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DERECHO CIVIL III- CONTRATOS-

UNIDAD N° 12

LOCACION DE COSAS

Concepto y elementos esenciales

Art. 1187 Definición. Hay contrato de locación si una parte se obligaa otorgar a otra el uso y
goce temporario de una cosa, acambio del pago de un precio en dinero.

Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto conrespecto al consentimiento, precio y


objeto del contrato decompraventa.El artículo define entonces al contrato de locación de cosas
en general como aquel negocio obligatorio por el cual una delas partes se obliga a otorgar el uso y
goce temporario de una cosamueble o inmueble y la otra a pagar un precio en dinero. Aclara
eltexto que en lo no regulado expresamente se aplica al contrato delocación lo dispuesto en
materia de compraventa en lo referente alconsentimiento, precio y objeto.

Los elementos esenciales propios son aquellos necesarios e imprescindibles del contrato encuanto
a su tipificación y la eficacia procurada. Sin alguno de ellos no podría encuadrarsenormativamente
a la figura, o bien su ausencia conduciría a la nulidad del acuerdo. En elcaso de la locación, los
elementos esenciales propios que se consagran en la definición son:

 El uso y goce de la cosa: constituye el objeto de la prestación a cargo del locador.El uso
supone la utilización de la cosa mientras que el goce importa la percepción yapropiación
de los frutos o productos ordinarios que ésta produce;
 El precio: está determinado por una suma de dinero que debe dar el locatario allocador
como contraprestación. Es de tal trascendencia que, de no haber precio,el contrato
carecería de la entidad que lo define como tal. De allí que su falta dedeterminación o su
ilicitud aparejará la nulidad del contrato todo. Por otra parte, laentidad del dinero como
definitorio del precio aludido será, además de lo antedicho,imprescindible para la
tipificación del acuerdo como “locación”, ya que otraprestación que no fuera en dinero
ubicaría a ese contrato celebrado fuera del ámbitode regulación de la locación, por lo que
debe considerárselo, en cuanto a susefectos y contenido, como un contrato innominado
(art. 970 CCyC).
 El tiempo: la definición del contrato describe al uso y goce como temporario. Lacalificación
no es casual, ya que el contrato de locación puede clasificarse como unode aquellos en los
cuales el tiempo resulta ser un elemento esencial y trascendente.Esta importancia radica
en que para el ejercicio del uso y goce otorgado será necesarioel transcurso de una
extensión de tiempo que garantice ese ejercicio y el cumplimientode la finalidad del
contrato. Por otro lado, el término “temporario” puedeinterpretarse en cuanto a la finitud
de esa extensión. O sea, no podrá extenderseperpetuamente y deberá tener un plazo de
finalización en el que naturalmente seextinguirán los efectos del contrato. El contrato de
locación es uno de los contratoscaracterizados como “contratos de larga duración” (art.
1011 CCyC).

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Naturaleza jurídica del derecho del locatario

El derecho del locatario es un derecho de fuente contractual, en tanto nace del contrato celebrado
entre las partes (locador- locatario) y, por lo tanto, es personal. Sin embargo, tiene algunas
características propias de los derechos reales. Por ejemplo: en el caso de enajenación de la cosa
locada, la locación “subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada”;
el tenedor cuando es turbado, tiene acciones para mantener la tenencia.

Relación con figuras afines

 Con la compraventa: en la compraventa se persigue como fin la adquisición del dominio, lo


que no sucede en la locación de cosas. Asimismo, en la locación el locatario persigue el uso
y goce de una cosa, más no el cambio de una cosa por un precio.
 Con el deposito: en la locación de cosas se persigue el uso y goce de las cosas, mientras
que en el deposito la cosa es entregada con una finalidad de guarda y custodia por parte de
quien la recibe. Por eso es que, de acuerdo con el art. 1358, el depositario no puede usar la
cosa y debe restituirla con sus frutos cuando le fuera requerido.
 Con el comodato: en el comodato también se entrega una cosa para que la otra parte se
sirva de ella, pero este contrato necesariamente es gratuito. El comodatario no debe pagar
precio al comodante por el uso de la cosa. El comodatario no tiene derecho a los frutos.

