SERVIÇO PÚBLICO FEDERAL

MINISTÉRIO DO DESENVOLVIMENTO AGRÁRIO

INSTITUTO NACIONAL DE COLONIZAÇÃO E REFORMA AGRÁRIA
SUPERINTENDÊNCIA REGIONAL DO ESTADO DA BAHIA SR-05
DIVISÃO DE OBTENÇÃO DE TERRAS E IMPLANTAÇÃO DE PROJETOS DE
ASSENTAMENTO

RELATÓRIO DE ANÁLISE DE MERCADOS DE TERRAS

DE MORRO DO CHAPÉU

DATA DA PESQUISA: Julho de 2015

DATA APROVAÇÃO PELA CÂMARA TÉCNICA: 02/10/2015
DATA APROVAÇÃO PELO COMITÊ DE DECISÃO REGIONAL:
Sumário
1.INTRODUÇÃO........................................................................................................... 3
2.DESCRIÇÃO E DELIMITAÇÃO GEOGRÁFICA DOS MERCADOS REGIONAIS DE
TERRAS-MRT................................................................................................................ 4
3.ANÁLISE DOS MERCADOS REGIONAIS DE TERRAS-MRT......................................5
3.1 Nome do Mercado Regional de Terras......................................................................5
3.2 Abrangência geográfica.............................................................................................7
3.3 Histórico da ocupação do Mercado Regional de Terra-MRT ..................................8
3.4 Recursos naturais.......................................................................................................9
3.5 Áreas legalmente protegidas...................................................................................12
3.6 Infraestruturas........................................................................................................... 14
3.7 Áreas Especiais.........................................................................................................15
3.7.1 Projetos de assentamento de reforma agrária......................................................15
3.7.2 Projetos cédula da terra..................................................................................................15
3.7.3 Principais atividades agropecuárias no MRT .........................................................15
3.8 Apresentação e análise dos resultados..................................................................16
3.8.1 Dados da pesquisa e descrição das tipologias de uso observadas...............17
3.8.2 Valor médio e intervalo de confiança (campo de arbítrio)...............................18
3.8.3 Análise dos indicadores do comportamento de mercado................................18
3.8.3.1 Liquidez........................................................................................................................18
3.8.3.2 Preços das terras.......................................................................................................19
3.8.3.3 Perfil de compradores e vendedores................................................................21
4.EQUIPE RESPONSÁVEL .......................................................................................... 21
5.BIBLIOGRAFIA......................................................................................................... 22
1.INTRODUÇÃO

Com a necessidade de adoção de instrumentos de caráter técnico nas tomadas

de decisões de gestores, bem como subsidiar e qualificar a ação dos técnicos na
execução dos procedimentos de Obtenção de Terra pelo INCRA foi criada a Planilha
de Preços Referenciais – PPR. Esta planilha foi instituída no INCRA como um
instrumento integrante de um conjunto maior de medidas, adotadas após a edição
da Medida Provisória 1577 de 1997 (hoje MP 2183-56/2001) que introduziu uma
forma de avaliar imóveis rurais para incorporação à reforma agrária diferente da que
era até então praticada. Nesse contexto também foi criada a “Mesa Técnica”, hoje
denominada de Grupo Técnico de Vistoria e Avaliação, e foi elaborada a primeira
aproximação do Manual de Obtenção de Terras, atualmente na sua terceira edição.
A PPR é um instrumento de diagnóstico, estudo, análise e se configura como
uma importante ferramenta para o entendimento do comportamento dos mercados
de terras e pode ser utilizada para qualificar e aumentar o caráter técnico na tomada
de decisões no processo de obtenção, tanto na gestão, no caso de seu uso como
critério de definição de alçadas decisórias, quanto na ação dos técnicos, como
“balizador” no procedimento de avaliações de imóveis.
Entretanto, a PPR não deve ser elaborada isoladamente, fora de um contexto
que a explique e a justifique; sendo assim, deve fazer parte de um documento de
análise e não deve ser entendida apenas como uma mera planilha. Este Relatório de
Análise de Mercados de Terras – RAMT, contém uma análise dos diferentes mercados
observados na área de jurisdição da Superintendência Regional e apresenta ao final,
como produto dessa análise, a PPR.
No âmbito da SR-05 este RAMT e PPR de Morro do Chapéu vem dar
continuidade à metodologia proposta pela Divisão de Análise e Estudo do Mercado
de Terras DTO-2.

