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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO


COMARCA DE SÃO PAULO
4ª VARA CÍVEL
Avenida Engenheiro Caetano Álvares, 594, 2º andar, salas 202 e 204, Casa Verde - CEP
02546-000, Fone: (11)-3951-2525, São Paulo-SP - E-mail: santana4cv@tjsp.jus.br

SENTENÇA

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1005361-85.2017.8.26.0001 e código 652A501.
Ação: 1005361-85.2017.8.26.0001 - Procedimento Comum
Requerente: Anibal dos Santos Araujo
Requerido: Cooperativa Habitacional dos Bancarios de Sao Paulo - Bancoop

Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por FERNANDA DE CARVALHO QUEIROZ, liberado nos autos em 06/08/2018 às 10:18 .
Vistos.

ANIBAL DOS SANTOS ARAÚJO moveu a presente ação de


conhecimento contra COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS -
BANCOOP alegando, em síntese, que adquiriu uma das unidades de um
empreendimento da ré situada na Av. Santa Inês, nesta cidade. A ré, no entanto,
não cumpriu com sua obrigação de regularizar a documentação do imóvel, pois
sequer unificou as matrículas originárias. O autor pagou todo o preço, em que
pese a obra não tenha sido concluída. A ré tentou cobrar o valor disciplinado na
cláusula 16ª do contrato (rateio ou apuração final), o que já foi vedado pelo
julgado na ação nº 0138241.44.2016.8.26.0001 que tramitou perante a 2ª Vara
Cível local). Necessita do termo de quitação e desligamento, o que não foi
providenciado pela ré. Requereu a concessão da tutela de urgência para que a
ré seja compelida a regularizar a situação da obra. Ao final postulou a
procedência de seu pedido para: (a) seja declarado quitado o contrato; (b)
condenar a ré a outorgar a escritura definitiva do imóvel do autor (unidade 142-
B); (c) que a ré seja compelida a emitir Termo de Quitação e Desligamento em
favor do autor e a viabilizar o registro no Cartório de Imóveis da matrícula
individualizada da unidade 142-B (adquirida pelo autor). Com a inicial vieram
documentos.

A tutela de urgência foi indeferida.

Devidamente citada, a ré ofertou defesa. Inicialmente, disse que

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a pretensão do autor foi alcançada pela prescrição, haja vista que a conclusão
da obra se deu há mais de dez anos. Em ação civil pública o Ministério Público

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reconheceu ser a ré legítima cooperativa habitacional regida pela Lei nº
5.674/71. Diante disso não há entre as partes relação de consumo. Executa seus
empreendimentos observando os princípios do preço de custo,
autofinanciamento e sistema cooperativo de construção. O autor aderiu ao
empreendimento, ingressando na cooperativa ré. A execução do

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empreendimento conta com o adimplemento dos cooperados. A lei prevê que as
sobras líquidas e eventuais prejuízos verificados serão rateados entre os
cooperados. Nesse sentido a cláusula 16ª e o artigo 21 de seu Estatuto Social.
No entanto o juízo da 2ª Vara Cível local entendeu diferentemente, o que
comprometeu a conclusão da obra e a regularização documental do
empreendimento por ausência de recursos financeiros. Ante a inexistência de
fluxo de caixa, tornou-se impossível regularizar o empreendimento e menos
ainda outorgar escrituras definitivas. Pugnou ou pela extinção da ação ou pela
total improcedência dos pedidos. Juntou documentos.

Houve réplica. Disse que a ré já foi reconhecida como


incorporadora e que por isso a relação entre as partes é sim de consumo, a
exemplo do que foi decidido nos autos da Ação Civil Pública
0328361-42.2009.8.26.000. Por isso, a ré tem a obrigação de proceder ao
registro da constituição de condomínio edilício (artigo 1332 do Código Civil) junto
à matrícula originária (fls. 305 em diante), sem o que não poderão ser abertas as
matrículas individuais das respectivas unidades. Reiterou a necessidade de ser
concedida tutela para esse fim, com a aplicação de multa diária.

Foi proferida sentença reconhecendo a prescrição. Em sede de


apelação a sentença foi reformada.

É o relatório.

Fundamento e DECIDO.

O feito comporta imediato julgamento, afigurando-se

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desnecessária a designação de audiência ou a produção de outros subsídios


probatórios, tendo incidência na espécie, a regra do artigo 355, inciso I, do

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Código de Processo Civil.

Em em 30 de abril de 1998 as partes celebraram o contrato


intitulado Termo de Adesão e Compromisso de Participação (fls. 325/339).

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A ré confirmou não ter concluído as obras e tampouco
regularizado o empreendimento, justificando o descumprimento desta obrigação
ante a ausência de fluxo de caixa decorrente da impossibilidade da cobrança do
rateio ou apuração final (cláusula 16ª do contrato) conforme sentença transitada
em julgado (autos nº 0138241-44.2006.8.26.0001 que tramitou perante a 2ª Vara
Cível local – fls. 343/433, 440/451).

