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INFORME TÉCNICO

INDICE
1.- IDENTIFICACION ............................................................................................4
1.1.- OBJETO..........................................................................................................4
1.2.- PROPIEDAD ..................................................................................................4
1.3.- AUTOR...........................................................................................................4
1.4.- EMPLAZAMIENTO Y ACCESO .................................................................4
1.5.- GEOMETRIA .................................................................................................5
1.6.- ESTRUCTURA DEL INFORME ..................................................................6
2.- PATOLOGIAS ...................................................................................................7
2.1.- ANTECEDENTES .........................................................................................7
2.2.- GARAJE .........................................................................................................7
2.2.1.- Filtraciones en muros perimetrales. ........................................................7
2.2.2.- Yeso desprendido en techos....................................................................9
2.2.3.- Filtraciones Cubierta Garaje .................................................................10
2.2.4.- Arquetas : Desagües insuficientes y atascos.........................................14
2.2.5.- Cubierta Transparente en acceso a garaje. Ventilación ........................15
2.2.6.- Pavimento del garaje levantado ............................................................17
2.2.7.- Terrazo deteriorado en garaje. Puertas Emergencia Descolgadas. .......18
2.2.8.- Licencia de Apertura del Garaje ...........................................................19
2.3.- ZONAS COMUNES.....................................................................................20
2.3.1.- Filtraciones en techo de locales ............................................................20
2.3.1.1.- Detalles de Cubierta......................................................................22
2.3.2.- Filtraciones en viviendas planta 1ª. Terrazas........................................24
2.3.3.- Filtraciones de cubierta en trasteros. Grietas. .......................................25
2.3.4.- Filtraciones en miradores......................................................................26
2.3.5.- Ventanas de cubierta mal ajustadas. .....................................................28
2.3.6.- Ruidos procedentes de cortavientos de chimeneas. ..............................28
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2.3.7.- Grietas en machones longitudinales de fachada. ..................................29

2.3.8.- Junta de dilatación abiertas. ..................................................................31
2.3.9.- Filtraciones a través de carpinterías en viviendas.................................32
2.3.10.- Salidas de humos : Revoco de gases.................................................33
3.- Conclusión ........................................................................................................36
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INFORME TÉCNICO

1.- IDENTIFICACION

1.1.- OBJETO
Se realiza el presente Informe Técnico con el objeto de detectar , analizar y
proponer las soluciones técnicas adecuadas a las deficiencias que presentan los
edificios nº [Información Reservada]

1.2.- PROPIEDAD
Se encarga el presente informe por parte de [Información Reservada]

1.3.- AUTOR
Es autor del presente informe el Arquitecto Técnico D. [Información Reservada]
del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Madrid , que actúa en
representación de Elektra , con domicilio social en la calle San Anastasio nº 2-A de
Madrid y CIF [Información Reservada]
Personado en la finca provisto de cámara fotográfica digital , flexometro de 5 M. ,
cinta métrica de 25 M. , así como calibre de precisión 1/50 mm. y nivel de burbuja de
40 cms. con una precisión de 0.5 mm/m , dotado de medidor de ángulos con una
tolerancia de +/- 0.3 º incorporado en el propio nivel , se inicia la toma de datos con
los resultados que más adelante se detallan.

1.4.- EMPLAZAMIENTO Y ACCESO

El edificio analizado se encuentra ubicado en [Información Reservada].
La finca pertenece a una promoción de 144 viviendas de protección oficial en 4
bloques, desarrolladas por la cooperativa PSV , IGS ( Iniciativas y Gestión de
Servicios Urbanos , S.A. ) y ARC ( Arquitectura y Rehabilitación de la Ciudad , S.A. )
siendo los arquitectos autores del Proyecto de Ejecución [Información Reservada] .
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INFORME TÉCNICO

El edificio contiene 36 viviendas y es uno de los 4 bloques con que contaba la

promoción , siendo el denominado RS-3 que se aprecia en el plano de situación
adjunto.

El acceso rodado al garaje se produce a través de la parte posterior del edificio en la

calle [Información Reservada]

1.5.- GEOMETRIA
El bloque RS-3 contiene los [Información Reservada] y presenta una tipología
constructiva de manzana cerrada con núcleo central abierto. Cada una de las fincas
consta de planta sótano destinada a garaje que ocupa la proyección en planta del
bloque RS-3 , una planta de locales comerciales y accesos , 3 plantas de viviendas con
3 viviendas por planta y una planta bajo cubierta destinada a uso de trasteros. Los
bloques presentan juntas de dilatación longitudinales y transversales que delimitan
cada finca.
En el interior de la manzana y a nivel de la planta primera , existen terrazas ( marcadas
con rayado en el plano de situación ) que forman la cubierta de los locales comerciales
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INFORME TÉCNICO

inmediatamente inferiores . Estas terrazas están solucionadas como cubiertas planas

invertidas con protección pesada , siendo de acceso exclusivo para su mantenimiento.

