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SENTENCIA DE LA CORTE SUPREMA:

Santiago, diecinueve de enero de dos mil quince.

VISTOS:

En estos autos Rol Nº 18.881-2011, seguidos ante el Juzgado de Letras y Garantía de Nacimiento, juicio ordinario sobre cumplimiento de
contrato, caratulados "Myriam Rodríguez Gallegos y otra con Sociedad Forestal Matraquín Ltda.", el juez titular de dicho tribunal, por sentencia
escrita a fojas 92 y siguientes, de siete de mayo de dos mil doce, complementada a fojas 178 y 196, acogió la demanda, y en consecuencia,
ordenó a la demandada dar cumplimiento al contrato de compraventa suscrito el 8 de enero de 2008 y pagar el saldo de precio adeudado
ascendente a la suma de $45.000.000, con costas.

La demandada impugnó el fallo mediante recursos de apelación y casación en la forma, y una de las Salas de la Corte de Apelaciones de
Concepción, por resolución de siete de marzo de dos mil catorce, escrita a fojas 221, rechazó el arbitrio de nulidad formal y confirmó la
mencionada sentencia.

En contra de esta última decisión, la parte demandada deduce recursos de casación en la forma y en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

I.- En cuanto al recurso de casación en la forma.

PRIMERO: Que la demandada funda su recurso de invalidación formal en la causal prevista en el artículo 768 Nº 5 en relación al artículo 170
Nº 5, ambos del Código de Procedimiento Civil, por no contener el fallo recurrido consideraciones de hecho y de derecho que sustenten la
decisión de condenar a su parte al pago del saldo del precio de la compraventa. Señala que si la sentencia hubiera ponderado reflexivamente la
prueba documental que da cuenta de las medidas precautorias decretadas en la causa rol Nº 18.243 y la resolución de la CONAF desestimando
el registro de un segundo plan de manejo, no pudo haber acogido la demanda si el comprador, al tiempo de trabarse la litis, se encontraba
jurídicamente impedido del pleno uso y goce de lo vendido mediante resolución judicial.

Agrega que el fallo al desechar las excepciones perentorias en la forma que lo hace sólo se limita a negar el sustrato de las excepciones
deducidas, careciendo realmente de fundamentos que motiven dicho rechazo, impidiendo conocer el motivo que el tribunal consideró para arribar
a dicha decisión y entrabando su derecho de impugnación.

Pide que se acoja el recurso, se invalide la sentencia recurrida y se dicte un fallo de reemplazo que revoque la sentencia de primer grado y,
consecuencialmente, rechace la demanda en todas sus partes, con costas;

SEGUNDO: Que, sin perjuicio de la errónea referencia al numeral 5º del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, cuando en realidad
la omisión denunciada dice relación con los requisitos previstos en el número 4 de dicha norma, revisada la sentencia contra la cual se dirige el
recurso, se constata que ésta sí contiene los razonamientos que el recurrente denuncia omitidos, pues expresamente en el motivo séptimo hace
referencia al documento en comento concluyendo que éste es inoficioso para justificar el incumplimiento contractual ya que el rechazo del
segundo plan de manejo se produce cumplido en exceso el plazo que tenía el comprador para saldar la deuda. Asimismo, el fallo se hace cargo
de la restante documental aportada por la demandada en segunda instancia, concluyendo tanto a partir de ésta como de la rendida ante el
tribunal a quo que la parte vendedora cumplió cabalmente con sus obligaciones emanadas del contrato de compraventa celebrado con la
demandada de autos y que, por el contrario, ésta última ha permanecido en mora de su obligación de pago del saldo de precio, no siendo excusa
suficiente la existencia de un juicio reivindicatorio.

En relación a las excepciones perentorias opuestas por la demandada, el fallo complementario que rola a fojas 196 y siguientes, que la Corte
de Apelaciones hace suyo, indica expresamente los motivos para desechar cada una de ellas, por lo que el recurrente no se ha visto impedido
de conocer las razones y pruebas que tuvieron en cuenta los sentenciadores para rechazarlas y dar por establecidos los presupuestos fácticos
que permitieron acoger la acción deducida;

TERCERO: Que conforme a lo expresado, lo que en realidad cuestiona el recurrente, antes que la falta de las exigencias regladas en el
artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, se refiere más bien al tenor, contundencia o alcance de las razones dadas por los jueces de
alzada para sustentar la sentencia que se cuestiona. De allí, entonces, cabe concluir que no se trata de un alegato originado en la ausencia de
los requerimientos indispensables en el contenido de las sentencias definitivas, sino por lo desacertados que serían sus motivos, circunstancia
que no constituye la causal de casación que se viene examinando, lo que justifica desestimar el presente arbitrio.

II.- En cuanto al recurso de casación en el fondo.

CUARTO: Que la sociedad demandada sustenta su recurso de casación en el fondo, en primer término, en la infracción de los artículos 1698,
1700, 1473, 1479, 1482, 1484, 1485, 1489, 1545, 1546, 1560, 1793, 1781, 1782 y 1783 del Código Civil, por cuanto el contrato que liga a las
partes estableció tanto un plazo suspensivo como una condición suspensiva para hacer exigible el pago del saldo de precio, condición que no
puede dividirse. Por lo tanto, al desecharse por CONAF un segundo plan de manejo al tiempo de trabarse la litis, el pago del saldo no era exigible.
Explica que el fallo, al sostener que la exigibilidad del saldo sólo quedó sujeto al cumplimiento del plazo, infringe el artículo 1700 del Código
Civil, pues desatiende los términos de la escritura pública que contiene el contrato de marras, en particular su cláusula tercera, con lo cual también
se infringen los artículos 1560, 1545 y 1546 del citado código al efectuar una interpretación que desnaturaliza el contrato.

Habiéndose demostrado que el saldo del precio estaba sujeto a una condición suspensiva, que no se cumplió según lo comprueba el rechazo
del segundo plan de manejo, debió denegarse la demanda por no ser exigible la obligación cuyo cumplimiento se impetra.

Se infringe también el artículo 1698, por cuanto correspondía al actor demostrar el cumplimiento de la condición, la que de acuerdo a Claro
Solar, y el artículo 1485 inciso 1º, no puede dividirse en cuanto a su cumplimiento.

En segundo término, reclama la infracción a los artículos 1489, 1545, 1546, 1552, 1793, 1824, 1781, 1782 y 1783 del Código Civil al haber
rechazado la excepción de contrato no cumplido. Explica que no puede considerar que la vendedora cumpla con sus obligaciones simplemente
mediante la inscripción de lo vendido, sin reparar en el artículo 1837 del código sustantivo que obliga también al saneamiento y a amparar al
comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida. Tal obligación le impide al vendedor demandar el pago del saldo de precio
adeudado si al tiempo de la notificación de la demanda el comprador ha sido demandado por una causa anterior a la venta e impedido de la
explotación de los bosques existentes en el predio.

En un último capítulo, la recurrente sostiene que se han infringido los artículos 1489, 1545, 1546, 1552, 1793, 1824, 1837, 1781, 1782 y 1783
del Código Civil al haberse desestimado la excepción perentoria fundada en la buena fe, toda vez que la vendedora debe ejercitar su derecho
sobre el saldo de precio conforme a ésta, la cual impide la percepción del precio por el vendedor si el comprador no tiene el pleno disfrute de lo
vendido por una causa anterior a la venta.

Pide, en definitiva, que se acoja el recurso, se invalide la sentencia recurrida y se dicte fallo de reemplazo que revoque la sentencia de primer
grado y en su lugar, se rechace la demanda en todas sus partes, con costas;

QUINTO: Que para la adecuada resolución del arbitrio anulatorio, es necesario considerar los siguientes antecedentes que constan en el
proceso:

a.- Que a fojas 3 doña Myriam Gricel y doña Ana María, ambas Rodríguez Gallegos deducen demanda de cumplimiento de contrato de
compraventa en contra de Sociedad Forestal Matraquin Ltda., a fin de que pague el saldo de precio de $45.000.000.-, más intereses y costas.

Señalan que por escritura pública de 8 de enero de 2008 vendieron a la demandada los derechos y cuotas de dominio que les correspondían
en el predio denominado "Monterrey", ubicado en la comuna de Nacimiento, acordándose como precio la suma de $60.000.000, de la cual se
pagaron $5.000.000 millones al momento de suscripción del contrato acordándose que el saldo de $55.000.000 se pagarían dentro de los 90
días siguientes a la aprobación de plan de manejo otorgado por CONAF.

Indican que a pesar de haber obtenido el plan de manejo en marzo de 2010 y transcurrido el plazo de 90 días, la demandada no ha pagado
el saldo de precio, sino que sólo ha hecho un abono de $10.000.000, por lo que conforme al artículo 1489 del Código Civil se demanda el
cumplimiento del contrato.

b.- Que a fojas 18, la sociedad demandada solicita el rechazo de la demanda, con costas, alegando en primer término la ausencia de culpa
toda vez que el no pago del saldo de precio no le es imputable por cuanto encontrándose pendiente el plazo para efectuar el pago, Forestal
Mininco dedujo acción reivindicatoria respecto del predio, pretendiéndose dueño del mismo, en la causa rol 18.243-2010 del Juzgado de Letras
de Nacimiento, demanda que se presentó el 18 de mayo de 2010 y se notificó el 28 de dicho mes y año, habiéndose decretado además por
resolución de 26 de octubre de 2010 medidas precautorias de prohibición de celebrar actos y contratos sobre el predio, de paralización de faenas
de explotación forestal y de abstención de futuras nuevas explotaciones.

En segundo término, alega excepción de contrato no cumplido ya que en un contrato bilateral conmutativo como la compraventa el acreedor
no puede exigir el cumplimiento de las obligaciones de su contraparte si él no ha cumplido con las suyas, como ocurre en este caso.