2.DESCRIÇÃO E DELIMITAÇÃO GEOGRÁFICA DOS MERCADOS REGIONAIS DE

TERRAS – MRT.

A Câmara Técnica da SR-05 possui a delimitação de diversos mercados de

terras realizadas ao longo dos trabalhos de elaboração de Planilhas de Preços
Referenciais no estado da Bahia. Tal delimitação em muitos casos partiu das
Microrregiões Homogêneas do IBGE e conforme os trabalhos se desenvolveram
foram modificados de acordo com as especificidades dos mercados.
O ideal é que a delimitação seja determinada o mais próximo possível da
realidade dos mercados de terras e que possa ser validado por meio técnicas
estatísticas. Entre as técnicas disponíveis pode-se citar a Análise de Agrupamentos ou
“Cluster” por exemplo, entretanto, tal metodologia necessita de uma significativa
quantidade de dados e ainda que estes estejam adequadamente espacializados.
Sendo assim tal solução ainda não foi implementada em virtude da falta de
continuidade na coleta dos dados de mercado nas diversas regiões do estado.
O município de Morro do Chapéu em função de suas características
fisiográficas, as quais serão apresentadas ao longo deste relatório, possui uma grande
diversidade de ambientes. É certo que cada ambiente, em função das vantagens e
das limitações impostas, permite o desenvolvimento de determinadas atividades
agropecuárias com diferentes rendimentos e consequentemente diferentes valores
para suas terras. Acontece que a grande variabilidade de ambientes numa curta
distância colocou Morro do Chapéu delimitado como um mercado particular na
divisão da PPR da SR-05. Neste trabalho foi possível percorrer e delimitar as
diferentes regiões existentes com o apoio da Secretaria de Agricultura municipal.
Espera-se com isso facilitar os futuros trabalhos de avaliação de imóveis rurais bem
como de atualização das PPR. A delimitação se baseou nas características fisiográficas
e da economia agrícola de cada região. Espera-se que seja dada continuidade à
coleta de dados de mercado de modo que esta primeira delimitação possa ser
validada estatisticamente ou permita a melhor delimitação das regiões.

3.ANÁLISE DOS MERCADOS REGIONAIS DE TERRAS-MRT

3.1 Nome do Mercado Regional de Terras

Morro do Chapéu, o qual foi dividido nas seguintes zonas homogêneas:

ZONAS CARACTERIZACÃO
Região que faz divisa com os municípios de Utinga e
Wagner. Possui uma boa pluviosidade devido à
ocorrência de chuvas durante o inverno. Predominam os
argissolos. Situado na região zoneada como mata
DUAS BARRAS
atlântica pela lei 11428/2006 com ocorrência de
vegetação Floresta Estacional Decidual e Semidecidual.
Principais atividades são as culturas anuais e pecuária
extensiva. Povoado: Duas Barras do Morro.
VENTURA Região onde predominam solos do tipo Latossolos com
baixa fertilidade mas com possibilidade de correção via
calagem e Argissolos. Relevo moderado ondulado a
ondulado. Situado na região zoneada como Mata
Atlântica pela lei 11428/2006 com ocorrência de
vegetação Floresta Estacional Decidual e Semidecidual.
Predomina pecuária extensiva e culturas anuais. Acesso
 pelas rodovias BA052 e BA422. Povoados: Ventura e
Ponta D'água.
Região situado ao sul do município de Morro do Chapéu.
Predominam os Argissolos. Região de melhor
pluviosidade do município, onde ocorrem chuvas durante
DIAS COELHO o inverno. Predomina a pecuária mista devido ao bom
desenvolvimento das pastagens. Acesso pela rodovia
BA422 ou pela BA052. Relevo ondulado. Povoados:
Gameleira, Rosa Benta, Dias Coelho e Fedegosos.
Nesta região predominam os Latossolos com Argissolos
nas encostas. É uma região que possui melhor
pluviosidade que a região da Lagoinha, da qual é vizinha.
LAGOA NOVA
Não é uma região com disponibilidade hídrica
subterrânea. Na região do povoado de Cristal cultiva-se
café. Povoados: Lagoa Nova e Cristal.
Região de baixa pluviosidade e onde não há
disponibilidade hídrica subterrânea, situação que
LAGOINHA provoca limitações para o desenvolvimento de atividades
agrícolas e pecuárias. Povoados: Lagoinha e Riacho
Fundo.
Região situada na margem esquerda do Rio Jacarezinho,
caracterizada por Neossolos Quartzarênicos de baixa
fertilidade e relevo suave ondulado. Não ocorrem chuvas
JACAREZINHO
durante o inverno, pouca disponibilidade de água
subterrânea de qualidade. Região onde é praticada
pecuária de corte extensiva.
Região situada nas proximidades da sede do município
de Morro do Chapéu, predominam Latossolos (baixa
fertilidade, necessitam calagem), e Argissolos nas
baixadas, relevo suave ondulado, chove inverno, possui
MORRO DO CHAPÉU disponibilidade hídrica subterrânea. Na proximidade da
sede estão sendo implantados loteamentos, aptidão para
agricultura particularmente da cultura do morango,
região também zoneada para plantio de uva. Povoados:
Barra I e Barra II.
Região de pluviosidade intermediária, ocorrem
FLORES Latossolos e Argissolos. Desenvolve-se tanto a pecuária
quanto a agricultura. Povoado: Flores.
 Região próxima do Rio Jacarezinho com baixa
CERCADO SANTO disponibilidade hídrica e baixa pluviosidade, predomina a
pecuária extensiva.
Região onde o município faz divisa com Várzea Nova.
Caracterizada por Cambissolos com boa fertilidade,
relevo suave ondulado. Não ocorrem chuvas durante o
inverno, apresenta pouca disponibilidade hídrica
ICÓ
subterrânea de qualidade. Região onde é praticada
pecuária de corte extensiva e agricultura de sequeiro.
Povoados: Mônica, Santa Mônica, Icó, Brejões, Tamboril e
Pinhões.
Região próxima ao Rio Jacaré na divisa com América
Dourada. Caracterizada pela presença de solos arenosos
BOA VISTA de baixa fertilidade onde há pouca disponibilidade
hídrica. Tanto a agricultura quanto a pecuária possuem
pouco desenvolvimento. Povoado: Malhada da Areia.
Região onde predominam os Cambissolos, clima semi-
árido. Onde existe potencial para disponibilidade hídrica
subterrânea, nesta região tem se desenvolvido
ESPINHEIRO
agricultura irrigada com boa rentabilidade
particularmente para a cultura da cebola. Povoado:
Tareco, Lagoa do Cazuza.
Extremo norte do município onde o mesmo faz divisa
com os municípios de Ourolândia, São Gabriel e João
Dourado, caracterizada por cambissolos de boa
fertilidade, relevo suave ondulado, não chove inverno,
UMBURANINHA
não há disponibilidade hídrica subterrânea de qualidade,
é uma região onde é praticada pecuária extensiva e
valorizada pelos criadores da região. Povoados: Camirim
Umburaninha, Olho D'água dos Fagundes.
Região na Serra que corta o município de Morro do
Chapéu. Nesta região ocorrem ventos muito fortes. Não
são imóveis adequados para exploração agrícola por se
encontrarem em regiões de solos de baixa fertilidade,
Serrana
sem disponibilidade hídrica subterrânea e de baixa
pluviosidade. Entretanto, existem empreendimentos
eólicos instalados que podem vir a gerar royalties para os
detentores dos imóveis localizados nesta região.
 Afloramento Região pedregosa, inapta para agricultura e adequada
Rochoso para conservação da fauna e flora silvestre.

3.2 Abrangência geográfica

O Brasil recentemente foi dividido em 104 regiões rurais pelo IBGE por meio
do Projeto Regiões Rurais, o objetivo deste trabalho foi realizar uma regionalização
aderente às diferenças geográficas que caracterizam o espaço rural brasileiro, mas
também em sintonia com as terras legalmente delimitadas para fins de preservação
cultural e ambiental e os grandes espaços urbanos do país.
A Bahia foi dividida em 11 regiões rurais, o município de Morro do Chapéu
ficou situado na Região Rural do Centro Sub-regional de Irecê a qual é composta
por 19 municípios a saber: Xique-Xique, Gentio do Ouro, Ipupiara, Ibipeba, Itaguaçu
da Bahia, Central, Uibaí, Jussara, São Gabriel, João Dourado, Irecê, América Dourada,
Lapão, Ibititá, Barro, Alto, Canarana, Cafarnaum.

Figura 1 - Localização do município de Morro do Chapéu na região Região Rural

do Centro Sub-regional de Irecê.