Plazos

Art. 1197.- Plazo máximo. El tiempo de la locación, cualquiera seasu objeto, no puede exceder de
veinte años para el destino habitacional ycincuenta años para los otros destinos.

El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de losmáximos previstos


contados desde su inicio.

El artículo 1197 del Código prevé un plazo máximo de veinte añospara las locaciones inmobiliarias
con destino habitacional y de cincuentaaños para otros destinos. El contrato de locación es
renovableexpresamente, siempre que el plazo total contado a partir del iniciono exceda el plazo
máximo establecido.

Art. 1198 Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locaciónde inmueble,


cualquiera sea su destino, si carece deplazo expreso y determinado mayor, se considera
celebradopor el plazo mínimo legal de dos años, excepto los casos delartículo 1199.

El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenenciade la cosa.

El artículo 1198 establece, tomando como fuente inmediata el artículo

1130 del Proyecto de 1998, que cualquiera fuera el destino dela locación inmobiliaria, si carece de
plazo expreso y determinadomayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos
años,excepto en los casos del artículo siguiente. También dilucida una cuestión debatida en la
doctrina consistente en saber si el plazo mínimo legal está fijado a favor del locatario y si el mismo

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es renunciable.El Código prescribe que el plazo mínimo está establecido a favor dela parte débil de
la relación, que puede renunciar al mismo, siemprey cuando se encuentre en la tenencia de la
cosa, es decir no es renunciableen forma anticipada a la entrega de la cosa.

Art. 1199 Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimolegal a los contratos de
locación de inmuebles o partede ellos destinados a:

a) sede de embajada, consulado u organismo internacional,y el destinado a habitación de su


personal extranjero diplomáticoo consular;

b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo,descanso o similares. Si el plazo
del contrato superalos tres meses, se presume que no fue hecho con esosfines;

c) guarda de cosas;

d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predioferial.

Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos quetengan por objeto el cumplimiento
de una finalidad determinadaexpresada en el contrato y que debe normalmente cumplirseen el
plazo menor pactado.

Hay ciertas locaciones inmobiliarias que, por su finalidad, características particulares


decontratación o de las partes que las celebran, no pueden quedar alcanzadas por el plazomínimo
incorporado en el art. 1198 CCyC a riesgo de alterar considerablemente su causao incluso
frustrarla, si se fuerza el cumplimiento contractual hasta tales extremos temporales.

Sin embargo, esas modalidades deben ser señaladas expresamente, ya que el plazomínimo se
impone como régimen general para todos los casos, de modo que este artículoenuncia los
supuestos de excepción a los que no se les aplica el plazo mínimo legal.

Obligaciones de las partes

Obligaciones del locador

Art. 1200.- Entregar la cosa. El locador debe entregar la cosa conformea lo acordado. A falta de
previsión contractual debe entregarla enestado apropiado para su destino, excepto los defectos
que el locatarioconoció o pudo haber conocido.

La obligación de entrega a cargo del locador constituye la primera prestación esencial sinla cual no
se podrá desarrollar la finalidad del contrato. El artículo dispone un orden deprevalencia en las
pautas interpretativas, ya que la entrega en sí misma encierra, ademásde la oportunidad para su
cumplimiento, el estado físico en que la cosa es entregada allocatario.

Art. 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido.

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El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso ygoce convenido y efectuar a
su cargo la reparación que exija el deteriorooriginado en su calidad o defecto, en su propia
culpa, o en la de sus dependienteso en hechos de terceros o caso fortuito.

Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso ygoce convenido, el


locatario tiene derecho a que se reduzca el canontemporariamente en proporción a la gravedad
de la turbación o, según lascircunstancias, a resolver el contrato.

El locador no se libera totalmente de sus obligaciones con la entrega de la cosa, sino queuna vez
recibida por el locatario, aquel mantiene el deber de garantizar al locatario el usoy goce otorgado,
en las condiciones pactadas y por todo el tiempo que dure el contrato.Es una obligación que, a
diferencia de la entrega, que se verifica en un solo acto y se extiendedurante toda la vigencia
contractual.

Art. 1202.- Pagar mejoras. El locador debe pagar las mejoras necesariashechas por el locatario a
la cosa locada, aunque no lo haya convenido,si el contrato se resuelve sin culpa del locatario,
excepto que seapor destrucción de la cosa.

