EVALUACIÓN DE PROYECTOS

EN MÉXICO

FONATUR
Dirección Adjunta de Finanzas Costa Rica
Subdirección de Promoción y Evaluación Financiera 2006
ÍNDICE

I.I. ANTECEDENTES
ANTECEDENTES

II.
II. PROGRAMAS
PROGRAMAS DE
DE APOYO
APOYO FONATUR

III.
III. METODOLOGIA
METODOLOGIA DEL
DEL PROGRAMA DE CALIFICACI ÓN
CALIFICACIÓN
DE PROYECTOS
ANTECEDENTES

Evolución del crédito en México

Crisis de 1994:

v Empresas con incapacidad de pago por

deudas contraídas en dólares o altas
tasas de interés en moneda nacional;
v Alta cartera vencida;
v Necesidad de reestructurar créditos
bancarios; y
v Nuevas estrategias financieras y de
desarrollo.
ANTECEDENTES

La banca comercial (ante la crisis de 1994):

v Transformó sus áreas de análisis y

evaluación para reestructurar y/o
recuperar créditos otorgados .
v Incrementó las restricciones crediticias
especialmente al sector turismo por ser
intensivo en capital y financiamiento de
largo plazo.
 ANTECEDENTES

Financiamiento otorgado por la Banca

comercial (1995 – 2004)
25,000
Monto en MDD

20,000
15,000
10,000
5,000
0
95 96 97 98 99 00 01 02 03 04
Años
Monto otorgado
 ANTECEDENTES

Programa de Crédito

Se autorizaron créditos de 1974 a 2000 por $7,503 mdd los

cuales han dado como resultado los siguientes beneficios:

• Inversión generada (mdd): $ 14,688

• Creación y remodelación de cuartos: 170,794
• Empleos generados
(directos e indirectos): 338,776
338,776
 ANTECEDENTES

Crédito total autorizado: 7,503 mdd

6,783 mdd
900,000.0
800,000.0
720 mdd
Miles de dólares

700,000.0
600,000.0
500,000.0
400,000.0
300,000.0 90 %
200,000.0 10 %
100,000.0
0.0
74

76

78

80

82

84

86

88

90

92

94

96

98

00
Años
 ANTECEDENTES
Fondeo de FONATUR:
Hasta 1995
v BID (Banco Interamericano de Desarrollo)
v BIRF (Banco de Reconstrucción y Fomento)
v Recursos propios de FONATUR

De 1996 a 2000
v Bancomext
v Recursos propios de FONATUR

De 2001 a la fecha
v Banca de Desarrollo Nacional a tasas poco
competitivas; por lo cual se ha enfocado a continuar
como promotor del financiamiento con la Banca
comercial y de Desarrollo creando nuevos esquemas
 ANTECEDENTES

• La cartera vencida promedio, aceleró su crecimiento a partir de 1994 para

llegar al 16% en 1997.
• Sin embargo, en restaurantes y hoteles se incrementó al 37%, 2.3 veces
superior al promedio general.

Indices de morosidad de créditos otorgados por el • Es de señalar que los

sistema bancario* créditos que fueron
(%) descontados con Fonatur, no
40 37% recibieron el impacto de la
crisis debido al exhaustivo
30 Restaurantes y Hoteles análisis que se hace en esta
20 Total
Institución.
16%
10

0
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998

*En base a saldos al día último del año Fuente: Banco de M éxico, Indicadores Económicos
 PROGRAMAS DE APOYO FONATUR

1. Asistencia Técnica

v FONATUR brinda asesoría a los empresarios del

ramo, sobre la correcta formulación de su proyecto
para presentarlo a la banca comercial.

v La asesoría se brinda en las oficinas de FONATUR

sin costo para el empresario, poniendo a su
disposición, todo el “expertis” del Fondo para
desarrollar proyectos con mayores probabilidades
de éxito.
 PROGRAMAS DE APOYO FONATUR