3.3 Histórico da ocupação do Mercado Regional de Terra-MRT

Datam do início do século XVI as primeiras penetrações no território do atual

Município. Gabriel Soares de Sousa foi um dos primeiros a explorar a região com o
objetivo de descobrir minas de ouro. Em 1591, partiu de Jiquiça, fazenda que possuía
no Recôncavo, chegando até as cabeceiras do rio Jacuípe. São lendárias as notícias
das passagens de Munibeca, o descobridor das minas de prata, e de Robério Dias
pelas terras de Morro do Chapéu. Também a permanência do sertanista Romão
Gramacho influiu no desbravamento da região, onde desenvolveu atividade
exploradora, ficando o seu nome fixado no rio Vereda do Romão Gramacho. A
fertilidade do solo muito concorreu para que alguns exploradores se fixassem às
margens do riachão Utinga (atual Município de Utinga) fazendo plantações e
edificando moradias. Entretanto, o principal fator do povoamento de Morro do
Chapéu foi a concessão de grande área de terras ao 6.° Conde da Ponte,
estabelecendo-se várias fazendas.
Em 1724, quando se iniciou a exploração de ouro na freguesia de Jacobina já
se desenvolvia a criação de gado no território do atual Município. Motivos de ordem
econômica determinaram a abertura de estradas que ligavam Jacobina ao rio São
Francisco e a Minas Gerais, passando pela fazenda Gameleira. Em 1795, o missionário
capuchinho frei Clemente Adorno chegou à fazenda Morro iniciando a catequese. Por
sua iniciativa foi edificada uma capela em terreno doado por Antônio Ferreira dos
Santos, proprietário da fazenda Gameleira. Em torno da capela surgiram edificações
nascendo assim a povoação de Gameleira, encravada na fazenda do mesmo nome.
Em 1823, a população do território foi aumentada por habitantes portugueses,
refugiados da perseguição dos nacionais resultante das lutas da independência do
Brasil, os quais aí estabeleceram fazendas de gado. A capela concluída em 1834, foi
elevada a freguesia quatro anos mais tarde, sob o orago de Nossa Senhora das
Graças, desmembrada de Santo Antônio da vila de Jacobina. Nessa ocasião, o
povoado passou a chamar-se Morro do Chapéu e teve categoria de distrito de paz. O
Município surgiu em 1864, tendo completado, a 7 de maio de 1964. o seu primeiro
centenário.
O distrito foi criado pela Lei provincial n.° 67, de 1.º de junho de 1838, e o
Município, com território desmembrado do de Jacobina, pela de n.° 933, de 7 de
maio de 1864, ocorrendo sua instalação a 6 de novembro do ano seguinte.
A Lei estadual n.° 751, de 8 de agosto de 1909, elevou à categoria de cidade a
sede do Município. Na formação administrativa vigente, é formado pêlos seguintes
distritos: Morro do Chapéu, (sede) Barro Alto, Cafarnaum, Camirim, Canarana, Dias
Coelho, Duas Barras do Morro, Lagoa do Boi, Mutungu do Morro, Várzea do Cerco e
Ventura.
A comarca foi criada pela Lei estadual n.º 1.119; de 21 de agosto de 1915,
desmembrada da de Jacobina e instalada a 27 de outubro do mesmo ano. Desde 19
de junho de 1945 é integrada apenas do próprio Município.

3.4 Recursos naturais

O município possui Tipo Climático Subúmido a Seco com Temperatura média

anual de 19,7ºC ; Período chuvoso que vai de novembro a abril e Pluviosidade anual
em torno de 749mm.
A influência do clima no referido mercado se reflete principalmente por meio
da Pluviometria. As regiões que apresentam pluviosidade acima de 800mm
apresentam uma maior valorização em virtude de possibilitarem uma exploração
durante uma maior período do ano quando comparadas com as regiões semiáridas
que limitam a produção ao período das chuvas. A região que engloba os povoados
de Fedegosos, Dias Coelho e Rosa Benta está situada na região de maior
pluviosidade enquanto que os povoados de Umburaninha, Icó e Malhada de Areia
estão situados da região de menor pluviosidade.

Figura 2 - Tipologias Climáticas do Município de Morro do Chapéu, fonte: SEI, 1999.

