Вы находитесь на странице: 1из 103

Л.В.

Гордиенко

Курс лекций
по дисциплине
«Землеустройство»

2017
Содержание

1. Теоретические основы землеустройства ......................................................................... 3


1.1. Понятие, задачи, виды землеустройства ...................................................................... 3
1.2. Принципы землеустройства ......................................................................................... 10
1.3. Землеустроительный процесс ...................................................................................... 15
1.4. Земельные ресурсы России и их использование ....................................................... 17
1.5. Природные, экономические и социальные условия, учитываемые при
землеустройстве ....................................................................................................................... 25
2. Государственное регулирование проведения землеустройства ............................... 32
2.1. Полномочия органов государственной власти в области регулирования
проведения землеустройства ..................................................................................................32
2.2. Государственная экспертиза землеустроительной документации и надзор за
проведением землеустройства ................................................................................................ 45
3. Землеустроительное проектирование ............................................................................ 48
3.1. Классификация проектов землеустройства ................................................................ 48
3.2. Содержание и принципы землеустроительного проектирования ............................ 52
3.3. Технология землеустроительного проектирования................................................... 53
4. Межхозяйственное и внутрихозяйственное землеустройство................................... 56
4.1. Межхозяйственное землеустройство .......................................................................... 56
4.1.1. Понятие, содержание и формы межхозяйственного землеустройства ............ 56
4.1.2. Принципы межхозяйственного землеустройства ............................................... 61
4.1.3. Проекты установления (уточнения) границ территорий с особым правовым
режимом использования земель ......................................................................................... 66
4.1.4. Проекты по установлению водоохранных зон и прибрежных защитных полос
69
4.2. Внутрихозяйственное землеустройство ..................................................................... 72
4.2.1. Элементы проекта внутрихозяйственного землеустройства ............................ 72
4.2.2. Проекты внутрихозяйственного землеустройства фермерских хозяйств....... 75
4.2.3. Проекты внутрихозяйственного землеустройства на эколого-ландшафтной
основе 78
5. Рабочие проекты в землеустройстве .............................................................................. 85
5.1. Содержание и классификация рабочих проектов ...................................................... 85
5.2. Рабочий проект по рекультивации земель ................................................................. 87
5.3. Рабочий проект по защите почв от эрозии ................................................................. 89
6. Земельно-хозяйственное устройство населённых пунктов ....................................... 93
6.1. План земельно-хозяйственного устройства ............................................................... 93
6.2. Установление и изменение черты населенных пунктов ........................................... 99
6.2.1. Общие положения .................................................................................................99
6.2.2. Установление городской и поселковой черты.................................................. 100

2
1. Теоретические основы землеустройства
1.1. Понятие, задачи, виды землеустройства

Федеральный закон от 18.06.2001 №78-ФЗ «О землеустройстве» вводит


следующее понятие землеустройства:
Землеустройство – мероприятия по изучению состояния земель,
планированию и организации рационального использования земель и их
охраны, описанию местоположения и (или) установлению на местности
границ объектов землеустройства, организации рационального
использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для
осуществления сельскохозяйственного производства.
Объекты землеустройства:
– территории субъектов Российской Федерации,
– территории муниципальных образований,
– территории населенных пунктов,
– территориальные зоны, зоны с особыми условиями использования
территорий, а также части указанных территорий и зон;
Землеустройство – это составная часть хозяйственного механизма
страны.
Основные задачи землеустройства:
– формирование и совершенствование рациональной системы
землевладения и землепользования;
– создание равных территориальных условий для развития всех форм
землевладения, землепользования и хозяйствования на земле;
– разработка предложений по установлению режима и условий
использования земель, предоставленных в собственность, владение и
пользование;

3
– подготовка данных для установления земельного налога и арендной
платы за землю, возмещения потерь сельскохозяйственного производства и
убытков землевладельцев и землепользователей при изъятии земель;
– обеспечение точности и бесспорности обозначения на местности
границ, установленных при землеустройстве;
– обоснование направлений и установление перспектив мелиорации;
– создание территориальных условий для рациональной организации
сельскохозяйственного производства;
– разработка мероприятий по сохранению и улучшению природных
ландшафтов, повышению и восстановлению плодородия почв,
рекультивации земель, защите их от эрозии и других процессов деградации, а
также по консервации нарушенных земель.
Землеустройство представляет собой определенное сочетание
экономических, правовых и технических действий, причем сущность его не
всегда видна за ее внешними проявлениями. Будучи, прежде всего
экономическим мероприятием, землеустройство осуществляется при помощи
правовых и технических действий. Поэтому нередко оно может казаться
набором чисто технических и юридических операций.
Главная задача землеустройства как элемента общественного
производства – пространственная организация использования земли
совместно с размещением других, связанных с ней, средств производства.
Тем самым устанавливается определенный порядок землепользования,
соответствующий конкретным производственным или социальным целям
общества и остальных хозяйствующих субъектов.
Землеустройство всегда направлено на создание оптимальных условий
для решения тех или иных задач.
В ходе использования земли как природного ресурса одновременно
воспроизводятся условия существования человека. При всех общественно-
экономических формациях земля остается всеобщим условием труда и
4
средством производства, и поэтому всегда были необходимы действия по
целенаправленной организации территории, которые и являются важнейшей
составной частью землеустройства. Вместе с тем эти действия обязательно
совершаются в рамках определенных земельных отношений.
Основу земельного строя России, составляет статус земли как основы
жизни и деятельности народа; владеют и пользуются ею граждане,
государственные, кооперативные и общественные предприятия, учреждения
и организации в соответствии с законом.
Государство заинтересовано в том, чтобы земельный фонд и целом и
каждый отдельный участок использовался рационально, обеспечивая
интересы развития народного хозяйства страны, всех его отраслей, чтобы
каждый гектар сельскохозяйственных угодий давал как можно больше
продукции, чтобы земля правильно обрабатывалась, а ее производительные
свойства и другие полезные качества непрерывно улучшались.
Для решения этой задачи создаются землеустроительные органы,
осуществляющие земельную политику государства в соответствии с
действующими правовыми нормами, отражающими объективные требования
экономики.
Государство через землеустроительные органы и посредством
землеустроительных мероприятий:
– охраняет землю как народное достояние,
– устанавливает формы использования земли, поощряя и развивая
наиболее прогрессивные, из них;
– распределяет ее между отраслями народного хозяйства;
– создает новые и упорядочивает существующие землевладения и
землепользования;
– устраивает территорию сельскохозяйственных предприятий,
организуя использование земли как средства производства для достижения
целей экономического развития общества.
5
Государственный характер землеустройства находит свое выражение в
следующем:
− государство осуществляет суверенитет над всей территорией страны
в пределах ее внешних границ;
− землеустройство основывается на законах, изданных государством, и
направлено на их практическое осуществление;
− землеустроительные органы в России создаются государством,
подконтрольны ему и обязаны проводить государственную земельную
политику;
− предоставление и оформление, земель собственникам и
землепользователям осуществляется органами государственной власти;
− землеустройство (включая проектно-изыскательские, съемочные и
обследовательские работы) проводится в основном за счет бюджетных
средств.
Таким образом, посредством землеустройства государство на основе
законодательных норм владения, пользования и распоряжения землей
организует рациональное использование и охрану земель в России.
Землеустроительная наука как система знаний о землеустройстве, и ее
основное ядро – землеустроительное проектирование являются
междисциплинарной областью знания.
Здесь имеет место тесное взаимодействие естественных и
общественных наук, Выступающих как разные стороны одной науки,
изучающих функционирование земли, с одной стороны, как природного
ресурса, с другой – как объекта социально-экономических связей.
Экономическая функция земли как важнейшего условия труда и всеобщего
средства производства выходит далеко за пределы земледелия и сельского
хозяйства в целом, так как на земле осуществляются все виды общественной
деятельности – и производственной, и непроизводственной.

6
Землеустройством охватывается вся территория страны, все земли
независимо от их целевого назначения, но характер его может быть
различным. В одних случаях территория организуется в границах отдельного
землевладения или землепользования, при этом определяется назначение
каждого входящего в него участка. В других случаях решаются задачи
организации землевладений или землепользовании ряда предприятий в
целом или их взаимосвязанных групп, образующих определенные системы.
В процессе развития народного хозяйства происходит распределение
земельных фондов между отраслями – сельским и лесным хозяйством,
промышленностью, транспортом, городами и так далее. Внутри каждой из
них использование земли осуществляется различными предприятиями,
организациями, учреждениями. В границах отдельных землевладений
(землепользовании) земля функционирует или в качестве главного средства
производства (в сельском хозяйстве), или в качестве его пространственной
базы безотносительно к ее плодородию (в промышленности, транспорте и
тому подобное). Таким образом, возникает задача распределения земель не
только между отраслями, но и между хозяйственными субъектами, им в
строго установленном порядке для конкретных целей предоставляются
земельные участки или массивы, имеющие определенную площадь и
отграниченные на местности. Внутри- и межотраслевое распределение
земель носит динамический характер; создаются новые промышленные
предприятия, железные и автомобильные дороги, города, крестьянские
хозяйства и их объединения и так далее. В связи с этим постоянно возникают
новые землевладения или землепользования и вносятся изменения в уже
существующие. Кроме того, по мере развития производства меняются
требования к размерам и размещению земельных участков, занимаемых уже
действующими предприятиями. Особенно часто это происходит в сельском
хозяйстве и появляется необходимость в упорядочении и реорганизации
соответствующих землевладений и землепользовании, устранении неудобств
7
и недостатков в их размещении, размерах и других отклонениях от
оптимальных норм, оказывающих негативное влияние на производство.
Организация землевладения или землепользования любого предприятия,
особенно сельскохозяйственного, непосредственно связана с его
производственными параметрами и должна соответствовать им.
Задача землеустройства не может быть ограничена только
образованием или реорганизацией самого землевладения или
землепользования в целом. В сельском хозяйстве необходимо также
устройство и размещение всех отдельных его частей с учетом качества
земельных участков, их расположения, хозяйственной целесообразности.
При этом различные части землевладения получают определенное
производственное или иное назначение.
В промышленных и других несельскохозяйственных предприятиях, где
земля используется только как пространство для размещения зданий,
сооружений, дорог, сетей электроснабжения, связи, водоснабжения, ее
непосредственное использование не является самостоятельной задачей. Она
нужна только как место для строительства определенных объектов и их
последующего функционирования независимо от качества земель.
Размещение зданий и сооружений на территории населенных пунктов,
промышленных и других несельскохозяйственных предприятий называется
планировкой. К собственно землеустройству планировка промышленных
предприятий, поселков и городов не относится, и в состав
землеустроительных действий она не входит.
Для организации рационального использования земли в
сельскохозяйственном предприятии необходима внутрихозяйственная
организация территории совместно с размещением других средств
производства, связанных с ней. Она не является однократным мероприятием.
Развитие сельского хозяйства, изменения в структуре производства приводят
к изменениям и в организации использования земли в отдельных хозяйствах.
8
Все эти преобразования должны осуществляться организованно, в
порядке землеустройства.
Таким образом, посредством землеустройства в нашей стране
систематически осуществляются следующие основные виды мероприятий:
– распределение и перераспределение земель между отраслями
народного хозяйства, между землевладельцами и землепользователями
внутри отраслей, организация землевладений, землепользовании и
специальных фондов земель, размещение их на территории;
– установление рациональных форм внутрихозяйственной организации
территории сельскохозяйственных предприятий (включая крестьянские
хозяйства) в соответствии с потребностями развития производства,
рационального использования и охраны земель.
Совершенно очевидно, что первая группа мероприятий по содержанию
заметно отличается от второй; поэтому существуют два основных вида
землеустройства – межхозяйственное и внутрихозяйственное. Оба они
решают единый комплекс задач по организации рационального
использования и охраны земли, но различаются по своему содержанию и
методам.
Для сельскохозяйственных предприятий внутрихозяйственное
землеустройство является продолжением межхозяйственного и может
приводиться только после того, как решены все вопросы последнего. При
межхозяйственном землеустройстве учитываются потребности последующей
внутрихозяйственной организации территории.
Для каждого вида землеустройства существует определенный состав
взаимосвязанных вопросов, позволяющих в результате их решения
организовать территорию и использование земли наиболее рациональным
образом. Эта задача решается на основе проекта землеустройства. С
подготовки такого проекта и начинается организация использования земли

9
на конкретной территории. Главные из вопросов, решаемых в проекте,
указывают его составными частями.
Все составные части землеустроительного проекта – это
взаимосвязанные узловые вопросы организации использования и охраны
земель, организации территории на данном объекте, обеспечивающие в
совокупности рациональное и эффективное решение поставленной задачи.
Составная часть проекта – это обычно достаточно крупная задача; она
может состоять из ряда взаимосвязанных элементов землеустройства. К ним
относятся те или иные мероприятия, которые фиксируются (размещаются) на
проектном плане, а следовательно, затем и на территории (например,
размещение полей севооборотов, размещение гуртовых участков и тому
подобное).
Существует 2 основных вида землеустройства:
1) межхозяйственное землеустройство (территориальное),
2) внутрихозяйственное землеустройство.

1.2. Принципы землеустройства

Задачи рационального использования и охраны земли как природного


ресурса, земельное законодательство страны определяют характер,
содержание, способы проведения и направленность землеустройства. При
этом приходиться решать сложные и многообразные проблемы, имеющие
большое народнохозяйственное значение, связанные с организацией и
размещением производства, социальными потребностями общества. Для того
чтобы предлагаемые решения были эффективными, землеустройство должно
руководствоваться определенными принципами.
Принципы землеустройства – это исходные положения, основные
правила его проведения, определяющие его направленность, содержание,
методы. Они не носят умозрительного, отвлеченного характера, а
10
складываются в процессе практической деятельности, сообразуясь с
природными условиями и социально-экономическими потребностями
общества.
В настоящее время общепризнанными в землеустроительной науке
считаются следующие принципы:
– соблюдение требований земельного законодательства, укрепление
устойчивости и постоянное совершенствование землевладения и
землепользования;
– рациональное использование земли для производственных и
социальных целей при соблюдении приоритета экологических требований;
– сочетание интересов общества в целом, отдельных отраслей,
землевладельцев и землепользователей при соблюдении приоритета
сельского хозяйства;
– согласование всех организационно-территориальных решений с
перспективами развития хозяйства, использования и охраны земли;
– создание организационно-территориальных предпосылок для
повышения эффективности производства;
– учет природных и экономических условий.
Рассмотрим перечисленные принципы более подробно.
Строгое соблюдение требований земельного законодательства –
необходимое условие совершения любых землеустроительных действий,
поскольку землеустройство призвано укреплять земельный строй
государства, а не вносить в него хаос.
Устойчивость землевладения и землепользования характеризуется
длительностью владения и пользования земельным участком в неизменных
границах. Достигается она, когда образуемые землевладения и
землепользования рациональны по всем основным параметрам, когда
отсутствуют недостатки и неудобства, вызывающие потребность во внесении
изменений. Вместе с тем с течением времени по разным причинам
11
(например, из-за изъятия земли) в землепользованиях могут возникать
недостатки и неудобства, снижающие эффективность производства; они
должны устраняться.
Соблюдение приоритета экологических требований необходимо,
поскольку земля при осуществлении на ней любой деятельности
функционирует в качестве природного ресурса, элемента природы. Будучи
вовлечена в сельскохозяйственное или иное производство, она не может быть
изолирована от всего природного комплекса и находится в постоянном
взаимодействии с другими природными факторами (климат, воды,
растительность) данной местности. Поэтому любое использование земли
должно осуществляться так, чтобы ее состояние в процессе эксплуатации не
ухудшалось, чтобы она могла функционировать неограниченное время.
Особо важное значение для сельского хозяйства имеют охрана и
повышение плодородия почв. В каждом хозяйстве следует обеспечивать
положительный баланс гумуса в почве, что достигается, в частности,
проектированием правильных севооборотов в комплексе с другими мерами.
Одной из важнейших задач землеустройства является предотвращение
и прекращение процессов ветровой и водной эрозии.
Если земельный участок предоставляется под новый объект, то это
необходимо обосновать расчетами, не допуская излишеств, необоснованного
расходования продуктивных земель. Кроме того, при образовании
несельскохозяйственных землепользовании, их размещении на территории
нужно учитывать не только организационно-территориальные аспекты
производства, но и свойства того или иного объекта (например,
промышленного предприятия), который будет функционировать на данном
участке. В частности, должна быть обеспечена охрана окружающей среды
(земли, воды, атмосферы) от загрязнения и других вредных воздействий.
Согласно российскому законодательству, земля является основой
жизни и деятельности народов, живущих на ней. Поэтому очень важно
12
обеспечить сочетание интересов общества в целом с интересами отдельных
землевладельцев и землепользователей при соблюдении приоритета
сельского хозяйства. Последнее необходимо, поскольку земли, пригодные
для использования в сельском хозяйстве, являются особо ценным природным
ресурсом и использовать их не по назначению допустимо лишь в порядке
исключения.
По мере развития народного хозяйства появляется потребность в
предоставлении земли для многочисленных новых землепользователей,
относящихся к различным отраслям и сферам деятельности. При размещении
транспортных, горнодобывающих, энергетических предприятий и других
объектов отводимое им место – участок земли для строительства –
устанавливается после его предоставления в процессе землеустройства.
Принцип использования земель в интересах всего народного хозяйства
и следствия, вытекающие из него, должны соблюдаться и находить свое
отражение в проектах и схемах землеустройства.
Народнохозяйственный подход к принятию землеустроительных
решений, в частности, предполагает:
– наиболее полный учет положительных и отрицательных результатов
предлагаемого способа использования земли,
включая влияние размещаемого объекта и его землепользования на
территорию и окружающую природную среду в перспективе;
– минимальный отвод территории под объекты промышленного и
иного строительства в пределах данного уровня развития производительных
сил.
Общие и частные решения, разрабатываемые в схемах и проектах
землеустройства, должны быть согласованы с перспективами
экономического и социального развития хозяйств и регионов, планами
использования и охраны земельных ресурсов. Другими словами, при
межхозяйственном и внутрихозяйственном землеустройстве должны
13
создаваться организационно-территориальные предпосылки для реализации
перспектив экономического и социального развития сельскохозяйственных и
других предприятий, размещаемых на земле и использующих землю, а также
регионов, на территории которых они размещаются. Поэтому показатели
перспективного развития предприятия (региона) кладутся в основу
разработки любого проекта (схемы) землеустройства.
Одна из главных задач землеустройства создание необходимых
условий для организации и успешного развития производства, повышения
его эффективности, получения максимальных социально значимых конечных
результатов.
Это относится, прежде всего, к сельскохозяйственным предприятиям, а
в определенной степени – и к предприятиям других отраслей. Решается такая
задача за счет оптимального устройства и приспособления территории к
меняющимся целям и условиям производства. Посредством землеустройства
создаются территориальные предпосылки для эффективного развития
отрасли на основе внедрения передовых форм и методов ведения хозяйства,
прогрессивных технологий. Другими словами, в проектах
межхозяйственного и внутрихозяйственного землеустройства должны
учитываться новые прогрессивные технологии и методы организации
производства. В частности, следует предусматривать создание в
агропромышленном комплексе новых предприятий различных форм
собственности (прежде всего крестьянских хозяйств), распространение
эффективных приемов агротехники и новых форм внутрихозяйственной
организации производства в колхозах и совхозах.
С помощью рационального размещения несельскохозяйственных
землепользований землеустройство оказывает значительное влияние на
эффективность работы транспорта.
Принцип учета природных и экономических условий имеет особое
значение в нашей стране, где приходится иметь дело с большими и
14
сложными территориальными комплексами, с разнообразием природных,
экономических и социальных условий, в которых используются земельные
ресурсы. Каждый землеустроительный проект разрабатывается на
территорию с уникальным и неповторимым сочетанием этих условий; нет
двух сельскохозяйственных землевладений или землепользовании,
полностью похожих друг на друга.
При обосновании проектов землеустройства учитываются и
социальные факторы – численность населения, размеры и размещение
населенных пунктов, уровень развития социальной инфраструктуры (наличие
учреждений культуры, здравоохранения, образования, торговли, бытового
обслуживания, общественного транспорта, связи).
Для получения информации по всем этим вопросам проводятся
изыскательские работы, съемки (почвенные, геоботанические,
водохозяйственные и другие), землеустроительные обследования на
территории отдельных хозяйств и целых регионов.

