LIMITACIONES A LA PROPIEDAD PRIVADA REGIDAS POR EL DERECHO ADMINISTRATIVO

Entre dominio y propiedad hay una relación de género y especie.

Propiedad: abarca los derechos subjetivos de contenido patrimonial (Arts. 14 y 17 CN).
Dominio: Es un derecho real, en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y acción de una
persona. Este dominio es ABSOLUTO (es el derecho real que más facultades otorga sobre la cosa), EXCLUSIVO (dos
personas no pueden tener el dominio sobre el todo de la cosa) y PERPETUO (dura para siempre).
Limites a la propiedad privada
En interés privado: que son por ejemplo las que surgen del Código Civil y Comercial, como las servidumbres de
paso.
En interés público: Según Marienhoff:
- Meras restricciones: inciden en el carácter absoluto.
- Servidumbres: afecta a lo exclusivo
- Expropiación: afecta lo perpetuo
Meras restricciones administrativas
Constituyen disposiciones administrativas que tienden a lograr armonía entre el derecho de propiedad privada y
los intereses públicos que la administración tiende a satisfacer.
Nacen con el nacimiento del derecho de propiedad por lo que afirmamos que ningún derecho es absoluto.
Según Dromi: Naturaleza jurídica. Son condiciones legales del ejercicio normal del derecho de propiedad (solo
implica un límite en su contorno) con el objeto de hacerlo compatible con el interés público.
Características:
- Es meramente una tolerancia que el propietario debe soportar.
- General: Ya que todos los propietarios la sufren en igual medida (no existe un sacrificio particular)
- Actual: Está en este momento para todos a diferencia de las servidumbres y la expropiación que
son potenciales.
- Constantes y permanentes: Están impuestas siempre al igual que con las servidumbres y la
expropiación.
- Son ilimitadas en número y clase: no hay un ordenamiento normativo que contenga una
enumeración taxativa.
- Imponen obligaciones: de hacer (escaleras de emergencia en caso de incendio), no hacer (no
construir un edificio a mas de determinada altura), dejar hacer (supone una relación entre dos
sujetos por ejemplo cuando fijan una chapa con la nomenclatura de la calle en la pared de mi
casa).
- No se indemnizan, salvo daños que culposamente ocasione la administración al ejecutar los
trabajos en que se materializa la restricción.
 - Son ejecutorias: todos estamos obligados a soportar en pos del beneficio de la sociedad basándose
en causas de salubridad, seguridad, higiene (obligación que deriva del artículo 14 CN).
- Generalmente recae sobre inmuebles y excepcionalmente sobre muebles como por ejemplo
objetos artísticos o históricos a cuya venta se impongan limitaciones.
- Fuente: Ley (generalmente ordenanzas municipales)
Limites a las restricciones:
- La restricción debe ser proporcional a la necesidad que con ella se va a satisfacer, si no se
convierte en antijurídica. (siguiendo con el ejemplo si al poner la chapa con el nombre de la calle
cubren toda la visión de mi ventana).
- Debe tener algún tipo de justificación plausible (responder realmente a una necesidad pública).
- Que no altere ni desmiembre la propiedad sino en estos casos correspondería hablar de
servidumbres o expropiaciones pero no de una restricción no indemnizada.
El Código unificado a partir del artículo 1970 regula los “Limites al dominio”, mencionando en ese capítulo sólo lo
que en doctrina señalamos como “meras restricciones administrativas”.
Artículo 1970: Las limitaciones impuestas al dominio privado en interés público están regidas por el Derecho
Administrativo. El aprovechamiento y uso del dominio sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad con las
normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Los limites impuestos al dominio en este Capítulo en materia de relaciones de vecindad, rigen en subsidio de las
normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Artículo 1971: Los deberes impuestos por los límites al dominio no generan indemnización de daños, a menos que
por la actividad del hombre se agravare el perjuicio.