1.6.- ESTRUCTURA DEL INFORME

El presente informe se va a estructurar en dos bloques que analizaran las
patologías que presentan los garajes , por un lado , y las zonas comunes por otro. En
cada epígrafe se contemplaran las posibles causas así como sus soluciones ,
complementadas con las fotografías y detalles necesarios para su perfecta definición.
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2.- PATOLOGIAS
2.1.- ANTECEDENTES
El edificio descrito anteriormente ha presentado defectos , que mas adelante
describiremos con detalle , los cuales se pueden agrupar en dos zonas bien
diferenciadas : elementos comunes y zona de garaje. Desde la recepción definitiva de
las obras hasta el día de hoy , han aparecido en la finca los procesos patológicos que se
detallan , radicando su origen en la mayoría de los casos en una inadecuada ejecución
de las soluciones constructivas aportadas.

2.2.- GARAJE
2.2.1.- Filtraciones en muros perimetrales.

Se aprecian filtraciones de agua de origen pluvial a través de los muros de

contención y estructurales que forman el perímetro exterior del bloque RS-3.
La cubierta del edificio es inclinada a dos aguas con terminación de teja cerámica
sobre placa ondulada de fibrocemento. El alero de esta cubierta recoge las aguas de
origen pluvial mediante canalón que vierte sus aguas hacia la red de saneamiento a
través de las diversas bajantes a las que está conectado. Estas bajantes discurren vistas
a lo largo de las fachadas y al llegar al nivel de la planta baja se encuentran protegidas
por unas vainas metálicas que las protegen frente a los posibles impactos que pudieran
sufrir.
Las bajantes son de sección rectangular y penetran en el terreno al nivel de la planta
calle , bajando hasta la cota del garaje por el exterior del muro de contención. A una
altura aproximada de 1.5 Mts. sobre el nivel del suelo de garaje las bajantes de
pluviales de la cubierta penetran en el interior a través de un hueco de paso de sección
circular. El conexionado de la bajante de sección cuadrada a la red de desagüe se
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produce por el interior del garaje , donde se puede ver el manguito de cambio de
sección de cuadrada a redonda. Dado que el hueco de paso es de sección circular , el
espacio interior ha sido rellenado con una
masilla de poliuretano.
Las filtraciones se producen a través el
hueco de paso de la conducción. El muro
perimetral del garaje presenta un total de 16
bajantes entrantes. Suponiendo que el muro
de hormigón se encuentre impermeabilizado
por su trasdós ,el agua ejerce una presión
sobre la superficie impermeabilizada y es
conducida por escorrentía natural hacia la
red de drenaje perimetral de que debe
disponer el edificio. Esta presión se
manifiesta a través de los huecos de paso de
las bajantes , al encontrar una vía de paso ,
lo que origina el afloramiento de agua por la
cara interior del muro.
La solución correcta de estos puntos singulares consiste en efectuar una correcta
impermeabilización por el exterior del muro , mediante la colocación de bandas y
láminas de refuerzo que garanticen la estanqueidad del conjunto , así como la
colocación de pasatubos en la fase de hormigonado. Así mismo el cambio de sección
de tubo rectangular a circular debería haberse producido antes del encuentro de la
bajante con la cota de la calle , para facilitar el mantenimiento y los encuentros.
Dado el estado actual de las conducciones se puede levantar la acera para dejar al
descubierto las conducciones que presenten filtraciones para efectuar su correcto
sellado e impermeabilización de los encuentros . No es recomendable el relleno por
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INFORME TÉCNICO

completo del hueco con masillas elásticas (caucho , poliuretano, silicona) , debido al
mal comportamiento de éstas en aplicaciones de espesores superiores a 25 mm. , así
como la dificultad de aplicarlas correctamente.

2.2.2.- Yeso desprendido en techos

La totalidad de la superficie del techo del garaje se encuentra guarnecida por
una capa de yeso negro de 6 mm. de espesor , no apreciándose el preceptivo enlucido
posterior , si bien los yesos aplicados en el techo presentan el rayado característico
previo al enlucido. El espesor mínimo del guarnecido de yeso negro debería de ser de

12 mm , debiendo aplicarse
posteriormente un enlucido de yeso
blanco de 3 mm. de espesor que se
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INFORME TÉCNICO

aplicará sobre un guarnecido debidamente fraguado y con la consistencia necesaria

para no desprenderse al aplicar este. Así mismo tanto el guarnecido como el enlucido
deben cortarse en las juntas estructurales del edificio.
No se han respetado las juntas de dilatación , habiéndose guarnecido sobre las
mismas , lo que ha producido el desprendimiento del guarnecido a ambos lados del
encuentro de estas juntas , especialmente en su encuentro con pilares. Se aprecia
también el abombamiento y desprendimiento del guarnecido en zonas del forjado
aisladas . Las piezas desprendidas no presentan restos de hormigón y se retiran
limpiamente , lo que puede indicar como causa del desprendimiento la poca absorción
del hormigón y la presencia de aceites desencofrantes en la cara inferior que se
pretendía guarnecer . Una correcta humectación de la cara inferior del soporte hubiese
mostrado la falta de absorción del soporte y habría servido de indicativo para tomar las
medidas correctoras necesarias.
Para corregir esta situación se debe eliminar los restos de guarnecido mal
adheridos , limpiando a continuación el intradós del forjado y eliminando los residuos
de desencofrante que puedan encontrarse todavía. Una vez terminados estos trabajos
podría aplicarse de nuevo el guarnecido previa preparación del soporte , si fuera
necesario , mediante puentes de unión sintéticos que garantizan la adherencia del
guarnecido al soporte.
Una vez reparado y terminado el guarnecido , efectuando los cortes necesarios
en su encuentro con las juntas de dilatación , se deberá aplicar un enlucido de yeso de
3 mm. de espesor según lo dispone la NTE-RPG 13.
2.2.3.- Filtraciones Cubierta Garaje
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La cubierta del garaje presenta fuertes filtraciones provenientes del exterior. A

