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RIO DE JANEIRO
MAI/2018
A IMPORTÂNCIA DA LEGISLAÇÃO DE AUTOVISTORIA
PREDIAL NO ESTADO DO RIO DE JANEIRO
RIO DE JANEIRO
MAI/2018
Sumário
1. INTRODUÇÃO ................................................................................................................... 1
2. OBJETIVO........................................................................................................................... 3
3. JUSTIFICATIVA................................................................................................................. 3
4. AUTOVISTORIA PREDIAL .............................................................................................. 4
4.1 AUTOVISTORIA E SUA IMPORTÂNCIA ................................................................. 5
5. PATOLOGIAS NAS EDIFICAÇÕES E SUAS CAUSAS ................................................. 9
5.1 CLASSIFICAÇÃO QUANTO À ORIGEM ................................................................. 10
5.2 CLASSIFICAÇÃO QUANTO À CRITICIDADE ........................................................ 11
5.4 PATOLOGIAS DECORRENTES DE ERROS NO PROJETO.................................... 12
5.5 PATOLOGIAS DECORRENTES DE ERROS NA EXECUÇÃO DA OBRA ............ 12
5.5 PATOLOGIAS NA FASE DE UTILIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO ............................. 12
5.6 PATOLOGIAS NAS EDIFICAÇÕES .......................................................................... 13
6. ASPECTOS DA LEGISLAÇÃO APLICADA A AUTOVISTORIA PREDIAL .............. 16
6.1 LEGISLAÇÃO ESTADUAL ....................................................................................... 18
6.2 LEI COMPLEMENTAR – ÂMBITO MUNICIPAL ................................................... 19
6.3 DECRETO MUNICIPAL............................................................................................. 19
6.4 RESUMO DASEXIGÊNCIAS RELATIVAS À AUTOVISTORIA PREDIAL ......... 20
6.4.1 EDIFICAÇÕES QUE DEVEM SER VISTORIADAS .................................... 20
6.4.2 ITENS CONTEMPLADOS NA VISTORIA ................................................... 21
6.4.3 PROFISSIONAIS RESPONSÁVEIS ............................................................... 22
6.4.4 LAUDO TÉCNICO .......................................................................................... 22
6.4.5 RESPONSÁVEL PELO IMÓVEL ................................................................... 23
6.4.6 COMUNICADOS ............................................................................................. 23
6.4.7 RESPONSABILIDADES DOS AGENTES ..................................................... 25
6.5 NORMAS TÉCNICAS................................................................................................ 27
6.5.1 ABNT NBR 5.674:2012 - Manutenção de Edificações – Requisitos para o Sistema de
Gestão de Manutenção ...................................................................................... 27
6.5.2 ABNT NBR 13.752:1996 - Perícias de Engenharia na Construção Civil......... 28
6.5.3 ABNT NBR 14.037:2014 - Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e
manutenção das edificações — Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos
............................................................................................................................ 28
6.5.4 ABNT NBR 16.280:2014 - Sistema de Gestão de Reformas ............................. 28
6.5.5 ABNT NBR 15.575:2013 - Edificações Habitacionais – Desempenho ............ 29
6.5.6 IBAPE 2012 - Norma de Inspeção Predial ....................................................... 30
6.6 AUTOVISTORIA E A NORMA DESEMPENHO ..................................................... 30
7. CONSIDERAÇÕES FINAIS ................................................................................. 32
8. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ................................................................... 33
1. INTRODUÇÃO
Nos dias de hoje, diversos acidentes prediais estão ganhando destaque na mídia.
Estes decorrentes de falhas na construção ou na manutenção predial vêm causando mortes e/ou enormes
prejuízos. O CREA-RJ (2013), em sua cartilha sobre autovistoria predial, diz que uma edificação é
resultado de estudo técnico, projeto, emprego de materiais, tecnologia e trabalho humano. Como
qualquer equipamento, a edificação é um organismo vivo que sofre ações do tempo, intempéries, de
fenômenos físicos e químicos ao longo de toda sua existência.
