¿QUÉ ES LA TASACIÓN?

Una tasación es un informe que presenta una estimación del valor mercantil de una propiedad. Su finalidad
es variada, siendo sus objetivos más comunes:

 Búsqueda de un valor comercial que permita su venta en un plazo razonable corto

 Determinación de un valor para la entrega de la propiedad en garantía hipotecaria
 Determinación de un Valor Económico, como aporte para un futuro negocio
 Partición de una propiedad común en proporciones de valor preestablecidas

NOTA: “Estimación del valor mercantil” se refiere a aproximarse al valor de mercado.

NOTA: Una partición de una propiedad significa dividir la propiedad en los herederos cuantificando el valor
en dinero que le corresponde a cada uno según el porcentaje de la propiedad que le corresponde, y para
ello se necesita disponer del valor de mercado de la propiedad informado por la tasación.

En una tasación, se estudian todos los aspectos de la propiedad en su conjunto: ubicación, accesibilidad,
características del entorno inmediato, condiciones físicas, condiciones normativas, condiciones de
mercado, etc., que aporten a la determinación del valor.

NOTA: Las condiciones normativas se refieren a que cada propiedad se encuentra afecta, según su tipo de
construcción, material de construcción, terreno utilizado, etc., a distintas regulaciones según la normativa
vigente (ley general de urbanismo y construcciones, plan regulador comunal, etc), por ejemplo un edificio
versus una vivienda de un piso.

El informe de tasación es un documento explicativo donde se justifica el valor de la propiedad en atención

a todos los antecedentes recopilados. Puede incluir observaciones o advertencias del experto tasador
respecto a la calidad de los antecedentes disponibles y a las condiciones coyunturales del mercado.

¿Para qué sirve?

Si quiere vender una propiedad la tasación es fundamental para:

 Conocer el potencial económico o inmobiliario que posee su propiedad.

 Determinar y justificar el precio adecuado de venta.
 Generar confianza en el comprador y/o en la institución que financia una operación de compraventa.

Si quiere comprar una propiedad la tasación le permite:

 Corroborar que la propiedad posee las características y potencial que le ofrecieron.

 Confirmar que el precio se ajusta al valor de mercado, asegurando una negociación justa.
 Agilizar su tramitación como garantía hipotecaria.

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¿CUÁLES SON LOS MÉTODOS PARA REALIZAR UNA TASACIÓN?

1.- Por comparación con otros inmuebles similares:

Requiere investigar los valores de oferta o transacción de propiedades cercanas o comparables, publicadas
o realizadas dentro de los últimos seis meses. Estos valores de referencia se traducen a indicadores por
metro cuadrado y se ponderan convenientemente para asignar un valor a la propiedad en estudio,
atendiendo a sus particulares condiciones normativas, de conservación, tamaño y ubicación.

2.- Por costo de reposición depreciado:

Estima un valor basado en la posibilidad de replicar la propiedad en las condiciones en que se encuentra.
Necesita de una estimación del valor del suelo y de las construcciones a valor de mercado; éstas últimas
calculadas como su valor de edificación nueva menos la depreciación acumulada.

3.- Por capitalización de rentas:

Corresponde al Valor Presente de los ingresos netos esperados de la propiedad. Requiere conocer y estimar
el riesgo asociado a los flujos futuros, ya que la relación directa entre riesgo y retorno exigido castiga las
propiedades con mayor incertidumbre y beneficia a las de menor. Este método es adecuado para
propiedades que generen ingresos (arrendamientos, edificios destinados al alquiler, colegios, hoteles,
residencias, fincas rústicas, etc.). Se utiliza usualmente en combinación con otros métodos de tasación.

4.- Por valor residual:

Método de tasación que determina el valor de una parte de un inmueble, habitualmente el suelo,
descontando del valor de mercado del inmueble el costo de las edificaciones y de las obras
complementarias. Se aplica cuando no se dispone de referencias directas de valores del suelo en el mercado
inmobiliario.

NOTA: Se aplica cuando no se dispone de referencias directas de valores del suelo en el mercado
inmobiliario. Pasos:

1. Se determinará el valor del inmueble (VI) aplicando el enfoque comparativo o de mercado.

2. Se determinará el valor de reemplazo de las edificaciones (VE) y obras complementarias (VOC).
3. El valor del terreno será la resultante de descontar al valor de la vivienda el valor de reemplazo de
las edificaciones (VE) y obras complementarias:

VT = VI - VE - VOC

EL TASADOR

Un tasador es una persona que está calificada para proporcionar valoraciones de un Bien.
Aquí, estudiaremos las funciones de un tasador de las propiedades inmobiliarias.
Bueno, volviendo a los ejemplos.

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María Ignacia no cuenta con el dinero para comprar una casa al contado, por lo que recurre a un crédito
hipotecario en el banco, el banco sale al mercado a buscar el dinero a través de la bolsa; ésta va a aportar
los recursos al banco el cual se compromete al pago de un capital a una cierta tasa por los años del crédito.

Bueno ahora se preguntaran donde entra el tasador.

El tasador entra cuando el banco decide prestarle la plata al matrimonio, de esta manera puede garantizar
el valor del bien. ¿por qué se hace esto? Bueno, en caso de que el matrimonio no pudiese pagar su crédito,
según el valor que dio el tasador, la casa se remata y el banco le paga la deuda a su proveedor del
dinero. Por eso es de suma importancia, el trabajo del tasador, ya que, el banco confía totalmente en el
valor que le da éste, y también será el valor que el banco recuperará en el remate.

¿En qué consiste la tasación de un bien raíz?

Este servicio identifica el precio que el mercado está dispuesto a pagar por un inmueble al momento de ser
evaluado.

¿En cuánto vender?, Esta simple pregunta es la que muchos propietarios hacen al momento de ofertar una
vivienda. La respuesta pocos la saben, ya que hay una serie de factores que influyen en el precio de un
inmueble. Para resolver esta crucial inquietud existe la tasación comercial de bienes raíces.

En palabras simples, este servicio consiste en identificar el precio que el mercado está dispuesto a pagar al
momento de ser evaluado, considerando factores externos y que influyen directa e indirectamente en el
valor.

El proceso comienza con la entrega de antecedentes y documentos que el cliente tiene en su poder, como
planos y escrituras. “A partir de eso, hacemos un estudio de mercado para ver el valor comercial de la
propiedad”.

El tasador visita al inmueble para tomar datos, verificar las superficies, estado de conservación, fotografiar
el bien y el entorno y recopilar todos los antecedentes para realizar el informe.

Esta evaluación se debe solicitar cuando se quiere saber con seguridad a qué precio vender la vivienda. Así
no se cometen errores como ofrecerla muy cara, lo que alejaría a los interesados o por el contrario, venderla
en precios muy bajos.

Asimismo, la tasación es necesaria cuando una persona requiera actualizar su situación financiera ante una
entidad bancaria.

Cada cierto tiempo es recomendable saber cómo se ha valorado o desvalorizado el bien. Si hay demanda
por inmobiliarias para construir edificios porque cambió el plan regulador, el precio del bien será,
probablemente, distinto. Así sabrán si sus activos están valorizándose mucho, poco o nada, o bien,
desvalorizándose.

TASACIÓN. Este servicio consiste en identificar el precio que el mercado está dispuesto a pagar al momento
de ser evaluado, considerando factores externos y que influyen directa e indirectamente en el valor.
Quienes realizan la tasación son en general personas que han adquirido el conocimiento necesario en

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relación al rubro. Estos deben estar informados del tipo de propiedad a tasar, ya que esta actividad
requiere de un alto nivel de actualización de acuerdo al lugar y muchas variables más que veremos más
adelante.

Factores

Existen diversos elementos que influyen en el avalúo comercial de un bien raíz y que pueden determinar
un aumento o disminución del precio. Algunos factores son propios de la vivienda, como metros cuadros,
calidad de la construcción, superficies de terreno y edificaciones, nivel de oferta existente al momento de
realizar el informe de tasación, condición en que se encuentre el inmueble, los materiales con los que fue
construido y el nivel de equipamiento, entre otros.

A su vez, los elementos externos que gravitan en este proceso son la ubicación de la vivienda, ya que en
algunas comunas, especialmente del sector oriente de Santiago, el precio es mayor en comparación a otros
sectores.

También entran en este ítem la conectividad vial y la presencia de transporte público, el nivel de demanda
que existe en la zona, volumen y tipos de delitos en el barrio y cambios de corto o mediano plazo al plan
regulador.

FACTORES. Existen diversos elementos que influyen en el avaluó comercial de un bien raíz y que pueden
determinar un aumento o disminución en el precio.

Opciones

Si al poner en venta su vivienda, usted no desea contratar este tipo de servicios, debe tener en cuenta que
el precio que establezca será aproximado. En este escenario, se recomienda buscar una referencia de
propiedades con las mismas características, es decir, materialidad, superficie, ubicación y destino, en el
mercado.

Otra alternativa es el avalúo fiscal. De acuerdo al Servicio de Impuestos Internos (SII), una tasación fiscal
corresponde al valor que este organismo determina respecto a un bien raíz, basado en la normativa legal,
definiciones técnicas y tablas de valores vigentes para efectos de la aplicación del Impuesto Territorial.

Esto se realiza con la finalidad de establecer las contribuciones o impuesto territorial. Al igual que la
tasación comercial, también hay variables que influyen en el resultado, específicamente la presencia de
servicios básicos, calidad y materialidad de la propiedad, entre otros. Además, depende de si el inmueble
es agrícola o no agrícola.

