Академический Документы
Профессиональный Документы
Культура Документы
PREFÁCIO
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________ 1
SERVICON – Administração de Condomínios
2
INDÍCE
01 - Quem é a SERVICON 06
02 - O que é condomínio 07
03 - Normas para funcionamento do condomínio 07
3.1 - O Síndico e suas atribuições 07
3.2 - Sub-Síndico 08
3.3 - Administradora 08
3.4 - Autogestão 09
3.5 - Conselho Fiscal e suas atribuições 09
3.6 - Moradores e visitantes 10
3.7 - Funcionários (próprios ou de empresas especializadas) 11
3.8 - Assembléia Geral 12
3.9 - Principais despesas do condomínio 13
04 - Assuntos administrativos 13
4.1 - Convenção 13
4.2 - Convocação para A.G.O. 14
4.3 - Rateio das despesas de condomínio 14
4.4 - Fundo de reserva 14
4.5 - Taxa de condomínio 14
4.6 - Cobrança de inadimplência 15
4.7 - Transferência de imóvel 15
4.8 - Previsão orçamentária 15
4.9 - Prestação de contas 15
4.10 - Relação de inadimplentes 16
4.11 - Assembléias 16
4.12 - Contratação de serviços 16
05 - Pessoal (principais direitos trabalhistas) 16
06 - Principais serviços em condomínios 17
6.1 - Seguros 17
6.2 - Segurança no combate a incêndio 17
6.3 - Elevadores 18
6.4 - Limpeza das caixas d’água/cisternas 19
6.5 - Vazamento d’água 19
6.6 - Economia do consumo de energia elétrica 20
6.7 - Dedetização 20
6.8 - Segurança condominial 21
07 - Medidas de precaução e segurança 22
7.1 - Conservação e limpeza 22
7.2 - Garagens 23
7.3 - Funcionários 23
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________ 2
SERVICON – Administração de Condomínios
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________5
SERVICON – Administração de Condomínios
CARTILHA DO CONDÔMINO
6
01 – QUEM É A SERVICON?
SERVIÇOS PRESTADOS:
Administração de Condomínios (Alvará dos Conselhos de Adminis-
tração e Contabilidade);
Apoio logístico (Parceria com melhores empresas de terceirização de
mão-de-obra, serviços elétricos, hidráulicos etc.);
Consultoria Condominial;
Dedetização (Atividade autorizada por Alvará da SUVISA);
Orientação a empregador doméstico;
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________6
SERVICON – Administração de Condomínios
Revista Condomínio;
Treinamentos para funcionários e Síndicos (Alvará da Secretaria de
Educação e Cultura).
02 – O QUE É CONDOMÍNIO?
São as áreas e coisas que, dadas às estruturas e as características do
edifício, podem ser utilizadas por todos os ocupantes das unidades que
o compõe. O condomínio é regulado pela Lei n.º 4.591 de 16.12.64 e
10.406, 10-01-2002, em vigor a partir de 11-01-2003.
b) Atribuições do Síndico
Representar ativa e passivamente o Condomínio em juízo ou fora
dele, exercendo todos os atos de interesse comum, nos limites de
suas atribuições conferidas pela Lei ou pela Convenção do Condo-
mínio.
Exercer a administração interna do edifício, no que diz respeito a sua
vigilância e moralidade, bem como os serviços que interessam a to-
dos os moradores;
Sempre acatar a Convenção, o Regimento Interno e as decisões das
assembléias, cumprindo-as e fazendo-as cumprir;
Participar de todas as Assembléias condominiais, comunicando suas
deliberações aos condôminos no prazo máximo de oito dias;
Cuidar da higiene e segurança do prédio;
Cuidar da conservação e reposição de máquinas e equipamentos;
Autorizar a contratação de serviços e fiscalizá-los;
Receber sugestões e reclamações de condôminos. Deve-se colocar
na portaria, à disposição dos moradores, livro para este fim;
Manter sob sua guarda toda a documentação do condomínio, organi-
zando-a de modo a facilitar a fiscalização por parte dos órgãos com-
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________7
SERVICON – Administração de Condomínios
petentes;
Elaborar e destinar, quaisquer cartas, comunicados, convocações
etc.;8
Admitir, demitir e fiscalizar os funcionários (tarefas, freqüências
etc.),comparecendo ás homologações de rescisões de contrato e
reclamações trabalhistas;
Preparar folhas de pagamento, guias de recolhimento de encargos
sociais e demais documentos trabalhistas;
Elaborar previsão orçamentária e preencher guias para arrecadar as
cotas de despesas condominiais;
Emitir cheques, efetuar pagamentos e controlar as contas bancárias;
Efetuar cobrança de condôminos inadimplentes e, quando necessá-
rio, contratar advogado para promover cobrança judicial;
Comprar materiais de limpeza, elétrico, hidráulico etc., exigindo nota
fiscal/recibo;
Contratar seguros obrigatórios;
Manter em dia a contabilidade do Condomínio, prestando contas
mensalmente ao Conselho Consultivo/Fiscal e distribuindo cópia do
balancete a todos os moradores. E, posteriormente prestar contas
em assembléia de condôminos previamente convocada.
