Tasacion Vivienda Multifamiliar

TASACIÓN DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR 2013
INDICE
I.GENERALIDADES ............................................................................................................................... 2
II. MEMORIA DESCRIPTIVA ................................................................................................................. 3
a. Obra ......................................................................................................................................... 3
b. Propietario ................................................................................................................................ 3
c. Solicitud de tasación ................................................................................................................. 3
d. Objeto de tasación .................................................................................................................... 3
e. Metodología aplicada ............................................................................................................... 3
f. Zonificación ............................................................................................................................... 4
g. Servicios .................................................................................................................................... 4
h. Ubicación del predio ................................................................................................................. 5
i. Medidas y linderos.................................................................................................................... 5
j. Perímetros ................................................................................................................................ 6
k. Áreas ......................................................................................................................................... 6
l. Descripción y distribución......................................................................................................... 7
m. Descripción de la edificación .................................................................................................... 8
n. Característica del entorno ...................................................................................................... 10
o. Antigüedad de la edificación .................................................................................................. 10
p. Estado de conservación .......................................................................................................... 11
q. Titulación e inscripción ........................................................................................................... 11
r. Servidumbres .......................................................................................................................... 11
s. Gravámenes ............................................................................................................................ 11
t. Observaciones......................................................................................................................... 11
III. TASACION .................................................................................................................................... 12
a. Del valor del terreno ............................................................................................................... 12
b. Del material de construcción .................................................................................................. 12
c. Del valor de edificación........................................................................................................... 14
IV. ANEXOS........................................................................................................................................ 16
1 INGENIERÍA ECONÓMICA II
I. GENERALIDADES
PROPIETARIO : Sr. Inocente Solano Castro

Sr. Jesús Castillo V.
Sra. María Solano R.
SOLICITANTE : FAMILIA SOLANO CASTRO
LOCALIZACIÓN : CALLE COIS #359 DISTRITO CHICLAYO,

PROVINCIA CHICLAYO, REGIÓN
LAMBAYEQUE.
FECHA DE VALUACIÓN : 19 DE JULIO DEL 2013
El presente documento representa una estimación referencial

del valor comercial de una VIVIENDA MULTIFAMILIAR de 03
niveles, construida en el año 2000 de material noble, de
acuerdo a los precios comerciales vigentes a la fecha, en
armonía con la realidad inmobiliaria de la ciudad de José
Leonardo Ortiz - CHICLAYO y de acuerdo a la ley de la oferta
y la demanda. Este documento se elabora a solicitud de la
familia SOLANO CASTRO y tiene una vigencia de 30 días
calendarios a partir de la fecha de emisión.
II. MEMORIA DESCRIPTIVA:
a. OBRA:
Vivienda Multifamiliar de 03 pisos
b. PROPIETARIO:
Sr. Inocente Solano Castro
Sr. Jesús Castillo V.
Sra. María Solano R.
c. SOLICITUD DE TASACIÓN:
Familia Solano Castro
d. OBJETO DE TASACIÓN:
El objeto de la realización de la presente tasación es

el de determinar Valor reglamentario con la finalidad
que el prestatario constituya Garantía Hipotecaria
sobre dicho bien y acceder a un crédito.
e. METODOLOGÍA APLICADA:
La presente Valuación Comercial se efectúa por el

Método de Tasación Directa, previa Inspección Ocular
de la existencia de todos sus componentes físicos (en
términos de terreno, edificaciones y obras
complementarias), características y calidad de los
materiales, antigüedad de la construcción y estado de
conservación; y en armonía con los lineamientos,
criterios, conceptos, disposiciones y procedimientos
técnicos normativos estipulados en el Reglamento

Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado por
Resolución Ministerial No. 126-2007-VI VIENDA de fecha
07 de mayo del 2007, publicado en el diario oficial
“El Peruano’ el 13 de mayo del 2007.
f. ZONIFICACION:
De acuerdo con la Ordenanza Municipal No. 056-92/MPCH-

A, que aprueba los instrumentos técnicos que conforman
el Plan Director de Chiclayo al 2020, el predio se
localiza un una Zona de Vivienda RDM (Residencial
Densidad Media), con una densidad normativa de 360
hasta 500 Hab/Ha, ésta zonificación permite la
construcción de cinco pisos como máximo.
En la diligencia de Inspección Ocular, se ha

verificado que se trata de un lote de terreno urbano,
sobre el cual se ha levantado una edificación de
material noble de tres plantas, para ser utilizada
como vivienda.
g. SERVICIOS:
El terreno se encuentra ubicado en una zona

consolidada presentando una infraestructura urbana
completa es decir:
 Pistas asfaltadas en regular estado.