En el primer caso, las principales variables son clasificación y superficie de los suelos, uso del predio y
ubicación, vías de acceso al predio y distancia a los centros de consumo. Para la segunda clase, influye tipo
y calidad de las construcciones, destino de la propiedad, superficie de terreno y antigüedad de las
construcciones.

Así las cosas, la tasación comercial de un bien raíz es un servicio de gran utilidad si se quiere vender a un
valor acorde al mercado.

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¿Entonces como logramos llegar al valor más certero?

Lo primero es contar con las fuentes de información:

1. Llegar al registro de ventas reales: lo primero es, dirigirnos al conservador de bienes raíces, ahí se
encuentran la fuente prioritaria de los datos de cuánto fueron transado los bienes, con
anterioridad.
2. Otro de los pasos importantes, es revisar las ofertas similares del sector en donde se venderá la
propiedad. Verificar si cumplen con el mínimo objetivo, esta información es fácil de encontrar en
la actualidad con la gran herramienta de Internet, eso si siempre tener ojo con las fechas de las
publicaciones de los datos que lean, ya que, a veces nos encontramos con información antigua y
errada.

Les dejamos algunos portales de compra y venta de propiedades:

www.portalinmobiliario.cl

www.zoominmobiliario.cl

www.propiedades.emol.com

Otro de los puntos importantes a tratar y que se los solicitará la institución financiera con la cual están
trabajando será ¿Cuál ES EL VALOR SBIF? (Superintendencia de Banco e Instituciones Financieras) esto
corresponde a un descuento que se realiza al valor de tasación de acuerdo al tipo de bien, este descuento
no tiene que ver con la ubicación geográfica, por lo tanto es una tabla rígida que aplica a todo el país y no
distingue si la propiedad se encuentra en la costa o en la cordillera simplemente es un descuento que ayuda
a la institución financiera.

NOTA: El descuento SBIF a la tasación beneficia a ambas partes, esto es institución financiera y comprador
del bien, debido a que resulta necesario cuidar que el producto de la liquidación o realización de los bienes
recibidos en garantía cubra lo adeudado en caso de tener que recurrir a ellos como fuente de repago, es
indispensable que a los valores de mercado que se determinen en la tasación o certificación, se les aplique
un descuento como protección. Por ejemplo, supongamos que sin el descuento SBIF a la tasación (y por
tanto la propiedad se sobre avalúa) y por ejemplo, el comprador compre la propiedad con crédito
hipotecario y caiga en mora, luego la propiedad se remate y el valor de la liquidación de la propiedad no
alcance para pagar lo adeudado (porque la propiedad se sobrevaluó en el momento de la tasación) por
tanto el banco no recupera y tiene que seguir cobrando al deudor.

Ejemplo de esto podemos guiarnos con la siguiente tabla:

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FUENTE: SBIF http://www.sbif.cl/sbifweb3/internet/archivos/norma_62_1.pdf

Aquí se pueden distinguir los distintos tipos de bienes y descuentos que tiene 3 connotaciones importantes
a destacar:

 DEPRECIACIÓN ESPERADA
 RIESGO DE FLUCTUACION
 COSTO DE COMERCIALIZACION

LA SUMA DE ESOS 3 DESCUENTOS, NOS VA A DAR UN DESCUENTO TOTAL SOBRE CADA UNO DE ESOS
BIENES.

Ver la norma en www.sbif.cl

AVALUO FISCAL: ¿qué es y para qué sirve?

Nos introducimos en este artículo en la temática de la vivienda como un bien, su valor de mercado y su
relación de tributo con el estado.

El avalúo fiscal es el valor que el estado asigna a un inmueble, fijado por una tasación hecha por el Servicio
de Impuestos Internos (SII). Esta tasación es distinta de una tasación comercial, y tiene por objetivo fijar un
Impuesto Territorial o las llamadas "Contribuciones". Este corresponde a una pequeña parte del avaluó
fiscal a la cual es afecto el bien raíz en cuestión, que es reevaluado cada 5 años por el SII.

A su vez, y como aparece en cualquier Certificado de Avalúo, éste se subdivide en Avalúo Exento y Avalúo
Afecto, siendo el primero un valor menor al tope, máximo asignado por el SII, y el Avalúo Afecto es la
diferencia entre este tope y un avalúo superior a este tope.

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Un ejemplo ficticio de un certificado de avalúo fiscal:

Siempre es bueno saber cual es el avalúo de nuestra(s) propiedad(es), como por ejemplo cuando una
tasación refleja solo el precio del terreno y no de la construcción que se emplaza en tal espacio. ¿Por Qué?
Por que la construcción no está regularizada (no tiene Certificado de Recepción Final), entonces la
propiedad (el terreno y la construcción) no se valora de forma justa. La falta de información puede
perjudicar a los propietarios, como ocurre cuando el dueño de un inmueble ubicado en un terreno con una
franja de expropiación, está pagando contribuciones por ésta, siendo que en el mercado al vender tal
propiedad, no se considera ese pedazo del terreno afectado, el cual debe ser regularizado de acuerdo a los
cambios que se producen en la normativa municipal periódicamente.

Definición y Diferencias entre Tasación Comercial y Tasación Fiscal

De forma simple y para diferenciar estos dos conceptos podríamos señalar que La Tasación Comercial ó
Avalúo Comercial está dado por el precio de mercado y se realiza con el fin de transarlo. En cambio el Avalúo
Fiscal ó la Tasación Fiscal corresponde a la avaluación del bien raíz realizada para fines tributarios. Los
factores que condicionan la valorización comercial de una propiedad refieren a analizar todas las variables
físicas, económicas y sociales que afectan al valor de una propiedad, por ejemplo: La media de precio de
venta relativa al sector, plusvalía, accesibilidad, tipo de edificación, urbanización, construcción, percepción
aspiracional, antigüedad, lujos, tasación hipotecaria, etc.

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Noticias

La importancia de la revisión del avalúo fiscal

No es un tema para tomárselo a la ligera. Hay que saber cuánto es el cobro por concepto de contribuciones
trimestrales. Más aún ahora, que cada cinco años este monto puede variar.

Después de todo, son un ingrediente de peso en la rentabilidad anual que tiene un bien raíz.

La ley sobre impuesto territorial (17.235) determina —entre varias modificaciones aplicadas— que los
bienes raíces serán reevaluados fiscalmente cada cinco años. Frente a este escenario, hay que tener las
cosas claras. En primer lugar, se debe tener en cuenta que el avalúo fiscal lo lleva a cabo el Servicio de
Impuestos Internos (SII) sólo con el fin de determinar el monto de las contribuciones —que son un impuesto
territorial— y no como un ente de mercado. Aquí está el núcleo de toda reclamación por parte de los
propietarios. El avalúo fiscal es una tasación ‘fiscal’ y no una tasación comercial. Su único fin es determinar
a qué monto, por impuesto territorial, está afecto el bien raíz en el período de cinco años en que tiene
efecto cada reevalúo. Punto.

Por eso las personas tienen la obligación de conocer y entender el avalúo fiscal vigente para su propiedad.
Así, se podrá evitar más de un dolor de cabeza. Por ejemplo, muchas veces hay propiedades afectas a
expropiaciones en las que se está pagando impuesto territorial por la franja que está afecta a expropiación.
En el mercado, si el dueño pone a la venta esta propiedad, le será pagada sólo la superficie de terreno libre
de expropiación. En este caso, se presenta un vacío que muchas veces pasa desapercibido por la mayoría.
Esto, eventualmente, es factible de ser reclamado ante el SII.

NOTA: Para solicitar la exención del pago de contribuciones de un bien raíz, el interesado debe dirigirse a
la unidad respectiva de Servicio de Impuestos Internos y solicitar el formulario 2118 SOLICITUD DE
MODIFICACION AL CATASTRO DE BIENES RAICES con documentos que acrediten el cumplimiento de
requisitos (indicados por el SII).

Otra situación muy común al analizar antecedentes para realizar tasaciones inmobiliarias, es encontrarse
con propiedades que tienen extensas superficies de construcciones, pero al ver su certificado de avalúo
fiscal aparecen como ‘sitio eriazo’. Es decir, el avalúo fiscal refleja la tasación del terreno y no contempla la
construcción que físicamente existe.

Frente a este escenario se debe prestar mucha atención, ya que lo más probable es que esa construcción
no cuente con la recepción final emitida por la dirección de obras municipal respectiva. Asimismo, para el
propietario o para el potencial comprador, esto representa otro problema: Estar afecto a una sobretasa por
concepto de ‘sitio eriazo’ en sectores urbanos, contemplado en la ley de impuesto territorial.

NOTA: La "sobretasa de pago" para un sitio eriazo se instituyó para evitar la especulación con terrenos
abandonados e incentivar para que los propietarios construyan y corresponde al pago del 100% de tasa
extra sobre el valor que se debe pagar por impuesto territorial.

A esto debemos agregar que si ese comprador ha pensado pedir un crédito hipotecario para financiar la
operación, la institución bancaria, al mandar a tasar el bien, valorará sólo el terreno. Si se regulariza el ítem
construcción, con el correspondiente certificado de recepción final municipal, la propiedad completa

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(terreno + construcción) es valorable y sujeto de garantía en toda su extensión no expropiable, por
supuesto.

