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GOIÂNIA
2010
Marília Martinelli Daumas
Pedro Henrique de Moraes Nogueira
Pedro Henrique Monteiro Celestino
GOIÂNIA
2010
Marília Martinelli Daumas
Pedro Henrique De Moraes Nogueira
Pedro Henrique Monteiro Celestino
___________________________________________________________________________
Profa Dra Maria Carolina Gomes de Oliveira Brandstetter (Orientadora)
Universidade Federal de Goiás
___________________________________________________________________________
Prof. MSc. Márcio Belluomini Moraes (Examinador Interno)
Universidade Federal de Goiás
___________________________________________________________________________
Engenheiro Celso Antônio de Souza Júnior (Examinador Externo)
RESUMO
1. INTRODUÇÃO .................................................................................................................. 8
1.1 CONTEXTUALIZAÇÃO ........................................................................................... 8
1.2 JUSTIFICATIVA ........................................................................................................ 9
1.3 OBJETIVOS ................................................................................................................ 9
1.4 METODOLOGIA ...................................................................................................... 10
2. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA .......................................................................................... 11
2.1 PLANEJAMENTO .................................................................................................... 11
2.2 ESTRATÉGIA ........................................................................................................... 11
2.3 ANÁLISE ESTRATÉGICA ...................................................................................... 13
2.4 POLÍTICA DA EMPRESA ....................................................................................... 14
2.5 ESTUDOS DOS COMPONENTES .......................................................................... 15
2.5.1 Mercado .............................................................................................................. 15
2.5.2 Engenharia .......................................................................................................... 16
2.5.3 Análise de viabilidade ........................................................................................ 16
2.6 EMPREENDIMENTO .............................................................................................. 17
2.7 PLANO DE EMPRESA ............................................................................................ 18
2.8 PLANEJAMENTO NA CONSTRUÇÃO CIVIL ..................................................... 18
2.9 ANÁLISE DE MERCADO NA CONSTRUÇÃO CIVIL ........................................ 22
2.10 DEFINIÇÃO DA PRODUÇÃO DENTRO DA CONSTRUÇÃO CIVIL ................ 23
2.11 ORÇAMENTO .......................................................................................................... 26
2.12 CRONOGRAMA FÍSICO-FINANCEIRO ............................................................... 27
2.13 ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA ........................................................ 27
2.14 PLANEJAMENTO DE UM NEGÓCIO DESTINADO À HABITAÇÃO DE
INTERESSE SOCIAL .......................................................................................................... 28
3. METODOLOGIA ............................................................................................................. 31
3.1 CLASSIFICAÇÃO DA PESQUISA ........................................................................ 31
3.2 INSTRUMENTAÇÃO, COLETA E ANÁLISE DE DADOS .................................. 31
4. APRESENTAÇÃO DO ESTUDO DE CASO .................................................................. 34
4.1 INFORMAÇÕES A RESPEITO DO EMPREEENDIMENTO A SER LANÇADO
NA REGIÃO......................................................................................................................... 34
4.1.1 Concorrência ....................................................................................................... 34
4.1.2 Média do valor de venda .................................................................................... 36
4.1.3 Custo de construção ............................................................................................ 37
4.1.4 Demanda e oferta do mercado ............................................................................ 37
4.1.5 Informações da concorrência .............................................................................. 38
4.1.6 Estudo de massa ................................................................................................. 38
4.1.7 Orçamento básico do empreendimento .............................................................. 39
4.1.8 Planejamento básico ........................................................................................... 39
4.2 AQUISIÇÃO DO TERRENO ................................................................................... 39
4.2.1 Informações a respeito das regiões ..................................................................... 39
4.2.2 Custo dos terrenos por regiões............................................................................ 40