2. Bolsa Mexicana de Inversión Turística, BMIT

v Promueve la inversión

v Evento Nacional (2do. Semestre del año)

v Pone en contacto a Inversionistas e Instituciones

Financieras con oferentes de proyectos turistícos
 PROGRAMAS DE APOYO FONATUR
3. PYMES Turísticas
v Fonatur ha realzado negociaciones con otras
instituciones de crédito para impulsar nuevos programas
de crédito dirigidos primordialmente a pequeñas y
medianas empresas turísticas, ofreciendo la experiencia
financiera, conocimiento del mercado turístico y
estándares de construcción, para el diseño de nuevos
criterios y parámetros de otorgamiento de crédito.

v El caso más avanzado ha sido con la Financiera Rural, que

abrió un programa de crédito a las PYMES turísticas, con
un monto total máximo de 500 millones de pesos, el
propósito ha sido fomentar el desarrollo y el
fortalecimiento de la industria turística nacional vinculada
al medio rural, a través de financiamiento de proyectos
rentables que generen empleos y fomenten el desarrollo
regional en las entidades rurales.
 PROGRAMAS DE APOYO FONATUR

4. Calificación de Proyectos
v Se dictamina el nivel de riesgo, capacidad de pago y
factibilidad de éxito.

v Se Evalúan los conceptos básicos del proyecto de

inversión; CLUSTER,
CLUSTER, MERCADO,
MERCADO, TÉCNICO,
TÉCNICO, OPERATIVO
OPERATIVO Y
Y FINANCIERO.
FINANCIERO.
 PROGRAMAS DE APOYO FONATUR

Resultados
Programa de Calificación de Proyectos de Inversión
 METODOLOGÍA
PROGRAMA DE
CALIFICACIÓN DE
PROYECTOS
 OBJETIVO

Calificar el nivel de riesgo de proyectos turísticos,

determinando la factibilidad de éxito y capacidad de pago
para hacer frente a créditos requeridos, mediante el
análisis de los conceptos básicos, como son mercado y
cluster, técnico constructivos, operación y financieros.

Se trata asimismo de la evaluación integral de proyectos

de inversión, cuyo alcance es mayor al de los estudios de
crédito tradicionales para establecer líneas de corto o
mediano plazo en la Banca Comercial, debido a que son
proyectos cuya recuperación se da a largo plazo, además
de ser intensivos en capital por lo que requieren de un
análisis mucho mas profundo con el propósito de generar
carteras bien estructuradas.
PROBLEMAS FRECUENTES

Elaboración de estudios ejecutivos sin contar con los

estudios de factibilidad sin los de prefactibilidad.

Estudios “maquillados”.

La empresa que los realiza, sea una proveedora de

servicios.
ü Constructoras
ü Consultoras que esperan ser contratistas
ü Contratistas
ESTUDIOS QUE INTEGRAN EL PROYECTO

Cluster
 CLUSTER
SERVICIOS Universidades
Universidades
SERVICIOS DE
DE APOYO
APOYO
FORMACIÓN
FORMACIÓN
Alojamiento Escuelas
Escuelas técnicas
técnicas DE
DE RECURSOS
RECURSOS
Alojamiento Hospitales
Hospitales HUMANOS
HUMANOS
Hoteles
Hoteles Escuelas
Escuelas de
de
Bancos
Bancos idiomas
idiomas
Apartamentos
Apartamentos Transporte:
Transporte: aéreo,
aéreo, Aeropuerto
Aeropuerto
taxis,
taxis, alquiler
alquiler de
de
vehículos,
vehículos, II
Bungalows
Bungalows
EMPRESAS autobús,
autobús, etc.
etc. Puertos
Puertos
EMPRESAS NN
TURÍSTICAS
TURÍSTICAS FF
Tiempo
Tiempo compartido
compartido Carreteras R
Carreteras R
AA
EE
Telecomunicaciones
Telecomunicaciones SS
TT
Restaurantes
Restaurantes AGRUPAMIENTO
Electricidad
Electricidad RR
INDUSTRIAL UU
Comercio
Comercio TURISTICO CC
Agua
Agua TT
Agencias
Agencias de
de viajes
viajes
UU
Vialidades,
Vialidades, RR
señalización,
señalización, jardines
jardines AA
Artículos
Artículos Art.
Art. de
de Viviendas
Viviendas
Alimentos
Alimentos Muebles
Muebles Blancos
Blancos decorativos
decorativos limpieza,
limpieza, etc
etc

PROVEEDURIA
PROVEEDURIA
ESTUDIOS QUE INTEGRAN EL PROYECTO

Estudio de
Mercado
 OBJETIVO

Proporcionar información debidamente sustentada,

a través de la cual se compruebe la existencia de
un número suficiente de consumidores (demanda
real y potencial) que justifiquen el desarrollo del
proyecto.