 Veredas de concreto en buen estado.
 Servicios de agua potable, alcantarillado y
alumbrado eléctrico funcionando y en forma
permanente.
 Redes de telefonía existentes.
h. UBICACIÓN DEL PREDIO:
El predio urbano se encuentra ubicado en la calle Cois

#359, en el Distrito de José Leonardo Ortiz, Provincia
de Chiclayo, Departamento de Lambayeque, según el
Plano del Saneamiento Físico Legal inscrito en los
Registros Públicos de la Prov. de Chiclayo SUNARP,
sujeta a Normatividad Urbanística e índices
Edificatorios.
i. MEDIDAS Y LINDEROS:
 Por el frente con 11.00 metros lineales, lindando con la

calle Cois.
 Por el lado Derecho entrando con 20.00 metros lineales,

lindando con la calle Cois #363.
 Por el lado Izquierdo entrando con 20.00 metros

lineales, lindando con Calle Cois #355.
 Por el Fondo con 11.00 metros lineales lindando con la

calle Andrés Razuri.
Comentario:
El Artículo II.C.30 del Reglamento Nacional de Tasaciones

del Perú, preceptúa lo siguiente: la tolerancia aceptable
en la diferencias de medición que encuentra un perito con
relación a la que figura en los títulos de propiedad son
las siguientes:
a) En medidas lineales
- En terreno plano 0.5%
- En terreno accidentado 0.8%
b) En áreas
- En terreno plano 0.5%
- En terreno accidentado 0.8%
En caso que las medidas lineales y áreas estén fuera de

las tolerancias, el perito dejará constancia de la
diferencia y ejecutará la valuación de acuerdo a las
medidas y áreas que figuran en los títulos de propiedad o
certificados que correspondan.
De lo anteriormente expuesto, el grupo deja constancia que

la medidas encontrada en el frente y fondo del predio, no
exceden estos parámetros a la medidas consignadas en la
Partida Registral No. 10126995 del Registro de Predios de
la Zona Registral No. II Sede Chiclayo — Oficina Registral
Chiclayo.
j. PERÍMETROS
Los linderos antes mencionados describen una línea

poligonal cerrada cuyo perímetro es de 62 m
k. AREAS:
 Área total del terreno:
El área del terreno encerrada en los linderos arriba

descritos es de 220 m2 (Doscientos Veinte con 00/100
metros cuadrados), datos coincidentes según
inscripción de Partida en Registros Públicos.
 Área techada: Según verificación In situ son:

 1 era planta : 179.56 m2
 2 da planta : 173 m2
 3 era planta : 173 m2
 Área Techada Total : 525.36 m2
 Área Libre : 40.44 m2
l. DESCRIPCIÓN Y DISTRIBUCIÓN:
La edificación estudio de la presente Tasación Comercial

dispone de dos niveles más azotea, con diseño arquitectónico
para usos de vivienda unifamiliar con la siguiente
distribución de ambientes:
PRIMERA PLANTA:
Se trata de la construcción de una vivienda multifamiliar

de 03 (tres) plantas. En la elevación principal, se ubica
el ingreso al Car Port y la puerta de ingreso principal,
a través de la cual accedemos al jardín, desde el cual se
puede acceder a la Sala-comedor y escalera principal para
los niveles superiores. Desde la Sala-comedor, se puede
acceder a la cocina. Hacia la parte posterior derecha de
la sala-comedor se desarrolla un pasadizo, el mismo que
finaliza en la lavandería, la cual se encuentra sin
techar, así mismo en la parte posterior de la sala -
comedor se encuentra un pasadizo el cual nos lleva hacia
el estar, el mismo que nos conecta con el jardín y 03
dormitorios; en la parte final podemos encontrar un baño
completo y un jardín.
SEGUNDA PLANTA:
El acceso se realiza a través de la escalera en dos