La última excepción perentoria que invoca el recurrente se funda en la buena fe que debe existir en la ejecución de los contratos sin que se
ajuste a ello la actitud de las demandantes de exigir el pago del saldo de precio de la cosa vendida, cuando ésta es reclamada por un tercero en
un juicio de dominio;

SEXTO: Que, en lo que atañe al arbitrio de nulidad ya reseñado, la sentencia cuestionada dejó asentados como hechos de la causa los
siguientes:

1. Que con fecha 8 de enero de 2008 las partes celebraron un contrato de compraventa de acciones y derechos del bien raíz denominado
"Monterrey" ubicado en la subdelegación de Millapoal, comuna de Nacimiento, con los deslindes que se indican en la cláusula primera de dicho
instrumento. Según su cláusula tercera, el precio de la venta se pagaría: a) con la suma de $5.000.000 en el acto de la compraventa y b) el saldo
de $55.000.000 dentro de los noventa días siguientes de la aprobación del Plan de Manejo por la Corporación Nacional Forestal.

2. Que por resolución Nº 165/23-5/10 DL 701 de 1974 de fecha 24 de marzo de 2010, la Corporación Nacional Forestal aprobó el plan de
manejo pino insigne presentado por la sociedad Forestal Matraquín Limitada respecto del predio denominado Monterrey Lote 1.

3. Que el demandado no ha pagado un saldo del precio pactado de $45.000.000.


4. Que la demandada se adjudicó en juicio particional los derechos y cuotas del predio Monterrey, cuya cesión se había efectuado por las
actoras mediante la escritura de 8 de enero de 2008, y los inscribió a su nombre en el registro respectivo.

5. Que la sociedad Forestal Matraquín Limitada fue demandada en juicio reivindicatorio por la empresa Forestal Mininco en el cual se
decretaron medidas precautorias y que es posterior a la celebración del contrato cuyo cumplimiento se persigue en estos autos.

6. Que con fecha 25 de noviembre de 2010 la Corporación Nacional Forestal desestimó un segundo plan de manejo sobre el mismo predio
pero ahora referido a la explotación de eucaliptus;

SEPTIMO: Que los hechos ya referidos permitieron a los jueces dar por concurrentes los presupuestos de la acción deducida, toda vez que
del tenor literal del contrato de compraventa suscrito por las actoras y la demandada fluye que el pago del saldo de precio adeudado se debía
cumplir dentro del plazo de 90 días siguientes a la aprobación del plan de manejo forestal por parte de la Corporación Nacional Forestal, lo que
ocurrió el 24 de marzo de 2010. Por consiguiente, desde ahí comenzó a correr el plazo estipulado de 90 días, para el pago del saldo del precio,
sin que ello se hubiera cumplido por parte de la demandada, tal como lo reconoce ella misma en su contestación y la confesional.

Añade la sentencia que el derecho del acreedor para exigir el pago del saldo de precio, nació en forma íntegra -y no sujeto a condición alguna-
con la celebración del contrato de compraventa por escritura pública de 8 de enero del año 2008, estableciéndose en ella únicamente el plazo
para el pago del saldo de precio.

La Corte de Apelaciones agrega que la circunstancia que con fecha 25 de noviembre de 2010, la CONAF haya desestimado un segundo plan
de manejo sobre el mismo predio, pero ahora referido a la explotación de eucaliptus, no puede alterar lo ya concluido, puesto que dicho rechazo
administrativo se produce cumplido en exceso el plazo que tenía el comprador para saldar la deuda.

En relación a la excepción de ausencia de culpa, basada en haber sido demandado de reivindicación por Forestal Mininco S.A, los
sentenciadores estiman que procede su rechazo pues la demandada realizó la tradición de los derechos que fueron objeto del contrato de
compraventa mediante la competente inscripción a su nombre, por lo que la vendedora cumplió con su obligación de entrega de la cosa vendida.
Por estos mismos motivos se rechaza la excepción de contrato no cumplido.

Finalmente, se desecha la excepción de cumplimiento de buena fe, por cuanto estiman los jueces que la ejecución de buena fe del presente
contrato, significa que éste debe cumplirse conforme a la intención de las partes y a las finalidades que se han propuesto al contratar y no puede
alegar el demandado, que no conocía la intención de las actoras y que éstas hayan obrado de mala fe al exigir el saldo del precio de la cosa
vendida, cuando ésta es reclamada por un tercero en un juicio de dominio, proceso que por lo demás, es posterior a la celebración del contrato
sub lite;

OCTAVO: Que emprendiendo el análisis del recurso de casación sustantiva, el primer capítulo está referido a infracción de leyes reguladoras
de la prueba, donde acusa la vulneración de los artículos 1698 y 1700 del Código Civil en relación con los artículos 1473, 1479, 1482, 1484,
1485, 1489, 1545, 1546, 1560, 1793, 1781, 1782 y 1783 del mismo cuerpo de leyes.

Sostiene el actor que se vulnera el artículo 1700 del código sustantivo, porque el fallo al estimar que la exigibilidad del saldo de precio de la
compraventa sólo quedó sujeto al cumplimiento de un plazo, desatiende los términos de la escritura pública que da cuenta del contrato de marras,
en particular su cláusula tercera, que contiene tanto un plazo suspensivo como una condición suspensiva;

NOVENO: Que en cuanto se denuncia la transgresión del artículo 1700, resulta que esta norma se limita a señala que el instrumento público
hace fe en cuanto al hecho de haberse otorgado y a su fecha, pero no en cuanto a la verdad de las declaraciones que en él se hayan realizado
y ocurre que la sentencia jamás ha desconocido el valor de instrumento público a la copia de la escritura pública de compraventa suscrita entre
las partes. Y, analizando la "cláusula tercera", establecieron que "fluye del tenor literal del contrato de compraventa suscrito por las actoras y la
demandada que el cumplimiento por parte de la demandada del pago del saldo de precio adeudado se debía cumplir dentro del plazo de 90 días
siguientes a la aprobación del plan de manejo forestal por parte de la Corporación Nacional Forestal" (considerando 7º, sentencia de primer
grado); y, que "de los documentos agregados a fs. 65 y 67, dan cuenta que por resolución Nº 165/23-5/10 DL 701, de 1974, de fecha 24 de marzo
de 2010, de la Corporación Nacional Forestal, aprobó el plan de manejo pino insigne presentada por la Sociedad Matraquin Limitada.". (motivo
8º sentencia primera);

DECIMO: Que, en cuanto al artículo 1698 del Código Civil, que se supone infringido, norma que se limita a decir que incumbe probar las
obligaciones o su extinción al que alega aquellas o ésta; y la sentencia recurrida en ninguna de sus declaraciones o fundamentos establece un
principio contrario, razón por la cual no existe la infracción que se denuncia.

Sin perjuicio de lo expuesto, el recurrente no explica pormenorizadamente -se limita solo a mencionar la norma- la forma como se han
producido los errores de derecho en su aplicación y como su transgresión influye sustancialmente en lo dispositivo. No obstante ello, aún se dirá
al tenor de las exiguas alegaciones vertidas por la recurrente en su libelo de nulidad, que de ellas se advierte que dicha parte postula que no se
habría cumplido la condición estipulada, por cuanto fue rechazado el plan de manejo para la explotación de los eucaliptus y no habiendo verificado
tal condición, no se encontraba en mora, en circunstancias que la sentencia estableció -que el derecho del acreedor para exigir el pago del saldo
de precio, nació en forma íntegra- y no sujeto a condición alguna -con la celebración del contrato de compraventa por escritura pública de 8 de
enero del año 2008, estableciéndose en ella únicamente el plazo para el pago del saldo de precio- (motivo 11º de la sentencia de primera
instancia). Agrega el fallo que "la circunstancia que con fecha 25 de noviembre de 2010, la Conaf haya desestimado un segundo plan de manejo
sobre el mismo predio, pero ahora referido a la explotación de eucaliptus, no puede alterar lo ya concluido, puesto que dicho rechazo se produce
cumplido en exceso el plazo que tenía el comprador para saldar la deuda (junio 2010)." (motivo 7º fallo de segunda instancia);
UNDECIMO: Que, como se advierte del análisis de los preceptos analizados, el recurrente se esmera en presentar sus alegaciones como
dirigidas a denunciar infracciones de leyes reguladoras de la prueba, lo cierto es que lo que realmente impugna es la valoración que los jueces
del fondo hicieron de la que se rindió en el proceso, lo que corresponde a una facultad que le es privativa y, en consecuencia, no susceptible de
ser revisada a través del presente recurso;

DUODECIMO: Que el segundo capítulo del recurso se orienta a cuestionar el fallo por haber rechazado la excepción de contrato no cumplido,
la cual debió ser acogida, ya que se fundó en la existencia de una medida precautoria decretada en un juicio de dominio iniciado antes de trabarse
la litis por un tercero, que impide el disfrute de las facultades de uso, goce y disposición de lo vendido, por causa anterior a la venta, con lo cual
los juzgadores han infringido los artículos 1489, 1545, 1546, 1552, 1793, 1824, 1781, 1782 y 1783 del Código Civil;

DECIMO TERCERO: Que la exceptio non adimpleti contractus se encuentra consagrada en el artículo 1552 del Código Civil. Según la
doctrina, "la excepción de incumplimiento -que puede hacerse valer solamente en el contrato con prestaciones recíprocas, como en el caso de
autos, y no en el contrato con prestación de una sola parte ni tampoco en el contrato llamado sinalagmático imperfecto- consiste en la posibilidad
de que un contratante se abstenga (legítimamente) de cumplir (es decir, suspenda) la prestación, si el otro no cumpliese (o no ofreciese cumplir)
simultáneamente la suya, salvo que para el cumplimiento de ambas prestaciones las partes hubiesen establecido términos distintos o que éstas
resultaren de la naturaleza del contrato. La parte que se excepciona, además de substraerse legítimamente (aunque sea en forma provisional)
al deber de cumplir a su vez, queda asimismo eximida de las consecuencias de su incumplimiento (voluntario), esto es, escapa a la posibilidad
de sufrir la ejecución forzada, a la compensación y a los interese moratorios (Messineo, "Doctrina general del contrato", citado en el Repertorio
de Legislación y Jurisprudencia, Tomo IV, pág. 208);

DECIMO CUARTO: Que, la excepción de incumplimiento la hace valer la actora en la existencia de una medida precautoria decretada en un
juicio de dominio iniciado por un tercero antes de trabarse la presente litis, que impide el disfrute de las facultades de uso, goce y disposición de
lo vendido, por causa anterior a la venta, no bastando la inscripción de lo vendido para cumplir con sus obligación, sino que también está obligado
al saneamiento y a amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida;

DECIMO QUINTO: Que el contrato de compraventa es por su naturaleza bilateral e impone a las partes contratantes obligaciones recíprocas
que deben cumplir, en la forma y condiciones estipuladas, para estar en situación de ejercer las acciones que les confiere la ley.