Permite dimensionar los alcances del proyecto

dentro del mercado de competencia, definir su
estructura de operación y el diseño de estrategias
de negocio para su comercialización con la
demanda objetivo .
 ETAPAS DEL
ESTUDIO DE
INVESTIGACIÓN
INVESTIGACI DEGABINETE
ÓN DE GABINETE
MERCADO

INVESTIGACIÓNDE
INVESTIGACIÓN DECAMPO
CAMPO TABULACIÓN DE
TABULACIÓN DELA
LAINFORMACIÓN
INFORMACIÓN

PRESENTACIÓN DE LOS RESULTADOS

ESTUDIO DE MERCADO
 Análisis de la información
de mercado disponible
Identificación de las
Descripción del proyecto fuentes de información
o desarrollo por evaluar (organismos públicos o
privados)

Datos económicos, Definición de la muestra

sociales e INVESTIGACIÓN competitiva por revisar
Infraestructura DE GABINETE en la investigación
del destino de campo

Indicadores básicos de la Indicadores básicos de la

demanda del destino oferta (No. de establecimientos,
(volumen de consumidores, unidades disponibles, precios,
perfil, etc.) ocupación, etc.)
 Validar y complementar la información
obtenida durante la investigación
de gabinete

INVESTIGACIÓN
DE CAMPO Inspección del proyecto o
desarrollo

Revisión de la muestra competitiva

Instrumentos de apoyo

Verificación física del sitio Determinación de la factibilidad del

Sondeos de opinión proyecto
Técnica de observación

Entrevistas con
dependencias de gobierno
y asociaciones

Entrevistas con directivos

y ejecutivos de los
desarrollos
competitivos
 OFERTA

No.ESTABLECIMIENTOS
ESTABLECIMIENTOSOO
No.
PRODUCTOS ENLA
LAPLAZA
PLAZA
PRODUCTOS EN

OFERTADE
DEUNIDADES
UNIDADESDISPONIBLES
DISPONIBLES
OFERTA
Descripción
Descripci deproyectos
ón de proyectos
oodesarrollos
desarrollossimilares:
similares:
(%)OCUPACIÓ
(%) OCUPACIÓN DE LA PLAZA
OCUPACIÓN DE LA PLAZA • • Nombre
Nombreyyubicaci
ubicación
ón
• Categoría
• Categoría
• • Oferta
Ofertade
deservicios
servicios
• • Precios
Preciosyycondiciones
condiciones
ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA
ANÁ
ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA
deventa
de venta
• • Nivel
Nivelde
deocupaci
ocupación
ón
• Inventario disponible
• Inventario disponible
NUEVOSPROYECTOS
PROYECTOS • • Planes
Planesdedeexpansi
expansión
ón
NUEVOS o remodelación
o remodelación
 AFLUENCIA PERFIL
PERFILDEL
DELTURISTA
DEMANDA AFLUENCIATOTAL
TOTAL TURISTA
DE VISITANTES
DE VISITANTES

