INFORME DE AVALUO 1

ING. DIEGO G. ZAMBRANO C.

INFORME DE AVALÚO
Inmueble Residencial

Noviembre de 2009
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Solicitante Ing. Aldo José Hernández Lozano

C.I. 6.088.359
Dirección del Inmueble Urbanización Las Garzas, UD-299,
Manzana N° 8, Casa N° 28, Puerto
Ordaz.
Objeto del Avalúo Obtener su valor actual del mercado
Fecha 16 de Noviembre de 2009

Aspectos Considerados

- El presente documento se basa en el análisis de los valores de la tierra,

inspección del inmueble y las circunstancias que afecten a futuro al mismo.

- El presente avalúo incluye los derechos por ley y no prejuzga acerca de la

titularidad legal y suposición del mismo.

- El análisis obtenido es producto de la metodología requerida para tal efecto,

objetivo y universalmente admitido como justo, sin influencia de otros
factores, sentimiento personal o intención que pudiese alterar en lo más
mínimo, tanto los datos o hipótesis de trabajo como el resultado obtenido en la
aplicación metodológica.

- Los servicios fueron requeridos únicamente en su carácter profesional.

- Los datos de terceras personas o de archivos para confeccionar las

estadísticas necesarias en este estudio, son ciertas hasta donde alcanza la
buena fe profesional, no exagera ni omite conscientemente ningún factor
importante que pueda influir en el resultado de esta evaluación.

Procedimiento Teórico

- La intención del avalúo se expresa respecto al valor de mercado del terreno

estudiado, considerando los factores que intervienen en el libre juego de la
oferta y la demanda, así como también el valor en uso de la propiedad
reemplazable.

- Igualmente la estimación considerada como el más alto precio que produciría

la propiedad puesta a la venta en un mercado de libre concurrencia, por un
vendedor dispuesto, no obligado y en un tiempo razonable; encuentra un

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comprador dispuesto, no obligado a comprar y quien conoce todos los usos las
reglamentaciones y restricciones oficiales a la que está sujeta y adaptada la
propiedad.

- Además el valor en uso de los activos, como parte integrante de una

compañía en operación, tomando en cuenta edad, mantenimiento y condición,
pero sin considerar si la rentabilidad del espacio justifica la inversión en estos
montos.

- El criterio de avalúo de acuerdo con la aproximación de costo se fundamenta

en el concepto antes clásico, de las estrechas relaciones que existen entre los
costos de producción y el valor; suponiendo que las propiedades valen su costo
actual de sustitución ( o costo de una propiedad sustituta aceptable) menos
una rebaja por depreciación acumulada, que presenta la diferencia del valor de
toda propiedad física usada, en comparación a una nueva igual o similar en
apariencia, como el resultado del deterioro por edad, uso, abuso,
mantenimiento u obsolescencia.

De acuerdo a lo antes descrito y en base a este principio de sustitución la

propiedad contiene dos aspectos fundamentales:

.- El primero de estos tiene que ver con el terreno, este se estima su valor por
comparación con terrenos similares, se hace un análisis de las ventas que por
su carácter de inmediatez, fuera directamente comparable, y que a la vez haya
sido realizado en un periodo razonablemente corto respecto a la fecha del
avalúo.

El carácter comparativo tiene que demostrarse de acuerdo a diversos factores

extrínsecos e intrínsecos tales como: área, topografía, duración de servicios,
usos y zonificación.

.- El segundo aspecto esta inferido en el valor de las construcciones que se

estimará en base a sus características, calidad, clase y estado de conservación.
Primero se calcula el valor de reposición o reemplazo a nuevo, para ello se
utilizan los últimos precios de la cotización en construcción y el empleo como
parámetro ponderativo la incidencia del costo por m² de construcción
(BsF/m²).