El Código prescribe que el locador debe pagar las mejoras necesariasque el locatario haya
realizado a la cosa locada, aunque no lohaya convenido, en el caso de que el contrato de locación
se resolvierasin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de la cosa.

Art. 1203.- Frustración del uso o goce de la cosa. Si por casofortuito o fuerza mayor, el locatario
se ve impedido de usar o gozar de lacosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención,
puede pedirla rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempoque no pueda
usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a lacosa misma, sus obligaciones continúan
como antes.

El Código prescribe las consecuencias de que en virtud de un casofortuito el locatario se vea


impedido en el uso y goce de la cosa o éstano puede servir para el objeto de la convención. En tal
supuesto seprevén dos consecuencias posibles, según la imposibilidad sea permanenteo sólo
temporaria. En el primer supuesto el locatario puede pedirla rescisión del contrato. En el segundo
la cesación de la obligacióndel pago de los arriendos por el tiempo en que no pueda usar y gozarde
la cosa, salvo en ambos supuestos en que el casta no afecte la cosamisma, en cuyo caso, las
obligaciones continúan como antes.

Art. 1204 Pérdida de luminosidad del inmueble. La pérdida de luminosidaddel inmueble urbano
por construcciones en las fincasvecinas, no autoriza al locatario a solicitar la reducción delprecio
ni a resolver el contrato, excepto que medie dolo dellocador.

El Código no reputa como vicio oculto la pérdida de luminosidaddel inmueble urbano por
construcciones en las fincas vecinas. Es porello que le cierra al locatario las posibilidades de
solicitar la reduccióndel precio y resolver el contrato, salvo dolo del locador.

Obligaciones del locatario

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Art. 1205 Prohibición de variar el destino. El locatario puede usar ygozar de la cosa conforme a
derecho y exclusivamente parael destino correspondiente. No puede variarlo aunque ello
nocause perjuicio al locador.

El presente artículo el Código ratifica que el locatariodebe usar de la cosa conforme a derecho y en
forma exclusiva al destinoestablecido expresa o supletoriamente. Dicho destino no puede ser
variado,aunque ello no cause perjuicio al locador. Si lo hiciera, tal conductaes causal de rescisión
del contrato.

Art. 1206 Conservar la cosa en buen estado. Destrucción. El locatariodebe mantener la cosa y
conservarla en el estado en que larecibió. No cumple con esta obligación si la abandona sindejar
quien haga sus veces.

Responde por cualquier deterioro causado a la cosa, inclusopor visitantes ocasionales, pero no
por acción del locador osus dependientes; asimismo responde por la destrucción dela cosa por
incendio no originado en caso fortuito.

El locatario debe mantener la cosa y conservarla en el estado enque la recibió. En caso de que
haga abandono de la cosa, sin dejarquién mantenga y conserve la cosa, se considera incumplida
esta obligacióny por lo tanto el locador puede solicitar, conforme al artículo1219, inciso b, la
rescisión del contrato.Por otro lado debe responder por cualquier deterioro causado a la cosa,
incluso por visitantes ocasionales, salvo que se trate de deterioroscausados por el locador o sus
dependientes. Responde también por ladestrucción de la cosa por incendio, no originado por caso
fortuito.

Art. 1207 Mantener la cosa en buen estado. Reparaciones. Si la cosa es mueble, el locatario tiene
a su cargo el gasto de su conservación y las mejoras de mero mantenimiento; y sólo éstas si es
inmueble.

Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede efectuarlas a costa del locador dándole
aviso previo.

El Código prescribe que el locatario a los efectos de cumplir consu obligación de conservar la cosa
debe, tratándose de cosas muebles,efectuar los gastos de conservación y mantenimiento,
mientras que sise trata de cosas inmuebles sólo debe hacerse cargo de los gastos quedemanden
las mejoras de mero mantenimiento, pues de la conservaciónde la cosa debe hacerse cargo el
locador.

Art. 1208 Pagar el canon convenido. La prestación dineraria a cargodel locatario se integra con
el precio de la locación y todaotra prestación de pago periódico asumida convencionalmentepor
el locatario. Para su cobro se concede vía ejecutivaA falta de convención, el pago debe ser hecho
por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por períodomensual.