4.2.3 Disponibilidade de terrenos ................................................................................ 40
4.2.4 Orçamento para aquisição .................................................................................. 40
4.2.5 Compra do terreno .............................................................................................. 41
4.2.6 Escrituração e registro do imóvel ....................................................................... 41
4.3 PLANEJAMENTO DA OBRA ................................................................................. 41
4.3.1 Projeto arquitetônico .......................................................................................... 41
4.3.2 Orçamento específico utilizando TCPO 2003 (PINI)......................................... 45
4.3.3 Cronograma físico-financeiro ............................................................................. 45
4.3.4 Abertura de contas conjunta na Caixa Econômica Federal ................................ 45
4.3.5 Aprovação do projeto executivo na prefeitura (SEPLAMA) ............................. 45
4.3.6 A.R.T. do projeto no CREA-GO ........................................................................ 46
4.3.7 Retirada do Alvará de Construção na SEPLAMA ............................................. 46
4.4 CONTRATAÇÃO DA MÃO-DE-OBRA ................................................................. 46
4.4.1 Informações de mão-de-obra local e referências ................................................ 46
4.4.2 Definição do modo de contratação da mão-de-obra ........................................... 47
4.4.3 Orçamentos ......................................................................................................... 47
4.4.4 Fechamento da mão-de-obra por empreita ......................................................... 47
4.5 EXECUÇÃO DA OBRA ........................................................................................... 47
4.6 PROCEDIMENTOS DE GESTÃO DA OBRA ........................................................ 53
4.6.1 Gestão da obra .................................................................................................... 53
4.6.2 Requerimentos de instalações de água e energia ................................................ 54
4.6.3 Verificação de serviços técnicos de acordo com as normas brasileiras ............. 54
4.6.4 Orçamento e aquisição do material de obra........................................................ 54
4.6.5 Acompanhamento de fiscalizações ..................................................................... 55
4.6.6 Pagamentos semanais da mão-de-obra ............................................................... 55
4.7 MARKETING DO EMPREENDIMENTO ............................................................... 56
4.7.1 Instalação de placa de venda no local do empreendimento ................................ 56
4.7.2 Comunicação oral ............................................................................................... 56
4.7.3 Fixação de cartazes em locais específicos .......................................................... 56
4.7.4 Apresentar a qualidade do produto ..................................................................... 56
4.8 PROCEDIMENTOS PÓS-OBRA ............................................................................. 57
4.8.1 Retirada do Habite-se ......................................................................................... 57
4.8.2 CND do INSS para registro de incorporação e instituição de condomínio ........ 57
4.8.3 Registro no cartório ............................................................................................ 58
4.9 FINANCIAMENTO NA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ................................. 58
4.10 FLUXO DE CAIXA .................................................................................................. 59
4.11 ANÁLISE DE INDICADORES FINANCEIROS .................................................... 59
5. CONCLUSÕES ................................................................................................................. 66
5.1 CONCLUSÕES GERAIS .......................................................................................... 66
5.2 CONSIDERAÇÕES FINAIS .................................................................................... 66
5.3 SUGESTÕES PARATRABALHOS FUTUROS ...................................................... 67
REFERÊNCIAS ....................................................................................................................... 68
Plano de negócio na área de habitação de interesse social: um estudo de caso 8
1. INTRODUÇÃO
Este item apresenta uma introdução ao tema a ser tratado ao longo de todo o
trabalho, de modo a contextualizá-lo e definir os objetivos.
1.1 CONTEXTUALIZAÇÃO
1.2 JUSTIFICATIVA
1.3 OBJETIVOS
1.4 METODOLOGIA
2. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA
2.1 PLANEJAMENTO
2.2 ESTRATÉGIA
De acordo com Fayol (apud CASAROTTO, 2002) criar uma estratégia significa
planejar que consiste em prever juntamente como organizar, coordenar, comandar e controlar.
Para Casarotto (2002) a estratégia empresarial expressa os objetivos a serem
alcançados pela empresa, além de explicitar como ela deve se utilizar de seus pontos fortes
existentes e potenciais para aproveitamento das oportunidades ou superação de barreiras
externas, a fim de alcançá-los.