tramos. Encontramos 03 departamentos: 02 en la parte
frontal, las cuales están constituidos por las siguientes
áreas por departamento: 01sala-comedor, 01 baño completo,
02 dormitorios. Y el departamento restante se ubica en la
parte posterior la cual esta constituida por los
siguientes ambientes: 01sala-comedor, 01 baño completo,
03 dormitorios y una cocina. Los tres departamentos se

encuentran conectados por un pasadizo principal.
TERCERA PLANTA:
El acceso se realiza a través de la escalera en dos

tramos. Encontramos 03 departamentos: 02 en la parte
frontal, las cuales están constituidos por las siguientes
áreas por departamento: 01sala-comedor, 01 baño completo,
02 dormitorios. Y el departamento restante se ubica en la
parte posterior la cual está constituida por los
siguientes ambientes: 01sala-comedor, 01 baño completo,
03 dormitorios y una cocina. Los tres departamentos se
encuentran conectados por un pasadizo principal.
m. DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN:
 Cimientos corridos: de concreto ciclópeo de cemento

hormigón en proporción de 1:10 con 30% de piedra
grande.
 Sobrecimientos: de concreto ciclópeo de cemento hormigón

en proporción 1:8 con 25% de piedra mediana.
 Falso piso: de concreto simple, de cemento hormigón en

proporción 1:10 de 4” de espesor.
 Piso: Piso terminado de cerámica de .30 x .30 de color

en cocina y servicios higiénicos, cemento pulido bruñado
en los demás ambientes, con juntas de acuerdo a las
características y recomendaciones técnicas, con

superficie plana, nivelada, pulida, lisa y dura.
 Concreto armado: zapatas, columnas, vigas, con fluencia

de acero f’y=4,200 Kg./cm2 y concreto f’c=175kg/cm2.
 Muros: de ladrillo King – Kong asentado con mortero

cemento arena en proporción 1:5 tarrajeados y Pintados.
 Techos: de tipo aligerado de h=0.20 mtsf’c = 175 Kg./cm2

y f’y=4,200 Kg./cm2.
 Se tiene carpintería de madera en la puerta de tablero

de cedro en el ingreso principal y puertas contra
placadas en interiores.
 Las ventanas tiene vidrios simples y se ubican en el

fresquillo- parte superior de las puertas interiores. En
las ventanas los vidrios son dobles (cristal incoloro),
utilizando el sistema directo y de espesor de 3 mm
encajando perfectamente en los lugares en los lugares
para los cuales han sido habilitados.
 Se utilizó Látex en muros interiores y exteriores;

barniz en carpintería de madera; esmalte en contra
zócalos.
 Escalera. De concreto armado con mortero: cemento:
arena sin baranda de protección, se ha ejecutado muros
de 0.10 m de ancho.
 Instalaciones sanitarias: Empotradas tanto de red de

agua y desagüe, con tubería empleada de PVC SAP
 Aparatos Sanitarios son de Marca Trébol de color según

lo siguiente: inodoros con tanque bajo, lavatorio de
losa y accesorios vainsa.
 Instalaciones Eléctricas: Empotradas con tubería de PVC

SEL para corriente monofásica, con placas de
interruptores y tomacorrientes Ticino.
 Tanque de Polietileno Eternit azul de 1000 m3 con

accesorios.
 Cisterna de Concreto con capacidad de 1.50 m3 de volumen

de agua de dimensiones de 1.50 x1.50 x 1.30 y Electro
bomba de 1.00 hp.
n. CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO
El terreno se ubica según las escrituras en el distrito

de José Leonardo Ortiz, cercano al mercado modelo de la
ciudad de Chiclayo; y que a la fecha presenta una zona
consolidada con viviendas de material noble y además de
presentar todos los servicios básicos de agua, desagüe,
luz además de Internet y otros, las vías aledañas han
sido y están siendo asfaltadas por el Gobierno
Provincial de Chiclayo.
o. ANTIGUEDAD DE LA EDIFICACIÓN:
El tiempo de antigüedad de esta edificación es de 10

años y construida en una sola etapa.
p. ESTADO DE CONSERVACION:
De acuerdo al Artículo 2.B.15 del Reglamento General de