3.2. SUB-SÍNDICO
Auxilia o Síndico ou o substitui em casos de ausência temporária ou
vaga (dependendo da convenção). Eleito juntamente com o síndico,
pelo prazo máximo de dois anos, podendo ser reeleito pelo mesmo
período. O Síndico não é responsável pelos atos praticados pelo Sub
-Síndico, pois ambos são meros mandatários do Condomínio, com
suas responsabilidades perfeitamente definidas.
3.3. ADMINISTRADORA
A Lei permite que o Síndico delegue as funções administrativas do
Condomínio (não podendo ser transferidas as funções de represen-
tação) a pessoa física ou jurídica, sob sua responsabilidade, median-
te aprovação da Assembléia Geral, em face da complexidade das
obrigações sociais e de várias medidas a serem tomadas para o le-
gal funcionamento do condomínio, contratos de manutenção de ser-
viços, prestações de contas mensais etc.
A Administração do Condomínio deverá ser entregue a empresa idô-
nea e especializada, ficando o Síndico obrigado a fiscalizar e contro-
lar todos os atos da referida administradora, para depois prestar con-
tas ao Conselho Fiscal. Essa empresa deverá dispor de contador
habilitado junto ao Conselho Regional de Contabilidade e administra-
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________8
SERVICON – Administração de Condomínios
3.4. AUTOGESTÃO
É a administração feita pelo próprio Síndico, sem a interferência de
administradora ou contador, arcando com a total responsabilidade
pela boa ou má execução de suas tarefas. É justificada, quando exis-
te no condomínio uma pessoa abnegada, com tempo disponível, e
que possua conhecimentos trabalhistas, jurídicos e condominiais.
Na ausência destas qualificações, a auto gestão pode representar
sérios riscos a saúde financeira do condomínio, pois inexperiência
do Síndico resulta muitas vezes em dispendiosas ações trabalhistas,
prejuízos na contratação de serviços e altos custos de transporte e
material de expediente. Existem inúmeros casos tramitando na justi-
ça, através dos quais o condomínio busca ressarcir-se dos prejuízos
que o gestor lhe proporcionou. Em função disso, a despesa com a
contratação de administradora poderá ser insignificante.
Em virtude da exigência do Conselho Regional de Contabilidade,
baseado no Artigo 15 do Decreto-Lei Federal n.º 9295, de
27.05.1946, o Condomínio fica obrigado a contratar profissional habi-
litado perante o Conselho, para responder pela parte contábil do edi-
fício. Alguns condôminos de nossa capital, já receberam Auto de In-
fração com multas variando de 400 a 2000 UFIR’s pela não compro-
vação da existência do citado profissional. Desta forma, a
“Autogestão” passou a ser impraticável, confrontando-se com a legis-
lação em vigor.
Ordinária Aprovação das Contas. Sem Procuração. Qualquer número 1/2 + 1 dos legalmente
Eleição do Síndico Sem Procuração. representados.
Previsão, Orçamentária. Sem Procuração.
Extraordinária Aprovação da Convenção. Com Procuração. Mínimo de 2/3 da fração ideal. Fração ideal.
Extraordinária Alteração da Convenção. Com Procuração. Mínimo de 2/3 da fração ideal. 2/3 da fração ideal.
Extraordinária Alteração do Regulamento Com Procuração. Mínimo de 2/3 da fração ideal. 2/3 da fração ideal.
Interno.
Extraordinária Pintura, Automação dos Por- Com Procuração. Qualquer número. 1/2 + 1 dos legalmente
tões, Compra de Interfones, etc. representados.
