Exmo. Sr. Dr.

Juiz de Direita da 03ª Vara da Fazenda Publica do

Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba –
Pr.

Autos 25053 (apenso ao 25051)

CONDOMÍNIO CONJUNTO MORADIAS R-CIC I e Outros, já qualificado nos

autos de EMBARGOS DE TERCEIRO, que neste respeitável juízo lhe move
COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA – COHAB-CT, vem
respeitosamente, por intermédio de seus procuradores judiciais infra-assinadas,
apresentar sua IMPUGNAÇÃO AOS EMBARGOS DE TERCEIRO, pelas razões de
fato e de direito que passa a expor e no final requer:

-A embargante alega, em síntese que:

-Irregularidade da representação do condomínio;

-Ilegitimidade Passiva “ad causam”;

-Ilegitimidade Ativa “ad causam”;

-Da impossibilidade de alteração dos pólos após a citação;

-Da nulidade da citação da sentença;

-Da imprestabilidade do demonstrativo;

-Do excesso de execução;

Que o Condomínio esta irregularmente representado, o que não corresponde a verdade,

o síndico é eleito anualmente, em assembléia geral ordinária, podendo ser reeleito,
artigo 24º da Convenção do Condomínio, fls. 18 dos autos em apenso, Convenção que
foi elaborada pela própria embargante – COHAB-CT, desde o ajuizamento até a
presente data já foram realizadas 12 assembléias ordinárias para eleição ou reeleição de
síndico.
As mudanças de representação do condomínio não tem o condão de anular todo ou parte
do procedimento.
O condomínio embargado requer a juntada da ata de eleição do atual síndico, bem como
da procuração, em anexo, sanando com isso qualquer irregularidade relativa a
representação do condomínio embargado.

DA ILEGITIMIDADE PASSIVA “AD CAUSAM”.

A embargante tenta se eximir de todas as formas, de sua responsabilidade como

proprietária do imóvel, objeto da presente ação, do pagamento das taxas de condomínio
que incidem sobre cada unidade autônoma, pois trata-se de uma obrigação “propter
rem.”
Ao contrario do que alega a embargante, o responsável pelo pagamento das taxas de
condomínio é sempre o proprietário do imóvel, no presente caso é a COHAB-CT., pois
ela é uma obrigação de caráter real.

Tendo esse caráter real, corolário lógico é o direito de seqüela. Portanto, o condomínio,
credor das taxas de condomínio, tem o direito de seqüela e ir buscar o objeto do seu
direito, no caso, o imóvel, nas mãos de quem quer que seja, eis que é a garantia da
divida.

Silvio de Salvo Venosa, ao tratar do direto de seqüela, esclarece bem o que significa o
instituto, senão vejamos:

“O direito de perseguição, direito de seqüela ou direito de seguimento dos direitos reais

siguinifica que o direito segue a coisa, perseguindo-a acompanhando-a podendo fazer
valer seja qual for a situação em que se encontre” (Venosa, Silvio de Salvo. Direito
Civil. 3ª São Paulo, Atlas, 2003, Vol. Pág. 22).

Mais adiante, agora falando especificamente do condomínio edilício, nos remete agora
outra lição, e afirma categoricamente.
“As despesas de condomínio, a exemplo dos tributos oneram a própria coisa”.
(Venosa, Silvio de Salvo. “Direito Civil”. 3ª edição – São Paulo, Atlas, 2003. vol. 3,
pág. 312).

E este também é o entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça,

conforme se verifica dos acórdãos a respeito do tema:

“PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. CONDOMÍNIO OBRIGAÇÃO

PROPTER REM.
I-A doutrina ensina que o cumprimento das obrigações atinentes aos encargos
condominiais, sujeitando o devedor as cominações previstas, todas exigível pela via
executiva, constitui uma espécie peculiar de ônus real, gravando a própria unidade
do imóvel, eis que a lei lhe imprime poder de seqüela. ...
(REsp. nº 6123/RJ, 3ª Turma, Rel. Ministro Waldemar Zveiter, DJ de 18/02/1991.
“ CIVIL – AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – DESPESAS DE
CONDOMÍNIO – ADJUDICAÇÃO – EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL –
OBRIGAÇÃO ‘PROPTER REM’ – LEI 7.182/1994.
Os encargos condominiais constituem-se espécie peculiar de ônus real, gravando a
própria unidade do imóvel.
O entendimento desta Corte também é tranqüilo no sentido de que os encargos de
condomínio configuram modalidade de ônus real, devendo o adquirente do imóvel
responder por eventual débito existente. Trata-se de obrigação propter rem.
Procedentes”.