La ley es clara y el SII es un estamento altamente tecnologizado y estandarizado en la información. Por lo

tanto, no hay que dejar pasar estos y otros varios detalles que forman parte de la lista de antecedentes a
evaluar al comprar un inmueble. Asimismo, hay que tenerlos en cuenta cuando ya se es propietario del
mismo. En ese sentido, no hacerlos revisar por expertos en la materia es un acto de negligencia que tendrá
consecuencias económicas tarde o temprano.

LA TASACIÓN

La tasación es un informe escrito cuyo fin es entregar el valor de una determinada propiedad. El informe
incluye una fiel y rigurosa descripción de todas aquellas variables intrínsecas, aquéllas que se relacionan
directamente con la propiedad, y extrínsecas, aquéllas relacionadas con el sector o emplazamiento de ésta.

El informe de tasación entrega al lector la visión de la propiedad a través de una síntesis de sus principales
características. La Tasación es una exigencia de la Superintendencia de Bancos para cualquier institución
financiera que otorgue créditos contra garantía.

La tasación informa un valor principal asociado a la propiedad, el que debe estar respaldado por precios de
ofertas o valores de ventas concretas de propiedades comparables con el bien tasado.

Dependiendo de la complejidad del inmueble, el informe debe incluir la metodología utilizada para la
determinación del valor.

La finalidad de una tasación es determinar el valor de mercado de una propiedad expresado en unidades
monetarias, en un momento determinado y con una finalidad concreta.

El informe de tasación debe ser concreto, riguroso, fiel a la realidad, claro y con valores justificados.

CONSIDERACIONES

La calidad de los informes, la asertividad en los valores asignados y el buen tiempo de respuesta, son
elementos claves en el servicio de tasaciones. Un informe esta bien hecho o en completitud cuando se
cumplen estos tres variables requisitos.

1. RESPECTO DEL TASADOR

 El tasador tiene que tener una motivación propia por capacitarse y perfeccionarse. Por ello se
perfecciona estudiando en Braniff International Institute fuera de estar constantemente buscando
nuevas actualizaciones de toda índole en el mercado de las Tasaciones.
 El tasador debe ser un especialista de la ciudad, sector o área que preferentemente le toca tasar. Su
especialización o conocimiento debe notarse en la redacción y comentarios que vierte sobre sus
informes.
 El tasador por naturaleza es una persona desconfiada. Nunca debe tomar como válidas superficies
entregadas verbalmente o indicadas en informes de tasaciones referenciales, así como tampoco creer

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 en el valor entregado por el solicitante de la tasación. Siempre hay que acudir a la fuente original u
oficiales. (Escrituras, planos aprobados o archivados en las Direcciones de Obras Municipales).
 Debe darse el tiempo necesario y prudente en su visita a la propiedad. No debe dejar la impresión de
que por la propiedad paso un “cometa”. En lo posible antes de la visita, el tasador debe ir primero a la
DOM para obtener planos, Permiso de Edificación, Recepción Final y verificar posibles expropiaciones.
 El tasador debe llamar al contacto de la tasación antes de visitar la propiedad. Nunca llegar atrasado
respecto de la hora establecida. No debe preguntar en forma directa el valor de la propiedad, sino que
averiguarlo indirectamente en los portales de los mismos bancos, en los avisos económicos clasificados
o directamente de los corredores. Consultar respecto al objetivo de la tasación, ya permite al tasador
contextualizar un valor referencial.
 Debe llevar huincha propia para verificar medidas y máquina fotográfica propia.

2.- RESPECTO A LA ESTRUCTURA DEL INFORME

 Si el tasador recibe una tasación que no es de su especialidad debe inhabilitarse inmediatamente,

rechazando la tasación asignada e indicando los motivos del rechazo. El primer contacto con el
solicitante es clave para formarse una idea general de la propiedad a tasar.
 La redacción de los informes debe ser descriptiva y analítica. El tasador debe entregar todos los
antecedentes que haya recopilado o la mayor cantidad de información posible para que quién lea la
tasación se forme una clara idea acerca de la propiedad. Una tasación siempre debe considerar:
a) Descripción del Sector
b) Descripción de la Propiedad
c) Apreciación de Mercado
 El tasador debe abstenerse de efectuar la tasación cuándo no exista claridad en la identificación física
del bien a tasar. La identificación visual en terreno no basta, siempre debe ser contrastada con las
escrituras o con planos municipales aprobados o archivados en el Conservador de Bienes Raíces.
 Consultar las escrituras es clave para la identificación de la propiedad, para tener alguna referencia
histórica del valor y para chequear roles. Para las viviendas usadas el tasador siempre debe solicitar las
escrituras y si no es posible obtenerlas, advertirlo en el informe. No es necesario contar con las escrituras
en el caso de las viviendas nuevas.
 Cuando exista referencia de valor el tasador debe informarlo en el informe.
 Todas las construcciones se valorizan. Las que están en muy mal estado o presentan obsolescencia se
valorizan en forma simbólica.

NOTA: Valorar en forma simbólica se refiere a que sea un valor existente, pero bajo, por ejemplo $1 ó $10
ó $100 ó $1.000.

REFERENCIAS DE MERCADO

Para obtener un buen y justificado informe de tasación es imprescindible y necesario disponer de

Referencias de Mercado, con el objeto de incorporarlas en el informe y ser analizadas por el tasador previo
a la asignación del valor. El tasador es el responsable del valor asignado en el informe de tasación.

Las Referencias de Mercado corresponden a ofertas y/o registros de venta de propiedades observadas en
el entorno de la propiedad a tasar y que representan valores y/o características comparables.

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Estas referencias son fundamentales a la hora de justificar el valor de tasación. Representan un seguro para
el tasador cuándo existe un cuestionamiento posterior a la entrega de la tasación y es por lo tanto, una
información que debe quedar incorporada en el informe.

Los valores a obtener son de dos tipos: ofertas o ventas

 Las ventas son el mejor y más seguro referente de valor, ya que corresponde a una transacción real. La
venta es un precio de compraventa no un valor. A veces los precios están distorsionados respecto de los
valores observados. Como ejemplo de lo anterior se puede citar una compra o venta forzada.
 En las escrituras de compraventa se asigna un precio con una fecha determinada. Esta información debe
estar incorporada en el informe. No siempre es real ya que a veces por distintos motivos se indican
precios distorsionados.
 Las ofertas no necesariamente corresponden a un valor o venta real. Generalmente tienen descuentos
que varían dependiendo del tipo de propiedad.

El tasador debe realizar los ajustes pertinentes en función al conocimiento que tiene del mercado.

ANTECENDES DE LA PROPIEDAD

Para efectuar un buen informe de tasación es clave contar con información asociada a la propiedad en
estudio.

 Escrituras de la propiedad (Solicitante de la tasación o ejecutivo banco)

 Rol de avalúo (Solicitud de tasación o portal SII)
 Planos (Solicitante de la tasación o DOM)
 Permiso de Edificación y Recepción Final (Solicitante de la tasación o DOM)
 Certificado de expropiación

DIRECCIÓN DE OBRAS MUNICIPALES (DOM)

Para toda tasación se debe realizar una visita a la Dirección de Obras Municipales (DOM), por lo tanto, para
efectuar una tasación la visita a la DOM es obligatoria.

Se realiza para:

 Identificar la propiedad obteniendo el número del lote y de la manzana.

 Obtener superficies del terreno y de la construcción. (Primera fuente).
 Obtener antecedentes del número y fecha del Permiso de Edificación y Recepción Final.
 Identificar el estado municipal de las construcciones:
- Construcciones regularizadas

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 - Construcciones No regularizadas regularizables
- Construcciones No regularizadas No regularizables
 Verificar en el plano de loteo archivado la identificación del terreno objeto de la tasación. Idealmente
número de manzana y lote.
 Verificar posibles expropiaciones y mencionarlas en el informe. La áreas afectas a ensanches se separan
en el informe de las que no se encuentran afectas. La superficies afectas a expropiación no se valorizan.
 Obtener antecedentes del Plan Regulador.

3.- VALOR DE TASACIÓN

Determinar el valor de un inmueble es el principal objetivo de una tasación. Este valor corresponde
generalmente a un “Valor de Mercado”, que debe ser respaldado y justificado en el informe mediante la
incorporación de referencias de mercado, en lo posible, de inmuebles comparables con la propiedad
analizada.

Un informe de tasación puede entregar uno o más valores. Estos se agrupan en los siguientes dos
conjuntos:

► Valor Principal de la tasación. (Es único)

► Valores Secundarios de la tasación. (Pueden ser varios)

 El valor indicado en un informe de tasación es proporcionado por el tasador, quien es responsable de

entregar un valor objetivo y con respaldo sustentable.
 El tasador no debe entregarle al cliente valores ni opinión alguna acerca de la propiedad.
 Cuándo se trata de valorizar viviendas nuevas respetar el precio de lista o de transacción en caso de
conocerse.
 Cuándo el banco proporciona un valor referencial y la opinión del tasador está cerca de tal valor el
tasador debe ajustarse al valor referencial indicado.
 Cuándo una propiedad se esté ofreciendo por un aviso de venta se recomienda obtener tal valor y
señalarlo en el informe.

VALOR PRINCIPAL

El valor “principal” indicado en una tasación es único y corresponde al Valor de Mercado o Valor Comercial
de la propiedad tasada.

“El valor de Mercado es un valor de cambio o económico que se basa en la ley de la oferta y la demanda.
Es el equivalente a la cantidad de dinero que por el bien se está dispuesto a pagar”.