1.3. Землеустроительный процесс

Землеустройство осуществляется государственными


землеустроительными организациями с участием в разработке проектов
собственников земли, землепользователей и иных заказчиков.
Установлен определенный порядок проведения землеустройства, то
есть состав и очередность его действий, называемый землеустроительным
процессом. Он включает:
− подготовительные работы;
− составление проекта землеустройства;
− рассмотрение и утверждение проектной документации;
− перенесение проекта в натуру (на местность);
− оформление и выдачу землеустроительных материалов документов;

15
− осуществление авторского надзора за выполнением проекта
землеустройства собственниками земли, землевладельцами и
землепользователями.
Проекты рассматриваются и утверждаются с учетом их содержания в
хозяйствах и органах исполнительной власти разных уровней в зависимости
от их компетенции. Финансируются они за счет средств государственного
бюджета, землевладельца или землепользователя.
Утвержденный проект землеустройства подлежит выполнению после
перенесения его в натуру. Переходить к владению или пользованию
земельным участком, определенным в утвержденном проекте
межхозяйственного землеустройства, можно только после установления его
границ в натуре (на местности) и получения свидетельства (или другого
документа, его заменяющего).
Ответственность за осуществление проектов землеустройства и
предусмотренных им экологических требований несут администрация
хозяйства, землевладельцы и землепользователи.
Осуществление проекта землеустройства включает:
− своевременный переход к проектируемым формам устройства
территории;
− своевременное проведение предусмотренных проектом мероприятий;
− поддержание в натуре сохранности проектных границ.
Авторский надзор осуществляется специалистами проектных
институтов по землеустройству; он является завершающим этапом
землеустроительного процесса. Его основная задача — оказание помощи
хозяйствам в осуществлении проектов землеустройства вплоть до полной их
реализации.
В содержание авторского надзора входит:
− проверка полноты и качества осуществления мероприятий и
отдельных решений, намеченных проектом;
16
− проведение дополнительных расчетов и уточнение проектных
решений, если это необходимо;
− оказание методической и технической помощи землевладельцам и
специалистам хозяйств;
− выявление и устранение недостатков проектов.
Исполнителям авторского надзора (как правило, это авторы проекта)
выдается специальное задание, ведется журнал авторского надзора, при
необходимости вносятся изменения в графическую часть проекта.

1.4. Земельные ресурсы России и их использование

Земельные ресурсы определяются как земная поверхность, пригодная


для проживания человека и для любых видов хозяйственной деятельности.
Характеризуются земельные ресурсы, прежде всего размером территории, а
также ее качеством – рельефом, почвенным покровом, плодородием и
другими показателями.
Земли, находящиеся в пределах Российской Федерации, составляют
земельный фонд страны.
Согласно действующему законодательству, государственный учет
земель в Российской Федерации осуществляется по категориям земель и
угодьям.
Категория земель – это часть земельного фонда, выделяемая по
основному целевому назначению и имеющая определенный правовой режим.
Отнесение земель к категориям осуществляется в соответствии с
законодательством по их целевому назначению и правовому режиму.
В Российской федерации существуют 7 категорий земель:
1. В составе земельного фонда важнейшее место занимают земли
сельскохозяйственного назначения, используемые для нужд сельского
хозяйства или предназначенные для этих целей. Из которых особо
17
необходимо выделять сельскохозяйственные угодья. Их самый характерный
признак – почвенное плодородие; без него эффективное
сельскохозяйственное производство невозможно. Эти земли находятся в
собственности, владении или пользовании граждан, кооперативов,
различного рода сельскохозяйственных предприятий, учреждений и
организаций (научно-исследовательских, учебно-опытных, подсобных
сельских хозяйств, межхозяйственных предприятий и организаций).
Сельскохозяйственные земли находятся под особой защитой
государства; использование их не по назначению возможно лишь в,
исключительных случаях, оговоренных законодательством.
2. Земли населенных пунктов представлены территориями городов,
поселков городского типа и сельских населенных пунктов. Они
ограничиваются пределами черты населенного пункта, которая отделяет их
от земель, других категорий.
Главное назначение этих земель – обслуживание нужд населенных
пунктов и проживающего в них населения; находятся они в ведении
соответствующих администраций. Согласно земельному законодательству,
они выделяются из состава прежних землепользований; их границы
устанавливаются в порядке землеустройства.
3. Земли промышленности, транспорта, связи, обороны, иного
специального назначения составляют участки предприятий, учреждений и
организаций, осуществляющих соответствующую деятельность (заводы,
фабрики, рудники, шахты, автомобильные и железные дороги, войсковые
части и так далее). Плодородие земель этой категории не имеет
существенного значения, важны лишь их геологические и архитектурно-
планировочные качества.
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов – включают
территории заповедников, национальных, дендрологических и
мемориальных парков, ботанических садов, заказников (за исключением
18
охотничьих), памятников природы и археологии, курортов, а также другие
земельные участки, обладающие природными лечебными и иными
факторами, которые полностью или частично изъяты из хозяйственного
оборота. Они характеризуются строго целевым режимом использования.
5. Земли лесного фонда находятся в собственности, владении и
пользовании граждан, лесохозяйственных и иных предприятий, учреждений
и организаций. Они заняты древесно-кустарниковой растительностью или не
покрыты лесом, но предоставлены для нужд лесного хозяйства и лесной
промышленности.
6. Земли водного фонда включают территории, занятые водоемами,
ледниками, болотами (за исключением тундровой и лесотундровой зон),
гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями, а также
земли, выделенные под полосы отвода по берегам водоемов, магистральных
межхозяйственных каналов и коллекторов.
7. Земли запаса представлены территориями, которые по разным
причинам не переданы в собственность, владение, пользование или аренду
гражданам, кооперативам, предприятиям, учреждениям, организациям. Они
обычно характеризуются удаленностью, низким качеством, малым
плодородием.
Площадь земельного фонда Российской Федерации по состоянию на 1
января 2014 г. составила 1709, 8 млн. га, т.е. около 13% суши Земли. По
площади земель Россия занимает 1 место в мире. Значительная часть
земельного фонда Российской Федерации приходится на тундру, тайгу,
горные массивы. Преобладают земли лесного фонда, они занимают 65,3 %
всего земельного фонда, доля земель сельскохозяйственного назначения
составляет 23,0 %.
Отсутствие установленного федеральным законом порядка перевода
земель из одной категории в другую до 2005 г. являлось сдерживающим

19
фактором в развитии земельного рынка, вовлечении земель в гражданский
оборот.
В субъектах Российской Федерации правовое регулирование
отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных
участков из одной категории в другую, осуществлялось в соответствии с
Земельным кодексом Российской федерации и иными нормативными
правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Принятый 21.12.2004 № 172-ФЗ Федеральный закон «О переводе
земель или земельных участков из одной категории в другую» вступил в силу
с 05.01.2005 и активизировал оборот земель.
Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой
режим и подлежат особой охране, они предоставляются для
сельскохозяйственного производства.
Необходимостью перевода земель из одной категории в другую
является предоставление земельных участков из земель государственной
собственности, изъятие земельных участков для государственных и
муниципальных нужд, изменение черты поселений, возврат изъятых ранее в
прежнюю категорию рекультивированных земель. Кроме того, изменение
категории может произойти в результате конфискации земельного участка
или его реквизиции, прекращения прав на земельный участок.
Сведения о наличии и распределении земель по категориям
сформированы по фактическому правовому состоянию земель, то есть,
согласно действующим на отчетную дату документам, устанавливающим или
удостоверяющим право на землю. При этом очевидно, что правовое
положение части земель в настоящее время не всегда соответствует
законодательно установленным нормам.
Земельные угодья – это земли, систематически используемые или
пригодные к использованию для конкретных хозяйственных целей и
отличающиеся по природно-историческим признакам.
20
По современному хозяйственному использованию, прежде всего,
выделяют:
• Сельскохозяйственные угодья, т.е. земли, фактически или
потенциально используемые для производства сельскохозяйственной
продукции;
• Несельскохозяйственные – другие виды угодий, не используемые
в сельском хозяйстве.
Сельскохозяйственные угодья систематически используются для
получения сельскохозяйственной продукции. Для несельскохозяйственных
нужд они могут предоставляться в исключительных случаях с учетом их
кадастровой стоимости.
Сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного
назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.
Изъятие в целях предоставления для несельскохозяйственного использования
сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает
свой среднерайонный уровень, допускается только в исключительных
случаях.
Сельскохозяйственные угодья включают:
– пашню;
– залежь;
– кормовые угодья (сенокосы и пастбища);
– многолетние насаждения.
Пашня - сельскохозяйственное угодье, систематически обрабатываемое
и используемое под посевы сельскохозяйственных культур.
Залежь – это пахотные земли, которые ранее распахивались, но более
года (с момента уборки последнего урожая) не используются для посева
сельскохозяйственных культур. К залежам не относятся распаханные участки
сенокосов и пастбищ, оставленные для естественного зарастания травостоем.

21
Сенокосы – сельскохозяйственное угодье, систематически
используемое под сенокошение.
Сенокосы подразделяются на заливные, суходольные и заболоченные.
– Заливные сенокосы расположены в поймах рек, затапливаемых
полыми водами, вызывающими изменение растительности.
– Суходольные сенокосы расположены на равнинах, склонах и
повышенных элементах рельефа, увлажняемый, главным образом,
атмосферными осадками.
– Заболоченные сенокосы расположены на пониженных элементах
рельефа, по окраинам болот или на слабо дренированных выравненных
плоских территориях в условиях избыточного увлажнения
Пастбища – естественные кормовые угодья, покрытые многолетней
травянистой растительностью, систематически используемые для выпаса
скота, непригодные для сенокошения и не являющиеся залежами.
Многолетние насаждения – сельскохозяйственное угодье,
используемое под искусственно созданные древесные, кустарниковые или
травянистые многолетние насаждения, предназначенные для получения
урожая плодово-ягодной, технической и лекарственной продукции, а также
для декоративного оформления территорий.
Состав сельскохозяйственных угодий РФ приведен на рис. 1.

22
Рис. 1. Структура сельскохозяйственных угодий РФ
В структуре сельскохозяйственных угодий Российской Федерации
площадь пашни составляет 121,4 млн га, залежей – 5 млн га, многолетних
насаждений – 1,8 млн га, сенокосов и пастбищ – 92 млн га.
На протяжении 20 лет в целом по Российской Федерации наблюдается
ежегодное сокращение площади сельскохозяйственных угодий. Сокращение
площади земель, используемых под пашню, за 21 год составило почти 10,9
млн га.
Возникшая тенденция ежегодного уменьшения площади земель,
занятых сельскохозяйственными угодьями, наблюдается в 52 субъектах
Российской Федерации. Значительное уменьшение сельскохозяйственных
угодий отмечено в Астраханской (на 20,7 тыс. га), Тамбовской (на 10,2 тыс.
га), Московской (на 5,4 тыс. га) и Челябинской (на 3,1 тыс. га) областях,
Красноярском (на 6,9 тыс. га) и Алтайском (на 2,7 тыс. га) краях.
Основной причиной уменьшения площади продуктивных земель в
границах Российской Федерации является экономическое состояние
сельского хозяйства. Из-за отсутствия материальных и финансовых ресурсов
сельскохозяйственные предприятия и фермерские хозяйства не могут
осуществлять мероприятия по сохранению и повышению плодородия почв,
23
выполнять в полной мере технологии выращивания сельскохозяйственных
культур, проводить агротехнические, мелиоративные и противоэрозионные
мероприятия.
Кроме того, одной из причин сокращения площади
сельскохозяйственных угодий, используемых для производства
сельскохозяйственной продукции, явилось прекращение деятельности
предприятий и организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и перевод
освободившихся земель в фонд перераспределения земель. Имеет место
перевод продуктивных земель в категорию земель запаса, при этом
переведенные в земли запаса сельскохозяйственные угодья не всегда
используются по назначению.
Сокращение площади сельскохозяйственных угодий подтверждают
результаты инвентаризации земель, съемок и корректировок.
Эти изменения произошли, несмотря на то, что Земельным кодексом
Российской Федерации допускается изъятие для несельскохозяйственных
целей земель сельскохозяйственного назначения только худшего качества.
Несельскохозяйственные угодья подразделяются на земли:
–под поверхностными водными объектами, включая болота;
–лесные и земли под древесно-кустарниковой растительностью;
– застройки;
– под дорогами;
– нарушенные земли;
–прочие земли (овраги, пески, полигоны отходов, свалки, территории
консервации и т.д.).
Лесные земли представляют собой участки, покрытые лесом, вырубки,
гари и погибшие насаждения, лесосеки, прогалины и пустыри, лесные
питомники.
Земли под водой – это участки, занятые естественными и
искусственными водоемами (реками, ручьями, озерами, водохранилищами,
24
прудами и другими искусственными водоемами, каналами, коллекторами и
канавами).
Земли застройки – земли под зданиями и сооружениями, а также
земельные участки, необходимые для их обслуживания. Они включают земли
жилой, общественно-деловой, промышленной, коммерческой и
коммунально-складской застройки.
Земли под дорогами – это земли, занятые автомобильными и
железнодорожными магистралями, полосами отвода этих дорог,
скотопрогонами, улицами, проездами, переулками, площадями и другими
сообщениями.
Болота – земельные угодья, избыточно увлажненные атмосферными и
грунтовыми водами с разложившимися или полуразложившимися на
поверхности остатками растительности в виде торфа. В зависимости от
растительности, характера водного режима и залежей выделяют низинные,
верховые и переходные болота.
Нарушенные земли – земли, утратившие свою хозяйственную ценность
и являющиеся источником отрицательного воздействия на окружающую
среду в связи с повреждением или полным уничтожением почвенного
покрова, нарушением гидрологического режима, образованием техногенного
рельефа в результате производственной деятельности человека (разработки
месторождений полезных ископаемых и их переработки, проведения
геологоразведочных, строительных и иных работ).
Прочие земли, не используемые в сельском хозяйстве, подразделяются
на полигоны отходов и свалки; развеваемые пески, лишенные
растительности; овраги; земельные участки с тундровой растительностью, не
вошедшие в другие угодья; ледники; земли, занятые оползнями, осыпями.