Según el artículo 1824 del Código Civil, las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradición, y al saneamiento
de la cosa vendida.

La principal obligación del comprador es la de pagar el precio convenido en el lugar y el tiempo estipulado (artículos 1871 y 1872 C.C.).

La obligación de entregar del vendedor, tratándose bienes raíces, se satisface cuando se verifica la inscripción de la escritura pública y
cuando el comprador entra en posesión material del inmueble vendido.

El artículo 1837 dispone que "La obligación de saneamiento comprende dos objetos; amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica
de la cosa vendida, y responder de los efectos ocultos de ésta, llamada vicios redhibitorios".

En lo que interesa al recurso, la jurisprudencia ha señalado: I. Uno de los objetos de la obligación de saneamiento es el amparar al comprador
en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida. Y este objeto se traduce en dos obligaciones diversas: a) amparar al comprador en la
posesión de la cosa vendida, o lo que es lo mismo, defender en los juicios que se entablen relativos a la cosa haciendo cesar toda turbación o
embarazo, y b) obligación de pago de la evicción, esto es, la obligación en dinero que debe satisfacerse, una vez pronunciada la sentencia judicial
que priva al comprador de todo o parte de la cosa vendida. II. El amparo que el vendedor debe prestar al comprador de la cosa vendida se
traduce en pagar las indemnizaciones que, con arreglo a la ley, corresponde al comprador en caso de que por la evicción declarada por sentencia
judicial sea privado del todo o parte de la cosa vendida. La obligación del vendedor de defender y amparar al comprador es patrimonial (Repertorio
de Legislación y Jurisprudencia Chilenas. Año 1970, t. VII, p.251);

DECIMO SEXTO: Que los jueces del grado sostuvieron que el demandado "no puede alegar como excepción la del contrato no cumplido por
las actoras, por haberse efectuado la tradición de dicha cesión de derechos y cuota de dominio, con la entrega de la cosa vendida e inscrita a
nombre de la demandada Sociedad Forestal Matraquin Limitada" (considerando 20º sentencia de primera instancia). Concluyendo que "la
vendedora cumplió cabalmente con sus obligaciones emanadas del contrato celebrado con la demandada de autos, por el contrario, ésta ha
permanecido en mora de su obligación contractual de pago del saldo de precio, sin que pueda excusarse del cumplimiento de tal obligación en
la existencia de un juicio reivindicatorio seguido en su contra por Forestal Mininco S.A..".

Por consiguiente, se encuentra probado en autos que el vendedor cumplió con el primero de los presupuestos establecidos en el artículo
1824 del Código Civil, a saber: la obligación de entregar del vendedor, mediante la inscripción de la escritura pública en el Registro de Propiedad
del correspondiente Conservador y la posesión material del inmueble vendido.

DECIMO SEPTIMO: Que, relación al segundo de los presupuestos establecido en el referido artículo 1824, estos es, el saneamiento de la
cosa vendida, los jueces del grado igualmente han hecho una aplicación correcta del artículo 1552 del Código Civil al rechazar la excepción en
él contemplada, por ser inconciliable con los fundamentos expuestos por el demandado, ya que de prosperar la acción reivindicatoria iniciada en
su contra con posterioridad al perfeccionamiento del contrato - aún en tramitación -, los artículos 1837, 1845, 1847, 1848, 1849, 1850 y 1851,
imponen la obligación al vendedor de defender al comprador y, si no se le cumple tiene la de indemnizarle los perjuicios; pero no lo privan de
otros derechos suyos, en este caso, a obtener el pago íntegro y oportuno del precio de la compraventa.
DECIMO OCTAVO: Que, en un último capítulo, la recurrente sostiene que se han infringido los artículos 1489, 1545, 1546, 1552, 1793, 1824,
1837, 1781, 1782 y 1783 del Código Civil al haberse desestimado la excepción perentoria fundada en la buena fe, toda vez que la vendedora
debe ejercitar su derecho sobre el saldo de precio conforme a ésta, la cual impide la percepción del precio por el vendedor si el comprador no
tiene el pleno disfrute de lo vendido por una causa anterior a la venta;

DECIMO NOVENO: Que, respecto a la excepción referida, la sentencia establece que la cesión de derechos y cuota de dominio, significa
que debe cumplirse conforme a la intención de las partes y a las finalidades que se han propuesto al contratar; la intención de las actoras "quedó
plasmada en el mismo contrato, al igual que la del demandado, lo cedido, el precio, y la forma de pago". Agrega, que "no puede alegar el
demandado que no conocía la intención de las actoras, y que éstas hayan obrado de mala fe, al exigir el saldo de precio de la cosa vendida,
cuando ésta es reclamada por un tercero en un juicio de dominio (juicio en tramitación), juicio que por lo demás, es posterior a la celebración del
contrato de cesión de derecho y cuotas de dominio." (considerando 21º, sentencia de primer grado);

VIGESIMO: Que la sentencia recurrida no contiene declaración ni resolución alguna que quebrante la disposición del artículo 1545 del Código
Civil, que se supone infringido, y por el contrario, se ha limitado a fijar la intención de las partes en el contrato, para darle la fuerza que ese
artículo atribuye a las convenciones.

Fijada esa intención y disponiéndose su cumplimiento en lo relativo al punto concreto del pago del saldo del precio demandado, en
conformidad a esa declaración, no ha podido faltar a la buena fe ni infringirse el artículo 1546 que también se señala como violado;

VIGESIMO PRIMERO: Que los razonamientos traídos a colación en los considerandos que anteceden resultan suficientes para demostrar,
sin lugar a dudas, que la sentencia atacada mediante el recurso formulado por el demandante, dio correcta interpretación y aplicación a las
normas legales que resultaban atinentes para dirimir la controversia sobre la que versaba el proceso; por lo que las infracciones normativas que
en su libelo se le atribuyen a dicho fallo carecen de asidero jurídico; correspondiendo, por consiguiente, desestimar semejante impugnación.

Por estas consideraciones y lo preceptuado en los artículos 765, 767 y 768 del Código de Procedimiento Civil, se rechazan los recursos de
casación en la forma y en el fondo deducidos en lo principal y primer otrosí de fojas 224 por el abogado Jorge Montecinos Araya en representación
de la parte demandada en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Concepción de siete de marzo de dos mil catorce que se lee de
fojas 221 a 223.

Regístrese y devuélvase con su custodia.

Redacción a cargo del Abogado Integrante señor Jorge Lagos Gatica.

Rol Nº 10.758-2014.-

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Nibaldo Segura P., Guillermo Silva G., Sra. Rosa Maggi D., Sr.
Juan Fuentes B. y Abogado Integrante Sr. Jorge Lagos G.
TEXTOS LEGALES:

TEXTOS COMPLETOS:

SENTENCIA DE LA CORTE DE APELACIONES:

Santiago, dieciséis de marzo de dos mil doce.

Vistos:

Se reproduce la sentencia en alzada, con excepción de sus Considerandos 15º y 16º, que se eliminan.

Y teniendo además y en su lugar presente:

1º) Que en su demanda de fojas 221 y siguientes, concretamente en las tres primeras líneas de fojas 223, el demandante afirma expresamente
que la aparición de las termitas se evidenció sólo "en tres de las propiedades ya individualizadas", del total de doce casas que conforman el
condominio de José Zapiola 8774 de la Reina, en referencia al informe del arquitecto don Gustavo Sagüés Garay que acompaña en el libelo y
que rola a fojas 9, ratificado y reconocido por éste en su declaración de fojas 430, en el cual se señala que "en las casas B, D y F se detectó la
presencia de insectos en zonas donde había madera".

Ello ha sido corroborado, a lo menos respecto de las casas B y F, por los informes de fojas 347 y 359 de dos constructores civiles y de
Terminator Systems, encargados y acompañados por la demandada.

2º) Que, obviamente, a dichos tres inmuebles afectados por el parásito reticulitermes, debe agregarse la casa signada E, respecto de la cual
la propia demandada reconoció en su carta de fojas 8, haber detectado su presencia, y haberla desinfectado.

3º) Que en consecuencia, resulta necesario entender que la eventual contaminación de los otros ocho inmuebles que conforman el
condominio -aunque probable según el carácter invasivo de la plaga- no se ha manifestado, ni menos acreditado en estos autos, motivo por el
cual habrá de desecharse íntegramente la acción deducida a sus respectos, atendido además lo previsto en el artículo 1.864 del Código
sustantivo, según el cual en caso de que sean varias las cosas vendidas conjuntamente y algunas de entre ellas adolezcan de vicios, "sólo habrá
lugar a la acción redhibitoria por la cosa viciosa y no por el conjunto".

4º) Que como se ha acreditado con los documentos acompañados de fojas 19 a 220, todas las casas del condominio fueron vendidas y
entregadas a los demandantes entre los meses de Febrero y Agosto del año 2004, circunstancia que no ha sido controvertida.

Así, la casa B fue adquirida por don Marcelo Humberto Letelier Soto y doña Zenta Janet Aguirre Luksic, por un precio de UF4.363.- con fecha
3 de Marzo de 2004; la casa D lo fue con fecha 12 de Marzo de 2004, en $86.963-639.- por don Naín Abdel Mansur Mancilla; la casa E fue
comprada con fecha 20 de Septiembre de 2004 por don Aldo Ignacio Navarro Carrasco, en $69.649.588.-; en tanto que la casa F fue adquirida
en $76.274.059.- por don Conrado Augusto Arriagada Mora, con fecha 31 de Marzo de 2004.

5º) Que es un hecho de la causa, expresamente reconocido en el documento de fojas 8, suscrito con fecha 15 de Abril de 2005 por el
representante legal de la demandada don José Antonio Hortal Arasanz, que "en Enero del año 2004 se detectaron termitas en la casa E de este
condominio. Esta vivienda fue desinfectada antes de su entrega y, hasta la fecha, quince meses después, no se han encontrado en ella nuevos
focos de esta plaga".

Y cabe señalar que si la detección se produjo en Enero de 2004, es porque ya los insectos estaban en dicha vivienda con bastante
anterioridad, dado que -como es sabido- horadan túneles o galerías bajo la superficie de las maderas, saliendo a la superficie sólo después de
un cierto tiempo, cuando se va a producir su metamorfosis.