O território do município de Morro do Chapéu de acordo com a SEI encontra-

se dividido em três sub-bacias: “Rio Verde e Jacaré” a qual cobre a parte oeste e norte
do município; a do “Rio Paraguaçu” a qual cobre a parte central, sudeste e sul do
município; e a do “Rio Salitre” a qual cobre a parte nordeste do município.
Estas sub-bacias enquadram características particulares que influenciam no
potencial produtivo dos imóveis da região, as sub-bacias “Rio Verde e Jacaré” e do
“Rio Salitre” são tipicamente caracterizadas como uma região semiárida onde não
ocorrem chuvas de inverno e caso não haja disponibilidade hídrica subterrânea os
imóveis praticam pecuária extensiva e agricultura de sequeiro. Já a região da sub-
bacia “Rio Paraguaçu” é uma região de maior pluviosidade, onde ocorrem chuvas de
inverno e na qual existe a vegetação caracterizada como Floresta Estacional a qual é
enquadrada como Mata Atlântica pela lei 11.428/2006, por isso é possível
desenvolver uma agricultura e pecuária mais intensivas e obter maiores rendimentos.
 Figura 3: Bacias hidrográficas da região de Morro do Chapéu.

Os solos do município são principalmente Latossolos e Argissolos distróficos,

situados nas regiões de maior pluviosidade; Cambissolos eutróficos situados na
região de baixa pluviosidade e Solos Litólicos.
Nas regiões onde estão situados os solos distróficos é necessário realizar
calagem e adubação para o desenvolvimento das principais culturas agrícolas da
região bem como para o desenvolvimento da pastagens, entretanto, isto não se
reflete em fator de desvalorização dos imóveis da região pois o grande diferencial
destes imóveis é contar com a disponibilidade hídrica durante o período do inverno.

Figura 4 - Solos do município de Morro do Chapéu; Latossolos-LVd10, Lvd12, Lvd22,

Lvd24, Lvd16; Solos Litólicos-Rd2; Cambissolos-Ce13, Ce16.
3.5 Áreas legalmente protegidas

O município de Morro do Chapéu possui três unidades de conservação, o

Parque Estadual do Morro do Chapéu, Monumento Natural Cachoeira do Ferro
Doido e APA Gruta dos Brejões/Veredas do Romão Gramacho.
O Parque está inserido no município de Morro do Chapéu, na região do
Piemonte da Chapada Diamantina, na bacia hidrográfica do Rio Paraguaçu. Possui
uma área estimada de 46.000 ha.
O grau de conservação ambiental do Parque é ressaltado pela presença de
felinos de grande porte. A vegetação predominante da área corresponde ao bioma
Caatinga, também são encontradas tipologias bastante raras na região, como as
dunas. Apresenta áreas com vegetação arbustiva/herbáceas, formando verdadeiros
jardins naturais sobre os afloramentos rochosos. Destaca-se a presença de orquídeas,
bromélias e cactáceas.
O Monumento Natural está localizado no município de Morro do Chapéu,
inserido na bacia Hidrográfica do Rio Paraguaçu. Possui uma área estimada de 400
ha.
A área do Monumento Natural Cachoeira do Ferro Doido apresenta uma
grande diversidade de ambientes decorrente da diversidade de substratos e dos
diferentes graus de interferências antropológicas. Constitui-se em ambiente de
relevante importância para espécies-chave e ameaçadas de extinção, a exemplo do
urubu rei.
A APA está localizada na região do semi-árido dentro da Bacia Hidrográfica do
São Francisco e no Piemonte da Chapada Diamantina, abrangendo parte dos
municípios de João Dourado, Morro do Chapéu e São Gabriel, tendo uma área total
de 11.900 ha.
A sua importância é para conservar e proteger as formações geológicas
notáveis, as cavidades naturais subterrâneas, seus espeleotemas, animais cavernícolas
associados e as águas subterrâneas do Rio Jacaré; assegurar a proteção das inúmeras
espécies animais raras e ameaçadas de extinção, preservar a vegetação característica
e peculiar existentes nas encostas calcárias e nas margens do Rio Jacaré; proteger os
sítios arqueológicos (pinturas rupestres e abrigos sob rocha) e palentológicos (fósseis
de animais paleistocênicos); controlar o uso de agrotóxicos e assegurar a harmonia
das comunidades sertanejas integradas ao ecossistema regional.
 Figura 5 - Unidades de Conservação localizadas em Morro do Chapéu.
Não existem reservas indígenas no Município de Morro do Chapéu.

3.6 Infraestruturas

O município de Morro do Chapéu é cortado por algumas rodovias que

promovem a sua integração com importantes regiões do estado. A principal delas é a
BA052 a qual é uma via de escoamento de produtos agrícolas produzidos na região e
que leva ao município polo desta região rural Irecê.
Também destaca-se a BA144 que liga aos municípios de Jacobina ao norte e
Bonito ao Sul, BA422 que liga aos municípios de Miguel Calmon e Tapiramutá.
A proximidade com as rodovias é um fator de valorização para os imóveis da
região visto que permite o escoamento da produção para as principais regiões do
país.
Figura 6 - Principais rodovias e estradas do município de Morro do Chapéu.

