VENTAJAS E INCONVENIENTES DE UN

PROJECT FINANCE
Convertir conocimiento en valor añadido: Guía práctica inmoley.com del
“Project finance”, métodos de financiación de proyectos inmobiliarios y lease
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1. Ventajas.

Las principales ventajas de este tipo de financiación, frente a la más

tradicional de crédito promotor, residen, en el recurso limitado a los socios, en
el largo plazo, en la ausencia de coste fiscal y la mayor flexibilidad del
mismo. Por el contrario, necesita una fuente estable y predecible de flujos de
caja “cash-flows”, existe una mayor intervención de las entidades financieras,
su diseño y ejecución es laborioso y su obtención depende, no sólo del
proyecto en sí mismo, sino del promotor del mismo.

Destacamos:

• Obtener la financiación
• Cumplir el calendario de inversiones
• Permitir acometer grandes inversiones a empresas que, por el tamaño de su
Balance, no podrían hacerla
• Obtener un alto apalancamiento
• Maximizar el valor del proyecto
• Reducir los riesgos asumidos por los socios.
o No se exigen garantías financieras a los promotores.
o Un análisis detallado del proyecto permite asignar los riesgos entre los
distintos participantes. Una vez asignados, la dependencia entre el proyecto y
sus promotores es únicamente operativa, no financiera.
• No consolidar la deuda (en ciertas circunstancias): Permite el diseño de
esquemas jurídicos y societarios que eviten la consolidación de la deuda del
Proyecto en los Balances de los socios.
• No deteriorar el rating de los socios
o No incrementa las responsabilidades financieras de los socios, al no requerir
garantías financieras. .
o No afecta a la capacidad de endeudamiento lo que permite a los socios
destinar fondos a otros proyectos que, por su estructura, no son susceptibles de
ser financiados mediante “Project Finance”
• Se mantiene la calidad crediticia del promotor.
• Si se disminuyen los riesgos, cubriéndolos adecuadamente, puede disminuir
el coste de la financiación.
• No se comprometen otros negocios de la empresa promotora.
• Se consiguen fondos, sin recurso o recurso limitado, difícilmente accesibles
por otras vías.
• No se exigen garantías financieras a los socios promotores.
• Se incrementa la capacidad de endeudamiento de los promotores.
• Se comparten y transfieren riesgos a Socios, Entidades Financieras,
Constructor, Operador, Compañías de Seguro, Mercado de Derivados,
Acreedores, etc. Una vez asignados los riesgos entre los distintos
participantes, la dependencia entre el proyecto y sus promotores es
únicamente operativa, no financiera.
• Obtención de una estructura de capital más apalancada de lo que sería
posible con otras fórmulas de financiación.
• Una financiación a más largo plazo.

a. Para los promotores.

•
Permite acometer proyectos cuyo endeudamiento exceda de su capacidad
para obtener financiación, bien mediante recursos propios, bien mediante
endeudamiento externo.

• Permite repartir riesgos a asumir entre los

distintos promotores que estén involucrados en el proyecto en función d
e su participación en el mismo.

• Son operaciones fuera de balance, por lo que no incrementan el riesgo

corporativo de los promotores, los cuales mantienen así
la calidad crediticia necesaria que les permita recurrir al endeudamiento
para futuras inversiones.

•
No compromete la viabilidad de otros negocios al no requerir garantías
corporativas.

b. Para el banco financiador.

Evita la concentración de riesgos en los promotores al pasar de un riesgo de

empresa a un riesgo de proyecto.
Permite el seguimiento en profundidad de la gestión del negocio.

2. Inconvenientes

• Diseño para cubrir riesgos, ofrecer garantías y conseguir financiación, es

complejo: ingeniería financiero-jurídica.
• Se necesitan, por ello, especialistas que ayuden: bancos de inversión,
abogados, técnicos, etc...
• Los costes de transacción asociados: gastos administrativos, minutas y
honorarios (entre un 1% y un 2% del volumen de la operación).

Además:

•
Existe una evaluación múltiple de riesgos (ingeniería, de mercado, finan
cieros, etc.), necesitando para ello especialistas altamente cualificados.

•
Al no existir un responsable único, el tiempo de diseño y estructuración
del proyecto suele ser largo.

• El coste de financiación es directamente proporcional al nivel de riesgo a

asumir por parte de los financiadores.

•
La transparencia exigida frente a terceros implicados en el proyecto pue
de generar, en algunos casos, situaciones de cierta conflictividad.

• Obliga a cubrir algunos riesgos extraordinarios mediante pólizas de seguros

u otras alternativas suficientes.