6º) Que con el mérito del instrumento antedicho, del documento de fojas 359, y lo reconocido por la demandada en su contestación, a fojas
302, al expresar que "en el caso de una vivienda que tuvo termitas antes de las ventas, éstas se eliminaron usando un insecticida especializado
de la firma ANASAC, aplicando el producto Bell 5 ME, según instrucciones del fabricante, logrando con ello que desaparecieran del inmueble",
ha quedado establecido y debidamente acreditado en autos para estos sentenciadores, que desde antes de las ventas de los inmuebles en
cuestión, la demandada no sólo tuvo pleno conocimiento de la existencia de la plaga de termitas a lo menos en una de las casas del condominio,
sino que estaba consciente de su gravedad a lo menos potencial, en cuanto a la posibilidad cierta de contaminación de las demás casas vecinas,
atendido el carácter invasivo de la plaga, público y notorio según los propios dichos y probanzas de la demandada.

Lo anterior resulta corroborado por el hecho de haber contratado la vendedora, según acredita a fojas 335, los Servicios de la empresa
Terminator Systems para el control y erradicación de la plaga en las doce casas del condominio, a partir del 17 de Octubre de 2005.

7º) Que en la acción redhibitoria de autos, los doce demandantes, ejercitando el derecho de opción conferido por el artículo 1860 del Código
Civil, han impetrado la rebaja del cincuenta por ciento del precio pagado por todos y cada uno de los inmuebles de su propiedad, ubicados en el
condominio de calle José Zapiola 8774 de La Reina, e indemnización de perjuicios por UF 500 unidades de fomento para cada uno, en razón de
la existencia del vicio redhibitorio conocido y no comunicado por la vendedora demandada, consistente en la infestación o presencia de termitas
en las casas vendidas por ella a los actores, insectos xilófagos singularizados como reticulitermes, especie que por sus hábitos de supervivencia
y por su voracidad resulta ser altamente dañina y peligrosa, en cuanto "un termitero puede ser fuente de grandes daños a un grupo de viviendas
vecinas", según se expresa en el informe de fojas 14, acompañado por los demandantes y no objetado por la demandada.
A tal respecto, atendido lo expresado en el Considerando 3º) del presente fallo, habrá que dilucidar a continuación sólo la procedencia o
improcedencia de la acción impetrada por los actores Marcelo Humberto Letelier Soto y Zenta Janet Aguirre Luksic, Naín Abdel Manzur Mancilla,
Aldo Ignacio Navarro Carrasco y Conrado Augusto Arriagada Mora, respectivamente propietarios de las casas signadas con las letras B, D, E y
F del condominio en cuestión.

8º) Que siendo la obligación de saneamiento una de aquellas propias de la naturaleza del contrato de compraventa, y no de su esencia, la
acción redhibitoria es renunciable.

A tal respecto, habiendo sostenido la demandada que fueron varios los demandantes que la renunciaron, de conformidad con lo establecido
por el artículo 1.859 del cuerpo legal citado, y habida cuenta de haber conocido la vendedora demandada a la fecha de las compraventas la
existencia del vicio, según se estableció en el Considerando 6º) anteprecedente, tal renuncia resulta ser en todo intrascendente para los actores,
quienes conservan intactos sus derechos, dado que en tal caso el vendedor "estará sin embargo obligado a sanear aquellos (vicios) de que tuvo
conocimiento y de que no dio noticia al comprador".

9º) Que si bien los vicios redhibitorios autorizan al comprador para impetrar, a su arbitrio, la rescisión o resolución de la venta, o únicamente
la rebaja proporcional del precio, su derecho se reduce sólo a esta última opción de rebaja, cuando los vicios no revisten los caracteres de
gravedad suficientes al efecto.

Sin embargo en la especie, los actores han optado, motu propio, sólo por la rebaja proporcional del precio, según la norma del precepto 1.860
del Código referido.

10º) Que no habiéndose definido en el Código de Bello el concepto de vicio redhibitorio, conforme lo reglado por su artículo 20, habrá que
entender por "vicio" la "mala calidad, defecto o daño físico en las cosas", según reza el diccionario de la lengua.

En tal virtud, no habiendo distinguido el legislador entre los vicios o defectos producidos por la naturaleza -cuyo es el caso de la infestación
con plaga de termitas- o causados por el hombre, como podría serlo un defecto en la composición de la mezcla de hormigón o la feble resistencia
de las vigas, no resulta lícito para estos sentenciadores distinguir ni discriminar en la especie, como ha pretendido la demandada, al sostener
que la dicha plaga y su dañino quehacer en las viviendas de autos no constituiría un vicio susceptible de ser redhibitorio: por el contrario, lo será
en la medida que cumpla con los requisitos legales necesarios para redhibir, según se analiza en el considerando siguiente.

Tampoco serán consideradas las alegaciones de la demandada en cuanto a la inexistencia de su culpa y de su dolo, por ser el vicio "de la
naturaleza" e independiente de su voluntad, en razón de que -como ha sido ya dilucidado por la jurisprudencia- "este régimen de acciones propias
de los vicios redhibitorios no exige ni culpa ni dolo por parte del vendedor de la cosa. En otras palabras, no interesa la subjetividad del vendedor,
puesto que es suficiente con la mera existencia del vicio..." (Corte Suprema, 3216-2009).

11º) Que el primer requisito que debe reunir el vicio para ser redhibitorio es su contemporaneidad con la venta de la cosa, según el numeral
1º del artículo 1.858, lo que se cumple en la especie, a la luz de lo establecido en los Considerandos 5º) y 6º) del presente fallo, máxime cuando
según lo expresó la demandada a fojas 8, después de la desinfección de la casa E, no se han encontrado "en ella" nuevos focos de esta plaga,
sin que se haya mencionado, ni menos probado, que en las otras tres viviendas infectadas se hubieren efectuado revisiones, ni comprobado la
inexistencia de la plaga, antes de su venta.

A este respecto, deben considerarse las opiniones de expertos autorizados, vertidas y mencionadas en estos autos, en el sentido de que -
como se expresa a fojas 14 por el médico veterinario Dr. Juan Pablo Arancibia Krebs- se trata de insectos voraces de alta invasividad, dado que
"en incesante búsqueda de nuevas fuentes de alimento, extiende sus túneles subterráneos, abarcando una superficie de varios kilómetros
cuadrados" y, obviamente, infectado un inmueble, es dable presumir que la plaga se extenderá rápida e inexorablemente a las viviendas aledañas,
como ha ocurrido en el caso sub lite con las otras tres viviendas infectadas, sin perjuicio de otras en las cuales no se haya detectado aún, sin
que sea científicamente posible -a lo menos en la especie- establecer cuál vivienda fue invadida primero, cuando lo más probable es que la
infestación haya sido coetánea.

Tal presunción resulta ser doblemente fundada, en cuanto como se demuestra con los informes, documentos y testimonios de autos,
especialmente set de noventa y dos fotografías de monitoreo acompañado por la demandada y guardado en custodia, se han seguido
encontrando algunas termitas en los patios del condominio, a pesar de todas las medidas implementadas después de la venta de las viviendas,
para la extinción o, a lo menos, el control de la plaga en el lugar.

A mayor abundamiento, dicha presunción fundada no ha sido ni podido ser desvirtuada, en cuanto no se ha probado en autos que la
infestación de las otras tres viviendas haya sido o debido ser posterior a la de la casa E.

12º) Que la segunda calidad o requisito establecido por el legislador del numeral 2º del citado artículo 1.858, es la gravedad del vicio, entendida
como que éste debe ser tal que por él la cosa vendida no sirva para su uso natural, o sólo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir
que, conociéndolo, el comprador no la hubiera comprado o hubiere pagado un precio mucho menor.

En la especie, atendidos los hechos acreditados y la naturaleza y peligrosidad de la plaga en cuestión, resulta ser inconcuso para estos
sentenciadores que concurre el requisito de la gravedad del vicio, en tanto cuanto es evidente y público y notorio que no sólo los demandantes,
sino cualquier potencial comprador en sus cabales, de saber o ser informado de que la vivienda ofrecida está infectada con termitas, obviamente
desistiría de la compra o, a lo mejor, ofrecería pagar un precio muy inferior, dado que -en la mayoría de los casos- se trata de la única o más
importante y costosa inversión familiar, objetivación de la sentida aspiración de la casa propia.
Ello en cuanto, como es sabido, la plaga de termitas puede derivar en daños importantes o estructurales en las viviendas afectadas,
inhabilitantes o impedientes de su uso natural y, en todo caso, obligará a costosos tratamientos de control y prevención de daños ocultos o
ulteriores.

Es así como, para estos efectos, al decir de los tratadistas "bastará que el vicio exista en germen al momento de la venta, aunque
posteriormente se manifieste en toda su gravedad" (Meza Barros, Ramón, Manual de Derecho Civil, tomo I, pág. 138).

13º) Que el tercer requisito para ser redhibitorio, consiste en que el vicio sea oculto, es decir, "escondido, ignorado, que no se da a conocer
ni se deja ver ni sentir", según el diccionario de la lengua cervantina, conceptualización que -ciertamente- calza a la perfección con el carácter y
naturaleza de la plaga ya descrita, cuyo trabajo silencioso, escondido y subterráneo, sólo viene a ser advertido las más de las veces cuando ya
el daño no es menor.

Se requiere legalmente al efecto que el vicio no haya sido manifestado por el vendedor, y ser tal que el comprador haya podido ignorarlo sin
negligencia grave de su parte, o que éste no haya podido fácilmente conocerlo en razón de su profesión u oficio, exigencias todas que se cumplen
en la especie, en cuanto ni siquiera la demandada ha aducido o insinuado que los actores hubieren comprado estando o debiendo estar en
conocimiento del vicio.

14º) Que según todo lo razonado precedentemente, resulta ser procedente en el caso sub judice, acoger la acción estimatoria o quanti minoris
deducida por los actores, determinando la condigna rebaja del precio pagado por las viviendas, proporcional a la disminución de valor de la cosa,
entendida ésta no sólo como detrimento ostensible de su eventual precio de venta actual, sino como comprensiva de los gastos o costos en los
cuales, como consecuencia del vicio, se ha debido o se deberá incurrir para mantener incólume su avaluación.

