PRINCIPIO PRIORIDAD EXCLUYENTE: Entonces el Principio Registral de Prioridad Preferente se y en los libros del Registro se les reservan uno
y en los libros del Registro se les reservan uno o varios
El principio registral de Prioridad Excluyente tiene como
finalidad establecer reglas en caso de derechos reales
inscritos y no inscritos y sólo puede ser acogido por los
sistemas registrales no constitutivos, porque cuando el
sistema registral es constitutivo, no se puede presentar
este problema, ya que los derechos reales nacen sólo con
la inscripción, y antes de efectuada ésta el derecho real no
existe, es decir, en los sistemas registrales constitutivos no
existen derechos reales fuera del registro ni aún entre las
partes.
Este principio registral trae como consecuencia el cierre del
registro para cualquier otro título incompatible. Se aplica
cuando ya existe un título inscrito y se presenta otro
relacionado al mismo inmueble (a la misma partida
registral, pero totalmente incompatible con el otro título,
digamos la doble venta). Es decir, se aplica de un título
inscrito respecto a otro título no inscrito que es
incompatible.
PRINCIPIO D PRIORIDAD PREFERENTE:
Al Principio Registral de Prioridad Preferente también se le
denomina Principio Registral de Prioridad de Rango, o
Prioridad Compatible.
Este principio registral se aplica generalmente en el caso
de gravámenes y medidas cautelares, por ejemplo cuando
existen dos hipotecas, tiene prioridad la hipoteca que se
inscribió primero frente a la hipoteca que se inscribió
después, sin importar las fechas de las escrituras públicas
ni tampoco de las minutas. En tal supuesto se encuentra
en ventaja el acreedor hipotecario que logró inscribir
primero su título.
En la aplicación del Principio de Prioridad Preferente es
necesario tener presente que ambos Títulos se inscriben,
es decir, si se trata de dos hipotecas, las dos se inscriben,
o si se trata de tres embargos y cuatro hipotecas, los siete
actos inscribibles se registran y la prioridad la determina la
fecha y hora del ingreso al Registro, siempre y cuando
tenga acogida registral.
traslación de dominio incluso entre las partes. Imperante
aplica cuando dos derechos corren registrados al mismo
tiempo. Es claro que cada uno de ellos ingresó al Registro
en una hora y/o día distinto, pero lo que caracteriza la
aplicación del Principio Registral en mención es que
registralmente varios derechos (generalmente hipotecas y
embargos) pueden coexistir.
FINALMENTE EN CASO DE NO APLICAR EL PRINCIPIO
DE PRIORIDAD PREFERENTE se originaría una posición
de igualdad entre los acreedores hipotecarios de distintos
órdenes, es decir, se establecería la satisfacción por
cuotas a todos los acreedores hipotecarios por lo cual si el
monto resultante de la realización del bien fuera
insuficiente para pagar a todos los acreedores
hipotecarios, se cumpliría con pagar parcialmente a todos
los acreedores hipotecarios, con lo cual no estamos de
acuerdo ya que no se beneficiaría al que obtuvo la
inscripción de hipoteca en primer rango o la anotación de
embargo en primer rango.
Posición del Rango:
Es el acuerdo por el cual una hipoteca se traslada a un
rango posterior.
Permuta del Rango:
Es el acuerdo por el cual se intercambia el orden que
aparece en el Registro.
LOS SISTEMAS REGISTRALES
Sistema Registral “el conjunto de normas que en un país
determinado regulan las formas de publicidad de los
derechos reales sobre bienes inmuebles mediante el
registro de la propiedad, así como el régimen y
organización de esa institución”.
Entonces es el conjunto de normas reguladoras de la
institución del Registro de la Propiedad, tanto desde un
punto de vista sustantivo, es decir, el valor de los asientos
como forma de constitución o publicidad de aquellos
derechos, como desde un punto de vista formal, es decir,
la organización y el régimen del Registro. El cual está
dividido de la siguiente manera:
POR LA FORMA DE ORGANIZACIÓN folios en los que se van anotando por orden de fechas, los en Alemania, Suiza, Austria y Australia. EL SISTEMA DE REGISTRO ALEMAN:
S. FOLIO PERSONAL (MANUAL) traspasos, gravámenes, o hipotecas y demás derechos CONVALIDANTES: Es cuando al inscribirse en Registros Este sistema funciona mediante dos registros que deben
Se basa en la generación de asientos regístrales reales que se constituyan sobre aquellos, así como las Públicos el acto queda convalidado como por ejemplo guardar entre sí la debida concordancia, estos son, el
efectuados en libros, y en atención al titular o propietario cancelaciones de los mismos. Todas estas anotaciones se cuando inscribimos una compra venta. registro predial o territorial y el registro catastral. El primero
de un inmueble especifico, es decir que todo cambio que redactan en forma extractada, quedando archivada en la NO CONVALIDANTES: Es cuando al inscribir en Registros de ellos contiene la matrícula del inmueble en el cual se
incida en el derecho de propiedad debe asentarse por oficina del Registro un testimonio del instrumento en virtud Públicos el acto no queda convalidado, esto es la anotan todos los actos por los cuales se transfiera o grave
separado, en un libro distinto, dificultando lo anterior al del cual se hace la modificación. inscripción no convalida los actos que sean nulos o el fundo.
darse seguimiento a las variaciones sobre los derechos de anulables. El segundo registro, por su parte contiene la configuración
propiedad de cada inmueble, pues en este, deben FORMAS DE EXTENSION POR ASIENTOS topográfica del inmueble, con indicación de su naturaleza,
revisarse diferentes libros en relación a un solo inmueble,
REGISTRALES SISTEMA DE PRESUNCION DE EXACTITUD: situación, extensión superficial, forma, etc. y en él se
generándose al mismo tiempo incompatibilidad con Sistemas de Inscripción: Dentro de esta clase de sistema la idea fundamental anotan todas las modificaciones materiales de que el
innovaciones futuras. Se copia a la partida registral correspondiente un resumen consiste en presumir que los derechos reales inscritos predio sea objeto.
Por otra parte, debe de reunir ciertos requisitos, a del título presentado en el cual ha recaído la Calificación existen realmente y que los cancelados no existen, de tal Toda modificación que sufra el inmueble debe anotarse en
continuación: Registral Positiva. manera que la persona que figura registralmente como ambos registros y que dada la certeza de que este sistema
1. Debe especificarse la naturaleza, situación y Sistemas de Transcripción: propietario o titular de un derecho real lo es en la realidad,da a la inscripción, la primera matrícula que se hace del
linderos del inmueble y su medida superficial; Se copia o transcribe íntegramente el documento, en todo salvo que se impugne el contenido del Registro. inmueble está sujeta a un procedimiento previo que debe
2. Especificar además el valor, extensión, condiciones caso para evitar la copia se archiva el documento. En el negocio jurídico cabe distinguir dos elementos: seguir el funcionario encargado del Registro, ante quien
y gravámenes; Es uno de los sistemas de publicidad registral inmobiliaria; a. un elemento obligacional, que sirve de causa a la deben presentarse los instrumentos que comprueban el
3. El nombre, apellido, y domicilio del que tramita o es decir, una de las maneras de hacer constar los títulos transmisión, pero que carece de trascendencia real, dominio del solicitante entregándose además un plano del
constituye el derecho que ha de inscribirse y de laen los libros del Registro. La transcripción conlleva que el b. El negocio dispositivo, que a su vez tiene dos partes, fundo levantado por un ingeniero autorizado.
persona a cuyo favor se hace; asiento registral sea una copia exacta y completa del el acuerdo de voluntades entre el titular registral y el
4. Especificar la clase de título y su fecha de documento presentado al Registro. Con este sistema no se adquirente, y la inscripción, la cual es necesaria. SISTEMA ANGLOSAJON:
otorgamiento; lleva el Registro por fincas, por lo que el historial de cada Sistema de Países de Tradición Anglosajona.- En estos
5. Las generales del funcionario que autoriza el título;una no está ordenado por folios o registros particulares. SISTEMAS REGISTRALES DE ORIGEN sistemas facilitan la labor de búsqueda de la información,
6. La fecha de presentación del título al Registro, con Sistemas Registrales con fe Pública: EL SISTEMA REGISTRAL FRANCÉS: el Registro no es Constitutivo, ya que la información que
hora exacta. Consiste en el carácter que le imprime el funcionario, y El Sistema Registral Francés se caracteriza por ser un brinda el registro sólo coadyuva a la investigación personal,
tiene atribuciones conferidas por la Ley para presenciar el sistema registral facultativo, en el cual los derechos reales proporcionado datos para determinar titularidades,
SISTEMA DE FOLIO REAL acto, dar constancia del mismo y efectuar los hechos se constituyen antes de la inscripción, con el acuerdo de facultades dispositivas existencias de otros derechos.
Se toma como base de inscripción las fincas o los jurídicos correspondientes. los contratantes. Sin embargo la publicidad que brinda es meramente
Inmuebles; consistiendo dicho sistema en otorgar un En este Sistema Registral se archiva el Título transcrito y informativa, sin que existan sólidas barreras de acceso, por
número de matrícula por propiedad, lo cual facilita darle FORMAS DE EXTENSIÓN POR LA TRASLACIÓN DE el contenido de las transcripciones se presume exacto. lo que la seguridad jurídica debe lograrse a través de
seguimiento a los cambios sobre los derechos de DOMINIO En el Sistema Registral Francés los derechos reales se mecanismos complementarios como, los seguros de
propiedad de los inmuebles permitiéndose con ello un DECLARATIVOS: Sistema que rige en Francia e Italia constituyen fuera del Registro y la transcripción en el títulos.
mejor control. principalmente en el cual la traslación de dominio entre las Registro tiene como finalidad surtir efectos contra los El Sistema Torrens.- es un sistema de Registro de la
Por medio de este Sistema, el Registro de instrumentos partes se perfecciona antes de la inscripción. terceros civiles en cada contrato. En este Sistema Registral propiedad propio del Derecho anglosajón, cuyo objetivo
o títulos se realizará en razón de cada finca o inmueble CONSTITUTIVOS: Un Sistema Registral es constitutivo no todas las personas pueden acceder al contenido de las principal es lograr celeridad en los negocios inmobiliarios;
y no de su propietario, es decir se le asigna un número cuando el acto o el derecho real se constituyen con la transcripciones, ya que se contempla en el mismo el pero no brinda toda la seguridad jurídica que sería de
que es el que conserva cualquiera que sea su propietario, inscripción, es decir, la inscripción es un requisito para la Sistema de Publicidad Incompleta. desear. Tanto es así, que en los países que lo utilizan, han
prosperado los llamados seguros de títulos para dotar de
cierta garantía la propiedad de los bienes inmuebles.
SISTEMA REGISTRAL PERUANO
Entonces el sistema registral peruano se encuentra dentro
del ámbito de influencia mayoritaria del Derecho Registral
Francés, Alemán y Español, tanto en la técnica: como por
ejemplo el folio real; forma de los asientos, Inscripción; y
efectos de la inscripción, acoge la presunción Juris Tatum
y la Jure Et De Jure para quien adquiere bajo la fe del
registro.
El Perú ha innovado el sistema registral que en la mayor
parte de legislaciones solo ordena un Registro Inmobiliario.
Al integrar registros personales a los registros
tradicionales, ha coadyuvado a otorgar seguridad jurídica
en el tráfico.
SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS.
Por Ley 26366 del 14.10.1994 se crea en el Perú el
Sistema Nacional de los Registros Públicos (SINARP) con
la finalidad de mantener y preservar la unidad y coherencia
del ejercicio de la función registral en todo el país,
orientado a la especialización, simplificación, integración y
modernización de la función, procedimientos y gestión de
todos los registros que lo integran.
Como Oficina (entidad pública), el Sistema de Registros
creado por la Ley 26366 es gestionado por la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
(SUNARP), como organismo descentralizado, autónomo
del Sector Justicia y ente rector del Sistema Nacional de
Registros Públicos, con personería jurídica de Derecho
Público, con patrimonio propio y autonomía funcional,
jurídico registral, técnica, económica, financiera y
administrativa.
El Sistema Nacional de los Registros Públicos, vincula en
lo jurídico registral a los Registros de todos los Sectores
Públicos y está conformado por los siguientes Registros:
a) Registro de Personas Naturales, que unifica los
siguientes registros: el Registro de Mandatos y
Poderes, el Registro de Testamentos, el Registro de
Sucesiones Intestadas, el Registro Personal y el
Registro de Comerciantes.
b) Registro de Personas Jurídicas, que unifica los
siguientes registros: el Registro de Personas
Jurídicas, el Registro Mercantil, el Registro de
Sociedades Mineras, el Registro de Sociedades del
Registro Público de Hidrocarburos, el Registro de
Sociedades Pesqueras, el Registro de Sociedades
Mercantiles, el Registro de Personas Jurídicas
creadas por Ley y el Registro de Empresas
Individuales de Responsabilidad Limitada.
c) Registro de Propiedad Inmueble, que comprende
los siguientes registros:
 Registro de Predios;
 Registro de Concesiones para la explotación
de Servicios Públicos;
 Registro de Derechos Mineros;
d) El Registro de Bienes Muebles, que unifica los
siguientes registros: el Registro de Bienes Muebles,
el Registro de Propiedad Vehicular, el Registro de
Naves y Aeronaves, el Registro de Embarcaciones
Pesqueras y Buques, y el Registro Mobiliario de
Contratos;
Son garantías del Sistema Nacional de los Registros
Públicos: (art. 3 de la ley 26366):
1) La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de
sus funciones registrales;
2) La intangibilidad del contenido de los asientos
registrales, salvo título modificatorio posterior o
sentencia judicial firme;
3) La seguridad jurídica de los derechos de quienes se
amparan en la fe del Registro; y
4) La indemnización por los errores registrales, sin
perjuicio de las demás responsabilidades que
correspondan conforme a ley.
INSCRIPCIONES REGISTRALES
BIENES INMUEBLES:
Registro de Predios: que unifica el Registro de Propiedad
Inmueble, Registro Predial Urbano y la Sección Especial
de Predios Rurales. En este Registro se inscriben las
Transferencias de Propiedad, Declaratorias de Fábrica,
Urbanizaciones, Hipotecas, Primeras de Dominio,
Embargos y Demandas referidas a Predios Urbanos y
Rurales. En virtud a la unificación también se inscribe el
derecho de propiedad y otros derechos o actos relativos a
predios de pueblos jóvenes, urbanizaciones populares,
entre otros; así como la inscripción del derecho de
posesión de predios rurales, entre otros.
Pasos para registrar un inmueble:
1. Es importante que acudas al Registro de Predios
para verificar la información del vendedor y para que
sepas si la vivienda ya se encuentra inscrita. Ahí te
proporcionarán la partida registral de la propiedad.
2. Celebrado el contrato de compraventa, tanto el
vendedor como el comprador de la vivienda deben
acudir a un notario para que se expida el parte
notarial de la escritura pública de la compra-venta de
la casa y/o departamento.
3. Solicitud de inscripción en la Oficina Registral. Ya en
la Sunarp, el dependiente del notario que está
acreditado ante el registro presentará la solicitud de
inscripción en la Oficina Registral en donde quedará
inscrita la propiedad. Este trámite se realiza previo
pago de los derechos registrales que varían según
el tamaño del inmueble.
4. El documento ingresado a la Oficina Registral de la
Sunarp, llamado título, debe contener el parte
notarial de la escritura pública de compra venta de
la vivienda.
5. Para proseguir con el asiento de presentación, es
necesario el tiempo, especificar la fecha, hora,
minuto, segundo y numeración del ingreso del título.
6. Asiento de inscripción en la partida registral. Una vez
que el título de compra venta de la casa es revisado
por el registrador público, se extenderá el asiento de
inscripción en la partida registral de la vivienda a fin 1. Acreedor garantizado: la persona en cuyo favor se
de que el comprador figure como propietario del constituye la garantía mobiliaria o quien hubiese
inmueble. adquirido, bajo cualquier título, la obligación
Registro de Derechos Mineros: garantizada.
Registro de Concesiones para la explotación de 2. Actos inscribibles: son los siguientes:
servicios públicos: a. La garantía mobiliaria
b. Las resoluciones judiciales, arbitrales o
REGISTRO DE BIENES MUEBLES. administrativas.
Registro de Propiedad Vehicular: c. Los actos jurídicos:
Registro de Buques: 3. Adquirente: el tercero que por cualquier título
Registro de Embarcaciones Pesqueras: adquiere un bien mueble afecto a la garantía
Registro de Naves y Aeronaves: mobiliaria.
Registro Mobiliarios de Contratos: 4. Bien mueble: cualquier bien mueble o conjunto de
bienes muebles, de acuerdo a la enumeración que
REGISTRO DE PERSONAS JURÍDICAS contiene el Código Civil y la presente Ley. Para
Registro de Personas Jurídicas: efectos de esta Ley, también se consideran bienes
Registro de Empresas Individuales de muebles las naves y aeronaves, los pontones,
Responsabilidad Limitada: plataformas y edificios flotantes, las locomotoras,
vagones y demás material rodante afecto al servicio
REGISTRO DE PERSONAS NATURALES. de ferrocarriles.
Registro de Mandatos y Poderes: 5. Constituyente: la persona, sea el deudor o un
Registro de Testamentos: tercero, que constituye la garantía mobiliaria
Registro de Sucesiones Intestadas: conforme a esta Ley.
Registro Personal: 6. Depositario: la persona natural o jurídica que
Registro de Comerciantes: custodia el bien mueble, materia de la garantía
Registro de Gestión de Intereses: mobiliaria.
7. Deudor: la persona obligada al cumplimiento de la
GARANTIA NACIONAL DE LOS REG. PÚB. obligación garantizada.
Tiene por objeto regular la garantía mobiliaria e inmobiliaria 8. Formulario de Inscripción: aquel en el que consta,
para asegurar obligaciones de toda naturaleza, presentes para efectos de su inscripción, la garantía mobiliaria
o futuras, determinadas o determinables, sujetas o no a y los otros actos inscribibles. Mediante este
modalidad. Establecido mediante Ley 28677 Ley de formulario se inscriben dichos actos en el Registro
Garantía Mobiliaria. correspondiente. El texto de los formularios es
Entonces la garantía mobiliaria e inmobiliaria es la aprobado por resolución de la SUNARP.
afectación de un bien mueble o inmueble mediante un acto 9. Formulario de Cancelación: aquel en el que consta
jurídico, destinada a asegurar el cumplimiento de una la cancelación de la garantía mobiliaria y de los otros
obligación. La garantía puede darse con o sin desposesión actos inscribibles y mediante el cual se inscribe
del bien. dicha cancelación en el Registro Correspondiente.
Características:
El texto de los formularios de cancelación es
también aprobado por resolución de la SUNARP.
10. Frutos: son los provechos que produce un bien, sin
alterar ni disminuir su sustancia.
11. Garantía mobiliaria: el gravamen constituido sobre
bienes muebles en virtud de un acto jurídico dentro
del ámbito de aplicación de la presente Ley.
12. Inventario: conjunto de bienes muebles en
posesión de una persona para su consumo,
transformación, venta, permuta, arrendamiento o
cualquier otra operación comercial en el curso
ordinario de su actividad económica.
LA HIPOTECA:
La hipoteca es una garantía real que en el derecho peruano
recae sobre los bienes inmuebles y para su validez es
necesario que se inscriba en los Registros Públicos.
Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del
cumplimiento de cualquier obligación propia o de un
tercero.
Requisitos para la inscripción de una hipoteca:
 Solicitud de inscripción mediante formulario registral
que encontrará en las oficinas registrales del país.
 Parte notarial de la escritura pública.
Levantamiento de una hipoteca:
Este tipo de acto tiene por objetivo dejar sin efecto una
hipoteca inscrita en los Registros Públicos, la que puede
tener como causa, entre otras, la extinción de la obligación
garantizada y la caducidad del mismo.
Primero.- se debe gestionar una minuta donde conste la
voluntad del acreedor de levantar la hipoteca. Esta minuta
es emitida por el acreedor (banco, institución, persona
natural, etc.) y puede demorar 15 días en promedio.
Acto seguido, un notario debe extender una escritura
pública de levantamiento de hipoteca. El documento debe
contener la declaración del acreedor levantando la
hipoteca o indicando que la obligación garantizada se ha
extinguido.