3.7 Áreas Especiais

3.7.1 Projetos de assentamento de reforma agrária

Baixa Grande, Fazenda Santa Ernestina, Lagoinha e Boa Vista, Morrinhos, Nascença e
Conquista, Pachola, Recreio Santana e Sohem.

3.7.2 Projetos cédula da terra

Associação Comunitária dos Assentados na Fazenda do Morro/Fazenda Morro,

Associação dos “Sem-Terra” de Fedegosos/Fazenda Andradina, Associação
Comunitária dos Produtores Rurais de Mulungu/Fazenda Gaspar e Associação
Comunitária Nova Esperança/Fazenda Guiné.

3.7.3 Principais atividades agropecuárias no MRT

No município de Morro de Chapéu, de acordo com dados do Levantamento

da Produção Agrícola Municipal realizado pelo IBGE, os principais produtos agrícolas
estão representados na Tabela 1. O produto que proporciona os maiores rendimentos
é o café arábica. O município recentemente foi zoneado para a cultura da uva
destinada à produção de vinhos e encontra-se em fase inicial instalação de plantios.
Outra cultura que ainda não aparece nas estatísticas é a cultura de morangos na qual
já existem diversos produtores e cuja produção abastece várias cidades do estado da
Bahia.
Tabela 1. Informações dos principais produtos agrícolas de Morro do Chapéu.

Quantidade Valor da Área Área Rendimento

Produtos produzida produção destinada à colhida médio
(ton.) (mil reais) colheita (ha) (ha) (kg/ha)
Banana (cacho) 500 375 50 50 10.000
Café (em grão)
2.100 10.920 3.500 3.500 600
Arábica
Manga 160 37 20 20 8.000
Marmelo 15 41 3 3 5.000
Sisal (fibra) 3.600 3.600 12.000 12.000 300
Fonte: IBGE, Produção agrícola municipal de 2013.

Quanto à pecuário os principais rebanhos estão representados na Tabela 2.

com destaque para os rebanhos Bovinos e Ovinos.
Tabela 2. Principais rebanhos de Morro do Chapéu.

Rebanhos Quantidade (cabeça)

Bovinos 33.521
Ovinos 5.500
Caprinos 3.600
Eqüinos 1.350
Suínos 1.100
Codornas 200
Galinhas 8.200
Galos, Frangas, Frangos e Pintos 13.800
Fonte: IBGE, Produção agrícola municipal de 2013.

3.8 Apresentação e análise dos resultados

Com a intenção de agilizar os trabalhos de campo e a identificação de imóveis
recém-negociados foi elaborado um Ofício (em anexo) onde foi solicitado ao Setor
de Tributos da Prefeitura Municipal de Morro do Chapéu a listagem dos imóveis
rurais negociados entre os anos de 2014/2015.
Com a informação dos imóveis negociados e de seus proprietários, buscou-se
identificar o endereço e o número de telefone dos mesmos com posterior entrevista
aos que foram encontrados. Após entrevista, os imóveis foram visitados para
levantamento das suas características intrínsecas e coleta da coordenada geográfica
da porteira da propriedade.
Seguindo-se esta metodologia foram visitados 20 imóveis e sua distribuição
espacial pode ser visualizada na figura abaixo.

Figura 7 - Distribuição espacial dos imóveis visitados.

3.8.1 Dados da pesquisa e descrição das tipologias de uso observadas.

Após a compilação dos dados de mercado verificou-se equilíbrio de imóveis

com aptidão para agricultura (9 dados) e para pecuária (10 dados), e apenas um
imóvel com aptidão para empreendimento de energia eólica. Assim, após a
compilação destes resultados resolveu-se agrupar os imóveis em duas tipologias de
uso no primeiro nível categórico: a primeira de imóveis caracterizados como Terra
Agrícola, e a segunda de imóveis caracterizados como Terra para Pecuária.
Em seguida, buscou-se a classificação do segundo nível categórico, o qual
busca enquadrar os imóveis em função das características do sistema produtivo onde
o mesmo está inserido e/ou condicionantes edafoclimáticas.
Para os imóveis caracterizados como Terra para pecuária os subníveis foram
classificados tomando como parâmetro o suporte da forrageira implantada. Segundo
BNB (2011), nesta região Pastagens de capim Buffel apresentam suporte de até 0,6
UA/ha, pastagens de capim Brachiária apresentam suporte de até 0,7 UA/ha. Como
resultado foram subdivididas sete propriedades com a Tipologia de 0,6 UA/ha e duas
como de 0,7 UA/ha.
Para os imóveis caracterizados como Terra agrícola foi tomado como
parâmetro o potencial do imóvel ser irrigado ou não, já que os imóveis
transacionados na região com fins agrícolas são viabilizados apenas com irrigação.
Com relação ao terceiro nível categórico, os dados obtidos ainda não são
suficientes para defini-los. Espera-se que com a continuidade da coleta dos dados de
mercado seja possível chegar a este nível.