Indiciario al efecto resulta ser, además de la tasación o avaluación practicada por el informe y pericia de fojas 10 ratificada a fojas 430, y los
dichos de los testigos de las partes, que según el contrato de control y monitoreo de termitas pactado en Octubre de 2005 entre la demandada y
la empresa Terminator Systems cuya copia rola a fojas 335, el costo del trabajo respecto de las doce casas del condominio, durante sólo un año,
ascendió a $2.430.000.- más impuesto IVA, para luego dar lugar al pago de una mantención anual por US$675.- más IVA.

De ello se desprende que, en valores de hace siete años atrás, el costo porcentual del control y monitoreo por cada una de las viviendas,
durante sólo tres años, debería ascender a $202.500.- más US$112.-, todo ello más impuesto IVA.

En tal virtud, considerando tales costos mínimos actualizados como indiciarios de la depreciación de los inmuebles, aún sin considerar daños
mayores eventualmente ya producidos o sobrevinientes, estos sentenciadores estiman del caso regular en un veinte por ciento la parte del precio
de compraventa pagado por los montos indicados en el Considerando 4º), a rebajar por cada inmueble de los allí señalados, y ser restituida por
la demandada a sus compradores demandantes.

15º) Que no se dará lugar a la pretensión adicional de indemnización de perjuicios, pese a que ella sería procedente dada la mala fe del
vendedor establecida en los Considerandos 5º) y 6º), en razón de no haberse acreditado en autos ni la existencia ni el monto de los perjuicios
adicionales demandados por UF500.- por cada uno de los demandantes.

Por estas consideraciones, normas legales citadas y demás aplicables del Código Civil, y lo previsto por los artículos 186 y siguientes del
Código de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia en alzada de veinte de Octubre de dos mil diez, en cuanto rechazaba en todas sus partes
la demanda de autos, y se declara en su reemplazo:

I)Que se acoge la demanda de fojas 221, sólo en cuanto la demandada deberá pagar a los demandantes compradores de las casas B, D, E
y F, Marcelo Humberto Letelier Soto y Zenta Janet Aguirre Luksic, Naín Abdel Manzur Mancilla, Aldo Ignacio Navarro Carrasco y Conrado Augusto
Arriagada Mora, las sumas de UF872,6.-, $17.392.726-, $13.929.916.- y $15.254.810-, respectivamente, en devolución o restitución del veinte
por ciento del precio pagado por cada una de dichas viviendas, según liquidación a efectuarse en la etapa de ejecución del fallo.

II)Que las sumas ordenadas pagar deberán serlo con reajuste según variación de IPC calculado desde el 31 de Agosto de 2005, fecha de
notificación de la demanda, a excepción de la suma de UF872,6.- que corresponde a los actores Letelier y Aguirre, por estar ya determinada en
unidades de fomento; e intereses, calculados éstos desde la ejecutoriedad del presente fallo.

III)Que se confirma, en lo demás, la sentencia en alzada.

IV)Que cada parte pagará sus costas.

Regístrese y devuélvanse.

Nº 7600-2010.-

Redacción del Abogado Integrante señor Antonio Barra Rojas.

Pronunciada por la Quinta Sala de esta Corte de Apelaciones de Santiago, presidida por la Ministra señora Adelita Ravanales Arriagada e
integrada por la Ministra (S) señora Jenny Book Reyes y por el Abogado Integrante señor Antonio Barra Rojas.
SENTENCIA DE LA CORTE SUPREMA:

Santiago, cuatro de octubre de dos mil doce.

VISTOS:

En estos autos rol Nro. 9.234-2005, acción de quanti minoris tramitada en procedimiento ordinario, seguidos ante el Vigésimo Juzgado Civil
de Santiago, caratulados "Aguilera Reyes, Máximo con Inmobiliaria y Constructora Lago Ranco Limitada", por sentencia escrita de fojas 719, de
veinte de octubre de dos mil diez, se rechazó la demanda interpuesta a lo principal de fojas 221, sin costas.

Ambas partes dedujeron recurso de apelación en contra de dicho fallo y una Sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, por sentencia de
dieciséis de marzo último, escrita a fojas 762, lo revocó, acogiendo la acción sólo en cuanto ordena a la vendedora pagar a los demandantes
compradores de las casas B, D, E y F las sumas que indica, a título de devolución o restitución del 20% del precio pagado por cada una de esas
viviendas, más reajustes e intereses, confirmando el fallo de alzada, en lo demás.

En contra de esta última decisión, a fojas 771 la demandada deduce recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

Y TENIENDO EN CONSIDERACIÓN:

PRIMERO: Que en el recurso de casación sustancial en estudio se sostiene que el fallo impugnado ha incurrido en diversos errores de
derecho, al infringirse los artículos 1698 del Código Civil; 341, 409, 411, 412, 414, 416, 417, 419 y 426 del Código de Procedimiento Civil; 528,
2396, 1375, 904, 2440, 1510, 1793, 1820, 1677, 2084 en su inciso segundo, 2102, 2178 número 1, 1983, 756, y 1746, todos del Código Civil; la
ley Nº 19.537 y su Reglamento; 1837, 1858, 1859, 1861, 1863 en relación al 1444 inciso segundo y 1868 número 2, todos también del Código
Civil, lo que desarrolla en tres capítulos.

En el primer acápite, relativo a las normas reguladoras de la prueba, sostiene que en autos no se ha rendido prueba legal que acredite los
hechos que fundan la demanda ni los elementos que constituyen el vicio que se reclama, manifestando que el fallo objetado, más que analizar
la prueba, la produce, lo que conlleva que los hechos se han determinado en virtud de la mera y libre especulación consistente en presunciones
que no reúnen ninguno de los requisitos que la ley exige.

Ello ha sucedido, en concepto de quien recurre, porque los sentenciadores desatienden el mérito de autos y en particular la prueba documental
allegada al proceso, entre la que se cuenta el informe de dos constructores civiles y de la empresa Terminator System, probanzas que dan cuenta
que sólo se encontró actividad de termitas en las casas F y B y presencia de las mismas al exterior de la casa D. Sin embargo, la sentencia
establece que "obviamente" a dichos tres inmuebles debe agregarse la casa E respecto de la cual la propia demandada reconoció haber
detectado la presencia de termitas y haberla desinfectado, cuando precisamente el reconocimiento documental de su parte señala que se había
desinfectado ese inmueble, desnaturalizando el mérito de tal prueba.

Alega la demandada que no consta en autos la foto de siquiera una termita -la única agregada corresponde a una muerta- ni existen pruebas
de los daños que la plaga hubiese producido, señalando al respecto que atendida la época en que fueron entregadas las viviendas a los actores
(entre febrero y agosto del año 2004) y si bien en enero de ese año su parte ya había detectado la presencia de termitas en la casa E, la vivienda
fue desinfectada antes de su entrega sin que hasta la fecha se hayan encontrado en ese inmueble nuevos focos de la plaga.

Resalta el impugnante que, en este punto, el fallo incurre en una nueva infracción al sostener que si la detección se produjo en enero del año
2004, los insectos estaban en la vivienda con bastante anterioridad, dado que "como es sabido" horadan túneles bajo la superficie de las maderas,
"saliendo a la superficie solo después de un cierto tiempo, cuando se va a producir su metamorfosis", razonamiento que hace suponer en los
jueces de mérito y en cualquier persona un conocimiento sobre el comportamiento de las termitas, campo que no es de su experticia, por lo que
el hecho debió acreditarse con un informe técnico que no se produjo en estos antecedentes.

Seguidamente, resalta que el basamento sexto presenta una confusión en orden al hecho que establece, ya que no queda claro si determina
que las termitas se eliminaron o se sabía que existían, falta de claridad que hace de su cargo una actividad imposible, como es la de eliminar la
totalidad de las termitas del país, de la comuna o del sector.

Prosiguiendo el análisis del fallo cuestionado, expone que la decisión discurre sobre el reclamo de un daño potencial, eventual o hipotético
que produciría a 4 viviendas la acción de una colonia de termitas, empero la efectividad de la presencia de las termitas o la pérdida de la utilidad
o daño no han sido justificados legalmente.

Asimismo, en su concepto la sentencia razona sobre un supuesto conocimiento del vicio de su parte -que no es tal- y supone además que
sabía de la existencia de termitas en las demás viviendas, sin prueba alguna que sustente tal afirmación, incurriéndose además en sofismos
especulativos para determinar la existencia de perjuicios.

En relación a los requisitos de la acción que la sentencia estima concurrentes, alega el recurrente la vulneración de la carga probatoria, desde
que se le impone a su parte comprobar la inexistencia de la plaga antes de la venta de los inmuebles, exigiéndole demostrar los elementos que
componen la obligación y, en particular, el elemento subjetivo del conocimiento del vicio y exigiéndole, por lo demás, una prueba terrible, como
es la justificación de un hecho negativo; esto es, que no tenía conocimiento de la presencia de los insectos, relevando al demandante de la carga
de probar la contemporaneidad del hecho y el conocimiento del supuesto vicio de parte del vendedor, como lo ha dejado erróneamente
establecido.

Por lo demás, el fallo se funda en juicios probabilísticos infundados, estableciendo con base al informe de un médico veterinario las
características de la plaga, que extiende túneles en varios kilómetros cuadrados la que, infectando un inmueble, hace presumir que la plaga se
extenderá a las viviendas aledañas, y que es probable que la infestación -a las otras viviendas- haya sido coetánea, nada de lo cual fue acreditado
ni se comprobó tampoco que la infestación de las otras tres viviendas haya sido o debido ser posterior a la de la casa E, como lo afirman los
sentenciadores, invirtiendo una vez más la carga de probar el hecho.

Tocante al segundo requisito, relativo a la gravedad del vicio, reprocha que el fallo haya determinado un supuesto daño potencial que no se
condice con el mérito de autos, por cuanto transcurridos más de 8 años contados desde la venta y 7 desde la entrega, no se justificó la gravedad
del supuesto vicio, estableciéndolo con una prueba documental a la que equivocadamente le otorga el carácter de informe y pericia y con otra
acompañada de su parte, que sólo contiene los gastos o costos de un monitoreo y control de la plaga que sufragó su parte como un servicio
excepcional de post venta, ajeno a sus obligaciones, infringiendo así las normas relativas a la prueba pericial y relevando a los demandantes de
la prueba de los gastos en que habrían incurrido a consecuencia del supuesto vicio.

