MUTUO DISENSO

Respecto al mutuo disenso, Osterling y castillo (2013) menciona:

“El artículo 1313 del Código Civil peruano de 1984 define el mutuo disenso como
el acuerdo de las partes para dejar sin efecto el acto jurídico que han celebrado
anteriormente” (Osterling y castillo, 2013, p.109).
Por el mutuo disenso las partes que han celebrado un acto jurídico acuerdan dejarlo
sin efecto. Si perjudica el derecho de tercero se tiene por no efectuado”. (El artículo
1313 del Código Civil peruano).
Respecto al mutuo disenso, Osterling y castillo (2013) menciona:

La conclusión de la definición del Código, según la cual se permite

resolver un acto jurídico preexistente, el mutuo disenso no es un
modo genérico de extinguir obligaciones (como es el caso del pago,
la condonación, la consolidación, etcétera, mediante los cuales
también se pueden extinguir obligaciones extracontractuales), ya que
su ámbito está limitado a extinguir obligaciones derivadas de los
contratos. (p.109).

Requisito básico para un Mutuo Disenso

Respecto a los requisitos básicos para un mutuo disenso, Osterling y castillo (2013)
menciona:

En primer lugar, constituye requisito básico para un mutuo disenso,

que previamente las partes hayan celebrado un contrato cuyas
prestaciones aún no estén cumplidas, al menos en su totalidad, pues
no se puede extinguir ni lo que aún no existe ni lo que ya no existe.
El único requisito será el que ambas partes que han celebrado el
contrato tengan prestaciones cuyo cumplimiento se encuentre
todavía pendiente, no importando el grado de ejecución que haya
 revestido dicho cumplimiento, siempre y cuando el mismo no haya
sido total.(p.109).

Respecto a los requisitos del mutuo disenso, Osterling y castillo (2013) menciona:

Este contrato debe ser de prestaciones recíprocas y debe encontrarse

en estado de perfección, es decir, debe tener existencia y ser
susceptible de producir efectos jurídicos. El mutuo disenso no opera
en relaciones obligacionales en las que solo una de las partes se
encuentra obligada con la otra, pues aquí la extinción por acuerdo de
partes de dicha obligación sería una condonación. Solo es posible
que se configure el mutuo disenso cuando se ha perfeccionado un
contrato bilateral. (p.110).

El mutuo disenso solo puede convenirse dentro de un contrato y no en cualquier

acto jurídico (Osterling y castillo, 2013, p.109).

Si el mutuo disenso versara sobre bienes inmuebles, sería un acto susceptible de ser
inscrito en el Registro respectivo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo
2019 del Código Civil. (Artículo 2019 del código civil).

Respecto a los requisitos básicos para un mutuo disenso, Osterling y castillo (2013)
menciona:

Para finalizar este punto, señalaremos que el mutuo disenso se

celebra por voluntad de las partes y, como regla, no requiere de
pronunciamiento judicial para que produzca efectos jurídicos, es
decir, para que se perfeccione. Por medio del consentimiento se deja
sin efecto lo que hizo el propio consentimiento; esta extinción tiene
fuerza obligatoria. Esto es lo que también se conoce en doctrina
como consenso contrario o contrarius consensus, y no es más que un
contrato para disolver un contrato anterior. Se podría decir que se
trata de un contrato liberatorio, ya que no crea sino que extingue
obligaciones. (p.111).
.

La formalidad del mutuo disenso

Respecto a la formalidad del mutuo disenso, Osterling y castillo (2013) menciona:

El mutuo disenso es un acto típico que, en sede de obligaciones y

contratos, es de carácter consensual Ni el Código vigente, ni el
derogado Código de 1936, le señalan a la figura una forma
definitiva, o una forma solemne para su perfeccionamiento, ni para
su validez, por lo cual no estaría, en principio, sujeto a formalidad
alguna. No obstante lo cual, la opinión que predomina en la doctrina
indica que, cuando la ley exige solemnidad para el contrato que se
quiere extinguir, la misma formalidad debe seguirse para su
resolución, extinción o mutuo disenso. (p.111).