VALOR DE MERCADO

La Asociación de Tasadores Europeos (TEGOVA) ha establecido la siguiente definición de valor de mercado:

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► “Se entenderá por valor de mercado el precio a que se pueden vender los terrenos y construcciones
mediante contrato privado entre un vendedor dispuesto a vender y un comprador, sin ningún vínculo con el
vendedor en la fecha de valorización, suponiendo que el bien ha sido puesta a la venta públicamente, que
las condiciones de mercado permiten una venta regular y que se dispone de un periodo de tiempo normal
para la negociación de la venta teniendo en cuenta la naturaleza del bien”

► El Valor de Mercado (VM) es una estimación de lo que el precio debería ser. El VM es el resultado de un
análisis de valores de venta de propiedades o transacciones comparables con el bien inmueble a tasar. La
comparación debe efectuarse bajo condiciones de mercado similar y dentro de un período de tiempo no
superior a seis meses, que es el período de vigencia de una tasación.

► El valor no necesariamente corresponde al precio de venta acordado entre comprador y vendedor.

► En tiempos normales, sin crisis, el valor generalmente coincide con el precio. En cambio en épocas de
crisis el valor y el precio pueden sufrir mayores distorsiones o diferencias. Transcurrido este plazo la
comparación entre el valor de la tasación y el precio de transacción puede ser injusta.

► Siempre dentro del informe de tasación debe quedar clara la metodología, los elementos o información
utilizada al momento de asignar los valores. El respaldo es clave y de importancia relevante al momento de
aprobar una tasación. También es un seguro para el tasador en el caso de que su valor sea cuestionado.

► El VM es el valor más probable para una transacción de una propiedad, bajo condiciones normales de
plazo y comercialización. Un plazo normal no puede ser superior a 360 días.

► Si bien el VM puede moverse en un rango aproximado de 10% (entre mínimo y máximo), el valor indicado
en el informe de tasación debe ser expresado como un valor único dentro de ese rango, dependiendo si el
criterio aplicado en la tasación es más o menos conservador. Dicho criterio se relaciona con el objetivo de
la tasación y el tipo de propiedad a tasar.

► El principal objetivo de una tasación es entregar el valor de mercado de una propiedad. El mercado
inmobiliario se caracteriza por ser imperfecto, poseer productos heterogéneos (gran variedad de subtipos
y submercados) y escasa disponibilidad de información en algunos casos.

► La información juega un papel clave y preponderante. Lo principal es saber dónde y cómo obtenerla. La
información dice relación con valores y su tendencia, con normativa, con superficies, con construcción, con
la situación municipal y con posibles expropiaciones que puedan afectar a la propiedad.

► El tasador debe tener claro que la tasación busca un valor de mercado, no el precio de una transacción
concreto al que se ha de llegar, aún cuando puedan aproximarse o coincidir, teniendo en cuenta las
situaciones económicas personales del comprador y vendedor.

Tips Importantes:

No todas las transacciones representan un valor de mercado, muchas de esas transacciones representan
intereses particulares, más que nada apuntan a un precio no a un valor.
Se preguntaran a que nos referimos con esto. Les daremos 2 ejemplos.

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Juanito Perez tiene un Vehículo evaluado (valor de mercado) en $10.000.000 millones de pesos, pero
nuestro Juanito debe viajar por negocios a China durante 5 años en 1 semana, por lo cual decide vender su
auto lo antes posible, debido a que, necesita dinero extra y el auto no le servirá de nada en su País. Juanito
entonces recurre a vender su auto por apuro en $7.000.000 de pesos.

¿Qué sucedió en este caso?

No se logro un valor de mercado.

Isabel tiene una casa evaluada (Valor mercado) en $70.000.000 de pesos, y Don Miguel inversionista
inmobiliario le gusto la casa de la Sra Isabel, por lo cual de la misma casa sacara 1 edificio , en este caso Don
Miguel está dispuesto a pagar un precio mucho mayor por el bien de la Sra. Isabel.

¿Qué sucedió en este caso?

Supero el valor de mercado.

► El Precio es un hecho cierto y resultante de una transacción entre dos personas en un momento
determinado.

► El Valor de tasación es el precio más probable que un comprador pagaría por una propiedad, en un
momento determinado y en un mercado económicamente sano.

VALORES SECUNDARIOS

En el informe de tasación se pueden indicar otros valores “complementarios” al valor principal, como los
siguientes:

 Valor de Liquidez
 Valor de Reposición
 Valor de Seguro incendio
 Valor de Renta anual

En la actualidad no existe una unificación de criterios entre las distintas entidades financieras en relación a
cuál de todos estos valores ocupar. Cada entidad financiera solicita al tasador sus propios grupos valores.

VALOR DE LIQUIDACIÓN

 El Valor de Liquidación se identifica con un Valor de Venta Forzada o con un Valor de Remate.
 Este es el valor más bajo que alcanza un inmueble. El plazo de liquidación es el principal determinante
en el menor valor, ya que no debe ser superior a 60 días.
 Generalmente es pagado al contado y no existe crédito asociado. En ocasiones los inmuebles se venden
con situaciones municipales irregulares, con ocupantes dentro de la propiedad y en estados de

14
 conservación deficientes. Esto debe ser considerado por el tasador al momento de tasar. El Valor de
Liquidación puede pasar a ser el Valor Principal requerido por la institución financiera.
 En determinadas situaciones la propiedad no puede ser visitada interiormente. El tasador debe indicar
esto en el informe de tasación. La situación municipal también debe ser estudiada por el tasador, quién
con mayor razón debe consultar el expediente en estos casos.
 El precio inferior puede motivar a compradores que no están buscando el activo como el tasado, pero
que ante un precio atractivo pueden inclinarse hacia la compra.
 Para determinar este valor se toma como referencia el Valor de Mercado. El tasador disminuye el VM
en un porcentaje que puede variar entre un 10 y un 50 %.

VALOR DE REPOSICIÓN O VALOR FÍSICO

 El Valor de Reposición o Valor Físico se relaciona al costo de la construcción de la propiedad, incluidas

las utilidades y el terreno a valor de mercado. Tiene que ver con cuánto costaría la propiedad al
construirla con tecnología y materiales actuales.
 Permite detectar posibles diferencias entre el costo de construcción y su Valor de Mercado. En viviendas
nuevas es más fácil ya que no existe un factor de depreciación, a diferencia de las propiedades usadas
en las que hay que aplicar tablas de depreciación. La depreciación física es lineal y depende del tipo de
construcción (hormigón armado, albañilería reforzada, madera, metálica, adobe etc).
 Cuándo una construcción de cierta antigüedad ha sido remodelada se debe disminuir el factor de
depreciación.
 Un clásico ejemplo son las construcciones que se escapan del promedio observado en el sector.
 Una vivienda de alto costo ubicada en un sector de bajo nivel será más alto que su valor de mercado.
Similar situación ocurre con una vivienda de bajo nivel ubicada en un buen sector tendrá un valor de
reposición más alto. En los locales comerciales sucede que el valor de reposición es bastante inferior.

SEGURO DE INCENDIO

 El valor de seguro de incendio deberá ser igual al 100% del valor de las edificaciones y obras
complementarias que forman parte integrante del bien y que ante un siniestro puedan tener un
deterioro estructural o de terminaciones.
 Para el caso de Departamentos o Casas en Condominio, se deberá diferenciar la parte proporcional de
terreno incluida en el valor de las construcciones.
 En aquellas tasaciones de Departamentos u Oficinas el tasador deberá descontar al seguro
recomendado el valor correspondiente a los estacionamientos y bodegas incluidas en las obras
complementarias, a menos que éstas tengan un potencial de riesgo que justifique la toma del seguro
por el 100% de dichas construcciones.

15
RENTA BRUTA ANUAL

Corresponde a la renta de la propiedad anualmente, en función de su arriendo y puede ser expresado como
un porcentaje. Esta capacidad que tiene un bien de generar ingresos propios, se aplica sobre el valor de
tasación y permite definir un arriendo mensual estimado para la propiedad.

MESES HÁBILES
Corresponde a la diferencia entre la renta bruta y la renta neta de la propiedad, es decir, considera los
períodos de desarriendo, las contribuciones y los gastos asociados a la mantención del bien. En un bien
raíz normal se consideran 11 meses.

TASA DE DESCUENTO

Corresponde al porcentaje medio esperado que el negocio renta. En la actualidad esta tasa se sitúa en torno
al 6%.

4.- CRITERIOS DE VALORIZACIÓN

Los criterios a utilizar para asignar un valor de tasación depende del objetivo de la tasación y del “tipo de
propiedad” a tasar.

OBJETIVO DE LA TASACIÓN

Si una tasación tiene por objetivo respaldar un crédito hipotecario otorgado por una institución financiera
para un comprador de una primera vivienda, el valor será el que más se asemeje al Valor de Mercado (VM)
o precio de compraventa.

Si el objetivo de la tasación es respaldar un crédito de libre disponibilidad en donde no existe una

compraventa, el criterio a utilizar para asignar el VM será más conservador pero en ningún caso fuera del
rango de valor normal (10%). Es importante que el VM no se desvirtúe.

A continuación se indicarán algunos objetivos que pueden dar origen a una tasación.

