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Impacto en la vivienda
• Se consolidó el sector inmobiliario
privado, generando una importante NÚMERO DE UNIDADES VENDIDAS EN LIMA METROPOLITANA
oferta formal de vivienda y de otros
21,441 21,990
equipamientos urbanos. 21,441
• Desde el 2011, sin embargo, se ha 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014e
1 2
Impacto en la vivienda
• Paralelamente, se desarrolló un
STOCK DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS AL 30.04
importante mercado de financiamien- (millones US$)
to hipotecario privado. 10,977
10,612
• El stock de créditos hipotecarios para 9,580
y 2015.
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
• Una parte de esta reducción se debió
Fuente: Superintendencia de Banca y Seguros
al cambio en las condiciones para el
otorgamiento de créditos (pero no
fue la única ni principal razón).
1 3
Impacto en la vivienda
• Los programas de vivienda del Estado fueron parte importante de este desarrollo del
mercado habitacional y de la extensión del crédito hipotecario.
• Mivivienda tuvo un record histórico de colocaciones en el 2013… pero parece haber
llegado a su tope.
• Techo Propio tuvo un fuerte crecimiento en el 2014, pero sustentado en el componente
de construcción en sitio propio.
Bonos Familiares Habitacionales desembolsados Desembolso de BFH por modalidad 2003-2014
NÚMERO DE CRÉDITOS MIVIVIENDA DESEMBOLSADOS
11,301 45,164
Construcción en
9,945 Mejoramiento de
9,532 sitio propio
9,204 8,888 135,740
vivienda
4,150
7,960 76%
2%
6,834 28,442
6,449
5,547 23,914
18,735 17,500
3,590 3,527
3,123 2,994 12,494 Vivienda nueva
9,288 39,089
22%
2,394
688 1,912 1,852 2,025
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014e 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Fuente: Mivivienda 4
Impacto en el sector comercio
• Se ha producido en las principales ciudades del país un crecimiento importante del retail
moderno: cuatro nuevos centros comerciales por año en promedio, desde el 2000.
• La población valora el impacto urbano positivo de la presencia de los grandes centros
comerciales.
Evolución de los centros comerciales en el Perú Influencia del centro comercial en la mejora
(Número de centros comerciales) No ha del desarrollo urbano del barrio
influenciado
63 nada
14.4%
52
45
36
29 32
18 20 22
15 Ha influenciado Ha influenciado
10 13 13 mucho
8 poco
30.0% 55.6%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Fuente: Instituto Ciudades Siglo XXI, 2011
Fuente: ACCEP Estudio entre propietarios de viviendas en el entorno de tres
centros comerciales de Lima 5
Impacto en el sector comercio
• A pesar de este desempeño positivo, existe todavía un amplio margen para el
crecimiento de este sector.
• Existen dificultades administrativas y normativas para que la oferta pueda ir al ritmo
de la demanda.
Fuente: ACCEP 6
Impacto en el sector corporativo
• Aunque concentrado en Lima Metropolitana, el mercado corporativo también ha venido
creciendo en los últimos cinco años.
• El espacio para crecer es sin embargo muy grande, si se compara nuestra realidad
con la de otros países… pero también hay barreras que superar.
EVOLUCIÓN DEL MERCADO DE EDIFICIOS SEGÚN AREA DE OFICINA SITUACIÓN DEL MERCADO CORPORATIVO 2013
Inventario Absorción m2 Tasa de Precio Promedio
Ciudad (m2) Neta (m2) adicionales Vacancia Pedido (US$)
700 638 35 Ciudad de México, México 4,087,783 115,254 112,392 9.5% 25.34
Número de edificios
Santiago, Chile 1,768,550 2,250 32,029 2.7% 27.67
Área (miles m2)
500 25
Buenos Aires, Argentina 1,198,085 -3,126 18,814 8.7% 25.05
400 20
Rio de Janeiro, Brazil 1,259,829 -2,429 39,398 7.0% 79.23
300 245 268 15 Bogotá, Colombia 1,073,987 -728 - 6.2% 32.70
Fuente: Invertir Consultores, 2014. Estudio del mercado de Fuente: Colliers International
Oficinas en Lima Metropolitana 7
Las demandas futuras
• Los desafíos futuros son aún mayores. Existe un déficit de casi 1.9 millones de
viviendas. 390 mil son déficit cuantitativo.
• Se demandará 2 millones 400 mil viviendas en las 35 principales ciudades para los
próximos 20 años: el 50% en Lima Metropolitana.