Carácter irretroactivo del mutuo disenso

Respecto al carácter irretroactivo del mutuo disenso, Osterling y castillo (2013)
menciona:

En términos generales, podemos decir que la irretroactividad puede

ser relativizada por las propias partes, quienes en función de la
autonomía de la voluntad pueden convenir en que sus efectos se
produzcan desde el momento de la formación de la relación jurídica
(es decir, desde la celebración del acto jurídico que se desea
extinguir), pero sin perjudicar los derechos de terceros. Sin embargo,
se trata de algo excepcional, ya que de no mediar acuerdo de partes
en este punto concreto, el mutuo disenso opera hacia el futuro. Por
otra parte, como quiera que por el mutuo disenso se extingan las
 obligaciones creadas por las partes con anterioridad, es consecuencia
lógica, en los contratos que no son de ejecución continuada o
periódica, que estas deban restituirse recíprocamente las prestaciones
que ya se hubiesen cumplido. (p.112).

Ineficacia del mutuo disenso cuando perjudica el derecho de tercero

Respecto a la Ineficacia del mutuo disenso cuando perjudica el derecho de tercero,

Osterling y castillo (2013) menciona:

El artículo 1313 del Código Civil peruano establece en su parte final

que el mutuo disenso se tiene por no efectuado cuando perjudique el
derecho de un tercero. Entonces, no obstante que las partes que
integran una relación jurídica obligacional son absolutamente libres
para optar por el mutuo disenso, este no es eficaz si perjudica a un
tercero. En suma, el mutuo disenso únicamente puede producir
efectos para el futuro y no hacia el pasado. No opera, en principio,
retroactivamente. La razón, como hemos explicado, es el eventual
perjuicio a terceros. (p.113).

Respecto a la Ineficacia del mutuo disenso cuando perjudica el derecho de tercero,

Osterling y castillo (2013) menciona:

Finalmente, debemos precisar que resulta indiferente que el tercero

haya adquirido su derecho a título gratuito u oneroso. Sea cual fuere
la forma de adquisición, su derecho está amparado, ya que el
legislador consideró que la seguridad de los actos jurídicos justifica
la solución adoptada. (p.113).
RESCISIÓN
Respecto a la rescisión, Torres Vazquez Anibale (2007) menciona:

RESCISIÓN DEL CONTRATO Artículo 1370.- La rescisión deja sin efecto un

contrato por causal existente al momento de celebrarlo.

La rescisión es el acto por el cual, mediante sentencia judicial, se

deja sin efecto un contrato válido por causal existente al momento de
su celebración. En términos generales es definida como el remedio
que la ley prevé para tutelar la libertad contractual cuando se está en
presencia de una situación de aprovechamiento de una de las partes
contratantes que determina que la otra asuma obligaciones en
condiciones inicuas. (p.1)

Su tratamiento en la legislación y doctrina comparadas

Respecto a la rescisión, Torres Vazquez Anibale (2007) menciona:

En la doctrina y legislación comparadas los términos rescisión y

resolución son intercambiables, se utilizan indistintamente. Para
unos, la rescisión, a la que llaman también distracto, mutuo disenso,
contrario consenso (contrarius consensus o contrarius dissensus), es
el acuerdo por el que los contratantes extinguen un contratocon
efectos retroactivos o irretroactivos, pero sin que la retroactividad
afecte derechos adquiridos por terceros en el ínterin, como
consecuencia del contrato originario; otros admiten la rescisión
unilateral, por ejemplo, el contrato de trabajo que puede ser
rescindido por voluntad unilateral del trabajador o del patrón. Otro
sector de la doctrina considera que lo que se rescinde son ciertos
actos anulables. También hay quienes sostienen que la resolución es
el género y la rescisión la especie. (p.2)
Anualidad y rescisión

Respecto a la rescisión, Torres Vazquez Anibale (2007) menciona:

Entre anulabilidad y rescisión existen las semejanzas siguientes:

1) Las causales de la anulabilidad y las de la rescisión existen al
momento de la celebración del contrato.
2) Tanto el contrato anulable como el rescindible producen todos sus
efectos ab initio, pero dejan de producirlos si judicialmente, el
primero es declarado nulo y el segundo, rescindido.
3) El ejercicio de la acción para que se declare judicialmente nulo un
acto anulable y la acción para que se declare la rescisión de un
contrato rescindible, se deja en poder de la persona protegida con las
causales de anulabilidad y las de rescisión, con el fin de evitarle un
perjuicio.
4) El contrato anulable y el rescindible son ineficaces desde su
celebración por efecto de la sentencia que los declare. (p.3)