3.8.2 Valor médio limites para o campo de arbítrio

Ver Planilha de Preços Referenciais na Figura 11.

3.8.3 Análise dos indicadores do comportamento de mercado

3.8.3.1 Liquidez

Não foram coletadas informações a respeito da velocidade de venda dos

imóveis pois para a maioria dos elementos de pesquisa coletados o entrevistado foi o
comprador que não sabia informar corretamente por quanto tempo o imóvel ficou
em oferta e nas vezes que o entrevistado era o vendedor a informação também era
imprecisa. Em virtude deste fato não é possível fornecer informações a respeito da
liquidez para o referido mercado.
Para obter informações a respeito da liquidez de forma mais precisa é
necessário realizar um monitoramento constante do mercado com coleta de dados
das ofertas e posterior acompanhamento até o momento em que o imóveis são
transacionados.

3.8.3.2 Preços das terras

Nos registros da Divisão de Obtenção de Terras foram realizadas atualizações

da PPR desta região em pelo menos, duas épocas: a primeira em novembro de 2003
e a segunda em maio de 2011. Diferentes metodologias foram utilizadas nas referidas
épocas o que inviabiliza a comparação entre as mesmas.
Em 2003 o município de Morro do Chapéu compreendia uma única Zona de
Valor no qual o VTI/ha (Valor Total do Imóvel por hectare) variava de R$140,00 a
R$277,00/ha Figura 8. Já em 2011 Morro do Chapéu foi subdividida em duas
subzonas a saber “Carrasco/Sertão – Caatinga = Morro do Chapéu, Bonito,
Cafarnaum, Mulungu do Morro” e “Mamona, café, mata, feijão e outras = Morro
do Chapéu, Bonito, Cafarnaum, Mulungu do Morro”. Na primeira, o VTI/ha variava
de R$352,86 a R$595,81/ha Figura 9; na segunda, o VTI/ha variava de R$852,86 a
R$1.383,69/ha Figura 10.
Figura 8: PPR Piemonte da Diamantina na qual Morro de Chapéu está inserido, Zona
de Valor 03.

Figura 9 - PPR Morro do Chapéu elaborada em maio de 2011.

Figura 10: PPR Morro do Chapéu elaborada em maio de 2011.

Para elaboração da PPR houve alteração da metodologia proposta no Módulo

V do Manual de Obtenção de Terras aprovada pela NE112/2014. Foi observado que
tal metodologia provocava o expurgo de muitos dados de mercado o que afetava a
representatividade das estimativas. Em virtude deste fato foi proposta e utilizada
neste trabalho a seguinte metodologia:
1) Identificação de outliers com auxílio do BoxPLot;
2) Retirada dos outliers identificados;
3) Cálculo da média e do Coef. de Var;
4) Campo de arbítrio com amplitude de 30% em torno da média;
Obs.: O Coeficiente de variação não é fixado, mostrará a variabilidade existente no
mercado.
Na Figura 11 pode-se observar a PPR atualizada do município de Morro do
Chapéu onde foram determinadas as diferentes tipologias de uso. Como mencionado
anteriormente, a comparação entre as PPR nas diferentes épocas não é possível em
virtude das diferentes metodologias. Na PPR atual, as áreas mais valorizadas são as
terras agrícolas quando comparadas com as terras para pecuária, principalmente
quando estas possuem potencial para implantação de projetos de irrigação. Apenas
para a região do entorno da sede de Morro do Chapéu foi possível definir o terceiro
nível categórico, região na qual foram observados os maiores valor médio de
mercado. Isto pode ser explicado pela proximidade da sede, disponibilidade hídrica
subterrânea e por ser área de implantação de cultivos de morango, além do
zoneamento para plantio de uva realizado pela EMBRAPA.