Lima-Callao 1,289.0
Arequipa 141.5
Trujillo 112.2
Chiclayo 86.3
Tacna 68.2
Piura 68.2
Cusco 67.2
Ica 51.0
Pucallpa 50.1
Iquitos 44.4
Juliaca 43.8
Chimbote 37.3
Sullana 33.1
Cajamarca 28.1
Tarapoto 27.1
Otras ciudades 277.6
Fuente: INEI, Mapa del Déficit Habitacional 2007 Fuente: Instituto Invertir
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Las demandas futuras
• Lima es considerada como la décima ciudad para hacer negocios en América Latina….
Hay grandes desafíos para mejorar la competitividad del país (y atraer inversiones).
DIMENSIONES ICUR
Infraestruc ICUR ICUR
Ciudades Marco Marco y Sustentabi-
Servicios a Servicios a tura y Capital Poder de 2012 2011
social y dinamismo lidad
empresas ejecutivos conectivida Humano Marca
político económico ambiental
d física
Miami 96.7 98.3 100.0 100.0 100.0 70.1 64.6 100.0 100.0 100,0
São Paulo 81.7 100.0 83.6 74.1 87.3 100.0 92.8 94.8 96.1 89,4
Santiago 95.7 95.2 73.6 78.4 57.0 84.6 84.5 95.1 91.3 87,9
C. de México 79.3 86.4 75.4 75.6 73.6 91.0 83.8 83.4 86.8 83,7
Buenos Aires 75.6 74.3 78.4 79.2 62.0 73.6 81.7 96.5 82.7 78,7
Rio de Janeiro 81.7 82.3 67.7 66.2 56.8 71.5 91.6 89.1 81.8 79,1
C. de Panamá 86.0 82.5 68.0 64.9 73.0 44.3 86.8 80.9 79.7 77,1
Bogotá 74.8 76.1 59.1 68.5 62.5 70.3 89.9 89.9 79.0 75,6
Brasília 82.9 83.4 59.2 55.9 50.8 58.2 89.4 73.2 75.7 73,6
Lima 77.5 78.5 56.0 68.1 55.2 54.1 77.5 80.5 75.0 73,5
Montevideo 100.0 73.3 66.5 59.1 37.8 50.3 86.3 76.0 74.9 73,0
San José 94.8 73.1 61.5 64.5 39.2 62.3 97.9 67.4 74.8 72,8
Valparaíso 95.0 85.6 65.6 57.2 40.6 58.0 94.0 47.4 74.0 69,0
Belo Horizonte 81.8 75.5 73.0 53.5 44.8 66.4 89.3 53.2 71.7 69,2
Porto Alegre 84.0 76.9 62.2 58.0 36.2 66.8 90.8 56.8 71.5 69,4
Fuente: América Economía, Ranking de mejores ciudades para hacer negocios en AL.
4 9
Los desafíos de la nueva política
1 Suelo urbano
2 Servicios públicos
3 Subsidios y créditos
4 Simplificación administrativa
5 Seguridad en la construcción
5 10
Las ciudades: una oportunidad
Jaime Lerner
PERÚ: DISTRITOS QUE CUENTAN CON PLAN DE DESARROLLO URBANO LIMA METROPOLITANA: DISTRITOS QUE CUENTAN CON PLAN DE PERÚ: MUNICIPALIDADES QUE CUENTAN CON PLAN VIAL
DESARROLLO URBANO
Sí tienen
Sí tienen Sí tienen 204
323 10 11%
20% 20%
• El Ministerio de Vivienda debe asegurar que todas las ciudades de más de 50 mil
pobladores tenga los siguientes instrumentos de planificación y gestión:
El Plan de Desarrollo Urbano, que delimite áreas para la inversión inmobiliaria,
especialmente de vivienda social, y mecanismos innovadores de gestión de suelo.
El Catastro Urbano Municipal, para poder cuantificar el capital inmobiliario del
distrito, lo que permitiría optimizar la recaudación fiscal, controlar la informalidad y
orientar la gestión de los servicios municipales.
El Sistema de Inversiones Urbanas públicas y privadas; que identifique,
transparente y priorice la ejecución de proyectos de desarrollo económico y social y
articule fuentes de financiamiento.
Un Programa de Simplificación Administrativa que facilite la ejecución de
proyectos, genere seguridad jurídica y de ser posible, considere un componente de
gobierno electrónico.
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Planificación y gestión de suelo
• Se requieren planes urbanos y modelos de gestión que consideren las necesidades y
oportunidades de la ciudad y que sean flexibles (planeamiento estratégico).
• Que planteen acciones en todo el ámbito de la ciudad, intervenciones a escala
apropiada, que permitan alcanzar eficiencia y crear ciudades para todos.
• Debe promoverse la cooperación pública-pública y las APPs para generar suelo
(Fortalecer el PGSU, convirtiéndolo en un Fondo independiente).
Zonificación antigua área industrial de Lima Proyecto Rímac Renace Programa Mibarrio. Alianza con Ministerio de Vivienda. 16
Innovación en gestión de nuevo suelo
17
Innovación en gestión de nuevo suelo
18
Innovación en gestión de nuevo suelo
• Se implementa un modelo de gestión que facilita el reparto equitativo de beneficios y
cargas del proceso de urbanización.
• Por la escala de intervención facilita soluciones con mejor calidad de vida: Ciudad Verde
(Bogotá) propone 42 mil viviendas, con 20% de áreas verdes.
19
Innovación en gestión de suelo ocupado
• Medellín: Proyectos de vivienda multifamiliar en barrios marginales a partir de
alianzas publico-privadas promovidas por la municipalidad.
• Intervenciones vinculadas a los programas de subsidios del Estado
• Articulación con proyectos de infraestructura de transporte (Metrocable) y
equipamientos urbanos.
Villa
Suramericana
20
Innovación en gestión de suelo ocupado
• Medellín: Programas de
densificación en barrios
marginales.
• No se reasenta a los
pobladores.
• Se generan áreas verdes,
viviendas más seguras,
infraestructura de defensa
contra riesgos naturales.
• Se promueve una mejor calidad
de vida: menos violencia.
Quebrada Juan Bobo
21
Innovación en gestión de suelo ocupado
25
Servicios Públicos
• ¿La demanda de servicios crece por la consolidación de la oferta inmobiliaria formal?
• El déficit de servicios públicos se debe a la insuficiencia de recursos de las EPS para
atender demanda nueva y renovación de redes.
• Hay que articular la planificación urbana con la gestión de los servicios públicos.
• Incentivar la participación privada en la
provisión de servicios públicos (APPs).
• Probar nuevas tecnologías, como la
desalinización de agua de mar.
• Modificar el modelo de gestión de las
EPS: que no sigan a la invasión.
• Las municipalidades pueden impulsar
modelos de gestión de infraestructuras:
Acadesi en San Isidro. 26
Subsidios y créditos
• Se necesita incrementar los montos asignados y asegurar la sostenibilidad de los
programas Techo Propio y Mivivienda: seguir el ejemplo de Chile y Colombia
Para sectores vulnerables 49 114 60 023 55 096 56 065 65 528 45 642 29 860 361 328
Para sectores emergentes y medios 26 335 21 017 37 000 31 934 21 359 27 458 38 064 203 167
Para mantenimiento y mejoramiento de vivienda 76 810 79 510 69 330 101 239 73 355 68 564 105 184 573 992
Total de subsidios desembolsados 152 259 160 550 161 426 189 238 160 242 141 664 173 108 1 138 487
Fuente: Observatorio del Ministerio de Vivienda y Urbanismo de Chile * Estimado, en base a data de Enero a Noviembre 2014
Proyectos Residenciales con edificios de más de cinco pisos 386 48.2% 64 118 32 58 0 40 29 13 24 8
Proyectos Residenciales con edificios de hasta cinco pisos pero
67 8.4% 33 10 6 4 10 0 0 4 0 0
más de 3 000 m2 de área construida.
Modalidad B (Verificación previa por municipalidad) Proyectos
348 43.4% 116 22 55 22 65 13 10 26 15 4
Residenciales con edificios de hasta cinco pisos y hasta 3 000 m2.
Total 801 100.0% 213 150 93 84 75 53 39 43 39 12
Proyectos Residenciales con edificios de más de cinco pisos 16,906 78.1% 3,084 3,516 471 1,582 0 1,756 1,462 3,375 1,430 230
Proyectos Residenciales con edificios de hasta cinco pisos pero
1,924 8.9% 1,043 162 103 32 404 0 0 180 0 0
más de 3 000 m2 de área construida.
Modalidad B (Verificación previa por municipalidad) Proyectos
2,817 13.0% 940 193 463 147 301 205 137 249 144 38
Residenciales con edificios de hasta cinco pisos y hasta 3 000 m2.
Total 21,647 100.0% 5,067 3,871 1,037 1,761 705 1,961 1,599 3,804 1,574 268
Fecha de Recolección: Julio-Agosto 2009 Elaboración: Guido Valdivia Consultoría
29
Simplificación administrativa
• Para llegar al 80% de formalidad se necesita tramitar 7
veces más licencias que ahora. El sistema de
Comisiones Técnicas ya no es el adecuado: necesidad
del Revisor Urbano.