Assim, conforme o autor, o diagnóstico estratégico é o primeiro passo para o
planejamento com função de monitorar as variáveis competitivas que afetam sua
performance. Com base nele a empresa irá antecipar às mudanças e preparar-se para agir em
seus ambientes, pois grande parte do sucesso de uma empresa é determinado pela capacidade
de adaptar-se a mudanças de seu ambiente antecipando-se aos concorrentes. Dessa forma
saber utilizar os instrumentos de planejamento de forma coerente pode ser uma arma
competitiva e seus gestores devem conhecer bem cada um dos elementos do planejamento e
suas funções assim como as mudanças do mercado.
Para definir um modelo para análise estratégica que deve gerar estratégias globais
e também aborda a política de negócios, ainda referenciando Casarotto (2002), é preciso fazer
uma análise ambiental externa para reconhecer as ameaças e oportunidades da empresa, assim
é feita a análise ambiental interna para identificar forças capazes de enfrentar ameaças ou
aproveitar oportunidades e identificar fraquezas a serem sanadas. Então deve haver um
feedback e uma reanálise ambiental, das políticas de negócios, de direção e de gestão.
Além das estratégias globais para auxiliar a determinação desses parâmetros pode
haver estratégias de produção, financeiras, de comercialização, de recursos humanos por
exemplo.
As estratégias quanto à competitividade ou como competir são incluídas nas
estratégias globais componentes do mix estratégico, podendo se dividir em três tipos
genéricos principais, como determina Porter (1986):
2.5.1 Mercado
De acordo com Correia Neto (2009) os principais objetivos desse estudo são
caracterizar o produto/serviço a ser ofertado, descrever as características do mercado-alvo,
analisar as condições de comercialização e estimar o faturamento do empreendimento ao
longo da vida útil.
De maneira geral para o autor a pesquisa de mercado deve ser realizada para
responder as seguintes questões:
Quem são os clientes potenciais?
Qual será a quantidade vendida?
2.5.2 Engenharia
renda e a contribuição social sobre o lucro líquido, é gerado o lucro líquido (CORREIA
NETO, 2009).
O estudo de financiamento visa determinar como os investimentos e
reinvestimentos necessários ao empreendimento serão financiados, contemplando as
alternativas de financiamento que conduzam ao menor custo de capital para maximizar o
valor do empreendimento tornando-o um bom investimento.
Além da análise de fluxo de caixa e estudo de financiamento são feitas as análises
do resultado final visando controle estratégico que consiste no feedback da estratégia
implementada. Essas análises são:
2.6 EMPREENDIMENTO
57,14% das empresas ainda não fazem uso de uma ferramenta gerencial fundamental
para realização de empreendimentos;
A maioria das empresas acredita ter um sistema de controle de custo, sendo este
restrito a um controle de materiais e mão-de-obra, sem estender para aplicação e
produção no canteiro de obras;
Apenas 45,46% acompanham o orçamento durante execução da obra de forma
consistente;
O uso de softwares exclusivos para orçamento é de 50%;
Ainda não está consolidada de forma clara as exigências comerciais entre fornecedores
de serviços e materiais em pelo menos 72,73% das empresas;
O atendimento às normas de segurança do trabalho está baseado na participação da
delegacia do trabalho;
As medidas de racionalização do processo constam como 63,64% mas elas são
ineficientes.
deve ser implementado de maneira que se evidenciem os pontos fortes e fracos da empresa
favorecendo o posicionamento na indústria (PALACIOS; VILLACRESES, 1995).
Para as pequenas empresas da construção civil há empecilhos em implementar o
planejamento estratégico, pois há dificuldade em definir objetivos e metas, assim essas
pequenas empresas possuem um comportamento estratégico implícito e pouco controlado
gerando desperdício de capital em suas construções.
No cenário atual, a gestão estratégica passa a ser a forma de monitorar fatores
internos e externos das empresas, identificando oportunidades do mercado e novas formas de
agregar vantagem competitiva (CAMATTI, 2008).
Para Isatto (2000 apud HERNANDEZ, 2002) a falta de percepção dos gerentes
quanto aos benefícios do planejamento e a complexidade do gerenciamento de pessoas na
implantação de um projeto de planejamento dificultam o projeto de planejamento. Então é
preciso haver mudanças de caráter comportamental.