este respecto caben destacar dos áreas de filtraciones bien diferenciadas : el perímetro
de la rampa de acceso y el perímetro de los locales comerciales próximo a la rampa de
acceso.

Se observa la ejecución de un peto de fábrica de ladrillo visto de un pie de

espesor cuya función es la de barandilla separadora. Este peto descansa sobre el
encuentro del muro y el forjado de planta calle , a través del cual se producen las
filtraciones.
El agua recogida en el pasillo comprendido entre el peto descrito anteriormente
y la línea de fachada de los locales es conducida hacia las gárgolas ubicadas en la línea
del peto , para verter las aguas por escorrentía natural hacia la rampa de acceso al
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garaje , la cual las recoge en el sumidero de pie de rampa y las canaliza hacia la red de
saneamiento. Las aguas escurren por la pared , que presenta un enfoscado terminado
en piedra , hasta llegar al encuentro del muro con la rampa , lo que traslada el
problema a este encuentro hasta su desembocadura en el sumidero de pie de rampa.

Se aprecia una pendiente inadecuada en los paños que favorece el estancamiento

de las aguas y su filtración hacia los elementos interiores. Así mismo no se observan
sumideros de recogida de aguas en estos paños , estando confiada la recogida única y
exclusivamente mediante la escorrentía natural de las aguas hacia el sumidero de pie
de rampa. Tampoco se observa la entrega perimetral de la impermeabilización , en el
lateral del peto , que exige la NBE-QB 90.
La Normativa Básica de la Edificación sobre Cubiertas Bituminosas ,NBE-QB 90 ,
indica en su articulo 4.4.2 al respecto de las entregas mínimas lo siguiente :
“La impermeabilización debe tener una entrega al elemento vertical que sea
suficiente para proteger el encuentro en caso de embalsamiento; la entrega por
encima de la protección de la cubierta no debe ser menor que 15 cm. El extremo
superior de la entrega puede protegerse con remates metálicos. Debe evitarse qué el
agua de escorrentía pase por detrás de la impermeabilización. La impermeabilización
debe adherirse al elemento vertical en la entrega y reforzarse con una banda de 50 cm
de ancho doblada en
ángulo sobre el faldón y
sobre la entrega; dicha
banda debe estar
constituida por una
lámina del mismo tipo de
material y del mismo tipo
de armadura que aquélla,
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INFORME TÉCNICO

y cuando la impermeabilización sea del tipo LO, la banda no debe ser del tipo LO-
20.”

Así mismo el nivel de las gárgolas de evacuación debe ser siempre inferior a la
cota de impermeabilización , no siendo recomendable el uso de estos sistemas de
evacuación de aguas por escorrentía libre sin canalizar.
Se aprecian labores de reparación en el lateral de los locales colindantes con la
rampa de acceso al garaje de los bloques13 y 15 , en los que se observa la ejecución de

un zócalo de 25 Cms. bajo el que se supone se han efectuado los refuerzos y entregas
anteriormente descritas.
Para solucionar el problema constructivo que se presenta se debería levantar la
zona afectada con el objeto de corregir el trazado de las pendientes hacia los
sumideros.
Es recomendable situar los desagües de tal forma que queden separados, como
mínimo, 1 m de los encuentros entre paramentos y 50 cm de los paramentos, para
facilitar la entrega de la impermeabilización al desagüe y evitar que los residuos
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puedan obturarlos. Así mismo los sumideros deben ser sifónicos para evitar los malos
olores , y estar conexionados a la red general de desagüe.
En general se deben evitar los sistemas de evacuación abiertos , en los que la
canalización de las aguas se confía a la estanqueidad de las láminas y a la buena
solución de los encuentros , en aquellas situaciones en las que es posible recoger y
canalizar las aguas de una forma racional y efectiva.
La ejecución de los sumideros y las juntas de dilatación se debe efectuar conforme
a lo dispuesto en la NBE-QB 90 . Más adelante se incluyen detalles constructivos de
estos encuentros , en el apartado de cubierta .
Las filtraciones aisladas en el techo del garaje se pueden deber a defectos locales
de la impermeabilización ( roturas de la lámina, punzamientos , etc...) y su reparación
se puede efectuar en el área afectada mediante el levantamiento , reposición y
refuerzo de la lámina dañada.