Diante do acima exposto, não há como acatar o entendimento contrário, ou seja, que
seja uma obrigação meramente pessoal. A divida de condomínio tem o ônus de
representar uma divida de caráter real e como tal, segue a coisa onde quer que esteja.

Se fosse tão simples assim, bastava que o condômino inadimplente alienasse o imóvel
para se livrar do pagamento das taxas de condomínio.
E isso vem em prejuízo da própria comunidade condominial, alem de causar
insegurança e sentimento de injustiça, pois os demais condomínios ficariam a mercê de
pagar por aquele que, por meios fraudulentos, deixa de pagar sua contribuição.

Assim, o responsável pelo pagamento das taxas de condomínio em atraso é da

embargante, pois, ao retomar o imóvel objeto cobrança das taxas condominiais, adquiriu
também a divida condominial, que devera ser satisfeita integralmente por ela.

A embargante ao retomar o imóvel objeto da presente ação, foi atingida pela sentença
proferida nos autos principais.

O artigo 42, parágrafo 3º do Código de Processo Civil, dispõe:

“Artigo 42. A alienação da coisa ou do direito litigioso, a titulo particular, por ato entre
vivos, não altera a legitimidade das partes.
Parágrafo 3º. A sentença, proferida entre as partes originarias, estende seus efeitos ao
adquirente ou cessionário”.

Segundo o artigo acima citado, aquele que adquirir bem que sobre ele incide um litígio,
fica ele atrelado à sentença proferida.

Nesse sentido o entendimento da doutrina e jurisprudência é unânime, senão vejamos:

Nelson Nery Junior e Rosa Maria Andrade Nery, na obra “Código Civil Comentado”, 4ª
edição, São Paulo, Ed. Revista dos Tribunais, 1999, na pagina 464, explicita bem o
significado do parágrafo supra citado.

“Os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias, incluindo aqui o alienante
da coisa ou direito litigioso, atingirão todos os adquirentes. Se houver cadeia sucessiva
de alienação, todos os adquirentes serão atingidos pela sentença”.
Em exemplo fornecido pelos autores Luiz Rodrigues Wambier, Flavio Renato Correia
de Almeida e Eduardo Talamini, no livro “Curso Avançado de Processo Civil – Processo
de Execução”, 3ª edição, São Paulo, Ed. Revista dos Tribunais, pág. 111, podemos
compreender bem do que se trata:

“Assim, se as partes litigam sobre a propriedade de um veiculo e, no curso do processo

de conhecimento, o réu, que estava na posse do bem, “aliena-o”, não só não haverá
alteração no pólo passivo (art. 43. parágrafo 1º) como ainda a sentença será, em
qualquer caso, eficaz perante o adquirente”.

Deste modo, o argumento da embargante de que não tinha conhecimento do processo

não vigora para o fim de desonerar o bem penhorado, o mesmo se diga sobre a
alienação em hasta pública.

É obrigação verificar, antes da aquisição, se pendia litígio que envolvesse o bem. Se

inerte ficou, assumiu o ônus de sua falta.

O artigo 592, inciso I, do Código de Processo Civil, prescreve:

“Artigo 592 – Ficam sujeitos à execução os bens:

I – do sucessor, a titulo singular, tratando-se de execução de sentença proferida em ação
fundada em direito real”.

Como exposto, estamos tratando aqui de obrigação real e de uma sentença que atingiu a
embargante.

Portanto, nos termos da legislação vigente, o bem objeto da discussão nos embargos de
terceiro é atingível pela penhora, e como conseqüência lógica, ser alienado em hasta
pública. É o que se requer.

DA ILEGITIMIDADE ATIVA “AD CAUSAM”.

Alega a embargante que o condomínio embargado é parte ilegítima, por que a cobrança
é feita por empresa especializada.
O fato de o condomínio contratar uma empresa para efetuar a cobrança das taxas de
condomínio, não retira a titularidade do seu credito.
O condomínio é o único titular para efetuar a cobrança das taxas de condomínio, mesmo
que se utilize de serviços de terceiros ou empresa especializada para fazer a cobrança..