No obstante, estas semejanzas, entre la anulabilidad y la rescisión existen las

diferencias siguientes:
1) Se anula un contrato inválido; se rescinde un contrato válido. El contrato
anulable adolece de un defecto existente en el momento mismo de su
celebración, defecto que lo invalida. Se rescinde un contrato que existe
válidamente, por reunir todos los requisitos de validez y no ser contrario al
ordenamiento jurídico.
2) La anulabilidad es una sanción impuesta a un contrato inválido por un
defecto en su formación, en cambio, la rescisión es un remedio suministrado
a un contrato válidamente celebrado, pero que genera un resultado injusto
para una de las partes. La rescisión se limita a ser un remedio in extremis,
suministrado “para evitarle al protegido un perjuicio resultante del juego
normal de la ley, pero que se estima especialmente injusto”.
3) La anulabilidad es una forma de ineficacia estructural, en tanto que la
rescisión es una ineficacia funcional del contrato. La anulabilidad y la
rescisión son dos categorías de. Castro y Bravo, Federico de, El negocio
jurídico, Editorial Civitas, Madrid, p. 520. ineficacia del contrato,
incompatibles entre sí; lo que es rescindible no es a la vez anulable, ni lo
anulable es rescindible. Sin embargo, en nuestro ordenamiento civil tenemos
el caso singular de la venta de bien ajeno que es rescindible a solicitud del
comprador (art. 1539) y nulo a instancia del propietario del bien (art. 219.1).
4) La anulabilidad no perjudica los derechos adquiridos (en el tiempo que
transcurre entre la celebración del contrato y su declaración judicial de
ineficacia) por terceros a título oneroso y de buena fe, en cambio, la
rescisión no perjudica los derechos adquiridos por terceros de buena fe, sea
la adquisición a título oneroso o gratuito.
5) El contrato anulable se convalida por confirmación, lo que no ocurre con
la rescisión por ser el contrato válido.

Casos de rescisión en el código civil

Respecto a la rescisión, Torres Vázquez Anibale (2007) menciona:

Los únicos casos de rescisión regulados en el Código son:

1.La rescisión por lesión que procede cuando en el momento de celebrarse
el contrato existe una excesiva desproporción entre las prestaciones, de más
de las dos quintas partes, siempre que la desproporción resulte del
aprovechamiento por uno de los contratantes de la necesidad apremiante del
otro. Si la desproporción es igual o superior a las dos terceras partes se
presume el aprovechamiento por el lesionante del estado de necesidad
apremiante del lesionado (arts. 1447 y 1448). Para que proceda la acción de
rescisión por lesión se requiere: 1) que en el momento de la celebración del
contrato exista una excesiva desproporción en las prestaciones; 2) que el
lesionado se haya encontrado en estado de necesidad; y 3) que el lesionante,
conociendo el estado de necesidad, se haya aprovecha de ella.
2. La rescisión por venta de bien ajeno. El contrato se rescinde a solicitud
del comprador cuando éste no sabía que el bien no pertenecía al vendedor
(arts. 1539 a 1541).
3. En la compraventa por extensión o cabida, la rescisión procede cuando
entre la extensión o cabida señalada en el Contrato y la extensión o cabida
que realmente tiene el bien existe una diferencia, de más o de menos, que
supere el 10%. La acción compete únicamente al comprador (art. 1575). 5.
RESCISIÓN Y MUTUO DISENSO Para nuestro ordenamiento jurídico
civil, la rescisión y el mutuo. (p.4)

Rescisión y mutuo disenso

Respecto a la rescisión, Torres Vázquez Anibale (2007) menciona:

Para nuestro ordenamiento jurídico civil, la rescisión y el mutuo disenso son

dos figuras distintas. La rescisión es el acto por el cual se deja sin efecto un
contrato por una causal existente al momento de su celebración, en cambio,
el mutuo disenso es el convenio entre las partes para de común acuerdo
dejar sin efecto un contrato celebrado anteriormente, o sea las partes, en
ejercicio de su autonomía privada, otorgan un consentimiento contrario al
que prestaron antes, dejando sin efecto el contrato que celebraron, siempre
que con ello no se perjudique el derecho de terceros. (p.4)
RESOLUCIÓN

Respecto a la rescisión, Torres Vázquez Anibale (2007) menciona:

Artículo 1371.- La resolución deja sin efecto un contrato válido por causal
sobreviniente a su celebración.
CONCEPTO: La palabra resolución (del latín resolutio) significa deshacer,
destruir, desatar, disolver, extinguir un contrato. La resolución deja sin
efecto, judicial o extrajudicialmente, un contrato válido por causal
sobreviniente a su celebración que impide que cumpla su finalidad
económica. (p.5)
Titulares del derecho de resolver el contrato

