Investigación documental y de campo

Informe final

“Juicio especial hipotecario (UDIS) en

México”

Ana María Martínez Espinosa

Junio 2018
 Juicio especial hipotecario (UDIS) en México

Índice dinámico

INTRODUCCIÓN ........................................................................................................................................... 3

Objetivos generales: .................................................................................................................................. 3

Objetivo específico: .................................................................................................................................... 3

METODOLOGÍA ............................................................................................................................................ 4

RESULTADOS................................................................................................................................................ 4

MARCO TEÓRICO ................................................................................................................................................ 4

Antecedentes ............................................................................................................................................. 4
Bases teóricas: ........................................................................................................................................... 5
DIARIO DE CAMPO ............................................................................................................................................... 6
ENCUESTA ......................................................................................................................................................... 7

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ....................................................................................................... 9

REFERENCIAS Y FUENTES DE CONSULTA .................................................................................................... 10

ANEXOS ..................................................................................................................................................... 11

ANEXO A ......................................................................................................................................................... 11
PLAN DE TRABAJO ............................................................................................................................................. 11
ANEXO B ......................................................................................................................................................... 12
BUSCADORES CONFIABLES ................................................................................................................................... 12
ANEXO C ......................................................................................................................................................... 13
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS.............................................................................................................................. 13
ANEXO D......................................................................................................................................................... 14
BITÁCORA DE CAMPO ......................................................................................................................................... 14
Propósito: ................................................................................................................................................. 14
Objetivo: .................................................................................................................................................. 14
ANEXO E ......................................................................................................................................................... 15
ENTREVISTA ..................................................................................................................................................... 15
ANEXO F ......................................................................................................................................................... 16
ENCUESTA ....................................................................................................................................................... 16
Anexo G .................................................................................................................................................... 17
Gráficas .................................................................................................................................................... 17

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 Juicio especial hipotecario (UDIS) en México

Introducción

Comprar una casa mediante un crédito hipotecario es una de las decisiones más
importantes en la vida de los seres humanos, es una inversión a largo plazo, que
no suele devaluarse y puede aumentar su plusvalía, además de brindar estabilidad
al tener un bien propio, pero para hacerlo, hay que conocer las condiciones de
pago que ofrecen las instituciones financieras y sobre todo verificar nuestras
finanzas, para no descapitalizarnos con la cuota de la deuda adquirida, ya que al
surgir un desequilibrio económico y dejar de cubrirla, se empiezan a generar
intereses que con el tiempo son casi imposibles de liquidar.

La elección de este tema, es precisamente investigar la manera de proteger el

inmueble obtenido en UDIS en México, brindando asesoría legal y sobre todo real,
a las personas que están viendo vulnerados sus derechos, buscar alternativas
jurídicas para poder representarlos, con el fin de detener el proceso mencionado,
interponer recursos legales y llegar a una negociación con la institución financiera,
con la intención de mejorar las condiciones del crédito y salvar el activo más
importante del patrimonio familiar que es su vivienda.

Objetivos generales:
Dar a conocer qué es un juicio especial hipotecario en México
¿Qué son las UDIS?
¿En qué circunstancias procede una demanda?

Objetivo específico:
Promover y dar a conocer las situaciones que se presentan en un juicio, para las
personas que participan, siendo miles las que están sujetas a un proceso legal por
negativa o falta de pago, en algo que es vital para el desarrollo integral de las
personas, sus viviendas, hacerles hincapié que es importante salvaguardar su
patrimonio, pues siempre un bien material lo consolida.

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Metodología

Para la elaboración de este informe se delimitó el tema de investigación y se

elaboró un plan de trabajo. (Anexo A). Se realizó una investigación documental
mediante el uso de buscadores académicos confiables, como Google Scholar
(Anexo B). Con la información recabada se procede a clasificar eficazmente las
referencias bibliográficas mediante el formato APA. (Anexo C). Se realiza una
investigación cualitativa y de campo en el juzgado 71° de Primera Instancia Civil.
(Anexo D), así como una entrevista al Lic. En Derecho Penal y Constitucional D.
Flores y a la Lic. P. Coello ejecutiva del banco HSBC (Anexo E).
Finalmente se realiza una investigación cuantitativa mediante una encuesta sobre
el “Juicio especial hipotecario (UDIS) en México” a personas que tienen o han
tenido problemas de pago con su crédito. (Anexo F), cuyas respuestas fueron
representadas gráficamente. (Anexo G).

