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Guilherme Aparecido da Rocha

Direito civil imobiliário


Sistema registral e documentação cartorária
Sumário
CAPÍTULO 2 – Contratos.................................................................................................05

Introdução.....................................................................................................................05

2.1 Teoria geral e classificação dos contratos.....................................................................05

2.1.1 A necessidade de contratar................................................................................05

2.1.2 Princípios gerais do direito contratual.................................................................06

2.1.3 Classificação dos contratos...............................................................................07

2.2 Contratos em espécie................................................................................................10

2.2.1 Contrato de compra e venda.............................................................................11

2.2.2 Contrato de doação.........................................................................................12

2.2.3 Contrato de prestação de serviço.......................................................................13

2.2.4 Contrato de empreitada....................................................................................14

2.2.5 Contrato de corretagem....................................................................................15

2.3 Documentação necessária para aferição das partes e idoneidade do objeto....................16

2.3.1 Documentação das partes.................................................................................17

2.3.2 Documentação relativa ao objeto.......................................................................19

2.3.3 Preenchimento da forma prescrita em lei.............................................................20

2.4 A importância do conhecimento documental no setor imobiliário....................................21

2.4.1 A relevância do conhecimento sobre os requisitos documentais.............................21

2.4.2 A relevância da guarda adequada dos registros documentais................................22

2.4.3 Os locais para obtenção dos documentos...........................................................22

Síntese...........................................................................................................................25

Referências Bibliográficas.................................................................................................26

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Capítulo 2 Contratos

Introdução
Os contratos assumem posição de destaque na atuação do profissional de negócios imobiliários.
O conhecimento acerca dos seus requisitos, das exigências legais e das alternativas negociais é
fundamental ao bom desempenho da profissão. Para isso, porém, é preciso adquirir uma base
teórica consistente. Você sabe por que a sociedade precisa dos contratos? Esta será a primeira
resposta que você obterá neste capítulo.

Você também verá os princípios que regem o direito contratual. Mas você sabe o que é um princí-
pio? Conhece os princípios relativos aos contratos? Além de aprender quais são, você entenderá
como se aplicam e que consequências geram para os negócios jurídicos.

Outro assunto que receberá atenção são as classificações dos contratos. Por exemplo, você sabe
dizer se um contrato de compra e venda é bilateral ou unilateral? Sabe se ele é comutativo ou
aleatório? Pois este estudo permitirá que você observe a análise de cada contrato a partir de
diferentes pontos de vista.

Na sequência, você saberá mais sobre os contratos em espécie, como o de compra e venda, de
doação, de prestação de serviços, de empreitada e de corretagem. Você sabe quando a escritura
pública é necessária para os negócios imobiliários? Você pensa que um pai pode doar um imó-
vel para um filho? As respostas virão oportunamente. O estudo da documentação necessária à
verificação das partes e da idoneidade do objeto também integram este capítulo. Você considera
possível que um menor de idade compre um imóvel? Há algum requisito especial? Ao analisar
estas e outras questões, você compreenderá a importância de uma ampla pesquisa documental
sobre as partes e sobre o objeto do contrato imobiliário.

Por fim, você conhecerá os locais em que se obtém a documentação sobre as partes e sobre o
objeto dos contratos imobiliários, oportunidade em que também identificará a importância de
guardar adequadamente todos os documentos relacionados ao negócio.

Bom estudo!

2.1 Teoria geral e classificação dos contratos


Neste tópico, você estudará a teoria geral e a classificação dos contratos. Verá que a necessida-
de de contratar é inerente à sociedade que, por desenvolver mecanismos de interação, se utiliza
dos contratos para viabilizar suas atividades. Também saberá quais são os princípios do direito
contratual, que servem de alicerce à disciplina.

Na sequência, com este amparo, passará ao estudo das classificações básicas dos contratos.

2.1.1 A necessidade de contratar


A partir do momento em que começaram a viver em sociedade, as pessoas passaram a ter a ne-
cessidade de contratar entre si. Parte dessa interação se dá, justamente, por meio dos contratos.

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Direito civil imobiliário

Nos primórdios, os contratos mais comuns eram os de permuta, ou seja, de troca. Com a evolu-
ção da sociedade, no entanto, inúmeros contratos surgiram (e continuam a surgir).

No Brasil, só é possível realizar contratações porque o Estado assegura a autonomia da vontade


em prol das pessoas. Existe, portanto, uma ampla esfera de liberdade. Contudo, isso não signi-
fica que se possa contratar o que bem entender, nem que seja permitido estipular tudo o que se
quiser nos contratos a serem celebrados.

O Direito brasileiro impõe uma série de limites aos contratos, o que ocorre para proteção dos
próprios contratantes. Sem esses limites, as pessoas com maior poder econômico poderiam facil-
mente explorar aquelas em condições desfavoráveis.

Atualmente, o contrato, assim como a propriedade, não pode ser utilizado apenas no interesse
do contratante. Ele deve, também, preencher uma função social, ou seja, deve repercutir efeitos
que não gerem prejuízos incompatíveis com a dignidade da pessoa humana (art. 1o, inciso III) e
outra série de direitos previstos na Constituição Federal.

No tópico a seguir, você verá que todo o direito contratual é regido por princípios, que lhe for-
necem toda a sustentação da matéria.

2.1.2 Princípios gerais do direito contratual


O desenvolvimento do direito contratual é feito a partir de princípios gerais, que você estudará
a seguir. Sempre que estivermos diante da elaboração de um contrato, devemos refletir sobre a
obediência a esses princípios, que representam a base, o alicerce de todo o direito contratual.
Isso também deve ser feito quando nos for solicitada a análise de uma minuta contratual.

Entre os vários aspectos que se devem analisar, é se o contrato foi elaborado de forma compatí-
vel com os princípios contratuais, conforme você pode observar na Figura 1:

Princípios contratuais

Autonomia da vontade

Boa-fé

Obrigatoriedade contratual

Relatividade dos efeitos contratuais

Supremacia da ordem pública

Função social do contrato

Figura 1 – Princípios gerais que regem o direito contratual.


Fonte: Elaborada pelo autor, 2015.

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Princípio da autonomia da vontade – É o que assegura às partes a liberdade de contratação.
É por isso que as pessoas podem comprar e vender, permutar, emprestar, doar, constituir manda-
tários, contratar seguro, etc.