Respecto a la resolución, Torres Vázquez Anibale (2007) menciona:

Solamente el acreedor de la prestación no ejecutada o sus herederos pueden

invocar, judicial o extrajudicialmente, la resolución del contrato. El deudor
de la prestación no ejecutada no tiene la facultad de resolver el contrato; no
puede valerse de la inejecución de su propia prestación para escapar de su
palabra empeñada resolviendo el contrato. También los acreedores del titular
de la acción resolutoria pueden invocar la resolución del contrato a través de
la acción su rogatoria (arts. 1219.4, 1260.3, 1889). (p.5)

Casos de resolución

Respecto a la resolución, Torres Vázquez Anibale (2007) menciona:

El hecho sobreviniente que constituye el presupuesto para la resolución del

contrato puede ser imputable a la otra parte (ej., el incumplimiento) o puede
ser extraña a la voluntad de ambas (caso fortuito). Art. 1313. Por el mutuo
disenso las partes las partes que han celebrado un acto jurídico acuerdan
dejarlo sin efecto. Si perjudica el derecho de terceros se tiene por no
efectuado. o fuerza mayor); puede tener un origen legal (ej., la resolución
por incumplimiento) o convencional (el mutuo disenso).
La relievanza de la incidencia del hecho sobreviviente sobre los efectos del
contrato unifica todas las hipótesis de resolución y justifica la unidad de la
terminología, pero la diferencia de presupuestos obliga a tratar
separadamente cada una de las figuras de resolución reguladas por el
ordenamiento jurídico civil: resolución por incumplimiento, por
imposibilidad sobrevenida y por sobrevenida excesiva onerosidad. (p.6)

Resolución, rescisión, nulidad y anulabilidad del contrato

Respecto a la resolución, Torres Vázquez Anibale (2007) menciona:

La resolución, al igual que la nulidad y anulabilidad, extingue el contrato.

Pero la nulidad y anulabilidad son modos de ineficacia originaria,
estructural, depende de la invalidez del contrato, mientras que la resolución
es una ineficacia subsiguiente, funcional, proviene de un hecho posterior a
la celebración del contrato, o sea una vez celebrado el contrato produce
todos sus efectos, pero si durante el desarrollo de su ejecución aparece una
causal de resolución, el contrato válido se disuelve. Así sucede, por ejemplo,
cuando en los contratos con prestaciones recíprocas alguna de las partes
falta al cumplimiento de su prestación (art. 1428), o la prestación a cargo de
una de ellas deviene en imposible (art. 1431 y ss.), o si en los contratos
conmutativos de ejecución continuada, periódica o diferida, la prestación a
cargo de una de las partes deviene en excesivamente onerosa por
acontecimientos extraordinarios e imprevisibles (art. 1440). Se anula un
contrato inválido; se resuelve un contrato válido. (p.7)
Resolución y vicios redhibitorios

Respecto a la resolución, Torres Vázquez Anibale (2007) menciona:

Los arts. 1370 y 1371 confieren a las expresiones rescisión y resolución

significados muy precisos: La rescisión es por causal existente al momento
de la celebración del contrato, y la resolución es por causal sobreviniente a
la celebración. No obstante, en el art. 1511 contradice lo dispuesto en los
arts. 1370 y 1371 al establecer que el adquirente puede pedir, en razón del
saneamiento por vicios ocultos o redhibitorios (existentes al momento de la
celebración) a que está obligado el transferente, la resolución del contrato,
situación que pasamos a esclarecer. (p.7)

Resolución y vicio

Respecto a la resolución, Torres Vázquez Anibale (2007) menciona:

Los arts. 1370 y 1371 confieren a las expresiones rescisión y resolución

significados muy precisos: La rescisión es por causal existente al momento
de la celebración del contrato, y la resolución es por causal sobreviniente a
la celebración. No obstante, en el art. 1511 contradice lo dispuesto en los
arts. 1370 y 1371 al establecer que el adquirente puede pedir, en razón del
saneamiento por vicios ocultos o redhibitorios (existentes al momento de la
celebración) a que está obligado el transferente, la resolución del contrato,
situación que pasamos a esclarecer. (p.8)

Se resuelve ¿El contrato o la obligación?