Resultados
Marco Teórico
Antecedentes
La vivienda es un indicador importante del bienestar de la población, constituye la
base del patrimonio familiar y es el lugar donde se reproducen las costumbres y
valores. La adquisición de una vivienda constituye en muchos casos el activo más
importante del patrimonio familiar. La forma en que se puede adquirir este activo
generalmente es a través de un crédito Hipotecario (Trejo, 2010).

Al adquirir una obligación de pago en UDIS y no sufragarla, se enfrentan a un

juicio en el que se les exige un monto mucho más alto que la hipoteca, esto es,
porque se generan gastos moratorios y de ejecución que son imposibles de
desembolsar, ya que la unidad de inversión cambia constantemente, dando como
resultado una mensualidad variable. Por lo que es importante analizar las finanzas
para ver la capacidad de pago con la que se cuenta, antes de adquirir una deuda
que no se pueda solventar.

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 Juicio especial hipotecario (UDIS) en México

Indicador de valores de mayo 2018

Se aplican a la adquisición de créditos hipotecarios y se publican por el Banco de
México en el Diario Oficial de la Federación (SAT, 2018).

domingo lunes martes miércoles jueves viernes sábado

1/6.024820 2/6.023429 3/6.022038 4/6.020648 5/6.019257
6/6.017867 7/6.016478 8/6.015089 9/6.013700 10/6.012311 11/6.012320 12/6.012329
13/6.012338 14/6.012348 15/6.012357 16/6.012366 17/6.012375 18/6.012384 19/6.012393
20/6.012402 21/6.012411 22/6.012420 23/6.012429 24/6.012439 25/6.012448 26/
27/ 28/ 29/ 30/ 31/
Fuente: SAT Servicio de Administración Tributaria.

Bases teóricas:
Construcciones con mínimo avance en 2017

La obra civil sigue con una tendencia negativa en su actividad económica; lo cual
se ha reflejado en la colocación de crédito bancario. Si bien el cambio de la
política monetaria ha llevado a incrementar el costo del financiamiento, es el
menor número de proyectos de infraestructura lo que ha impactado la demanda
por crédito (Serrano, 2017).

Construcción por componentes

Variación % anual
25
20
15
10
5
0
-5 4T15 1T16 2T16 3T16 4T16 1T17 2T17 3T17 4T17

-10
-15
-20

Construcción Obra Civil Edificación Especializados

Fuente: BBVA Research con datos del INEGI

El reciente y aún no contenido incremento de la cartera vencida, originada en el

incumplimiento de los deudores de los bancos, a causa de los fuertes incrementos

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de las tasas de interés, luego de las bruscas devaluaciones a partir del fatídico
diciembre de 1994 y la caída de los mercados bursátiles, provocó la proliferación
de litigios entre los acreditados y los bancos, en los que los primeros impugnar los
contratos de préstamo por considerarlos sumamente gravosos e impagables. Los
efectos causados por la cartera vencida en el sistema financiero mexicano son
enormes, y sus repercusiones en la economía general del país están a la vista,
con sólo considerar que el costo del rescate bancario asciende ya a más de
cuarenta y tres mil millones de dólares (Núñez, (s.f.)).

Diario de campo

El día 22 de mayo del presente año, se acudió al juzgado 71° de Primera Instancia
Civil, ubicado en el 8° piso de Calzada de La Viga 1174, colonia El Triunfo en la
delegación Iztapalapa, con el propósito de observar, buscar, cuestionar, recopilar
información y realizar anotaciones de todo lo relacionado a las labores realizadas
en un juzgado civil, así como entrevistar a un abogado que me orientó y asesoró
con lo relacionado a un juicio hipotecario en UDIS en México. (Anexo E). Conocí
los problemas derivados de la omisión de pago por el otorgamiento de préstamos
hipotecarios de uso residencial y las posibles soluciones a estos problemas para
que el deudor evite ser desalojado de su vivienda.

El Lic. D. Flores sugirió que de no poder solventar el pago ante el banco, lo más
recomendable era solicitar facilidades de pago, siendo éste el único facultado para
hacerlo, asimismo, la Lic. P. Coello ejecutiva del Banco HSBC, ubicado en
Boulevard Tultitlán Oriente s/n, colonia Centro, en el municipio de Tultitlán de
Mariano Escobedo, comentó que en caso de que el deudor se quede sin trabajo,
motivo por el cual atrase el pago de las cuotas, el banco mencionado ofrece una
cobertura por desempleo, la cual cubre hasta tres meses durante toda la vida del
crédito hipotecario.