Verifica-se que trata-se simplesmente de uma prestação de serviços para a cobrança de

taxas condominiais, não existindo a alegada sub-rogação, ou mesmo, cessão de crédito,
de modo que a cobrança realizada por empresa especializada não interfere na relação
entre condomínio e condômino.
O Condomínio possui representação na pessoa do Sr. Síndico, o qual compete
representá-lo ativa e passivamente em juízo ou fora dele (art. 22, § 1º, letra “a” da Lei
4.591/64).
A ata de eleição do Sr. Síndico é o instrumento que o capacita para tal mister, tendo em
vista que exprime a vontade e a confiança dos condôminos em seu representante eleito e
nos atos que ele praticar em nome de toda coletividade.
Nessa esteira, possuindo o condomínio representante legal, afasta-se a ilegitimidade
para o processo levantada pelo representante legal da embargante, uma vez que cumpre-
se o art. 22 da Lei 4.591/64, bem como o art. 12, IX do CPC. Ilustra a presente situação
Nelson Nery Jr.:

“O Condomínio é representado, ativa e passivamente, em juízo pelo síndico eleito em

assembléia geral (LCI 22, §1º, a). A prova da representação regular do condomínio é a
cópia da ata que elegeu o síndico”.(Nery Jr., Nelson in Código de Processo Civil
Comentado e Legislação Processual Civil Extravagante em Vigor, 4ª Edição, Ed. RT,
1999, pág. 413).

Nesse mesmo diapasão, existindo impontualidade no pagamento das taxas condominiais

por parte de um condômino que onera os demais, é direito do Condomínio e dever do
síndico pleitear em juízo a restituição de tais taxas, pois todos já arcam com a própria
taxa e ainda dividem a do condômino impontual.
Tal assertiva é corroborada pelo escol da doutrina cível-processualista brasileira:

Vicente Greco Filho in Direito Processual Civil Brasileiro, Ed. Saraiva, 1998, pág.
100/101, ensina:

“No caso de pessoas jurídicas, serão elas, de regra, representadas por aqueles que os
estatutos da entidade assim dispuserem. De regra, serão os diretores da entidade ou o
presidente, dependendo da posição do respectivo estatuto constitutivo. Essas sociedades,
bem como as fundações, estarão em juízo por meio dessas pessoas, seus representantes
legais. Para aquelas entidades que não têm personalidade jurídica, o Código de Processo
enuncia os seus representantes legais no art. 12. A massa falida será representada pelo
síndico; o espólio, pelo seu inventariante; as sociedades sem personalidade jurídica, pela
pessoa a quem couber a administração dos bens; o condomínio, pelo administrador ou
pelo síndico.” (grifamos)

Deste modo, estando o condomínio devidamente representado pelo síndico e possuindo

capacidade para exercer seus direitos em juízo, a ilegitimidade ativa ad processum não
se opera em momento algum, estando este pressuposto processual amplamente satisfeito
pelo autor.

Em relação à ilegitimidade ativa ad causam esta também inexiste no caso em tela.

A empresa Garante Serviços de Apoio S.C Ltda., presta serviços na área da cobrança
das taxas condominiais, não existindo, de forma alguma, o instituto da sub-rogação ou
da cessão de crédito, como quer fazer crer a embargante.

A sub-rogação convencional é prevista no art. 986 do Código Civil de 1916, aplicável

ao presente caso eis que a dívida foi contraída sob a vigência daquele Código, o qual
dispõe:
“art. 986: A sub-rogação é convencional:
I - Quando o credor recebe o pagamento de terceiro e expressamente lhe transfere
todos os seus direitos.” (grifou-se)

Na hipótese supra relatada, o artigo 987 do mesmo Codex, nos remete aos artigos 1.065
a 1.078, especialmente os artigos 1.067 e 1.069, ora transcrito:

“art. 1.069: A cessão de crédito não vale em relação ao devedor, senão quando a ele
notificado, mas por notificado se tem o devedor que, em escrito público ou particular,
se declarou ciente da cessão feita.” (grifou-se)

Assim, não existe a incidência dos institutos da sub-rogação nem tampouco da cessão de
crédito, sendo o condomínio legítimo para propor a presente demanda.

Nessa linha de raciocínio, ensina Maria Helena Diniz:

“A sub-rogação convencional advém de acordo de vontade entre credor e terceiro ou

entre devedor e terceiro, desde que a convenção seja contemporânea ao pagamento e
expressamente declarada em instrumento público ou particular”. (Diniz, Maria
Helena in Código Civil Anotado, 2ª Edição, pág. 718)

Destarte, em face dos citados dispositivos legais e da festejada doutrina pátria, percebe-
se que para a existência da alegada “cessão de crédito” mister a notificação expressa do
devedor acerca da substituição do credor, bem como sua ciência inequívoca declarada
documentalmente, sendo que tais situações não se confundem com o local indicado
pelo síndico para o pagamento das cotas, o qual realiza-se na empresa Garante.