Assim nesse contexto de necessidade de planejamento pode-se evidenciar que o
estudo estratégico e a análise do projeto estabelecem no planejamento os intervalos de tempo
em que os serviços ocorrem. Para Laufer e Tucker (apud HERNANDEZ, 2002) o
planejamento possui três níveis gerenciais que consistem:
Planejamento estratégico: que é voltado para diretoria sendo uma diretriz para os
demais;
Planejamento tático: que é determinado pelo engenheiro de produção e engloba as
decisões determinando os meios e procedimentos que serão utilizados na obra;
Planejamento operacional: que é executado por mestres de obra e empreiteiros e
está ligado à rotina do canteiro.
As maiores vantagens do planejamento consistem na maior previsibilidade do
empreendimento, maior possibilidade de cumprimento de prazos, maior controle de mão-de-
obra, materiais e atividades, maior segurança para decisões financeiras e possibilidade de
realizar balanço de equipe de trabalho. Mas ainda é pouco utilizado no canteiro, pois a
execução da obra no canteiro é coordenada através de planejamento de curto prazo em
períodos diferentes dos planos formais. Há também a dificuldade de atualização dos planos
por não haver informações dos canteiros de obras e a falta de integração vertical do
planejamento (HERNANDES, 2002).
Por isso o planejamento é dividido em Longo, Médio e Curto Prazo para que o
detalhamento das metas seja maior a medida que se aproxima a data de execução da atividade,
2.11 ORÇAMENTO
orçamento estimado a partir do custo unitário básico médio ponderado, levantado pelo
Sindicato da Indústria da Construção Civil do estado em que será lançado a habitação para
assim determinar a viabilidade da obra.
Os principais métodos para essa análise incorporam conceitos de valor de dinheiro
no tempo (MORAES, 2010). Eles são:
Valor Presente Líquido (VPL): consiste na comparação de receitas e despesas da data
inicial do projeto, descontando todos os valores futuros do fluxo de caixa;
Índice de Lucratividade (IL): consiste na relação entre o valor presente das receitas e o
valor presente das despesas, a uma taxa de juros;
PayBack Descontado (PBD): fornece como indicador o prazo de início da recuperação
da capacidade de investimento de empreendedor;
Taxas Internas de Retorno (tir): consiste no valor da taxa de juros que iguala em
determinado tempo o valor presente nas receitas com o das despesas previstas de
caixa.
Assim a análise do empreendimento visa avaliar antecipadamente o desempenho
econômico-financeiro do mesmo para então haver a decisão do investimento, comparando-se
o custo marginal da oferta de capital e a receita marginal esperada. (MORAES, 2010)
3. METODOLOGIA
Yin (2005) afirma que o estudo de caso é uma inquirição empírica que investiga
um fenômeno contemporâneo dentro de um contexto da vida real, quando a fronteira entre o
fenômeno e o contexto não está claramente definida e várias fontes de evidência podem ser
utilizadas.
O método, muitas vezes, é colocado como sendo mais adequado para pesquisas
exploratórias e particularmente útil para a geração de hipóteses (YIN, 2005). Entre as
situações nas quais o estudo de caso é indicado, pode-se citar quando o caso em estudo é
crítico para se testar uma hipótese ou teoria explicitada, como o que ocorre no presente
trabalho.
De acordo com YIN (2005), a preferência pelo uso do Estudo de Caso deve ser
dada quando do estudo de eventos contemporâneos, em situações onde os comportamentos
relevantes não podem ser manipulados, mas onde é possível se fazer observações diretas e
entrevistas sistemáticas.
Informações a
respeito do
empreendimento
Aquisição do
terreno
Planejamento da
obra
Orçamento Obra
Marketing Procedimentos de
Execução da Obra
Gestão da Obra
Procedimentos Financiamento da
Pós-obra Caixa Econômica
Federal
Fluxo de Caixa
4.1.1 Concorrência
Foram analisados para base do plano de negócio três concorrentes que serão
denominados de concorrentes A, B e C.