Seguidamente, expone los argumentos que sustentan el segundo capítulo del recurso, relativo a la conculcación de las normas sustantivas.

Señala la demandada que se ha hecho una falsa aplicación de los artículos 1857 a 1870 del Código Civil, extendiéndolos a situaciones
inexistentes y no comprobadas, lo que amerita la invalidación del fallo, tanto por la falta de concurrencia del supuesto fáctico que autoriza su
aplicación, cuanto por el establecimiento de una gravedad supuesta e hipotética que la ley sustantiva no admite.

En su concepto, desde que la prueba permite determinar que sólo se ha detectado actividad de termitas en dos viviendas donde no se
encontraron individuos de la especie, que se causaron daños en uno o dos metros lineales de guardapolvos y un metro cuadrado de papel mural,
que se encontró solamente un individuo muerto en un antejardín y que no se detectó signos ni presencia de termitas subterráneas, reprocha que
tales circunstancias sean constitutivas de un vicio redhibitorio por cuanto se trata de una molestia menor, fácilmente solucionable en aquellas
viviendas en que se llegara a presentar, considerando además que se trata de un problema ambiental y no es un riesgo inherente a las cosas
vendidas sino uno presente en toda la ciudad de Santiago.

Sostiene el demandado que la obligación de sanear los vicios redhibitorios que el contrato de venta impone a su parte tiene por objeto hacer
desaparecer los vicios o defectos de que adolezca la cosa vendida y que la hacen inadecuada para su uso o absolutamente inservible, mas nada
se ha probado sobre un defecto o merma en la utilidad de la cosa vendida.

De otra parte, señala que las termitas no son un vicio inherente a las viviendas nuevas de material sólido, respecto de las cuales no se
comprobó una disminución de utilidad como resultado de la presencia de la plaga.

Advierte que el de autos es un condominio tipo A por lo que los compradores no han adquirido el terreno sobre el que se emplazan las casas,
y que éste pertenece a la comunidad, pese a lo cual los actores han demandado señalando que el vicio afecta al terreno, el que en realidad no
se ve afectado por la presencia de termitas, siendo imposible determinar en qué lugar del terreno se encuentran las colonias que afectarían a las
tres propiedades que se señalan en el libelo de demanda.

Considerando aquello -que respecto del terreno las termitas no son un vicio redhibiditorio sino que un hecho de la naturaleza- su eliminación
no puede ser de cargo de la inmobiliaria demandada. Luego, si la plaga amenaza las construcciones, su control y prevención es de
responsabilidad de cada propietario, de conformidad a la ley de copropiedad inmobiliaria. Fue por la indolencia de los actores y de la comunidad
de copropietarios, que la demandada asumió la labor de prevención y eliminación, sin ser parte de sus obligaciones.

A continuación, aduce el impugnante que la presencia de termitas en el suelo donde se emplazan las viviendas no es un hecho oculto, lo que
ya advertían los sentenciadores al establecer como pública y notoria la existencia de la plaga, por cuanto se trata de un problema ambiental.

Asimismo, y aun considerada como un vicio de la cosa, la presencia de los insectos no resulta tener la gravedad a que alude el número 2 del
artículo 1868 del Código Civil, tanto porque no se acreditó que haya afectado la posesión útil de la cosa comprada, cuanto porque la plaga
constituye un atentado menor, perfectamente ostensible, aparente y a la vista, de lo que se sigue que es fácilmente controlable. Tal es así que
en la demanda no se alegó que por la plaga se haya comprometido el uso normal de la vivienda.

En este punto la sentencia también es cuestionada al especular sobre hipotéticos gastos futuros necesarios para el control de la plaga y una
eventual pérdida de valor de los inmuebles, ya que tales aspectos no fueron probados en la causa y son determinados a propósito del costo
asumido por la vendedora de eliminar la colonia. Por el contrario, se comprobó que el precio de venta de algunos de los inmuebles del condominio
no fue inferior al pagado al adquirirlos por los originales propietarios.

También se vulnera el artículo 1861 del Código Civil ya que, en concepto del impugnante, el deber de comunicar el desperfecto por parte del
vendedor corresponde sólo a los defectos graves de la cosa, existentes al tiempo de celebrarse el contrato y en el caso de autos no se acreditó
algún defecto que pertenezca a la vivienda y que, aun de existir, comprometiera o menoscabara gravemente la posibilidad de servicio de la
vivienda y que objetivamente disminuyera su valor.

Atendido que el vendedor sólo responde de los riesgos anteriores a la compraventa, siendo los posteriores de cargo del adquirente, hace
notar que si bien las termitas constituyen un riesgo para los inmuebles, no necesariamente su presencia en el suelo significa que efectivamente
hayan atacado las construcciones, lo que de hecho no ha sido así en todos los casos, como se demostró. Por ende, las casas que hoy no están
afectadas podrían estarlo en el futuro y no por ello se obligará al constructor a hacerse cargo de un problema externo, como ha sostenido el fallo
cuestionado.

En cuanto al monto de la disminución que establece la sentencia, expone la vendedora que la suma concedida es arbitraria ya que considera
un supuesto fáctico inexistente -el supuesto vicio de una hipotética gravedad- y se deduce libremente de los gastos que asumió el recurrente
para eliminar las colonias y prevenir su reaparición, olvidando que el monto de la disminución objeto de la acción deducida debe ser equivalente
al valor de reparación del vicio o defecto de la cosa vendida, ya que el fin perseguido es que la cosa reestablezca su utilidad y comodidad.

Aun de estimarse que la rebaja se vincule a la desvalorización de los inmuebles, no es aceptable que la sola presencia de termitas en el
terreno corresponda a la pretendida por los actores.

Además, por aplicación del artículo 1864 del Código Civil, que estatuye que habrá acción redhibitoria por la cosa viciosa y no por el conjunto,
en autos no resultó demostrado el vicio que afecte a las construcciones y menos su gravedad.

En el tercer capítulo del arbitrio, por el que se denuncia la infracción a las normas que rigen la fuente de las obligaciones y las que
comprometen a los vendedores y adquirentes de una copropiedad inmobiliaria, el recurrente afirma que se vulneró el artículo 1437 del Código
Civil ya que no corresponde a los jueces crear una obligación en una sentencia que no corresponde a una de las fuentes previstas por el
legislador, imponiéndole a su parte la de prever la aparición de termitas en el terreno o aun en las construcciones, sin relación con la efectiva
gravedad que esta especie pueda causar y dejando de considerar que se ha eliminado el potencial daño.

También aduce que se infringen el artículo 1793 del Código Civil, en relación a los artículos 2, 3, 4, 14, 17, 23 y 28 de la Ley Nº 19.537, ya
que la especie o cuerpo cierto vendido corresponde a una vivienda en un condominio tipo A y no el terreno, que pertenece a toda la comunidad,
lo que acarrea que sea cada propietario particular quien asuma los gastos relativos a las reparaciones y mantenciones de la unidad de su dominio
y la comunidad la que administra los bienes de dominio común, como el terreno.

Y, en fin, atendido a que el propietario es obligado a todas las expensas extraordinarias para la conservación de la cosa, que tampoco fue
demostrada la presencia de los insectos en las casas de los demandantes y que estos insectos correspondan a los de la misma colonia de los
que fueron encontrados en la casa E y posteriormente eliminados, sostiene que también han sido conculcados los artículos 756 y 1820 del Código
Civil ya que tampoco fue demostrada la presencia de los insectos en las casas de los demandantes y que estos individuos correspondan a la
misma colonia de los que fueron encontrados en la casa E y posteriormente eliminados;

SEGUNDO: Que, en resumen, la cita de las disposiciones legales denunciadas por el recurrente, expuestas previamente en el motivo que
antecede y los argumentos esgrimidos en apoyo de sus afirmaciones en tal sentido, tienen por objeto sustentar, en lo fundamental, que el fallo
de autos, mediante la alteración del onus probandi, la prescindencia de las normas reguladoras de la prueba pericial y de presunciones, de toda
la normativa sustantiva común y especial sobre conservación de bienes y por la infracción de las que regulan los vicios redhibitorios, determinó
erróneamente que la presencia de termitas en el terreno donde fueron construidas las viviendas constituye un vicio redhibitorio grave de los
inmuebles, el que era conocido por la vendedora.

La veracidad de tal aserto determinará la procedencia del libelo de impugnación intentado;

TERCERO: Que en lo que atañe al arbitrio de nulidad que ha sido puesto en conocimiento de esta Corte, la cuestión controvertida se
estableció, en lo fundamental, en los siguientes términos:

1.- Mediante la presentación de fojas 221, un grupo de 12 adquirentes de viviendas ubicadas en el condominio de calle José Zapiola Nº 8774,
casas A a la L, ejerció acción redhibitoria, con indemnización de perjuicios, en contra de la Inmobiliaria y Constructora Lago Ranco Ltda. en su
calidad de vendedora de los inmuebles.

Se justificó la pretensión informando que entre marzo y septiembre del año 2004 la demandada les hizo entrega de las viviendas y a
comienzos del año 2005 se detectó la presencia de termitas subterráneas que ya se encontraban en el terreno donde se construyeron los
inmueble, manifestándose en forma de túneles y galerías subterráneas en las maderas y papeles que componen las viviendas.

La situación se puso en conocimiento de la vendedora por carta de 31 de marzo de 2005 y al ser contestada por la demandada se enteraron
que esta ya tenía conocimiento de la existencia de la plaga, por cuanto en el mes de enero del año 2004 había detectado la presencia de termitas
en la casa E, la que fue desinfectada antes de su entrega y que con posterioridad no había encontrado en ella focos de la plaga.

El conocimiento de la existencia de las termitas que no fue comunicado a los actores denota la mala fe de la inmobiliaria ya que de haberlo
sabido, los compradores no hubiesen adquirido las viviendas o lo hubiesen hecho a un menor precio.