Princípio da boa-fé – Pode ser considerado um dos principais, senão o principal. Impõe às
partes o dever de probidade, de honestidade, antes, durante e depois da contratação. Por esse
princípio, as partes contratantes devem agir com lealdade e confiança recíprocas, auxiliando-se
mutuamente na formação e execução do contrato. Esse princípio, aliás, comporta dois desdobra-
mentos: boa-fé objetiva e boa-fé subjetiva. O primeiro enseja a prática do negócio segundo o
modelo de conduta habitualmente esperado, ou um modelo jurídico, como prefere Carlos Rober-
to Gonçalves (2014), sempre pautado pela ética. Já o segundo diz respeito à perspectiva interna
de cada contratante, ou seja, à sua intenção, que deve ser a de não prejudicar ao próximo. A
boa-fé, portanto, deve combinar a intenção de não gerar nenhum prejuízo a outrem (boa-fé sub-
jetiva), à prática concreta de atos que transformem essa intenção em realidade (boa-fé objetiva).

Princípio da obrigatoriedade contratual – É conhecido como pacta sunt servanda (princípio


da força obrigatória) ou “princípio da força vinculante dos contratos”, como bem recorda Carlos
Roberto Gonçalves (2011, p. 698). Significa que o contrato faz “lei entre as partes”. Este já foi
o princípio mais importante e forte do direito contratual, inclusive durante a vigência do Código
Civil de 1916, que precedeu o atual (de 2002). Hoje, em função de outros princípios, como o
da boa-fé e da função social, por exemplo, tem sua importância reduzida. Isso não significa que
esse contrato deixou de ser obrigatório para as partes, mas apenas que, se for celebrado de for-
ma a prejudicar deliberadamente a outrem (outros), ou em violação às normas de ordem pública,
poderá ser revisto ou anulado.

VOCÊ O CONHECE?
Carlos Roberto Gonçalves é desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo e um
importante doutrinador brasileiro. Especializado em Direito Civil, é autor de obras so-
bre todos os livros desse ramo, notadamente sobre obrigações e contratos.>

Princípio da relatividade dos efeitos contratuais – Impõe que os efeitos produzidos pelos
contratos devem ser adstritos às partes que o celebraram. Não podem, portanto, atingir terceiros
sem relação com a contratação realizada.

Princípio da supremacia da ordem pública – Ressalta que as convenções estabelecidas entre


as partes não são absolutas. Podem ser revistas ou anuladas quando contrárias às normas de
ordem pública. Com isso, enfatiza-se que o interesse público prevalece sobre o privado.

Princípio da função social do contrato – Reafirma o princípio da ordem pública. O contrato


não é mais um instrumento que permite a consignação de quaisquer situações. Ele deve ser ela-
borado em consonância com a ordem constitucional brasileira, ou seja, deve proteger os direitos
fundamentais ali previstos, e não violá-los. O contrato elaborado sem função social poderá ser
judicialmente anulado.

2.1.3 Classificação dos contratos


Classificar significa rotular, atribuir um título a alguma coisa a partir de determinado ponto de
vista. Ao estudar classificações, percebe-se como um mesmo elemento pode ser visto a partir de
óticas diferentes. Nesse caso, o elemento em estudo é o contrato, que pode revelar diferentes
características, dependendo do ponto de vista em que seja analisado. Basicamente, destacam-se
as seguintes classificações para os contratos:

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a) quanto às pessoas;

b) quanto à natureza;

c) quanto ao modelo;

d) quanto ao conhecimento sobre suas prestações;

e) quanto à forma;

f) quanto às vantagens patrimoniais;

g) quanto à existência;

h) quanto à execução;

i) quanto à liberdade de contratar.

Quanto àqueles que podem celebrar contratos, há dois possíveis contratantes: as pessoas de
direito público e as pessoas de direito privado. Pessoas físicas e jurídicas, tanto de caráter
público quanto privado, podem ser partes em relações contratuais, cada uma com requisitos
específicos.

Quanto à natureza, o contrato pode ser unilateral ou bilateral. Unilateral é o contrato no qual
apenas uma das partes assume obrigações em relação a outra. No contexto imobiliário, a doa-
ção pura, ou seja, sem nenhuma condição ou encargo, é um exemplo.

Por sua vez, o contrato bilateral é aquele no qual se impõem obrigações a ambas as partes. São
os contratos típicos, como o de compra e venda, por exemplo, no qual o comprador se obriga ao
pagamento, enquanto o vendedor se obriga à entrega do imóvel e à transferência por escritura.

Quanto ao modelo, os contratos podem ser nominados ou inominados. Os contratos nomina-


dos são aqueles expressamente previstos e nominados pela legislação. Por exemplo: a doação
e a compra e venda.

Por outro lado, inominados são os contratos não previstos em lei, mas que podem ser cele-
brados com base no princípio da autonomia da vontade. Para isso, basta que obedeçam aos
requisitos gerais dos contratos. O Código Civil é expresso ao permitir os contratos inominados,
conforme você pode constatar a seguir: “Art. 425. É lícito às partes estipular contratos atípicos,
observadas as normas gerais fixadas neste Código”.

Quanto ao conhecimento sobre suas prestações, os contratos podem ser classificados como
comutativos ou aleatórios.

Contratos comutativos são aqueles em que ambas as partes já têm prévio conhecimento sobre
as prestações uma da outra. Neles, também se constata a equivalência entre as prestações.
Exemplo típico é o contrato de compra e venda.

De outra forma, contratos aleatórios são aqueles nos quais a prestação de ao menos uma das
partes é incerta. Não se sabe se a prestação incidirá e, se incidir, de qual valor ou natureza será.
É o caso dos contratos de seguro. O segurado sabe quando tem de pagar, mas a seguradora
não sabe se arcará com alguma prestação (guincho, carro reserva, reparo, etc.), nem qual será
o seu valor (que varia entre a franquia e o teto do seguro contratado).

Quanto à forma, o contrato pode ser consensual, solene ou real.

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Contrato consensual é o que não exige formalidades (solenidades) específicas. Para que esteja
consumado, basta o acordo entre as partes.

Ao contrário, o contrato solene exige a prática de formalidades previamente estipuladas em lei,


como o registro de uma escritura pública, sob pena de nulidade.

Por seu turno, contrato real é o que, além do acordo entre as partes, exige que se faça a tradição
do bem, ou seja, a entrega do bem. Por exemplo, o contrato de depósito.

Quanto às vantagens patrimoniais, os contratos podem ser onerosos ou gratuitos.

Contratos onerosos são aqueles nos quais se vislumbram direitos e deveres para ambas as par-
tes. Em um contrato de compra e venda, por exemplo, o comprador terá o imóvel, ao passo que
o vendedor terá o dinheiro. Em uma locação, o raciocínio é o mesmo.