Respecto a la resolución, Torres Vázquez Anibale (2007) menciona:

El contrato y la obligación que crea, la ley y la norma jurídica que ella

contiene, los sujetos y la costumbre que practican, constituyen una sola
unidad de substrato y sentido, de continente y contenido inescindibles.
Admitir que el contrato se extingue tan luego que es celebrado, quedando
solamente la obligación que crea, permitiría que, en un proceso judicial
sobre cumplimiento o resolución de contrato, al juez que ordena la
exhibición del contrato se le conteste con el absurdo: que no puede exigir la
exhibición de algo que se ha extinguido, pues lo único que queda es la
obligación cuyo cumplimiento o resolución se exige.
Lesión

Respecto a la lesión del derecho civil, Bedregal Díaz Álvaro , Bedregal Bachiller de
Derecho por la Pontificia Universidad Católica del Perú.(2012) menciona:

La lesión nos ofrece la oportunidad de abordar una institución tradicional en

el Derecho Civil que está orientada a un fin que muchas veces el Derecho
parece desvalorar: el bienestar de la sociedad. Si tenemos en cuenta que
muchas reglas legales tienen gran impacto en la asignación de recursos y en
la transferencia de bienes entre los miembros de una sociedad,
descubriremos el inmenso vínculo entre el contenido de las reglas legales
que un país tenga y su nivel de desarrollo. Sobre esta base entonces,
expresaremos algunas ideas acerca de cuánto aporta en términos reales la
lesión a aquel fin de bienestar de la sociedad.

La institución y su fórmula en el Código Civil peruano.

Respecto a la lesión del derecho civil, Bedregal Díaz Álvaro, Bedregal Bachiller de
Derecho por la Pontificia Universidad Católica del Perú.(2012) menciona:

La lesión, una causa de rescisión del contrato en muchos códigos civiles de

la tradición romano germánica, está dada por la situación del que ha sufrido
en un contrato una lesión patrimonial consistente en la desproporción (o
desequilibrio) entre la prestación que ha ejecutado o prometido y la que
debe recibir, desproporción que depende del estado de necesidad en que se
encontraba, que fue para él motivo determinante del contrato y del que se ha
aprovechado la contraparte para obtener una ventaja. Deben concurrir
entonces con la lesión (elemento objetivo o de desproporción), un estado del
sujeto lesionado y la ventaja obtenida conscientemente por la contraparte en
el momento de la conclusión del contrato (elemento subjetivo).

La lesión exige entonces tres elementos para configurarse, un

elemento llamado en la doctrina objetivo, referido a un desequilibrio
entre las prestaciones que consiste en la diferencia entre el valor de
 la prestación otorgada en favor del contratante lesionado y el
supuesto valor real u objetivo de la prestación ejecutada en favor del
contratante lesionante; y otros dos de carácter subjetivo, referidos al
estado de necesidad de uno de los contratantes. Este estado deberá
ser conocido y aprovechado por la contraparte a fin de lograr el
beneficio calificado como injusto.

Los elementos de la lesión.

Respecto a la lesión del derecho civil, Bedregal Díaz Álvaro, Bedregal Bachiller de
Derecho por la Pontificia Universidad Católica del Perú.(2012) menciona:

Valor y desproporción.

La valoración de un bien dependerá de lo que cada persona esté

dispuesta a entregar para acceder al bien. En caso de tenerlo,
dependerá de lo que la persona estaría dispuesta a recibir para
entregar el bien a otra. El referente para la atribución de valor a un
bien es de carácter subjetivo. Esta valoración subjetiva de los bienes
es un factor esencial para la formación de los precios en una
economía no centralizada como la nuestra, en la que los precios se
forman según las leyes de oferta y demanda, a través de la
agregación de preferencias satisfechas mediante transacciones libres
entre los individuos.
Esto es aún más claro cuando reparamos en que -como nos muestran
los estudios de Economía- al variar los deseos y las necesidades de la
población, al variar la tecnología, al variar las disponibilidades de
recursos naturales y de otros factores productivos, en el mercado
varían los precios

Apremio y costos de oportunidad.

Los efectos de la lesión generan un daño del costo de oportunidad en

quien decide contratar y luego ve frustrado su interés debido al
pedido de rescisión del contrato hecho por su contraparte. Esa
persona pudo haber invertido los recursos que dedicó al contrato en
otra forma, pero sacrificó esa segunda posibilidad por entrar en un
contrato que luego es declarado ineficaz. Luego del proceso, nadie le
resarcirá el daño que significa la frustración de la inversión del
mismo monto en un contrato válido, dedicando esos recursos a otro
fin.