1.5. Природные, экономические и социальные условия, учитываемые


при землеустройстве
25
Природные свойства земли, являющейся главным средством
производства в сельском хозяйстве, имеют первостепенное значение при
выборе способов и форм использования земли. По отношению к
экономическим факторам при нынешнем научно-техническом уровне
падения отрасли они остаются первичными.
Изменения свойств земли под воздействием природных и
экономических факторов имеют постоянный и объективный характер.
Более полному учету природных свойств земли будет способствовать
переход от преимущественно административных методов организации
рационального землепользования к осуществлению комплексных научно-
технических и социально-экономических программ. Они позволяют наладить
целенаправленную работу по улучшению качества земель, защите их от
неблагоприятных процессов, сохранению площадей и увеличению
продуктивности ценных угодий, укреплению земельно-ресурсной базы
сельского хозяйства. Преобразования, осуществляемые в процессе земельной
реформы, позволят полнее учитывать природные условия при организации
сельскохозяйственного производства, приспосабливать его к особенностям
конкретных территорий.
Придавая важное значение учету в сельском хозяйстве и других сферах
деятельности общества объективных свойств и качеств земли, научные и
производственные организации по землеустройству создали специальную
систему оценки земельного потенциала, в которую входят:
− почвенные, геоботанические, топографические и другие съемки и
обследования;
− природно-сельскохозяйственное районирование земельного фонда с
выделением поясов, зон, провинций, округов, районов;
− производственно-генетическая классификация земель с выделением
категорий и классов землепригодности;
− бонитировка почв;
26
− экономическая оценка земель с их ранжированием по
продуктивности, окупаемости затрат и доходности.
На этой информационной базе появляется возможность принятия
оптимальных землеустроительных решений.
Объектами землеустройства, как правило, являются
сельскохозяйственные и иные предприятия, организации и учреждения,
имеющие различную техническую оснащенность, обеспеченность
земельными и трудовыми ресурсами, основными и оборотными фондами,
квалифицированными кадрами специалистов, так или иначе связанные с
государственными структурами, а также собственными организационными,
технологическими, экономическими отношениями.
Среди экономических условий, учитываемых при землеустройстве
сельскохозяйственных предприятий, главное значение, имеют:
− состав, площади и качество земельных угодий, возможности их
трансформации и улучшения, а также сельскохозяйственного освоения
земель;
− экономическая характеристика земель, оцениваемых по валовой
продукции, окупаемости затрат и дифференциальному доходу в условно-
натуральном или в стоимостном выражении;
− специализация хозяйств, их кооперационные и интеграционные связи
в рамках агропромышленного комплекса;
− принятая система ведения сельского хозяйства и ее экономическая
эффективность (сочетание и размеры отраслей, система земледелия,
структура посевных площадей, севообороты, системы семеноводства,
кормопроизводства и животноводства, урожайность сельскохозяйственных
культур и продуктивность угодий, валовая и товарная продукция, валовой и
чистый доход, прибыль и рентабельность производства);
− организационно-производственная структура предприятий, система
организации труда;
27
−°обеспеченность хозяйств трудовыми ресурсами,
сельскохозяйственной техникой, основными и оборотными фондами, их
энерговооруженность;
− финансовое положение предприятий, возможность привлечения
кредитов, наличие свободных денежных средств.
− материалы экономической оценки земель, закрепленных за
хозяйством, характеризуют ее экономическое плодородие (в отличие от
данных бонитировки почв, ориентированных на показатели естественного
плодородия).
При экономической оценке исследуется не только качество почв, но и
удаленность хозяйств от рынков сбыта и пунктов материально-технического
снабжения, земельных участков — от населенных пунктов и хозяйственных
центров, технологические свойства участков и другие условия, определяется
эффективность растениеводства и животноводства. В землеустройстве эти
данные используются для решения следующих задач:
− установление оптимальной специализации хозяйств и их
подразделений, структур посевных площадей;
− размещения севооборотов и посевов отдельных культур на наиболее
пригодных землях;
− размещения полей, рабочих и технологических участков на
агротехнически однородных земельных массивах;
− вовлечения в сельскохозяйственное производство всех ценных земель
и, наоборот, предоставления для нужд промышленности, транспорта и
других несельскохозяйственных целей наименее ценных угодий;
− составления производственной программы хозяйств и их
подразделений, проведения расчетов по агроэкономическому обоснованию
землеустроительных проектов.
Специализация сельскохозяйственных предприятий оказывает большое
влияние на размещение и организацию их территории, состав и площади
28
угодий и севооборотов. Поэтому при землеустройстве в первую очередь
изучается специализация хозяйства и его разделений, проверяется ее
соответствие требованиям эффективного использования земель. Затем при
разработке проекта специализация уточняется, в соответствие с ней
приводятся состав и площади угодий, организация севооборотов. Тем самым
повышается интенсивность использования земли, обеспечиваются рост ее
продуктивности и охрана.
Большое значение при землеустройстве сельскохозяйственных
предприятий имеют уровень организации труда, обеспеченность техникой,
основными и оборотными фондами.
Экономические условия анализируют за два периода: фактически
сложившиеся на год землеустройства и планируемые на год полного
осуществления проекта.
Главная цель землеустройства заключается в организационно-
территориальном обеспечении динамичного и эффективного развития
всенародно хозяйства, прежде всего агропромышленного комплекса. При
этом ставится ряд важных экономических и социальных задач — рост
производительности труда, воспроизводство почвенного плодородия, охрана
земель, совершенствование форм землевладения и землепользования. Их
решение требует учета социальных условий деятельности коллективов
предприятий и организаций, затрагиваемых землеустройством, особенно
сельскохозяйственных.
К числу основных социальных условий, учитываемых при
землеустройстве, относятся:
− существующая система расселения, плотность населения, его
структура, динамика миграционных процессов;
− количество, размеры, размещение, целевое назначение и уровень
благоустройства населенных пунктов, развитие социальной инфраструктуры
на данной территории;
29
− виды, количество, размеры и размещение производственных центров
(животноводческих ферм, хозяйственных дворов), уровень механизации
производственных процессов в земледелии и животноводстве;
− формы организации, оплаты и материального стимулирования труда,
применяемые на предприятии, а также способы закрепления земли
(собственность, аренда);
− состояние дорожной сети, уровень транспортного обслуживания
населения;
− наличие источников воды, организация снабжения ею населенных
пунктов, производственных центров, полей и пастбищ;
− развитие личного подсобного хозяйства, возможности его
расширения и кооперации с общественным производством, улучшения
условий жизни сельского населения.
− виды населенных пунктов. По своей функции они подразделяются на:
• основные хозяйственные центры (центральные усадьбы) хозяйств;
• усадьбы отделений, производственных участков, бригад;
• дополнительные хозяйственные центры производственных
подразделений, имеющие постройки различного производственного
назначения (фермы, кошары, полевые станы), а также жилые и культурно-
бытовые здания и сооружения;
• населенные пункты, не имеющие производственных объектов;
• усадьбы крестьянских (фермерских) хозяйств.
В условиях земельной реформы приходится решать вопрос о
сохранении или переформировании сложившихся трудовых коллективов в
связи с переходом на семейный и арендный подряд, образованием
самостоятельных ассоциаций, акционерных обществ, крестьянских хозяйств,
товариществ, выделяющихся из колхоза (совхоза).

30
При землеустройстве устанавливаются численность и специализация
бригад, коллективов, семей, граждан, желающих самостоятельно вести
хозяйство на земле, используя новые формы землевладения и
землепользования.
Дальнейшее развитие экономики и социальной инфраструктуры села
находится в прямой зависимости от состояния дорожной сети. Организация
транспорта имеет для жителей деревни огромное значение, так как
неустранимыми особенностями земли как средства производства являются
территориальная рассредоточенность и постоянство места. К земельным
массивам нужно доставлять рабочую силу, технику, удобрения, различные
материалы. К тому же большая часть сельскохозяйственных угодий, а также
объектов социальной сферы находится на селе за пределами пешеходной
доступности.
При отсутствии или плохом качестве дорог затрудняется связь между
населенными пунктами, производственными центрами, пахотными землями
и кормовыми угодьями. Значительно увеличивается время, затрачиваемое на
проезд к месту работы и обратно.
Изучение экономических и социальных условий, важных для
землеустройства, осуществляется на этапе подготовительных работ к
составлению проекта. При этом обязательно учитываются пожелания
землевладельцев и землепользователей. Результаты исследования
отражаются в материалах землеустроительной подготовки, в актах и на
чертежах полевого землеустроительного обследования территории,
учитываются при разработке заданий на проектирование. Перечень и
содержание этих материалов могут различаться в зависимости от вида и
объема землеустроительных работ.

31
2. Государственное регулирование проведения
землеустройства
2.1. Полномочия органов государственной власти в области
регулирования проведения землеустройства

Государственное управление землеустройством является составной


частью государственного управления земельными ресурсами страны, в
структуру которого, кроме землеустройства, входят государственный кадастр
недвижимости, государственный надзор за использованием и охраной
земель, государственный мониторинг земель.
В соответствии со ст. 9 Конституции РФ (1993 г.) земля и другие
природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как
основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей
территории. Исходя из этого, организация и проведение землеустройства как
системы мероприятий по обеспечению рационального использования земель
и их охраны являются конституционной обязанностью государства,
поддерживающего основы конституционного строя Российской Федерации.
На основании ст. 72 Конституции РФ главы 3 «Федеративное
устройство» в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ
находятся:
- вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недра-ми,
водными и другими природными ресурсами;
- административное, административно-процессуальное, трудовое,
семейное, жилищное, земельное, водное, лесное законодательство,
законодательство о недрах, об охране окружающей среды.
Поэтому законодательство, регулирующее проведение
землеустройства, как часть земельного права находится в совместном
ведении Российской Федерации и субъектов РФ. Правовое регулирование
отношений при проведении землеустройства осуществляется в соответствии
32
со ст. 2 ФЗ «О землеустройстве» от 18.06.2001 г., другими федеральными
законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации,
а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.
На основании ст. 5 ФЗ «О землеустройстве» к полномочиям
Российской Федерации в области регулирования проведения
землеустройства относятся:
- установление порядка проведения землеустройства;
- координация деятельности федеральных органов исполнительной
власти, органов исполнительной власти субъектов РФ, органов местного
самоуправления при проведении землеустройства;
- проведение землеустройства на землях, находящихся в федеральной
собственности;
- принятие нормативных правовых актов о землеустройстве;
- установление порядка Государственной экспертизы
землеустроительной документации;
- организация и осуществление контроля за проведением
землеустройства;
- разработка, согласование и реализация генеральной схемы
землеустройства территории Российской Федерации;
- управление государственным фондом данных, полученных в
результате проведения землеустройства;
- другие установленные федеральными законами полномочия
регулирования проведения землеустройства.
Современное построение федеральных органов исполнительной власти
государства определено Указом Президента РФ от 21 мая 2012 г. № 636 «О
структуре федеральных органов исполнительной власти», а также
последующими постановлениями Правительства РФ, установившими
функции, полномочия и организационные требования к их деятельности.

33
Согласно этим нормативным правовым актам основные задачи и
функции, связанные с управлением земельными ресурсами и объектами
недвижимости, а также организацией рационального использования земель и
их охраны, выполняют следующие государственные учреждения, наделенные
определенными полномочиями.
Министерство экономического развития РФ осуществляет функции
по выработке государственной политики и нормативно-правовому
регулированию в сфере имущественных отношений, земельных отношений и
территориального зонирования. Непосредственное руководство этой
деятельностью в составе министерства осуществляют Федеральная служба
государственной регистрации, кадастра и картографии и федеральное
агентство по управлению государственным имуществом.
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и
картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной
власти, осуществляющим функции по управлению земельными ресурсами,
землеустройством, ведением государственного кадастра недвижимости,
оценочной деятельностью, осуществлением государственного кадастрового
учета и кадастровой деятельностью, государственного мониторинга земель
(за исключением земель сельскохозяйственного назначения),
государственной регистрации прав на недвижимое имущество, геодезических
и картографических работ, создания и развития инфраструктуры
пространственных данных Российской Федерации.
Росреестр регулирует землеустроительную деятельность, выполняя
следующие функции:
- организует подготовку землеустроительных материалов для
установления государственной границы РФ, границ субъектов РФ и
муниципальных образований;
- организует проведение территориального землеустройства в
соответствии с решениями органов государственной власти, а также
34
территориального землеустройства на землях, находящихся в
государственной собственности;
- ведет государственный фонд данных, полученных в результате
проведения землеустройства и кадастра недвижимости;
– утверждает карты (планы) и материалы межевания объектов
землеустройства;
- исполняет функции государственного заказчика федеральных
целевых, научно-технических и инновационных программ и проектов в
установленной сфере деятельности;
- организует профессиональную подготовку работников федеральной
службы, их переподготовку, повышение квалификации и стажировку.
Указанные полномочия регулируются с помощью нормативных
документов, готовящихся Правительством РФ. Технические регламенты и
требования проведения землеустройства разрабатываются на основе ФЗ «О
техническом регулировании» от 27.12.2012 г. № 183.
Федеральное агентство по управлению государственным имуществом,
находящееся в составе Минэкономразвития, является федеральным органом
исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению
федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений,
функции по оказанию государственных услуг и правоприменительные
функции в сфере имущественных и земельных отношений.
В сфере землеустроительной деятельности агентство имеет следующие
полномочия:
- готовит предложения об установлении публичных сервитутов на
земельные участки, а также предложения об утверждении перечней
земельных участков, на которые у Российской Федерации возникает право
собственности;
– осуществляет в соответствии с федеральным законодательством
разграничение государственной собственности на землю;
35
- формирует предложения о предоставлении в установленном порядке
находящиеся в государственной собственности земельные участки,
принимает решение о предварительном согласовании места размещения
объекта при предоставлении земельного участка для государственных нужд;
- осуществляет в порядке и пределах, определенных федеральными
законами, актами Президента РФ и Правительства РФ, полномочия
собственника в отношении федерального имущества, необходимого для
обеспечения исполнения функций федеральных органов государственной
власти.
Министерство регионального развития РФ осуществляет функцию по
выработке государственной политики и нормативно-правовому
регулированию в сфере социально-экономического развития субъектов РФ и
муниципальных образований, в том числе районов Севера, Сибири и
Дальнего Востока, административно-территориального устройства РФ,
разграничения полномочий по предметам совместного ведения между
федеральными органами исполнительной власти, субъектов РФ и органами
местного самоуправления, строительства, архитектуры, градостроительства
(за исключением государственного технического учета и технической
инвентаризации объектов градостроительной деятельности и жилищно-
коммунального хозяйства, государственной национальной политики и
межнациональных отношений в России, а также защиты прав национальных
меньшинств и коренных малочисленных народов Российской Федерации.
Эту работу министерство ведет, осуществляя мониторинг
региональной политики, социально-экономических процессов,
эффективности использования средств государственной поддержки,
деятельности государственной власти, а также разрабатывая федеральные
целевые программы регионального и территориального развития,
возрождения Российского Казачества, а также в сфере реализации
национальной политики.
36
В сфере, относящейся к землеустроительной и градостроительной
деятельности, Минрегионразвития разрабатывает федеральные
градостроительные программы и правила в области градостроительства,
проектирования и инженерных изысканий в области градостроительства,
порядок разработки, регистрации, утверждения, введения в действие и
пересмотра государственных градостроительных нормативов и правил,
проводит согласования, государственную экспертизу и утверждение
градостроительной, предпроектной и проектной документации, формирует и
ведет государственный фонд комплексных инженерных изысканий для
строительства.
Министерство сельского хозяйства РФ в установленном законом
порядке может устанавливать нормативно-правовые акты, касающиеся
организации рационального использования земель сельскохозяйственного
назначения и их охраны. В соответствии с действующим законодательством
на МСХ РФ в области регулирования землепользования возложены функции
по выработке государственной политики и нормативно-правовому
регулированию в сфере агропромышленного комплекса, включая
мелиорацию, плодородие почв, устойчивое развитие сельских территорий.
Минсельхоз является заказчиком федеральных целевых, научно-технических
и инновационных программ и проектов в обозначенной сфере деятельности.
Министерство природных ресурсов и экологии РФ является
федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по
выработке государственной политики и нормативно-правовому
регулированию в сфере изучения, использования, воспроизводства, охраны
природных ресурсов, включая управление государственным фондом недр и
лесным хозяйством, использование и охрану водного фонда, использование,
охрану, защиту лесного фонда и воспроизводство, эксплуатацию и
обеспечение безопасности водохранилищ и водохозяйственных систем
комплексного назначения, защитных и других гидротехнических сооружений
37
(за исключением судоходных гидротехнических сооружений), использование
животного мира и среды их обитания (за исключением объектов животного
мира, отнесенных к объектам охоты), особо охраняемые природные
территории, а также в сфере охраны окружающей среды (за исключением
сферы экологического надзора).
Министерство природных ресурсов и экологии в сфере организации
рационального использования земельных ресурсов и охраны имеет
полномочия:
• проводить лесоустройство на территории лесов, не входящих в
лесной фонд;
• утверждать лесоустроительные проекты и другие документы
лесоустройства, расчетные лесосеки;
• относить леса третьей группы к резервным лесам, а также определять
перечень особо защитных участков лесов;
• устанавливать минимальную площадь лесов, не входящих в лесной
фонд, при которой необходимо проведение лесоустройства;
• составлять нормативно-методические документы по проектированию
водоохранных зон и прибрежных защитных полос водных объектов;
• устанавливать порядок государственного учета и ведения
государственного реестра работ по геологическому изучению недр, участков
недр, представленных для добычи полезных ископаемых, а также в целях, не
связанных с их добычей, и лицензии на пользование недрами;
• определять перечень показателей государственного учета лесного
фонда и кадастра земельных участков, находящихся под лесом, правила
ведения государственного кадастра земель особо охраняемых природных
территорий, порядок ведения Российского реестра гидротехнических
сооружений;

38
• разрабатывать методики эколого-экономической и стоимостной
оценок месторождений полезных ископаемых и участков недр по видам
полезных ископаемых, а также экономической оценки лесов;
• устанавливать порядок осуществления мониторинга лесов и водных
объектов.
Министерство природных ресурсов и экологии РФ координирует и
контролирует деятельность находящихся в его ведении двух федеральных
служб: по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды; по надзору
в сфере природопользования и трех агентств – водных ресурсов, лесных
ресурсов и недропользования.
Федеральная служба по надзору в сфере природопользования
осуществляет контроль и надзор в сфере землепользования в следующих
направлениях:
• в области организации и функционирования особо охраняемых
природных территорий федерального значения;
• геологического изучения, рационального использования и охраны
недр;
• состояния, использования, охраны, защиты лесного фонда и
воспроизводства лесов;
• использования и охраны водных объектов;
• государственного земельного надзора в пределах своей компетенции
в отношении земель водного фонда, земель лесов, не входящих в лесной
фонд, и особо охраняемых природных территорий.
Данная служба выдаёт в установленном порядке лицензии
(разрешения) на различные виды деятельности в сфере природопользования,
организует и проводит государственную экологическую экспертизу
градостроительной, землеустроительной и лесоустроительной документации.