Contratos gratuitos, diferentemente, são aqueles que favorecem apenas uma das partes, que
gozará de um benefício patrimonial, enquanto a outra não. A doação pura configura um exem-
plo.

Quanto à existência, os contratos podem ser principais ou acessórios.

Contrato principal é o que existe por si só, ou seja, que não depende da existência de nenhum
outro. O contrato de locação é um exemplo.

Já o contrato acessório é aquele que só existe em função de um contrato principal. A existência


daquele é condicionada à existência deste. Por exemplo, o contrato de fiança é condicionado ao
contrato de locação.

Quanto à execução, os contratos podem ser de execução imediata ou de execução continuada.

Contrato de execução imediata é aquele que termina mediante uma prestação. Por exemplo:
uma compra e venda à vista.

Por sua vez, contrato de execução continuada é aquele cuja execução se protrai no tempo, ou
seja, se prorroga. Nele, ocorre uma reiteração de atos que prolongam seu encerramento. Por
exemplo: uma compra e venda a prazo.

Quanto à liberdade de contratar, os contratos podem ser paritários ou de adesão.

Contratos paritários são os que permitem às partes a liberdade de negociação e de estipulação


das cláusulas contratuais. Identifica-se igualdade de condições entre contratante e contratado
quanto aos principais elementos desses contratos.

De forma distinta, contratos de adesão são aqueles que não permitem a liberdade de negociação
entre as partes. Neles, a parte recebe um modelo preestabelecido e rígido, que não comporta
alterações, especialmente em seus elementos principais. Esses contratos exigem muita atenção
– tanto de quem os assinará, obrigando-se por algo, quanto de quem os produzirá. Por não per-
mitir negociações, os requisitos dos contratos de adesão são mais rígidos.

Nesse sentido, o artigo 423 do Código Civil prevê que “quando houver no contrato de adesão
cláusulas ambíguas ou contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao ade-
rente”.

Como não houve negociação, o Código Civil previu um benefício ao aderente do contrato, ou
seja, àquela pessoa que teve de assinar o contrato sem poder discuti-lo. Portanto, se você for
elaborar uma minuta de contrato de adesão, cuidado com a redação de cada uma das cláusulas.

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Direito civil imobiliário

Outro dispositivo do Código Civil sobre o assunto é o artigo 426, que prevê que “nos contratos
de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito
resultante da natureza do negócio”.

Portanto, qualquer cláusula constante do contrato de adesão que preveja a renúncia antecipada
de direitos é nula. Por exemplo, se em um contrato constar a renúncia do direito de indenização
em caso de dano pela prestação inadequada dos serviços, essa cláusula será nula por força do
artigo 424 do Código Civil.

No resumo representado na Figura 2, observe a síntese de todas as classificações estudadas:

Classificação dos contratos

Quanto às pessoas
De direito público De direito privado

Quanto à natureza
Unilaterais Bilaterais

Quanto ao modelo
Nominados Inominados

Quanto ao conhecimento das prestações


Comutativos Aleatórios

Quanto à forma
Consensuais Solenes Reais

Quanto às vantagens patrimoniais


Onerosos Gratuítos

Quanto à existência
Principais Acessórios

Quanto à execução
Imediata Continuados

Quanto à liberdade de contratar


Paritários De adesão

Figura 2 – Classificações dos contratos.


Fonte: Elaborada pelo autor, 2015.

2.2 Contratos em espécie


Neste tópico, você estudará os contratos em espécie e as principais características dos contratos
mais comuns no contexto imobiliário. O primeiro será o contrato de compra e venda, que tem
requisitos especiais no que tange à forma de celebração. Posteriormente, saberá mais sobre o
contrato de doação, comum no dia a dia do profissional de negócios imobiliários.

Na sequência, você conhecerá as principais regras do contrato de prestação de serviços, que


é celebrado entre a empresa ou o profissional de gestão imobiliária e seus respectivos clientes.
Também verá o contrato de empreitada, que permite a contratação de pessoa ou empresa para

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realização de determinada obra, com fornecimento de trabalho e/ou materiais. Para finalizar,
abordaremos o contrato de corretagem.

2.2.1 Contrato de compra e venda


O contrato de compra e venda está entre os mais comuns, pois resulta de uma das relações ju-
rídicas mais celebradas. Por ele, transfere-se a propriedade de um bem a outra parte, mediante
o pagamento do preço.

Como regra, o contrato de compra e venda não exige forma solene, o que permite que seja
celebrado sem formalidades especiais. Quanto aos imóveis, porém, encontramos uma exceção
prevista no artigo 108 do Código Civil (“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é
essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação
ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo
vigente no País”).

Portanto, para que seja válida, a compra e venda de imóvel com valor superior a 30 vezes o valor
do salário mínimo deve ser feita por escritura pública.

NÓS QUEREMOS SABER!


A cargo de quem ficam as despesas de escritura e registro? A resposta está no artigo
490 do Código Civil. Como regra, as despesas de escritura e registro ficam a cargo
do comprador, mas nada impede que se convencione de maneira diferente. Para isso,
porém, será imprescindível que conste uma cláusula expressa no contrato, transferindo
o ônus das despesas de escritura e registro ao vendedor.>

Outro assunto comum no contexto dos contratos de compra e venda diz respeito às operações
entre ascendentes e descendentes. Veja o que o Código Civil prevê:

Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e


o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de
bens for o da separação obrigatória.

Observe o exemplo a seguir:

João é casado com Maria e pai de quatro filhos: Pedro, Felipe, Henrique e Fernando. João de-
seja vender uma das suas casas ao filho Henrique, que irá se casar. Nesse caso, o que ele deve
providenciar? O contrato de compra e venda a ser celebrado deverá consignar, expressamente, a
anuência dos outros filhos, ou seja, Pedro, Felipe e Fernando, bem como a da esposa (cônjuge),
Maria. E se faltar o consentimento de algum deles? Nesse caso, o negócio poderá ser anulado,
ajuizando-se ação anulatória para desconstituir o negócio realizado. Vale ressaltar, porém, que
o consentimento do cônjuge deixa de ser necessário se o casamento se deu pelo regime da se-
paração obrigatória.