Especial Alienação, Concessão, Altera- Com Procuração. 100% da fração ideal. 100% da fração ideal.
ção do Destino.
Especial Reconstrução Com Procuração 1/2 + 1 da fração ideal 1/2 + 1 da fração ideal
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________12
SERVICON – Administração de Condomínios
Problemas hidráulicos e elétricos usados em virtude de mal uso do imóvel pelo morador. X
Pequenos reparos nas instalações elétrica e hidráulica de pias, troca de lâmpadas e fusíveis ou X
consertos habituais.
Todos os demais problemas relacionados com instalações elétrica e hidráulica e que sejam relacio- X
nados ao funcionamento desses sistemas.
Pintura interna dos apartamentos devido ao mau uso do imóvel pelo morador. X
Compra de artigos para a decoração de hall e de áreas comuns do condomínio, tais como: quadros, X
gravuras, etc.
Consertos do sistema de elevadores do edifício, como por exemplo: troca de cabos principais. X
Manutenção regular dos elevadores do edifício, como troca de fusíveis, engraxamento, vistorias de X
rotina, porteiro eletrônico, antenas coletivas.
Troca de portas ou substituição de peças fundamentais dos elevadores que excedem à qualificação X
de pequenos reparos.
4 – ASSUNTOS ADMINISTRATIVOS
4.1. CONVENÇÃO
É obrigatória por força da Lei n.º 10.406, de 10-01-2002, em vigor
desde 11-01-2003.
Tem caráter contratual, porque deriva da vontade dos que subscre-
vem.
É uma autêntica Lei interna destinada a regrar os direitos e deveres
de todos os ocupantes do edifício.
A Lei exige quorum de 2/3 das frações idéias dos proprietários que
compõem o condomínio, para sua aprovação e/ou alteração.
Após assinada deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imó-
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________13
SERVICON – Administração de Condomínios
veis.
14
4.2. CONVOCAÇÃO PARA A.G.O.
O Síndico deve, sempre, convocar Assembléia para eleição do síndi-
co, preferencialmente 30 dias antes do término do seu mandato.
Deve sempre ser prevista com relativa folga, para se ter saldo de cai-
xa para ocorrer despesas imprevistas, urgentes e inadiáveis, evitan-
do-se sempre a antipática cobrança de taxas extras. Sugerimos an-
tecipar em pelo menos 2 dias a data limite para o vencimento das
taxas, já que geralmente as guias pagas com cheque demoram 48
horas para entrar na conta do condomínio.
4.11. - ASSEMBLÉIAS
Devem constar a pauta resumida e realizadas no tempo máximo de
1 hora através de assuntos objetivos. A participação deve ser exclu-
siva e restrita aos proprietários ou seus procuradores e moradores.
Medidas como estas evitarão que as reuniões se tornem enfadonhas
levando ao seu esvaziamento.
Curso de qualificação;
Programas médicos.
6.1. SEGUROS
6.3. ELEVADORES
Sem dúvida alguma, o elevador é o equipamento mais caro existente
no edifício.
Por esta razão é que merece maiores atenções do Síndico, dos em-
pregados e dos moradores. Por sua vez é o veículo que mais serve
de comunicação entre os andares e a entrada principal ou de servi-
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________18
SERVICON – Administração de Condomínios
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________19
SERVICON – Administração de Condomínios
6.7. DEDETIZAÇÃO
Só deverá ser feita por firma especializada devidamente registrada
na COVISA, órgão da Secretaria de Saúde Pública.
É importante a qualidade do produto utilizado. Ás vezes, preço mais
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________20
SERVICON – Administração de Condomínios
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________22
SERVICON – Administração de Condomínios
7.2. GARAGENS
Devem ter sistema de ventilação eficiente que garanta a dispersão
dos gases tóxicos provenientes dos escapamentos automóveis. Os
pilares e as vagas de estacionamento devem ser pintadas com fai-
xas sinalizadoras.
7.3. FUNCIONÁRIOS
Todos devem ser constantemente treinados sobre técnicas de pre-
venção de acidentes e combate a incêndio.
7.5. PISCINAS
Cercas e redes evitam a aproximação de crianças. O piso que con-
torna a piscina deve ser de material antiderrapante. A água da pisci-
na deve receber o tratamento químico adequado e que sejam solici-
tados, regularmente exames médicos dos usuários, como forma de
evitar doenças de pele.