O concorrente B era uma pequena construtora que foi criada exatamente com o
propósito de crescimento comercial devido à construção de casas populares se beneficiando
do programa de financiamento da Caixa Econômica Federal com o subsídio do governo
federal. B possuía uma estrutura melhor do que a de A por já ter uma representatividade
jurídica e em seu corpo profissional possuir um profissional qualificado de engenharia, além
de um projeto de produto com uma aceitação comercial e de viabilidade melhor. Porém, a
questão da qualidade deixou muito a desejar. As normas para materiais, normas técnicas de
execução dos serviços e de segurança do trabalho não eram respeitadas de forma alguma,
além de não haver nenhum estudo de planejamento e de viabilidade mais aprofundado. Por se
tratar de uma empresa de reconhecimento local, havia uma facilidade maior de
comercialização dos empreendimentos, já que a demanda local é alta e de baixa exigência por
não haver opções melhores no mercado.
M² Número de
Casa Bairro Valor de Venda Valor / m²
Privativa Dormitórios
Bairro das
A 65 R$ 78.000,00 3 Quartos (com suíte) R$ 1.200,00
Indústrias
possíveis de receitas adquiridas de acordo com os panoramas avaliados em uma análise prévia
do empreendimento.
O valor para esta estimativa foi baseado num índice monetário que mostra o custo
básico para a construção civil chamado de Custo Unitário Básico (CUB). Seu objetivo
principal é ser um parâmetro na determinação de custos. O SINDUSCON-GO (Sindicato da
Construção do Estado de Goiás) publica tal índice de acordo com os padrões executados de
construção. O padrão utilizado para o tipo de construção em questão foi o R1-B, padrão de
acabamento baixo, unifamiliar. Com estes parâmetros pode-se estabelecer que o CUB para o
mês em questão (outubro/2009) foi de R$ 716,99 (setecentos e dezesseis reais e noventa e
nove centavos). Multiplicando-se este valor pela área equivalente de construção pode-se obter
o custo aproximado de construção das duas casas.
Além do valor de construção alguns outros valores devem ser considerados para
se obter um valor global de custo do empreendimento, como construção do muro
(R$7.000,00), fossas e sumidouros (R$ 300,00), Impostos e taxas (R$ 9.000,00) e projetos
(R$ 500,00).
a avaliação do imóvel feita por engenheiros terceirizados contratados pelo banco. Assim, o
imóvel deve estar de acordo com os valores de mercado.
O estudo de massa consiste em uma análise arquitetônica básica que serve para
direcionar o estudo de custo de construção, cronograma básico e avaliação da viabilidade do
empreendimento. Consiste em como seria a disposição das casas no terreno, quantidade de
quartos e ambientes, além do tamanho aproximado da área privativa e equivalente de
construção.
Em uma análise mais local pode-se obter através de pesquisas de campo quais são
as condições dos locais prospectados para terreno a servirem para o lançamento do
empreendimento. Fatores como a demanda local, infra-estrutura, posição em relação a centros
comerciais e em relação aos concorrentes são essenciais nesta análise.
Os custos dos terrenos por regiões devem ser analisados com uma pesquisa de
mercado na área definida para o lançamento do empreendimento. A viabilidade do
empreendimento é de certa forma limitada pelos processos de aquisição do terreno, já que o
valor do mesmo influencia de forma decisiva neste tipo de empreendimento.
Para aquisição do terreno deve ser feito um estudo prévio da região determinando
os valores possíveis para aquisição do terreno. Como já ressaltado anteriormente houve uma
pesquisa de mercado que constatou uma variação alta do mercado com relação aos valores das
possíveis áreas.
Foram orçados terrenos com diferentes áreas e com diferentes valores. O terreno 1
com valor de R$ 25000,00 se localizava em uma área promissora, porém que não apresentava
documento consta como são as regras para construção de acordo com cada região. Após
conhecimento destas diretrizes o projeto é iniciado.
O projeto arquitetônico definido foi de duas casas independentes, já que foi feito
um estudo preliminar de como seriam as potenciais divisões pra sucesso do empreendimento.