Portanto, para que seja possível a venda de um pai para um filho, por exemplo, é necessário co-
lher o consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do pai. Quanto ao cônjuge, essa é a
situação-regra, pois a maioria das pessoas é casada pelo regime da comunhão parcial de bens.
No entanto, se o matrimônio foi realizado pelo regime da separação obrigatória, dispensa-se o
consentimento do cônjuge. No caso da situação-regra, descrita anteriormente, é importante as-
sinalar que, sem o consentimento dos demais descendentes e do cônjuge, o negócio jurídico po-

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Direito civil imobiliário

derá ser judicialmente anulado. Nesse caso, porém, será necessária a demonstração do prejuízo.
Mas e se o negócio jurídico depender de escritura pública? Nesse caso, também o consentimento
deverá constar no mesmo instrumento.

NÃO DEIXE DE LER...


Para complementar seus conhecimentos, leia o artigo Um estudo do uso de vocábulos,
expressões fixas e semifixas mais frequentes em contratos de compra e venda subme-
tidos à tradução juramentada, de Camargo Aubert (2006). O texto aborda expressões
comuns em contratos de compra e venda de outros países, que precisam ser traduzidos
para aplicação plena no Brasil. Disponível no endereço: <http://www4.pucsp.br/pos/
lael/intercambio/pdf/camargo_aubert.pdf >.

2.2.2 Contrato de doação


A doação é um contrato gratuito, por meio do qual uma pessoa, por mera liberalidade, transfere
um bem ou conjunto de bens móveis ou imóveis a outra, sem receber qualquer contraprestação
patrimonial. Trata-se de um contrato relativamente comum no contexto imobiliário, que demanda
atenção quando da sua celebração.

Estipulado o contrato de doação, é possível nele incluir prazo para que o donatário (quem recebe
a doação) se manifeste pelo aceite ou pela recusa da doação. Nesse caso, como regra, presume-
-se que o silêncio importará no aceite do bem.

Em se tratando de doação de bens imóveis, submete-se às mesmas regras da compra e venda,


devendo ser lavrada por escritura pública sempre que o valor do imóvel for superior a 30 (trinta)
salários mínimos. Sem essa providência, haverá nulidade absoluta do negócio jurídico, consequ-
ência decorrente da norma contida no artigo 108 do Código Civil.

A doação pode ser pura, ou seja, pode resultar em uma simples entrega de um bem pelo doador
ao donatário, mas também pode ser condicional. Nada impede que, no contrato de doação,
fique estipulado que só haverá transferência da propriedade a partir do momento em que o do-
natário preencher determinado requisito, como concluir um curso superior, por exemplo.

Outro assunto que geralmente suscita dúvidas é a doação ao nascituro, ou seja, à pessoa que
já foi concebida, mas que ainda não nasceu. Admite-se que a doação seja realizada, desde que
aceita pelo representante legal do nascituro.

E como é feita a doação de ascendentes para descentes? De um pai para um dos filhos, por
exemplo? Nesse caso, veja a previsão expressa do Código Civil: “Art. 544. A doação de ascen-
dentes a descendentes, ou de um cônjuge a outro, importa adiantamento do que lhes cabe por
herança”.

Portanto, é possível a doação de ascendente para descendente, mas esta tem o efeito de adian-
tar o que lhes cabe na herança. No futuro, quando for partilhado o patrimônio do de cujus, ou
seja, do ascendente falecido, o quinhão do descendente que recebeu uma doação em vida ficará
reduzido.

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NÓS QUEREMOS SABER!
É possível que uma pessoa doe todos os seus bens? Pois saiba que o Código Civil veda
expressamente e considera nula a doação de todos os bens sem reserva de parte ou
renda suficiente à subsistência do doador (art. 548 – vedação à doação Universal).
Prevê como nula, também, a doação quanto à parte que exceder à de que o doador,
no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento (art. 549).

No que tange à doação a mais de uma pessoa, não dispondo o contrato de forma diversa,
presume-se que o bem imóvel seja dividido em partes iguais entre os donatários, instaurando-se
entre eles uma relação condominial.

O Código Civil também prevê hipóteses de revogação da doação, que pode ocorrer por ingra-
tidão do donatário ou inexecução do encargo.

A inexecução do encargo é de fácil visualização. Ela ocorre quando o donatário não cumpre a
obrigação que lhe fora fixada como condição de consumação da doação.

Já a ingratidão ocorre se o donatário: atentou contra a vida do doador ou cometeu crime de


homicídio doloso contra ele; se cometeu contra ele ofensa física; se o injuriou gravemente ou o
caluniou; ou se, podendo ministrá-los, recusou ao doador os alimentos de que este necessitava.

A revogação é admitida, ainda, quando a pessoa ofendida nos casos do artigo 557 do Código
Civil for cônjuge, ascendente, descendente ou irmão do doador. Nesses casos, o prazo para que
a revogação da doação seja pleiteada é de um ano, prazo que se inicia quando chega, ao co-
nhecimento do doador, o fato, ou seja, a ingratidão praticada pelo donatário.

2.2.3 Contrato de prestação de serviço


O contrato de prestação de serviço é um negócio jurídico em que uma das partes (o prestador)
assume a obrigação de prestar determinado serviço em benefício da outra (a tomadora). Por
exemplo: é o contrato celebrado entre a empresa ou o profissional que atua no ramo imobiliário
e seus clientes. Ele pode ser firmado para variados motivos.

A prestação de serviços disciplinada pelo Código Civil somente tem espaço quando a relação
não estiver sujeita à legislação trabalhista ou lei especial.

Como regra, a retribuição pelos serviços deve ser feita após a sua prestação, ou seja, presta-se o
serviço e depois se emite a respectiva fatura para pagamento. Nada impede que seja contratado
de modo diverso, no entanto. Nesse caso, o contrato de prestação de serviços deverá ter cláusula
expressa nesse sentido.

O contrato de prestação de serviços não pode ser celebrado para viger por mais de 4 (quatro)
anos. Nada impede, no entanto, a celebração de um novo contrato após o término do primeiro.

Para viabilizar a substituição de um dos polos da relação contratual de prestação de serviços, o


Código Civil exige autorização da parte contrária.

Quanto à extinção do contrato de prestação de serviços, pode ser encerrado por várias razões,
entre as quais destacamos:

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a) morte de uma das partes contratuais;

b) escoamento do prazo da sua vigência;

c) conclusão da obra, quando for o caso;

d) rescisão mediante prévio aviso;

e) inadimplemento de qualquer das partes;

f) impossibilidade de continuação do contrato, quando ocorrer algum motivo de força maior.