7.6. SAUNA
O sistema de aquecimento deve estar sempre em perfeito estado,
com pisos antiderrapantes. É conveniente colocar placa informando
que, para usar a sauna, deve-se estar em boas condições de saúde.
Verificar se a porta que fecha não está quebrada ou emperrando,
evitando-se alguém ficar preso acidentalmente.
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________23
SERVICON – Administração de Condomínios
7.10. INCÊNDIO
Vide item 6.2.
7.11. ELEVADORES
Vide item 6.3 .
8.2. PESSOAL
Reduzir horas extras desnecessárias e funcionários ociosos.
É importante preservar a segurança do prédio durante as 24 horas
do dia, bem como fiscalizar os serviços de higiene e limpeza.
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________24
SERVICON – Administração de Condomínios
8.5. ENERGIA
Reduzir, se possível, a quantidade e/ou a potência de lâmpadas.
Substituir lâmpadas incandescentes por lâmpadas fluorescentes.
Alternar o horário de funcionamento dos elevadores fora do horário
de pique.
9 – BENFEITORIAS (SUGESTÕES)
Sugere-se, para maior conforto, segurança, entretenimento e união
entre os moradores do condomínio, as seguintes benfeitorias:
Playground.
Salão de Festas e de jogos.
Antena parabólica.
Portão e porteiro eletrônicos.
Gerador e central de gás.
Decoração da portaria e arborização.
10 – PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS
Com o crescimento do número de edifícios em Natal, surgiram em-
presas para prestadoras de serviços diversos em condomínios, mui-
tas vezes a preços irrisórios. Chamamos a atenção para pesquisa-
rem sobre a qualidade e idoneidade dessas firmas, qual o tempo de
atuação no mercado, se tem sede própria, se são filiadas a sindicato,
se emitem nota fiscal. Procurem saber em quais prédios prestaram
tais serviços antes de contratá-las. Lembrem-se, de que às vezes, o
barato termina saindo mais caro. Não acredite em propostas mirabo-
lantes.
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________26
SERVICON – Administração de Condomínios
12 – OBRIGAÇÃO DO LOCADOR
Entregar ao locatário (inquilino) o imóvel alugado em estado de servir ao uso
a que se destina.
Garantir o uso pacífico do imóvel locado, durante o tempo da locação.
Manter a forma e o destino do imóvel durante a locação.
Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.
Fornecer descrição minuciosa do estado do imóvel ao inquilino, caso este
solicite, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais de-
feitos existentes.
Fornecer ao inquilino recibo discriminando as importâncias pagas por este,
vedada a quitação genérica.
Pagar as taxas de administração imobiliária. Se houver, e de intermedia-
ções, estando compreendidas nestas despesas necessárias à aferição da
idoneidade do pretendente ou de seu fiador.
Pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar con-
tra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre imóvel , salvo disposição
expressa em contrário no contrato.
Exibir ao inquilino os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo
exigidas, quando solicitado. Pagar as despesas extraordinárias de condomí-
nio.
Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do
imóvel.
Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como
das esquadrias externas.
Obras destinadas a repor as condições de habilidade do edifício.
Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados,
ocorridas em data anterior ao início da locação.
Instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de
intercomunicação, de esporte e de lazer.
Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum.
Constituição de fundo de reserva.
13 – OBRIGAÇÃO DO INQUILINO
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________27
SERVICON – Administração de Condomínios
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________28
SERVICON – Administração de Condomínios
15 – A VIDA EM CONDOMÍNIO
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________29
SERVICON – Administração de Condomínios
15.3. GARAGEM
Procurar não estacionar nas garagens veículos em más condições de fun-
30
cionamento (com vazamento de óleo ou freios defeituosos, por exemplo);
Não utilizar a garagem para fazer reparos, a não ser em casos de emergên-
cia, quando o carro não possa ser deslocado;
Não usar buzinas e rádios a qualquer hora;
Não entrar na garagem com carros de amigos ou parentes;
Não permitir o ingresso na garagem de menores dirigindo;
Garagem não é local para crianças brincarem; além de perigoso, elas po-
dem causar algum prejuízo aos condôminos ou ao condomínio;
Não lavar veículos na garagem, a não ser que seja permitido pela Conven-
ção, pois isso perturba a circulação dos outros veículos e gasta recursos do
condomínio, pagos por todos.