Portanto, os elementos que a compõem são instáveis e evoluem com o tempo, além
de a própria utilização da edificação pelos habitantes ou transeuntes gerar desgaste de seus componentes
ao longo de seu ciclo de vida.
Muitos problemas podem ser indicados, como quedas de fachadas e marquises,
incêndios, desabamentos, explosões causadas por defeitos nas instalações elétricos ou de gás, todos eles
provenientes de descuidos com a edificação.
O histórico da inspeção predial remonta à X Cobreap de Porto Alegre, em 1999,
como ponto de partido, onde foi apresentado o trabalho técnico: “A Inspeção Predial deve ser periódica
e obrigatória?”, que teve objetivo de destacar a importância de se preservar a segurança das edificações
através da manutenção (GOMIDE, 2013). A formulação de novas normas de manutenção e desempenho,
tais como a NBR 5674/12, a NBR 14037/11 e as normas NBR 15575 (partes 1 a 6), e o advento do
conceito de engenharia diagnóstica contribuíram para a difusão da importância da inspeção predial.
Entretanto, esta ferramenta de manutenção ainda é pouco explorada. Nos últimos anos, grandes
acidentes prediais ganharam repercussão na cidade do Rio de Janeiro. A explosão de um restaurante na
Praça Tiradentes em 2011 e o desabamento de três prédios na Cinelândia em 2012 alertaram para as
falhas na manutenção, conservação e nas condições de uso às quais as edificações estão submetidas.
Com o propósito de certificar as condições de segurança, estabilidade e conservação das edificações,
em 2013 foi instituída a obrigatoriedade de realização de inspeção predial em todos os edifícios públicos
e privados do estado e do município do Rio de Janeiro.
Dessa forma, o CREA-RJ (2013) acredita que, a aprovação das leis Municipal
Complementar 126/2013 e Estadual 6400/2013, que tornam a autovistoria predial obrigatória, são
avanços sociais fundamentais para proteger o cidadão de acidentes iminentes, decorrentes de má
conservação ou mal uso de uma edificação.
Outro importante ponto da nova legislação é a conscientização da importância de
políticas de preservação e restauração de edifícios. No Brasil, não é cultural o pensamento de manter o
patrimônio imobiliário em boas condições de uso, por isso a importância da obrigatoriedade de
inspeções prediais periódicas.
1
Com a obrigatoriedade, surgiram algumas questões quanto ao desenvolvimento das
atividades de inspeção predial: a lei promulgada não esclarecia e não definia critérios e 13 metodologia
para o desenvolvimento dos serviços de inspeção; a inspeção predial era um assunto ainda pouco
conhecido; as normas e leis que concernem à matéria, como as normas contra incêndio e pânico, não
eram de amplo conhecimento de todos os responsáveis técnicos; o prazo inicial de implantação da lei
foi insuficiente para a divulgação e preparação por parte dos gestores das edificações para a realização
das vistorias.
Estes fatores induziram a inspeções inadequadas, sem qualidade técnica e com
resultados muito divergentes, e a baixa adesão por parte dos responsáveis dos imóveis à realização das
vistorias. Segundo dados da Prefeitura do Rio de Janeiro, até julho de 2015 somente 11,7% dos quase
270 mil edifícios existentes no município do Rio de Janeiro haviam realizado a inspeção obrigatória.
Após três anos da promulgação da lei de inspeção predial, em 2016, ainda era
grande a quantidade de edificações que necessitavam realizar a vistoria. Mesmo com o início da
fiscalização da Prefeitura do Rio de Janeiro e da mesma começar a notificar e a aplicar multas nos
edifícios que ainda estavam pendentes, a procura pela realização da inspeção ainda era baixa, neste
período.
Há, ainda hoje, a necessidade de melhorar a divulgação da necessidade da
autovistoria, conscientizar os responsáveis dos imóveis da importância da realização da mesma à
saúde das edificações, sobretudo, definir os critérios e metodologia de avaliação, bem como difundir
as normas e legislação pertinentes, para que os trabalhos realizados apresentem homogeneização e
qualidade técnica adequada.