2.2.4 Contrato de empreitada


O contrato de empreitada é o negócio jurídico em que uma das partes (o empreiteiro) se obriga,
sem subordinação ou dependência, a realizar pessoalmente ou por meio de terceiros, obra certa
para outrem (o dono da obra, ou comitente). Trata-se de uma espécie muito comum no dia a dia
dos profissionais de negócios imobiliários. Trata-se da avença (quantia justa) por meio da qual
uma das partes, o empreiteiro, se obriga a executar determinada obra mediante a:

a) aplicação do trabalho, apenas;

b) aplicação do trabalho e dos materiais necessários.

A segunda espécie de contrato de empreitada não se presume. Se o contrato for omisso, enten-
de-se que o contrato celebrado resultará apenas na aplicação do trabalho necessário à execução
da obra. Para que envolva também o fornecimento dos materiais necessários, é imprescindível
que isso conste expressamente do termo contratual.

NÓS QUEREMOS SABER!


O contrato para elaboração de um projeto implica a obrigação de execução da obra
e/ou a fiscalização da sua execução? Se você respondeu não, acertou! O Código Civil
disciplina expressamente o assunto, tendo previsto que do contrato de elaboração de
projeto não decorre a obrigação de executá-lo, nem a de fiscalizar a sua execução.
São, portanto, contratos e obrigações distintas, separadas por força de previsão legal
(art. 610, § 2o do Código Civil).>

Celebrado o contrato de empreitada com fornecimento de materiais, o Código Civil apresenta


importantes disposições, que você precisa conhecer. Uma delas está contida no artigo 611. Ele
prevê que “quando o empreiteiro fornece os materiais, correm por sua conta os riscos até o mo-
mento da entrega da obra, a contento de quem a encomendou, se este não estiver em mora de
receber. Mas se estiver, por sua conta correrão os riscos”.

Se, porém, o empreiteiro se obrigou apenas do fornecimento do trabalho, ou seja, da mão de


obra, todos os riscos da obra correrão por conta do contratante (dono da obra).

Outra situação muito comum nos contratos de empreitada é o desperdício de materiais. Por
exemplo: por contratar trabalhadores com baixa qualificação, grande parte dos materiais adqui-
ridos é desperdiçada. Nesse caso, o Código Civil impõe ao empreiteiro o dever de pagar pelos
materiais que recebeu, mas que, por imperícia ou negligência, inutilizou.

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O prazo de responsabilidade do empreiteiro em relação às obras que realiza é de 5 (cinco) anos
(art. 618 do Código Civil). No entanto, o direito que o dono da obra possui diante do empreiteiro
decai se não for ajuizada ação no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contados do aparecimento
do vício ou defeito.

No que tange à suspensão da execução da obra após o seu início, o Código Civil permite que
ela seja solicitada pelo dono da obra. No entanto, o artigo 623 exige que o dono da obra pague
ao empreiteiro as despesas e os lucros atinentes aos serviços que já tenham sido executados,
bem como indenização razoável, calculada com base no que o empreiteiro obteria caso a obra
tivesse sido concluída.

Como regra, a suspensão da obra sem justa causa pelo empreiteiro lhe obriga o dever de ressar-
cir o dono da obra pelas perdas e danos que ele suportar. Contudo, o Código Civil prevê casos
nos quais se admite a suspensão da obra. Veja a seguir:

Art. 625. Poderá o empreiteiro suspender a obra:


I – por culpa do dono, ou por motivo de força maior;
II – quando, no decorrer dos serviços, se manifestarem dificuldades imprevisíveis de execução,
resultantes de causas geológicas ou hídricas, ou outras semelhantes, de modo que torne a
empreitada excessivamente onerosa, e o dono da obra se opuser ao reajuste do preço inerente
ao projeto por ele elaborado, observados os preços;
III – se as modificações exigidas pelo dono da obra, por seu vulto e natureza, forem
desproporcionais ao projeto aprovado, ainda que o dono se disponha a arcar com o acréscimo
de preço.

Ao contrário do que acontece no contrato de prestação de serviços, cuja morte de qualquer das
partes o extingue, o contrato de empreitada não se encerra pela morte de nenhuma das partes.
Para que isso aconteça, exige-se cláusula contratual expressa nesse sentido.

2.2.5 Contrato de corretagem


O contrato de corretagem, tão comum no contexto imobiliário, é aquele por meio do qual uma
pessoa (o corretor), não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou de
qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um determinado negócio,
conforme as instruções que receber.

O profissional de negócios imobiliários, quando não atuar diretamente com a corretagem, pode
ter o contato com profissionais que exercem essa atividade. Por isso, precisa de amplo conheci-
mento sobre o assunto. O Código Civil prevê o dever de diligência do corretor, bem como o de
prestar todos os esclarecimentos sobre a segurança e o risco do negócio.

Em contrapartida, o principal direito do corretor é a obtenção da sua remuneração, que só é


devida após a obtenção do resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não
seja consumado em razão do arrependimento das partes.

Uma questão atinente à corretagem, e que costuma gerar muitos conflitos, é a da exclusividade.
É fruto da previsão legal do artigo 726 do Código Civil:

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração
será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá
o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação,
salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

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Direito civil imobiliário

Portanto, a regra é simples: se não há contrato de exclusividade em relação a determinado imó-


vel, nenhum pagamento é devido ao corretor quando o negócio é iniciado e concluído direta-
mente pelas partes (comprador e vendedor). Nesse caso, se não houve participação do corretor,
ele não receberá nenhuma remuneração. No entanto, havendo contrato de corretagem com
cláusula de exclusividade, ainda que o corretor não tenha mediado o negócio, ele tem direito à
remuneração integral contratualmente prevista. Só haverá perda desse direito se houver prova de
que ele se manteve completamente inerte ou ocioso.

Em outras duas situações, o Código Civil protege os interesses do corretor. A primeira delas,
comum no dia a dia, é a dispensa do corretor pelo dono do negócio, que posteriormente o
consuma com um comprador que lhe havia sido apresentado pelo corretor. Nesse caso, a remu-
neração é integral e normalmente devida ao corretor.

Outra situação é aquela na qual a consumação do negócio ocorre após o término da vigência
do contrato de corretagem, mas em função dos trabalhos desenvolvidos pelo corretor. Nesse
caso, a remuneração também é integralmente devida ao corretor.

E o que acontece se o negócio for concluído após a intermediação de dois ou mais corretores?
Nesse caso, a remuneração será devida a todos, em partes iguais. Nada impede, porém, que se
estipule de forma diversa.

NÃO DEIXE DE VER...