De esta forma surge que:
- Las limitaciones impuestas al dominio privado en interés público están regidas por el derecho
administrativo.
- El aprovechamiento y uso del dominio sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad con las
normas administrativas aplicables encada jurisdicción
- Los límites impuestos al dominio en materia de relaciones de vecindad, rigen en subsidio de
normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
- Se impone la gratuidad de las meras restricciones al dominio.
De esta manera al derecho administrativo local le corresponde la regulación de:
- Las meras restricciones administrativas en interés público
- Las meras restricciones en interés privado cuado se trate de relaciones de vecindad, siendo el
Código Unificado aplicable en materia subsidiaria.
Entonces al derecho común le ha quedado el establecimiento de las meras restricciones en materia de relaciones
de vecindad de manera subsidiaria a las administraciones locales y las meras restricciones que no se fundan en
relaciones de vecindad.
Existen restricciones a las que no podemos encasillar estrictamente en alguna de estas categorías, tales como las
Inmisiones (artículo 1973), el camino de sirga (artículo 1974) y las restricciones normadas por los artículo 240 y 241
que no figuran en este capítulo sino en el de los bienes en relación a las personas.
Estas normas que establecen estas restricciones no parece coherente pretender que sean supletorias del derecho
administrativo local sino que por sus dimensiones y planos de afectación, pareciera más que aquí se unen: La
competencia de la ley común para su establecimiento, la competencia de las jurisdicciones locales en su
reglamentación, es decir en plus de la norma base establecidas por el CCC.
Estas restricciones, las dos primeras mencionadas se han sancionado en interés privado (del vecino, del
perjudicado), pero que inciden en el interés público y que además por su naturaleza tienden a proteger derechos
de incidencia colectiva, tales como las restricciones de los arts. 240 y 241.
Inmisiones
Artículo 1973: Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones
similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en
cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas. Según las
circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molesta su cesación y la
indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión. El juez debe ponderar especialmente el respeto
debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción.
Comentario: Las limitaciones de este artículo debe leerse junto con los artículo 240 y 241, a su vez persiguen la
protección del vecino, del barrio, de todos aquellos habitantes que sientan estas inmisiones en virtud de la
actividad de un inmueble, industria, y/o establecimiento. Aquí la línea protectoria se basa tanto en los derechos
individuales como en los derechos de incidencia colectiva. Por lo tanto estas protecciones gozan de esta doble
naturaleza de limitación en miras al interés público y a los derechos de incidencia colectiva y privado (no fundado
en relaciones de vecindad estrictamente) por lo cual la norma local no puede contrariar las disposiciones del CU y
debe regular en plus protectorio.
Camino de sirga
Artículo 1974: El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los cauces o sus riberas, aptos
para el transporte por agua, debe dejar libre una franja de terreno de quince metros de ancho en toda la extensión
del curso, en la que no puede hacer ningún acto que menoscabe aquella actividad. Todo perjudicado puede pedir
que se remuevan los efectos de los actos violatorias de este artículo.
Comentario: Estas normas no son subsidiarias de la reglamentación administrativa local porque han sido
impuestas: en el caso del camino de sirga en interés público y en interés de los derechos de incidencia colectiva.
Persigue el interés de protección de la navegación o transporte por agua y resguarda asimismo el interés privado
del particular que pretende utilizar el camino.
Con respecto a este artículo puede verse que se elimino “sin ninguna indemnización” esto puede deberse a que
ahora está contenido este principio en el artículo 1971 y que no estamos frente a una servidumbre sino a una mera
restricción. También elimina: el concepto del anterior artículo 2639 de “calle o camino público), la prohibición de
no hacer ninguna construcción ni reparar las antiguas ni deteriorar el terreno de ninguna manera.
Restringe el tamaño de la restricción a 15 mts. La obligación de no hacer ningún acto que menoscabe dicha
actividad, es una cuestión de hecho que tendrá que ser evaluada en cada caso en particular (tema habilitaciones
de usos por ejemplo) y por último le otorga acción a todo el que se vea perjudicado por estos actos del propietario.