Conforme la opinión de un arquitecto y un médico veterinario, los demandantes sostuvieron que el control de la plaga los obligaría a un gasto
extraordinario, junto al costo del posible daño en el material y muebles de cada vivienda, por cuanto la colonia afectaría lenta y progresivamente
a los inmuebles, todas circunstancias que consideran los artículos 1857 y siguientes para la procedencia de la acción deducida, atendido en
especial que la vendedora sabía de la presencia de la plaga y lo ocultó.

Demandaron la rebaja del 50% del valor de adquisición de cada inmueble más una indemnización de perjuicios ascendente a 500 unidades
de fomento para cada propietario, con costas.
2.- Mediante la contestación agregada a fojas 281, la vendedora opuso las excepciones de falta de legitimación activa (cuestionando el
mandato invocado por el representante de los actores y porque ellos no son titulares del dominio del terreno, que pertenece a la comunidad), y
de falta de legitimación pasiva (porque la obligación de eliminar y controlar los insectos corresponde a organismos públicos, a la comunidad y a
cada propietario).

En su defensa sostuvo que la presencia de los insectos en las casas de los demandantes no constituye un vicio redhibitorio ya que se trata
de una molestia menor, fácilmente solucionable y que se puede prevenir. Adujo que la presencia de termitas en el terreno no es un riesgo
inherente a las cosas vendidas sino que es un riesgo presente en toda la ciudad de Santiago que todos sus habitantes, incluso los actores, deben
asumir. Se trata de un hecho de la naturaleza que no puede considerarse como vicio redhibitorio de la cosa vendida.

Sin perjuicio de ello, informó que sólo con el fin de terminar una discusión con sus clientes y acotar la contingencia de este juicio, inició un
procedimiento destinado a eliminar estos insectos y prevenir su reaparición por tres años.

Hizo notar que en la demanda no se precisó cuáles eran las tres casas en que se habría detectado la presencia de insectos y los que su
parte había encontrado, fueron eliminados.

Sostuvo que el supuesto vicio no existía al tiempo de la venta, porque la eventual aparición de termitas fue con posterioridad a la entrega de
cada vivienda; que no es grave, por cuanto el defecto es reparable y no impide el uso de las casas y que a su parte no le era exigible manifestar
el conocimiento de su existencia, atendida su falta de gravedad, porque con anterioridad a las ventas había eliminado los insectos que aparecieron
en uno de los inmuebles y porque desconocía su aparición en otras casas.

Cuestionó el monto pretendido como rebaja del precio y a título de indemnización de perjuicios y resaltó que ocho de los demandantes
renunciaron a la acción redhibitoria;

CUARTO: Que en lo relativo al arbitrio que se viene analizando, el fallo impugnado, razonó y dejo establecido que:

1.- Según lo informa el arquitecto don Gustavo Sagüés Garay y lo ratifican los informes de dos constructores civiles y de Terminator Systems,
encargados y acompañados por la demandada, las tres viviendas que menciona la demanda donde se detectó la aparición de las termitas,
corresponden a las casas B, D y F., a los que debe agregarse la casa E, respecto de la cual la propia demandada reconoció en su carta de fojas
8, haber detectado su presencia, y haberla desinfectado.

En consecuencia, desechó la demanda respecto de los demandantes propietarios de los ocho inmuebles restantes, por falta de prueba de la
afectación de la plaga y por lo prevenido en el artículo 1.864 del Código Civil.

2.- Todas las casas del condominio fueron vendidas y entregadas a los demandantes entre los meses de Febrero y Agosto del año 2004, en
las sumas que dan cuenta las respectivas escrituras acompañadas a los autos.

3.- En enero del año 2004 se detectaron termitas en la casa E de este condominio. Esta vivienda fue desinfectada antes de su entrega y,
hasta la fecha, quince meses después, no se han encontrado en ella nuevos focos de esta plaga, según lo reconoce, en el documento de fojas
8, el representante legal de la demandada.

4.- Si la detección se produjo en Enero de 2004, es porque ya los insectos estaban en dicha vivienda con bastante anterioridad, dado que -
como es sabido- horadan túneles o galerías bajo la superficie de las maderas, saliendo a la superficie sólo después de un cierto tiempo, cuando
se va a producir su metamorfosis.

5.- Desde antes de las ventas de los inmuebles en cuestión, la demandada no sólo tuvo pleno conocimiento de la existencia de la plaga de
termitas a lo menos en una de las casas del condominio y estaba consciente de su gravedad, a lo menos potencial, en cuanto a la posibilidad
cierta de contaminación de las demás casas vecinas, atendido el carácter invasivo de la plaga, público y notorio según los propios dichos y
probanzas de la demandada, aserto que para los sentenciadores aparece comprobado por haberlo reconocido la demandada en su contestación
y por haber contratado los Servicios de la empresa Terminator Systems para el control y erradicación de la plaga en las doce casas del
condominio, a partir del 17 de Octubre de 2005.

6.- Siendo la obligación de saneamiento una de aquellas propias de la naturaleza del contrato de compraventa, y no de su esencia, la acción
redhibitoria es renunciable, de conformidad con lo establecido por el artículo 1.859 del Código Civil y habida cuenta de haber conocido la
vendedora demandada a la fecha de las compraventas la existencia del vicio, tal renuncia es intrascendente para los actores.

7.- A falta de definición legal, habrá que entender por "vicio" la "mala calidad, defecto o daño físico en las cosas", según reza el diccionario
de la lengua y no habiendo distinguido el legislador entre los vicios o defectos producidos por la naturaleza -cuyo es el caso de la infestación con
plaga de termitas- o causados por el hombre, no resultó lícito para esos sentenciadores distinguir ni discriminar en la especie, del modo que ha
pretendido la demandada;

QUINTO: Que, a su turno, el fallo cuestionado dio por establecido que el vicio denunciado cumple con los requisitos legales necesarios para
redhibir, conforme lo exige el artículo 1858 del Código Civil, con base a los siguientes razonamientos y antecedentes del proceso:

1.- El vicio existió al tiempo de la venta, según se colige de lo expresado por la demandada en su contestación, en orden a que después de
la desinfección de la casa E, no se han encontrado "en ella" nuevos focos de esta plaga, sin que se haya mencionado, ni menos probado, que
en las otras tres viviendas infectadas se hubieren efectuado revisiones, ni comprobado la inexistencia de la plaga, antes de su venta.
Además, el fallo consideró las opiniones de expertos autorizados, vertidas y mencionadas en estos autos, transcribiendo los dichos del médico
veterinario Dr. Juan Pablo Arancibia Krebs, que señala que se trata de insectos voraces de alta invasividad, dado que "en incesante búsqueda
de nuevas fuentes de alimento, extiende sus túneles subterráneos, abarcando una superficie de varios kilómetros cuadrados".

Así, presumen los sentenciadores que, infectado un inmueble, es dable colegir que la plaga se extenderá rápida e inexorablemente a las
viviendas aledañas, como ha ocurrido en el caso sub lite con las otras tres viviendas infectadas, sin perjuicio de otras en las cuales no se haya
detectado aún, sin que sea científicamente posible establecer cuál vivienda fue invadida primero, cuando lo más probable es que la infestación
haya sido coetánea.

La presunción es doblemente fundada, en cuanto como se demuestra con los informes, documentos y testimonios de autos, especialmente
set de noventa y dos fotografías de monitoreo acompañado por la demandada y guardado en custodia, se han seguido encontrando algunas
termitas en los patios del condominio, a pesar de todas las medidas implementadas después de la venta de las viviendas, para la extinción o, a
lo menos, el control de la plaga en el lugar.

A mayor abundamiento, dicha presunción fundada no ha sido ni podido ser desvirtuada, en cuanto no se ha probado en autos que la
infestación de las otras tres viviendas haya sido o debido ser posterior a la de la casa E.

2.- La gravedad del vicio la dio por demostrada conforme los hechos acreditados y la naturaleza y peligrosidad de la plaga en cuestión,
razonando que es evidente, público y notorio que no sólo los demandantes, sino cualquier potencial comprador en sus cabales, de saber o ser
informado de que la vivienda ofrecida está infectada con termitas, desistiría de la compra o a lo mejor, ofrecería pagar un precio muy inferior ya
que es sabido que la plaga de termitas puede derivar en daños importantes o estructurales en las viviendas afectadas, inhabilitantes o impedientes
de su uso natural y, en todo caso, obligará a costosos tratamientos de control y prevención de daños ocultos o ulteriores.

Sostienen los sentenciadores, citando a la doctrina, que bastará que el vicio exista en germen al momento de la venta, aunque posteriormente
se manifieste en toda su gravedad.

3.- El tercer requisito para ser redhibitorio, consistente en que el vicio sea oculto, coincide con el carácter y naturaleza de la plaga ya descrita,
cuyo trabajo silencioso, escondido y subterráneo, sólo viene a ser advertido las más de las veces cuando ya el daño no es menor.

De esta manera, y dando por concurrentes todos los presupuestos de la acción, se acogió la demanda, determinando la rebaja del precio
pagado por las viviendas, proporcional a la disminución de valor de la cosa, entendida ésta no sólo como detrimento ostensible de su eventual
precio de venta actual, sino como comprensiva de los gastos o costos en los cuales, como consecuencia del vicio, se ha debido o se deberá
incurrir para mantener incólume su avaluación.

Para tal efecto, los sentenciadores estimaron indiciaria la tasación o avaluación practicada por el informe y pericia de fojas 10, ratificada a
fojas 430, y los dichos de los testigos de las partes, concluyendo que el costo del trabajo respecto de las doce casas del condominio, durante
sólo un año, ascendió a $2.430.000.- más impuesto IVA, para luego dar lugar al pago de una mantención anual por US$675.- más IVA.

De ello se desprende que el costo porcentual del control y monitoreo por cada una de las viviendas durante sólo tres años, debería ascender
a $202.500.- más US$112.-, todo ello más impuesto IVA, regulando la rebaja,

En tal virtud, considerando tales costos mínimos actualizados como indiciarios de la depreciación de los inmuebles y sin incluir daños mayores
eventualmente ya producidos o sobrevinientes, los sentenciadores regularon en un veinte por ciento la parte del precio de compraventa pagado
a rebajar por cada inmueble;

SEXTO: Que emprendiendo el análisis del arbitrio de nulidad sustancial que se ha deducido, primeramente ha de dejarse asentado la
inconsistencia del escrito que lo contiene.