O filme O sucesso a qualquer preço: como incentivar uma equipe (Glengarry Glen
Ross, 1992) coloca em questão a motivação dos personagens, que trabalham com
vendas. Com a oferta de prêmios que prometem até um carro de luxo e punições que
culminam em demissão, a produção dirigida por James Foley tem uma boa proposta
para o contexto dos serviços de corretagem. Pode ser alugado em videolocadoras ou
acessado nos sites especializados.

2.3 Documentação necessária para aferição


das partes e idoneidade do objeto
Neste tópico, você conhecerá a documentação necessária à aferição das partes e à idoneidade
do objeto. Começará pelos aspectos relevantes que têm de ser analisados em relação aos con-
tratantes e aos contratados em uma relação jurídica no contexto imobiliário.

Também verá os aspectos relevantes da documentação relativa ao objeto do contrato de natu-


reza imobiliária, identificando a importância das certidões negativas de débitos tributários. Para
encerrar, compreenderá a importância do preenchimento da forma prescrita em lei para celebra-
ção do negócio.

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2.3.1 Documentação das partes
Para a celebração de qualquer contrato, é fundamental que haja muita atenção na conferência
documental e na obediência dos requisitos fixados em lei. O assunto deste tópico se inicia pela
documentação das partes.

Figura 3 – A análise da documentação das partes e do objeto é fundamental ao êxito do negócio jurídico.
Fonte: Shutterstock, 2015.

Antes de tudo, lembre-se de que ambas as partes têm de ser capazes. Logo, colha a documen-
tação comprobatória dessa capacidade. Exija documentos originais de identidade e certidões de
nascimento e casamento, quando for o caso.

Se todos forem maiores de idade e o negócio for relativo à transferência de imóvel, por exemplo,
lembre-se da necessidade da outorga conjugal, ou seja, do consentimento do cônjuge, exigência
expressamente prevista no art. 1.647 do Código Civil. Sem isso, o negócio poderá ser anulado
posteriormente. Segundo o referido dispositivo legal, a outorga conjugal é imprescindível para
os seguintes atos (art. 1.647 do CC):

a) alienação ou instituição de ônus real sobre bens imóveis;

b) atuação judicial acerca de bens ou direitos imobiliários, seja como autor ou réu;

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Direito civil imobiliário

c) prestação de fiança ou aval;

d) realização de doação não remuneratória de bens comuns ou que possam fazer parte de
futura meação.

Não há necessidade de outorga para nenhum dos negócios mencionados anteriormente quando
o casamento adotar o regime da separação absoluta de bens.

E o que ocorre se o cônjuge se negar ou não puder prestar o consentimento para viabilizar um
negócio jurídico? Nesse caso, um juiz pode suprir esse consentimento nos casos de impossibili-
dade, bem como nos de recusa injustificada, conforme previsão do art. 1.648 do Código Civil.

Se houver algum contratante incapaz, é imprescindível que você verifique se ele é absoluta ou
relativamente incapaz. Os casos de incapacidade absoluta estão previstos no artigo 3o do Códi-
go Civil, enquanto que os casos de incapacidade relativa são os previstos no artigo 4o. Confira
no Quadro 1:

Incapacidade absoluta Incapacidade relativa

Art. 4o São incapazes, relativamente a certos


atos, ou à maneira de os exercer:
Art. 3o São absolutamente incapazes de exer-
cer pessoalmente os atos da vida civil:
I – os maiores de dezesseis e menores de de-
zoito anos;
I – os menores de dezesseis anos;
II – os ébrios habituais, os viciados em tóxi-
II – os que, por enfermidade ou deficiência
cos, e os que, por deficiência mental, tenham
mental, não tiverem o necessário discerni-
o discernimento reduzido;
mento para a prática desses atos;
III – os excepcionais, sem desenvolvimento
III – os que, mesmo por causa transitória, não
mental completo;
puderem exprimir sua vontade.
IV – os pródigos.

Quadro 1 – Casos de incapacidade das partes.


Fonte: Elaborado pelo autor, 2015.

No dia a dia, os casos mais comuns envolvem menores. Não se esqueça de exigir a presença dos
representantes (no caso de pessoa absolutamente incapaz) ou dos assistentes (no caso de pessoa
relativamente incapaz). Sem eles, o contrato será nulo no primeiro caso e anulável no segundo.

Notadamente em relação ao vendedor, atente-se para colher uma série de documentos que têm
por finalidade proteger o comprador. Muitos desses documentos objetivam verificar se o vende-
dor não está em situação patrimonial crítica, de modo que o bem que ele está vendendo já esteja
comprometido com o pagamento de outras dívidas.

Dessa forma, é conveniente solicitar certidões negativas, que se prestam a demonstrar a inexis-
tência de débitos. Você pode solicitar as seguintes certidões:

a) negativa de débitos federais;

b) negativa de débitos estaduais;

c) negativa de débitos municipais;

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d) negativa de tabeliães de protesto;

e) negativa do FGTS (no caso de o vendedor ser pessoa jurídica);

f) da Justiça Estadual (cível e criminal);

g) da Justiça Federal (cível e criminal);

h) da Justiça do Trabalho.

Se, ao consultar qualquer dessas certidões, forem identificados débitos, a atenção deve ser
maior. A partir daí, começa o processo de análise desses débitos, para que se possa concluir
sobre a existência ou não de risco à negociação.

Se, em uma certidão de processo judicial, você identificar que o imóvel em negociação está
indicado como objeto de penhora, informe imediatamente o comprador, que pode desejar não
assumir esse risco.

Ainda que o bem objeto do negócio não esteja penhorado nem tenha sido indicado em nenhum
processo judicial, deve-se estar atento à natureza das ações que correm contra o vendedor, bem
como o vulto, ou seja, o valor de cada uma. Se uma pessoa é ré em várias ações e o valor dos
seus débitos é muito alto, essa pessoa pode estar negociando o bem com a finalidade de dila-
pidar seu patrimônio e frustrar os interesses daqueles credores. E o problema que decorre dessa
prática é que aqueles credores, descobrindo a alienação de bens quando o processo já estava
em curso, podem querer anulá-lo, o que gerará incontáveis transtornos ao comprador.

O mesmo se diga em relação a um grande devedor tributário. É importante analisar as ações de


execução fiscal em curso por parte do vendedor, pois frustrados os interesses do Poder Público
em receber pelos tributos devidos, este pode tentar anular a operação de venda de imóveis do
devedor tributário.

Nesse contexto, o preço pode agravar a situação e tornar inevitável a perda do bem por parte
do comprador. Se o preço do imóvel for vil, ou seja, ínfimo (muito inferior ao valor de mercado),
ficará nítida a intenção de frustração dos interesses dos credores, o que facilitará ações destes
que tenham por objetivo anular a compra e venda realizada.