Figura 11 - PPR Morro do Chapéu elaborada em agosto de 2015.

3.8.3.3 Perfil de compradores e vendedores

Foi observado que a grande maioria das áreas foram adquiridas por pessoa
física, e apenas duas áreas foram adquiridas por pessoa jurídica. Os compradores são
residentes no mesmo município de localização do imóvel ou municípios vizinhos.
Quanto à atividade econômica, observou-se que tratam-se de empresários e
profissionais liberais, que têm na atividade agropecuária mais uma alternativa de
investimento, além de produtores rurais profissionais.
O município de Morro do Chapéu possui boa parte do seu território cortado
por serras, são regiões de solos pedregosos com baixa pluviosidade e sem água
subterrânea, ou seja, inaptas para agricultura; acontece que nestas regiões existem
ventos fortes e constantes, o que as torna aptas para a implantação de projetos de
energia eólica.
Este fato provocou uma forte demanda por estas áreas e nos últimos anos
houve a implantação de projetos de geração de energia eólica com consequente
valorização destas. Nos últimos dois anos, não foi verificado novas aquisições de
áreas pelas empresas responsáveis por tais projetos, provavelmente as áreas de
interesse já foram totalmente adquiridas e na fase atual os projetos já estão sendo
instalados.
Entretanto, foi verificado o movimento de venda de terras pelas empresas
detentoras das áreas destinadas aos projetos de energia eólica para fundos de
investimento imobiliários, cujo objetivo é adquirir imóveis que paguem royalties pela
geração de energia. No município de Morro do Chapéu foram adquiridos cerca de
8.196,25ha pelo preço médio de R$1.270,62/ha (VTI/ha) totalizando R$10.414.307,84.
Tais informações podem ser facilmente obtidas nos relatórios dos fundos de
investimento disponíveis na internet e fornecem uma ideia do potencial de ganhos
que a transformação de áreas praticamente inaptas para o desenvolvimento de
atividades agrícolas em empreendimentos de geração de energia eólica pode
proporcionar.

4.EQUIPE RESPONSÁVEL

Em comprimento à ORDEM DE SERVIÇO/INCRA/SR-05/BA/GAB/Nº57/2015 de

08 de julho de 2015 foi realizado no período de 23/07 a 03/08/2015 o trabalho de
Atualização da Planilha de Preços Referenciais para Morro do Chapéu-BA. A equipe
foi composta pelos Peritos Federais Agrários Israel Ely de Almeida Oliveira e Hélder
Gramacho dos Santos.
5.BIBLIOGRAFIA
CPRM - SERVIÇO GEOLÓGICO DO BRASIL. Superintendência Regional de Salvador|
Prefeitura Municipal de Morro do Chapéu (BA). Projeto Mapas municipais,
município de Morro do Chapéu (BA): Informações para o planejamento e
administração do meio físico. Salvador: CPRM. Serviço Geológico do Brasil/Sureg-
SA, 2004.

INCRA. Manual para elaboração de Relatório de Análise de Mercados de Terras –

RAMT e de Planilha de Preços Referenciais - PPR. Divisão de Análise e Estudo do
Mercado de Terras (DTO-2). Brasília – DF 2012.

IBGE – Cidades. Morro do Chapéu: Histórico. Disponível em:

http://www.cidades.ibge.gov.br/painel/historico.php?
lang=&codmun=292170&search=%7Cmorro-do-chapeu. Acessado em: 20/08/2015.

IBGE - Pesquisa Pecuária Municipal (2013). Efetivo dos rebanhos por tipo de
rebanho. Disponível em: http://www.cidades.ibge.gov.br/xtras/csv.php?
lang=&idtema=135&codmun=292170, Acessado em: 13/08/2015.

IBGE - Produção Agrícola Municipal (2013). Produção Agrícola Municipal - Lavoura

Permanente. Disponível em: http://www.cidades.ibge.gov.br/xtras/csv.php?
lang=&idtema=136&codmun=292170, Acessado em: 13/08/2013.

Superintendência de Estudos Econômicos e Sociais da Bahia. Estatísticas dos

Municípios Baianos: Morro do Chapéu. v. 4 n. 2 2014. – Salvador: SEI, 2012.

Anexos ao Relatório de Análise de Mercados de Terras-RAMT

a) Ordem de serviço;

b) Fichas de pesquisa efetivamente utilizadas para a avaliação;

c) Ata da Câmara Técnica;

d) Outros documentos que a equipe entender necessários.