2.2.4.- Arquetas : Desagües insuficientes y atascos.

Durante la visita se pudo comprobar la existencia de una red de sumideros en la
planta del garaje , si bien estos sumideros presentaban una cota superior a la del solado
del cual recogían las aguas. Este hecho puede producir que , ante la presencia de agua ,
se formen encharcamientos hasta alcanzar la cota de desagüe.
Los propietarios nos informan de los frecuentes atascos que se producen en la
red de evacuación enterrada , no pudiendo contrastar este hecho de forma fehaciente se
indica que la red de saneamiento debe someterse a revisiones periódicas que permitan
su correcto mantenimiento , así como hacer un uso racional de la red ( principalmente
no usando los inodoros como vertedero , etc..) , independientemente de la insuficiente
sección o inadecuado trazado que pudieran presentar las instalaciones de evacuación.
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2.2.5.- Cubierta Transparente en acceso a garaje. Ventilación

Inmediatamente después del acceso al garaje se observan dos huecos de
270*190 cms. aproximadamente , sobre los que se ha colocado una cubierta a un agua
formada por placas onduladas translucidas sobre una estructura metálica portante.
Esta cubierta tiene como función básica la de proporcionar luz natural al acceso
al garaje y , lo que es más importante , debería ser el hueco de ventilación natural de
que debe disponer todo garaje , máxime cuando existe una instalación de extracción
forzada.
Se presenta un doble problema : por un lado se han detectado humedades
procedentes de los encuentros de la cubierta , por el otro lado se observa una falta
grave de ventilación natural que se
percibe al entrar al garaje ,
agravándose cuando entran en
funcionamiento los sistemas de
extracción de CO2 , al producirse
un vacío en el interior que impide la
fácil apertura de las puertas de
emergencia , tanto desde el interior
como desde el exterior.
Respecto a las humedades , los encuentros de la cubierta con los paramentos
laterales se han resuelto mediante la colocación de chapas metálicas cuya función es la
de solapar y conducir las aguas adecuadamente.
Estos encuentros deberían presentar sus pletinas empotradas en los paramentos
, de forma que no se confíe la estanqueidad del conjunto única y exclusivamente al
correcto sellado del perímetro con masillas que , con el tiempo , se terminan
levantando y necesitan de un cierto mantenimiento. Para ello se deben levantar las
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INFORME TÉCNICO

pletinas existentes y efectuar su recibido conforme a lo dispuesto en la NTE-QTF 26 ,

según el detalle que se refleja a continuación , extractado de la citada normativa.

El problema de la ventilación tiene su origen en la insuficiencia de espacio para

la ventilación natural. Según dispone la normativa aplicable en el momento de la
ejecución del edificio ( NBE-CPI 82 ) , se debería disponer de una ventilación natural
de 1 M , por cada 200 M de superficie. Los huecos dispuestos ofrecen una superficie
de ventilación de 10.26 M , siendo la exigida de 9.5 M ( calculado sobre una
superficie de 1.900 M de garaje ) , por lo que bastaría con levantar la cubierta por
encima del peto existente , colocando una cubierta a 2 o 4 aguas que dejara la totalidad
de su perímetro abierto ( a forma de tapa de chimenea ) de forma que se pudiera
ventilar adecuadamente el garaje y evitar las humedades.
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INFORME TÉCNICO

Como se observa en esta fotografía el frente de la cubierta se encuentra

cerrado mediante placas de poliestireno extruido especiales para este tipo de cubierta.
Se propone levantar esta cubierta por encima del peto para una ventilación perimetral
completa.

2.2.6.- Pavimento del garaje levantado

Se presenta una solera de garaje al parecer formada por una capa de hormigón
de pendientes terminado en una capa de rodadura. La solera no presenta juntas de
dilatación visibles , posiblemente tapadas por el vertido de la capa de rodadura , si
bien se aprecian fisuras que marcan el trazado de los paños y sus pendientes.
El deterioro de la solera puede deberse al uso de un hormigón de resistencia
inferior a 175 Kg/Cm2 , combinado con una mala ejecución de la capa de rodadura.
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INFORME TÉCNICO

La solución a este problema pasa por levantar y sanear las zonas deterioradas ,
comprobando la dureza que presenta el hormigón base y recuperando las posibles
juntas de retracción y dilatación de que dispusiese el hormigón original . Hecho esto ,
y como describiamos en el apartado 2.2.4 , se deberían comprobar las pendientes hacia
los sumideros , para proceder finalmente a la ejecución de una capa de rodadura que
respete las juntas de dilatación y retracción. Las juntas de dilatación se pueden
resolver mediante cualquiera de los sistemas propuestos por la NTE-RSC 11 a 16 ,
principalmente mediante retacado y sellado con masillas elásticas que deberán
repasarse cada 5 años.

2.2.7.- Terrazo deteriorado en garaje. Puertas Emergencia Descolgadas.