Não obstante, a existência da empresa de assessoria de cobrança não desfigura o caráter

da legitimidade que o condomínio possui para propor ação de cobrança de taxas
condominiais.

Além dos ensinamentos de Vicente Greco Filho acerca da legitimidade ad processum,

acima demonstrados, Arruda Alvim in Manual de Direito Processual Civil, 5ª Edição,
1996, Ed. RT, discorre acerca da legitimidade ad causam:

“A legitimatio ad causam é a atribuição, pela lei ou pelo sistema, do direito de ação do

autor, possível titular ativo de uma dada relação ou situação jurídica, bem como a
sujeição do réu aos efeitos jurídico-processuais e materiais da sentença. Normalmente, a
legitimação é do possível titular do direito material (art. 6°).
... Assim, o proprietário, que sofreu o esbulho, será parte legítima ativa em face de
quem, efetivamente esbulhou; o marido em relação à mulher, e vice-versa, para solicitar
separação; o credor em relação ao devedor (e não por hipótese, em relação à sociedade
de que faça parte o devedor), e, assim, sucessivamente.”

Malgrado a contundente posição da doutrina, o Tribunal de Alçada do Estado do Paraná

já resolveu essa questão, consoante o acórdão n.º 5684, Apelação Cível, oriundo da 18ª
Vara Cível de Curitiba, relator Juiz Fernando Vidal de Oliveira, julgado em 14/06/95,
unânime, ementa ora transcrita:
“Cobrança - Taxas de Condomínio - Ilegitimidade Ativa do Condomínio - Não
Caracterização - Pagamento Devido - Prova Documental - Recurso Desprovido. 1.
É legítimo o interesse do condomínio, representado na pessoa de seu síndico, em
promover a cobrança das despesas condominiais, ante a existência de empresas de
assessoria, nos termos do disposto do art. 12, § 2° da Lei 4.591/64. 2. A presunção
do pagamento das parcelas anteriores, com fulcro no art. 913 do CCB, não subsiste
pela desconstituição de elencada presunção “iuris tantum”, no caso, pela juntada
de recibos não pagos. 3. A mera argumentação de cobrança de valores que
exorbitam a esfera real do “quantum”, não descaracterizam os valores
apresentados.”

E ainda, mais recentemente, o mesmo Tribunal, na apelação cível 0122498-6, Curitiba,

oriunda da 18ª Vara Cível, na Colenda 8ª Câmara Cível, acórdão 8102, jul. em 03/11/98,
relator Juiz Sérgio Arenhart, por unanimidade, ementou:

“Cobrança – Taxas condominiais – Procedimento sumário – Legitimidade ativa e

interesse processual – Existência – Assistência jurídica através da qual eram emitidos
os recibos para pagamento das quotas – Irrelevância – Multa ajustada na convenção
de 20% - Validade – Código de Defesa do Consumidor inaplicável à espécie, operando
a Lei 4.591/64”.

E mais:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA PROPOSTA PELO

CONDOMÍNIO. TAXA CONDOMINIAL. BOLETOS BANCARIOS EMITIDOS
POR EMPRESA PRESTADORA DE SERVIÇOS. AUSENCIA DE SUB-
ROGAÇÃO. ILEGITIMIDADE ATIVA AFASTADA. INEPCIA DA INICIAL.
JUNTADA DE PROVA DOCUMENTAL. ESNECESSIDADE. CERCEAMENTO
DE DEFESA. INOCORRENCIA. RECURSO DESPROVIDO”.
(TJ/PR – Apelação 288172-1 – Ac.1186 – Câm. Cív. Rel. Dês. Miguel Kfouri Neto -
Julgado em 07/06/2005).

“TAXAS DE CONDOMÍNIO – AÇÃO DE COBRANÇA – CONTRATO DE

GARANTIA DE TAXAS DE CONDOMÍNIO COM EMPRESA
ESPECIALIZADA – SUB-ROGAÇÃO INOCORRENTE – LEGITIMIDADE
ATIVA AD CAUSAM DO CONDOMÍNIO – PEDIDO PROCEDENTE – APELO
PROVIDO.