El pago del canon locativo es la obligación nuclear del locatario.Ello surge de la propia tipificación
del contrato de locación. El Códigosimplemente aclara que el precio no sólo comprende el alquiler

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o arriendo,sino también toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmentepor el


locatario. En defecto de pago del precio en sentidoamplio, el locador tiene acción ejecutiva.
Supletoriamente se estableceque el pago se debe hacer sea cosa mueble o inmueble por
anticipado:si la cosa es mueble de contado. Si es inmueble por período mensual.

Art. 1209 Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatariotiene a su cargo el pago de
las cargas y contribuciones quese originen en el destino que dé a la cosa locada.

No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, exceptopacto en contrario.

El Código establece que el locatario debe hacerse cargo de lascargas y contribuciones que se
originen en el destino que se le dé ala cosa locada. Sin embargo, no tiene obligación de soportar
los tributosque graven la cosa, pues éstos, salvo pacto en contrario, pesan sobreel locador.

Art. 1210 Restituir la cosa. El locatario, al concluir el contrato, deberestituir al locador la cosa en
el estado en que la recibió,excepto los deterioros provenientes del mero transcurso deltiempo y
el uso regular.

También debe entregarle las constancias de los pagos queefectuó en razón de la relación
locativa y que resulten atinentesa la cosa o a los servicios que tenga.

El locatario debe restituir la cosa locada al locador al finalizar lalocación por cualquier causa. Dicha
restitución debe efectuarla en elestado en la que la recibió, excepto los deterioros provenientes
delmero transcurso del tiempo y el uso regular, salvo pacto en contrario.También debe el locatario
entregar al locador todas las facturas, recibos,constancias de los pagos a que estaba obligado a
realizar y que efectuóen razón de la relación locativa y que resulten atinentes a la cosa oa los
servicios que tenga.

Régimen de mejoras

Art. 1211 Regla. El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada,excepto que esté prohibido
en el contrato, alteren la substanciao forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla.

No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y demero lujo o suntuarias, pero, si son
mejoras necesarias, puedereclamar su valor al locador.

El Código establece como principio general que el locatario puederealizar mejoras en la cosa
locada. Por excepción debe inhibirse dehacerlas cuando: a) las mejoras se encuentren prohibidas
en el contrato;b) cuando alteren la sustancia o forma de la cosa, y c) cuando hayasido interpelado
a restituir la cosa. En el caso de que se haya previstoque está autorizado a hacer mejoras debe
soportar los costos de lasmismas si son mejoras útiles y las de mero lujo o suntuarias. En elcaso de
mejoras necesarias puede reclamar el pago del valor de lasmismas al locador.

Art. 1212 Violación al régimen de mejoras. La realización de mejorasprohibidas en el artículo


1211 viola la obligación de conservarla cosa en el estado en que se recibió.

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En este artículo el Código vigente establece cuál es el efecto enel supuesto de que el locatario
viole la prohibición de efectuar mejoras.En tal supuesto se considera que dicha actuación implica
una violacióna la obligación de conservar la cosa en el estado en que la recibió,lo que habilitaría la
vía resolutoria prevista en el artículo 1219, inciso b,del Código.

Cesión y sublocación

Art. 1213 Cesión. El locatario sólo puede ceder su posición contractualen los términos previstos
en los artículos 1636 y siguientes.

La cesión que no reúna tales requisitos viola la prohibiciónde variar el destino de la cosa locada.

La prohibición contractual de ceder importa la de sublocary viceversa. Se considera cesión a la


sublocación de todala cosa.

El Código al tratar el tema de la cesión del contrato por parte dellocatario establece que en
principio éste puede hacerlo, siempre y cuandoel locador consienta antes, simultáneamente o
después de la cesión(Art. 1636 del Código). También se prescribe que si la conformidades anterior
(es decir prevista contractualmente) la cesión sólo tieneefecto una vez notificada al locador por
instrumento público o privadode fecha cierta. Por otro lado, establece dos criterios
interpretativos:a) Que la prohibición contractual de ceder importa la de sublocar yviceversa, y b)
que a pesar de que se hable de sublocación, si ellocatario se obliga a conceder a un tercero el uso
y goce de la totalidadde la cosa locada se trata de una cesión de la posición contractual yno de una
sublocación.