Assim sendo, possa a inspeção predial ser adequadamente difundida e se tornar
uma ferramenta importante para a gestão dos programas de manutenção, aprimorando a cultura da
manutenção predial e prevenindo a ocorrência de acidentes nas edificações.
2
2. OBJETIVO
3. JUSTIFICATIVA
3
4. AUTOVISTORIA PREDIAL
4
acidentes. Em um estudo realizado pelo IBAPE/SP sobre acidentes ocorridos em edificações com mais
de 30 anos, foi apontado que 66% das prováveis causas e origens dos acidentes são relacionadas à
deficiência com a manutenção, perda precoce de desempenho e deterioração acentuada (IBAPE/SP,
2012).
A Inspeção predial deve ser entendida como uma avaliação técnica do “estado de
conformidade de uma edificação”, com base nos aspectos de desempenho, vida útil, segurança, estado
de conservação, manutenção, utilização, operação, observando sempre o atendimento às expectativa dos
usuários. (SIQUEIRA, LARA et al, 2012).
Gomide, Fagundes Neto e Gullo (2014) definem a inspeção predial como o
levantamento do atual estado de uma edificação, com o objetivo de garantir a boa qualidade de suas
instalações, assim como o conforto de seus habitantes. Para isto, é importante que sejam realizadas
periodicamente, para que haja um acompanhamento e possível constatação de padrões de falhas e
defeitos. A partir desta memória, é possível a previsão de novas ocorrências, evitando-as através de
serviços de manutenção predial. A adoção de uma visão sistêmica é necessária para que sejam
destacados componentes técnicos para análise objetiva. Somente desta maneira pode-se buscar organizar
e agregar dados suficientes para que sejam estabelecidos procedimentos que possam vir a auxiliar em
análise, detecção e manutenção preventiva no futuro.Segundo PUJADAS (2007), após um estudo
realizado em empreendimentos comerciais realizado no período entre 2002 e 2007 em que foi analisada
a incidência de anomalias construtivas, anomalias funcionais e falhas de manutenção nestes
empreendimentos, resultados apontaram que 80% das anomalias e falhas eram devido a deficiências na
manutenção, 55% eram críticas segundo a classificação de grau de risco da norma de inspeção do
IBAPE/SP, e destas 82% eram de responsabilidade da manutenção.
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A análise dos dados leva a concluir que a prevenção contra o colapso e a deterioração
precoce das edificações passa pela implantação de um sistema de manutenção predial e a realização de
avaliações periódicas das condições técnicas, de uso e de manutenção dos edifícios (IBAPE/SP, 2012).
Dentro deste contexto, a inspeção predial se insere como ferramenta essencial para o diagnóstico do
estado de conservação das edificações.
A inspeção predial identifica necessidade de ações corretivas e preventivas, fornece
subsídios para implantação do programa de manutenção predial, possibilita a classificação das
anomalias e falhas quanto à ordem de prioridade de ações reparadoras, fornece recomendações técnicas
quanto à necessidade de correções prevenindo ações corretivas insatisfatórias que necessitarão de
retrabalho e possibilitarão o ressurgimento ou agravamento dos problemas e, dentro de certo nível,
propicia a manutenção preditiva, uma vez que a inspeção predial poderá fornecer prognóstico de
ocorrência de anomalias e também poderá conter sugestão de realização de testes e ensaios tecnológicos
para identificação de problemas.
Estes e outros benefícios podem ser usufruídos pelas edificações desde que as
atividades de inspeção predial sejam conduzidas adequadamente. Para que isto seja possível, devem ser
seguidas e observadas as condições, os critérios e as diretrizes das normas pertinentes.
Partindo do mesmo raciocínio, a atuação de autovistoria periódica garante a
preservação de prédios históricos, pois, ao determinar irregularidades que possam vir a prejudicar a
qualidade do imóvel, permite intervenções antecipadas. Embora a "Lei da Autovistoria" não estabeleça
a mesma obrigatoriedade de vistoria em construções deste gênero, é importante conceber que o
patrimônio urbano-arquitetônico possui valor histórico e cultural sobre a memória de uma cidade. Além
disso, o aumento da qualidade de vida dos moradores locais - não mais ameaçados pelo surgimento de
grandes prédios no entorno - também valoriza os imóveis em questão, segundo Cardeman (2005).