La función de la legislación sobre contratos es promover, entre otros

fines, un régimen en el que existan diversas posibilidades de
explotación económica de los bienes, y es responsabilidad del Estado
el promover, a través de las conductas que sus leyes incentivan y de
políticas específicas, que los ciudadanos cuenten con la información
debida al momento de contratar. No es su función el generar daños
 consistentes en la frustración de inversiones y la pérdida del costo de
oportunidad de celebrar un contrato que luego es rescindido (costo
asumido bajo el supuesto de que el contrato sería seguro).

“Quien sufra la rescisión del contrato, habrá perdido, además de la

oportunidad de beneficiarse del contrato rescindido, la de
beneficiarse con un contrato que hubiera podido celebrar en su lugar
y que sacrificó para celebrar el que finalmente fue declarado
ineficaz.” (p.6)

Aprovechamiento e información.

La irrenunciabilidad del derecho de acción por lesión implica que

todos los contratos en los que pueda invocarse una desproporción
entre el valor de las prestaciones -subsumible en las normas sobre
lesiónal momento de su celebración, pueden ser rescindidos a
solicitud de la parte lesionada si aquello es hecho dentro del plazo de
ley.

Esto arrastra necesariamente que, quien vaya a celebrar un contrato

en el que por algún motivo exista la posibilidad de invocar una
diferencia que configure lesión, tendrá que contar con un riesgo
importante, el de que el contrato quede sin efectos y sufra, como
hemos expresado antes, un daño del costo de oportunidad.

La labor del Juez y los costos administrativos.

La dilucidación del justo valor de la prestación en el contrato

corresponderá, como se ha expresado, al juez. Es el juez quien
definirá aquel "valor objetivo" en base a los criterios que tenga a su
alcance al momento de resolver. Además de ser un problema el
hecho que el juez se vea comandado por las normas positivas al
concebir que existe un valor objetivo para el bien involucrado en el
contrato, existe el problema de que la solución dada podría resultar
imposible de asumir por el lesionante.

En un proceso judicial que simula el resultado de la búsqueda de

opciones que el lesionado no estuvo dispuesto a hacer antes de
contratar para lograr mayor beneficio, el juez adjudica al lesionado
una opción mejor para explotar el bien y que a su criterio reviste el
carácter de justa.
La función redistributiva del Estado.

Hemos visto que en la lesión es el Estado quien provee de

información a ciertos agentes en el mercado que no han querido
asumir los costos de información por propio interés o, de otro lado,
el que declara la ineficacia de contratos celebrados en circunstancias
monopólicas y de desinformación que, dicho sea, conscientemente
permite e incluso incentiva. Lo que hace la lesión es, en términos
prácticos, redistribuir riqueza desde quien la obtuvo en un contrato
hacia quien renunció a obtenerla por considerar y valorar más otro
tipo de recurso, como contratar una intervención quirúrgica
oportunamente, etc

ARAAS

El pacto de arras es accesorio de una obligación principal (de dar,

hacer o no hacer), cuyo cumplimiento garantiza. En virtud de este
pacto, una de las partes (tradens) entrega a la otra (accipiens) una
cantidad de dinero u otra cosa, que sustituirá o se acumulara1 a la
indemnización de daños y prejuicios debida en caso de que el
tradens incumpla la obligación garantizada. Estas son las
denominadas arras penales, que, por cumplir una función de
garantía, similar a la de la cláusula penal exigible en caso de
incumplimiento de deudor.

Clases de arras

Según parte de la doctrina también pueden ser arras penales en la medida que exista
previamente las arras confirmatorias, ello implica que necesariamente las arras
penales constituirán una sub- especie de las arras confirmatorias.

Arras confirmatorias
 La entrega de arras confirmatorias tiene la idea de ser una señal o
prueba de seriedad que de todos modos se dé la celebración del
contrato, sin otorgar el derecho de desistiré de el. En caso que se
ratifique la celebración del contrato y el mismo se cumpla, la parte
que recibió las arras puede optar por devolverlas o en todo caso
imputarlas como parte del precio del pago, ello obviamente de
acuerdo a la propia naturaleza del contrato.