Art. 1214 Sublocación. El locatario puede dar en sublocación parte de la cosa locada, si no hay
pacto en contrario. Para ello debecomunicar al locador, por medio fehaciente, su intención
desublocar e indicarle el nombre y domicilio de la persona conquien se propone contratar, y el
destino que el sublocatarioasignará a la cosa.

El locador sólo puede oponerse por medio fehaciente, dentrodel plazo de diez días de notificado.
El silencio dellocador importa su conformidad con la sublocación propuesta.

La sublocación contratada pese la oposición del locador, ocon apartamiento de los términos que
se le comunicaron, violala prohibición de variar el destino de la cosa locada.

De la concordancia de este artículo con el anterior surge que sólose puede sublocar el uso y goce
parcial de la cosa locada, pues la"sublocación" de la totalidad de la cosa locada implica cesión de
laposición contractual como se vio. El Código prescribe que si no estáprohibido se puede sublocar
parte de la cosa locada. Para ello se debecomunicar al locador por medio fehaciente: a) su
intención de sublocar; b) indicarle el nombre y domicilio de la persona con quien se
proponecontratar, y c) el destino que el sublocatario asignará a la cosa. ElCódigo prevé que a pesar
de no encontrarse prohibida la sublocación,el locador puede oponerse dentro del plazo de diez
días de notificado,lo cual debe notificar en forma fehaciente al locatario. En caso desilencio se
considera que asiente con la sublocación propuesta. Porúltimo, el artículo establece que la

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sublocación contratada pese a laoposición del locador, o con apartamiento de los términos que se
lecomunicaron, importa una violación a la prohibición de alterar el destinode la cosa locada, lo que
habilita la vía rescisoria prevista en elartículo 1219, inciso a, del Código.

Art. 1215 Relaciones entre sublocador y sublocatario. Entre sublocadory sublocatario rigen las
normas previstas en el contrato respectivoy las de este Capítulo. Está implícita la cláusula deusar
y gozar de la cosa sin transgredir el contrato principal.

El Código en el artículo 1069 establece que el subcontrato es unnuevo contrato mediante el cual el
subcontratante crea a favor delsubcontratado una nueva posición contractual derivada de la que
aquéltiene en el contrato principal. Es por ello que entre sublocador y sublocatariorigen las
normas previstas en el contrato respectivo y lasque se establecen en el capítulo. Sin embargo, se
deja aclarado queen el nuevo contrato está implícita como formando parte del
contenidocontractual la cláusula de usar y gozar de la cosa sin transgredir elcontrato principal.

Art. 1216 Acciones directas. Sin perjuicio de sus derechos respecto allocatario, el locador tiene
acción directa contra el sublocatariopara cobrar el alquiler adeudado por el locatario, en la
medidade la deuda del sublocatario. También puede exigir deéste el cumplimiento de las
obligaciones que la sublocaciónle impone, inclusive el resarcimiento de los daños causadospor
uso indebido de la cosa.

Recíprocamente, el sublocatario tiene acción directa contra el locador para obtener a su favor el
cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de locación.

La conclusión de la locación determina la cesación del subarriendo,excepto que se haya


producido por confusión.

El Código regula en este artículo los efectos de la sublocaciónentre el locador y el sublocatario.


Parte de la premisa de que la sublocaciónno altera: los derechos y obligaciones emergentes del
contratode locación entre locador y locatario. Respecto del sublocatarioel Código le reconoce
acción directa a los efectos del cobro del alquileradeudado por el locatario, en la medida de la
deuda del sublocatario.También le puede exigir el cumplimiento de las obligaciones que
lasublocación le impone, inclusive el resarcimiento de los daños causadospor el uso indebido de la
cosa. A su turno, el sublocatario tieneacción directa contra el locador para obtener a su favor el
cumplimientode las obligaciones asumidas en el contrato de locación. Porúltimo, prescribe que la
conclusión por cualquier causa determinala cesación del subarriendo, excepto que se haya
producido por confusión.