El acceso a los distintos bloques que conforman el conjunto residencial desde
el garaje se produce a través de un vestíbulo de independencia cuyo solado se
encuentra terminado en terrazo. Este solado presenta manchas de mortero de cemento
y restos bituminosos en prácticamente toda su superficie , no habiéndose efectuado
una limpieza y pulido final que permitiese su correcta recepción.
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Se debe realizar un pulido húmedo de la superficie del terrazo que permita

eliminar los restos de obra existentes.
Las puertas corta fuegos de acceso al vestíbulo de independencia del garaje
están descolgadas , llegando a rozar el
solado, lo que ha producido unas
hendiduras de trazado semicircular sobre el
solado de terrazo. Independientemente del
daño causado sobre el solado se hace
constar el peligro manifiesto que la
dificultad de la correcta apertura de las
puertas presenta ante un posible incendio.
Se debe efectuar un correcto ajuste
y nivelado de las puertas , así como
comprobar el buen funcionamiento de sus
mecanismos de apertura y cierre.

2.2.8.- Licencia de Apertura del Garaje

Según indican los Propietarios , la Licencia de Apertura del Garaje no se
incluyó en la entrega de las viviendas y fue la propia Comunidad de Propietarios la
encargada de efectuar y abonar los costes de la legalización e instalaciones necesarias
para ello.
También hacen constar el mal funcionamiento de la Centralita de Detección de
Incendios y CO2.
Ambos términos no han podido ser contrastados por este gabinete técnico y se
hacen constar a petición expresa de la Propiedad.
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INFORME TÉCNICO

2.3.- ZONAS COMUNES

2.3.1.- Filtraciones en techo de locales
El edificio presenta dos terrazas en su interior a nivel de la planta primera.
Estas terrazas , descritas en el apartado 1.5 , presentan una cubierta plana invertida no
transitable terminada en protección pesada mediante una capa de grava.
Los canalones de la cubierta , en sus paños interiores, recogen las aguas y las
canalizan a través de bajantes que vierten las aguas a nivel de la planta primera sobre
unas arquetas abiertas ( 4 por cada terraza ) de dimensiones 55*55*30 y medio pie de
espesor que presentan un sumidero en su fondo. Las aguas recogidas por el propio
paño donde se erigen las arquetas que recogen el agua de la cubierta son conducidas
hacia un único sumidero que presenta el centro de cada terraza.

Las humedades parecen proceder de defectos en la impermeabilización y en la

resolución de encuentros. En principio no es recomendable efectuar paños de recogida
de aguas con lados superiores a 10 M. En este caso tenemos terrazas de 12.5 x 10 M.
aproximadamente . Por otro lado no es adecuado abrir el circuito de saneamiento a
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INFORME TÉCNICO

nivel de la planta primera para verter las aguas de cubierta a cielo abierto a través de
arquetas también abiertas , por los problemas de atascos y filtraciones que esto supone
, además de la dificultad implícita
de obtener una impermeabilización
adecuada en una zona que reúne los
puntos singulares más conflictivos
en poco espacio.
Algunas de las arquetas
presentan vegetación que puede
producir atascos y deteriorar las
láminas que , a priori , no presentan
ningún tratamiento anti-raices.
Existe una dificultad lógica en el encuentro de la bajante con el forjado , en
zonas tan próximas a la fachada , en las que es muy difícil y a veces imposible ejecutar
la impermeabilización en términos de seguridad , por lo que la solución aportada de
alejar las aguas de la fachada parece racional. Sin embargo el sistema elegido presenta
grandes inconvenientes que se traducen en filtraciones como las que nos ocupan.
Estas cubiertas deberían conducir sus aguas bajo tubo cerrado en todo su
recorrido desde el canalón hasta la red, atravesando el forjado y conexionándose a la
red de saneamiento que discurre por el techo del local comercial.
Así mismo la cubierta debería repasarse y efectuar sus encuentros conforme a
lo dispuesto en la NBE-QB 90. A tales efectos incluimos detalles de los encuentros
más representativos.
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2.3.1.1.- Detalles de Cubierta

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INFORME TÉCNICO
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INFORME TÉCNICO

2.3.2.- Filtraciones en viviendas planta 1ª. Terrazas

Se producen filtraciones a través de la peana de los ventanales con vistas a las
terrazas interiores , ubicados a nivel de la planta primera. Estas humedades se deben a
una incorrecta ejecución del encuentro de la impermeabilización con los paramentos ,
al no haberse respetado la entrega mínima de 15 cms. que indica la normativa de
aplicación : NBE-QB 90. A este respecto se observa que existe únicamente una
diferencia de 7 cms. entre la
cara superior de la
impermeabilización y la peana
de los ventanales de las
viviendas , incrementado hasta
9 cms. en la peana de la puerta
de acceso al portal , en lugar
de los 15 Cms. que debería de
haber , conforme a la
normativa.

La Comunidad a efectuado labores de refuerzo , levantando un pequeño peto

provisional de fábrica de ladrillo frente a los huecos afectados , efectuando un
refuerzo por solape de la lámina existente , a fin de evitar las humedades en el interior
de las viviendas.
Este problema se debe solucionar efectuando un perímetro de fábrica que permita
el correcto recibido de las entregas de la lámina impermeabilizante , y el solape de las
carpinterías existentes de forma que no queden huecos que faciliten la penetración
hacia el interior de las viviendas y las aguas de evacuación de las carpinterías puedan
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INFORME TÉCNICO

ser correctamente encauzadas hacia los desagües . Así mismo se deben ejecutar las
entregas y refuerzos que indica la normativa NBE-QB 90 , y cuyos detalles se han
reflejado anteriormente.