Segundo decidido pelo TA/PR (9ª Câmara Cível, Ac. 634, Rel. Juiz Luiz César
Nicolau), “estabelecendo o contrato celebrado entre a administração do
condomínio e a empresa de cobrança que esta se sub-roga no direito ao credito
somente nos casos de rescisão ou não renovação, a legitimidade para promover a
ação de cobrança é do condomínio, enquanto vigente aquele”
“AÇÃO DE COBRANÇA – TAXAS DE CONDOMÍNIO – VERBAS
ADIANTADAS POR EMPRESA ESPECIALIZADA – SUB-ROGAÇÃO DO
DIREITO DE AÇÃO – INEXISTÊNCIA – LEGITIMIDADE “AD CAUSAM” DO
CONDOMÍNIO. Tem o Condomínio legitimidade ativa para promover a cobrança
das taxas condominiais perante o condômino inadimplente, apesar do
adiantamento do pagamento feito em virtude de contrato de garantia de taxas de
condomínio celebrado com terceiro, porque referido contrato prevê a sub-rogação
do crédito apenas nas hipóteses de pagamento feito pelo condômino e na rescisão
do contrato, e não na de inadimplência. Apelo provido. (TAPR – AC 14153, 3 Cam
Civ, Ap Civ 163.185-0, Rel. Juiz Domingos Ramina, julg. 10/04/2001)

Não obstante, estando o condômino em falta para o Condomínio no que diz respeito ao
pagamento pontual de suas contribuições condominiais, o Condomínio, por intermédio
de seu síndico, possui o dever para com os demais condôminos de exigir o
ressarcimento de tais taxas, vez que o longo período de atraso onera injusta e
excessivamente toda a coletividade condominial.

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – TAXA CONDOMINIAL - AUSENCIA DE

AVERBAÇÃO DA PENHORA NO REGISTRO DE IMÓVEIS – PENHORA NÃO
PERDE O EFEITO – DIVIDA DE NATUREZA PROPTER REM –
RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE – CRÉDITO CONDOMÍNIAL TEM
PREFERÊNCIA SOBRE O CRÉDITO HIPOTECÁRIO.
1- A ausência de averbação da penhora no Registro de Imóveis não a torna sem
efeito. 2- Esta consolidado na jurisprudência que a divida decorrente da taxa
condominial tem natureza propter rem, ou seja, adere ao imóvel, sendo o
adquirente responsável pelo débito. 3- Ao adjudicar o imóvel, a Caixa Econômica
Federal tornou-se responsável pelas obrigações deste. 4- Ao contrario do argüido
pela agravado. Esta sedimentado o entendimento de que o crédito condominial tem
preferência sobre o crédito hipotecário, uma vez que sua finalidade é a
manutenção da coisa. Recurso conhecido e provido”.

O ilustre Dr. Representante legal da embargante insiste em afirmar que o Condomínio é

ilegítimo para figurar no pólo ativo da presente demanda. Tal assertiva é fulminada por
equívocos, não devendo prosperar em quaisquer circunstâncias, consoante demonstrado
exaustivamente acima.

Contudo, cumpre esclarecer à Vossa Excelência que o Condomínio, além de ser legítimo
para figurar no pólo ativo da presente ação de cobrança, possui o mais amplo interesse
de agir.

Arruda Alvim (op. cit., págs. 343/346), ensina acerca do tema em evidência:

“O interesse processual ou o de agir é diverso do interesse substancial ou material, pois

é aquele que leva alguém a procurar uma solução judicial, sob pena de, não o fazendo,
ver-se na contingência de não poder ver satisfeita sua pretensão (o direito que é
afirmado).
O interesse substancial é aquele diretamente protegido pelo direito material: é um
interesse de índole primária, dado que incide diretamente sobre o bem. Assim, por
exemplo, o interesse do proprietário, pela coisa de que tem o domínio, é utilizar-se da
mesma em função dos direitos que lhe são inerentes; o do credor, tendo em vista seu
crédito, é o de recebê-lo. Se o primeiro (o dominus) puder fruir a coisa, alugá-la, dá-la
em usufruto, etc..., não há que cogitar-se em interesse processual; se o credor puder
receber seu crédito, identicamente.”

De qualquer forma o condomínio, por mais uma vez é injustamente penalizado, pois já
onerados pela impontualidade da embargante, arca ainda com o tempo despendido na
demanda, além das verbas honorárias e custas processuais.

Com efeito, a improcedência do pedido pode gerar um total descrédito na justiça, bem
como assim fomenta um caos na sociedade, pois a mesma beneficia o inadimplente em
detrimento daqueles que cumprem pontualmente suas obrigações.

Requer a juntada do contrato de prestação de serviços para corroborar as afirmações

constantes no presente item.