OBRAS Y SERVICIOS

Art. 1251 Definición.

Hay contrato de obra o de servicios cuando unapersona, según el caso el contratista o el


prestador de servicios,actuando independientemente, se obliga a favor de otra,

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llamadacomitente, a realizar una obra material o intelectual oa proveer un servicio mediante


una retribución.

El contrato es gratuito si las partes así lo pactan o cuandopor las circunstancias del caso puede
presumirse la intenciónde beneficiar.

El artículo en estudio brinda una innovadora definición del contrato de obra o de serviciosy lo
define como aquel en que una persona —el contratista, o el prestador de servicios—,actuando
independientemente, se obliga a favor de otra —comitente— a realizar unaobra material o
intelectual o a proveer un servicio mediante una retribución. Dicho contratoes gratuito si las
partes así lo pactan, o cuando por las circunstancias del caso puedepresumirse la intención de
beneficiar.En cuanto a quiénes resultan ser las partes del contrato, con una terminología
renovada,se indica que estas son el contratista o prestador de servicios y el comitente y se hace
mención expresa a que aquel actúa en forma independiente al obligarse a favor de este.

Disposiciones especiales para las obras

Art. 1262 Sistemas de contratación. La obra puede ser contratada porajuste alzado, también
denominado "retribución global", porunidad de medida, por coste y costas o por cualquier
otrosistema convenido por las partes. La contratación puede hacersecon o sin provisión de
materiales por el comitente. Sise trata de inmuebles, la obra puede realizarse en terrenodel
comitente o de un tercero. Si nada se convino ni surgede los usos, se presume, excepto prueba en
contrario, que laobra fue contratada por ajuste alzado y que es el contratistaquien provee los
materiales.

Art. 1263 Retribución. Si la obra se contrata por el sistema de ejecucióna coste y costas, la
retribución se determina sobre el valorde los materiales, de la mano de obra y de otros gastos
directoso indirectos.

Mediante las normas que se anotan, se regulan —junto a otras disposicionesespeciales— los
principales sistemas de contratación de obra,en especial el ajuste alzado, por unidad de medida,
por coste y costas.Ello no impide que las partes, en ejercicio de la libertad de contratación,puedan
optar por cualquier otro sistema que juzguen apropiado parasatisfacer sus intereses. Se consagra,
además, una presunción legalpara el caso de que nada se convenga, ni resulte de los usos.

Art. 1264 Variaciones del proyecto convenido. Cualquiera sea el sistemade contratación, el
contratista no puede variar el proyectoya aceptado sin autorización escrita del comitente,
exceptoque las modificaciones sean necesarias para ejecutar la obraconforme a las reglas del
arte y no hubiesen podido ser previstasal momento de la contratación; la necesidad de
talesmodificaciones debe ser comunicada inmediatamente al comitentecon indicación de su
costo estimado. Si las variacionesimplican un aumento superior a la quinta parte del
preciopactado, el comitente puede extinguido comunicando su decisióndentro del plazo de diez
días de haber conocido lanecesidad de la modificación y su costo estimado.

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El comitente puede introducir variantes al proyecto siempreque no impliquen cambiar


sustancialmente la naturaleza dela obra.

Art. 1265 Diferencias de retribución surgidas de modificaciones autorizadas.

A falta de acuerdo, las diferencias de precio surgidasde las modificaciones autorizadas en este
Capítulo se fijanjudicialmente.

En las normas que se glosan se regulan las facultades de las partesen orden a la variación del
proyecto de obra, admitidas con mayorextensión para el comitente, y de modo más restrictivo
para el contratista.Las soluciones dialogan con los principios generales, brindandoun marco de
flexibilidad, que posibilita la construcción de respuestascircunstanciadas a cada caso concreto.

Art. 1266 Obra por pieza o medida. Si la obra fue pactada por pieza omedida sin designación del
número de piezas o de la medidatotal, el contrato puede ser extinguido por cualquiera de
loscontratantes concluidas que sean las partes designadas comolímite mínimo, debiéndose las
prestaciones correspondientesa la parte concluida.

Si se ha designado el número de piezas o la medida total, elcontratista está obligado a entregar


la obra concluida y elcomitente a pagar la retribución que resulte del total de lasunidades
pactadas.