As Figuras 4.1, 4.2 e 4.3 mostram como ficou definido o escopo do projeto executivo do
empreendimento.
QUADRO DE ÁREAS
ÁREA DO LOTE CASA FRAÇÃO ÁREA FRAÇÃO CONSTRUÍDA PERMEÁVEL USO COMUM % PERMEABILIDADE % CONSTRUÇÃO
Para um controle mais prático dos gastos da obra foi aberta na Caixa Econômica
Federal uma conta corrente, já com o ideal de estabelecer contato com a agência que fará o
financiamento para os clientes com o programa Minha Casa, Minha Vida. Dessa forma o
fluxo de capital é melhor gerenciado e no momento do financiamento do cliente para a
aquisição do imóvel a existência da conta favorece o construtor na liberação do pagamento de
tal financiamento.
normas técnicas. Se tudo estiver de acordo depois de uma análise do projeto pela Seplama, o
alvará de construção já pode ser retirado e as obras já podem ser iniciadas.
Geralmente para esse tipo de empreendimento, por serem obras rápidas, o preço
combinado entre as partes envolvidas é a partir da definição de um preço global por empreita,
ou seja, estipula-se um valor fixo com parcelas de pagamentos semanais de acordo com os
serviços desenvolvidos, sendo que tanto a mão-de-obra quanto as ferramentas ficam por conta
do empreiteiro contratado.
4.4.3 Orçamentos
Deve haver uma pesquisa de mercado para determinação dos preços médios de
mão-de-obra levando em conta tabelas do SINDUSCON-GO e demais parâmetros do
mercado local.
vedação de bloco cerâmico, laje treliçada, revestimento interno e externo com reboco paulista,
acabamento interno em revestimento cerâmico de piso PEI-5 e revestimento cerâmico das
paredes de áreas molhadas PEI-4, pintura interna PVA e pintura externa texturizada. As
Figuras de 4.4 a 4.14 mostram as etapas construtivas mais representativas do
empreendimento.
Figura 4.5 – Concretagem da fundação e execução das fôrmas das vigas baldrames
questão. Assim, são feitos orçamentos dos materiais em questão no mercado, ou seja, lojas de
materiais de construção e distribuidoras.
Tal prática faz com que se possa ter uma variedade maior de preços para
conseguir valores menores de aquisição dos produtos, fazendo com que os custos de obra
sejam diminuídos.
para ser pago quando o serviço de mão-de-obra foi totalizado. Esse valor é uma forma de
garantir a finalização do serviço de forma correta e total pelo empreiteiro.
Com este intuito a obra foi fotografada desde o início para apresentar ao cliente os
métodos construtivos, os materiais e a disposição da qualidade do empreendimento. Além
disso, a relação com o possível cliente deve ser ótima, deixando-o a vontade e esclarecendo
qualquer tipo de dúvida, principalmente a respeito do processo de financiamento com o
programa Minha Casa, Minha Vida da Caixa Econômica Federal juntamente com o governo
federal.
Exige-se do cliente, por parte da Caixa, uma série de documentos necessários para
realização do financiamento como carteira de identidade, CPF, comprovante de endereço,
certidão de casamento, certidão de nascimento e, o mais importante, comprovante de renda
para a simulação do financiamento e aprovação do crédito, além de estabelecer se haverá ou
não valor de subsídio. Por parte do construtor são exigidos a certidão de inteiro teor do
imóvel, habite-se e documentos pessoais.
Considerando a análise feita na Tabela 4.2 observa-se que os gastos realizados nas
datas base de 0 a 3 são os que representam a maior parte das despesas, sendo que na data 0
tem-se a aquisisção do terreno e nas datas 1, 2 e 3 são períodos de obra.