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Encuesta

Se aplicó una encuesta a 10 personas, 60% mujeres y 40% hombres, que

adquirieron un crédito hipotecario en UDIS, mismas que no pudieron solventar la
deuda, de las cuales el 60% buscó una solución para no perder su inmueble.

El 50% de los encuestados conoce las consecuencias del impago, el 40% no

recuerda si se las expresaron y el 10% desconoce esos datos.

El 60% manifestó estar en desacuerdo por el exceso de comisiones pagadas,

además de que el cobro en UDIS es sumamente inestable, por lo cual la deuda
sigue en aumento, resultando impagable, el 30% está indeciso en decir si es o no
alto el interés cobrado, mientras que el 10% está conforme.

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 Juicio especial hipotecario (UDIS) en México

El 50% de los deudores considera que no hay sueldos competitivos en México, el

30% piensa que no hay educación financiera, el 10% argumenta que la vida del
crédito es extensa, por lo que se hace tedioso el pago, finalmente otro 10%
considera que tiene gastos más importantes.

El 50% de los encuestados aseguró que sería más fácil liquidar una deuda en
pesos, por lo que están interesados en hacer una negociación, sin embargo, el
40% piensa que pudiera ser una buena opción, mientras que el 10% opina que se
encuentran satisfechos pagando en UDIS.

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Conclusiones y recomendaciones

Tener una casa es una de las decisiones más relevantes de muchas personas, sin
embargo, la inversión que se requiere, generalmente resulta muy elevada, por lo
que se requiere la contratación de un crédito hipotecario.

Antes de tomar esa decisión, se deben considerar diversas variables, como

realizar un balance de ingresos y egresos para evitar adquirir una deuda que no se
pueda solventar, por lo que es importante conocer:

 Capacidad de pago
 Información clara y precisa
 Esquemas de crédito existentes
 Tasa de interés, si es fija o variable
 Tiempo de vida del crédito
 Si existe la reestructuración del crédito

Si aún verificando lo anterior, se decide solicitar el crédito y por circunstancias

ajenas se deja de pagar la cuota, lo más viable es acudir con el acreedor
hipotecario para negociar la deuda, solicitar una prórroga o una reestructura en
pesos (cabe mencionar que no todas las instituciones financieras la realizan), y así
evitar llegar a un proceso legal, como lo es el juicio especial hipotecario.

En caso de que el crédito se encuentre en un proceso avanzado como lo es el

juicio antes mencionado, entonces la persona insolvente deberá acudir a
Organizaciones para la defensa del deudor o buscar defensoría legal, y así recibir
orientación adecuada para poder salvaguardar su patrimonio.

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Referencias y fuentes de consulta

Gutiérrez Sánchez, J. H. (2001). Las unidades de inversión (UDIS) en la economía

mexicana (Doctoral dissertation, Universidad Autónoma de Nuevo León).

Nieto Dìaz, E. M. Perspectiva del juicio hipotecario. El Búho Gaceta Electrónica de

la Facultad de Derecho UNAM, 3(3).

Nuñez, Plácido (s.f.). Revista de derecho privado de la Universidad Nacional

Autónoma de México, n/a. Recuperado
https://revistas-colaboracion.juridicas.unam.mx/index.php/rev-derecho-
privado/article/view/20330/18257

Serrano, Vázquez y Balbuena (2017). Situación Inmobiliaria México. BBVA

Research. México, D.F. (p. 10) Recuperado
https://www.canadevi.com.mx/images/pdf/1707_SitInmobiliariaMexico_1S17.pdf

Servicio de Administración Tributaria (mayo 2018). Unidades de Inversión.

Obtenido
http://www.sat.gob.mx/informacion_fiscal/tablas_indicadores/Paginas/udis_principa
l.aspx

Thompson Reuters (2018). ¿Qué es un juicio hipotecario? Carlsbad, CA.

Recuperado https://www.abogado.com/recursos/ejecucion-de-una-hipoteca/que-
es-un-juicio-hipotecario.html

Trejo Anaya, J. (2010). Modelo computacional comparativo de créditos

hipotecarios en pesos y en UDIS ofrecidos en Querétaro en marzo de
2009 (Doctoral dissertation).

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Anexos

Anexo A

Plan de Trabajo

Del 09 de mayo al 14 de junio, se contempló la realización de las competencias

por sesión, por lo que se anexa el calendario de actividades:

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Anexo B

Buscadores confiables

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Anexo C

Referencias bibliográficas

Gutiérrez Sánchez, J. H. (2001). Las unidades de inversión (UDIS) en la economía

mexicana (Doctoral dissertation, Universidad Autónoma de Nuevo León).