Face ao exposto, diante da inexistência de qualquer prova que prove a existência de da

sub-rogação, deve subsistir a penhora e a conseqüente designação de praça do imóvel. É
o que se requer.

DA IMPOSSIBILIDADE DE ALTERAÇÃO DOS POLOS APÓS A CITAÇÃO.

Além de tudo o que foi exposto, há que mencionar ainda que o imóvel, sendo a dívida
condominial de caráter propter rem, é a garantia de recebimento da dívida.

A título exemplificativo, transcrevemos alguns trechos do acórdão oriundo da Apelação

Cível 70002008944 da 7º Câmara Cível do TARS, cujo relator foi o Des. Fernando Braf
Henning Jr. E Alexandre Mussoi Moreira, julgado em 13.02.2001, que bem explicita o
porque a dívida condominial é garantida pelo imóvel.

AÇÃO DE COBRANÇA DE ENCARGOS CONDOMINIAIS. TRANSFERÊNCIA

DO IMÓVEL A TERCEIRO MEDIANTE INSTRUMENTO PARTICULAR DE
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADA A REGISTRO.
LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO ASSIM INDICADO NO
OFÍCIO IMOBILIÁRIO. OBRIGAÇÃO “PROPTER REM”.

Em ação de cobrança de cotas condominiais, a garantia do condomínio está na

possibilidade da execução recair sobre o próprio imóvel que originou a dívida.
Portanto responde pelo pagamento aquele em cujo nome está registrado o imóvel junto
ao Ofício imobiliário. Eventual negócio particular, não levado à registro, não se opõe
ao condomínio. ( Apel. Cív. 70002008944 – 7º Câm. Cív. do TARS – Des. Fernando
Mussoi Moreira – Julg. 13.02.2001).

Do acórdão colhe-se
“Efetivamente, em ação de cobrança de cotas condominiais, a garantia do
condomínio está na possibilidade da execução recair sobre o próprio imóvel, portanto
aquele indicado como proprietário, junto ao Registro de Imóveis. Assim, inclusive já
me posicionei quando do julgamento das Apelações Cíveis nºs 70000119834 e
700001589779, das quais fui a Relatora junto a esta Câmara recursal.”

Portanto, se o imóvel há de responder pelos débitos condominiais a alternativa que

surge ao credor é direcionar a demanda condenatória contra o proprietário de direito
até porque, na hipótese de futura penhora, poderá o imóvel responder pelo
pagamento. (...)

Embora alguma controvérsia na jurisprudência, tenho em apontar a tese do recorrente

como a correta, visto que, o pagamento do condomínio se trata de obrigação ‘propter
rem’, que acompanha do bem. Chamou-me a atenção, nesse sentido, o voto oriundo da
Apelação nº 526071-00/0, de São Paulo, onde refere que “aquele em cujo nome está
registrado o imóvel responde pelo dever de pagar as despesas de condomínio.
Eventual negócio particular, como a promessa negociada, não se opõe ao condomínio,
à falta de registro, pouco importando saiba ou não o credor de eventual transferência
de fato.”

Nota-se, aliás, certo descuido das rés/apeladas com a grandeza e conseqüências do

negócio efetivado, sequer preocupando-se com a efetivação do registro, mas
pretendendo desobrigar-se, assim, dos encargos advindos do Condomínio, até
porque quando se trata de transferência envolvendo direitos imobiliários de
caráter particular, é abrir perigoso precedente ao instituto da fraude. Nesse
sentido, sempre que um condomínio inadimplente quisesse se esquivar do
pagamento das taxas condominiais bastaria forjar um contrato particular de
compra e venda, sem registro, firmado com um desconhecido, o que viria a
causar profunda instabilidade, insegurança e prejuízo à coletividade, o que não
pode ser convalidado pelo Poder Judiciário. Muito mais seguro é o ordenamento
jurídico exigir maior cuidado do vendedor com a informação da avenca no
Cartório Imobiliário. Em assim não fazendo, correram as rés/apeladas os riscos
do negócio e do inadimplemento por parte do novo adquirente, como, parece,
realmente aconteceu, o que, aliás, não os impedem de postular, em via adequada,
o devido ressarcimento a quem tem direito”.

Dessa forma, além de tudo exposto, é o imóvel penhorado que garante o pagamento da
dívida condominial, pelo que os argumentos expostos pelo embargante não merecem
prosperar.

Dessa forma, totalmente possível a alteração do pólo passivo, pois é o proprietário do

imóvel que responde pela dívida condominial.