Tasaciones el Estado de conservación de la vivienda es
BUENO, ya que califica así la edificación cuando esta
recibe mantenimiento permanente y solo tiene ligeros
deterioros en los acabados debido al uso normal
q. TITULACIÓN E INSCRIPCIÓN
El área del terreno corresponde a la indicada en la

Partida Registral P10015929 Zona Registral II – Sede
Chiclayo.
r. SERVIDUMBRES
No se conoce Servidumbres.
s. GRAVAMENES
No presenta
t. OBSERVACIONES
Para la valuación respectiva se ha tenido en

consideración Documentos de Partida Registral y además
de la minuta de transferencia definitiva de propiedad
extendida por ministerio de Vivienda.
III. TASACION
a. DEL VALOR DEL TERRENO:
Según el valor arancelario residencial vigente de la

Municipalidad Provincial de Chiclayo es de s/. 650.00 nuevos
soles el metro cuadrado por lo que según el Reglamento
General de Tasaciones del Perú Cáp. III Art. 2.3.03 incisos
“a” podemos deducir el valor del terreno según lo siguiente:
3𝑓 2 = 3 ∗ 11.002 = 363.00 𝑚2
𝐴𝑡 = 220.00 𝑚2
𝐴𝑡 < 3𝑓 2
Por lo tanto se tiene:
 Área del terreno (At) : 220.00 mt2

 Valor Arancelario (VA) : s/. 650.00
nuevos soles
 Valor del Terreno (VT) : (At) X (VA)
Por lo que se obtiene:

220.00 mts2 (At) x s/. 650.0 (VA) = 143,000.00 nuevos soles
El valor del terreno asciende a Ciento Cuarenta y tres Mil
nuevos soles.
b. DEL MATERIAL DE CONSTRUCCION:

Las características y el valor de la edificación se han
tenido en consideración el Cuadro de Valores Oficiales de
Edificación para la Costa publicado en el diario oficial “El
Peruano” el 30 de Octubre del 2010, con R.M, N9 175-2010-
VIVIENDA.
 Primer Piso :
Cod. ESTRUCTURAS CARACTERISTICAS Costo/m2

C Muros y Columnas Ladrillo o similar con columnas y vigas de amarre 180.54
C Techos Aligerado de Concreto Armado Horizontal 133.17
D Pisos Piso de Cerámico de Color de 0.30 X 0.30 Mts. 75.93
C Puertas y Ventanas Puerta de madera selecta , vidrio simple 75.21
C Revestimientos Tarrajeo frotachado, pintura lavable 133.75
C Aparatos Sanitarios Baños de Color con Cerámico de Color. 42.35
F lnst. Elect. Y Sanit. Agua fría, corriente monofásica, sistema de bombeo 26.46
TOTAL 667.41
 Segundo Piso :

TOTAL 667.41
 Tercer Piso :

TOTAL 667.41
c. DEL VALOR DE EDIFICACION
El valor de la edificación se realiza de acuerdo Cuadro de Valores Oficiales de

Edificación para la Costa emitido por el Peruano el 30 de Octubre del 2010, el Primer,
Segundo y Tercer Piso tiene una antigüedad de 10 años, su estado de conservación es Bueno,
por lo que le corresponde una devaluación del 11 % de acuerdo a la tabla de devaluación.
ANTIGUEDAD VALOR PORCENTAJE VALOR U. AREA VALOR

PISO MATERIAL CONSERVACIÓN
(AÑOS) UNITARIO DEPRECIACIÓN DEPRECIACIÓN CONSTRUIDA CONSTRUCCIÓN
1° Ladrillo 10 Bueno 667.41 11% 593.995 179.56 106657.724
2° Ladrillo 10 Bueno 667.41 11% 593.995 173 102761.118
3° Ladrillo 10 Bueno 667.41 11% 593.995 173 102761.118
Total 525.56 312179.960
S/ 312179.960 Nuevos
VALOR TOTAL DE LA EDIFICACIÓN
Soles
VALOR TOTAL DE PREDIO (VTP)
El valor del predio (VTP) será igual a la sumatoria del