• Énfasis en supervisión de obras: cerrar el circuito de
control pero con profesionales calificados.
• Fortalecer la función de los colegios profesionales:
pasar de la habilitación a la acreditación. Dirigir el proceso
técnico de control de obras.
• Propiciar automatización de licencias.
• Regular participación vecinal: Reducir Síndrome SPAN.
• Optimizar procedimientos registrales, incluyendo aque-
llos para reajuste de tierras e integración predial.
30
Simplificación administrativa
31
Seguridad en la construcción
• Es necesario optimizar la producción de edificaciones y urbanizaciones, para tener
construcciones más seguras, más económicas y de mayor calidad.
• Debe incentivarse la innovación en diseño urbano-arquitectónico y en el empleo de
sistemas constructivos apropiados.
• Hay que hacer obligatoria, de manera paulatina, la
normalización de materiales y la estandarización
de partes y piezas.
• Se debe Impulsar certificación de profesionales y
trabajadores, así como la acreditación de
proveedores y constructoras.
• Reducir la violencia en obras. Las municipalidades
no deben alentar invasiones ni organizar seudo-
sindicatos que solo alientan la inseguridad.
12 32
Metas del nuevo Plan
35 15 75 8 18
mil nuevas mil millones de
principales mil millones de mil millones de
hectáreas de suelo dólares en ahorros
ciudades con planes dólares en créditos dólares en subsidios
urbano para para vivienda
urbanos y catastros hipotecarios habitacionales
vivienda
500 7 0 100 7
mil viviendas violencia en obras
veces más licencias por ciento de mil barrios urbano-
reforzadas es- de construcción
de construcción cobertura de marginales
ructuralmente o
tramitadas servicios públicos mejorados
reasentadas
6 33
El rol del sector privado
• El sector empresarial no sólo debe participar en la producción inmobiliaria y en el
financiamiento, sino también en la formulación e implementación de los diferentes
instrumentos de la nueva política.
• En el pasado, cuando el sector privado se ha involucrado en el diseño de políticas
sectoriales se han concretado iniciativas innovadoras y efectivas. Por ejemplo:
36
Las normas técnicas sobre comercio
• Luego se hicieron entrevistas en profundidad con arquitectos e ingenieros
diseñadores de edificaciones comerciales, para identificar los cambios a proponer en la
normativa.
• A partir de ese análisis se propuso la modificación de tres normas:
37
Modificación de la Norma GH 020
7 38
Modificación de la Norma GH 020
7 39
Modificación de la Norma TH 020
7 40
Modificación de la Norma TH 020
7 41
Modificación de la Norma TH 020
7 42
Modificación de la Norma A 070
7 43
Modificación de la Norma A 070
7 44
Modificación de la Norma A 070
7 45
Modificación de la Norma A 070
7 46
Modificación de la Norma A 070
7 47
Modificación de la Norma A 070
7 48
Modificación de la Norma A 070
7 49
Modificación de la Norma A 070
7 50
Modificación de la Norma A 070
7 51
Modificación de la Norma A 070
7 52
Modificación de la Norma A 070
7 53
Modificación de la Norma A 070
7 54
Modificación de la Norma A 070
7 55
Modificación de la Norma A 070
7 56
Modificación de la Norma A 070
7 57
Modificación de la Norma A 070
7 58
Modificación de la Norma A 070
7 59
Modificación de la Norma A 070
7 60
Modificación de la Norma A 070
7 61
Modificación de la Norma A 070
7 62
Modificación de la Norma A 070
7 63
Modificación de la Norma A 070
7 64
Conclusiones
• Las grandes demandas habitacionales y urbanas exigen la puesta en marcha de un
nuevo Plan Nacional de Vivienda y Desarrollo Urbano.
• La formulación e implementación de este Plan requieren una gran cooperación entre los
diferentes actores, públicos y privados, que intervienen en los procesos urbanos.
• El cumplimiento de las metas propuestas implica la dotación de importantes recursos
públicos, por lo que es importante demostrar que estas inversiones del Estado tienen
una alta rentabilidad económica, social y ambiental.
• Es necesario hacer comprender que el no emprender una política urbano-habitacional
ambiciosa tiene dos consecuencias muy perjudiciales para el país: el incremento de la
informalidad y la pérdida de competitividad.
• Es necesario impulsar una cultura del ahorro y de la formalidad en la sociedad.
• El sector privado debe participar activamente en el diseño, implementación y difusión de
las diversas acciones comprendidas en el nuevo plan.
65
Desafíos y oportunidades para el sector inmobiliario peruano
guido.valdivia.r@invertir.org.pe
Muchas gracias ….