39
Федеральное агентство по недропользованию осуществляет функции
по оказанию государственных услуг и управлению государственным
имуществом в сфере недропользования. Обладает следующими
полномочиями:
• принимает решения о предоставлении права пользования участками
недр;
• относит запасы полезных ископаемых к кондиционным и
некондиционным;
• проводит геолого-экономическую и стоимостную оценку
месторождений полезных ископаемых и участков недр;
• ведет кадастр месторождений и проявлений полезных ископаемых, а
также государственный баланс запасов полезных ископаемых, ставит в
установленном порядке запасы полезных ископаемых на государственный
баланс и списывает их с государственного баланса;
• ведет государственный учет и государственный реестр работ по
геологическому изучению недр, участков недр, предоставленных для добычи
полезных ископаемых, а также в целях, не связанных с их добычей, и
лицензий на пользование недрами.
Кроме того, агентство по недропользованию организует
государственное геологическое изучение недр и проведение государственной
экспертизы информации о разведанных запасах полезных ископаемых,
геологической, экономической информации о предоставляемых в
пользование участков недр.
Федеральное агентство лесного хозяйства осуществляет следующие
полномочия, связанные с землеустройством:
• отнесение лесов к группам лесов и категориям защитности лесов I
группы, а также перевод лесов из одной группы или категории защитности

40
лесов I группы, соответственно, в другую группу или категорию на
основании и в порядке, установленном законодательством России;
• рассмотрение в установленном порядке материалов о переводе
лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных
с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом, и о переводе
земель лесного фонда в земли других категорий.
Агентство лесного хозяйства организует: проведение лесоустройства;
согласование мест строительства объектов, влияющих на состояние и
воспроизводство лесов; осуществление мероприятий по охране и защите
лесов, а также ведет государственный мониторинг лесов и государственный
учёт лесного фонда.
Федеральное агентство водных ресурсов имеет следующие
полномочия в области современного регулирования землепользования и
водопользования, осуществляя:
• разработку в установленном порядке схем комплексного
использования и охраны водных ресурсов, составление водохозяйственных
балансов;
• государственный мониторинг водных объектов, государственный
учёт поверхностных и подземных вод и их использования в порядке,
установленном законодательством РФ;
• планирование рационального использования водных объектов,
включая установление лимитов водопользования (водопотребления и
водоотведения) по бассейнам рек, для субъектов России и водопользователей
по водным объектам, находящимся в федеральной собственности;
• разработку и утверждение нормативов предельно допустимых
водных воздействий на водные объекты по бассейну водного объекта или его
участку, утверждение нормативов предельно допустимых сбросов вредных

41
веществ в водные объекты для водопользователей в порядке, установленном
РФ.
Агентство организует:
 перераспределение ресурсов водных объектов, находящихся в
федеральной собственности;
 подготовку, заключение и реализацию бассейновых соглашений о
восстановлении и охране водных объектов;
 подготовку и осуществление противопаводковых мероприятий по
проектированию и установлению водоохранных зон водных объектов и их
прибрежных защитных полос, а также мероприятий по предотвращению и
ликвидации вредного воздействия на воду;
 проведение государственной экспертизы схем комплексного
использования и охраны водных ресурсов, а также предпроектной и
проектной документации на строительство и реконструкцию хозяйственных
и других объектов, влияющих на состояние водных объектов.
Также агентство ведет государственный реестр договоров пользования
водными объектами; государственный водный кадастр; российский регистр
гидротехнических сооружений.
Министерство юстиции РФ отвечает за регистрацию прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
На основании ФЗ «Об общих принципах организации местного
самоуправления в РФ» к вопросам местного значения поселения (п. 20 ст. 14)
относятся:
• планирование застройки поселения;
• территориальное зонирование поселения;
• установление правил землепользования и застройки территории
поселения;

42
• изъятие земельных участков в границах поселения для
муниципальных нужд, в том числе путем выкупа;
• осуществление земельного надзора за использованием земель
поселения.
Вопросы местного значения муниципального района включают (п. 15,
ст. 15):
 территориальное зонирование межселенных территорий;
 изъятие земельных участков межселенных территорий для
муниципальных нужд, в т.ч. путем выкупа;
 осуществление земельного надзора за использованием земель
межселенных территорий, ведение кадастра недвижимости,
землеустроительной и градостроительной документации.
Вопросы местного значения городского округа (п. 26, ст. 16) относятся:
 планирование застройки;
 территориальное зонирование земель городского округа;
 установление правил землепользования и застройки территории
городского округа, изъятие земельных участков в границах городского
округа для муниципальных нужд, в т.ч. путем выкупа;
 осуществление земельного контроля за использованием земель
городского округа;
 ведение кадастра, землеустроительной и градостроительной
документации.
Согласно ФЗ № 131 «Об общих принципах организации местного
самоуправления в РФ» к вопросам местного значения поселения, городского
округа и муниципального района отнесено утверждение генеральных планов
развития территориального образования, правил землепользования и
застройки, утверждение местных нормативов градостроительного
проектирования, ведение информационной системы обеспечения
градостроительной деятельности, резервирование и изъятие, в том числе
43
выкупа, земельных участков в границах территориального образования, а
также осуществление земельного контроля.
Проекты планов и программ развития муниципального образования,
проекты планировки и межевания территорий, а также предоставление
разрешений на условно разрешённый вид использования земельных
участков, объектов капитального строительства, вопросы отклонения от
предельных нормативов разрешенного строительства, реконструкции
объектов капитального строительства теперь в обязательном порядке
выносят на публичные слушания, которые проводятся как по инициативе
представительного органа муниципального образования или главы
муниципального образования, так и непосредственно населения (п. 3, ч. 3 ст.
28 ФЗ № 131).
Изменения, внесённые в ФЗ № 184 «Об общих принципах организации
законодательных (представительных) и исполнительных органов
государственной власти субъектов РФ», расширяют полномочия органов
государственной власти субъектов РФ по предметам совместного ведения.
Теперь органы субъектов РФ будут утверждать схемы территориального
планирования субъекта РФ, документацию по планировке территории для
размещения объектов капитального строительства регионального значения,
региональные нормативы градостроительного проектирования, а также
осуществлять государственный строительный надзор.
Из анализа структуры федеральных органов исполнительной власти
(Указ Президента РФ от 21.05.2012 г. № 636) следует, что функции по
выработке государственной политики и нормативно-правовому
регулированию в сфере землеустроительной деятельности и
государственному управлению земельными ресурсами рассредоточены по
шести министерствам (Минюст, МПРЭ, Минрегионразвития, МСХ
Минэкономразвития, Минтранс), а функции по управлению
государственным имуществом, оказанию государственных услуг в сфере
44
организации регионального использования земель и их охраны – по восьми
федеральным службам и агентствам. Кроме того, контрольные и надзорные
функции осуществляют две федеральные службы и одно агентство
(Росреестр отвечает за земельный контроль).

2.2. Государственная экспертиза землеустроительной


документации и надзор за проведением землеустройства

Соблюдение порядка единой государственной политики в области


землеустройства, рационального использования и охраны земель, защиты
прав граждан и юридических лиц на землю в соответствии со статьёй 6 ФЗ
«О землеустройстве» реализуется путем проведения государственной
экспертизы землеустроительной документации, которая осуществляется в
целях обеспечения соответствия этой документации исходным данным,
техническим условиям и требованиям проведения землеустройства.
Государственная экспертиза землеустроительной документации
должна осуществляться в порядке, установленном Правительством РФ.
Однако нормативный акт, регламентирующий проведение государственной
экспертизы землеустроительной документации не принят, что не делает
возможным давать в обязательном порядке оценку всей предпроектной и
проектной документации, в которой имеются разделы по использованию
земель. Существующее «Положение о порядке проведения экспертизы
землеустроительных проектов, схем, технико-экономических обоснований и
докладов, отдельных проектных проработок и решений, связанных с
использованием земель», было принято ещё в 1977 году и не отвечает
современным требованиям.
На современном этапе государственная экспертиза землеустроительной
документации проводится с целью установления соответствия
разрабатываемых проектных материалов и проводимых обследований
45
(изысканий) требованиям действующих земельного и природоохранного
законодательства, нормативных правовых, инструктивно-методических и
других документов по вопросам землепользования, землеустройства,
земельного кадастра, мониторинга и охраны земель.
Государственная экспертиза земельной документации должна стать
обязательной и предшествовать принятию органами исполнительной власти
всех уровней окончательных решений по вопросам, связанным с
использованием и охраной земель.
Главными задачами государственной экспертизы землеустроительной
документации являются:
 защита прав и интересов собственников земли и
землепользователей;
 обеспечение соблюдения предприятиями, учреждениями,
организациями, гражданами, а также разработчиками проектных материалов,
земельного законодательства и установленного режима использования
земельных участков в соответствии с их целевым назначением;
 осуществление контроля за проектированием, размещением и
строительством объектов, оказывающих негативное влияние на состояние
земель;
 обеспечение качественной разработки мероприятий по улучшению
земель, предотвращению и ликвидации последствий эрозии почвы,
засоления, заболачивания, подтопления, опустынивания, иссушения,
переуплотнения, захламления, загрязнения и других негативных процессов,
вызывающих деградацию земель;
 обеспечение научно-технического уровня принимаемых проектных
решений по рациональному и эффективному использованию и охране
земельных ресурсов, сохранению и повышению почвенного плодородия;
 внедрение научно-технического прогресса и имеющегося
отечественного и зарубежного опыта в практику разработки проектных
46
материалов по землепользованию, землеустройству, земельному кадастру,
мониторингу и охране земель.
Государственной экспертизе землеустроительной документации
должны быть подвергнуты проектные и изыскательские материалы
независимо от категории земель, форм собственности на землю, ис-точников
финансирования и сметной стоимости объекта. Экспертиза должна
осуществляться на принципах независимости её организации и проведения,
особенности выводов и их обязательности для всех объектов хозяйственной
деятельности, организаций-разработчиков вне зависимости от их форм
собственности и принадлежности. Она может проводиться как
самостоятельно, так и в составе других государственных экспертиз
(экологической, санитарно-эпидемиологической и других).
Наряду с государственной экспертизой немаловажное значение имеет
производственный контроль за качеством работ, производимый
подрядчиком.
Производственный контроль за качеством работ осуществляется в
порядке:
 текущей проверки, проводимой руководителями проектно-
изыскательских подразделений, главными и ведущими отраслевыми
специалистами подрядной организации в процессе выполнения каждого
этапа работ;
 полевой приёмки работ, выполненных в процессе
землеустроительного, почвенного, геоботанического и других обследований
и изысканий на местности, а также перенесению проекта в натуру;
 камеральной проверки и приемки завершенных этапов работ и
объекта в целом;
 рассмотрения проектно-изыскательских работ на научно-
техническом (техническом) совете подрядной организации и у заказчика.

47
3. Землеустроительное проектирование
3.1. Классификация проектов землеустройства

Содержание и правила оформления каждого вида землеустроительной


документации регламентируется соответствующими техническими
условиями и требованиями проведения землеустройства. В этой связи
землеустроительная документация разрабатывается на основе следующих
этапов (рис. 2).
Подготовительные работы

Составление проекта землеустройства

Рассмотрение и утверждение проектной


документации

Перенесение проекта в натуру (на


(местность

Оформление и выдача
землеустроительных материалов и
документов

Авторский надзор за выполнением


проекта собственникам земли,
землевладельцами и
землепользователями

Рис. 2. Стадии землеустроительного проектирования


Предметом землеустроительной проектной деятельности являются
отдельные свойства земли (территория, рельеф, почва, растительность,
гидрография, гидрология) процессы, изменяющие их, система организации и
использования земли. Субъектом проектирования является проектировщик
как физическое так и юридическое лицо.
Проект землеустройства — совокупность документов (расчетов,
карт (планов), чертежей, смет и других материалов) по созданию новых форм
организации территории (устройства земли), установлению
(восстановлению) их границ на местности, их экологическому,
48
экономическому, техническому и юридическому обоснованию,
обеспечивающих организацию рационального использования и охраны
земель. Каждый проект землеустройства в зависимости от его вида,
особенностей объекта проектирования, природных и экономических условий
имеет свои содержание и проектные задачи. Как правило, узловые вопросы
проекта объединяются в составные части, а последние разбиваются на
отдельные элементы:
-подготовительные работы;
-составление проекта землеустройства;
-рассмотрение и утверждение проектной документации;
-перенесение проекта в натуру (на местность);
-оформление и выдачу землеустроительных материалов и документов;
В состав землеустроительного проекта входит следующая
документация:
Графическая часть – чертежи фактического состояния территории
объекта, проектные планы, почвенные, геоботанические и другие карты,
схемы, картограммы, а также рабочие чертежи перенесения проекта в натуру.
Текстовая часть - задание на проектирование. Пояснительная записка,
подготавливаемая по определенной программе, материалы технико –
экономического обоснования проекта, материалы экспертизы, рассмотрения
и утверждения проекта.
Графическая и текстовая часть проекта в совокупности образуют
проектно – сметную документацию.
Составная часть проекта землеустройства – это совокупность
ключевых проектных задач, связанных между собой и объединенных одной
целью.
Возможность выполнения каждой части проекта самостоятельно на
основе ранее принятых решений; называется методикой проектирования. В
отличие от методики, технология проектирования - это процесс,
49
включающий совокупность производственных операций по решению
проектных задач. В соответствии с ведомственными инструкциями,
указаниями и рекомендациями для некоторых проектов предварительно
разрабатывается задание на проектирование, содержащее ряд контрольных
цифр, на которые следует выйти при освоении проекта. Это задание
согласовывается с участниками землеустройства и утверждается в
установленном порядке. Срок разработки проекта также устанавливается
нормативными документами и, как правило, не превышает 0,5-1 год. Он
зависит от вида проектных работ, площади и сложности объекта,
необходимости осуществления дополнительных обследований и изысканий.
Законченный проект до его утверждения рассматривается на заседании
технического совета землеустроительной организации с привлечением
ученых и специалистов. В некоторых случаях проект землеустройства
подвергается экспертизе (экологической, технической). После утверждения в
установленном порядке проект переносится в натуру (на местность).
Землеустройство, затрагивая организацию использования и охрану
земель, осуществляется в различных природных и экономических условиях.
Его содержание определяется многочисленными политическими, социально-
экономическими, организационно-хозяйственными, природоохранными,
инженерными и другими задачами. Поэтому землеустройство многообразно
по своей природе и может иметь различные цели, содержание и способы
осуществления. В связи с этим проекты землеустройства также отличаются
большим разнообразием. На практике их подразделяют на три большие
группы:
• проекты межхозяйственного (территориального) землеустройства;
• проекты внутрихозяйственного землеустройства;
• рабочие проекты, связанные с использованием и охраной земли.

50
Состав и содержание землеустроительного проекта существенно
зависят от его принадлежности к той или иной группе. Кроме того, в
пределах каждой группы имеется много проектов землеустройства,
содержание которых абсолютно не совпадает. Например, проекты
внутрихозяйственного землеустройства сельскохозяйственного предприятия
неравнозначны проектам организации территории садоводческих
товариществ (коллективных садов) или проектам организации территории,
находящейся в ведении местной (сельской, поселковой) администрации. В
третьей группе проекты рекультивации земель отличаются от проектов
закладки садов, внутриполевой организации территории севооборотов – от
проектов противоэрозионных мероприятий и т.д. Многообразие видов
проектов землеустройства требует их четкой классификации. Учитывая
большое многообразие проектов землеустройства, различную их
направленность, тематику, характер и содержание, в основу группировки
проектов могут быть положены различные классификационные признаки, а
именно:
- вид землеустройства;
- стадийность проектирования;
- степень готовности проекта;
- вид землеустроительных действий;
- порайонные особенности землеустройства.
Классификация проектов землеустройства приведена на рис. 3.

51
Проекты образования новых землевладений и
землепользований с/х предприятий и граждан
Проекты установления и изменения границ

3.2.
(черты) городов и других населенных пунктов
Проекты образования земельных фондов Проекты межхозяйственного
различного целевого назначения (специального, (территориального)
.перераспределения, переселенческого) землеустройства

землеустройстве
(территориальном)
Проекты межевания земель Проекты внутрихозяйственного

При межхозяйственном
Вид

землеустройства

Рабочие проекты, связанные с


Проекты внутрихозяйственного землеустройства использованием и
землеустройства

с/х предприятий; фермерских хозяйств .охраной земель

При

стве
Проекты организации территории

твенном
индивидуальных садовых участков, личных

землеустрой
внутрихозяйс
подсобных хозяйств

Проекты освоения и коренного улучшения угодий Одностадийные проекты

Вид землеустроительных действий


Проекты проведения культуртехнических

тве
При
мероприятий
Двухстадийные проекты

участков
земельных
конкретных
Проекты закладки садов, ягодников,

землеустройс
виноградников
Стадийность

Комплексные проекты
проектирования
землеустройства
Классификация проектов

Проекты противоэрозионной организации


территории в различных условиях
(радиоактивного, химического загрязнения и т.д.) Предпроектные проработки
(схемы, технико-
земель
заражения
в условиях

деградации,

экономические обоснования,
эрозии почв,

загрязнения и
распространения

(расчеты

Проекты землеустройства в районах с Эскизные проекты


проекта

преимущественно орошаемым земледелием


в зонах

Проекты землеустройства в районах


Степень готовности

Рис. 3. Классификация землеустроительных проектов


интенсивного осушения земель Технические проекты
интенсивной
мелиорации
землеустройства
Порайонные особенности

Проекты организации территории оленьих


пастбищ, табунного коневодства
Севера
Крайнего
в районах

Содержание и принципы землеустроительного проектирования

формах землеустройства, закономерностях разделения территории и средств


Землеустроительное проектирование – это отрасль знания о типах и

52
производства, имеющих непосредственное отношение к земле.
Землеустроительное проектирование является основной частью собственно
землеустроительного процесса, это главный метод достижения
землеустроительных целей, оно раскрывает основное содержание понятия
землеустройства.
Принципы землеустроительного проектирования:
1. Максимально-возможное использование достижений научно-
технического прогресса в области техники, технологии и организации
проектирования.
2.Обеспечение жесткого выполнения экологических требований,
технической точности, юридической грамотности и экономической
обоснованности проектных решений.
3. Создание условий для улучшения использования земельных,
трудовых и денежно-материальных ресурсов.
4. Комплексность в решении проектных задач.
5. Учет при проектировании природных и экономических условий
землевладений, землепользований или их систем.
6. Обеспечение экологической, экономической и социальной
эффективности проекта землеустройства.