Se tipifica el sistema de ejecución por unidad de medida, con dosvariantes definidas en sus
alcances y efectos, a saber: unidad de medidasimple y unidad de medida total o global. La
regulación contiene unaclara delimitación de efectos, en especial sobre la potestad extintivade las
partes.

Art. 1267 Imposibilidad de ejecución de la prestación sin culpa. Si laejecución de una obra o su
continuación se hace imposiblepor causa no imputable a ninguna de las partes, el contratose
extingue. El contratista tiene derecho a obtener una compensaciónequitativa por la tarea
efectuada.

Art. 1268 Destrucción o deterioro de la obra por caso fortuito antes dela entrega. La destrucción
o el deterioro de una parte importantede la obra por caso fortuito antes de haber sido
recibidaautoriza a cualquiera de las partes a dar por extinguido elcontrato, con los siguientes
efectos:

a) si el contratista provee los materiales y la obra se realizaen inmueble del comitente, el


contratista tiene derecho asu valor y a una compensación equitativa por la tareaefectuada;

b) si la causa de la destrucción o del deterioro importante esla mala calidad o inadecuación de


los materiales, no sedebe la remuneración pactada aunque el contratista hayaadvertido
oportunamente esa circunstancia al comitente;

c) si el comitente está en mora en la recepción al momentode la destrucción o del deterioro de


parte importante dela obra, debe' la remuneración pactada.

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Las disposiciones legales anotadas, relativas a la imposibilidad deejecución de la prestación sin


culpa y a la destrucción o deterioro dela obra por caso fortuito antes de la entrega, se integran con
otras,insertas en la teoría general del contrato (arts. 1090 y 1091), o previstasen las soluciones
comunes a la obra o servicios (art. 1258). Los riesgosespecíficos que aquí se abordan conciernen al
impacto que provoca—en tales supuestos—extinción del contrato de obra, que
aunquegeneralmente se atribuyen al contratista, reconocen importantesexcepciones que
morigeran la regla.

Art. 1269 Derecho a verificar. En todo momento, y siempre que no perjudiqueel desarrollo de los
trabajos, el comitente de unaobra tiene derecho a verificar a su costa el estado de avance,
lacalidad de los materiales utilizados y los trabajos efectuados.

Art. 1270 Aceptación de la obra. La obra se considera aceptada cuandoconcurren las


circunstancias del artículo 747.

Art. 1271 Vicios o defectos y diferencias en la calidad. Las normas sobrevicios o defectos se
aplican a las diferencias en la calidad dela obra.

Art. 1272 Plazos de garantía. Si se conviene o es de uso un plazo de garantía para que el
comitente verifique la obra o compruebesu funcionamiento, la recepción se considera
provisional yno hace presumir la aceptación.

Si se trata de vicios que no afectan la solidez ni hacen laobra impropia para su destino, no se
pactó un plazo de garantíani es de uso otorgarlo, aceptada la obra, el contratista:

a) queda libre de responsabilidad por los vicios aparentes;

b) responde de los vicios o defectos no ostensibles al momentode la recepción, con la extensión y


en los plazos previstospara la garantía por vicios ocultos prevista en los artículos1054 y
concordantes.

Los textos legales que se comentan presentan hilos conductoresmuy marcados. Así, se regula la
verificación como facultad amplia del comitente, que reviste especial interés en oportunidad de la
recepcióndefinitiva de la obra. A esta última, se la diferencia de la provisoria,en orden a sus
efectos. Se aportan, finalmente, elementos precisossobre el régimen de vicios o defectos, a fin de
hacerlos dialogar adecuadamentecon el caso de la obra en ruina o impropia para su destino.

Art. 1273 Obra en ruina o impropia para su destino. El constructor deuna obra realizada en
inmueble destinada por su naturalezaa tener larga duración responde al comitente y al
adquirentede la obra por los daños que comprometen su solidez y porlos que la hacen impropia
para su destino. El constructorsólo se libera si prueba la incidencia de una causa ajena. Noes
causa ajena el vicio del suelo, aunque el terreno pertenezcaal comitente o a un tercero, ni el vicio
de los materiales, aunqueno sean provistos por el contratista.

