FUNDAMENTOS:

La señora Carmen aprovechándose de que los menores no tienen capacidad de ejercicio, hizo
la venta del terreno. E4sta bien que en el código civil se fundamente que ningún menor de
edad puede celebrar un acto jurídico como aquí esta estasblecido:

Como se recuerda, el inciso 2 del artículo 219 del Código Civil, establece que el acto
jurídico es nulo cuando se haya practicado por persona absolutamente incapaz, salvo
lo dispuesto en el artículo 1358.Artículo 1358.- «Los incapaces no privados de discernimiento
pueden celebrar contratos relacionados con las necesidades ordinarias de su vida diaria».

Valencia Zea señala quePero no toda persona que tenga «capacidad jurídica»
respecto a los derechos civiles patrimoniales, tiene la «capacidad de ejercicio» de los
mismos. En efecto, para ejercer un derecho civil patrimonial mediante un negocio
jurídico, se exige en el sujeto o persona la existencia de una voluntad plenamente
desarrollada. Así, un infante o un loco tienen capacidad jurídica, pero no capacidad
de obrar. VALENCIA ZEA, Arturo. Derecho Civil. Bogotá: Temis, 1989. pp. 397-398.
Según Raúl Ferrero Costa, la capacidad de derecho o de goce consiste en la aptitud
para ser titular de un derecho. Todas las personas, por el hecho de nacer con vida
tienen capacidad de goce o de disfrute. En tanto que la capacidad de ejercicio o de
obrar es la capacidad mediante la cual se tiene aptitud para adquirir y para ejercer
con la propia voluntad, derechos subjetivos, o de asumir, con la propia voluntad o
sea por sí solo, obligaciones jurídicas. Esta capacidad permite realizar actos y
negocios de naturaleza personal o patrimonial. FERRERO COSTA, Raúl. El negocio jurídico.
Lima: Editorial Rocarme S.A., 1974. pp. 99-101.

Pero eso no le da derecho a la demandante de celebrar un contrato, por el solo

hecho de de que sus hermanos sean menores de edad.

Durante la vigencia de la copropiedad, la venta, arrendamiento, gravamen (hipoteca

o anticresis) o modificaciones sustanciales del inmueble deben decidirse por
unanimidad. Solo los actos de administración ordinaria, es decir las decisiones
menos relevantes, se adoptan por mayoría (artículo 971 inciso 1 del Código Civil).
Basta que un copropietario se oponga a la venta o esté ausente para que no se pueda
realizar la transferencia o arrendamiento del bien. No importa cuán pequeña sea la
participación del condómino opositor o indiferente, si no participa en la decisión los
demás copropietarios perderán el negocio. Esta disposición legal es sumamente
cuestionable y contrasta con lo que dicen las normas de Propiedad Horizontal para
edificios (Ley 27157), en las que sí se admite la venta de bienes comunes con el voto
favorable de dos tercios de los dueños. Es verdad que los copropietarios pueden
transferir o gravar libremente sus participaciones, pero eso no es atractivo para los
terceros que normalmente requieren el bien material. Urge una reforma para dar
solución a la tiranía de los que ostentan exiguos porcentajes y frustran importantes
operaciones.
Si la idea es vender y los copropietarios están confrontados no hay más solución que
la partición forzada vía proceso judicial, o en un arbitraje si las partes se ponen de
acuerdo en acudir a este proceso. Empero, si lo que se quiere es arrendar o realizar
otras actos de disposición temporal hay un camino poco explorado en el mismo
Código Civil que es la figura del “Administrador de Facto”. Cualquier copropietario
puede asumir unilateralmente la administración del condominio, si es que no se ha
designado un administrador convencional o judicial, y realizar todos los actos
necesarios para la explotación del bien (artículo 973 del Código Civil). Esta
autorización legal comprende lógicamente la posibilidad de arrendar el inmueble o
disponer de sus frutos, siempre que por las circunstancias la explotación usual del
bien suponga dichos actos. Por ejemplo, ¿cómo se explotan comercialmente un
departamento de vivienda o un local comercial?: una posibilidad muy presente en
nuestros tiempos es que se les de en arrendamiento a un tercero. En consecuencia,
el Administrador de Facto podrá celebrar los contratos correspondientes,
repartiendo luego la renta entre los copropietarios.
El copropietario que asume la administración por decisión propia debe dejar en
claro que ha tomado esa condición, sea actuando materialmente como
administrador (apropiándose del control real y comercial del inmueble), y/o
informando a los demás que se está ocupando del bien. La norma no lo dice, pero
obviamente si los copropietarios no están de acuerdo lo van a cuestionar
judicialmente y de seguro surgirá un administrador judicial, pero eso no restará valor
a los actos ya realizados por el Administrador de Facto.

Cuando la propiedad de un bien es ostentada en forma conjunta por dos o más

personas, se presenta la figura de la copropiedad. En estos casos, el derecho de
propiedad de cada uno de los copropietarios está representado en cuotas ideales
llamadas “alícuotas”. Esté régimen se encuentra regulado en el Capítulo Quinto,
Título Segundo del Libro Quinto del Código Civil y establece el conjunto de reglas
relativas a los derechos, obligaciones y limitaciones de los copropietarios entre si,
con el único y exclusivo objeto de hacer posible la convivencia de derechos de
jerarquía similar con relación a un mismo bien.

2.LA COPROPIEDAD Y EL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL

MATRIMONIO
En la Copropiedad existe un derecho de propiedad sobre el bien, ejercido por varios
titulares y expresado en cuotas ideales. En relación con el bien, el derecho de
propiedad se ejerce, en forma conjunta, por los copropietarios; sin embargo, en
relación con la cuota, el derecho de propiedad se ejerce en forma exclusiva.
Así, para disponer o gravar el bien, se requiere del concurso unánime de todos los
copropietarios, pero nada impide que cada copropietario pueda disponer, en forma
exclusiva, de su cuota ideal.
En cuanto a la administración del bien sujeto a copropiedad, se debe indicar que las
decisiones se adoptan por mayoría absoluta, salvo que se trate de arrendar o entregar
en comodato el bien, actos para los cuales se requiere igualmente la intervención de
todos los copropietarios.
Respecto al ejercicio del derecho de propiedad y sus atributos, cabe señalar que el
régimen de copropiedad establece un conjunto de reglas que regulan el uso, el
disfrute y la capacidad dispositiva, así como los límites que debe respetar cada
copropietario.
La copropiedad se extingue por las causales enumeradas en el artículo 992° del
Código Civil. Estos son los casos de división y partición, consolidación, adquisición
por un tercero, destrucción o pérdida total del bien y perdida del derecho de
propiedad de los copropietarios. También se extingue la copropiedad en los casos
de expropiación o de abandono previstos en el artículo 968° del Código, referidos al
derecho de propiedad.