3.3. Технология землеустроительного проектирования

Технология землеустроительного проектирования - это процесс,


включающий в себя совокупность производственных операций по решению
проектных задач. Она исходит не только из методики проектирования, но и
базируется на конкретных технических измерительных и вычислительных
средствах, той или иной организации работ.
Выделяют три основных технологии землеустроительного
проектирования – традиционную, комплексную и автоматизированную.
53
Традиционная технология основана на решении проектных
землеустроительных задач методом последовательных приближений, от
общего к частному и в обратном направлении. Процесс принятия проектного
решения и его качество в данном случае зависит от знаний, опыта, умения
проектировщика, его интуиции, способности оценить и учесть все условия и
факторы, влияющие на землеустройство. Поэтому, несмотря на применение
расчетно-конструктивного и вариантного методов, традиционная технология
не всегда обеспечивает получение оптимальных решений, а процесс
проектирования оказывается достаточно длительным. Расчеты при этом, как
правило, проводятся вручную с использованием простейших
вычислительных средств (например, микрокалькуляторов). Появление новых
средств вычислительной техники, развитие математического моделирования,
совершенствование экономико-математических методов способствовали
возникновению в середине 70-х годов комплексных, в значительной степени
механизированных технологий землеустроительного проектирования.
Комплексная технология основана на сочетании традиционных
методов проектирования с использованием для решения отдельных
землеустроительных задач математического моделирования и экономико-
математических методов. Данная технология предусматривала решение
оптимизационных задач и давала возможность показатели проекта:
- площади трансформации, мелиорации и улучшения угодий;
- типы, виды, количество, размеры и размещение севооборотов;
- состав и структуру противоэрозионных мероприятий (площади, на
которых проводятся эти мероприятия, размещение лесополос и
гидротехнических сооружений;
- координаты или местоположение населенных пунктов,
животноводческих ферм;
- протяженность и направления внутрихозяйственных дорог и т.д.).
После внедрения в землеустроительное проектирование ЭВМ большой
54
мощности с периферийными устройствами (дигитайзерами,
графопостроителями, плоттерами) комплексная технология была дополнена
решением отдельных графических задач (например, связанных с
вычерчиванием по координатам окружных границ землевладений при выдаче
свидетельств на право собственности на землю, и т.п.).
Автоматизированная технология представляет собой процесс
получения полностью законченных землеустроительных решений, по заранее
заданным программам, осуществляемый с использованием
автоматизированного рабочего места (АРМ) землеустроителя-
проектировщика. Для этого требуется специальное техническое,
программное и информационное обеспечение.

55
4. Межхозяйственное и внутрихозяйственное
землеустройство
4.1. Межхозяйственное землеустройство
4.1.1. Понятие, содержание и формы межхозяйственного
землеустройства
Межхозяйственное землеустройство – это комплекс мероприятий по
образованию новых, упорядочению и изменению существующих
землевладений и землепользовании (земельных участков), специальных
фондов земель, описанию местоположения и (или) установлению на
местности границ объектов землеустройства, а также отводу земельных
участков в натуре (на местности).
Межхозяйственное землеустройство необходимо во всех случаях, когда
требуются предоставление и изъятие земельных участков и осуществляется
земельный оборот.
Необходимость разработки проектов межхозяйственного
землеустройства объясняется следующими причинами:
– с земельными участками связано размещение объектов и линейных
элементов производственной и социальной инфраструктуры (дорог, линий
электропередачи, каналов, инженерных сооружений и др.), поэтому любое
изменение границ, площадей, конфигурации, внутренней структуры и
состава угодий землевладений и землепользовании влечёт за собой
необходимость корректировки размещения существующих или
проектирования новых инженерных сетей и других объектов или элементов
инфраструктуры, что осуществляется только в процессе межхозяйственного
землеустройства;
– все землевладения и землепользования размешаются на территории,
имеющей определённые ландшафтно-экологические особенности и
характеризующейся наличием соответствующих природных или

56
антропогенных процессов (водной эрозии, дефляции, повышенной
увлажнённости или низкой водообеспеченности, селевой опасности и т. п.),
предотвращение или устранение которых путём проектирования комплекса
мелиоративных, противоэрозионных и природоохранных мероприятий
возможно только по группе хозяйств (земельных участков), расположенных
на одном водосборе, овражно-балочной системе, в бассейне реки, что
является областью межхозяйственного землеустройства;
– в процессе перераспределения, предоставления и изъятия земель
затрагиваются не только количественные параметры земельных участков
(общая площадь земельного массива, площади, состав и структура земельных
угодий), но и их качественные характеристики, меняющие качественную и
экономическую оценки земель и требующие проведения комплекса
землеустроительных, организационно-хозяйственных или экономических
мер по равновеликому или неравновеликому обмену участками или их
частями, определения убытков, упущенной выгоды, различных
компенсационных платежей, что производится в проектах
межхозяйственного землеустройства или на их основе;
– многие физические и юридические лица владеют земельными
участками, имеющими различные недостатки землевладения и
землепользования, такие, например, как: дальноземелье, чересполосица,
вклинивания, вкрапливания, мозаичное расположение угодий, которые
сильно подрывают экономику хозяйств, затрудняют использование земель,
передвижение транспорта, что требует проведения межхозяйственного
землеустройства с комплексом проектных мер по устранению этих
недостатков;
– решаемые в проектах межхозяйственного землеустройства вопросы
образования новых и упорядочения существующих объектов
землеустройства позволяют с правовой, экономической и технической точек
зрения обосновать площадь и структуру угодий формируемого
57
землевладения или землепользования, обеспечить их соответствие
нормативным правовым документам, регулирующим минимальные и
максимальные (предельные) размеры земельных участков; выполнить
природоохранные требования, исключающие выделение земельных участков
в запрещённых зонах, на охраняемых территориях; предотвратить изъятие
особо ценных сельскохозяйственных угодий, охраняемых лесных массивов,
участков природоохранного, историко-культурного назначения и др.;
– сами материалы проектов межхозяйственого землеустройства служат
исходными данными для осуществления земельного контроля и контроля
(надзора) за проведением землеустройства, что позволяет в любое время
выявить нарушения при предоставлении и изъятии земельных участков и
определить ответственность за это виновных лиц;
– установленная во всех странах процедура разработки проектов
межхозяйственного землеустройства, включающая подготовительные
работы, составление, рассмотрение, согласование и утверждение проектов и
их перенесение в натуру (на местность), предусматривает проведение
государственной экспертизы землеустроительной документации,
согласование проектных решений со всеми участниками землеустройства,
смежными и посторонними землевладельцами и землепользователями, что
исключает в последующем возможность возникновения многочисленных
земельных споров и судебных разбирательств.
Посредством землеустроительных действий, проводимых при
межхозяйственном землеустройстве:
• формируют (образовывают) земельную собственность (земельные
участки), принадлежащие различным землевладельцам и
землепользователям);
• перераспределяют земельную собственность;
• улучшают земельную собственность;

58
• устанавливают, восстанавливают и закрепляют на местности границы
земельной собственности или описывают их местоположение;
• определяют целевое назначение, виды разрешённого использования,
режим и условия использования земельных участков, ограничения и
обременения.
Межхозяйственное землеустройство связано со следующими
понятиями:
Образование землевладения и землепользования – это создание
соответствующего земельного участка (многоконтурного земельного
участка) юридического лица (предприятия, организации, учреждения) или
физического лица на любых землях.
Реорганизация землевладений и землепользований – это значительные
изменения местоположения, границ, площадей, размещения, конфигурации и
числа земельных участков, находящихся у предприятий, организаций,
учреждений и граждан.
Упорядочение землевладений и землепользований – это
целенаправленное улучшение параметров земельных участков (размещения,
площади, границ) с устранением недостатков в их расположении
(чересполосицы, вклинивания, вкрапливания), дальноземелья, изломанности
и неудобств в использовании.
Организация землевладений и землепользований – это система
землеустроительных действий, относящихся к землеустраиваемому объекту в
целом и включающих образование, реорганизацию, упорядочение
(совершенствование) землевладений и землепользовании и отвод земель в
натуре.
Предоставление земельного участка – это передача земельного участка
в собственность, владение, пользование, аренду гражданину (физическому
лицу) или предприятию, организации, учреждению (юридическому лицу).

59
Изъятие земельного участка – это прекращение в установленном
порядке права использования конкретного земельного участка, находящегося
в собственности, владении, пользовании, аренде.
Для того чтобы на законных основаниях использовать земельный
участок, любое юридическое или физическое лицо должно иметь отвод
земель, знать точно местоположение границ и площадь закреплённого за ним
земельного участка иметь документы, удостоверяющие его право на
выделенный земельный участок.
Отвод земель – это землеустроительные действия по установлению в
натуре границ земельного участка, предоставленного в собственность,
владение, пользование, аренду.
Межевание земель – это комплекс землеустроительных работ по
установлению, восстановлению и закреплению на местности границ
земельного участка, определению его местоположения и площади, а также
юридическому оформлению полученных результатов.
Всякое предоставление и изъятие земель затрагивают не единичное
землевладение и землепользование, а их группу (систему). Например, чтобы
проложить автомобильную дорогу или железнодорожную магистраль,
сначала необходимо изъять земли у различных землевладельцев и
землепользователей, расположенных вдоль трассы этих дорог (у
сельскохозяйственных предприятий, лесхозов и др.), затем предоставить ее
транспортным органам и только после этого начать строительство.
Для того чтобы организовать новое сельскохозяйственное предприятие,
крестьянское хозяйство, садоводческое товарищество или иное
землевладение и землепользование сельскохозяйственного назначения,
нужно перераспределить земли, реорганизовать старые хозяйства, уточнить
специализацию, структуру производства, определить режим использования
земель, состав угодий, устранить имеющиеся недостатки в использовании
земель (дальноземелье, чересполосицу, вкрапливание и др.).
60
Перечисленные выше мероприятия можно осуществить только в
процессе землеустройства, имеющего определенные порядок, методы и
содержание. Учитывая то, что данный вид землеустройства всегда
охватывает группу землевладений и землепользовании, его называют
межхозяйственным.
В отличие от внутрихозяйственного межхозяйственное
землеустройство проводится на нескольких землевладениях и
землепользованиях, распространяется на земли всех отраслей экономики
страны, а не только на земли сельскохозяйственных предприятий.
Посредством межхозяйственного землеустройства предоставляют и изымают
земельные участки.
Межхозяйственное землеустройство всегда затрагивает экономические
интересы землевладельцев и землепользователей, так как с местоположением
земельных участков, качеством предоставляемых земель, расположением
границ напрямую связана экономическая эффективность производства.
Поэтому межхозяйственное землеустройство имеет не только техническое и
юридическое, но и в первую очередь экономическое содержание.
Межхозяйственное землеустройство является основным механизмом
формирования рационального землевладения и землепользования, наделения
землёй юридических и физических лиц, передачи земли в аренду и
перераспределения земель.

4.1.2. Принципы межхозяйственного землеустройства


При межхозяйственном землеустройстве руководствуются
следующими принципами, которые вытекают из общих принципов
землеустройства (рис. 4).

61
Обеспечение охраны земли и других Точное соблюдение земельного
природных ресурсов законодательства

Обеспечение рационального и
Укрепление землевладения и эффективного использования земель,
землепользования и его устойчивости приоритета сельского хозяйства в их
использовании

Создание территориальных условий для успешного


выполнения землевладельцами и землепользователями их
задач, повышения эффективности производства, уровня
социального развития

Создание условий для последующей правильной


организации территории сельскохозяйственных предприятий
и планировки несельскохозяйственных территорий

Рис. 4. Принципы межхозяйственного землеустройства


Особое значение при межхозяйственном землеустройстве придают
принципу устойчивости землевладения и землепользования.
Основные причины, требующие проведения межхозяйственного
землеустройства:
– необходимость организации нового хозяйства (предприятия,
организации, учреждения), для деятельности которого требуется земельный
участок, то есть образование нового землевладения и землепользования;
– требования перераспределения земельных участков (банкротство
предприятий, выделение земельных долей и др.);
– создание фондов земель специального назначения
(перераспределения, переселения и др.);

62
– необходимость изменения границ объектов землеустройства, включая
восстановление или установление новых границ и размещение территорий и
зон с особым режимом и условиями использования;
– требования охраны природы.
Остальные причины относят к землям сельскохозяйственного
назначения и сельскохозяйственным организациям:
– наличие недостатков (неудобств) в размещении землевладений,
землепользовании и их границ;
– несоответствие существующей площади и структуры землевладения,
землепользования потребностям производства данного хозяйства и условиям
рационального использования земли в нём;
– изменение условий производства в хозяйстве (специализации, числа и
размеров отраслей, категории и направления использования земель), ведущее
к несоответствию между параметрами землевладения, землепользования и
производства.
Кроме того, межхозяйственное землеустройство проводят:
– при предоставлении земельных участков для государственных и
муниципальных нужд юридическим и физическим лицам, изменении границ
и площадей земельных участков;
– предоставлении гражданам, юридическим лицам земельных участков
из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной
собственности;
– изъятии (выкупе) земельных участков для государственных или
муниципальных нужд;
– совершении гражданами, юридическими лицами сделок с
земельными участками и (или) их частями (обороте земельных участков);
– иных установленных законом случаях, связанных с образованием
земельных участков при разделе, объединении, перераспределении и др.

63
Объектами межхозяйственного землеустройства являются
землевладения и землепользования реорганизуемых хозяйств или их групп;
фонды земель специального назначения; другие объекты, которые
необходимо землеустраивать или на территории которых происходит
перераспределение земель: хозяйства, группы хозяйств, земли предприятий и
их объединений; муниципальные районы; земли, находящиеся в ведении
местной администрации; осваиваемые территории, территориальные зоны.
В связи с различным содержанием межхозяйственного землеустройства
и его межотраслевым значением в экономике страны всегда выделяли пять
разновидностей межхозяйственного землеустройства (таблица 1).
Таблица 1
Разновидности и формы межхозяйственного землеустройства

Разновидность Формы межхозяйственного землеустройства


межхозяйственного
землеустройства
1 Образование и 1.1 Образование новых землевладений и
упорядочение землевладений землепользовании сельскохозяйственных предприятий
и землепользований (организаций) с правом и без права юридического лица;
сельскохозяйственных коммерческих и некоммерческих организаций, для
предприятий (организаций) предпринимательской сельскохозяйственной
деятельности граждан; хозяйственных товариществ и
обществ, производственных кооперативов,
муниципальных и государственных унитарных
предприятий, акционерных обществ и хозяйств других
организационно-правовых форм
1.2 Упорядочение существующих землевладений и
землепользований сельскохозяйственных предприятий
(организаций) с устранением недостатков в
расположении земель (чересполосицы, вклинивания,
вкрапливания и т. п.)
1.3 Перераспределение земель при реформировании
(реорганизации, несостоятельности, банкротстве,
ликвидации) сельскохозяйственных предприятий
(организаций)
1.4 Межевание земельного участка или земельных
участков, выделенных в счёт земельной доли (земельных
долей)
1.5 Образование и упорядочение иных землевладений и
землепользований сельскохозяйственного назначения, а
также предоставление (отвод) земельных участков в
64
случае совершения сделок с ними.
2 Образование 2.1 За счёт земель сельскохозяйственного назначения
землепользований 2.2 За счёт земель населённых пунктов
несельскохозяйственного 2.3 За счёт земель промышленности, энергетики,
назначения транспорта, связи, радиовещания, телевидения,
информатики, земель для обеспечения космической
деятельности, земель обороны, безопасности и земель
иного специального назначения
2.4 За счёт земель особо охраняемых территорий и
объектов
2.5 За счёт земель лесного фонда
2.6 За счёт земель водного фонда
2.7 За счёт земель запаса
3 Образование земельных 3.1 Фонда перераспределения земель
фондов различного 3.2 Для обеспечения земельными участками при
назначения расселении беженцев, вынужденных переселенцев и
военнослужащих, уволенных в запас
3.3 Для предоставления земель казачьим обществам,
включённым в реестр казачьих обществ Российской
Федерации
3.4 Для размещения земельных участков,
предназначенных для жилищного и социального
строительства
3.5 Целевых и других земельных фондов
4 Образование территорий с 4.1 Особо охраняемых территорий и объектов
особыми условиями 4.2 Территорий традиционного природопользования в
использования местах проживания и хозяйственной деятельности
коренных малочисленных народов Севера, Сибири и
Дальнего Востока
4.3Территорий закрытых административно-
территориальных образований
4.4Для размещения садоводческих, огороднических и
дачных некоммерческих объединений граждан
4.5 Других территорий с особым правовым режимом
5 Описание местоположения и 5.1 Территорий субъектов РФ
установление на местности 5.2 Территорий муниципальных образований
объектов землеустройства 5.3 Территорий населённых пунктов
5.4 Территориальных зон
5.5 Зон с особыми условиями использования территорий
5.6 Частей указанных территорий и зон

В основу выделения разновидностей межхозяйственного


землеустройства положены принципиальные различия в целевом назначении
основных частей единого земельного фонда, в функционировании земли как
средства производства в разных отраслях экономики.