El tercer grupo de restricciones que son de competencia de la ley de fondo sin perjuicio del plus local,
encontramos a las limitaciones al ejercicio de los derechos individuales en relación a los derechos de incidencia
colectiva.
Artículo 240: Limitaciones al ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes.
El ejercicio de los derecho individuales sobre los bienes mencionados en las Secciones 1ra y 2da debe ser
compatible con los derechos de incidencia colectiva. Debe conformarse a las oras del Derecho Administrativo
nacional y local dictadas en el interés público y no deben afectar el funcionamiento ni la sustentabilidad de los
ecosistemas de la flora, la fauna, la biodiversidad, el agua, los valores culturales, el paisaje, entre otros, según los
criterios previsto en al ley especial.
Artículo 241: Jurisdicción
Cualquiera sea la jurisdicción en que se ejerzan los derechos, debe respetarse la normativa sobre presupuestos
mínimos que resulte aplicable.
Los derechos de incidencia colectiva:
El artículo 240 del CU es acorde al artículo 14 del mismo que señala: “En este código se reconocen: a) derechos
individuales; b) Derechos de incidencia colectiva. La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos individuales
cuando pueda afectar el ambiente y a los derechos de incidencia colectiva en general.”
El código unificado recepta una categoría de derechos de incidencia colectiva ya inserta en el artículo 43 CN y que
resulta claramente operativo.
Cabe resaltar como algo particular de estas restricciones, que los límites en torno a estos derechos afectan tanto a
los bienes del estado de dominio público y privado no siendo privativos de la propiedad de los particulares.
La competencia para el establecimiento de estas limitaciones es Nacional y local, según lo dispuesto por el art. 241.
Debemos tener en consideración que en materia ambiental, el artículo 41 de la CN estableció que corresponde a la
Nación dictar las normas conteniendo los presupuestos mínimos de protección y a las provincias las necesarias
para complementarlas, sin que aquellas alteren las jurisdicciones locales.
Corresponderá entonces al derecho Administrativo Local de acuerdo el CU, no solo dictar la regulación pertinente
protectoria de los derechos de incidencia colectiva (entre ellos el derecho ambiental) sino ejercer los controles
regulatorios sobre las diferentes actividades reguladas, abriéndose, respecto de estas limitaciones un triple nivel
de protección:
- Nacional, A través de los presupuestos mínimos.
- Provincial a través de la regulación de la norma de presupuestos mínimos agregando situaciones
específicas de carácter local.
- Municipal de regulación y adaptación a la norma de presupuestos mínimos Nacional, Provincial y
añadiendo situaciones locales típicas.
En estas circunstancias los tres niveles de gobierno poseen competencia regulatoria y poderes de imposición,
correspondiendo por la relevancia que presentan se recurra en su implementación y puesta en práctica a las
facultades de concertación propias del sistema federal de gobierno.

Servidumbres administrativas
Es el derecho real administrativo realizado sobre un bien ajeno a favor de una entidad pública (estatal o no) con el
fin de que sea útil al uso público.
Caracteres
- El beneficiario es una entidad pública.
- Debe indemnizarse al dueño del fundo sirviente afectado por su imposición y que pierde la
exclusividad de su goce total produciéndose una desmembración de su derecho que la
indemnización viene a reparar (principal diferencia con la restricción). El fundamento del derecho
a una indemnización es el respeto debido a la inviolabilidad de la propiedad privada (artículo 17
CN).
- Se diferencia de las servidumbres del CCC en que su finalidad es satisfacer necesidades públicas.
- El dueño continúa siendo el propietario ya que no se produce alteración alguna en su condición
legal, puede utilizar la cosa respetando la servidumbre creada sin violar las obligaciones que la ley
impone.
- La cosa en sí no pasa al régimen de la cosa pública, sino la servidumbre, el derecho público de uso
que se crea  éste es el que integra el dominio público.