Por fim, a precaução provida pela autovistoria diminui riscos de acidentes causados
pela má conservação de instalações ou, mesmo, incoerências com as normas e requisitos vigentes. São
inúmeros os exemplos de impactos causados pela omissão ou falta de conhecimento sobre o tema e serão
abordados adiante.
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a. RESPONSABILIDADE SOCIAL
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A ABNT NBR 5674 – Manutenção de Edificações define o sistema de manutenção
como “conjunto de procedimentos organizados para gerenciar os serviços de manutenção”, sendo
manutenção definida por “intervenção realizada na edificação e seus sistemas, elementos ou
componentes constituintes”.
As atividades de manutenção, de maneira geral, podem ser classificadas em
preditivas, preventivas, corretivas e detectivas. Estas devem ser realizadas dentro de um plano de gestão
da manutenção, contendo a estratégia de ação, elaborado por um profissional habilitado. A edificação
deve ainda, possuir um manual de uso, operação e manutenção que é um documento que reúne as
informações necessárias para orientar as atividades de conservação, uso e manutenção da edificação e
operação dos equipamentos (ABNT NBR 15575:2013 – Edificações Habitacionais – Desempenho).
Quanto à classificação das condições de uso, a norma do IBAPE Nacional preconiza
a análise da adequação das condições de uso da edificação e de seus sistemas conforme ao previsto em
projeto e aos níveis de desempenho estimados.
Na ausência de projetos, a norma especifica que a analise deve ser feita com base em
parâmetros estabelecidos e / ou recomendados em normas técnicas, instruções técnicas ou leis
específicas que contemplem tais sistemas. Ainda segundo a norma, a eventual inexistência de
parâmetros que impossibilite esta análise deve ser mencionada no laudo final.
De acordo com a norma, após a análise o inspetor deve classificar as
condições de uso da edificação em:
a) Uso regular – Quando a edificação inspecionada se encontra ocupada e
utilizada de acordo com o uso previsto no projeto;
b) Uso irregular – Quando a edificação inspecionada se encontra ocupada e
utilizada de forma irregular, com o uso divergente do previsto no projeto.
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5. PATOLOGIAS NAS EDIFICAÇÕES E SUAS CAUSAS
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Segundo HELENE e FIGUEIREDO (2003), conforme ilustrado no gráfico da figura
5, 40% das patologias é originado de falhas de projetos, 28% de erros na execução da obra, 18% dos
materiais usados, 10% decorrentes do uso indevido e falta de manutenção da edificação e 4% são erros
de planejamento.
b) Falhas:
i) De planejamento – decorrente da inadequação do plano de manutenção;
ii) De execução – proveniente da realização inadequada da manutenção;
iii) Operacionais – proveniente da inadequação de registro, controle, rondas e demais
atividades pertinentes;
v) Gerenciais – originada pela fata de controle da qualidade e dos custos da
manutenção.
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Para a norma do Instituto de Engenharia, esta classificação é recomendada pra
inspeções de Nível E, somente.
Entretanto, a determinação da origem das anomalias e falhas não faz parte do escopo
da inspeção e a falta de elementos necessários para tal faz com que a classificação fique a cargo da
subjetividade do inspetor. Recomenda-se que esta classificação, quando for possível determiná-la, seja
usada para complementar a descrição dos problemas e ajudar na elaboração das orientações técnicas
(GOMIDE, NETO e GULLO, 2009).
11
verificado necessita desta medida. Ao constatar tal irregularidade, o fato deve ser informado ao
responsável pela edificação por escrito, conforme dispõe esta mesma lei.
De acordo com Olivari (2003), esse tipo de patologia pode decorrer de uma
utilização indevida ou de falta de manutenção, ou ainda de uma manutenção inadequada. Os principais
erros são:
a) Falta de Manutenção;
b) Manutenção Indevida;
c) Danos aos elementos estruturais por corrosão, impactos, sobrecargas indevidas;
d) Uso indevido;
12
e) Adaptações do usuário equivocadas na tentativa de atender suas necessidades;
f) Alterações feitas na edificação sem a devida análise e revisão do projeto.