65
Первая разновидность имеет дело с сельским хозяйством, где земля –
основное средство производства. В ходе землеустройства в этом случае
организуют земли, обладающие высоким почвенным плодородием.
Вторая разновидность создаёт условия для нормального
функционирования несельскохозяйственных отраслей, стремясь в
максимальной степени сохранить плодородные земли для
сельскохозяйственного производства.
Третья разновидность предусматривает формирование земельных
массивов фондов специального назначения. Это резерв образования
крестьянских (фермерских) хозяйств и других новых хозяйственных
структур сельскохозяйственного и иного назначения, активизации
земельного оборота. Эти земли обладают специфическим правовым
статусом; до отчуждения этих земель в порядке изъятия их могут
использовать прежние землевладельцы и землепользователи.
Четвёртая разновидность позволяет оценивать, размещать и
устанавливать границы территорий с особым правовым режимом, что
особенно важно для решения природоохранных и социально-экономических
задач.
Пятая разновидность особенно нужна в условиях, когда надо
разграничить земельную собственность на федеральную, субъектов
Российской Федерации, муниципальных образований и частную, с тем чтобы
наладить управление земельными ресурсами. Это своего рода генеральное
межевание земель Российской Федерации.

4.1.3. Проекты установления (уточнения) границ территорий с


особым правовым режимом использования земель
Составление проектов установления (уточнения) границ территорий с
особым правовым режимом использования земель, как правило,
производится с целью определения конкретного графического изображения
66
их границ, намеченных при составлении схем использования земель и их
охраны, соответствующих схем землеустройства территорий России,
субъектов РФ, административных районов и других муниципальных
образований, схем размещения особо охраняемых природных территорий и
других предпроектных проработок.
В случае отсутствии таких проработок границы территории с особым
правовым режимом устанавливаются по соответствующим нормативам.
Установление (уточнение) границ земель существующих особо
охраняемых природных территорий проводится на основании утвержденных
в установленном порядке проектов формирования конкретных объектов этих
территорий.
При составлении проекта в целях защиты особо охраняемых
природных территорий (ООПТ) от неблагоприятных антропогенных
воздействий на прилегающих к ним участках земли и водного пространства
устанавливаются также границы охранных зон и округов санитарной (горно-
санитарной) охраны с регулируемым режимом хозяйственной деятельности.
Охранные, санитарно-защитные, запретные зоны, зоны минимальных
расстояний, зоны ограничений застройки различных режимообразующих
объектов создаются в целях обеспечения безопасности населения и создания
необходимых условий функционирования и эксплуатации этих объектов и,
как правило, границы этих зон должны устанавливаться на основании
проектов строительства соответствующих объектов.
При отсутствии проектных материалов по конкретному объекту
границы зон устанавливаются по нормативам, определяемым на основании
соответствующих нормативных правовых документов. При этом
рекомендуется использовать имеющиеся карты ограничений и обременений в
использовании земель административных районов, материалы
исполнительных съемок строительства различных режимообразующих
объектов, проекты землеустройства и планировки населенных мест и другие
67
материалы, содержащие информацию о режимообразующих объектах и
зонах с особым правовым режимом использования земель.
Для установления границ зон с особым режимом использования земель
на основе нормативов следует первоначально определить местоположение
режимообразующих объектов, их конструкции, параметры (мощности),
способы прокладки, схемы расположения и т.д. и с учетом этих факторов
производить расчет параметров зон и устанавливать их границы.
Местоположение режимообразующих объектов и их зон отражается на
планово-картографическом материале, а текстовая информация о них – в
реестре режимообразующих объектов. По всем зонам вычисляются площади
земель, включенных в зоны в разрезе землевладельцев и землепользователей
и земельных угодий. Границы территорий с особым правовым режимом
обозначаются на местности.
При этом границы особо охраняемых территорий, объектов,
являющихся самостоятельными землепользованиями, устанавливаются в
соответствии с Инструкцией по межеванию земель. Границы охранных,
защитных, санитарно-защитных и других зон обозначаются на местности
специальными информационными знаками, формы и содержание
информации на которых устанавливаются соответствующими нормативными
актами.
В застроенной части населенных пунктов опознавательные знаки
режимообразующих объектов наносятся на постоянные ориентиры.
Установление (обозначение) на местности границ зон с особым режимом
использования земель входит в обязанности юридических и физических лиц,
в интересах которых они выделены. По результатам выполненных работ
заказчику выдается проектная документация, включающая графические и
текстовые материалы.
В графических материалах отображаются:
- местоположение и номера режимообразующих объектов:
68
- границы, номера, параметры и площади территорий с особым
правовым режимом.
Текстовые материалы включают:
- реестр режимообразующих объектов и территорий (зон) с особым
правовым режимом;
- экспликацию земель, включенных в состав территорий (зон) с особым
правовым режимом;
- материалы согласования и обоснования установления территорий
(зон) с особым правовым режимом.

4.1.4. Проекты по установлению водоохранных зон и прибрежных


защитных полос
Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы относятся к
территориям с особым правовым режимом и занимают в составе этих земель
наиболее высокий удельный вес как по занимаемой площади, так и по
количеству затрагиваемых землевладений и землепользований, в первую
очередь, сельскохозяйственных.
Водоохранная зона – это особо охраняемая природная территория,
примыкающая к акваториям рек, озер, водохранилищ и других
поверхностных водных объектов, на которых устанавливается специальный
режим хозяйственной и иных видов деятельности. Водоохранные зоны
устанавливаются с целью поддержания водных объектов в состоянии,
соответствующем экологическим требованиям, предотвращения загрязнения,
засорения и истощения поверхностных вод, а также сохранения среды
обитания объектов животного и растительного мира.
В пределах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные
полосы, на территории которых вводится более строгий режим
природопользования.

69
Работы по проектированию водоохранных зон и прибрежных
защитных полос выполняются в соответствии с Водным кодексом РФ (2006
г.), введенном с 10.01.2007 г. (ст. 65). В указанном Кодексе даны основные
параметры минимальной ширины водоохранных зон, прибрежных полос,
режим хозяйственной и иной деятельности в их пределах.
Проектирование водоохранных зон и прибрежных полос рек и озер и
водохранилищ выполняется с учетом физико-географических, почвенных,
гидрологических и других условий, прогноза изменения береговой линии
водных объектов с целью установления их границ на местности и
осуществления соответствующих мероприятий и режима использования
земель.
Проекты водоохранных зон и прибрежных полос целесообразно
выполнять в целом по административному району и каждому водному
источнику с выделением всех собственников земли, землевладельцев и
землепользователей земельных участков. В состав работ по проектированию
водоохранных зон и прибрежных полос рек, озер и водохранилищ входят
подготовительные и обследовательские работы, установление границ
водоохранных зон и прибрежных полос, разработка предложений по
использованию и охране земель, оформление, согласование и утверждение
проектной документации.
В состав водоохранных зон включаются поймы рек и их притоков,
надпойменные террасы, бровки и крутые склоны коренных берегов, а также
балки и овраги, непосредственно впадающие в речную долину или озерную
котловину.
Ширина водоохранной зоны рек и ручьев устанавливается от их истока
для рек и ручьев протяженностью:
1) до 10 км – в размере 50 м;
2) от 10-50 км – в размере 100 м;
3) от 50 км и более – в размере 200 м.
70
Для реки, ручья протяженностью до 10 км от истока до устья,
водоохранная зона совпадает с прибрежной защитной полосой. Радиус
водоохранной зоны для истока реки, ручья устанавливается в размере 50 м.
Ширина водоохранной зоны озера, водохранилища, за исключением
озера, расположенного внутри болота, или озера, водохранилища с
акваторией менее 0,5 км2, устанавливается в размере 50 м. Ширина
водоохранной зоны озера Байкал устанавливается специальным ФЗ «Об
охране озера Байкал» от 01.05.1999 г. № 94. Водоохранные зоны
магистральных или межхозяйственных каналов совпадают по ширине с
полосами отводов таких каналов.
Ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в зависимости
от уклона берега водного объекта и составляет 30 м для обратного или
нулевого уклона, 40 м – для уклона до 3° и 50 м – для уклона 3° и более. Для
расположенных в границах болот проточных и сточных озер и
соответствующих водооттоков ширина прибрежной полосы устанавливается
в размере 50 м. Ширина прибрежной защитной полосы озера,
водохранилища, имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение (место
нереста, нагула, зимовки рыб и других водных биологических ресурсов),
устанавливается в размере 200 м независимо от уклона прилегающих земель.
На территориях поселений, при наличии ливневой канализации и
набережных, границы прибрежных защитных полос совпадают с парапетами
набережных. Ширина водоохранной зоны на таких территориях
устанавливается от парапета набережной. При отсутствии набережной
ширина водоохранной зоны, прибрежной защитной полосы измеряется от
береговой линии.
В границах водоохранных зон запрещается:
- использование сточных вод для удобрения почв;

71
- размещение кладбищ, скотомогильников, мест захоронения отходов
производства и потребления, радиоактивных, химических, взрывчатых,
токсичных, отравляющих и ядовитых веществ;
- осуществление авиационных мер по борьбе с вредителями и
болезнями растений;
- движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных
транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки
на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое
покрытие.
В границах прибрежных защитных полос наряду с установленными в
части 15 ст. 65 ВК РФ ограничениями запрещается:
1) распашка земель;
2) размещение отвалов размываемых грунтов;
3) выпас сельскохозяйственных животных и организация для них
летних лагерей, ванн.
Границы водоохраных зон и прибрежных защитных полос
обозначаются специальными информационными знаками.
Проекты водоохранных зон утверждаются органами исполнительной
власти субъектов РФ по предоставлению бассейновых и других
территориальных органов управления в области использования и охраны
водных объектов, являющихся заказчиками проектов.

4.2. Внутрихозяйственное землеустройство


4.2.1. Элементы проекта внутрихозяйственного землеустройства
Проект внутрихозяйственного землеустройства представляет собой
совокупность документов (расчетов, карт) по организации рационального
использования и охране земель и связанных с ней средств производства в
конкретной сельскохозяйственной организации.

72
Состав и содержание проекта внутрихозяйственного землеустройства
определяются природными и социально-экономическими условиями,
степенью устроенности территории и освоение ранее разработанных
проектных решений.
Разработка проекта внутрихозяйственного землеустройства в целом
представляет собой единую комплексную задачу и проводится путём
постепенного перехода от общего к частному с последующим уточнением
предыдущих проектных решений.
Проект внутрихозяйственного землеустройства состоит из семи
составных частей и входящих в них элементов (таблица 2).
Каждой составной части проекта свойственна своя проектная задача с
определённой целевой установкой и взаимосвязанными вопросами, каждый
элемент можно графически выделить на проектном плане и закрепить на
местности. Содержание составных частей проекта соответствует
определённому уровню территориальной организации производства.
Таблица 2
Составные части и элементы проекта внутрихозяйственного
землеустройства

Составные части Элементы


1. Размещение производственных 1.1 Установление организационно-
подразделений и производственной структуры организации, состава,
производственных центров числа и размеров производственных подразделений
1.2 Размещение производственных центров
1.3 Размещение земельных массивов
производственных подразделений
2. Размещение 2.1 Размещение внутрихозяйственных
внутрихозяйственных магистральных дорог
магистральных дорог, 2.2 Размещение водохозяйственных и других
водохозяйственных и других инженерных сооружений и объектов
инженерных сооружений и объектов общехозяйственного назначения
общехозяйственного назначения
3. Организация угодий и 3.1 Эколого-ландшафтное зонирование
севооборотов на эколого- 3.2 Агроландшафтное зонирование территории
ландшафтной основе 3.3 Установление состава и соотношения
(структуры) угодий, режима и условий их
использования
73
3.4 Трансформация, улучшение и размещение
угодий
3.5 Организация системы севооборотов
(установление типов, видов, числа, размеров и
размещения севооборотов, размещение
внесевооборотных участков)
4. Устройство территории 4.1 Размещение полей севооборотов и рабочих
севооборотов участков
4.2 Размещение полезащитных и
водорегулирующих лесных полос
4.3 Размещение полевых дорог
4.4 Размещение полевых станов и источников
полевого водоснабжения, уточнение
местоположения микрозаповедников
5. Устройство территории 5.1.1 Размещение пород и сортов
многолетних насаждений 5.1.2 Размещение кварталов и бригадных участков
5.1 Устройство территории садов 5.1.3 Размещение подсобных производственных
центров
5.1.4 Размещение защитных лесных насаждений
5.1.5 Размещение дорожной сети
5.1.6 Размещение водных источников
5.2.1 Подбор и размещение сортового состава,
5.2 Устройство территории размещение рядов
виноградников 5.2.2 Размещение кварталов и клеток
5.2.3 Размещение бригадных массивов
5.2.4 Размещение объектов промышленной зоны
5.2.5 Размещение защитных лесных полос
5.2.6 Размещение дорожной сети
5.3.1 Размещение пород и сортов
5.3 Устройство территории 5.3.2 Размещение кварталов и бригадных участков
кустарниковых ягодников и 5.3.3 Размещение севооборотов и полей
земляничного севооборота севооборота для земляники
5.3.4 Размещение защитных лесных насаждений
5.3.5 Размещение дорожной сети
5.3.6 Размещение водных источников и
оросительной сети
5.3.7 Введение ягодникооборотов
6. Устройство территории пастбищ 6.1 Закрепление пастбищ за животноводческими
фермами, бригадами
6.2 Организация пастбищоборотов
6.3 Размещение гуртовых и отарных участков
6.4 Размещение загонов очередного стравливания
6.5 Размещение летних лагерей
6.6 Размещение водных источников, водопойных
пунктов, зеленых зонтов
6.7 Размещение скотопрогонов
7. Устройство территории сенокосов 7.1 Закрепление сенокосов за бригадами
7.2 Организация сенокосооборотов, размещение
сенокосооборотных и бригадных участков
7.3 Размещение дорожной сети
74
7.4 Размещение водных источников

4.2.2. Проекты внутрихозяйственного землеустройства фермерских


хозяйств

Рациональная организация производства фермерских хозяйств,


особенно на начальном этапе их деятельности, невозможна без научно
обоснованного устройства их территории. Проект внутрихозяйственного
землеустройства фермерских хозяйств составляется для хозяйств с
окончательно определившимся землевладением.
По своим принципам, задачам и содержанию внутрихозяйственное
землеустройство фермерских хозяйств аналогично внутрихозяйственному
землеустройству крупных сельскохозяйственных организаций, хотя имеются
некоторые особенности, обусловленные, как правило, малыми площадями их
землевладений и объемов производства. Фермерские хозяйства больше, чем
крупные сельскохозяйственные организации, нуждаются в партнерах по
совместному решению проблем рационального использования, мелиорации,
охраны земель и других вопросов развития производства и сфер его
обслуживания.
Углубленная дифференциация использования земли и небольшие
размеры фермерских хозяйств требуют более детального, топографического,
почвенного, агрохимического и агроэкологического изучения их земель,
перехода на более крупный масштаб изысканий и проектирования. В связи с
этим масштаб планово-картографической основы должен быть 1:5000, а при
необходимости – и крупнее. При отсутствии материалов такого масштаба
необходимо проводить последовательно весь комплекс изыскательских
работ, включая внутрихозяйственное землеустройство.
Лучше всего фермерские хозяйства располагать по территории
компактно. В этом случае работы по внутрихозяйственному землеустройству

75
целесообразно провести по всем хозяйствам одновременно, что позволит не
только снизить затраты на проведение работ, но и более обоснованно и
взаимоувязано решить вопросы рационального использования и охраны
земель, межхозяйственных связей, кооперирования в производственной
деятельности и социально-инженерном их обустройстве.
При проведении внутрихозяйственного землеустройства фермерских
хозяйств осуществляется составление проекта внутрихозяйственного
землеустройства их территории и рабочих проектов на отдельные
мероприятия с улучшением угодий, защита почв от эрозии, рекультивация
земель и др.
Основу проекта внутрихозяйственного землеустройства фермерских
хозяйств должны составлять мероприятия по организации рационального
использования и охраны земель с учетом их агроэкологической оценки и
установленных ограничений и обременений, а также территориальная
организация производства.
Опыт проведения внутрихозяйственного землеустройства фермерских
хозяйств показывает, что проектом землеустройства, как правило, должно
предусматриваться решение следующих основных вопросов:
- оценка потенциала земель хозяйства, его экономических
возможностей и других факторов, разработка или уточнение на этой основе
производственной программы и специализации хозяйства;
- проведение функционального зонирования территории фермерских
хозяйств – размещение жилья и производственной зоны, подсобных
предприятий, участков продуктивных земель;
- разработка мероприятий и проектных решений по развитию и
размещению производственной и социальной инфраструктуры –
магистральных дорог, источников водоснабжения, сетей;
- организация угодий – установление состава, площадей угодий, их
размещение, разработка мероприятий по трансформации и улучшению
76
угодий, повышению плодородия почв, защите их от эрозии и других
негативных воздействий;
- устройство территории пашни – организация севооборотов,
размещение полей, рабочих участков, полевых дорог;
- устройство территории кормовых угодий – организация
использования кормовых угодий в системе пастбище- и сенокосооборотов;
- устройство территории многолетних насаждений;
- установление режимов, условий и требований к использованию
эродированных, переувлажненных и других земель с неустойчивыми
агроэкосистемами, а также земель с особым правовым режимом
использования.
При проведении зонирования территории фермерских хозяйств
необходимо учитывать, что во многих случаях с производственным центром
будет совмещаться жилой дом крестьянской семьи. Поэтому приоритет при
этом следует отдавать требованиям создания наиболее благоприятных
условий для жизни людей. Производственный центр должен связываться с
транспортными магистралями и населенными пунктами, магистральной
дорогой.
Основные земельные угодья хозяйства должны также иметь
устойчивую дорожную связь с производственным центром и обеспечивать
проезд к каждому земельному участку при любых погодных условиях.
Для сельскохозяйственного освоения, трансформации и улучшения
необходимо намечать лишь те участки, которые по своим природным
свойствам могут выдержать повышение нагрузки, пригодны для
возделывания основных сельскохозяйственных культур хозяйства, и
исключить из сельскохозяйственного оборота деградированные земли
(подверженные эрозии в сильной степени, истощенные малогумусные почвы
и др.). Их отводят под залужение или облесение.