 Para la compra de una vivienda (Crédito o Mutuo Hipotecario)

 Para el respaldo de créditos de libre disponibilidad
 Para la venta de la propiedad (Determinar al propietario un precio)
 Para una adjudicación en remate

16
TIPO DE TASACIÓN

Si una tasación es de un tipo de bien inmueble con buena demanda, atractivo, con variados usos
alternativos, el valor de tasación se situará en el tramo superior del rango asociado a la propiedad.

En cambio, si presenta un uso monopropósito, con un diseño específico, con escasos usos alternativos, en
un sector de baja demanda el valor de tasación se situará en el rango inferior.

CRITERIOS

a. Los jardines no se valorizan como obras complementarias, nunca indicarlas como tal.
b. Las piscinas, los pavimentos, las pérgolas, los estacionamientos y bodegas son valorizados.
c. Los estacionamientos y las bodegas se valorizan en forma separada. Se debe indicarse si son de uso
exclusivo, si son cubiertos y en que nivel están ubicados.
d. Los galpones desmontables deben ser identificados en el informe y son materia de prendas por
parte de la institución que los reciba en garantía.
e. Las superficies afectas a expropiación no se valorizan.

NOTA: La palabra cierro se utiliza como sinónimo de cerco o cierre.

Los planos de ubicación deben ser legibles y realmente mostrar la ubicación de la propiedad en un sector
acotado.

En el caso de las ciudades más importantes, existen buenos sitios en Internet de donde se pueden bajar los
emplazamientos, por ejemplo http://mapas.emol.com/ o http://mapcity.com/, que en algunas comunas
incorpora la escala de la subdivisión predial. Para buscar direcciones en esta página debe indicarse comuna,
ciudad y dirección o intersección.

Tasación Inmobiliaria

CONCEPTOS SOBRE VALORAR

► Definición General: Las definiciones son múltiples y variadas, la que contiene mayor número de
elementos: “Es el ejercicio de una técnica profesional con el objeto de Avalar o Certificar ante los demás, el
precio o valor de una cosa."

► Propósito de una Tasación: Tasación bancaria, Tasación comercial, Tasación tributaria.

► Tipos de valores:

 Valor Físico: representa el valor comercial del terreno y valor de reposición de los edificios, descontados
las depreciaciones respectivas por desgaste físico, y depreciación funcional.

17
  Valor de Renta: es el capital representado por la renta líquida que produce el inmueble, o susceptible
de producir, capitalizada a una tasa se calcula de acuerdo con el destino de la propiedad, comercial,
habitacional u otro.
 Valor de Mercado: definido por el mayor precio que puede obtenerse en el mercado libre, disponiendo
de un tiempo razonable para comercialización del bien raíz.

Los tres se relacionan entre sí por el mercado quien es el gran rector reflejo de la economía.

FACTORES DE INCIDENCIA EN EL VALOR DEL SUELO

 Forma del terreno

 Ubicación, esquina, mitad de cuadra
 Relación frente / fondo del terreno
 Topografía
 Pendiente
 Tamaño y su relación con terreno normal
 Calidad del suelo
 Servidumbre que lo afecten
 Expropiación

ASPECTOS TECNICO LEGALES

 Escritura del bien raíz

 Rol o Roles de la propiedad tasada
 Certificado de Línea Municipal
 Permiso de Edificación y Recepción Final
 Usos del Suelo definidos para la zona
 Gravámenes o prohibiciones que afecten al bien

FACTOR DE CALIDAD DE SUELO

FACTOR DE TOPOGRAFÍA

Factor Topografía
1.00 Estándar
1.30 Muy Favorable
1.10 Favorable
0.90 Desfavorable
0.70 Muy Desfavorable

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Coeficiente de Topografía

C = K * Vo + Costo desmonte o relleno

Vo

K= Coeficiente menor a la Unidad (0.9)

Vo= Valor Lote Normal (Medio)
Costo desmonte: Valor de Trabajo Previo a la Construcción

NOTA: El desmonte es también conocido como “escarpe o limpieza” que es el “procedimiento por el que
se procede a retirar la capa vegetal como pasto, arbustos y árboles existentes en el terreno, además de la
remoción de escombros de estructuras anteriores”.´

NOTA: Aunque se mencionan estos factores y coeficientes, lo importante en topografía del terreno (relieve
del terreno) es la inclinación, la que puede ser descrita en el informe de tasación como “plano, pendiente
suave, pendiente fuerte, relieve irregular” o según sus palabras estime conveniente y adecuado agregar en
el informe.

NOTA: El factor de topografía y el coeficiente de topografía, no se utiliza directamente para calcular una
tasación, sino que puede ser o no utilizado según criterio del tasador dentro de los factores y coeficientes
en el proceso de homologación (“Homogeneización de Muestras”) o valorización de propiedades de
referencia del mercado.

FACTOR CALIDAD DE VIDA

 Contaminación Visual
 Contaminación Acústica
 Contaminación del Aire
 Contaminación Odorífica

FACTOR SOCIO-ECONÓMICO

 Desarrollo económico local y general

 Niveles de precios en la zona
 Tasas de intereses
 Nivel de renta de los vecinos
 Jerarquía social
 Índice de crecimiento poblacional
 Zona de moda

19
MÉTODOS DE TASACIÓN

► A.- MÉTODOS DIRECTOS

Método Comparativo o de Análisis de Mercado

► B.- MÉTODOS INDIRECTOS

 B1. Método de Costos o Análisis de Costos

 B2. Método de Renta ,de Capitalización de la Renta, o Análisis de la Rentabilidad

A. Método Comparativo o de Análisis de Mercado

Selección y búsqueda de datos del mercado.

Fuentes de Información:

 Avisos de prensa
 Oferta de Of. Corretaje
 Propiedades en venta en el sector
 Tasación SII
 Registro de propiedades en el Conservador de Bienes Raíces
 Notarios Públicos
 Martilleros Públicos

CLASIFICACIONES DE EDIFICACION

CLASE A

Acero. Entrepisos de perfiles de acero o losas de hormigón armado.

 Fundaciones de Hormigón
 Estructura realizada en acero
 Pisos de hormigón
 Revestimientos exteriores y cubierta

20
NOTA: El hormigón armado consiste en la utilización de hormigón o concreto reforzado con barras o mallas
de acero, llamadas armaduras.

CLASE B

Estructura soportante de Hormigón Armado (se incluyen aquellas en que la armadura es de perfiles
metálicos)

 Fundaciones de hormigón
 Estructura de hormigón armado
 Revestimiento enchape
 Pisos de hormigón revestidos

NOTA: Un revestimiento tipo enchape, es un material que se adosa o pega sobre la pared, por ejemplo,
enchape de ladrillo. Los pisos de hormigón revestidos son por ejemplo, los pisos con cerámica.

21
 CLASE C

Pilares y cadenas de hormigón armado con muros de albañería de ladrillos.

 Fundaciones de hormigón
 Estructura de albañilería de ladrillos reforzada con hormigón armado
 Pisos de hormigón revestidos

CLASE D

Construcción de albañería de ladrillos y/o piedras.

 Fundaciones de hormigón
 Estructura de mampostería de piedra
 Pisos de hormigón revestidos

CLASE E

Estructura de madera.

 Fundaciones tipo palafito en madera insertas en el terreno, hormigón armado u otros

 Estructura de madera en su totalidad
 Revestimiento de madera u otros
 Pisos de madera

22
CLASE F

Estructura de adobe y otros.

 Fundaciones de piedra o ladrillo

 Estructura de albañilería de adobe

CLASE G

Construcciones prefabricadas con estructura metálica, paneles de madera prefabricados de hormigón, yeso
cartón o similares.

 Paneles de perfilería metálica trabajados en fábrica

 Montaje de paneles en terreno sobre base estabilizada
 Revestimiento de paneles interiores y exteriores

23
CLASE H

Construcción prefabricada en madera, paneles de madera, yeso cartón, fibrocemento o similares.

 Paneles de madera trabajados en fábrica

 Montaje de paneles en terreno sobre base estabilizada
 Revestimiento de paneles interiores y exteriores

CLASE I

Construcciones de placas o paneles prefabricados. Paneles de hormigón liviano. Fibrocemento o paneles

de propileno entre mallas de acero para recibir mortero proyectado.

 Paneles de Aislapol enmallado en acero trabajados en fábrica

 Montaje de paneles en terreno sobre base estabilizada
 Revestimiento de paneles interiores y exteriores, a través de estucos

Depreciación de las Edificaciones

Pérdida del Valor Máximo (valor de reposición; corresponde a la diferencia que se produce entre este valor
y el comercial al momento de tasar; se excluye el terreno).

24
Las causas de depreciación son 3:

1. Depreciación Económica
2. Depreciación Funcional
3. Depreciación Física

METODOLOGÍA DE TASACIÓN DE EDIFICIOS

1. Método Comparativo o Análisis de Mercado

2. Método de Costos o Análisis de Reposición
3. Método de Rentabilidad o Análisis de la Renta

Análisis Comparativo o Método de Mercado

1. Comparación de Construcciones Similares

2. Valores de Venta Comparables

CUADRO VALORIZACION PROPIEDADES SEGÚN MERCADO COMPARATIVO

PRECIO RENTA A
UBICACION FECHA M2 EDIFICADOS AJUSTE VALOR M2 FINAL+AJUSTE
VENTA A FECHA

Proceso de tasación

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Informe de Tasación

El informe de tasación debe tener una estructura en la que se considere al menos los siguientes puntos:

 TITULO
 INDICE
 RESUMEN
 INTRODUCCION
 ANTECEDENTES EXISTENTES: Aspectos técnicos legales. Identificación del solicitante y del propietario,
Fecha, Dirección, Comuna, Ciudad, Región.
 MATERIALES Y METODOS: Descripción de terrenos. Descripción de edificios, Obras complementarias.
 RESULTADOS Y DISCUSIÓN: Valorización, consideraciones y método empleado.
 CONCLUSION
 BIBLIOGRAFIA

NORMAS INTERNACIONALES Y NACIONALES DE LA TASACION O VALUACIÓN RESUMEN

Marco Normativo

Razón y objetivo de una norma

La norma, que surge como resultado de la actividad de normalización, es un documento que establece las
condiciones mínimas que debe reunir un producto o servicio para que sirva al uso al que está destinado.

Por definición, según la norma IRAM 50-1:1992 basada en la Guía ISO/IEC 2:1991 una norma es:

 "Un documento establecido por consenso y aprobado por un organismo reconocido que establece, para
usos comunes y repetidos, reglas, criterios o características para las actividades o sus resultados, que
procura la obtención de un nivel óptimo de ordenamiento en un contexto determinado".

Le permite al usuario del producto o servicio la posibilidad de comparar sobre bases únicas, reconociendo
criterios generales de aplicación y bases mínimas de calidad.

El IVSC

El IVSC (International Valuation Standards Committee), es una asociación internacional que incluye a
asociaciones profesionales de valuación de todo el mundo que están estructuradas según un único
Estatuto. El IVSC ha tenido dos objetivos:

 Formular y publicar, para el interés público, las Normas de valuación para la valuación de bienes
y promover su aceptación mundial; y
 Armonizar las Normas entre distintos Estados del mundo, identificar y revelar las diferencias en las
declaraciones y/o aplicaciones de las Normas cuando éstas se presenten.

26
Las normas publicadas por IVSC se denominan IVS (International Valuation Standards), la primera
publicación de las normas fue en 1985.

Las Normas Internacionales de Valuación IVS

Objetivos y Alcance de las IVS

El desarrollo de las Normas Internacionales de Valuación se ha orientado a tres objetivos principales:

► Facilitar las transacciones transfronterizas y contribuir a la viabilidad de los mercados internacionales de

bienes promoviendo la transparencia en los informes financieros, así como la fiabilidad de las
valuaciones realizadas para asegurar préstamos e hipotecas, para transacciones que involucran
transferencias de propiedad y para conciliaciones en litigios o asuntos fiscales;

►Servir como un parámetro o guía profesional para los Valuadores de todo el mundo, permitiéndoles de
ese modo responder a las exigencias de los mercados internacionales para obtener valuaciones confiables
y cumplir con los requisitos de información financiera de la comunidad internacional de negocios; y

►Proporcionar Normas de valuación e informes financieros que satisfagan las necesidades de los
países en vías de desarrollo y de reciente industrialización.

Los usuarios de las valuaciones realizadas conforme a las normas IVS podrán confiar en que dichas
valuaciones las llevaron a cabo profesionales competentes que se apegan a las normas más altas de
conducta ética.

Principios generales

De acuerdo al contenido de sus principios generales:

►Las Normas representan la más aceptada y mejor práctica en la profesión de Valuación, conocida
como Principios de Valuación Generalmente Aceptados (GAVP). Las Normas Internacionales de Valuación
dictan lo que deben hacer los Valuadores
mas no explican cómo se deben aplicar los procedimientos o metodología específicos. El IVS
reconoce que cada aplicación está relacionada a un problema específico de valuación, cuya solución
depende de la capacidad del Valuador para seleccionar las técnicas pertinentes y aplicar su juicio más
adecuado.

►El IVSC reconoce la complejidad de los procedimientos profesionales de valuación, la

diversidad de situaciones en las propiedades (bienes), la dificultad que otras disciplinas profesionales
pueden tener en la interpretación de las actividades de valuación, los problemas en el uso y traducción de
la terminología, y la necesidad primordial que tiene el público de obtener valuaciones profesionales bien
fundadas elaboradas de acuerdo con las normas generalmente aceptadas.

►Las Normas se idearon para la mayoría de las situaciones y no pueden adaptarse para cada
contingencia. Habrá ocasiones en las que la desviación de las Normas sea inevitable. Cuando surjan
dichas situaciones, es muy poco probable que la desviación constituya un incumplimiento de estas Normas,

27
siempre y cuando dicha desviación sea razonable, que cumpla con los principios de ética y con las medidas
de competencia, y que se proporcione un razonamiento por cada desviación en el informe de valuación.

Características del Tasador o Valuador

Las normas establecen también las características de los Valuadores que se rigen por ellas:

►Un Valuador Profesional es una persona que posee la calificación, habilidad y

experiencia necesaria para estimar el valor para una variedad de propósitos
incluyendo transacciones que involucran la transferencia de la tenencia de la propiedad, propiedad
en garantía para asegurar préstamos e hipotecas, propiedad sujeta a litigio o pendiente de arreglo por
impuestos y propiedad tratada como activo fijo en informes financieros.

►Debe exhibir y mantener un Código de Conducta (ética y competencia) y Normas de ejercicio profesional
y ceñirse a los Principios de Valuación Generalmente Aceptados (GAVP)

►Los Valuadores que llevan a cabo asignaciones bajo las Normas Internacionales de
Valuación, deben cumplir con los requisitos de imparcialidad, de objetividad
profesional y revelación que se requieren bajo el Código de Conducta, dichos Valuadores, además,
deben cumplir con los requisitos de independencia que pueden estar relacionados con muchas
asignaciones.

►El Valuador debe revelar cualquier relación directa o indirecta, personal o corporativa con la propiedad
o compañía a objeto de cualquier asignación y que pudiera dar lugar a un conflicto potencial de intereses.

►Además, en el caso de hacerse una valuación para un informe financiero u otra

aplicación contable, se establece que el valuador debe cumplir tanto con los requisitos de las normas
contables como con los relacionados a la valuación de bienes. Si hubiere algún conflicto entre los dos grupos
de normas, el valuador deberá informar sobre esa situación en su informe.

NOTA: Las “normas contables” son aquellos criterios utilizados para generar un estándar en cuanto a los
sistemas contables a utilizar, tipos de cuenta utilizadas y el registro de las operaciones en los libros
contables. Las "normas de valuación de bienes" están dadas tanto por la ética del profesional tasador como
de las formas utilizadas para la tasación (proceso e informe).

Aspectos a ser Respetados

Los siguientes son aspectos conceptuales de la norma que deben ser respetados por los profesionales
que las utilizan:

Código de Conducta: Se refiere a los requisitos éticos y de competencia de los Valuadores en la práctica
profesional. La conducta ética sirve para el interés público, mantiene la confianza que las instituciones
otorgan a los servicios de los Valuadores.
Asegura que los resultados de las valuaciones sean confiables, congruentes e imparciales.

Revelación de resultados: Es muy importante que los Valuadores elaboren y comuniquen sus análisis,
opiniones y conclusiones a los usuarios de sus servicios, a través de informes que sean significativos y no

28
engañosos, y que revelen cualquier
cosa que pueda afectar su objetividad. Por ello se requiere que el informe de valuación establezca
una descripción clara y precisa del alcance de la asignación, de su propósito y uso, revelando cualquier
suposición, caso hipotético o condiciones de limitación que afecten directamente las valuaciones, y cuando
sea necesario, indicar su efecto sobre el valor. Debe proporcionar además suficiente información para
describir el trabajo que se llevó a cabo, las conclusiones a las que se llegó y el contexto en el que se
consideraron.

Elementos y definiciones conceptuales base de las IVS

Concepto de VALOR

El Valor es un concepto económico que se refiere al precio más probable en que los compradores y
vendedores concluirán por un bien o servicio que está en venta. El valor no es una verdad absoluta sino
una estimación del precio probable que se pagará por los bienes o servicios en un momento dado, de
acuerdo con una definición particular de valor. El concepto económico de valor refleja el punto de vista del
mercado sobre los beneficios que recibiría quien posee el bien o servicio desde la fecha efectiva de la
valuación.

Existen muchos tipos de definiciones relativas al valor . Es de gran importancia para el uso y entendimiento
de la valuación, que el tipo y la definición del valor en cuestión se
revelen de manera clara, y que sean adecuados para cada tarea de valuación en Particular. El cambio
en la definición de valor puede tener un efecto material en los valores que se asignan a las propiedades
(bienes).

Todos los informes de valuación deben especificar claramente el propósito y el uso que se pretende dar al
resultado.

Criterios clave

Utilidad

El criterio clave en la valuación de cualquier propiedad mueble o bien inmueble es su utilidad. Los
procedimientos que se emplean en el proceso de valuación, tienen el objetivo común de defender y
cuantificar el grado de utilidad de la propiedad que se está valuando. Este proceso requiere de la
interpretación del concepto de utilidad. La utilidad es un término relativo o comparativo y no una condición
absoluta.

Especialización

La Norma reconoce la existencia de activos especializados definiéndolos como aquellos que rara vez, si
acaso, se venden salvo como parte de un negocio al que pertenecen.
Dichos activos también pueden conocerse como activos de mercado limitado, dependiendo del
grado de especialización de su diseño, configuración o aplicación.

29
Enfoques de Valuación

►Las valuaciones de cualquier tipo, que se elaboran para estimar el valor de mercado o un valor definido
que no es de mercado, requieren que el Valuador aplique uno o más enfoques de valuación. El término
enfoque de valuación en general se refiere a los métodos analíticos generalmente aceptados y de uso
común.

►Las valuaciones que se basan en el mercado normalmente emplean uno o más enfoques de valuación al
aplicar el principio de substitución. Este principio establece que una persona prudente no pagaría más por
un bien o servicio que el costo de adquirir un bien o servicio sustituto igualmente satisfactorio, en ausencia
de los factores complicados de tiempo, mayor riesgo o inconveniencia. El menor costo de la mejor
alternativa, sea sustituto o el original, tiende a establecer el Valor de Mercado.

►Cada enfoque de valuación tiene métodos de aplicación alternos. La experiencia y capacitación, las
normas locales, los requisitos del mercado y los datos de mercado de que dispone el Valuador, confluyen
para determinar el método o métodos que se han de aplicar. La razón por la que existen distintos métodos
y enfoques, es ofrecer al Valuador una serie de procedimientos analíticos que al final se ponderarán y
conciliarán para obtener un estimado final de valor, dependiendo del tipo de valor particular.

Normalización de la información financiera

►Se entiende como información financiera a los registros financieros formales con contenido y forma
prescritos para publicación atendiendo al interés de necesidad de información común de una
amplia gama de terceros usuarios que no son necesariamente identificables.
Existe una medida pública de rendición de cuentas asociada con los estados financieros que se
desarrollan dentro de un marco regulado por normas de contabilidad y la ley.

►El objetivo de la información financiera de acuerdo con las normas de contabilidad es presentar de
manera equitativa la posición financiera, el desempeño financiero y los flujos de efectivo de una empresa
de la cual se emiten los informes.

►Normar la actividad permite describir consistente y razonablemente (fairly) los

desempeños de las organizaciones y comparar esos desempeños, lo cual de no contarse con
standards se tornaría difícil.

Normas IAS

Las Normas Internacionales de Contabilidad (IAS) o NIC (Normas Internacionales de Contabilidad) son
ampliamente reconocidas en los mercados de capitales del mundo tanto en el ámbito nacional como en el
internacional. Sin embargo, no todos los países aceptan las IAS en todos sus aspectos.

►En general las normas se refieren a principios generalmente aceptados por la profesión contable.

►El IASB (International Accounting Standards Board), tiene como compromiso desarrollar
un único cuerpo de normas globales de contabilidad para que la información de los estados financieros
sea transparente y comparable. Sus standards se conocen como IAS.Tiene su sede en Londres (UK),

30
►Las IAS (International Accounting Standards ), son el conjunto de normas emanadas del IASB, rigen los
estados contables de los paises que adhieren al IASB, en general, Europa.

►Las IAS y otras normas nacionales llevan en el balance los activos fijos o de largo plazo al costo histórico
menos cualquier depreciación acumulada, pero permiten también un tratamiento alterno mediante el cual
los inmuebles, planta y equipo pueden sujetarse a revaluaciones periódicas al valor justo (fair value).

Relación entre IVSC e IASB

En lo que hace al cuerpo de normas que se refieren en particular a valuaciones para informes financieros,
el IVSB compatibiliza sus normas con el IASB.

Por ello el resultado de las valuaciones realizadas sobre la base de las normas IVS de aplicación para el uso
en información financiera son compatibles para ser utilizadas en registros financieros realizados bajo las
normas IAS.

EN CHILE LA REGULACION NACIONAL CORRESPONDE A:

►CODIGO CIVIL, COMERCIO

►SBIF

►ASEGURADORAS…

►ETC.

Definiciones Instrumentos de Planificación Territorial IPT

De acuerdo a la LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES que está disponible en

https://www.leychile.cl/Navegar?idNorma=13560

Plan Regional Desarrollo Urbano

Definición:

Artículo30º.- Se entenderá por Planificación Urbana Regional aquella que orienta el desarrollo de los
centros urbanos de las regiones.

Artículo 31º.- La Planificación Urbana Regional se realizará por medio de un Plan Regional de Desarrollo
Urbano, que fijará los roles de los centros urbanos, sus áreas de influencia recíproca, relaciones
gravitacionales, metas de crecimiento, etc.. Artículo 32º.- El Plan Regional de Desarrollo Urbano será
confeccionado por las Secretarías Regionales del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, de acuerdo con las
políticas regionales de desarrollo socio-económico.

Artículo 33º.- Los planes regionales de desarrollo urbano serán aprobados por el consejo regional y
promulgados por el intendente respectivo, debiendo sus disposiciones incorporarse en los planes
reguladores metropolitanos, intercomunales y comunales.

31
Plan Regulador Intercomunal

Definición:

Artículo34º.- Se entenderá por Planificación Urbana Intercomunal aquella que regula el desarrollo físico de
las áreas urbanas y rurales de diversas comunas que, por sus relaciones, se integran en una unidad urbana.

Cuando esta unidad sobrepase los 500.000 habitantes, le corresponderá la categoría de área metropolitana
para los efectos de su planificación.

La Planificación Urbana Intercomunal se realizará por medio del Plan Regulador Intercomunal o del Plan
Regulador Metropolitano, en su caso, instrumentos constituidos por un conjunto de normas y acciones para
orientar y regular el desarrollo físico del área correspondiente.

Las disposiciones de los artículos siguientes, referentes al Plan Regulador Intercomunal, regirán igualmente
para los Planes Reguladores Metropolitanos.

Artículo 35º.- El Plan Regulador Intercomunal estará compuesto de:

a) Una memoria explicativa, que contendrá los objetivos, metas y programas de acción;
b) Una Ordenanza, que contendrá las disposiciones reglamentarias pertinentes, y
c) Los planos, que expresen gráficamente las disposiciones sobre zonificación general, equipamiento,
relaciones viales, áreas de desarrollo prioritario, límites de extensión urbana, densidades, etc..

Para los efectos de su aprobación, modificación y aplicación, estos documentos constituyen un solo cuerpo
legal.

Artículo 38º.- Las disposiciones de los Planes Reguladores Intercomunales, que constituyan alteraciones a
las disposiciones de los Planes Reguladores Comunales existentes, se entenderán automáticamente
incorporadas a éstos como modificaciones.

En las comunas que carezcan de Plan Regulador Comunal harán los efectos de tal las disposiciones del Plan
Regulador Intercomunal, sin perjuicio de la exigencia establecida en la letra a) del artículo 47º.

Plan Regulador Comunal

Definición:

Artículo 41º.- Se entenderá por Planificación Urbana Comunal aquella que promueve el desarrollo
armónico del territorio comunal, en especial de sus centros poblados, en concordancia con las metas
regionales de desarrollo económico-social.

La planificación urbana comunal se realizará por medio del Plan Regulador Comunal.

El Plan Regulador es un instrumento constituido por un conjunto de normas sobre adecuadas condiciones
de higiene y seguridad en los edificios y espacios urbanos, y de comodidad en la relación funcional entre
las zonas habitacionales, de trabajo, equipamiento y esparcimiento.

32
Sus disposiciones se refieren al uso del suelo o zonificación, localización del equipamiento comunitario,
estacionamiento, jerarquización de la estructura vial, fijación de límites urbanos, densidades y
determinación de prioridades en la urbanización de terrenos para la expansión de la ciudad, en función de
la factibilidad de ampliar o dotar de redes sanitarias y energéticas, y demás aspectos urbanísticos.

NOTA: El Plan Regulador es un instrumento que está formado por un conjunto de normas que regulan las
condiciones de higiene y seguridad tanto en edificaciones como en los espacios urbanos, y es el que
determina en que parte de una comuna se podrían instalar, colegios, jardines infantiles, centros de salud,
talleres artesanales, locales comerciales, restoranes, farmacias, bancos, bomberos, carabineros,
supermercados, etc. Lo cual puede modificar la plusvalía de la propiedad que queremos adquirir.

Artículo 42º.- El Plan Regulador Comunal estará compuesto de:

a) Una Memoria explicativa, que contendrá los antecedentes socio-económicos; los relativos a crecimiento
demográfico, desarrollo industrial y demás antecedentes técnicos que sirvieron de base a las proposiciones,
y los objetivos, metas y prioridades de las obras básicas proyectadas;
b) Un estudio de factibilidad para ampliar o dotar de agua potable y alcantarillado, en relación con el
crecimiento urbano proyectado, estudio que requerirá consulta previa al Servicio Sanitario correspondiente
de la Región;
c) Una Ordenanza Local que contendrá las disposiciones reglamentarias pertinentes, y
d) Los planos, que expresan gráficamente las disposiciones sobre uso de suelo, zonificación, equipamiento,
relaciones viales, límite urbano, áreas prioritarias de desarrollo urbano, etc.. Para los efectos de su
aprobación, modificación y aplicación, estos documentos constituyen un solo cuerpo legal.

Plan Seccional

Definición:

Artículo 46º.- En los casos en que, para la aplicación del Plan Regulador Comunal, se requiera de estudios
más detallados, ellos se harán mediante Planos Seccionales, en que se fijarán con exactitud los trazados y
anchos de calles, zonificación detallada, las áreas de construcción obligatoria, de remodelación, conjuntos
armónicos, terrenos afectados por expropiaciones, etc.

En las comunas en que no exista Plan Regulador podrán estudiarse Planes Seccionales, los que se aprobarán
conforme a lo prescrito en el inciso primero del artículo 43.