Dessa forma, requer o prosseguimento da ação de cobrança, nos termos propostos na

ação principal.
 DA NULIDADE DA CITAÇÃO E DA SENTENÇA.

Conforme o exposto acima, e para não entrar na prolixidade, vê-se claramente a

responsabilidade da Cohab-CT para responder pela dívida condominial. Portanto, a
citação e sentença são perfeitamente válidos, e, os presentes embargos somente se
prestam a adiar a obrigação da embargante.

Como proprietária do imóvel deve responder por suas obrigações, e a principal delas é
efetuar o pagamento das taxas condominiais,
Não importando se quem usufruiu das benesses foram os promissários compradores.
Quem adquire um imóvel, seja a que título for, adquire suas dívidas de caráter propter
rem, e com elas deve arcar.

Portanto, totalmente descabida as argumentações, devendo o processo seguir contra a

verdadeira proprietária do imóvel, Cohab-CT, devendo o processo seguir seu curso
normal, com a designação de praças para o imóvel penhorado.

DA IMPRESTABILIDADE DO DEMONSTRATIVO E ILIQUIDEZ DA

EXECUÇÃO.

Totalmente descabida a alegação da embargante de iliquidez, uma vez o cálculo foi

elaborado de acordo com os índices utilizados pelo Contador Judicial.
A alegação da embargante é meramente protelatória, pois basta que os autos sejam
remetidos ao Contador Judicial para elaboração de nova conta.
Os juros moratórios são calculados a base de 1% ao mês como determina a Lei
4.591/64, e também pelo artigo 1336 do Código Civil, desta forma não há que se falar
em cobrar juros moratórios a partir citação, sob pena de enriquecimento ilícito.
Da mesma forma a correção monetária, incide a partir do vencimento de cada taxa, a
alegação da embargante que o condomínio não esclarece qual o índice utilizado para
atualizar o débito, não corresponde a verdade, pois é o mesmo índice utilizado pelo
Contador Judicial, ou seja, a media do IGP/INPC.
A cobrança da multa é devida a partir do momento que o pagamento não foi efetuado
no prazo, ou seja, dentro do vencimento, e esta prevista n Regimento Interno do
Condomínio fls. 25 dos autos em apenso, que estabelece um percentual de 20%, desta
forma a inclusão da multa não é indevida.

DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL.

O art. 12 da Lei 4.591/64 determina que “... cada condômino concorrerá nas despesas
do condomínio...” e, para os efeitos dessa Lei, condômino é o proprietário que possui
o título registrado na Circunscrição Imobiliária competente.
Nesse diapasão, o artigo 4º da supra citada Lei vislumbra:
“Art. 4º: A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua
aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos
condôminos.
Parágrafo único: A alienação ou transferência de direitos de que se trata este artigo
dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo
condomínio.” (grifo nosso)

Outrossim, existe um robusto suporte jurídico corroborando o fato de que a propriedade

do imóvel só surtirá todos seus efeitos jurídicos a partir do momento em que ocorrer a
transcrição na Circunscrição Imobiliária competente.

O Código Civil de 1916, em vigência quando da constituição da dívida, em pleno

vigor, confere o mais amplo respaldo a esse entendimento, nos seguintes artigos:

“art. 530: Adquire-se a propriedade do imóvel:

- Pela transcrição do título de transferência no registro do imóvel.” (grifo nosso)

O artigo 860 do mesmo Codex, em seu parágrafo único, é ainda mais incisivo:

“art. 860: Se o teor do registro de imóveis não exprimir a verdade, poderá o prejudicado
reclamar que se retifique.
Parágrafo único: Enquanto se não transcrever o título de transmissão, o alienante
continua a ser havido como dono do imóvel, e responde pelos seus encargos.” (grifo
nosso)

Também a Lei dos Registros Públicos, Lei 6.015/73, vislumbra que o registro
imobiliário é o único instrumento legal capaz de transferir a propriedade do imóvel,
como vemos a seguir:

“art. 172: No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a
averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de
direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa, quer para
sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a
terceiros, quer para sua disponibilidade.”

Com efeito, não é possível, com a devida venia, ignorar toda uma legislação que
respalda o caráter da propriedade do imóvel ser configurada apenas com a transcrição
no registro imobiliário.

Nesse mesmo prisma, somente “o condômino e proprietário, cujo nome consta da

matrícula da respectiva unidade autônoma, é parte legítima para responder ação de
cobrança das cotas condominiais.” (Mello Neto, João Alfredo in Manual Teórico e
Prático do Condomínio, pág. 154/155, 1ª Edição, 1989).