Despesas Valor
Cartório R$ 1.709,43
Terreno R$ 27.000,00
Prefeitura R$ 448,07
Mão-de-obra R$ 16.847,50
Serviços Gerais R$ 1.941,00
Materiais R$ 45.532,96
Outros R$ 2.509,96
IR R$ 7.501,66
TOTAL R$ 103.490,58
Tabela 4.3 – Descrição das despesas
DESPESAS x TEMPO
R$ 30.000,00
R$ 25.000,00
R$ 20.000,00
R$ 15.000,00
R$ 10.000,00
R$ 5.000,00
R$ -
Data Base Data Início Data Término Valor Despesas Valor Receitas Fluxo
0 20/07/09 20/08/09 R$ 27.676,65 -27.676,65
1 21/08/09 20/09/09 R$ 21.127,32 -21.127,32
2 21/09/09 20/10/09 R$ 18.015,60 -18.015,60
3 21/10/09 20/11/09 R$ 22.790,28 -22.790,28
4 21/11/09 20/12/09 R$ 2.365,14 -2.365,14
5 21/12/09 20/01/10 R$ 2.606,76 -2.606,76
6 21/01/10 23/02/10 R$ 1.407,17 -1.407,17
7 24/02/10 20/03/10 R$ - R$ 76.000,00 76.000,00
8 21/03/10 21/04/10 R$ 7.501,66 R$ 70.000,00 62.498,34
TOTAL R$ 103.490,58 R$ 146.000,00 R$ 42.509,42
Para uma melhor representação dos dados da Tabela 4.5, o gráfico apresentado na
Figura 4.16 apresenta o fluxo de caixa ao longo dos períodos do negócio.
Fluxo x Tempo
100.000,00
80.000,00
60.000,00
40.000,00
20.000,00
0,00
-20.000,00
-40.000,00
Com o fluxo de caixa estruturado, pode-se fazer uma análise financeira através de
indicadores de qualidade econômico-financeiros para se obter o desempenho do negócio. Para
tal análise foi utilizada uma taxa de oportunidade de 12% ao ano, ou seja, 0,949% ao mês,
pois existem opções de negócios no mercado compatíveis a tal taxa. Como é apresentado na
Tabela 4.6, o Valor Presente Líquido (VPL), Índice de Lucratividade (IL) e o Pay-Back
Descontado (PBD) foram bastante satisfatórios no momento da análise dos valores ao longo
do tempo com incidência da taxa de oportunidade.
Tabela 4.6 – Análise do Valor Presente Líquido (VPL) por período, VPL acumulado, Índice de Lucratividade
(IL) e Pay-Back Descontado (PBD)
60.000,00
40.000,00
20.000,00
VPL acumulado
0,00
-20.000,00 0 1 2 3 4 5 6 7 8
-40.000,00
-60.000,00
-80.000,00
-100.000,00
-120.000,00
PERÍODO
O valor obtido para a TIR foi de 6,44% ao mês ou 111,42% ao ano, que é um
valor bem elevado de rentabilidade.
Análise TIR
20000,00
15000,00
5000,00
0,00
-10000,00
-15000,00
-20000,00
Figura 4.18 – Gráfico da variação do VPL de acordo com a variação da taxa de oportunidade ao mês
5. CONCLUSÕES
Outro fator que foi considerado foi a questão do mercado. No Brasil, o déficit de
habitação se faz presente, principalmente para população de classe média baixa. Isso permitiu
concluir que há pouca oferta e muita demanda viabilizando a construção, com financiamento.
Para estudos futuros podem ser desenvolvidos trabalhos aprofundando alguma das
etapas referidas: Planejamento estratégico, mercado, definição do sistema produtivo ou
análise de viabilidade.
REFERÊNCIAS
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Roberto de. Análise de mercado para empreendimentos habitacionais multifamiliares.
Brasil - Belo Horizonte, MG. 2003. 9p. III WORKSHOP BRASILEIRO DE GESTÃO DO
PROCESSO DE PROJETO NA CONSTRUÇÃO DE EDIFÍCIOS, 2003, Belo Horizonte.
PEREIRA, E. A.. Diretrizes para Gestão para obra habitacionais de interesse social.
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SALIM, J.J. N.; MAUÉS, L. M. F.. A competitividade nas empresas de construção civil
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E ECONOMIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL, 2005, Porto Alegre, 10 p.
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