2.3.2 Documentação relativa ao objeto


Além dos cuidados em relação à documentação das partes, também se exige uma grande aten-
ção quanto ao objeto do contrato.

O primeiro documento a ser exigido de quem pretende vender um imóvel é a prova da sua pro-
priedade, que é feita por uma cópia da matrícula ou da sua transcrição, no cartório competente.
Portanto, como a matrícula retrata todo o histórico do imóvel, não aceite documentos antigos.
Exija um documento atual, emitido no máximo há 30 (trinta) dias.

De posse da matrícula, analise-a criteriosamente, como um médico analisa um exame (SCAVO-


NE JUNIOR, 2014). Assim, será possível identificar se o imóvel está livre para ser negociado ou
se existem elementos que impedem ou restringem a negociação, como uma hipoteca, um usufru-
to ou até mesmo uma locação registrada.

Estando a matrícula em termos, alguns documentos são fundamentais para garantir que não
incidem pendências sobre o imóvel. Por isso, podem ser exigidas as seguintes certidões:

a) negativa de tributos municipais;

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Direito civil imobiliário

b) negativa de débitos condominiais;

c) negativa de tributos federais, no caso de imóvel rural.

Vários tributos municipais podem incidir sobre a propriedade imóvel. O principal deles é o Im-
posto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). Além disso, existem outras taxas
que incidem sobre a propriedade imobiliária. Todos esses tributos têm de estar quitados, pois, se
não estiverem, recairão sobre a pessoa do comprador.

Os tributos sobre a propriedade são chamados de propter rem, ou seja, próprios da coisa. É
fundamental que o comprador tenha plena ciência da existência de eventuais débitos tributários,
pois, se desejar assumi-los, certamente utilizará esse fator na negociação do preço do imóvel.

O mesmo se diga em relação às despesas de condomínio, que acompanham a propriedade e


recaem sobre o adquirente.

Diferentemente dos urbanos, os imóveis rurais geram a incidência do Imposto Territorial Rural
(ITR), e não do IPTU. Por isso, a certidão negativa terá de ser obtida na União, responsável pela
arrecadação dessa espécie tributária.

2.3.3 Preenchimento da forma prescrita em lei


Fique atento: é sempre relevante revisar a legislação e verificar o preenchimento de todos os
requisitos que sejam necessários à formalidade do negócio jurídico.

Como você viu, a escritura pública é indispensável aos contratos de constituição, transferência,
modificação ou renúncia de direitos reais sobre bens imóveis cujo valor supere 30 vezes o valor
do salário mínimo vigente à época. O Código Civil prevê que, nesses casos, a escritura pública
é essencial à validade do negócio jurídico. Portanto, lembre-se:

Negócios jurídicos sobre bens imóveis

Valor inferior a 30 salários mínimos


Dispensável a escritura pública

Valor superior a 30 salários mínimos


Indispensável a escritura pública

Figura 4 – Regra do Código Civil sobre a necessidade de escritura pública em relação a negócios jurídicos sobre
bens imóveis.
Fonte: Elaborada pelo autor, 2015.

2.4 A importância do conhecimento documental


no setor imobiliário
Neste tópico, você estudará a importância do conhecimento documental no setor imobiliário.
Começará compreendendo a relevância sobre o conhecimento dos requisitos documentais, as-
sunto que deve ser tratado como prioritário pelo profissional de negócios imobiliários.

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Também saberá por que é importante guardar os registros e documentos relativos a negócios
imobiliários, seja por parte da empresa que presta serviços no setor, seja por parte dos seus clien-
tes. Por fim, conhecerá os locais em que se podem obter os documentos relativos ao contexto
imobiliário.

2.4.1 A relevância do conhecimento sobre os requisitos documentais


Do contexto adquirido no tópico anterior, fica fácil você entender a relevância do conhecimento
sobre os requisitos documentais. A análise criteriosa dos documentos, bem como a exigência
pertinente deles em relação às partes e ao objeto do contrato, são fundamentais ao êxito do
negócio jurídico.

No dia a dia do profissional de negócios imobiliários, a grande quantidade de trabalho não pode
prejudicar a análise documental, que deve ser criteriosa. Qualquer documento não examinado
pode provocar o insucesso do negócio jurídico celebrado. Imagine se, por exemplo, deixa-se de
analisar uma certidão judicial do vendedor na qual constava o pedido do exequente para penho-
ra do imóvel objeto do negócio...

Figura 5 – A quantidade de objetos para análise documental não pode influenciar na qualidade do trabalho.
Fonte: Shutterstock, 2015.

A análise documental deve ser prioridade do profissional de negócios imobiliários, pois é um dos
elementos que o diferencia no mercado de trabalho. Atualmente, constata-se que são poucos os
profissionais e as empresas que fornecessem serviços especializados de análise documental, com
pesquisa completa das partes e do objeto da relação contratual. Com isso, tem-se um mercado
aberto aos profissionais que queiram se especializar no setor.

Ao visualizar a Figura 5, você deve ter percebido a seguinte legenda: “a quantidade de objetos
para análise documental não pode influenciar na qualidade do trabalho”. Na seara imobiliária, é

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Direito civil imobiliário

comum que existam emaranhados de documentos relativos aos negócios celebrados. A quantida-
de, porém, nunca pode prejudicar a qualidade do trabalho. Por mais que você já tenha analisado
centenas de páginas e todas estejam corretas, ou seja, sem nenhum óbice ao contrato, não deixe
de analisar com o mesmo rigor as páginas restantes. A restrição imobiliária mais importante pode
estar na última página; se o comprador não souber disso, corre o risco de celebrar um péssimo
negócio.

2.4.2 A relevância da guarda adequada dos registros documentais


Os negócios imobiliários, na maioria das vezes, envolvem valores que não são baixos. Esse fato,
isoladamente, já bastaria à adoção de cuidados especiais em relação à guarda adequada dos
documentos relacionados.

Toda a complexidade que envolve a celebração de um contrato de compra e venda de imóvel,


por exemplo, deve ser registrada e armazenada adequadamente, pois pode ser necessária no
futuro, caso surja algum problema.

As empresas de gestão imobiliária podem fornecer esse serviço, mantendo em arquivo todo o
conjunto documental que foi utilizado antes, durante e após a celebração do negócio jurídico.
Todas as certidões colhidas devem ser guardadas.