77
Во многих случаях для фермерских хозяйств будет неприемлемым
сложившееся понимание севооборота, как размещение сельскохозяйственных
культур во времени и пространстве. Более приемлемым может быть
чередование сельскохозяйственных культур только во времени (плодосмен),
более широкое применение монокультуры с одновременным повышением
роли химических и других методов борьбы с сорняками, вредителями и
болезнями сельскохозяйственных культур, повышения доз органических
удобрений.
Особое внимание следует уделять созданию условий для
воспроизводства плодородия почв, чтобы применяемая система ведения
крестьянского хозяйства была направлена на поддержание в почве
положительного баланса гумуса, имела почвозащитный и природоохранный
характер.

4.2.3. Проекты внутрихозяйственного землеустройства на эколого-


ландшафтной основе

Экономическое и социальное развитие территории неразрывно связано


с использованием земли как основного средства производства и как
пространственного базиса с эколого-хозяйственным состоянием территории
и ее землеустройством.
За последние 20 лет в результате кризисного состояния
сельскохозяйственного производства, реорганизации землепользований
сельскохозяйственных организаций нарушены системы земледелия, не
соблюдаются севообороты и плодосмена, сельские товаропроизводители не
имеют возможности применять удобрения на своих землях. Вследствие этого
падает плодородие почв, прогрессируют негативные воздействия на землю,
нарушается стабильность ландшафта. Поэтому определена цель – прежде
всего, сохранить и разумно использовать почвенное плодородие.
78
Одним из направлений в решении этой цели является проведение
землеустройства на основе экологических требований, повышение
устойчивости экосистем и ландшафтов (эколого-ландшафтный подход),
особенно в районах, подверженных водной и ветровой эрозии почв,
подтоплению и заболачиванию земель, проявлению других негативных
воздействий. Оно должно включать в себя систему государственных
мероприятий, обеспечивающих рациональное использование земель,
сохранение, воспроизводство плодородия почв и других природных
ресурсов, создание оптимального соотношения угодий, при котором
ландшафт остается устойчивым.
Поскольку земля является национальным богатством и принадлежит не
одному ныне живущему поколению, но и последующим поколениям тоже, а
мероприятия по землеустройству носят государственный характер, то
разработку и финансирование должно взять на себя государство, а
финансирование должно осуществляться из бюджетов всех уровней.
Содержание землеустроительного проектирования в этом случае
заключается в установлении такой организации территории и ее обосновании
экономическими, техническими, экологическими расчетами, которая
обеспечивает создание (поддержание) экологически стабильного, способного
к самовоспроизводству ландшафта. Проект землеустройства позволяет
увязать эколого-ландшафтный подход с агроэкологическим. При этом
эколого-ландшафтный подход обусловливает общую конструкцию
агроландшафта (его скелет), а агроэкологический – наполняет внутренним
содержанием.
Основной задачей проектов внутрихозяйственного землеустройства на
эколого-ландшафтной основе является обеспечение воспроизводства
природных механизмов саморегулирования агроэкосистем, создание
устойчивых агроландшафтов на базе производственных природоохранных и
других объективных критериев.
79
В целях обеспечения рациональной организации территории,
установления оптимального соотношения угодий, обеспечивающих
устойчивость ландшафта, целесообразно до размещения севооборотов и
организации их территорий, организации кормовых угодий, решения других
элементов проекта разработать проектные предложения по эколого-
ландшафтному устройству территории. При этом в графической части
разрабатываемых предложений выделяются отдельно обрабатываемые
участки пашни, в результате использования которых с учетом эколого-
ландшафтных требований достигается наибольшая продуктивность
сельскохозяйственных угодий. Одновременно решаются вопросы залужения
склоновых и других земель, консервации земель, размещения защитных
лесных насаждений и противоэрозионных гидротехнических сооружений,
перевода низкопродуктивных сельскохозяйственных угодий в другие виды
угодий, размещения полевой дорожной сети, территорий с особым режимом
использования и другие элементы проекта.
Кроме таких проработок составляются также картограммы
ограничений возделывания сельскохозяйственных культур на пахотных
землях, по эффективности возделывания сельскохозяйственных культур как
отдельных, так и групп сельскохозяйственных культур. Такая проработка
предложений дает возможность создать первоначальный «каркас» эколого-
ландшафтной организации территории, на основании которого в дальнейшем
проводится проработка всех элементов проекта. Эта работа может быть
проведена в качестве самостоятельной и дальнейшее размещение
севооборотов или посевов (плодосмен) может осуществляться
сельскохозяйственной организацией и фермерскими хозяйствами или по их
ходатайству подрядными проектными организациями, частными
землемерами (кадастровыми инженерами).
К организации территории на эколого-ландшафтной основе
предъявляются следующие требования:
80
- при организации территории следует создавать агроландшафты,
структурно и функционально входящие в социально-природные комплексы,
размещать элементы социальной и производственной инфраструктуры,
обеспечивать условия для повышения устойчивости агроландшафтов,
эффективного и экологически обоснованного использования пашни,
кормовых угодий и многолетних насаждений;
- организация территории должна охватывать всю территорию
агроланшафта; учитывать изменения в агроландшафте, возникающие в
результате влияния на него внешних природных и антропогенных факторов;
обеспечивать связь с другими антропогенными ландшафтами и учитывать
изменения их состояния; быть долговечной и обеспечивать рациональную
реконструкцию агроландшафта;
- при организации территории необходимо не только создавать
агроландшафты и их элементы, но и определять режимы их
функционирования, ухода и управления;
- мероприятия по рациональному использованию природных ресурсов
и охране окружающей среды при организации территории должны
проектироваться и осуществляться дифференцированно, в зависимости от
особенностей территории.
Составление проекта внутрихозяйственного землеустройства на
эколого-ландшафтной основе должно базироваться на результатах детальных
агроэкологических исследований – агроэкологической оценке земель,
включающей:
1) изучение и оценку агроэкологических условий в пределах объекта
землеустройства на основе установления реакций, рекомендуемых для
возделывания сельскохозяйственных культур на жизнеобеспечивающие
факторы;
2) территориальную дифференциацию земель в зависимости от их
агроэкологических свойств.
81
Основные особенности внутрихозяйственного землеустройства на
эколого-ландшафтной основе заключаются в привязке аэроландшафтных
выделов (массивов, участков, контуров) по единицам эколого-ландшафтного
микрозонирования к элементам организации территории (земельным
массивам внутрихозяйственных подразделений, севооборотам, пастбище- и
сенокосооборотам, полям, рабочим участкам) и определения на этой основе
способов использования и охраны земель. Основными вопросами,
решаемыми в проекте внутрихозяйственного землеустройства, являются:
- установление оптимальной структуры антропогенных ландшафтов, а
в агроландшафтах – соотношения видов угодий:
- определение рациональной конфигурации всех элементов
агроландшафта и их площадей;
- экологически обоснованное размещение элементов агроландшафта во
времени и пространстве.
Эколого-ландшафтный подход предполагает установление
оптимального соотношения площадей пашни, пастбищ, сенокосов,
лесонасаждений и других антропогенных и средостабилизирующих
составляющих, способствующих саморегуляции агроландшафта.
Оптимальным соотношением угодий будет то, которое ближе всего стоит к
природному, естественному ландшафту.
Соотношение угодий в процессе проектирования в каждом конкретном
случае устанавливается индивидуально и зависит от рельефа,
гидрографических, почвенных и других природных и антропогенных
условий местности. В условиях степной зоны это соотношение может быть
сдвинуто в сторону увеличения площади пашни с компенсацией этого сдвига
за счет введения стабилизирующих культур и угодий (полосного размещения
сельскохозяйственных культур, залежных участков и т.п.). Проектом
внутрихозяйственного землеустройства устанавливается различная степень
интенсивности использования пахотных земель.
82
Для каждого массива (участка) пашни устанавливаются оптимальные
пределы интенсивного, экстенсивного, консервативного и природного или
близкого к естественному ландшафту использования;
- пашня интенсивного сельскохозяйственного использования – участки
(контуры) пашни, на которых намечено ежегодное выращивание
продовольственных и кормовых культур в севооборотах всех типов с
максимальным насыщением севооборотов пропашными культурами;
- пашня активного сельскохозяйственного использования – участки
(контуры) пашни, предусматриваемые к использованию в севооборотах всех
типов с ограничением насыщения пропашными культурами;
- пашня консервативного сельскохозяйственного использования –
участки (контуры) пашни, проектируемые для использования в
почвозащитных севооборотах с исключением пропашных культур и
максимальным насыщением многолетними травами, т.е. пашня, находящаяся
в состоянии восстановительного процесса – фитомелиорируемая пашня;
- пашня, исключаемая из использования в севообороте и намечаемая
под залужение (балочные понижения, днища балок) или для перевода в менее
продуктивные сельскохозяйственные угодья и другие угодья.
Стабилизирующая функция ландшафта усиливается системой
земледелия и ее главным звеном севооборотами. Они должны отвечать
следующим требованиям:
- давать нетоварную растительную массу, способную компенсировать
потерю органического вещества из почвы:
- иметь в своем составе культуры, обладающие фитомелиоративными
свойствами, способными в сочетании с технологическими приемами
улучшать физические свойства почвы;
- быть в максимально целесообразной степени насыщены растениями
азотофиксаторами.

83
Такие севообороты способствуют снижению доз внесения
минеральных удобрений, а органические удобрения будут направлены на
воспроизводство органического вещества почвы и повышение ее
плодородия.
Размещение севооборотов производится с учетом их назначения и
ландшафтно-экологической дифференциации территории. Основным
условием устройства севооборотов являются проектирование
агроэкологически однородных рабочих участков и формирование на их
основе агротехнически однородных полей севооборотов.
При внутрихозяйственном землеустройстве на территории
сельхозорганизации могут проектироваться микрозаповедники,
предназначенные для полной консервации части ландшафта, миграционные
коридоры, зоны рекреации, ландшафтно-экологические ниши.
Для оценки природоохранной организации территории производится
расчет экологических показателей до землеустройства и по проекту. К ним
относятся:
- показатели снижения процессов водной эрозии и дефляции
(остаточный смыв почв, снижение заовраженности местности, залужение и
облесение эродированных земель, объемы регулируемого стока и др.).
- показатели, характеризующие природоохранное обустройство и
использование земель с особым режимом использования (водоохранных зон
и прибрежных полос, охраняемых ландшафтов, земельных участков,
находящихся в стадии консервации, санитарно-защитных зон и др.);
- коэффициент экологической стабильности территории (ландшафта);
- индекс продуктивности агроландшафтов;
- коэффициент антропогенной нагрузки;
- площадь, защищенная лесополосами и др.

84
5. Рабочие проекты в землеустройстве
5.1. Содержание и классификация рабочих проектов

Основными задачами рабочего проекта являются подробная


инженерная, агротехническая и технологическая разработка конкретных
мероприятий, направленных на охрану земель и повышения плодородия
почв, улучшение территориального размещения сельскохозяйственных
угодий и создание элементов социальной и производственной
инфраструктуры, а также расчет необходимых для этого денежно-
материальных, трудовых и механизированных ресурсов.
Рабочий проект – это документ, состоящий из текстовых и
графических материалов, содержащий всесторонне обоснованные
организационно-территориальные, технологические, экологические,
социальные и технико-экономические решения и сметно-финансовые
расчеты по конкретным локальным объектам, для создания которых
требуются капитальные вложения.
Объектами рабочего проектирования в землеустройстве служат
конкретные хозяйственные участки, контура, угодья, на территории которых
намечается проведение тех или иных мероприятий.
Рабочие проекты имеют общие и индивидуальные признаки, различия
в содержании работ и последовательности их выполнения. В основу
классификации положена функциональная роль земли, а так же назначение
инженерных мероприятий, общность технологических процессов, круг
вопросов, решаемых в проектах землеустройства (рис. 5).

85
Классификация рабочих
проектов
Функциональная
роль земли
Пространственный Предмет труда,
Главное средство производства
базис представляющий собой незаменимый
природный ограниченный
ресурс

Инженерное
рабочих проектов

Улучшение Организация Охрана земель,


Разновидности

земель и угодий оборудование восстановление их


повышение их и устройство территории свойств и воспроизводство
элементами хозяйственной ценности
плодородия их территории
производственной угодий
инфраструктуры
Улучшение малопродуктивных угодий со снятием

Создание многолетних насаждений и устройство


Создание орошаемых культурных пастбищ и

Строительство источников водоснабжения

Строительство гидротехнических
Капитальная планировка с реконструкцией

противоэрозионных сооружений
внутрихозяйственных дорог и дорожных

Строительство основных скотопрогонов


Улучшение природных кормовых угодий

Создание лесозащитных
Рекультивация земель
Строительство и реконструкция
Осушение или орошение земель

устройство их территорий

насаждений
Виды рабочих проектов

мелиоративной сети
плодородного слоя

их территорий

сооружений

Рис. 5. Классификация рабочих проектов


Рабочий проект состоит из следующих составных частей:
• Проект организации территории.
• Технологическая часть.
• Проектно-сметная документация.
• Расчеты экономической эффективности.
• Проекты организации строительства и производства работ.
Рабочие проекты составляют в следующем порядке:
1. Проводят подготовительные, камеральные и обследовательские
работы.
2. Составляют задание на проектирование.
3. Составляют задание на специальные изыскания.
4. Проводят полевые изыскания.
86
5. Разрабатывают, обосновывают, согласовывают, подтвергают
экспертизе и утверждают проект.
6. Оформляют материалы, изготавливают документы и выдают их
заказчику.
7. Реализуют проект и осуществляют авторский надзор.
Процесс проектирования состоит из трех этапов:
1 этап. Предпроектные работы, заключающиеся в сборе, анализе и
подготовке исходных данных на проектирование.
2 этап. Полевые обследования и изыскания.
3 этап. Землеустроительное проектирование.
Для определения сметной стоимости проектируемых мероприятий в
рабочих проектах составляются:
– сводный сметный расчет стоимости;
– сводка затрат;
– объектные сметы;
– локальные сметы;
– сметы на проектно-изыскательские работы.
Разработку сметной документации начинают с составления ведомости
потребности материалов, предусматриваемых технологическими картами по
возделыванию многолетних насаждений.
На основании этой ведомости составляют калькуляции стоимости
материалов в расчете на единицу измерения в разрезе пород по годам
вегетации с учетом транспортных и погрузочно-разгрузочных работ.

5.2. Рабочий проект по рекультивации земель

Рекультивация нарушенных земель осуществляется для их


восстановления для сельскохозяйственных, лесохозяйственных,

87
водохозяйственных, строительных, рекреационных, природоохранных и
санитарно-оздоровительных целей.
Рекультивации подлежат земли, нарушенные при:
- разработке месторождений полезных ископаемых открытым или
подземным способом, а также добыче торфа;
- прокладке трубопроводов, проведении строительных, мелиоративных,
лесозаготовительных, геологоразведочных, испытательских,
эксплуатационных, проектно-изыскательских и иных работ, связанных с
нарушением почвенного покрова;
- ликвидации промышленных, военных, гражданских и иных объектов
и сооружений;
- складировании и захоронении промышленных, бытовых и других
отходов;
- строительстве, эксплуатации и консервации подземных объектов и
коммуникаций;
- ликвидации последствий загрязнения земель, если по условиям их
восстановления требуется снятие верхнего плодородного слоя почвы.
Составление проектов рекультивации осуществляется на основе
действующих экологических, санитарно-гигиенических, строительных,
водохозяйственных, лесохозяйственных и других нормативов и стандартов с
учетом региональных природно-климатических условий и местоположения
нарушенного участка.
Основным документом, регламентирующим составление проектов
рекультивации земель при землеустройстве является «Основные положения о
рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании
плодородного слоя почвы», утвержденным приказом Минприроды России и
Роскомзема от 22.12.1995 г. № 525/67.

88
Рекультивация для сельскохозяйственных, лесохозяйственных и других
целей, требующих восстановления плодородия почв, осуществляется на
техническом и биологическом уровнях (этапах).
Технический этап предусматривает планировку, формирование
откосов, снятие и восстановление плодородного слоя почвы, устройство
гидротехнических и мелиоративных сооружений, захоронение токсичных
вскрышных пород, а также проведение других работ, создающих
необходимые условия для дальнейшего использования ре-культивированных
земель по целевому назначению или для проведения других работ,
создающих необходимые условия для дальнейшего использования
рекультивированных земель по их целевому назначению или для проведения
мероприятий по восстановлению плодородия почв (биологический этап).
Биологический этап включает комплекс агротехнических и
фитомелиоративных мероприятий, направленных на улучшение
агрофизических, агрохимических, биохимических и других свойств почвы.
Работы по рекультивации осуществляются за счет средств
юридических и физических лиц, нарушивших земли.
Восстановление плодородия рекультивированных земель
(биологический этап) осуществляется собственниками земли,
землевладельцами, арендаторами, землепользователями, которым они
предоставляются (возвращаются), передаются за счет средств юридических и
физических лиц, допустивших нарушение почвенного покрова.