Aunado a esto se debe resaltar que en este costo de reposición o reemplazo se

incluyen los gastos generales en que se incurre al edificar, es por ello que se
determina como componente del valor los siguientes elementos:

Costos previos: Proyectos, permisos e incorporaciones.

Costos primarios: Costos Previos + Costos Directos de Construcción.

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Costos Intrínsecos: Costos primarios + Gastos Financieros.

Seguidamente se halla el valor actual de las construcciones a partir de ese

valor de reposición, para lo cual se emplea el criterio de depreciación de Ross-
Heidecke, que se basa en lo siguiente:

a) Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular en tanto que

un bien mal conservado se deprecia más rápidamente.

b) La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con

gastos de mantenimiento.

Descripción

El ambiente y comodidad del inmueble objeto del presente avalúo está

conformado por:

Sala principal, sala secundaria, un baño para visitas, habitación con baño,
estacionamiento para tres vehículos, comedor, cocina, área de jardín y piscina
en planta baja. Un primer nivel habitación principal con vestidor y baño, dos
habitaciones con baño cada una. Un segundo nivel salón familiar. piso de
granito bien conservado, closet en cada habitación bien conservados, puerta de
entrada principal Mul-T-Lock, ventanas con rejas metálicas.

Zonificación

Es un sector con características de uso R3 (Residencial), presenta dotación de

servicios públicos tales como: Agua, Electricidad, Teléfono, cloacas, Aseo
Urbano domiciliario, Calles asfaltadas, Servicio de Transporte Urbano cercano,
aceras y brocales, etc.

Condiciones de Zonificación

Área Mínima 200 m Retiro de Fondo 5m

Frente 10 m Retiro Lateral 0
% Ubicación 40% N° de plantas 3
% Construcción 40% Altura Construc. 10 m
Retiro de Frente 4m Estacionamiento 1P

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Condiciones Reales de Zonificación

Área Mínima 265 m² Retiro Fondo 2m

Frente 5m N° de Plantas 3
% Ubicación 30 % Altura Const. 10 m
% Construcción 60 % Estacionamiento 3P
Retiro de Frente 5m

Características del Terreno

Forma Poligonal de lado recto

Topografía Regular
Urbanismo Urbanizada
PARCELA
Medidas Área 265,27 m²
Frente 5m
Fondo 5m
Lateral Izquierdo 0m
Lateral Derecho 3.50 m
27 ml con la Parcela 299-08-29
Linderos Nor-Este
de la Urbanización.
8.62 m con la parcela 299-08-07
Sur-Este
de la Urbanización.
10.50 m con la Avenida 2 de la
Nor-Oeste
Urbanización.
27 m con la Parcela 299-08-27
Sur-Oeste
de la Urbanización.
La Av. Atlántico y calle Principal
Accesos
de la Urbanización Las Garzas,
Terreno
con la Av. 2 de la Urbanización.
- Cloacas
- Acueducto
Servicios
- Teléfono
Públicos
- Electricidad
- Transporte
Naturaleza del
Corte
Subsuelo
Zona Urbana
Vecindad
Desarrollada.
Procedimiento - Última Transacción
utilizado para de Compra - Venta.
determinar - Ubicación.
valor del - Zonificación.
Terreno - Estadísticas Internas.

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Características de la Obra Construida

Es una construcción tipo Casa Quinta y presenta una Arquitectura con

Equilibrio y Proporción; tanto el Acceso como la Circulación son adecuados y la
Orientación es adecuada. La Distribución de Obras Exteriores presenta cerca
perimetral con bloque, fachada principal con cerca espacial y rejas buena,
Accesos descubiertos y jardines. Las Fundaciones son de dos tipos, Sistema
Prefabricado, losas y paredes portantes en una parte de la casa; al igual que
esta estructura paredes portantes prefabricadas de hormigón con espesor de
10 cm; en la ampliación Fundaciones aisladas, Estructura en vigas de concreto
armado paredes de bloque frisadas con espesor de 15 cm empastadas y
pintadas, losas prefabricadas y nervadas. Techo de machihembrado, cubiertas
en madera y teja, Piso de cerámica andina, terracota y laja negra, las
Instalaciones Eléctricas embutidas, las Instalaciones Sanitarias embutidas por
tuberías tanto para aguas blancas como aguas residuales o negras. Carpintería
metálica en marcos para ventanas y puertas. Puertas de madera entamborada,
accesorios sanitarios de porcelana, Estacionamiento cubierto .