Por exemplo: imagine que um comprador, regularmente informado sobre um processo no qual o
autor pedia a penhora daquele imóvel que ele adquiriu, volta após receber a visita de um oficial
de justiça. Se ele alegar que desconhecia o risco, o profissional de negócios imobiliários terá a
documentação necessária para provar que ele foi plenamente informado sobre a possibilidade
de penhora, mas mesmo assim anuiu em continuar o negócio. Para casos como este, aliás,
recomenda-se que seja colhida por escrito a ciência do comprador sobre eventual risco. Tudo
isso irá para o arquivo da empresa ou do profissional de negócios imobiliários.

A guarda dos documentos também é fundamental para os clientes que, por qualquer razão,
perderem algo que lhes seja essencial. Nesse caso, eles poderão se socorrer da empresa ou do
profissional que intermediou o processo de aquisição do bem, um elemento que agrega valor
perante o mercado.

2.4.3 Os locais para obtenção dos documentos


Tão importante quanto saber quais documentos são necessários à celebração de negócios jurídi-
cos na área imobiliária, é conhecer os locais nos quais eles podem ser obtidos. Veja na sequência
os endereços eletrônicos de obtenção dos principais documentos, relacionados às partes e ao
objeto contratual. Alguns, no entanto, somente podem ser obtidos pessoalmente.

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Certidões importantes para o contexto imobiliário

Tributos Federais

Imposto Territorial Rural

Tributos Estaduais

Tributos Municipais

FGTS

Tabeliões de protestos

Traxas condominiais

Ações da Justiça Estadual

Ações da Justiça Trabalhista

Figura 6 – Assuntos que exigem certidões para celebração de negócios relacionados a imóveis.
Fonte: Elaborada pelo autor, 2015.

A certidão negativa de créditos tributários federais e relativos à dívida ativa da União, tanto de
pessoas físicas como jurídicas, é feita por meio do seguinte endereço: <http://www.receita.fa-
zenda.gov.br/grupo2/certidoes.htm>. Desde novembro de 2014, essa certidão passou a incluir
os débitos de contribuições previdenciárias, que antes eram emitidas isoladamente.

A certidão negativa de tributos estaduais deve ser obtida no site do governo de cada estado
brasileiro. Para isso, acesse o site da governadoria do seu estado. Alguns emitem certidões ele-
trônicas, outros não.

Da mesma forma, a certidão negativa de tributos municipais também deve ser obtida no site da
prefeitura de cada município brasileiro. Alguns emitem certidões eletrônicas, outros não.

Especificamente no que tange à certidão relativa ao Imposto Territorial Rural (ITR), pode ser ob-
tida no endereço: <http://www.receita.fazenda.gov.br/aplicacoes/atspo/certidao/certinter/niitr.
asp>.

Veja onde obter outras certidões

Certidões negativas de tabeliães de protesto – Com raras exceções, devem ser obtidas pes-
soalmente, no cartório competente.

Certidões negativas de débitos com o FGTS – Podem ser obtidas no site da Caixa Econômica
Federal por meio do endereço: <https://webp.caixa.gov.br/cidadao/Crf/FgeCfSCriteriosPesqui-
sa.asp>.

Certidões de processos cíveis e criminais de competência da Justiça Estadual – Devem ser


obtidas nos fóruns locais. As orientações sobre a emissão dessas certidões podem ser encon-
tradas nos sites dos respectivos Tribunais de Justiça. No caso de dúvida, basta comparecer ao
fórum da sua cidade. Na maioria desses fóruns, a emissão ainda é feita apenas na presença do
requerente.

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Direito civil imobiliário

Certidões de processos cíveis e criminais da Justiça Federal – Devem ser consultados os


sistemas de cada Tribunal Regional Federal. A maioria disponibiliza as certidões pela internet.

Certidões negativas de débitos condominiais – Devem ser obtidas com o profissional ou a


empresa responsável pela gestão do condomínio.

A Justiça do Trabalho não disponibiliza pela internet a certidão relativa aos processos ajuizados
em face da pessoa consultada. Isso deve ser feito diretamente nos fóruns trabalhistas de cada
cidade. Poucas cidades já permitem o pedido pela internet, como é o caso do município de São
Paulo. Mas atenção! Não confunda a Certidão de Ação Trabalhista, que é a que você precisa
para saber se há processos em curso, nos quais pode ser obtida a penhora do imóvel objeto do
negócio, com a Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas. A última pode ser facilmente obtida
pela internet, mas serve apenas para participação em licitações.

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Síntese Síntese
Ao concluir este capítulo, você:

• reconheceu que a necessidade de contratar é inerente à sociedade, que utiliza os contratos


como meio de interação;

• aprendeu quais são os princípios que regem o direito contratual e identificou a sua
importância como alicerce da matéria;

• observou as classificações dos contratos, que revelam características da sua existência a


partir de diferentes pontos de vista;

• conheceu alguns contratos em espécie, como a compra e venda, a doação, a prestação


de serviços, a empreitada e a corretagem;

• entendeu que os negócios que visem à constituição, transferência, modificação ou


renúncia de direitos reais sobre imóveis acima de 30 salários mínimos devem ser feitos
por escritura pública;

• viu que é possível a doação de ascendentes para descendentes, mas que ela importa em
antecipação da herança;

• soube que o contrato de empreitada pode ser feito para fornecimento de trabalho ou para
fornecimento de trabalho e de materiais;

• conheceu os principais direitos e deveres dos corretores, conforme previsões expressas do


Código Civil;

• estudou os documentos das partes, do objeto e as formalidades que devem ser adotadas
em relação aos contratos imobiliários;

• compreendeu a relevância do conhecimento e da guarda dos documentos no setor


imobiliário.

25
Referências Bibliográficas
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vil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em:
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Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicaocompilado.
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CAMARGO, D. C.; AUBERT, F. H. Um estudo do uso de vocábulos, expressões fixas e semi-fixas


mais freqüentes em contratos de compra e venda submetidos à tradução juramentada. Revista
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FOLEY, J. O sucesso a qualquer preço (Glengarry Glen Ross). [filme]. Direção de James Foley.
Roteiro de David Mamet. EUA, 1992. 100 min.

GONÇALVES, C. R. Direito civil brasileiro, volume 3: contratos e atos unilaterais. 11 ed. São
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______. Direito civil esquematizado: parte geral, obrigações, contratos. São Paulo: Saraiva,
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SCAVONE JUNIOR, L. A. Direito imobiliário: teoria e prática. 7. ed. Rio de Janeiro: Forense,
2014.

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