Las arras confirmatorias están reguladas en el código civil, peruano

desde los artículos 1477 al 1479 de la siguiente manera:

El artículo 1477 señala el concepto al mencionar que la entrega de

arras confirmatorias importa la conclusión del contrato, en el artículo
1478 precisa que es lo que se entiende por arras penales, me menciona
que, si la parte que hubiese entregado las arras no cumple la
obligación por causa imputable de ella, la otra parte puede dejar sin
efecto el contrato conservando las arras. Finalmente, el texto del
artículo 1479 recoge las normas aplicables a la indemnización.

Arras de retractación

Su entrega otorga la facultad de ejercer el derecho de desistirse del

negocio que está contenido en un contrato, tanto para la parte que
cunplio1 con entregarla como para contraparte que las recibió, las
arras de retractación están reguladas en el código civil peruano desde
los artículos 1477 al 1479.

Utilidad de arras en los contratos de compraventa de inmuebles

La entrega de arras de retracción sólo es válida en los contratos

preparatorios y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos,
tal como lo establece el artículo 1480 del código civil de 1984. Para
que existan las arras es un compromiso que asume las partes para
celebrar en el futuro un contrato definitivo. Se debe señalar que el
plazo del compromiso de contratar no será mayor de un año y
cualquier exceso se reducirá a este límite.

Análisis jurídico de las arras según el código civil peruano

Arras confirmatorias y penales

Según el artículo 1477 del código civil, la entrega de arras

confirmatorias importa la conclusión del contrato. En caso de
incumplimiento, quien recibió las arras las devolvera1 o las imputará
sobre su crédito, según, la naturaleza de la presentación. Las Arras
confirmatorias n tienen ninguna utilidad práctica porque si bien
suponen que se ha arribado a un acuerdo definitivo no garantizan que
este se vaya a cumplir porque ella misma advierte que si no es así,
 quien las recibió las devolverá a quien se las dio, sin la indispensable
indicación de que si a él se atribuye el incumplimiento deberá
reintegrarlas dobladas, esto es por el doble del monto recibido en tanto
que si el responsable es quien las entregó, no tendra1 que devolver
nada, debiendo quedarse con la suma entregada.

De la puente y lavalle, Manuel. “ Estudios del contrato privado” Tomo I Editorial

Cusco editores. Lima 1983. Pagina 302

Cabanella, Guillermo. Diccionario enciclopédico de Derecho Usual. Editorial

Heliasta. Tomo I. 25 edición. Página 366

Borda, Guillermo. Manual de contratos. Editorial Perrot. Buenos Aires, 1973.

Página 147

Aldea, Vladik. “ Las arras de retracción en el Derecho Civil Peruano”. Artículo

publicado en la revista Cathedra- Revista editada por los estudiantes de la Facultado
de Derecho de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Numero 11. Año
VII. Lima

SANEAMIENTO

Respecto a al saneamiento mediante Arturo Fernández, análisis de la normal

tributaria, contable y empresarial (2016) menciona:

La obligación de saneamiento tiene su origen en la mancipatio

romana, llevada a cabo mediante el cobre y la balanza y de
conformidad con la Ley de las Doce Tablas. El mancipante vendedor
estaba obligado a garantizar la propiedad del comprador en el caso
que un tercero impugnase la validez del derecho adquirido por éste
último. Más tarde en la compraventa consensual se incluía una
cláusula accesoria por la cual se establecía que el vendedor es
responsable por los vicios jurídicos que presente la cosa vendida. La
cantidad que el vendedor se obligaba a pagar al comprador en caso
de evicción, podía variar del simple al cuádruplo, pero generalmente
el vendedor se obligaba a pagar el doble del precio recibido
(stipulatio duplae). Posteriormente el Derecho romano consideró la
obligación de sanear como un elemento de la compraventa que
operaba aun cuando no hubiera pacto.

Clases de saneamiento

Respecto a al saneamiento mediante Arturo Fernández, análisis de la normal

tributaria, contable y empresarial (2016) menciona:
Saneamiento por evicción. -

Privación que sufre el adquiriente de todo o parte de su derecho de

propiedad, posesión o uso del bien debido a una resolución jurídica o

administrativa en razón del derecho de un tercero que es anterior a la

transferencia del bien.

Plazo de caducidad. –

Un año a partir de la fecha de la evicción para el transferente

inmediato.

