Sistema Registral Español

Desde el punto de vista de empresas y particulares extranjeros, invertir

adquiriendo bienes inmuebles en nuestro país puede resultar una opción muy
interesante, dada la situación actual y el elevado número de inmuebles
disponibles, así como el asequible precio que éstos pueden llegar a tener.
Por otra parte, es importante señalar que antes de realizar tal adquisición es
conveniente conocer el singular sistema registral español, sistema que, a
diferencia de los vigentes en la mayoría de países de nuestro entorno, se puede
calificar como mixto, pues contiene elementos de los dos grupos de sistemas
registrales más relevantes: el alemán y el francés. Como resultado, el Registro de
la Propiedad en España otorga una importante protección de los derechos y
bienes inscribibles, otorgando una posición ventajosa para su titular. Es por ello
que nos referiremos a los rasgos definidores de esta especial protección, que
puede suponer un incentivo añadido a la inversión inmobiliaria extranjera en
España.
Regulado principalmente por la Ley Hipotecaria (LH), aprobada por Decreto
de 8 de febrero de 1946 y su Reglamento (RH), aprobado por Decreto de 14 de
febrero de 1947), el Registro de la Propiedad es la institución jurídica a través de
la cual se realiza la publicidad del dominio y demás derechos reales sobre bienes
inmuebles, así como su protección a través de la inscripción de tales bienes y
derechos. Esos bienes y derechos inscribibles constituyen su objeto, y se
delimitan en el art. 2 LH:

 Títulos declarativos o traslativos del dominio o de los derechos reales

impuestos sobre los inmuebles
 Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o
extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos,
servidumbre y otros cualesquiera reales
 Actos y contratos por los que se adjudiquen inmuebles o derechos reales,
aun con la obligación de transmitirlos o invertir su importe en objeto determinado
 Resoluciones judiciales en cuanto a la capacidad civil de las personas que
afecten a la libre disposición de sus bienes
 Contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, así como subarriendo,
cesión y subrogación de los mismos
 Bienes y derechos de las Administraciones Públicas y de la Iglesia

El RH, en su art. 7, permite la inscripción de otros títulos sobre otros

derechos o actos con naturaleza o transcendencia real que no estén tipificados. La
mera posesión no es inscribible (art. 5 LH).
Las personas legitimadas para inscribir, según el art. 6 LH son: el que
adquiera el derecho; el que lo transmita; el que tenga interés en que el derecho se
debe inscribir; y el representante de cualquiera de ellos.
El Registrador, una vez presentada la solicitud de inscripción, procede a
comprobar si el título cumple con los requisitos legales, calificando positiva o
negativamente la inscripción, lo que implica la práctica o no del asiento de
inscripción (o anotación preventiva)
Formuladas estas cuestiones básicas, al adentrarnos en los principios
inspiradores del Registro es cuando encontramos su configuración protectora a la
que nos referíamos.
En primer lugar, generalmente la inscripción en el Registro es declarativa,
esto es, el negocio jurídico en cuestión se constituye y existe con independencia
de su inscripción registral. El Registro opera entonces únicamente como medio de
publicidad y protección erga omnes. Si queremos que se produzcan estos efectos
frente a terceros practicaremos la inscripción, lo que implica que en la mayoría de
los casos la inscripción es voluntaria, no puede ser iniciada de oficio (principio de
rogación).
Pero esta voluntariedad no rige en todos los casos, pues, con carácter
excepcional, hay ciertos títulos que si no se inscriben en el Registro se tienen por
no existentes, es decir, su inscripción es constitutiva. Entre ellos, el más
importante es la hipoteca (Art. 1875 CC, 145 LH). Así, si se constituye una
hipoteca y no se inscribe en el Registro, no existe a efectos legales ni entre las
partes ni frente a terceros. Es por ello de vital importancia cumplir con la
formalidad de constituir escritura pública de la hipoteca y posteriormente inscribir
tal escritura en el Registro, si queremos que se tenga como válida. Asimismo
cualquier negocio jurídico que afecte a la hipoteca ha de ser inscrito. Otros
derechos reales como la prenda sin desplazamiento o el derecho de superficie
también requieren inscripción constitutiva.
Una vez que la inscripción se realiza correctamente, de conformidad a los
principios de legalidad (la inscripción ha de ajustarse a derecho, el Registrador en
su calificación es quien controla si se cumple o no con los requisitos legales) y
especialidad (los derechos inscritos han de estar perfectamente determinados,
conforme a las exigencias del art. 9LH), y respetando el principio de tracto
sucesivo (para inscribir títulos ha de constar previamente el derecho de la persona
que lo otorgue) tal inscripción produce ciertos efectos favorables para el
beneficiario de la inscripción.
Como efectos centrales, destacamos que los derechos reales inscritos en el
Registro se presumen existentes y pertenecientes a su titular, en la forma
determinada en el asiento respectivo; y además, también se presume que quien
tenga inscritos los derechos tiene la posesión de los mismos durante toda la
vigencia del asiento (sumando la de los titulares anteriores). Ambas presunciones
admiten prueba en contrario. Esto se conoce como principio de legitimación.
Igualmente, también resulta capital el principio de fe pública registral, el cual
implica que el tercero adquirente de buena fe (tercero hipotecario) que adquiere
onerosamente el inmueble de una persona aparentemente legitimada para
transmitir, e inscribe su derecho en el Registro, queda protegido por éste mediante
una presunción iuris et de iure (que no admite prueba en contrario) de que su
adquisición se mantendrá en los términos que aparecen en el Registro,
otorgándole una posición inatacable frente a todos.
Factor determinante para la protección registral es la concurrencia de la
buena fe en el adquirente, esto es, la creencia de que la persona que le transmitió
el derecho era su titular y podía transmitirlo (y en su aspecto negativo, el
desconocimiento de los vicios o circunstancias que invalidan la titularidad del
transmitente). Así pues, a efectos prácticos, reporta un importante beneficio al
tercero.
Por ejemplo, si una persona adquiere una finca de otra que aparece como
propietaria de la misma en el Registro de la Propiedad, desconociendo que el
contenido del Registro no se adecua a la realidad (desconocimiento que se
presume siempre), si la adquisición es onerosa y el adquirente inscribe la
compraventa en el Registro de la Propiedad, dicho adquirente continuará siendo
propietario aunque después se declare judicialmente que quien se la transmitió no
tenía la propiedad de la finca, por causas que no consten en el Registro.
Por otro lado, respecto de los efectos derivados del principio de
legitimación, hay que señalar que a efectos prácticos también reportan
importantes ventajas, sobre todo en cuanto a aspectos procesales (es decir, a la
hora de actuar en un proceso judicial): al existir la presunción de ser el titular del
derecho, desaparece la carga de la prueba para él, bastará con aportar una
certificación registral. Además al titular del derecho se le confiere la legitimación
para ejercitar acciones y excepciones para defender su derecho, por el mero
hecho de aparecer como titular en el registro. Entre tales acciones nos
encontramos con la reivindicatoria, negatoria y confesoria, así como otras
especiales.
En lo que respecta a las excepciones, éstas pueden ejercitarse en el marco
de los embargos preventivos, juicios ejecutivos y vía de apremio, cuando se
intenten ejecutar bienes siendo el demandado persona distinta del titular registral
de tales bienes.
De esta forma, se puede apreciar fácilmente las grandes ventajas que
puede suponer inscribir derechos reales, sobre inmuebles desde la posición del
potencial adquirente extranjero, en el Registro de la Propiedad español, y lo
importante que es conocer estas circunstancias, para gozar de la máxima
protección y seguridad en las inversiones que puedan realizarse. En caso
contrario, si no se realizan estas previsiones, se podrá producir una situación de
incertidumbre e inseguridad que irá desde una importante falta de protección
frente a terceros de los derechos en cuestión (así el art. 32 LH dice que los
derechos reales que no estén debidamente inscritos en el Registro no perjudican a
terceros, principio de inoponibilidad), por lo que éstos pueden atacar la posición
del titular del derecho, hasta que el derecho ni siquiera exista, como en el caso de
la hipoteca.
Es por todo lo expuesto por lo que recomendamos que, al momento de
adquirir un inmueble en España, se recurra previamente a un asesoramiento
adecuado en la materia, asegurando así que el correspondiente título pueda ser
efectivamente inscrito en el Registro de la Propiedad y beneficiarse de esta forma
de todo su halo protector y evitar situaciones inesperadas.