Construcción: El Inmueble tiene un área en total de construcción de:

doscientos cincuenta metros cuadrados (250m²) comprendidos en tres (3)
niveles.

Terreno: El Inmueble tiene un área total de terreno de: doscientos sesenta y

cinco metros cuadrados con veintisiete centímetros cuadrados (265.27 m²).

Característica General

Ocupado, con diecinueve años de uso

Estado actual del Inmueble
aproximadamente.
Destino del Inmueble Residencial Vivienda
Naturaleza Continuo

Método del Costo

A partir del concepto basado en el principio de que un inmueble no cuesta más

de lo que cuesta su reposición y del criterio de Ross - Heideck, el cual toma en
cuenta la edad y el mantenimiento de conservación.

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Donde:

D= (VR - Vr) [ d + (1- d) C ]

D : Valor depreciado.

VR: Valor de Reposición o Real.

Vr: Valor residual o 10% del valor real.

C : Coeficiente de Corrección o depreciación por estado de conservación.

d : Factor de depreciación determinado.

Fórmulas de depreciaciones más comunes

Línea Recta d = e/v
Kuentzle d = (e/v)²
Ross d = [ (e/v) + (e/v) ] 1/2
Siendo:
e : La edad de construcción
cronológica
v : Vida probable de la edificación.

Coeficiente de Corrección por Mantenimiento

Estado Características C%
1 Nuevo o muy nuevo 0.000
1.5 Nuevo o muy nuevo 0.032
2 Regular (Conservación normal) 2.520
2.5 Regular (Conservación normal) 8.090
3 Necesitando reparaciones sencillas 18.100
3.5 Necesitando reparaciones sencillas 33.200
4 Necesitando reparaciones importantes 52.600
4.5 Necesitando reparaciones importantes 75.200
5 Demolición 100.000

Es importante considerar algunos comentarios preliminares, a fin de bajar los

valores unitarios de tierra, tomando como parámetro de partida los siguientes
coeficientes, a los cuales aplicaremos coeficientes correctivos:

a) Coeficiente de actualización: Este coeficiente dependerá fundamentalmente

de los parámetros como:

a-1.- Ubicación.

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a-2.- Uso (Actual y Proyecto)

a-3.- Servicios.

a-4.- Características Generales:

. Topografía
. Área
. Relación Frente - Fondo
. Forma, etc.

a-5.- Estudio de mercado en la zona, indicado en la tabla de datos

referenciales, de compra venta de inmuebles se refiere.

b) Coeficiente de Inflación: Dicho coeficiente es dependiente de la inflación

por demanda en el área considerada, que es generada por la exposición de la
demanda efectiva de los bienes, por lo que el potencial de oferta se hace
insuficiente y este unido a las condiciones de desarrollo actual en el sector,
genera un alza de los precios con el fin de ajustar el desequilibrio oferta
demanda. El Banco Central de Venezuela emite reportes anuales y mensuales
los cuales son considerados para el cálculo de este coeficiente.