El adquirente tiene en virtud del saneamiento el derecho de pedirle al

transferente 1495 CC:

Respecto a al saneamiento mediante Arturo Fernández, análisis de la normal

tributaria, contable y empresarial (2016) menciona:

i. El valor del bien al momento de la evicción, teniendo en cuenta la

finalidad para la que fue adquirido.

ii.- Los intereses legales desde que se produce la evicción.

iii.- Los frutos devengados por el bien durante el tiempo que lo

poseyó de buena fe o su valor, si fue obligado a devolverlos con el

mismo bien.

iv.- Las costas del juicio de evicción, en caso de haber sido obligado

a pagarlas.

v.- Los tributos y gastos del contrato que hayan sido de cargo del

adquirente.
 vi.- Todas las mejoras hechas de buena fe por el adquirente, no

abonadas por el evincente.

vii.- La indemnización de daños y perjuicios, cuando el transferente

incurrió en dolo o culpa al celebrar el contrato.

El adquirente pierde el derecho a exigir el saneamiento

Respecto a al saneamiento mediante Arturo Fernández, análisis de la normal

tributaria, contable y empresarial (2016) menciona:

i.- Si no pidió y cuidó que se citara al transferente con la demanda

del juicio de evicción.

ii.- Si se sometió la causa a arbitraje sin asentimiento del transferente

y la perdió.

iii.- Si transigió el juicio sin anuencia del transferente.

iv.- Si al celebrar el contrato conocía que el bien era litigioso o ajeno.

v.- Por caducidad, siendo el plazo de ésta de un año a partir de la

fecha en que se produjo la evicción.

Saneamiento por vicios ocultos. -

Aquel que tiene lugar cuando el bien no cumple con las cualidades

prometidas por el transferente.

Plazo de caducidad: tres meses si se trata de bienes muebles y seis

meses si se trata de bienes inmuebles.

Efectos de la resolución

 La resolución a que se refiere el artículo 1511 impone al

transferente la obligación de pagar al adquirente:

 1.- El valor que tendría el bien al momento de la resolución,

si es que no existiera el vicio que lo afecta, teniendo en cuenta la
finalidad de la adquisición.

 2.- Los intereses legales desde el momento de la citación con

la demanda.

 3.- Los gastos o tributos del contrato pagados por el

adquirente.

 4.- Los frutos del bien que estuviesen pendientes al momento

de la resolución.

 5.- La indemnización de daños y perjuicios, cuando el

transferente haya incurrido en dolo o culpa respecto de la existencia
de los vicios.

Saneamiento por hechos propios del transferente. -

Aquel que se debe a que el bien no cumple con las cualidades debido

a la acción misma del transferente.

Plazo de caducidad: tres o seis meses a partir de la celebración de los

contratos.

Art. 79.- se permite al consumidor señalar o expresar al proveedor la

conformidad o disconformidad del producto que recibe.

Casos específicos:
Respecto a al saneamiento mediante Arturo Fernández, análisis de la normal
tributaria, contable y empresarial (2016) menciona:

a) Venta de terrenos dentro de un proceso de habilitación urbana.-

Expresa su desaprobación sobre cambios en el metraje que se

encuentra fuera de los rangos acordados, ubicación del lote,

mobiliario urbano y en general todas aquellas que impidan su uso.

b) Venta de bienes futuros. - El consumidor puede expresarle al

proveedor su disconformidad sobre las deficiencias que presenta el

bien que recibe.

c) Venta de bienes de segunda mano (bienes de no estreno). - el

consumidor puede expresar su disconformidad si el proveedor

modifica sus características o condiciones del bien que recibe

después de cerrado el contrato. ¿Formulario 820?

El Código del Consumidor no regula cada punto sobre saneamiento

o los productos y servicios inmobiliarios, lo que sí está regulado en

el Código Civil.
BIBLIOGRAFIAS
De la puente y lavalle, Manuel. “ Estudios del contrato privado”
Tomo I Editorial Cusco editores. Lima 1983. Pagina 302

Cabanella, Guillermo. Diccionario enciclopédico de Derecho Usual.

Editorial Heliasta. Tomo I. 25 edición. Página 366

Borda, Guillermo. Manual de contratos. Editorial Perrot. Buenos

Aires, 1973. Página 147

Aldea, Vladik. “ Las arras de retracción en el Derecho Civil

Peruano”. Artículo publicado en la revista Cathedra- Revista editada
por los estudiantes de la Facultado de Derecho de la Universidad
Nacional Mayor de San Marcos. Numero 11. Año VII. Lima