Nieto Dìaz, E. M. Perspectiva del juicio hipotecario. El Búho Gaceta Electrónica de

la Facultad de Derecho UNAM, 3(3).

Nuñez, Plácido (s.f.). Revista de derecho privado de la Universidad Nacional

Autónoma de México, n/a. Recuperado
https://revistas-colaboracion.juridicas.unam.mx/index.php/rev-derecho-
privado/article/view/20330/18257

Serrano, Vázquez y Balbuena (2017). Situación Inmobiliaria México. BBVA

Research. México, D.F. (p. 10) Recuperado
https://www.canadevi.com.mx/images/pdf/1707_SitInmobiliariaMexico_1S17.pdf

Servicio de Administración Tributaria (mayo 2018). Unidades de Inversión.

Obtenido
http://www.sat.gob.mx/informacion_fiscal/tablas_indicadores/Paginas/udis_principa
l.aspx

Thompson Reuters (2018). ¿Qué es un juicio hipotecario? Carlsbad, CA.

Recuperado https://www.abogado.com/recursos/ejecucion-de-una-hipoteca/que-
es-un-juicio-hipotecario.html

Trejo Anaya, J. (2010). Modelo computacional comparativo de créditos

hipotecarios en pesos y en UDIS ofrecidos en Querétaro en marzo de
2009 (Doctoral dissertation).

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Anexo D

Bitácora de campo
22 de mayo de 2018

Actividades realizadas:

Acudí al juzgado 71° de Primera Instancia Civil, ubicado en el 8° piso de Calzada

de La Viga 1174, colonia El Triunfo en la delegación Iztapalapa.

Propósito:

Observar, buscar, cuestionar, recopilar información y realizar anotaciones de todo

lo relacionado a las labores realizadas en un juzgado civil, así como entrevistar a
un abogado que me oriente y asesore con lo relacionado a un juicio hipotecario en
UDIS en México.

Objetivo:

Conocer los problemas derivados de la omisión de pago por el otorgamiento de

préstamos hipotecarios de uso residencial y las posibles soluciones a estos
problemas para que el deudor evite ser desalojado de su vivienda.

09:30 hrs.

Salgo del elevador y camino a la derecha, localizo el juzgado número 71° e

ingreso, observando que la ventanilla de la izquierda pertenece a Oficialía de
Partes, que es la oficina donde se ingresan los oficios, promociones, recursos de
apelación, demandas y correspondencia oficial de las secretarías “A” y “B” del
juzgado antes mencionado del Tribunal Superior de Justicia.

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Anexo E

Entrevista

22 de mayo de 2018. 12:15 p.m.

Se visitó el juzgado 71° de Primera Instancia Civil, ubicado en el 8° piso de
Calzada de La Viga 1174, colonia El Triunfo en la delegación Iztapalapa., en
donde se realizó una breve entrevista al Lic. en Derecho Penal y Constitucional D.
Flores.

1. ¿Por qué se llama juicio “especial” hipotecario?

2. ¿Por qué se inicia un juicio especial hipotecario?

3. ¿Hay alguna manera de aplazar los pagos?

4. ¿Cuánto tiempo dura un juicio especial hipotecario?

5. ¿Por qué se dice que las deudas en UDIS son impagables?

6. ¿Cuánto dinero se puede recuperar de un juicio especial hipotecario una

vez que se dictó sentencia y se ha perdido el inmueble?

7. ¿Cuál es el procedimiento para que se inicie un juicio especial hipotecario?

8. En caso de que el deudor se pueda poner al corriente con los pagos, ¿Se
genera algún interés?

9. ¿Se podría hacer una reestructura?

10. ¿Qué pasa si el deudor se queda sin empleo y por lo tanto no puede cubrir
el pago mensual?

A partir de la pregunta No. 7, la entrevista se continuó el día 23 de mayo, con la

Lic. P. Coello, ejecutiva del banco HSBC, ubicado en Boulevard Tultitlán Oriente
s/n, colonia Centro, en el municipio de Tultitlán de Mariano Escobedo, ya que por
cuestiones de tiempo el Lic. Flores no pudo concluirla.

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Anexo F

Encuesta

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Anexo G

Gráficas
Se aplicó una encuesta a 10 personas, 60% mujeres y 40% hombres entre 20 y
más de 50 años de edad, que adquirieron un crédito hipotecario en UDIS, en un
banco, Sofol o Hipotecaria y que con el paso del tiempo ya no pudieron solventar
ese gasto.
A continuación se muestran las gráficas generadas:

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