A garagem, sendo um espaço de uso comum pelos moradores pode ocasio-
nar atritos. Por isso, convém que a Convenção estipule regras, como:
- identificação para entrada do veiculo (selos, cartões, chaves de
acionamento, zelador, etc.);
- demarcação da vaga (fixada por chegada, por rodízio ou sortei-
o);
- a definição de vagas pelo tamanho do veículo;
- necessidade sobre furtos e danos;
- permissão ou não de lavagem de carros na garagem;
- possibilidade ou não de locomoção de vagas para terceiros,
estranhos ao condomínio;
- utilização da garagem por visitantes;
- normas de segurança (sinalização, iluminação, extintores, de-
marcação, etc.);
- forma jurídica da garagem, se área privativa ou comum.
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________30
SERVICON – Administração de Condomínios
15.7. ENTREGADORES
Algumas convenções proíbem a entrada de entregadores. Neste caso, o
condômino deve ir até a portaria. Se a Convenção permitir a entrada o por-
teiro deve ser cuidadoso na identificação do entregador, para maior seguran-
ça do condomínio.
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________32
SERVICON – Administração de Condomínios
16.5. FACHADA
Segundo a legislação de condomínio, proibi-se qualquer alteração que modi-
fique a fachada do prédio, salvo se for obtida autorização de todos os condô-
minos. Os infratores estão sujeitos a uma multa prevista na Convenção e
podem ser obrigados a desfazer a alteração.
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________33
SERVICON – Administração de Condomínios
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________34
SERVICON – Administração de Condomínios
01/2003.
- Não se pode sustentar que as Convenções atuais, que estabe-
36
lecem percentual superior aos 2% do novo Código seriam um di-
reito adquirido. Em verdade, a Convenção tem natureza normati-
va, isto é, tem força de lei, prevalecendo no caso a lei mais re-
cente que vem a ser o novo Código Civil.
do seu prejuízo.
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade ex-
clusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 1o As
partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos,
escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as res-
pectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se
a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente
por seus proprietários. § 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a
rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefa-
ção e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o a-
cesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condômi-
nos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos. § 3o A ca-
da unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal
no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma de-
cimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (redação
dada pela Lei nº 10931, de 2004). § 4o Nenhuma unidade imobiliária po-
de ser privada do acesso ao logradouro público. § 5o O terraço de cober-
tura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constitui-
ção do condomínio.
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________41
SERVICON – Administração de Condomínios
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testa-
mento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar
daquele42ato, além do disposto em lei especial: I - a discriminação e indi-
vidualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma
das outras e das partes comuns; II - a determinação da fração ideal atri-
buída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;III - o
fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os inte-
ressados houverem por bem estipular, a convenção determinará: I - a
quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos con-
dôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do con-
domínio; II - sua forma de administração; III - a competência das assem-
bléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V -
o regimento interno. § 1o A convenção poderá ser feita por escritura pú-
blica ou por instrumento particular. § 2o São equiparados aos proprietá-
rios, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promi-
tentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades
autônomas.
que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios con-
vencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e mul-
ta de até dois por cento sobre o débito. § 2o O condômino, que não
cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a
multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser
superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, indepen-
dentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposi-
ção expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos
condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser con-
dômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois
anos, o qual poderá renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao síndico: I - convocar a assembléia dos condômi-
nos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em
juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedi-
mento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cum-
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________44
SERVICON – Administração de Condomínios
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos
condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edi-
fício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade
dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004).
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________46
SERVICON – Administração de Condomínios
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________47
SERVICON – Administração de Condomínios
CAPÍTULO II
DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO
Art. 9º - Os proprietários, promitentes, compradores, cessionários ou
promitentes, cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de uni-
dades autônomas, em edificações a serem construídas, em constru-
ção ou já construídas, elaboração, por escrito, a Convenção de con-
domínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em As-
sembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de
edificações.
Parágrafo 1º - Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imó-
veis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________48
SERVICON – Administração de Condomínios
CAPÍTULO III -
DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO
Art. 12 - Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio,
recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a cota-parte que
lhe couber em rateio.
Parágrafo 1º - Salvo disposição em contrário da Convenção a fixa-
ção de cota no rateio correspondente à fração ideal de terreno de
cada unidade.