Valor del Terreno (VT), más el Valor de las Edificaciones
(VE).
VTP = VT + VE
VTP = s/ 143,000.00 + s/ 312,179.960
VTP = s/ 455,179.96
SON: CUATROSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL CIENTO SETENTA

Y NUEVE NUEVOS SOLES
VALOR COMERCIAL DE LA EDIFICACIÓN (VC)
 VALOR COMERCIAL DE LA EDIFICACIÓN = Valor Predio + 10%

gastos gen. + 15% utilidad + 18% imp. y tributos.
Valor Predio = s/ 455179.96
10%(VP) Gastos Generales = s/ 45517.996
15%(VP) Utilidades = s/ 68276.994
18%(VP) Impuestos y Tributos = s/ 81932.3928
VC = s/ 650,907.34
IV. ANEXOS
Vivienda en la Calle Cois #59

Tasacion Vivienda Multifamiliar

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TASACIÓN DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR 2013

PROPIETARIO : Sr. Inocente Solano Castro

SOLICITANTE : FAMILIA SOLANO CASTRO

LOCALIZACIÓN : CALLE COIS #359 DISTRITO CHICLAYO,

FECHA DE VALUACIÓN : 19 DE JULIO DEL 2013

El presente documento representa una estimación referencial

II. MEMORIA DESCRIPTIVA:

Vivienda Multifamiliar de 03 pisos

Sr. Inocente Solano Castro

Sr. Jesús Castillo V.

Sra. María Solano R.

Familia Solano Castro

El objeto de la realización de la presente tasación es

La presente Valuación Comercial se efectúa por el

técnicos normativos estipulados en el Reglamento

De acuerdo con la Ordenanza Municipal No. 056-92/MPCH-

En la diligencia de Inspección Ocular, se ha

El terreno se encuentra ubicado en una zona

 Pistas asfaltadas en regular estado.

h. UBICACIÓN DEL PREDIO:

El predio urbano se encuentra ubicado en la calle Cois

 Por el frente con 11.00 metros lineales, lindando con la

 Por el lado Derecho entrando con 20.00 metros lineales,

 Por el lado Izquierdo entrando con 20.00 metros

 Por el Fondo con 11.00 metros lineales lindando con la

El Artículo II.C.30 del Reglamento Nacional de Tasaciones

- En terreno plano 0.5%

- En terreno accidentado 0.8%

- En terreno plano 0.5%

- En terreno accidentado 0.8%

En caso que las medidas lineales y áreas estén fuera de

De lo anteriormente expuesto, el grupo deja constancia que

Los linderos antes mencionados describen una línea

El área del terreno encerrada en los linderos arriba

 Área techada: Según verificación In situ son:

La edificación estudio de la presente Tasación Comercial

Se trata de la construcción de una vivienda multifamiliar

El acceso se realiza a través de la escalera en dos

03 dormitorios y una cocina. Los tres departamentos se

El acceso se realiza a través de la escalera en dos

 Cimientos corridos: de concreto ciclópeo de cemento

 Sobrecimientos: de concreto ciclópeo de cemento hormigón

 Falso piso: de concreto simple, de cemento hormigón en

 Piso: Piso terminado de cerámica de .30 x .30 de color

características y recomendaciones técnicas, con

 Concreto armado: zapatas, columnas, vigas, con fluencia

 Muros: de ladrillo King – Kong asentado con mortero

 Techos: de tipo aligerado de h=0.20 mtsf’c = 175 Kg./cm2

 Se tiene carpintería de madera en la puerta de tablero

 Las ventanas tiene vidrios simples y se ubican en el

 Se utilizó Látex en muros interiores y exteriores;

 Instalaciones sanitarias: Empotradas tanto de red de

 Aparatos Sanitarios son de Marca Trébol de color según

 Instalaciones Eléctricas: Empotradas con tubería de PVC

 Tanque de Polietileno Eternit azul de 1000 m3 con

 Cisterna de Concreto con capacidad de 1.50 m3 de volumen

n. CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO

El terreno se ubica según las escrituras en el distrito

El tiempo de antigüedad de esta edificación es de 10

De acuerdo al Artículo 2.B.15 del Reglamento General de

El área del terreno corresponde a la indicada en la

Para la valuación respectiva se ha tenido en

a. DEL VALOR DEL TERRENO: