Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 11ª Vara Cível desta Capital.

CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ANGELA MARIA, já devidamente qualificado na

inicial dos autos n.º 122/2000 de AÇÃO COBRANÇA PELO RITO SUMÁRIO,
que nesse respeitável juízo move contra NILO SERGIO KUSTER ALVES, por
intermédio de seus procuradores judiciais infra-assinados, vem respeitosamente
perante V. Exa., oferecer IMPUGNAÇÃO À CONTESTAÇÃO, pelos seguintes
fatos e fundamentos:

O condomínio - autor ingressou com a presente ação de cobrança pleiteando o

recebimento de taxas de condomínio em atraso doe meses de agosto de 1998 até a
presente data.

O requerido se nega a receber a citação, conforme certidão do Oficial de Justiça de fls.

64 verso.

Compareceu ao ato o Sr. PAULO NEGRISOLI, que adquiriu o imóvel objeto da

presente ação, juntou cópia do Contrato Particular de Compra e Venda, e contestou a
presente ação alegando preliminarmente:

- Ilegitimidade de parte ativa;

- Ilegitimidade de parte passiva;

- Da denunciação da lide;
- Incompetência absoluta;

- No mérito, discorda da multa e dos juros e discorda também do demonstrativo

apresentado pelo autor;

- No final requer, o acolhimento das preliminares, requer também a juntada dos

balancetes, nova planilha de cálculo, a produção de todas as provas em direito
admitidas, bem como a condenação do condomínio - autor nas verbas de sucumbência.

Em que pese o esforço dos contestantes, nenhuma das suas alegações podem
prosperar.

Quanto a preliminar de Irregularidade da citação do segundo réu, o condomínio - autor

não tinha conhecimento de seu falecimento, tal fato só foi noticiado na audiência de
conciliação, por este motivo o condomínio - autor requer a desistência da presente a
ação quanto ao segundo requerido Eufrasio Dorneles Ferreira,

Quanto a Ilegitimidade Passiva “ad causam” é totalmente equivocada, pois o referido

imóvel objeto da presente ação continua sendo de propriedade da requerida, conforme
certidão da 9ª Circunscrição Imobiliária desta Capital, (doc. de fls. 16).

Portanto, como faz prova a Certidão do Registro de Imóveis de fls. 16, a contestante é
a proprietária do imóvel.

Não há que se acolher a tese de ilegitimidade passiva, pois o autor ao ingressar em

juízo buscando a tutela jurisdicional o fez contra aqueles que são os proprietários do
imóvel.

Neste sentido a jurisprudência é pacifica:

“CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. LEGITIMIDADE PASSIVA.

PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR.
POSSIBILIDADE. PECULIARIDADE DE FATO. RECURSO PROVIDO.
I- Na linha de precedente da Segunda Seção (EREsp. 138.389 - MG, DJ 13/09/99,
a responsabilidade tanto pode recair sobre o promitente vendedor quanto o
promissário comprador, depende das circunstâncias do caso concreto.
II- Uma vez comprovada a posse e uso do imóvel pelo promissário
comprador, sobre ele deve recair a responsabilidade pelas cotas de condomínio,
independente do registro de promessa de compra e venda no Cartório de
Imóveis. (STJ. 4ª Turma. Rel. os Ministros. Cesar Asfer Rocha, Ruy Rosado de
Aguiar e Aldir Passarinho Junior)”.

Então é indiscutível que a requerida é parte legitima para figurar no polo passivo da
presente ação, tendo em vista que o autor pode optar, ou pelo promitente vendedor ou
pelo promissário comprador, para ajuizar a ação de cobrança de cotas condominiais.

“A responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio é daquele em

nome de quem se encontra registrado o imóvel”. AC da 4ª Câm. Cível do TJPR.
Como se depreende dos fatos narrados, bem como da Certidão do Registro de Imóveis
fls. 16, a contestante é parte legitima para figurar no polo passivo da presente ação,
uma vez que não houve alteração da titularidade do imóvel.