Desarrollo del Cálculo

Kact = 1+ 0.0283 x 1.5 = 1.0425

Kant = 1+ 0.12 x 0.125 = 1.0150

Valor actualizado = 3240.00 BsF/m² x 1.015

= 3288.60 BsF/m²

Terreno

Área 265.27 m²
Valor Unitario 620.00 BsF m²
Valor del Terreno 164.467.40 BsF

Valor estimado de la construcción

Para esta tipología constructiva determinamos que el valor de reposición a

agosto de 2009, están expresadas una serie de magnitudes que inciden en el
cálculo de análisis de precios en el mercado, el costo de la construcción y

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mano de obra, para llegar a estimar un valor unitario en BsF/m² de

construcción , en comparación con una nueva de características similares y
conservación de la edificación. Este valor actual contempla: material, Equipos,
Mano de Obra, Gastos Administrativos, Impuestos, Utilidad e Imprevistos.

P.O DESCRIPCIÓN % BsF/m²

01 Trabajos preliminares 0.80 53.136
02 Infraestructuras 7.86 284.731
03 Superestructuras 21.21 582.163
04 Instalaciones Sanitarias 6.61 187.531
05 Instalaciones Eléctricas 10.60 290.952
06 Paredes 6.14 175.345
07 Revestimiento y Acabados Internos 2.84 89.813
08 Revestimiento y Acabados Externos 0.81 37.195
09 Pavimentos (Pisos) 7.75 249.480
10 Carpintería 0.75 51.840
11 Herrería 16.55 461.376
12 Cerrajería 0.61 32.011
13 Impermeabilización 3.00 93.960
14 Pintura 3.03 110.938
15 Vidrios 0.42 43.286
16 Artefactos Sanitarios 1.18 111.586
17 Sistema de Bombeo 1.41 85.147
18 Otros Equipos 5.14 149.429
19 Obras Exteriores 3.29 150.077

TOTAL 100 3240.00

Una vez realizado este análisis de la construcción de acuerdo a su tipología
constructiva, considerando que los resultados del valor obtenido en el
planteamiento utilizado, y con base confiable de la información en el proceso
realizado y las condiciones del mercado, tanto presentes como futuras, de
acuerdo a lo expresado se procede a darle validez al resultado obtenido.

Estado de Conservación

Estado Condición Física C

2.0 Bueno 0.0550

Desarrollo del Cálculo de la depreciación acumulada (D)

Vida Útil esperada de la construcción: 60 años aproximadamente.

Edad Cronológica de la construcción : 19 años aproximadamente.

Valor residual de la construcción: 10%

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Incidencia del Terreno (IT): 164.467.40 BsF.

D = (VR - Vr) [ d + (1 - d) C ]

VR = Vac x Ac

VR = 3240.00 x 250m²

VR = 810000.00 BsF

Vr = 10% x VR

Vr = 81000.00 BsF

d = 1/2 (e/v + e²/v²)

d = 0.065

D = 84.873.83 BsF.

Vac = VR - D + IT

Vac = 810.000.00 BsF. - 84.873.83 BsF. + 164.467.40 BsF.

Vac = 889.593.57 BsF.

Como el valor residual del inmueble no es un valor absoluto sino un

acercamiento al valor, ningún método valuatorio arrojara un valor exacto, sino
aproximaciones al valor, el cual por otra parte nadie conoce.

Es decir que el valor residual podría ser no mayor o menor al obtenido, y que a
la vez el valor residual del inmueble depende de elementos objetivos y
subjetivos ; sólo la ponderación y racionalización de los elementos que
integran ese valor ofrece la certeza de que nos acercamos a él. Igualmente los
elementos subjetivos se relacionan con el factor económico y las leyes, además
de la oferta y la demanda, el dinero circulante, el mercado y otros factores
influyentes.

Se concluye entonces que esta valuación económica del inmueble analizado, ha

procurado ser lo más objetiva posible, dentro lo que cabe ser objetivo en este
tipo de argumentos como de análisis en trabajo de esta naturaleza.

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VALOR TOTAL ACTUAL

BsF. 889.593.57

El valor total actual del inmueble son, ochocientos ochenta y nueve mil
quinientos noventa y tres con cincuenta y siete sobre cien bolívares
fuertes.

Atentamente

Ing. Diego G. Zambrano C.

CIV 158031

DZ/261109

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