13
Na figura 6, problemas de impermeabilização causaram descolamento do piso de
madeira e manchas de umidade na parede.
14
A corrosão por cloreto acontece por íons presentes no cimento, água, agregados ou
aditivos. FARIAS (1992) define que os íons de cloreto, em contato com o ferro, expandem, causando
fissuração do concreto e a corrosão acontece por reações químicas do cloreto com o ferro.
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6. ASPECTOS DA LEGISLAÇÃO APLICADA A AUTOVISTORIA PREDIAL
Atualmente, no âmbito estadual, apenas o Estado do Rio de Janeiro possui a lei que
torna a autovistoria predial obrigatória. Alguns Estados como São Paulo e Goiás possuem Projetos de
Lei esperando votação e aprovação. Na esfera municipal, os casos de leis que tornam a vistoria
obrigatória já são mais numerosos.
Nos quadros 3 e 4 estão ilustrados as Leis e os Projetos de Lei, respectivamente,
referentes à autovistoria predial nos Municípios e Estados do Brasil. No quadro 4, destaca-se o Projeto
de Lei em âmbito Federal, no qual, se aprovado, tornaria a realização de vistoria predial e o Laudo de
Inspeção Técnica de Edificação obrigatórios em todo território nacional.
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O presente trabalho tem como enfoque a legislação vigente na cidade do Rio de
Janeiro, que se resume à Lei Estadual nº 6400, de 05 de Março de 2013, Lei Municipal Complementar
nº 126, sancionada em 26 de março de 2013 e o Decreto Municipal nº 37.426 de 11 de Julho de 2013.
A Lei de Autovistoria do Rio de Janeiro objetiva propiciar o controle das condições
de conservação e manutenção das edificações em geral e contribuir para uma mudança cultural em
relação à elaboração de projetos e à execução de obras.
Sua implantação criou condições necessárias para a compreensão de que qualquer
realização de obra deve ser obrigatoriamente acompanhada por um profissional habilitado, preparado
tecnicamente e registrado no Conselho Profissional, o que viabilizará a cobrança de sua responsabilidade
técnica e a fiscalização de seu trabalho.
Em adição, seu advento foi providencial à necessidade de incentivo para a mudança
real de cultura de vistoria preventiva e manutenção. Assim como exposto em item anterior, a incúria na
verificação das condições reais de estabilidade e segurança já gerou resultados de custos físicos e sociais
incalculáveis e irreparáveis.
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6.1 LEGISLAÇÃO ESTADUAL
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6.2 LEI COMPLEMENTAR – ÂMBITO MUNICIPAL
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março de 2013, que instituem a obrigatoriedade de realização de vistorias técnicas nas edificações
existentes no Município do Rio de Janeiro.
Foi realizado o decreto tendo em vista a necessidade de:
a) Estabelecer condições de implementação de vistoria técnica nas edificações
existentes;
b) Definir estratégias para verificação do cumprimento da Lei;
c) Estabelecer prazos para que os responsáveis pelos imóveis adotem as providências
que possibilitem o cumprimento das obrigações determinadas pelas Normas;
d) Compatibilizar a aplicação e a abrangência da Lei Complementar 126/13 e da Lei
6400/13.
O decreto obriga os responsáveis pelas edificações (condomínio, proprietário ou
ocupante), inclusive as tombadas, preservadas e tuteladas, do Município do Rio de Janeiro, a realizar
vistorias técnicas prediais com intervalos de no máximo cinco anos, para verificação de conservação,
estabilidade e segurança e aplicar as medidas reparadoras, quando necessário. É obrigatório, também,
vistoria nas fachadas de qualquer prédio com projeção de marquise ou varanda sobre o passeio público.
Não fazem parte desta obrigatoriedade:
a) Edificações unifamiliares e bifamiliares;
b) Edificações nos primeiros cinco anos após concessão do habite-se;
c) Edificações com até dois pavimentos e área total construída inferior a 1000 m²;
edificações situadas em Áreas de Especial Interesse Social.