La confección de Planos Seccionales tendrá carácter obligatorio en las comunas de más de 50.000
habitantes que cuenten con Asesor Urbanista, para los efectos de fijar las líneas oficiales de edificación, y
lo será también en aquellas que califique especialmente la Secretaría Regional correspondiente del
Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, por sus condiciones topográficas, o por urgencia en materializar
determinadas obras públicas o expropiaciones

Notas:
1.- Para mayores detalles acerca de los contenidos y los procesos de aprobación de los Instrumentos de
Planificación Territorial, remitirse al texto completo de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y la
Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, disponibles ambas en este sitio web.

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2.- Los instrumentos que figuran en el listado son de acceso público y pueden consultarse en la Mapoteca
de la División de Desarrollo Urbano del MINVU, Alameda 924 6º piso, o en las Municipalidades o SEREMI
respectivas, dependiendo del nivel del instrumento.

Límite Urbano

De los límites urbanos:

Artículo 52º.- Se entenderá por límite urbano, para los efectos de la presente ley y de la Ley Orgánica de
Municipalidades, la línea imaginaria que delimita las áreas urbanas y de extensión urbana que conforman
los centros poblados, diferenciándolos del resto del área comunal.

Artículo 53º.- La fijación de límites urbanos de los centros poblados que no cuenten con Plan Regulador y
sus modificaciones, se sujetarán a la misma tramitación señalada en el inciso primero del artículo 43,
debiendo recabarse, además, informe de la Secretaría Regional Ministerial de Agricultura, organismo que
deberá emitirlo dentro del plazo de 15 días, contado desde que le sea requerido por la municipalidad.
Vencido dicho plazo, se tendrá por evacuado sin observaciones.

Artículo 54º.- En las ciudades en que se aprobare un plan regulador el límite urbano fijado por éste
reemplazará automáticamente al límite urbano anterior.

Cuando se amplíe el límite urbano de un Plan Regulador, se definirá simultáneamente el uso del suelo, que
corresponda a los terrenos que se incorporen al área urbana.

1.- Los textos completos de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y la Ordenanza General de
Urbanismo y Construcciones, disponibles ambas en el sitio web www.minvu.cl

2.- Los instrumentos que figuran en el listado son de acceso público y pueden consultarse en la Mapoteca
de la División de Desarrollo Urbano del MINVU, Alameda 924 6º piso, o en las Municipalidades o SEREMI
respectivas, dependiendo del nivel del instrumento.

Presentación del Manual de Tasaciones de la Propiedad Fiscal Rural y Urbana

El proceso de tasación de un inmueble, debe ser finalmente entendido como una opinión relativa a su
precio de mercado, el que debe estar fundado en un número determinado de antecedentes objetivos, que
han sido compilados en innumerables textos que no proponen grandes contradicciones entre ellos. Sin
embargo, las características y naturaleza de la propiedad fiscal, la asociación que el Estado busca entre sus
bienes y el óptimo rendimiento económico y social, necesariamente implican, la elaboración de una opinión
fundamentada en variables que normalmente un tasador considera irrelevantes, e independientes de claras
reglas del mercado de bienes transables.

Las particularidades de la propiedad fiscal, las exigencias de la sociedad, y los objetivos de desarrollo que
el Ministerio de Bienes Nacionales se impone como políticas de acción, nos ha llevado a perfilar el concepto
de valoración de la propiedad fiscal, por sobre la búsqueda del mejor precio que propone generalmente
una tasación.

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No pocas propiedades fiscales, poseen cualidades que difícilmente pueden ser traducidas en precio,
poseedoras de intangibilidades propias de un bien patrimonial, recursos que solo pueden ser capturados
por emprendimiento muy especiales.

Estos argumentos, nos han llevado a proponer un Manual de Tasaciones para la Propiedad Fiscal Rural y
Urbana, que resume en su texto, los fundamentos ineludibles y que no pueden estar ausentes en la
Valoración del Patrimonio Fiscal.

NOTA: Puede ver el manual en el siguiente enlace: http://www.bienesnacionales.cl/wp-

content/uploads/2011/05/ManualTasaciones.pdf

DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA REALIZAR TASACIONES

Escritura de propiedad

Obtiene antecedentes del inmueble a tasar.

Certificado de Número de una municipalidad:

Es necesario contar con un Certificado de Número de una municipalidad para solicitar el Rol de Avalúo de
una propiedad, siempre y cuando el predio sea una propiedad nueva.

Certificado de no expropiación:

Para la obtención de un certificado de No Expropiación, el interesado deberá contar con el Rol de la

propiedad a consultar. Los roles de las propiedades se informan en los documentos de cobranza de las
contribuciones o bien pueden ser solicitados en cualquier oficina del SII, presentando la dirección
completa de la propiedad y su comuna.

Las solicitudes incompletas permanecerán en el sistema por 15 días, pasado dicho plazo, serán
eliminadas.

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Permiso de edificación:

Según los estipula el Artículo 116º.- La construcción, reconstrucción, reparación, alteración, ampliación y
demolición de edificios y obras de urbanización de cualquier naturaleza, sean urbanas o rurales, requerirán
permiso de la Dirección de Obras Municipales, a petición del propietario, con las excepciones que señale la
Ordenanza General.

Deberán cumplir con esta obligación las urbanizaciones y construcciones fiscales, semifiscales, de
corporaciones o empresas autónomas del Estado y de las Fuerzas Armadas y de las Fuerzas de Orden y
Seguridad Pública.

No requerirán permiso las obras de infraestructura que ejecute el Estado, ni las obras urbanas o rurales de
carácter ligero o provisorio, en la forma que determine la Ordenanza General.

Certificado de avaluó fiscal:

Este documento lo emite el SII

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Recepción final o definitiva:

Trámite que debe cumplir una edificación para que la Dirección de Obras la reconozca como tal, luego de
esto no existen más tramitaciones y la obra queda en cumplimiento de la normativa una vez aprobada la
solicitud.

Ahora bien, si posteriormente a la Recepción Final se realizan modificaciones o aumentos de superficie,

éstas deben ser tramitadas como obra menor u obra nueva, según corresponda y de acuerdo a las
limitaciones del plan regulador respectivo.

El trámite de Recepción Final o Definitiva se inicia una vez aprobado el Permiso de Edificación respectivo,
adjuntando al expediente los requisitos exigidos de acuerdo a las características de la obra.

Certificado de informaciones previas:

El certificado de Informaciones Previas contiene las condiciones aplicables al predio consultado de acuerdo
con las normas urbanísticas, derivadas del Instrumento de Planificación Territorial respectivo, e indica el
número de rol de la propiedad. Se solicita en la Dirección de Obras de la Municipalidad respectiva.

Este certificado proporciona, entre otros y según corresponda, los siguientes antecedentes:

 Número municipal asignado al predio.

 Línea oficial, línea de edificación, anchos de vías que limiten o afecten al predio, ubicación del eje de la
avenida, etc.
 Declaración de utilidad pública que afecta al predio, en su caso, derivada del Instrumento de
Planificación Territorial.
 Indicación de los requisitos de urbanización.
 Normas Urbanísticas aplicables al predio, por ejemplo usos de suelo; alturas de edificación; áreas de
riesgo o de protección que pudieren afectarlo; contempladas en el Instrumento de
 Planificación Territorial; Zonas o Construcciones de Conservación Histórica o Zonas Típicas y
Monumentos Nacionales, con sus respectivas reglas urbanísticas especiales; exigencias de plantaciones
y obras de ornato en las áreas afectas a utilidad pública; Declaratoria de postergación de permisos,
señalando el plazo de vigencia y el Decreto o Resolución correspondiente; entre otros.

NOTA: La declaración de utilidad pública contiene información sobre si un predio está afecto o no a
expropiación, conforme al Plan Regulador Comunal. Es importante verificar esta documentación porque
influye en el valor final de la tasación de la propiedad.

Análisis de cabida:

Un estudio de cabida es para determinar los metros cuadrados factibles a construir. Información necesaria
para el estudio de factibilidad económica del proyecto. Este estudio esta ligado con los Instrumentos de
Planificación Territorial.

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Como lo explicamos con anterioridad por cada sitio se entrega un Certificado de Informaciones Previas,
que contiene las condiciones aplicables al predio consultado de acuerdo con las normas urbanísticas,
derivadas del Instrumento de Planificación Territorial respectivo, e indica el número de rol de la propiedad.

Con este certificado de Informaciones Previas podemos determinar lo que cabe en determinado predio.

Este certificado en general entrega:

1. Usos de Suelos Permitidos y Prohibidos.

2. Superficie Predial Mínima, en el caso que se quiera subdividir el predio.

3. Coeficiente de Constructibilidad.

4. Adosamientos: La longitud del adosamiento no podrá exceder del 40% de la longitud total del deslinde
común con el vecino. Cuando la edificación existente sea pareada o continua, a la longitud total de dicho
deslinde debe descontarse el tramo ocupado por la parte pareada o continua. El adosamiento no podrá en
ningún caso ocupar el antejardín. El Plan Regulador Comunal podrá determinar la distancia mínima de los
adosamientos respecto de la línea de edificación.

5. Coeficiente de Ocupación de Suelo.

6. Distanciamientos.

7. Altura Máxima de Edificación.

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8. Cierros, en altura y porcentaje de transparencia.

9. Sistema de Agrupamiento.

10. Rasante.

Estas condiciones ayudan a determinar cómo podemos usar un predio tanto en planta como en elevación.

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