WALKIN
WALK IN
COMERCIAL O CORPORATIVA
COMERCIAL O CORPORATIVA
CONVENIOS
CONVENIOS
GRUPOS
GRUPOS •• ORIGENDEL
ORIGEN DELVISITANTE
VISITANTE
•• ESTADÍA PROMEDIO
ESTADÍ
ESTADÍA PROMEDIO
•• DENSIDADPOR
DENSIDAD PORCUARTO
CUARTO
•• MOTIVODEL
DELVIAJE
VIAJE
MOTIVO
TOUROPERADORAS
OPERADORAS
TOUR •• ESTACIONALIDAD
ESTACIONALIDAD
INDUSTRIA
••
INDUSTRIA NIVELSOCIOECONÓ
SOCIOECONÓMICO
ATRACTIVOS NATURALES,ETC.
ETC. NIVEL SOCIOECONÓMICO
••
ATRACTIVOS NATURALES, MEDIODE
DETRANSPORTE
TRANSPORTE
MEDIO
•• FRECUENCIADE
FRECUENCIA DEVIAJE,
VIAJE,ETC.
ETC.
•• SEGMENTACIÓN DE MERCADO
SEGMENTACIÓ
SEGMENTACIÓN DE MERCADO
•• PRINCIPALESGENERADORAS
PRINCIPALES GENERADORASDE DEDEMANDA
DEMANDA
COMERCIALIZACIÓN DEL
COMERCIALIZACIÓ
COMERCIALIZACIÓN DEL
PRODUCTO
PRODUCTO
 BALANCE
BALANCE
OFERTA-DEMANDA PARTICIPACIÓN EN
OPORTUNIDAD OFERTA-
OFERTA-DEMANDA PARTICIPACIÓ
PARTICIPACIÓN EN
EL
DE MERCADO PROYECCIÓN ELMERCADO
MERCADODELDEL
PROYECCIÓ
PROYECCIÓN NUEVO PROYECTO
DE NUEVO PROYECTO
DECRECIMIENTO
CRECIMIENTO

PRONÓSTICO DE
PRONÓ
PRONÓSTICO DE JUSTIFICACIÓ
JUSTIFICACIÓNDEDE
INDICADORES DE JUSTIFICACIÓN
INDICADORES DE OPERACIÓ
OPERACI Ó N
OPERACIÓN OPERACIÓN
OPERACIÓ
OPERACIÓN
 PRESENTACIÓN DEL ESTUDIO DE MERCADO
Es la interpretación de la información y presentación de los
resultados de la investigación, mediante un informe a través del
cual se documenta la factibilidad o no del proyecto en
evaluación.
RESUMEN
RESUMENEJECUTIVO
EJECUTIVO

CLUSTER
CLUSTER

PRESENTACIÓN DEL OFERTA

OFERTA
ESTUDIO
DE MERCADO
DEMANDA
DEMANDA

OPORTUNIDAD DE
OPORTUNIDAD DE
MERCADO
MERCADO

CONCLUSIONES DE CADA UNO DE LOS PUNTOS PRESENTADOS

EN EL ESTUDIO
ESTUDIOS QUE INTEGRAN EL PROYECTO

Operación
OPERACIÓN

TIPO DE OPERACIÓN
•PROFESIONAL
ENFOQUE DE
MERCADO
•INDEPENDIENTE

OPERACIÓN

TECNOLOGÍA Y PROYECTO DE
EXPERIENCIA INVERSIÓN
ESTUDIOS QUE INTEGRAN EL PROYECTO

Estudio de
Técnico
OBJETIVO

Proyecto
Proyecto Económico:
Económico:
•Tamaño
•Tamaño
p.v •Localización
•Localización
•Proceso
•Proceso Constructivo
Constructivo
Técnicamente
Técnicamente
Factible
Factible
pa
r
a
Factores
Factores Productivos:
Productivos:
•Capacidad
•Capacidad Financiera
Financiera
•Insumos
•Insumos

n
ió
•RH
•RH
SERVICIO nc
Fu
SERVICIO •Política
•Política de
de la
la Empresa
Empresa
•Requerimientos
•Requerimientos de de la
la Operado
Operado
•Disposiciones
•Disposiciones Legales
Legales
MERCADO
MERCADO
OBJETIVO
OBJETIVO
Análisis Técnico

• Solución Arquitectónica
• Presupuesto de inversión
• Programa de ejecución
• Programa de erogaciones

Factibilidad y
rentabilidad
de un proyecto
SOLUCIÓN ARQUITECTÓNICA

1.- Funcionalidad
Partido arquitectónico
•Cuartos
•Áreas Públicas
•Servicios
•Estacionamiento a cubierto
•Áreas Exteriores
2.- Operación