Assim, com essa assertiva em mente, o possuidor ou ocupante do imóvel não poderá
figurar sozinho no pólo passivo da ação de cobrança, sob pena de infringir todo o
robusto suporte jurídico que confere ao proprietário direitos, como também deveres.
Saliente-se, ainda, que qualquer estipulação contratual existente, ou até mesmo a posse
ou ocupação do imóvel, não são suficientes para caracterizar a propriedade, o domínio
do imóvel.
Assim, ainda que o condomínio autor tivesse (e tem) conhecimento do fato supra, não
há respaldo legal que ampare a presente cobrança em face do suposto atual proprietário.
Ademais, se o tivesse feito, a insegurança jurídica se tornaria insustentável, por criar
direitos e deveres somente entre as partes, e poderia ser por elas modificado a qualquer
momento, eis que não houve transcrição no Registro de Imóveis para que tenha validade
perante terceiros.

A jurisprudência confirma tal posição:

“AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA.

FUNDAMENTAÇÃO SUSCINTA. VALIDADE. TRANSFERÊNCIA DO
IMÓVEL PARA TERCEIRA PESSOA. NECESSIDADE DE INSCRIÇÃO NO
REGISTRO DE IMÓVEIS PARA SE CONCRETIZAR O DOMÍNIO.

1. somente a sentença não motivada é passível de nulidade; a fundamentação

sucinta ou deficiente não a invalida.
2. o fato de o apartamento ter sido alienado à terceira pessoa não isenta o apelante
da responsabilidade de arcar com as taxas condominiais, pois a lei exige o registro
no ofício imobiliário para que o domínio seja transferido.”(Código Civil, art. 860,
parágrafo único) Apelação desprovida. (Apelação Cível nº 0098805400 – Curitiba –
Juiz Cristo Pereira –Segunda Câmara Cível – Julgamento: 11/12/96 – Ac. 7699 –
Public. 07/02/97).

“AÇÃO DE COBRANÇA – TAXAS CONDOMINIAIS (...)

1- a responsabilidade pelo pagamento de taxas de condomínio é própria daquele
que detém a titularidade da unidade de condomínio, assim demonstrada pela
comprovação de que é também o titular do domínio, em face de inscrição no
registro de imóveis; qualquer transferência da propriedade, que não represente
forma regular e devidamente inscrita no registro de imóveis é ineficaz em relação a
terceiros, no caso o condomínio;
2. compromisso particular de compra e venda, firmando no âmbito do ‘sistema
financeiro de habitação’ cujo imóvel acha-se hipotecado em favor do agente
financeiro e foi alienado sem anuência deste, não tem o condão de modificar o
relacionamento existente entre condômino e condomínio;
3 – mesmo ocorrendo posse ou ocupação por outra pessoa, persiste para o
proprietário a obrigação de responder pelas taxas condominiais, que assim é parte
legítima para figurar no polo passivo da ação de cobrança de cotas-parte em
atraso;
4- decisão recorrida equivocada, que deve ser cassada de ofício.” (Ac. 8381, do
Tribunal de Alçada deste Estado, 5ª Câmara Cível, Juiz Relator, Waldomiro
Namur).
As dívidas de condomínio decorrem da propriedade, devendo desta forma ser os
embargos rejeitados, eis que são meramente protelatórios.

Assim, considerando que:

a) Não houve transferência definitiva no Registro de Imóveis do apartamento;
b) O responsável pelo pagamento de taxas condominiais, segundo o Código Civil
Brasileiro e o entendimento jurisprudencial, é o proprietário do imóvel;

...CONCLUI-SE QUE A EMBARGANTE É A PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL E A

ÚNICA RESPONSÁVEL PELA QUITAÇÃO DAS TAXAS CONDOMINIAIS EM
ATRASO.

Ademais, a dívida em discussão é de natureza propter rem, e, portanto, o imóvel é a

responsável pela quitação dos débitos a ela referentes.

POSTO ISTO, requer sejam os presentes embargos rejeitados, permanecendo a

penhora sobre o imóvel objeto das taxas condominiais não pagas e ora executadas.

Pretende provar o alegado com todas as provas em direito admitidas, inclusive

depoimento pessoal das partes, documental, testemunhal e demais que se fizerem
necessárias.

N. Termos,
P. Deferimento.
Curitiba, 01 de dezembro de 2006.

Manoel Alexandre S. Ribas

Advogado