Clasificación
- Activas o pasivas: Según se vea desde le punto de vista del fundo dominante o sirviente
- Reales o personales: esta clasificación no es aplicable al derecho administrativo, las servidumbres
administrativas siempre se constituyen en beneficio de una persona determinada (entidad pública)
y no de un inmueble
- Continuas o discontinuas: Según si requieren un hecho actual del hombre para existir o no
 - Aparentes o no aparentes: Según si se manifiesta por signos exteriores o no
Principales servidumbres administrativas
- De tránsito
- De acueducto
- De electroducto y gasoducto
- De sacar agua
- De recibir aguas de predios ajenos
- Camino de sirga (más allá de las modificaciones del CCC que parece ubicarlo dentro de las
restricciones)
- De fronteras
- Del código aeronáutico
- Del código de minería
Constitución de servidumbres
- por ley formal
- por acto administrativo fundado en ley
- por contrato o convenio
- por hechos, lo cual supone dos hipótesis: la accesión y la prescripción
Extinción
- Por ley
- Por desafectación del fundo dominante
- Por afectación al dominio público del fundo sirviente
- Por destrucción del fundo sirviente o modificación que la haga incompatible con el fin de la
servidumbre.

Expropiación por causa de utilidad pública

Es la apropiación que hace el Estado de un bien de particulares o del Estado con fines de utilidad pública, a cambio
de una indemnización previa e integral.
Naturaleza jurídica y fundamentos
Institución del derecho público que se basa en poner el bien de la comunidad por sobre el bien del individuo
particular. No hay un contrato, no se negocia nada, no se paga un precio por lo expropiado.
Sujetos
Activo: expropiante
- De manera directa y originaria: el estado nacional o las provincias
- De manera directa y derivada: entidades antárticas institucionales y comunes a quienes se le
delega la facultad expropiatoria
 - De manera indirecta: podrían ser los beneficiarios de la expropiación si se diferencia del sujeto
activo directo por ejemplo si la ley declara la utilidad pública de un bien para que lo explote un
concesionario de servicios públicos e incluso personas jurídicas públicas no estatales como las
sociedades de economía mixta que tienen un fin público.
Pasivo: expropiado. Puede ser una estatal como por ejemplo provincias o comunas o una entidad no estatal.

Bienes expropiables
El principio general es que todo lo que puede ser objeto de un derecho de propiedad puede ser expropiado de
manera que el artículo 4 de la ley 21499 incurre en error. Incluye entonces:
Inmuebles
Muebles
Derechos como por ejemplo el de propiedad intelectual, lo que se expropia es el derecho patrimonial no la autoría
en sí.
Subsuelo
Bienes del dominio público de provincias o municipios
Requisitos constitucionales y legales
La CN dice que la expropiación por causa de utilidad pública, debe ser calificada por ley y previamente
indemnizada (artículo 17)
Ley de expropiación 21.499 surgen claramente estos tres requisitos que enuncia la CN
1. Utilidad pública: Es todo aquello que procure la satisfacción de un bien común, sea este material o
espiritual, o que sea conveniente para el progreso de la sociedad (artículo 1)
2. Calificación legal: La calificación de que algo debe expropiarse debe hacerse a través de una ley del
congreso o las legislaturas. Esta calificación puede hacerse sobre un bien determinado o de
manera general o indeterminada.
Esta calificación es la única manera de vulnerar la garantía constitucional de la propiedad (artículo 17)
3. Indemnización (artículo 10 a 17): es la suma de dinero que se le otorga al expropiado por los daños
y perjuicios sufridos. No es un precio, es una reparación.
Se compone por el valor objetivo del bien y los daños que sean una consecuencia directa e inmediata de la
expropiación. No se tienen en cuenta situaciones afectivas o circunstancias de carácter personal. Tampoco se
indemniza el lucro cesante.
Esta indemnización debe ser justa, previa e integral.
Procedimiento expropiatorio. Expropiación por avenimiento
Declarada la utilidad pública de un bien el expropiante podrá adquirirlo directamente del propietario dentro de los
valores máximos que estimen a ese efecto el Tribunal de Tasaciones de la Nación.
Juicio de expropiación: Artículo 18 al 32
No habiendo avenimiento, el expropiante deberá promover la acción judicial de expropiación. El proceso tramitará
por juicio sumario y no estará sujeto al fuero de atracción de los juicios universales. Será competente el juez del
lugar de situación del inmueble y en caso de tratarse de muebles el juez del lugar de situación del mismo o el
domicilio del demandado a opción del actor.

Costas:
Deben ser soportadas por el expropiante, puede de lo contrario el expropiado estaría recibiendo menos de lo que
es justo por su bien.
Valor de la indemnización: Artículo 20
La sentencia fijará la indemnización teniendo en cuenta el valor del bien al tiempo de la desposesión.
Para establecer la depreciación monetaria, se descontará del valor fijado la suma consignada en el juicio, conforme
con lo previsto en el artículo 22, efectuándose la actualización sobre la diferencia resultante, hasta el momento del
efectivo pago. En tal caso, los intereses se liquidarán a la tasa del seis por ciento anual, desde el momento de la
desposesión hasta el del pago, sobre el total de la indemnización o sobre la diferencia, según corresponda.
Los rubros que compongan la indemnización no estarán sujetos al pago de impuesto o gravamen alguno.
Oportunidad del pago
La indemnización debe pagarse en dinero en efectivo y antes de que se transfiera la propiedad.
Desistimiento
Expropiante podrá desistir de la acción promovida en tanto al expropiación no haya quedado perfeccionada. Las
costas serán a su cargo. Se entenderá que la expropiación ha quedado perfeccionada cuando se ha operado la
transferencia del dominio al expropiante mediante sentencia firme y definitivo, toma de posesión y pago de la
indemnización (artículo 29).
Prescripción de la acción del expropiado: Artículo 31
Este tiene 5 años para exigir el pago de la indemnización, computándose desde que el monto respectivo quede
determinado con carácter firme y definitivo.
Abandono de la expropiación:
Se tendrá por abandonada la expropiación, salvo disposición expresa de ley especial, si el expropiante no
promueve el juicio dentro de los 2 años de vigencia de la ley que la autorice, cuando se trate de llevarla acabo
sobre bienes individualmente determinados, de 5 años cuando se trate de bienes comprendidos dentro de una
zona determinada y de 10 años cuando se trate de bienes comprendidos en una enumeración genérica (artículo
33).
Retrocesión: Artículo 35 a 50
Cuando luego de expropiar un bien el estado le da un fin diferente al establecido por la ley que lo calificaba de
utilidad pública, o no le da el uso o pasados 2 años, el expropiado tiene derecho a exigir que se le devuelva el bien
(y a cambio deberá devolver la indemnización recibida, actualizada en mas o en menos de acuerdo a las
variaciones en el valor del bien).
Expropiación irregular: Artículo 51 a 56
Se da en los casos en que el dueño del inmueble afectado exige al estado que le expropie un bien ya declarado de
utilidad pública.
Procede la acción en tres supuestos (artículo 51):
a- Cuando existiendo una ley que declara la utilidad pública de un bien, el estado lo toma sin haber
cumplido con el pago de la indemnización
b- Cuando, con motivo de la ley que declara la utilidad pública, de hecho una cosa muebles o
inmueble resulte indisponible por evidente dificultad o impedimento para disponer de ella en
condiciones normales
c- Cuando el estado imponga al derecho del titular de un bien o cosa una indebida restricción o
limitación que importen una lesión a su derecho de propiedad.
Prescripción: La acción de expropiación irregular prescribe a los 5 años computados desde la fecha en que tuvieron
lugar los actos o comportamiento de Estado que tornan viable la referida acción.