Portanto a questão é esclarecer qual o instrumento que define quem é o titular o imóvel
em atraso com as taxas de condomínio.
O Código Civil define a forma de aquisição da propriedade, bem como a qualidade de
proprietário:

Artigo 530. Adquire-se a propriedade imóvel:

I - Pela transcrição do título de transferência no registro do imóvel.”
II - ....

Artigo 860 - Se o teor do registro de imóveis não exprime a verdade, poderá o

prejudicado reclamar que as retifique.
Parágrafo único - Enquanto se não transcrever o título de transmissão, o
alienante continua a ser havido dono do imóvel, e responde pelos seus encargos”.
(grifo nosso)

Os nossos doutrinadores são unânimes em afirmar a imprescindibilidade da transcrição

do título no Registro de Imobiliário competente para determinar a transmissão da
propriedade, senão vejamos:

Nos ensina o Ilustre WASHINGTON DE BARROS MONTEIRO em seu Curso de

Direito Civil:
“Para a aquisição da propriedade imóvel, não basta o simples acordo de vontade
entre o adquirente e o transmitente. O contrato de Compra e Venda, por si só,
para transferir o domínio. Esta transferência somente se opera com a transcrição
do título no Registro Imobiliário”(pág. 104, 3º volume de 1987, da Editora Saraiva)

E ainda nos ensina o Insigne CARLOS ALBERTO BITTAR, ao tratar da exigência da

transcrição no registro de imóveis, traz em sua obra Direitos Reais, Editora
Universitária, pág 79, que:

“Exigem-se pois, para a aquisição da propriedade a prévia titulação jurídica e a

subsequente formalidade da transcrição, operando-se o ingresso efetivo no
patrimônio do interessado com a realização do registro.
O registro confere, para os imóveis, a autenticidade, que decorre da fé pública de
que dispõem os cartórios de registros, tornando pública, ademais, a respectiva
situação, a qual se impõe erga omnes.
Conhecem-se, assim, os contornos do imóvel, suas especificações, seus titulares,
eventuais ônus e informações outras, para a segurança das relações privadas e
também como prova de operações realizadas com imóveis.
Visa, basicamente, à tranqüilidade em negócios de cunho imobiliário, consistindo
em assento, nos livros próprios do Cartório de Registro de Imóveis, dos elementos
identificadores da posição do bem e de seu titular.

O texto da lei, bem como a doutrina, afirmam que o proprietário do imóvel é aquele
devidamente inscrito no Registro de Imóveis competente, sendo portanto, quem
responde pelas despesas condominiais.
Não resta, portanto, dúvidas que o autor pleiteou a cobrança das taxas de condomínio
em atraso do proprietário do imóvel.
Os julgados de nossos Tribunais, seguindo o entendimento do texto da lei e da doutrina
dominante, tem se manifestado no seguinte sentido:

“DESPESAS DE CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE PELO

PAGAMENTO. CONDÔMINO COM TÍTULO INSCRITO NO REGISTRO
DE IMÓVEIS. A responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio é
daquele em nome de quem se encontra registrado o imóvel. A obrigação perante o
condomínio é do condômino, isto é, aquele que ostenta a condição de proprietário
da unidade e contra ele deve ser dirigida a cobrança de cotas em atraso. E,
proprietário, é aquele que tem título de propriedade registrado em seu nome”.
(Ac. 4ª Câm. Cível TARJ - Votação unânime - Rel. Juiz Murillo Fábregas - In.
ADV - n.º 14 - p. 220 - ementa 27/08/82)

“COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. No

sistema jurídico brasileiro, sé se adquire a propriedade imóvel, com o registro do
título de aquisição, no respectivo oficio do Registro de Imóveis da situação do
bem. Sem tal formalidade, não é o titular juridicamente condômino, devendo
responder pelos encargos reclamados aqueles, que tem o imóvel registrado em
seu nome, no pertinente Ofício do R.G.I”. (Ac. da 6ª CÂM. Cível TARJ - Cód.
93.001.12548 - Votação Unânime - Rel. Juiz Luiz Odilon Gomes Bandeira - Num.
Ementa 37269 de 14/12/93)