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Art. 1274 Extensión de la responsabilidad por obra en ruina o impropiapara su destino. La


responsabilidad prevista en el artículo1273 se extiende concurrentemente:

a) a toda persona que vende una obra que ella ha construidoo ha hecho construir si hace de esa
actividad su profesiónhabitual;

b) a toda persona que, aunque actuando en calidad de mandatariodel dueño de la obra, cumple
una misión semejantea la de un contratista;

e) según la causa del daño, al subcontratista, al proyectista,al director de la obra y a cualquier


otro profesional ligadoal comitente por un contrato de obra de construcción referidoa la obra
dañada o a cualquiera de sus partes.

Mediante las normas que se glosan, el nuevo Código se ocupa dereformular el régimen de la
responsabilidad por ruina sobrevenida enobras sobre inmuebles destinados a larga duración, que
ahora se extiendea los supuestos en los cuales ella resulte impropia para su destino.

En ese nuevo marco, se ratifica la objetivación de la responsabilidad—con sus eximentes—, y se


precisa y reordena la cuestión de la legitimaciónactiva y pasiva.

Art. 1275 Plazo de caducidad. Para que sea aplicable la responsabilidadprevista en los artículos
1273 y 1274, el daño debe producirsedentro de los diez años de aceptada la obra.

La disposición legal que se anota se integra con otras que, sistemáticamenteconsideradas, dan
cuenta del régimen de responsabilidadpor obra en ruina o impropia para su destino, entre las que
se destacanlos artículos 1273, 1274, 2564, 2566 y 2567. El que ahora se comentaconcierne al plazo
de garantía y caducidad.

Art. 1276 Nulidad de la cláusula de exclusión o limitación de la responsabilidad.

Toda cláusula que dispensa o limita la responsabilidadprevista para los daños que comprometen
la solidez deuna obra realizada en inmueble destinada a larga duracióno que la hacen impropia
para su destino, se tiene por noescrita.

Se reconoce aquí una excepción a la libertad de contratación, porrazones de orden público, habida
cuenta de las implicancias socialesy económicas de la seguridad y estabilidad de las construcciones
deinmuebles, y en resguardo de los intereses del comitente, visto desdela lógica propia de los
contratos por adhesión a cláusulas predispuestas o de los contratos de consumo.

Art. 1277 Responsabilidades complementarias. El constructor, los subcontratistasy los


profesionales que intervienen en una construcciónestán obligados a observar las normas
administrativasy son responsables, incluso frente a terceros, de cualquierdaño producido por el
incumplimiento de tales disposiciones.

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DERECHO CIVIL III- CONTRATOS-

La última norma de esta Sección se dedica a afirmar las obligacionesy responsabilidades del
contratista y los restantes empresarios y profesionalesimplicados en la obra, respecto de la
administración, y frentea otros terceros, por los daños y perjuicios que resulten de la ejecución.

Normas especiales para los servicios

Art. 1278 Normas aplicables. Resultan aplicables a los servicios las normasde la Sección 1° de
este Capítulo y las correspondientesa las obligaciones de hacer.

Este artículo, con el cual se inicia la Sección de disposicionesespeciales para los servicios,
esencialmente reviste el carácter de norma de remisión o reenvío, que apunta a integrar el
régimen de los servicios.Ratifica también las líneas metodológicas que sobre la materia sigueel
nuevo Código.

Art. 1279 Servicios continuados. El contrato de servicios continuadospuede pactarse por tiempo
determinado. Si nada se ha estipulado,se entiende que lo ha sido por tiempo indeterminado.

Cualquiera de las partes puede poner fin al contrato de duraciónindeterminada; para ello debe
dar preaviso con razonableanticipación.

La norma establece que los contratos de servicios autónomos pueden tener plazo o no,vale decir,
que pueden ser de plazo determinado o no tenerlo estipulado.

En este último caso, cualquiera de las partes puede extinguir el contrato, que es un supuesto de
extinción unilateral del contrato mediante un preaviso con razonable anticipación,por lo que a la
cuestión le será aplicable lo dispuesto por el art. 1078 CCyC, queestablece las disposiciones
generales para la extinción contractual por declaración unilateral, a cuyo comentario cabe remitir
al lector.

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