Detalle cenital del peto

de refuerzo. Obsérvese
que el hueco dejado
facilita la recogida de
las aguas procedentes de
la carpintería , lo que
puede provocar
humedades en el interior
de las viviendas.

2.3.3.- Filtraciones de cubierta en trasteros. Grietas.

Se observan filtraciones de agua a través del encuentro de la cubierta con las
salidas de ventilación de los Shunt y ventilaciones primarias de la finca.
La cubierta está formada por cerchas metálicas cubiertas con placa ondulada de
fibrocemento sobre la que se ha colocado una teja cerámica. Dada la naturaleza de la
estructura portante es normal que existan movimientos de dilatación - contracción
consecuencia de los cambios de temperatura que sufre la cubierta. Estos movimientos
pueden ocasionar la fisuración de los paramentos que acometen contra ella , así como
de los falsos techos que la cubren.
El encuentro de las chimeneas con la cubierta es un punto singular que debe ser
tratado de forma adecuada mediante la colocación de baberos metálicos que aseguren
la estanqueidad del contorno y pletinas de remate de forma que se permitan un cierto
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INFORME TÉCNICO

movimiento de la cubierta respecto a las chimeneas , sin que ello ocasione filtraciones
hacia el interior.
También se han detectado goteras en el trastero del 2ºC del nº 13 ,
posiblemente debidas a alguna teja rota.
Se debe efectuar un repaso de los encuentros de la teja y la placa de
fibrocemento con las chimeneas para , en su caso , efectuar los refuerzos y sellados
que sean necesarios de cara a garantizar la estanqueidad de la cubierta. También se
debe repasar la cubierta en las zonas próximas a las goteras detectadas , y el la
cumbrera de esa zona , en busca de la/s tejas rotas o mal colocadas que están
produciendo las goteras mencionadas.
Los falsos techos y tabiques que aparecen fisurados deberían ser ejecutados de
nuevo de forma que quedasen en posición flotante respecto a la cubierta y al perímetro
de retacado resultante de su colocación , con el objeto de evitar futuras fisuraciones.

2.3.4.- Filtraciones en miradores

Los portales presentan en cada planta de pisos un mirador con carpintería de
aluminio practicable en su parte superior y fija en la parte inferior.
Cada columna de mirador presenta a nivel de la planta tercera una cubierta de
chapa de aluminio que vierte hacia un canalón del mismo material que presenta unos
aliviaderos de tubo cuadrado para su vertido directo hacia el exterior. En su planta baja
el mirador presenta un perímetro mayor , para el acceso a la terraza , lo que origina
una segunda cubierta de las mismas características que la anterior.
Se presentan humedades a nivel del techo de la planta primera en los bloques 9
y 13, en la posición de proyección vertical del paño principal. Así mismo se detectan
humedades en el suelo de la planta 2ª en el encuentro de la carpintería con el solado.
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INFORME TÉCNICO

Según atestiguan los vecinos presentes , y como muestran los cercos que ha
dejado el residuo del agua , se forman charcos en el interior del portal en su encuentro
con la carpintería.

En general se aprecia que la estanqueidad del conjunto se ha confiado a

sellados con masillas elásticas , en vez de soluciones del tipo engatillado , lo que
confiere a la estanqueidad la durabilidad de las masillas. Así mismo se aprecia que el
nivel de evacuación de los aliviaderos del canalón superior esta por encima de la cota
más baja del conducto , por lo que el conducto ha de llenarse parcialmente hasta que
se empiece a producir la evacuación de las aguas. Los aliviaderos están parcialmente
obturados , y el sellado de los canalones presenta fisuras , por lo que las aguas
recogidas se filtran y escurren por la fachada de los miradores.
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INFORME TÉCNICO

El agua que se acumula en el suelo de la planta 2ª proviene de las filtraciones

de la carpintería , que posiblemente tengan un doble origen : las aguas que recoge la
propia carpintería y que no es capaz de evacuar correctamente , filtrándose por el
interior de los perfiles hasta su encuentro con el suelo , el agua procedente de las
plantas superiores que discurre por el exterior de la carpintería por los montantes
principales. También se debe considerar como posible causa las filtraciones que se
puedan producir a través del encuentro del tejadillo de la primera planta con el
mirador.
Se debe efectuar un repaso general de las juntas de goma de las ventanas ,de
los sellados con masillas elásticas y una limpieza de los canalones y aliviaderos de la
propia carpintería.

2.3.5.- Ventanas de cubierta mal ajustadas.