“CONDOMÍNIO - TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE -

RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS. Enquanto não
transcrito no Registro Imobiliário o título de transferência da propriedade do
imóvel, continua o transmitente responsável pelas despesas condiminiais que
oneram o apartamento”. ( 1ª TACSP - Ac. Unân. Da 2ª Câm., 30/03/77, Ap.
23.330-SP, Rel. Juiz Hélio Arruda - BJ - ADECOAS 56232)

“CONDOMÍNIO - COTAS RESPONSABILIDADE DECORRENTE DO

DOMÍNIO. A obrigação de pagamento das cotas condominiais decorre do
domínio e não da posse”. (5ª Câm. TARJ - Ap. 29.304/85 - Ac. Unâm. Rel. Juiz
Lindemberg Montenegro).

Então é indiscutível que a requerida é a proprietária do imóvel, e como tal tem

obrigação legal de efetuar o pagamento da taxas de condomínio reclamadas na
presente ação, independente de interpelação judicial ou extrajudicial.

E neste sentido, a jurisprudência entende que o condômino é aquele que possui a

titularidade inscrita junto ao Registro de Imóveis, e não da posse, conforme podemos
verificar dos julgados.

Portanto, não pode ser acolhida a preliminar de ilegitimidade passiva, isto porque
agride frontalmente o Direito Brasileiro.

Quanto a preliminar de Ilegitimidade ativa, a empresa Garante, é a empresa que faz a

cobrança das taxas para o condomínio, o fato da empresa estar efetuando a cobrança
doas taxas de condomínio em atraso não a transforma em titular do crédito, pois é uma
mera prestadora de serviços ao condomínio, situação que não retira a legitimidade para
o autor figurar no polo ativo da presente ação. E, este tem o maior interesse no
recebimento dos seus créditos.
Vejamos o que diz a jurisprudência dominante:

“AÇÃO DE COBRANÇA - DESPESAS CONDOMÍNIAIS - LEGITIMIDADE

DO CONDOMÍNIO. É do condomínio a legitimidade para ajuizar ação de
cobrança das quotas partes resultantes do rateio das despesas condominiais,
ainda que, sem que haja cessão de credito, se utilize de serviços de terceiros.
(Apelação Cível n.º 106.031-1, Juiz Rel. Rogério Coelho)”.

Quanto a denunciação da lide, no procedimento sumario, não se admite a denunciação

da lide.

Quanto a multa e juros, constantes do demonstrativo de débito fls. 04 doa autos, o

autor esclarece que o índice utilizado para correção monetária foi a média do
INPC/IGPM, ou seja o mesmo índice utilizado pelo forum.
E a multa de 20% é perfeitamente legal pois esta prevista na Convenção do
Condomínio artigo 27.
Quando existe uma Lei especifica não se aplica o Código de Defesa do Consumidor, e
no presente caso existe a Lei 4.591/64, que prevê a multa de até 20%, juros de mora
de 1% ao mês.

Diante do exposto, considerando os documentos juntados aos autos, se comprova, que

não ocorreu a transcrição e nem a averbação no Registro de Imóveis, e em face disso,
a preliminar deve ser rejeitada, por ser a contestante parte legitima para figurar no polo
passivo da presente ação, devendo no mérito, ser a presente ação julgada procedente,
com a condenação dos requeridos ao pagamento dos encargos condominiais pleiteados
na inicial, acrescidas das cominações legais de estilo.

Quanto as provas que a contestante pretende produzir é meramente protelatória pois a

matéria é somente de direito.

POSTO ISTO, requer a V.Exa., que se digne a julgar procedente a presente ação,
para condenar o requeridos ao pagamento do principal acrescido de correção
monetária desde o vencimento, juros de mora de 1% ao mês, custas processuais e
honorários.

Requer também a exclusão do polo passivo da presente ação o requerido Eufrasio

Dorneles Ferreira.
N. Termos,
P. Deferimento.
Curitiba 07 de agosto de 2000.

Manoel Alexandre S. Ribas

Advogado