O responsável pelo imóvel, agora, deverá comunicar a Secretaria Municipal de
Urbanismo, que o laudo técnico atestou que o imóvel se encontra em condições adequadas de
conservação, estabilidade e segurança.
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No Município do Rio de Janeiro, de acordo com a legislação já citada, todos os
prédios residenciais, comerciais e pelo poder público, inclusive as tombadas, preservadas e tuteladas,
estão sujeitas a realização de vistorias técnicas periódicas, com intervalo máximo de cinco anos.
De acordo com a legislação vigente, as exceções são:
a) Edificações residenciais unifamiliares e bifamiliares, mesmo em condomínios;
b) Todas as edificações nos primeiros cinco anos após concessão do “habite-se”;
c) Edificações com até dois pavimentos e área total construída (área coberta da
edificação) igual ou inferior a 1000 m². Deve-se atender aos dois requisitos;
d) Edificações em Áreas de Especial Interesse Social (AEIS). É preciso consultar a
Coordenadoria Geral dos Programas de Interesse Social (CGPIS) da Secretaria
Municipal de Urbanismo para verificação da situação da edificação.
Devem ser vistoriadas todas as fachadas de qualquer prédio, sem exceção, que
possuem projeção de marquise ou varanda sobre o passeio público.
A lei institui que a vistoria deve incluir estruturas, subsolos, fachadas, esquadrias,
empenas, telhados, e em suas instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias, eletromecânicas, de gás e de
prevenção a fogo e escapa e obras de contenção de encostas, com menos de 25 (vinte e cinco) anos de
vida útil, a contar do "habite-se", por profissionais ou empresas habilitadas.
Portanto, de forma resumida, os seguintes sistemas construtivos devem ser
inspecionados:
a) Elementos estruturais aparentes;
b) Sistemas de vedação (externos e internos);
c) Sistemas de revestimento, incluindo fachada;
d) Sistemas de esquadrias;
e) Sistemas de impermeabilização;
f) Sistemas de instalação hidráulica (água fria e quente, gás, esgoto sanitário, águas
pluviais, reuso de água e esgoto);
g) Sistemas de instalações elétricas;
h) Geradores;
i) Elevadores;
j) Sistema de proteção contra descargas atmosféricas (para-raio);
k) Sistema de combate a incêndio (extintores, hidrantes, mangotes, sprinklers, etc.);
l) Sistema de cobertura (telhado, rufos, calhas, etc.);
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m) Acessibilidade;
n) Reservatórios e cisternas;
o) Portarias e guaritas;
p) Área destinada à garagem.
A inspeção predial deve ser feita por engenheiro ou arquiteto ou empresa habilitada
nos Conselhos Profissionais, Conselho Regional de Engenharia e Agronomia - CREA/RJ ou Conselho
de Arquitetura e Urbanismo - CAU/RJ. O profissional deverá emitir laudo técnico atestando a
integridade da edificação, acompanhado da Anotação de Responsabilidade Técnica – ART junto ao
CREA/RJ ou Registro de Responsabilidade Técnica – RRT junto ao CAU/RJ.
O Registro de Responsabilidade Técnica – RRT e Anotação de Responsabilidade
Técnica – ART são documentos que registram, nos Conselhos, os serviços realizados pelos
profissionais. Permitem identificar limites de responsabilidades e da participação técnica em cada
serviço executado. São documentos que garantem a habilitação do profissional e sua competência.
A multa para prestação de informações falsas ou omissão deliberada de informações
por parte do profissional instituída pela lei complementar é de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), sem
prejuízo das demais responsabilidades civis, administrativas e criminais previstas na legislação em
vigor.
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Caso haja necessidade de reparos, será elaborado, após a conclusão destes, um laudo
técnico complementar que ateste que o imóvel se encontra em condições adequadas de conservação,
estabilidade e segurança.
Este laudo deverá ficar disponível aos moradores, condôminos e usuários da
edificação para consulta pelo prazo de 20 anos, em local de fácil acesso e visibilidade.