3.- Análisis de Áreas

 PRESUPUESTO DE NVERSIÓN
RANGOS
RANGOS DE
DE INVERSIÓN
INVERSIÓN EN
EN
PORCENTAJES
PORCENTAJES
Terreno Construcci ón Equipo
Terreno Construcción EquipoFijo
Fijo Mobiliario
Mobiliarioyy
Decoraci ón
Decoración
10
10%
%- -15% 50
50%
%- -58% 10
15% 58% 10%
%- -12%
12% 77%
%-10%
-10%

Equipo
Equipode Gastos Capital
de Gastosdede Capital
Operaci ó
Operaciónn pre- apertura de
detrabajo:
trabajo:
pre-apertura
55%
%- -8% 2% 11%%- -3%
8% 2%- -4%
4% 3%
CONCLUSIONES

Validar si el presupuesto de inversión asignado al

proyecto es suficiente con el volumen y calidad de la
obra
Validar si el periodo que se presento en el programa de
construcción es el que se requiere para edificar la obra
propuesta.
Determinar la correcta funcionalidad y distribución de
espacios conforme al producto y mercado objetivo
ESTUDIOS QUE INTEGRAN EL PROYECTO

Evaluación Financiera
 EVALUACIÓN FINANCIERA
OBJETIVO

Proporcionar
Elementos

Análisis
Costo-Beneficio

NO
INDICADOR
(RENTABILIDAD)

Realizar
la inversión

SI
EVALUACIÓN FINANCIERA

CONSTRUCCIÓN OPERACIÓN

HORIZONTE DE PROYECCIÓN
EVALUACIÓN FINANCIERA
ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO

Monto de Definir
la inversión su financiamiento

Fuente de % de Fuente de % de
Financ. la inversión Financ. la inversión
Crédito 50% Crédito 45% - 40%
Capital 50% Capital 45% - 40%
Total: 100% Ventas 10% - 20%
Total: 100%
 EVALUACIÓN FINANCIERA
ESQUEMA GENERAL DE EVALUACIÓN

Información otros estudios 1

3 2
Cédula de Cédula
Ingresos de
Estado de 4 Balance Egresos
Resultados General

Flujo de Caja 5

6
INDICADORES
T.I.R. V.P.N.
ESTADO DE RESULTADOS 5* 4* 3* 2 y 1*
PORCENTUAL (HOTEL) Cd. Playa Cd. Playa Cd. Playa Cd. Playa
INGRESOS % % % % % % % %
Cuartos 53.0 60.0 58.0 65.0 66.0 72.0 80.0 85.0
Alimentos 27.0 22.0 24.0 18.0 22.0 17.0 14.0 10.0
Bebidas 15.0 15.0 15.0 14.0 10.0 9.0 4.0 3.0
Otros Departamentos 5.0 3.0 3.0 3.0 2.0 2.0 2.0 2.0
TOTAL INGRESOS 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
COSTOS DEPALES.
Cuartos 20.0 18.0 22.0 20.0 25.0 22.0 30.0 25.0
Alimentos 75.0 70.0 75.0 75.0 78.0 74.0 80.0 78.0
Bebidas 48.0 45.0 48.0 45.0 52.0 50.0 56.0 54.0
Otros Departamentos 90.0 80.0 90.0 80.0 90.0 80.0 90.0 80.0
TOTAL 43.0 35.0 41.0 34.0 41.0 34.0 39.0 32.0
UTILIDADES DEPTALES.
Cuartos 80.0 82.0 78.0 80.0 75.0 78.0 70.0 75.0
Alimentos 25.0 30.0 25.0 25.0 22.0 26.0 20.0 22.0
Bebidas 52.0 55.0 52.0 55.0 48.0 50.0 44.0 46.0
Otros Departamentos 10.0 20.0 10.0 20.0 10.0 20.0 10.0 20.0
TOTAL 57.0 65.0 59.0 66.0 59.0 66.0 61.0 68.0