LOS PRINCIPIOS QUE INFORMAN EL SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL

PRINCIPIOS REGISTRALES
PREVIOS A SU INSCRIPCION
PRICIPIO DE ROGACION:

El registrador de la propiedad no puede inscribir un derecho real de oficio, ha de

ser siempre a instancia de parte.
SIMULTANEOS A SU INSCRIPCION
POSTERIORES A SU INSCRIPCION
PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL:
El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona
que en el registro aparezca con facultades para transmitirlo será mantenido en su
adquisición una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o
resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo
registro.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD: " PRIOR IN TEMPORE, POTIOR IN IURE"

Una vez inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título
traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales
impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o
anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o
grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.

PRINCIPIO DE LEGITIMACION:
Principio de salvaguarda y vigencia de los asientos del registro, los cuales
producirán todos sus efectos mientras no se declare judicialmente su inexactitud
en los términos establecidos en la Ley Hipotecaria. Presunción iuris tamtum.

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD:
No basta con que el adquirente de un bien tenga la percepción exterior de que la
persona que le trasmite puede hacerlo, y que no tenga ninguna limitación para
trasmitir, es necesario además una certeza plena de ese hecho que solo lo brinda
la inscripción previa en un registro que publique la situación real del inmueble
objeto de la transacción.

POSTERIORES A SU INSCRIPCION
-PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD:
Significa que en los derechos reales limitativos, los de garantía y en general
cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos reales para que surtan
efecto contra terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o derecho
sobre que recaiga

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO:

Se configura como un requisito exigido en el Derecho Registral para poder inscribir
o anotar títulos relativos a derechos sobre bienes inmuebles, siempre que conste
previamente inscrito el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre se
otorguen dichos títulos

PRINCIPIO DE CALIFICACION:
Implica que los registradores calificarán bajo su responsabilidad la legalidad de las
formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la
inscripción, así como la capacidad de los otorgantes, y la validez de los actos
dispositivos contenidos en las escrituras públicas

Los principios registrales vienen a ser las orientaciones básicas y generales

contenidos en normas jurídicas, decisiones jurisprudenciales u opiniones
doctrinarias que orientan la inscripción, el procedimiento y la organización del
Registro en un determinado sistema registral. Se generan en las normas jurídicas
y coadyuvan a su interpretación e integración u orientan la producción legislativa.
Los principios registrales que reconoce nuestro sistema registral se encuentran
básicamente en el Libro IX del Código Civil de 1984. Estos son desarrollados y
precisados en el título preliminar del Reglamento General de los Registros
Públicos aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros
Públicos.