6.4.6 COMUNICADOS
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a edificação está em condições adequadas de conservação, estabilidade e segurança. Assim, a
autovistoria está encerrada, devendo ser feita novamente num prazo máximo de cinco anos.
Os comunicados deverão ser realizados através do preenchimento do formulário
online disponível no portal da Prefeitura (www.rio.rj.gov.br) e na página da Secretaria Municipal de
Urbanismo (www.rio.rj.gov.br/smu/vistoriatecnica)
A figura 10 exibe o formulário que deve ser preenchido pelo responsável do imóvel,
retirado do site da Secretaria Municipal de Urbanismo. Devem ser inseridos os dados referentes à
edificação, ao responsável pelo laudo técnico (engenheiro ou arquiteto), ao responsável pelo imóvel e
há, também, um campo para a indicação de adequação ou inadequação com campo para preenchimento
de dias necessários para obra de reparo, estabelecido pelo profissional.
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6.4.7 RESPONSABILIDADES DOS AGENTES
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6.5 NORMAS TÉCNICAS
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Também são exibidos, em anexo, modelos para elaboração do programa de
manutenção preventiva e um modelo de verificação e registro.
6.5.2 ABNT NBR 13.752:1996 - Perícias de Engenharia na Construção
Civil
A NBR 13752 tem como objetivo definir diretrizes, conceitos, critérios e
procedimentos relativos à perícia de engenharia na construção civil. Suas principais ações são:
a) Classificar o objeto periciado (imóvel, instalações, equipamentos, etc.) quanto à
sua natureza;
b) Instituir terminologias, convenções e notações;
c) Definir metodologia a ser usada;
d) Estabelecer critérios a serem empregados;
e) Prescrever orientações para apresentação de laudos e procedimentos técnicos.
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b) Planejar, projetar e analisar as consequências das reformas a serem realizadas;
c) Descrever características da execução de obras de reformas;
d) Propor medidas de segurança da edificação, do entorno e dos usuários;
e) Auxiliar no registro dos documentos referentes à obra, tanto antes da reforma
quanto no pós-obra;
f) Propor ações de supervisão técnica dos processos e das obras.
São estabelecidas diversas diretrizes a serem seguidas na gestão e realização das
reformas e apresentado, em anexo, um modelo orientativo para a realização das obras e um modelo de
fluxo de gestão de obra de reformas de edificações que podem ser adotados para uma melhor prática de
obras de reforma.
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Esta Norma não se aplica às obras já concluídas; obras que estavam em andamento
quando a ela entrou em vigor; obras de reforma ou retrofit edificações provisórias.
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As demais edificações necessitam atender todas as determinações relacionadas ao
desempenho mínimo dos mais diferentes sistemas construtivos da Norma. Essas especificações são para
garantir a segurança e conforto do usuário, além de adotar medidas de sustentabilidade visando
assegurar, por exemplo, a manutenabilidade da edificação, definida pela NBR 15575 como “grau de
facilidade de um sistema, elemento ou componente de ser mantido ou recolocado no estado no qual
possa executar suas funções requeridas, sob condições de uso especificadas, quando a manutenção é
executada sob condições de terminadas, procedimentos e meios prescritos”.
Portanto, a Norma de Desempenho, além de suas muitas outras atribuições, veio para
auxiliar as ações de inspeção predial, adotando medidas para facilitar a manutenção da edificação para
se adequar às Normas e a legislação vigente, reduzindo custos e desperdícios.
Algumas dessas medidas citadas pela NBR 15575, para exemplificar, são:
a) Para coberturas (NBR 15575-5): Estabelece que o projeto deva prever meios de
acesso, dispositivos de segurança e boas condições ergonômicas para realização
das inspeções e dos serviços de manutenção; Estabelece ainda que, se houver a
previsão de ampliação da unidade habitacional, devem ser indicados os
componentes, materiais e detalhes construtivos indicados para ampliação da
cobertura.
b) Para sistemas hidrossanitários (NBR 15575-6) Indica que devam ser previstos
dispositivos de inspeção nas tubulações de esgoto e de águas pluviais. Devem
ainda ser previstas, já em projeto, condições para acesso, limpeza e manutenção
de reservatórios de água enterrados e superiores, casas de bombas e outros.