5.3. Рабочий проект по защите почв от эрозии

Рабочие проекты по защите почв от эрозии являются важнейшим


элементов противоэрозионной организации территории
сельскохозяйственных организаций.
Основные виды рабочих проектов по защите почв от эрозии:
89
- рабочие проекты на создание, ремонт и реконструкцию защитных
лесных насаждений (полезащитных, пастбищезащитных, водорегулирующих,
противоэрозионных, лесополос вокруг прудов и водоемов, дорог,
скотопрогонов, облесения овражно-балочных систем, песков и других
неудобных земель);
- рабочие проекты строительства противоэрозионных
гидротехнических сооружений;
а) водозадерживающих: земляных валов, дамб-перемычек, террас,
прудов (водоемов);
б) водонаправляющих: валов, нагорных каналов, распылителей стока;
в) водосбросных: быстротоков, перепадов, трубчатых, консольных,
шахтных водосборов.
г) донных: запруд, перепадов.
В состав комплекса противоэрозионных мероприятий, наряду с
мелиоративными и гидротехническими, входят организационно-
хозяйственные и агротехнические мероприятия, как наиболее экономичные и
имеющие первостепенное значение по защите почв от эрозии. Как правило,
они предусматриваются проектом внутрихозяйственного землеустройства.
При отсутствии в проекте внутрихозяйственного землеустройства
рекомендаций по проведению организационно-хозяйственных и
агротехнических мероприятий, в рабочих проектах даются рекомендации по
их осуществлению без расчета затрат.
Для проектирования системы мер по снижению смыва почв до
допустимых размеров необходимо определить эрозионную опасность земель,
т.е. потенциальный смыв, обусловленный стоком ливневых и талых вод.
При отсутствии этих данных в проекте внутрихозяйственного
землеустройства расчеты потенциального смыва проводятся при разработке
рабочего проекта в соответствии с «Методическими указаниями по
проектированию противоэрозионной организации территории при
90
внутрихозяйственном землеустройстве в зонах проявления водной эрозии,
утверждённым Госагропромом СССР 29.05.1989 г.».
Рабочий проект по освоению новых земель, сохранению и повышению
плодородия почв
Рабочие проекты проведения культуртехнических работ по освоению
новых земель и улучшению сельскохозяйственных угодий могут включать
разработку мероприятий по:
- удалению с поверхности и из обрабатываемого слоя почвы древесной
и кустарниковой растительности, пней, камней, фундаментов и остатков
строений, кочек и пр.;
- ликвидации мелкоконтурности, улучшению конфигурации полей;
- повышению плодородия почв, улучшению их водно-физических и
агрохимических свойств;
-планировке поверхности земельных участков.
Запрещается проведение культуртехнических мероприятий на
земельных участках:
- где при производстве работ и после их завершения невозможно
исключить или предупредить процесс водной и ветровой эрозии;
- имеющих почвозащитное и водоохранное значение (леса и
кустарники на водоразделах, леса первой группы, насаждения по оврагам и
балкам, на песках и прибрежных защитных полосах рек, озер, каналов,
водохранилищ, насаждения на склонах круче 7оС);
- защитных насаждений вдоль шоссейных и железных дорог;
- покрытых лесом, лесопарков и других насаждений, выполняющих
защитные и санитарно-гигиенические функции и являющиеся местом отдыха
населения, в зонах санитарной охраны курортов, в охранных зонах
заповедников, национальных парков и др.;

91
- в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников
водоснабжения, в санитарно-защитных зонах промышленных предприятий,
животноводческих ферм и комплексов;
- расположенных на путях миграции животных, а также в местах
обитания и гнездования охотничьих ферм и комплексов;
- с памятниками природы, ценной растительностью, а также
оживляющих пейзаж и повышающих эстетическую ценность ландшафтов.
Отбираемые участки по конфигурации должны вписываться в рельеф
местности и быть удобными для проведения полевых работ и осуществления
почвозащитных мероприятий.

92
6. Земельно-хозяйственное устройство населённых
пунктов
6.1. План земельно-хозяйственного устройства

Современная рыночная экономика вызывает необходимость разработки


планов земельно-хозяйственного устройства в населенных пунктах. К тому
же Генеральные планы застройки территории уже не могут оказывать
надлежащее влияние на процесс использования земельных участков, так как
по своим задачам, содержанию и юридической неопределенности не могут
служить документом, который регулирует использование земель.
Генеральные планы возможно обойти при принятии определенных
управленческих решений относительно использования и охраны земли. На
самом деле, между Генеральным планом и практическим управлением
земельными ресурсами существует масса правовых нюансов, из- за которых
потенциальные инвесторы или землепользователи лишены необходимой
информации для обоснованного решения вопросов регулирующих наиболее
эффективные капиталовложения в землю, что тормозит развитие земельно-
имущественных отношений. В Генеральных планах городов разрабатывается
планирование застройки и обосновываются: рекомендуемое территориальное
развитие населенных пунктов, функциональная структура территорий и их
строительная ценность, решения по размещению объектов общественного
значения и объектов транспортного обслуживания, организация городского
дорожного движения, инженерного обустройства, защиты территории от
отрицательных природных и техногенных процессов, охраны природного и
историко-культурного наследия, планирование освоения территории.
Генеральный план ориентирован лишь на решение вопросов
территориального планирования и является исключительно
градостроительным документом.

93
Правовые вопросы, которые не входят в содержание Генерального
плана: обоснование, установление, определение и юридическое закрепление
границ населенных пунктов; функциональное зонирование территории;
сохранение особо ценных земель; сбор и анализ сведений о правовом режиме
использования земель; экономический анализ застройки новых территорий;
изъятие земель для государственных и общественных нужд; формирование
землепользований и землевладений и их ликвидация; учет количества и
качества земель; экономическая оценка земель; материалы и сведения для
налогообложения земель; контроль за использованием и охраной земель и др.
С целью регулирования земельных отношений в городах и других
поселениях составляются планы земельно-хозяйственного устройства,
которые служат правовой основой для принятия управленческих решений,
которые затрагивают: анализ и обоснование формирования новых
территориальных образований, юридическое закрепление их границ;
разделение земель на зоны использования с учетом целевого назначения;
организационные, правовые, финансовые, и другие мероприятия по
усовершенствованию структуры территорий, обустройству земель,
улучшению их продуктивности и качества; определение необходимости и
объемов экономического регулирования рационального использования
земель и их охраны; подготовку данных для расчета арендной платы и
земельного налога; мероприятия по установлению режима использования
земель в охранных и санитарно-защитных зонах, зонах санитарной охраны;
возмещения убытков владельцам земли и землепользователям при
установлении определенных ограничений в использовании земель;
определение направлений природоохранной деятельности; подготовку
предложений по временному использованию земель резервного фонда.
Земельно-хозяйственное устройство населенного пункта — это
социально-экономический, эколого-хозяйственный и административно-
правовой процесс и система мероприятий по организации использования и
94
охраны земель, созданию благоприятных экологических условий для
жизнедеятельности населения, регулированию землепользования и
земельных отношений в населенном пункте, по детальному устройству
предприятий и хозяйств, окультуриванию ландшафтов поселенческих
территорий.
Экономико-планировочное зонирование территории предполагает
определение наиболее подходящего ее использования и застройки, взаимного
размещения установленных территориальных зон, определение стандартов
застройки и планировочных параметров земельных участков в каждой зоне.
При этом должны обеспечиваться: функциональная, планировочная,
социально-экономическая, экологическая, эстетичная и другие
совместимости всех видов ее использования.
Мировой опыт развитых стран показывает, что в рыночных условиях
план зонирования территории является наиболее совершенным механизмом
управления использованием земель. Внедрение этого обеспечивает
благоприятные условия для формирования рынка земли и недвижимости в
условиях рыночной экономики.
Обязательным условием земельно-хозяйственного устройства являются
установления ограниченного режима использования земель: в санитарно-
защитных зонах различных промышленных предприятий; в зонах санитарной
охраны рекреационных земель; в водоохранных зонах; зонах охраны
заказников и заповедников, природных национальных парках, памятниках
истории и культуры; в зонах разрушения земной поверхности и др.
Отдельной важной частью плана земельно-хозяйственного устройства
является кадастровый план ограничений и отягощений по использованию
земель. Целью составления данных кадастровых планов является получение
достоверной графической и аналитической информации о наличии, составе,
размещении объектов, которые требуют особого режима использования при
их функционировании.
95
Эти планы используются при размежевании земель государственной и
коммунальной собственности, проведении экономической оценки земли,
осуществлении контроля за соблюдением всеми субъектами земельного
права, установленного режима использования земель и т.п.
В графическом материале согласно принятым условным обозначениям
указываются: границы административно- территориальных образований,
кадастровые кварталы и зоны, отдельные земельные участки, их кадастровые
номера; объекты, которые имеют особый режим использования; границы зон
ограничений и отягощений.
К плану ограничений и отягощений прилагаются: пояснительная
записка; документы, которые подтверждают ограничение и отягощение;
ведомости вычисления по определению на местности зон с ограниченным
режимом использования земель; материалы согласования документов,
подготовленные в процессе разработки плана; материалы рассмотрения и
утверждение документации; сведения об изготовлении и выдаче
кадастрового плана ограничений и отягощений, а также о порядке внесения
текущих дополнений и изменений; приложения.
Установление зон ограниченного режима землепользования
проводится для объектов, определенных законодательно-нормативными
документами, в частности для: охранных зон; зон санитарной охраны;
санитарно-защитных зон; зон особого режима использования земель.
Таким образом, план земельно-хозяйственного устройства городских
территорий является обязательным документом, на основании которого
регулируются земельные отношения в городах, организуется
сельскохозяйственное производство, проводятся мероприятия по
инженерной подготовке территории.
Проведение работ по земельно-хозяйственному устройству является
обязательным при:
- установлении границ административно-территориальных образований
96
и формировании земельного фонда округа, разграничении федеральных
земель, земель округа, муниципальных образований, юридических лиц и
граждан;
- разработке окружных и муниципальных схем и проектов, развития и
размещения производительных сил, организации земель природоохранного,
природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-
культурного назначения;
- организации использования земель населенных пунктов;
- разработке генпланов, планировке, застройке и др.
На территории населенного пункта в пределах поселковой черты
разрабатываются три разных по характеру и содержанию проектных
документа:
1) на земли, занятые застройкой или предназначенные для этой цели,
— проекты планировки и застройки;
2) на земли, не подлежащие застройке или временно не застроенные -
планы земельно-хозяйственного устройства населенного пункта;
3) проекты детального земельно-хозяйственного устройства
населенного пункта.
План земельно-хозяйственного устройства поселения содержит
основные положения по использованию земель, освоению и эксплуатации
территорий населенных пунктов, а также задание и графические материалы
(схемы) инженерной подготовки территории. План земельно-хозяйственного
устройства поселения составляется на основе выявления земель, не
предназначенных под застройку и временно не застроенных территорий.
Мероприятиями плана определяется распределение земельных угодий
населенных пунктов по назначению, видам и срокам использования между
землевладельцами и землепользователями.
При разработке плана земельно-хозяйственного устройства решаются
следующие вопросы:
97
а) распределение и перераспределение земель по видам использования
и формам хозяйствования;
б) организация и размещение землепользовании предприятий
сельскохозяйственного назначения и рациональное использование
сельскохозяйственных земель;
в) размещение и организация зеленых насаждений: лесопарков, парков,
садов, защитных насаждений;
г) размещение и организация мест отдыха и туризма;
д) размещение дачных территорий, санаториев, курортов местного
значения;
е) рациональное использование водных и других природных ресурсов;
ж) мероприятия по устройству водоемов, предупреждению оползней,
затоплений, обвалов, размывов, осушению болот;
з) организация и размещение сети пригородных магистралей и
хозяйственных дорог;
и) мероприятия по инженерной подготовке территории и организации
мелиоративных работ;
к) установление границ землепользований и землевладений,
размещенных на незастроенных территориях.
Графический материал включает план современного использования
земель населенного пункта и схему земельно-хозяйственного устройства
незастроенных территорий поселений.
Детальный проект земельно-хозяйственного устройства населенного
пункта представляет собой обобщенный, сводный проект
внутрихозяйственной организации территории, составляемый по отдельным
организованным и существующим на территории населенного пункта
объектам.
В состав детального проекта организации территории входит
разработка проектов на:
98
— лесопарки;
— парки культуры и отдыха;
— садоводческие товарищества;
—°внутрихозяйственную организацию территории
сельскохозяйственных предприятий;
— организацию магистральных дорог, водных объектов и т. д.
Содержание, полнота и технология составления детальных проектов по
каждому из видов проектирования изложены в соответствующих указаниях и
инструкциях по разработке проектов садов, парков, дорог и т. д.
Все эти проекты сводятся в детальный единый проект земельно-
хозяйственного устройства населенного пункта, и после его утверждения он
переносится в натуру.

6.2. Установление и изменение черты населенных пунктов


6.2.1. Общие положения
Установление и изменение черты населенного пункта (города, рабочего
поселка, сельского поселения) входят в состав землеустроительных действий
и в то же время имеют свою специфику.
Все земли, находящиеся в черте населенного пункта, являются
муниципальной собственностью и находятся в ведении местной
администрации или муниципальных органов. До 1991 г. земли сельских
населенных пунктов входили в состав землепользовании, на территории
которых они находились. В результате проведения земельной реформы были
внесены изменения в категорию «земли поселений», т. е. теперь в эту
категорию включены земли всех населенных пунктов — городов, рабочих
поселков и сельских населенных мест, и по состоянию на 1 января 1997 г. в
этой категории числилось около 40 млн га земель.
Под чертой населенного пункта понимается внешняя граница его
территории, которая отделяет ее от других категорий земель. На территории
99
населенного пункта, как правило, располагается большое количество
землевладений и землепользовании, поэтому их черта не является границей
одного землепользования и не имеет соответствующего правового и
хозяйственного значения. Следовательно, каждая территория населенного
пункта образует самостоятельную административно-территориальную
единицу, и граница населенного пункта является границей такого
образования, т. е. по содержанию такая же, как и граница административного
района. Земли в пределах этой границы входят в состав муниципальной
собственности и находятся в ведении и управлении органов местного
самоуправления.

6.2.2. Установление городской и поселковой черты

Городскую и поселковую черту устанавливают на основе генерального


плана города или поселка, в котором определяют целевое назначение земель,
внутреннее устройство городских и поселковых территорий, их планировку,
застройку и благоустройство на перспективу.
Землеустроительные работы по установлению городской или
поселковой черты выполняются по заказу органов местной власти города или
поселка, имеющих административно-территориальный статус.
По мере развития города или поселка их черта подвергается
изменению. Черта города или поселка изменяется в случае включения в
территорию новых земель, необходимых для их расширения. В отдельных
случаях землепользование входит в состав территории городских поселений
только частично и может размещаться по обе стороны их черты, а иногда и
полностью. Вместе с тем включение земельных участков в черту города или
поселка в отдельных случаях не влечет прекращения права собственности,
пользования и аренды на эти участки.

100
Проект установления или изменения городской или поселковой черты
выполняется в следующей последовательности:
1. разработка задания на проектирование;
2.проведение подготовительных работ;
3.составление проекта;
4.рассмотрение и утверждение проекта;
5.перенесение проектных предложений на местность;
6.изготовление и выдача документов заказчику.
Задание на проектирование включает:
— наименование проекта;
— основание для проектирования;
— заказчика и разработчика проекта;
— сроки разработки проекта или его частей;
— сведения о существующей черте или границе города или поселка;
— данные о состоянии и использовании земельного фонда города
или поселка;
— сведения о территориальном развитии города или поселка по
утвержденному генеральному плану;
— предложения заказчика по установлению или изменению городской
или поселковой черты;
— перечень территорий, намеченных для проведения
обследовательских работ;
— перечень природоохранных мероприятий и требования к защите
окружающей среды;
— состав материалов, необходимых для передачи заказчику.
К заданию прилагаются:
• план территории города или поселка и смежных с ним земель;
• копии генерального плана развития города, поселка;

101
• данные об использовании земель города, поселка и намеченных к
включению в их территорию земель;
• перечень имеющихся материалов, которые могут быть использованы
при проектировании.
После составления задания проводят подготовительные работы,
которые включают:
1) изучение земельно-правовых документов на существующую черту;
2) сбор и обработку материалов земельного учета и статистических
данных о земельном фонде и состоянии городских поселений;
3) изучение земель, прилегающих к городской черте и намеченных для
включения в их территорию;
4) сбор, обработку и приведение к единому масштабу графических
материалов;
5) изготовление необходимого количества копий с планово-
картографических материалов;
6) выявление и изучение пожеланий заказчика и других
заинтересованных
сторон;
7) другие вопросы в зависимости от характера проекта.
Проект городской, поселковой черты включает:
— проектный план;
— пояснительную записку;
— другие вспомогательные чертежи.
При составлении проекта особое внимание необходимо уделить
обоснованию:
1. Возможности включения в городскую черту населенных пунктов,
отдельно стоящих промышленных предприятий, которые расположены
вблизи городской границы.

102
2. Целесообразности исключения из городских земель
сельскохозяйственных угодий.
3. Необходимости и целесообразности расширения городских и
поселковых территорий за счет земель сельскохозяйственного назначения.
4. Размеров городской территории, рациональности и целесообразности
ее использования.
На проектном плане отражаются:
• существующая городская черта;
• современное использование земель в черте города;
• современное использование прилегающих земель;
• проектные предложения утвержденного генерального плана или
другой градостроительной документации;
• проектируемая городская черта;
• описание с городом, поселком смежных земель;
• экспликация земель города, поселка.
Пояснительная записка содержит:
— изложение о существующем положении городской, поселковой
черты, использовании земель, распределении земель по категориям,
землепользователям;
— изложение проектных решений по градостроительной
документации;
— обоснование проектных предложений по установлению или
изменению городской, поселковой черты;
— экспликацию включенных и исключенных из городской черты
земель;
— сводный баланс земель города, поселка;
— описание проектной городской, поселковой черты.

103