ocupação

1 – Ter como principal meta habitacional o investimento no Programa de Desfavelamento da
cidade, estabelecendo o Plano Municipal de Habitação de Interesse Social adotando as ações
previstas pelo Plano Nacional de Habitação de Interesse Social.
2 – Buscar junto aos organismos internacionais (BID, BIRD e outros) recursos necessários à
política de desfavelamento de São Vicente.
3 – Adotar como modelo de urbanização e desfavelamento o Programa habitar/Brasil/BID
aplicado no Dique Sambaiatuba.
4 – Solicitar à Caixa Econômica Federal que seja usado o PAR – Penedo/Primavera como
solução habitacional do Programa Habitar/Brasil/BID.
5 – Dentro do possível, garantir a melhoria de condições de habitabilidade com a manutenção
das moradias em áreas consolidadas. Em caso de remoção, viabilizar que o
reassentamento ocorra para áreas próximas da localidade objeto da política de
desfavelamento.
6 – Na aplicação da política de desfavelamento são fundamentais as ações de geração de
emprego e renda, evitando o retrocesso social das famílias beneficiada com a melhoria das
condições de habitabilidade.
7 – Estabelecer a política de congelamento de áreas ocupadas, adotando o mecanismo da
selagem e/ou de demarcação com pintura das moradias.
8 – Criar o “Pelotão Ambiental” da Guarda Municipal, com a finalidade de controlar,
fiscalizar e prevenir a ampliação e/ou novas ocupações.
9 – Ampliar e equipar a equipe da Defesa Civil para atuar em conjunto com o “Pelotão
Ambiental”.
10 – Atuar junto à CDHU, para priorizar a demanda dirigida da cidade, voltada à remoção das
famílias que estejam em situação de risco.
11 – Fiscalização e controle (congelamento) de novas edificações nas áreas da Santa Casa de
Misericórdia de Santos (aluguel de chão).
12 – Adotar o cadastro único de participantes dos projetos habitacionais na cidade,
possibilitando o cruzamento de informações com outros bancos de dados do gênero.
13 – Realizar levantamento sócio – econômico das famílias que residam nos assentamentos
precários.

III – Programas Habitacionais/Produção Habitacional/Financiamento

1 – Interação e integração de todos os órgãos responsáveis pelos assentamentos em áreas
ocupadas (SEURB, CDHU, UEM e outros).
2 – Reavaliação e negociação das prestações CDHU (valores altos) e das parcelas em atraso.
3 – Viabilizar Programas Habitacionais que atendam as famílias com renda menor do que 3
salários mínimos.
4 – Debater com o CDHU – alteração na forma de distribuição de moradias (fim dos sorteios)
e planejamento de construções direcionadas as demandas de áreas específicas.
5 – Fortalecer o trabalho de pós – ocupação nos Conjuntos Habitacionais e nas áreas objetos
de intervenção da política habitacional, colaborando com o convívio social e na adoção de
programas de geração de emprego e renda.
6 – Atuar junto aos órgãos que realizam os programas habitacionais sociais, para que
optem em trabalhar sempre que possível com projetos de mutirão, autogestão, cooperativas e
frente de trabalho, como forma de baratear os custos da moradia, auxiliando na política de
inclusão social.
7 – Intermediar as negociações visando a compra pelos moradores das áreas de aluguel
de chão (Av. Juiz de Fora, San Martin, San Gonçalo e Morro do Itararé) pertencentes à Santa
Casa de Misericórdia de Santos, através de financiamento da Caixa Econômica Federal.
8 – Através da Operação Consorciada e/ou Programa de Subsidio Habitacional – PSH, da
Caixa Econômica Federal, viabilizar a produção habitacional com subsidio.
9 – Aplicar cadastro sócio – econômico na categoria dos Servidores Públicos Municipais de
São Vicente em parceria com o Sindicato dos Servidores e a Cooperativa dos Servidores,
visando adotar programa habitacional específico para essa categoria.
10 – Visando a constituição de um banco de terras para produção habitacional, realizar o
cruzamento do levantamento dos vazios urbanos com informações sobre débitos fiscais
(IPTU, multas e etc).
11 – Viabilizar linha de financiamento para reformas habitacionais.
12 – Garantir o direito aos reparos estruturais em moradias de Programas Habitacionais
Sociais.
13 – Estabelecer que nos Projetos Habitacionais sejam individualizados os relógios de
marcadores de água no caso de construções do tipo condomínio.
14 – Garantir acesso prioritários às pessoas portadoras de deficiência e os idosos aos
Programas Habitacionais.
15 – Propor aos organismos responsáveis pela produção habitacional que construam
unidades com maior metragem e melhor qualidade.
16 – Atuar na renegociação dos débitos dos moradores do Tancredo Neves II, junto à
COHAB.
17 – Criação de um Fórum Regional de Habitação composto pela sociedade civil apoiados
pelos Conselhos de Habitação.

IV – Plano Diretor/Participação social/Estatuto da Cidade/Fundo Municipal da

Habitação
1 – Garantir a participação da sociedade civil na revisão do Plano Diretor adaptando-o os
mecanismos do Estatuto da Cidade que regulam a função social da propriedade.
2 – Adotar a dação em pagamento e o IPTU progressivo no tempo visando garantir
estoque de terras para programas habitacionais de interesse social.
3 – Reformular a Lei de Uso e Ocupação do Solo.
4 – Estabelecer que todos os assentamentos precários e áreas objeto da regularização fundiária
sejam Zonas Habitacionais de Interesse Social – ZHIS.
5 – Planejamento Orçamentário Anual do Conselho Municipal de Habitação.
6 – Adaptar o Fundo Municipal de Habitação – FMH as resoluções expostas no Plano
Nacional de Habitação de Interesse Social, garantindo recursos financeiros resultantes de pare
de verbas extra-orçamentárias (multas de construção irregular etc), de percentual de impostos
que tenham com fato gerador a questão habitacional (IPTU, ITBI, ISS de construções etc).
7 – Ampliar o controle social junto ao Conselho Municipal de Habitação através das
audiências públicas e da estreita relação com os representantes das COMUL’s e das áreas
objetos dos programas habitacionais.
8 – Organizar reunião entre a Caixa Econômica Federal e moradores do Programa de
Arrendamento Residencial – PAR, com a participação e supervisão da SEURB.
9 – Elaborar o Orçamento Participativo .

São Vicente. Dezembro de 2005.

 01/10_Planta de remoção, adequação e consolidação das unidades habitacionais
do núcleo (ver arquivo em PDF salvo no CD).
02/10_Planta de reurbanização do núcleo (ver arquivo em PDF salvo no CD).
 03/10_Implantação do novo conjunto habitacional (ver arquivo em PDF salvo no
CD).
 05/10_Unidade Habitacional Tipologia 2 dormitórios / adaptados e adaptáveis
(ver arquivo em PDF salvo no CD).
 06/10_ Unidade Habitacional Tipologia 3 dormitórios / adaptados e adaptáveis
(ver arquivo em PDF salvo no CD).
 07/10_ Unidade Habitacional Tipologia 3 dormitórios / adaptados e adaptáveis
(ver arquivo em PDF salvo no CD).
 09/10_Corte, Elevação e Detalhes: Implantação do novo conjunto habitacional
(ver arquivo em PDF salvo no CD).
 10/10_Perspectiva Ilustrativa do Novo Conjunto Habitacional (ver arquivo em
PDF salvo no CD).