GASTOS GENERALES
Administración 13.0 14.0 13.0 13.0 12.0 12.0 11.0 11.0
Publicidad y Promoción 6.0 6.0 6.0 6.0 4.0 4.0 2.0 2.0
Mantenimiento y Reparación 6.0 7.0 5.0 6.0 5.0 6.0 4.0 5.0
Agua, Luz y Fuerza 4.0 4.0 3.0 3.0 3.0 3.0 3.0 3.0
SUMA COSTOS Y GASTOS 29.0 31.0 27.0 28.0 24.0 25.0 20.0 21.0
UTILIDAD DE OPERACIÓN 28.0 34.0 32.0 38.0 35.0 41.0 41.0 47.0
GASTOS INDIRECTOS
Asistencia Técnica 10 10 10 10 10 10 10 10
Imptos. Prediales 0.45 0.45 0.45 0.45 0.30 0.30 0.30 0.30
Seguros 0.60 0.60 0.60 0.60 0.45 0.45 0.45 0.45
CONCLUSIONES

Convergen los resultados

Analiza las tendencia en el porcentaje de ocupación y
tarifa
Porcentaje de ingresos contra competencia y comparado
con el estándar dependiendo el tipo de categoría y tipo
de operación.
Análisis de costos departamentales
Evaluación de la Utilidad bruta operacional (GOP) dependiendo
de la categoría y tipo de operación.
Análisis de gastos financieros y otros gastos.
Análisis de gastos por pago de operadora o Franquicia.
Sensibilización.
ANALISIS DE RIESGO
ANÁLISIS DE RIESGO
CLUSTER Pond. Calificación 77.2
1.- Infraestructura 30 0.73 22
2.- Evaluación del sitio 30 0.72 22
3.- Proveeduría 10 0.99 10
4.- Servicios de apoyo 10 0.86 9
5.- Servicios Complementarios 10 0.88 9
6.- Recursos Humanos 10 0.63 6

MERCADO Pond. Calificación 90.0

1.- Oferta 25 0.87 22
2.- Demanda 25 1.00 25
3.- Oportunidad de Mercado 30 0.91 27
4.- Competencia 20 0.80 16

TÉCNICO Pond. Calificación 96.8

1.- Costos 55 1.00 55
2.- Solución del proyecto 20 0.94 19
3.- Tiempos de ejecución 15 1.00 15
4.- Control del proyecto 10 0.80 8

OPERACIÓN Pond. Calificación 86.0

1.- Tipo de operación 40 0.80 32
2.- Plan de marketing 60 0.90 54

FINANCIERO Pond. Calificación 88.0

1.- Resultados de operación histórica N.A. 0.00 0
2.- Nivel de Apalancamiento 40 0.85 34
3.- Resultados de Operación Proyectados 30 0.90 27
4.- Indicadores 30 0.90 27

TOTAL PROYECTO Pond. Calificación 88.3

1.- CLUSTER 15 0.77 12
2.- MERCADO 25 0.90 22
3.- TÉCNICO 20 0.97 19
4.- OPERACIÓN 15 0.86 13
5.- FINANCIERO 25 0.88 22

CALIFICACIÓN TOTAL DE LA VIABILIDAD DEL PROYECTO: AA

FACTOR DE EVALUACIÓN: 88%
 ANALISIS DE RIESGO

Ponderación por
Calificación Ponderación
Factores %
CLUSTER 15 77 12
MERCADO 25 90 22
TÉCNICO 20 97 19
OPERACIÓN 15 86 13
FINANCIERO 25 88 22
Total: 100 88

Nivel de Riesgo Calificación Significa Rangos %

Muy Bajo AAA Altamente factible 96 100

Bajo AA Factible 85 95
Factible con vulnerabilidad a
Medio A sufrir riesgos 71 84
No recomendable, pero con
Alto B factores posibles de cambio que 61 70
de lograrse lo harán factible
Muy Alto C No factible < 60 < 60
 DICTAMEN

5. Financiero
4. Operación
3. Técnico
2. Mercado
1. Cluster

Carátula
 MUCHAS GRACIAS
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