La cubierta presenta unas ventanas practicables tipo Velux de dimensiones
70*90 Cms. , especiales para cubierta de teja cerámica. Estas ventanas tienen por
objeto la iluminación y ventilación de determinados trasteros de la finca.
Se han detectado fallos en los mecanismos de apertura en algunas ventanas de
los trasteros del bloque nº 9. Debido a estos fallos se ha producido un deterioro en la
escayola colindante ,apreciándose labores de reparación.
Se debe efectuar un repaso de los mecanismos de apertura de las ventanas de
cubierta , así como de sus juntas de estanquidad.

2.3.6.- Ruidos procedentes de cortavientos de chimeneas.

Los vecinos del bloque nº 13 han detectado ruidos procedentes de la cubierta

en presencia de viento. Estos ruidos pueden deberse a una mala sujeción de las
caperuzas de las chimeneas , las cuales oscilan por la acción del viento , golpeando la
fábrica de ladrillo.
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INFORME TÉCNICO

Para solucionar este problema se debe efectuar un repaso de los sistemas de

fijación de estas caperuzas , y proceder a su aseguramiento en el caso de aquellas que
estén sueltas.
El sistema a utilizar irá en consonancia con los elementos que presenten dichas
chimeneas ( tornillos , pletinas , recibido de obra ,etc...).

2.3.7.- Grietas en machones longitudinales de fachada.

La fachada del edificio presenta en su exterior una fábrica de ladrillo visto de
medio pie de espesor colocada en las líneas de pilares. Está fábrica pasa entera por
delante de los cantos de los forjados , por lo que debería contar con apoyos metálicos
en el canto de cada forjado que sirviesen de sujeción y arriostramiento. Además
debería contar con llaves de atado con la hoja interior formadas por pletinas o varillas
metálicas en forma de “Z” colocadas cada 60 u 80 Cms. de separación en todas sus
direcciones y al tresbolillo , que la atasen a la hoja interior con el objeto de evitar
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INFORME TÉCNICO

posibles pandeos de la fábrica y favorecer un trabajo solidario de los distintos

elementos que componen el cerramiento.
La fábrica se vuelve con un pie para facilitar el encuentro con la carpintería ,
por lo que el machón de ladrillo visto tiene forma de “U” , descansando lateralmente
en el forjado.
Se observan grietas en los machones , especialmente en su encuentro a nivel de
arranque en la planta primera. Las grietas son de trazado vertical y presentan una
mayor anchura en las zonas próximas al apoyo . La resistencia de este tipo de fábricas
no induce a pensar que se haya podido
producir un fenómeno de
aplastamiento sino más bien a un
movimiento de las placas de sujeción
que haya producido un trabajo a
flexión de las piezas que ha ocasionado
su rotura al producirse un movimiento
diferencial de los dos apoyos con los
que cuenta la fábrica : las placas de
apoyo en el canto del forjado y los
apoyos laterales de la misma en cada
forjado de piso.

La posición de las grietas , en

su encuentro con las repisas , puede
favorecer la entrada del agua de lluvia. Así mismo es altamente recomendable
establecer un control , mediante la colocación de testigos y su seguimiento , de la
evolución de las grietas ya que de proseguir el fenómeno podrían llegar a producirse
desprendimientos.
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INFORME TÉCNICO

La reparación de los daños se puede efectuar mediante dos sistemas : por

sustitución de las zonas deterioradas o por reparación .
La sustitución consiste en retirar las piezas deterioradas y colocar otras nuevas
en su lugar. Este sistema plantea el inconveniente del arriostramiento de la fábrica que
se ha de mantener , así como el encontrar piezas de igual tonalidad en el mercado.
Además este sistema puede afectar al interior de las viviendas y las carpinterías
colindantes.
La reparación consiste en colocar grapas metálicas ( formadas por redondos de
acero corrugado AEH-500 Fi 6-8 mm. ) embutidas en la fábrica en dirección
perpendicular al trazado de las grietas , para retacarlas posteriormente con mortero sin
retracción especial para reparación de estructuras. El factor estético de esta solución es
de especial relevancia ,por lo que se deberían adoptar medidas encaminadas a integrar
las reparaciones en la morfología y composición de la fachada. Existen métodos de
inyección de resinas cuya eficacia es aceptable , debiendo efectuarlos empresas
especializadas del sector de la rehabilitación bajo dirección técnica competente.
En cualquiera de los casos y antes de efectuar ningún tipo de reparación , es
necesario determinar si las causas que originaron el movimiento ( puesta en carga de la
estructura , movimiento de las placas , ... ) han desaparecido o por el contrario los
movimientos se pueden volver a repetir , para lo cual se deben colocar los testigos
antes mencionados.

2.3.8.- Junta de dilatación abiertas.

Cada uno de los 4 edificios que componen la promoción se encuentra
estructuralmente separado de los colindantes mediante juntas de dilatación. Estas
juntas han sido tratadas adecuadamente en su exterior mediante la colocación de
cordones de fondo de espuma de polietileno y su posterior sellado con masilla elástica.
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INFORME TÉCNICO

Se observa un levantamiento de la masilla elástica de cierre que deja al

descubierto el cordón de fondo.