Parágrafo 2º - Cabe ao Síndico arrecadar as contribuições compe-
tindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das cotas
atrasadas.
Parágrafo 3º - O Condômino que não pagar sua contribuição no pra-
zo fixado na Convenção, fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês,
e multa de até 20% sobre o débito que será atualizado. Se o estipu-
lar a Convenção, com aplicação dos índices de correção monetária
levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso de mora
por período igual ou superior a 6 meses.
Parágrafo 4º - As obras que interessam à estrutura integral da edifi-
cação ou conjunto de edificações ou serviço comum serão feitas com
o concurso pecuniário e todos os proprietários ou titulares de direito
à aquisição de unidades mediante orçamento prévio aprovado em
Assembléia Geral, podendo incumbir-se de sua execução o Síndico
ou outra pessoa, sob aprovação da Assembléia.
Parágrafo 5º - A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos,
em caso algum valerá como recusa para exonerá-lo de seus encar-
gos.
CAPÍTULO IV
DO SEGURO, DO INCÊNDIO, DA DEMOLIÇÃO E DA RECONSTRU-
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________50
SERVICON – Administração de Condomínios
ÇÃO OBRIGATÓRIA.
Art. 13 - Proceder-se-á ao seguro da edificação ou conjunto de edifi-
cação, neste caso discriminadamente, abrangendo todas as unida-
des autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro
que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio
nas despesas ordinárias do condomínio.
Parágrafo Único - O seguro de que trata esse artigo será obrigatori-
amente feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão do
“Habite-se” , sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal
equivalente a 1/12 do imposto predial , cobrável executivamente pela
municipalidade.
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________51
SERVICON – Administração de Condomínios
CAPÍTULO V
UTILIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO OU DO CONJUNTO DE EDIFICA-
ÇÕES
Art. 19 - Cada condômino tem direito de usar e fruir com exclusivida-
de, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e inte-
resses, condicionados, uma e outros, às normas de boa vizinhança,
e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira não causar da-
nos ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstá-
culos nem embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.
CAPÍTULO VI
DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
Art. 22 - Será eleito, na forma prevista pela Convenção o Síndico do
Condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida
a reeleição.
Parágrafo 1º - Compete ao Síndico:
a) representar, ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora de-
le , e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das
atribuições conferidas por esta lei ou pela Convenção;
b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edifi-
cações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem
como os serviços que interessam a todos os moradores;
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________53
SERVICON – Administração de Condomínios
CAPÍTULO VII
DA ASSEMBLÉIA GERAL
Art. 24 - Haverá, anualmente, uma Assembléia Geral Ordinária, dos
condôminos, convocada pelo Sindico na forma prevista na Conven-
ção, a qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem
do dia aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despe-
sas do condomínio, compreendendo as de conservação da edifica-
ção ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e cor-
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________54
SERVICON – Administração de Condomínios
relatas.
Parágrafo 1º - As decisões das Assembléias, tomadas, em cada ca-
so, pelo quorum que a Convenção fixar, obrigam todos os condômi-
nos.
Parágrafo 2º - O Síndico, nos oito dias subseqüente à Assembléia,
comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no
tocante a previsão orçamentária, no rateio das despesas, e promove-
rá a arrecadação, tudo na forma que a Convenção previr.
Parágrafo 3º - Nas Assembléias Gerais, os votos serão proporcio-
nais às frações ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a
cada condômino, salvo disposição diversa da Convenção.
Art. 26 - (Vetado)
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________55
SERVICON – Administração de Condomínios
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________56
SERVICON – Administração de Condomínios
19 – EXPEDIENTE
CARTILHA DO CONDÔMINO - 2004
TIRAGEM: 5.000 EXEMPLARES
ELABORAÇÃO: SERVICON - SERVIÇOS GERAIS EM CONDOMÍNIOS LT-
DA.
AV. NASCIMENTO DE CASTRO, 1543 - LAGOA NOVA - NATAL/RN - FO-
NES: 213-9442/213-9059 - FAX:213-9044
JORNALISTA RESPONSÁVEL: GUSTAVO QUIRINO – DRT / RN Nº 00895
EXEMPLAR DE DISTRIBUIÇÃO GRATUITA.
É PERMITIDA A REPRODUÇÃO DOS TEXTOS, DESDE QUE MENCIONADA
A FONTE.