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7. CONSIDERAÇÕES FINAIS
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8. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 5410: Instalações elétricas
de baixa tensão. Rio de Janeiro, 2004.
______. NBR 5674: Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de
Manutenção. Rio de Janeiro, 2012.
______. NBR 14037: Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção
das edificações — Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos. Rio de Janeiro,
2011.
______. NBR 15575-1: Edificações habitacionais — Desempenho Parte 1: Requisitos gerais.
Rio de Janeiro, 2013.
______. NBR 15575-2: Edificações habitacionais — Desempenho Parte 2: Requisitos para os
sistemas estruturais. Rio de Janeiro, 2013.
______. NBR 15575-3: Edificações habitacionais — Desempenho Parte 3: Requisitos para os
sistemas de pisos. Rio de Janeiro, 2013.
______. NBR 15575-4: Edificações habitacionais — Desempenho Parte 4: Requisitos para os
sistemas de vedações verticais internas e externas — SVVIE. Rio de Janeiro, 2013.
______. NBR 15575-5: Edificações habitacionais — Desempenho Parte 5: Requisitos para os
sistemas de coberturas. Rio de Janeiro, 2013.
______. NBR 15575-6: Edificações habitacionais — Desempenho Parte 6: Requisitos para os
sistemas hidrossanitários. Rio de Janeiro, 2013.
______. NBR 16280: Reforma em edificações — Sistema de gestão de reformas —
Requisitos. Rio de Janeiro, 2015.
BAUER, L. A. F. Materiais de Construção. 5. ed. Rio de Janeiro. LTC. 1994. v. 1 e 2.
CONSENZA, L. - SENGE RJ – Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro, Elaboração de Laudo
Técnico de Vistoria Predial (LTVP) – Guia de Procedimentos, 2014.
Decreto nº 37.426, Rio de Janeiro, de 11 de Julho de 2013.
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RIO DE JANEIRO (Cidade). Decreto nº 27663, de 09 de março de 2007. Regulamenta a Lei nº
3032, de 07 de Junho de 2000, quanto à obrigatoriedade por parte dos proprietários de imóveis
com marquises da sua conservação e manutenção, e dá outras providências. Rio de Janeiro, RJ.
RIO DE JANEIRO (Cidade). Decreto nº 37426, de 11 de julho de 2013. Regulamenta a
aplicação da Lei Complementar nº 126/13 e da Lei nº 6400/13, que instituem, por
AUTOVISTORIA, a obrigatoriedade de realização de vistorias técnicas nas edificações
existentes no Município do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro, RJ.
RIO DE JANEIRO (Cidade). Lei Complementar nº 126, de 26 de março de 2013. Institui a
obrigatoriedade de realização de vistorias técnicas nas edificações existentes no Município do
Rio de Janeiro e dá outras providências. Rio de Janeiro, RJ.
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RIO DE JANEIRO (Cidade). Lei Ordinária nº 3032, de 07 de junho de 2000. Dispõe sobre a
obrigatoriedade de conservação, manutenção e/ou construção de marquises e muros e dá outras
providências. Rio de Janeiro, RJ
RIO DE JANEIRO (Estado). Lei nº 6400, de 05 de março de 2013. Determina a Realização
Periódica por Autovistoria, a Ser Realizada Pelos Condomínios ou por Proprietários dos Prédios
Residenciais, Comerciais e Pelo Poder Pùblico, nos Prédios Públicos, Incluindo Estruturas,
Fachadas, Empenas, Marquises, Telhados e Obras de Contenção de Encostas Bem Como Todas
as Suas Instalações e Cria Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP) no Estado do Rio de
Janeiro e Dá Outras Providências. Rio de Janeiro, RJ.
SIQUEIRA, A. P.; LARA, A. M. F.; ROTH, A. G. et al - IBAPE/SP – Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – Inspeção Predial - Check-up Predial: Guia
da boa Manutenção, 2012.
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