Para su reparación se debe retirar el sellado antiguo y proceder a ejecutar uno

nuevo con masillas de poliuretano , siguiendo las instrucciones del fabricante para su
colocación ( limpieza adecuada de juntas , temperatura de aplicación , etc.)

2.3.9.- Filtraciones a través de carpinterías en viviendas.

Se inspecciona la vivienda 3º B del portal 9 . En esta vivienda se observan
restos de una filtración de agua a través de la carpintería de aluminio que llega a
producir encharcamientos en el suelo de parquet de la vivienda.
Revisada la carpintería se aprecia una falta de entrega de los vierteaguas
inferiores en los laterales de fábrica , confiándose la estanquidad de este punto singular
al sellado con masilla elástica .Esta solución constructiva es inadecuada y se repite en
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todas las viviendas. Así mismo el vuelo de los vierteaguas es escaso , por lo que la
acción del viento podría facilitar la entrada de agua por capilaridad a través del canto
de forjado.
Las ventanas son de dos hojas correderas y presentan los preceptivos
aliviaderos. Las filtraciones parecen estar produciéndose a través del bastidor central
de la zona fija inferior de la carpintería. El agua podría entrar a través de los canales de
evacuación del agua que recogen las hojas practicables a través de loas perforaciones
para los tornillos de sujeción del bastidor inferior que presentan estas acanaladuras ,
por lo que un adecuado sellado de las mismas debería bastar .
La Propietaria nos informa de que también ha detectado filtraciones a través
del cajón de la persiana cuando se iza en días de lluvia. Este fenómeno puede deberse
a que el agua contenida en el tambor de la persiana , una vez enrollada esta , escurre
hacia el cajón que la alberga. Si este cajón no dispone de aliviaderos el agua se filtra
hacia el interior de la vivienda a través de las fisuras.
Las carpinterías de los 4 edificios son similares , por lo que se recomienda un
repaso generalizado de las mismas que afecte a los sellados , especialmente a las
juntas con la fábrica y la tornillería en los canales que puedan contener agua.

2.3.10.- Salidas de humos : Revoco de gases.

Las viviendas están dotadas con caldera mixta para la calefacción y agua
caliente sanitaria. Estas calderas se encuentran ubicadas en la cocina de las viviendas ,
son de tiro natural y están conexionadas a un conducto cerámico tipo Shunt. Las
cocinas presentan también campanas extractoras , por lo que entendemos debe existir
un doble conducto independiente para ambas salidas.
Algunos vecinos ( portal 13-2ºC , 11-1ºC) han detectado que los gases de
combustión de la caldera mixta penetran en el interior de la vivienda. Este fenómeno
no parece producirse de forma constante ni regular .
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Durante la inspección pudimos comprobar el color amarillento que presentan

los techos de escayola en la zona próxima a la caldera , consecuencia de la acción de
los gases sobre estos.
El análisis de este problema se centra en la naturaleza de los conductos de
evacuación de los gases de la combustión. Partimos de la hipótesis de que el conducto
utilizado en las cocinas es del tipo Shunt doble , formado por un colector central y dos
colectores laterales que desembocan al central cada 2.5 metros , con lo que se
consiguen 2 lineas de ventilación independientes hasta cierto punto.
La salida de gases está confiada al tiro natural de las calderas que se basa en la
tendencia propia de los gases a subir , combinada con el efecto de succión que origina
el viento al atravesar los aspiradores estáticos de que deben disponer las chimeneas de
ventilación en su extremo. Los aspiradores estáticos Shunt son antirevocantes , por lo
que se debe confirmar que los instalados son específicos para el uso para el que se han
destinado y el diseño de sus lamas está preparado para evitar el revoco de los gases por
la acción del viento. Exteriormente se aprecian cierres rectangulares , sin que se pueda
precisar la existencia y orientación de las posibles lamas.
En el conducto central se mezclan los humos procedentes de las campanas y
los gases procedentes de las calderas , y es precisamente ahí donde puede radicar el
problema , ya que las campanas de extracción de cocinas van dotadas de ventiladores
de extracción que impulsan el aire a través de los conductos , aumentando la presión
en el interior de estos. El uso combinado de varias campanas en las horas punta puede
ocasionar un aumento significativo de la presión del aire en el conducto principal que
puede impedir e incluso forzar el retorno de los gases emitidos libremente por las
calderas , siendo el fenómeno más acusado en las plantas más bajas.
El sistema de evacuación de gases de las calderas debería disponer de
conductos de evacuación totalmente independiente respecto a otros sistemas de
ventilación , o bien se debería dotar a las cocinas de calderas de tiro forzado que
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incorporan un ventilador similar al de las campanas , que fuerza a los gases de la

combustión a salir en una sola dirección.
Dado que el cambio de los conductos es especialmente complejo al afectar a
numerosas viviendas , se propone en primer lugar revisar los aspiradores estáticos y en
segundo lugar sustituir las calderas de los pisos que presenten estos problemas por
otras de tiro forzado .
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3.- Conclusión
Habiendo descrito con el detalle suficiente cuantas deficiencias se han
detectado en el edificio objeto del informe se firma en Madrid al día de la fecha , para
que conste a los efectos oportunos.