Como es sabido, constituye un deber ineludible de quien deduce un arbitrio procesal como el intentado en autos, el expresar en qué consiste
el o los errores de derecho de que adolece la sentencia recurrida, conforme lo impone el numeral primero del artículo 772 del Código de
Procedimiento Civil.

De tal mandato se deriva la necesidad de la mención clara y determinada de las normas que se aprecia vulneradas y, además, la descripción
del error o defecto de cada una de ellas.

Mirado el asunto desde esta óptica formal, se aprecia que el impugnante divide su alegato en tres capítulos, relativos a la enunciación de las
normas y principios que dice vulnerados, al desarrollo de la manera en que se han infringido (exponiendo, también en tres acápites, la infracción
de normas reguladoras de la prueba, de normativa sustantiva referida al saneamiento de los vicios redhibitorios y obligaciones del vendedor y de
normas relativas a la fuente de las obligaciones de los vendedores y adquirentes de inmuebles en régimen de copropiedad inmobiliaria) y a la
influencia que ellos han tenido en lo dispositivo de la sentencia.

Así es como en el exordio el impugnante anuncia la vulneración de determinados preceptos legales que ninguna relación tienen con el asunto
de autos ni con los argumentos de su recurso, lo que sucede con los artículos 528, 2396, 1375, 904, 2440, 1510, 1677, 2084, 2102, 2178, 1983
y 756 del Código Civil.
En la especie relativa a la manera en que se ha infringido el articulado legal que menciona, se alude a diferentes disposiciones que tendrían
carácter de reguladores de la prueba o sustantivos sin desarrollar específicamente la manera en que cada uno de los señalados habría sido
vulnerado en el fallo atacados, limitándose el recurrente a formular una serie de denuncias y apreciaciones y concluir de manera genérica en
cada caso que ello importa alterar la carga de la prueba o denunciando que al mencionar un instrumento los sentenciadores lo habrían
considerado como un dictamen pericial o, en fin, que conforme su apreciación no se verifican las hipótesis fácticas que autorizan la aplicación de
la regulación sustantiva.

Asimismo, se acude a disposiciones que permiten desarrollar líneas argumentativas que no habían sido anunciados en el exordio (418 y 425
del Código de Procedimiento Civil, 3 4, 14 y 17 de la Ley 19.537 y 1437 del Código Civil) y se deja de explicar otros que sí se contenían en aquél
(341 del Código de Enjuiciamiento).

Por lo demás, del modo en que se plantea el libelo, esto es, analizando determinados aspectos del fallo y afirmando que ellos son equivocados
conforme a la tesis que propone el demandado, omitiéndose exponer con precisión el modo en que se habrían conculcado las disposiciones que
se dicen vulneradas, se echa de menos el cabal acatamiento de la exigencia legal del citado artículo 772;

Con todo, aunque lo recién señalado permita entrever el destino del arbitrio, pese a la falta de prolijidad en la confección de un recurso de
derecho estricto, esta Corte no eludirá el análisis del recurso sobre el fondo de las alegaciones que lo sustentan, en la medida que las
inadvertencias señaladas no se lo impidan;

SÉPTIMO: Que el demandado ha sostenido en el primer acápite de su impugnación que la sentencia vulneró los artículos 1698 del Código
Civil; 341, 409, 411, 412, 414, 416, 417, 419 y 426 del Código de Procedimiento Civil, que califica como reguladoras de la prueba.

Habrá de señalarse primeramente que, como reiteradamente esta Corte ha precisado, las normas reguladoras de la prueba se entienden
vulneradas cuando los sentenciadores invierten el "onus probandi", o carga de la prueba; cuando rechazan pruebas que la ley admite; aceptan
las que la ley rechaza; desconocen el valor probatorio de las que se hayan producido en el proceso cuando la ley le asigna uno determinado de
carácter obligatorio, o alteran el orden de precedencia que la ley les otorga.

Precisado lo anterior, deberá desde luego descartarse las pretendidas vulneraciones de los artículos 341 del Código de Procedimiento Civil
(que sólo contiene una enumeración de los medios probatorios de que puede hacerse uso en juicio) y 409 a 425 del mismo compilado (relativos
a la producción de la prueba pericial, una que no se ha rendido en autos).

Sin perjuicio de ello, y si respecto a esto último el alegato se ha conducido a denunciar que la sentencia supone que el informe agregado por
el actor a fojas 10 ha sido estimado como un dictamen pericial sin serlo, habrá de señalarse que aun en el evento de ser efectiva tal afirmación
el vicio no puede tener incidencia sustancial en lo que se ha resuelto, tanto porque esa probanza no fue la única que permite a los jueces
determinar la procedencia y monto en que se debe rebajar el precio de compra pagado por los actores -ya que la conclusión se apoya también
en los instrumentos aportados por el propio demandado- cuanto porque la pretensión del libelo de impugnación ha sido la de "no hacer lugar a
la demanda en ninguna de sus partes" y no la de determinar un monto de rebaja distinto al que se ha establecido;

OCTAVO: Que en lo que toca al artículo 426 del Código de Procedimiento Civil, cabe señalar que la facultad prevista en dicho precepto legal
para calificar la gravedad, precisión y concordancia de las presunciones que permitan asignarles valor probatorio es ajena al control de legalidad
que ejerce este Tribunal de Casación, correspondiendo tal actuación a un proceso racional de los jueces del mérito que no está sujeto al control
del recurso de casación en el fondo.

No obstante lo antes expuesto, debe advertirse además que el recurrente sostiene, para argumentar en este punto la supuesta nulidad
sustancial del fallo recurrido, que el tribunal ha dado por establecidos diversos aspectos y requisitos sobre la procedencia de la acción deducida,
afirmando, entre otras alegaciones, "que no se ha rendido prueba legal para acreditar los hechos por los que se demanda ni los elementos que
constituyen el vicio que se reclama", que el fallo "produce prueba en lugar de analizarla", que no entiende "la obviedad de dar por establecido"
(que debe agregarse a las tres casas que mencionaba el libelo, una cuarta vivienda infectada con termitas), que "no ha existido prueba de
metamorfosis (de los insectos) ni menos se ha acreditado", sin precisar el demandado de qué manera los sentenciadores habrían infringido el
precepto en referencia, lo que impide prestar en este punto acogida a la pretensión invalidatoria;

NOVENO: Que en cuanto a la vulneración del artículo 1698 del Código Civil -que sólo es una norma básica de nuestro derecho positivo
relacionada con la distribución de la carga probatoria- del tenor del libelo en análisis se constata que la tesis del recurrente se encauza a sostener
que se han dado por acreditados determinados hechos conforme a los cuales se resolvió, desfavorablemente para sus intereses, el litigio de
autos, estableciéndose, sin prueba que lo acreditara (la que era de cargo de la contraria), la presencia de la plaga en el conjunto habitacional, de
cuya existencia su parte tenía conocimiento -por haber desinfectado una de las viviendas- con anterioridad a la entrega de las viviendas, lo que
no habría informado a los compradores y que las termitas constituyen un vicio redhibitorio concurriendo a su respecto las exigencias legales para
considerarlo como tal.

Sin embargo, contrariamente a lo sostenido, los hechos se han determinado con base a las propios dichos y actuaciones de la vendedora y
las probanzas que su parte allegó al proceso, las que junto a las rendidas por la demandante y las presunciones que es dable obtener con ellas,
del modo que se explica en el fallo, se ha concluido de la manera en que lo decidió el Tribunal de Alzada, de lo que se desprende que la actora
más propiamente está atacando la valoración que los jueces del grado, dentro del ámbito de sus atribuciones, han efectuado de dichas probanzas
y no la errada aplicación del precepto indicado, razones éstas por las cuales se desestimará la argumentación en cuanto intenta apoyar la
existencia de algún error de derecho en la infracción a la norma citada;
DÉCIMO: Que, entonces, determinada como ha sido la inexistencia de infracción de las leyes reguladoras de la prueba, resulta que las
conculcaciones que el recurrente estima se han cometido por los jueces del fondo persiguen desvirtuar -mediante el establecimiento de nuevos
hechos- el supuesto fáctico fundamental asentado por aquéllos.

En efecto, la señalada contravención a las normas relativas al saneamiento de los vicios redhibitorios, las obligaciones del vendedor y del
propietario en una casa en condominio y las que regulan las obligaciones que competen a vendedores y dueños de inmuebles de una copropiedad
inmobiliaria, descansan en un supuesto distinto al fijado en autos, por cuanto su conculcación exige, del modo que lo plantea la inmobiliaria, que
la plaga de termitas que afectó al terreno donde se emplazaron las viviendas no constituya un vicio que dé lugar a la acción redhibitoria, por
tratarse de un hecho de la naturaleza, porque los insectos que su parte había detectado en una vivienda en una época anterior a la entrega de
los inmuebles ya habían sido eliminados, lo que no hacía obligatorio mencionar su aparición, porque los daños que se han provocado en tres
viviendas no son graves ni ameritan la restitución de una parte del precio pagado y porque la comunidad y cada propietario debe asumir el costo
de su eliminación y prevención, ninguno de los cuales ha sido asentado en juicio;

UNDÉCIMO: Que, en consecuencia, debe concluirse que los sentenciadores del grado no han incurrido en los yerros de derecho que se les
atribuye -no han invertido el peso de la prueba, no han rechazado pruebas que la ley admite ni han aceptado otras que la ley rechaza, ni han
desconocido, tampoco, el valor probatorio de las distintas probanzas producidas en autos- circunstancia que impide revisar la actividad
desarrollada por ellos en relación a la prueba, y variar, por este Tribunal de Casación, los supuestos fácticos determinados y sobre los cuales
recayó la aplicación del derecho sustantivo, por lo que el recurso de nulidad no podrá tener acogida;

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en las normas legales citadas y en los artículos 765 y 767 del Código de
Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto en lo principal de fojas 771, por el abogado don Gregorio Alberto
Jusid Froimovic, en representación de la parte demandada, en contra de la sentencia de dieciséis de marzo de dos mil doce, escrita a foja 762.

Regístrese y devuélvase con sus agregados.


Redacción a cargo del Ministro señor Silva.
Rol Nº 3.740-2012.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Nibaldo Segura P., Juan Araya E., Guillermo Silva G., Rosa
Maggi D. y Abogado Integrante Sr. Jorge Baraona G.