20 – BIBLIOGRAFIA:
MANUAL DO SÍNDICO E DO CONDOMÍNIO: DR. LUIZ A. SIMÕES.
JORNAL DA ABADI: ASSOC. BRASILEIRA DAS ADMINISTRADORAS
DE IMÓVEIS.
MANUAL DO SÍNDICO: BAMERINDUS SEGUROS.
CONDOMÍNIOS DE IMÓVEIS: WALDEMAR LEANDRO.
CONDOMÍNIOS EM EDIFÍCIOS: J. NASCIMENTO FRANCO E NISSKE
GONDO.
SÍNDICOS E CONDOMÍNIOS: LUIZ ALBERTO KELLY.
MANUAL DO CONDÔMINO: SECOVI/PR.
O CONDOMÍNIO NA PRÁTICA: JOSÉ FERREIRA CARVALHO.
REVOLUCIONANDO O CONDOMÍNIO: ROSELY MENEVIDES DE OLI-
VEIRA SCHWARTZ.
CONDOMÍNIO URBANO: DARNLEY VILLAS BOAS.
GUIA DO CONDOMÍNIO: EDITORA GLOBO.
MANUAL PRÁTICO DO CONDOMÍNIO: RODRIGO DAMÁSIO DE OLIVEI-
RA
GUIA DO SÍNDICO: EDITORA DE GUIAS DO BRASIL LTDA.
CONDOMÍNIO: J. NASCIMENTO FRANCO.
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________57
SERVICON – Administração de Condomínios
CONDOMÍNIO __________________________________
58 CADASTRO DE MORADORES
PROPRIETÁRIO INQUILINO
EM CASOS DE LOCATÁRIO:
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________58
SERVICON – Administração de Condomínios
uma ficha de informação em CASO DE SINISTRO
NOTA: Solicitamos que informem à administração sempre que houver alteração nos dados acima.
Os abaixo assinados, condôminos do Edifício ..., sito na rua ...., nº ...., representan-
do um quarto (ou mais de um quarto) do condomínio, convocam, nos termos do art. 25 da Lei nº
4.591, de 16 de dezembro de 1964, uma Assembléia Geral Extraordinária, a se realizar no ....
(indicar o local, na conformidade da Convenção), às .... horas do dia ...., a fim de deliberarem sobre
a matéria da seguinte ordem do dia .... (mencionar a matéria da convocação).
Se não houver número para a reunião da Assembléia, em primeira convocação,
instalar-se-á em segunda, com qualquer número, às .... horas (mencionar a hora, com 30 minutos
de intervalo da primeira).
Ilmo. Sr.
Nome ....
Rua e número ....
Cidade e Estado.
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________59
SERVICON – Administração de Condomínios
60
PROCURAÇÃO
______________________________________________
(Reconhecer Firma)
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________60
SERVICON – Administração de Condomínios
(Local e Data)
Ilmº Sr.
Fulado de Tal
Síndico do CONDOMÍNIO ______________________
Rua _________________________
Capital
Prezado Senhor,
ass. o condômino
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________61
SERVICON – Administração de Condomínios
62
DECLARAÇÃO
Sr(a). ___________________________
Síndico
___________________________________
Assinatura
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________62
SERVICON – Administração de Condomínios
REQUISITANTE:______________________________________________ APTO.:__________
1. A não utilizar alto-falantes, rádios, toca-fitas ou quaisquer outros aparelhos e instrumentos sono-
ros, das 22:00 às 06:00 horas;
2. A utilizar o Salão de Festas por mim, meus familiares e convidados, de tal forma a não perturbar
a boa ordem e o sossego dos demais moradores;
4. Por todo e qualquer dano sofrido pelo mobiliário, adornos, aparelhos, cortinas, tapetes e demais
objetos que guarnecem o referido salão, durante o período de sua utilização;
______________________________ _______________________________
assinatura do morador requisitante autorização do Síndico/Zelador
Declaro que recebi do Salão de Festas do Edifício na mais perfeita ordem quanto as instalações
elétricas, hidráulicas e de pintura, bem como móveis e demais objetos, com exceção dos ítens abai-
xo assinalados:
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
_________________________________________________
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________63
SERVICON – Administração de Condomínios
p/ Condomínio Edifício _________________Zelador
64
ANOTAÇÕES
CARTILHA DO CONDÔMINO_______________________________________________________________64