O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos


empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas.
Este o enunciado da Súmula 602 do C.STJ.

O alegado inadimplemento se justifica por meio de decisão


judicial transitada em julgado. Logo, não pode a ré pretender se escusar do
cumprimento de suas obrigações apoiando-se nesse fato.

Logo, a ré deve cumprir suas obrigações promovendo a


regularização do empreendimento, nos termos do artigo 32 da Lei nº 4.591/1964:

Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades


autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de
Imóveis, os seguintes documentos:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e
irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta
do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja
estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua
consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de
protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais

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relativante ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;


c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os

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últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades
competentes;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a
das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a

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respectiva metragern de área construída;
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o
titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das
respectivas contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo
modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do
arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art.
53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-
se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente
autenticada pelo profissional responsável pela obra;
i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades
autônomas que a elas corresponderão;
j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação
ou o conjunto de edificações;
l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso
II, do art. 39;
m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do
artigo 31;
n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência
(art. 34);
o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de
crédito que opere no País há mais de cinoo anos.
p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sôbre o número
de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda
dos mesmos. (Alínea incluída pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 1º A documentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de

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Registro de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o


competente registro.

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§ 2o Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou
promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma
vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo
direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o
suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da

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obra. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 3º O número do registro referido no § 1º, bem como a indicação do
cartório competente, constará, obrigatoriamente, dos anúncios,
impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou
definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios
"classificados".
§ 4º O Registro de Imóveis dará certidão ou fornecerá, a quem o
solicitar, cópia fotostática, heliográfica, termofax, microfilmagem ou
outra equivalente, dos documentos especificados neste artigo, ou
autenticará cópia apresentada pela parte interessada.
§ 5º A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de
alienação, não impedem o registro, que será feito com as devidas
ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos, extraídos do
registro, a existência e a extensão dos ônus.
§ 6º Os Oficiais de Registro de Imóveis terão 15 dias para apresentar,
por escrito, todas as exigências que julgarem necessárias ao
arquivamento, e, satisfeitas as referidas exigências, terão o prazo de
15 dias para fornecer certidão, relacionando a documentação
apresentada, e devolver, autenticadas, as segundas vias da
mencionada documentação, com exceção dos documentos públicos.
Em casos de divergência, o Oficial levantará a dúvida segundo as
normas processuais aplicáveis.
§ 7º O Oficial de Registro de Imóveis responde, civil e criminalmente,
se efetuar o arquivamento de documentação contraveniente à lei ou
der certidão ... (VETADO) ... sem o arquivamento de todos os
documentos exigidos.
§ 8º O Oficial do Registro de Imóveis, que não observar os prazos

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previstos no § 6º ficará sujeito a penalidade imposta pela autoridade


judiciária competente em montante igual ao dos emolumentos devidos

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pelo registro de que trata êste artigo, aplicável por quinzena ou fração
de quinzena de superação de cada um daqueles prazos. (Incluído pela
Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 9º Oficial do Registro de Imóveis não responde pela exatidão dos
documentos que lhe forem apresentados para arquivamento em

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obediência ao disposto nas alíneas e, g, h, l, e p dêste artigo, desde
que assinados pelo profissional responsável pela obra. (Incluído pela
Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 10 As plantas do projeto aprovado (alínea d dêste artigo) poderão ser
apresentadas em cópia autenticada pelo profissional responsável pela
obra, acompanhada de cópia da licença de construção. (Incluído pela
Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 11 Até 30 de junho de 1966 se, dentro de 15 (quinze) dias de entrega
ao Cartório do Registro de Imóveis da documentação completa
prevista neste artigo, feita por carta enviada pelo Ofício de Títulos e
Documentos, não tiver o Cartório de Imóveis entregue a certidão de
arquivamento e registro, nem formulado, por escrito, as exigências
previstas no § 6º, considerar-se-á de pleno direito completado o
registro provisório. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 12 O registro provisório previsto no parágrafo anterior autoriza o
incorporador a negociar as unidades da incorporação, indicando na sua
publicação o número do Registro de Títulos e Documentos referente à
remessa dos documentos ao Cartório de Imóveis, sem prejuízo,
todavia, da sua responsabilidade perante o adquirente da unidade e da
obrigação de satisfazer as exigências posteriormente formuladas pelo
Cartório, bem como, de completar o registro definitivo. (Incluído pela
Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 13. Na incorporação sobre imóvel objeto de imissão na posse
registrada conforme item 36 do inciso I do art. 167 da Lei no 6.015, de
31 de dezembro de 1973, fica dispensada a apresentação,
relativamente ao ente público, dos documentos mencionados nas
alíneas a, b, c, f e o deste artigo, devendo o incorporador celebrar

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contrato de cessão de posse com os adquirentes das unidades


autônomas, aplicando-se a regra prevista nos §§ 4º, 5º e 6º do art. 26

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da Lei no 6.766, de 19 de dezembro de 1979. (Incluído pela Lei nº
12.424, de 2011)

Razoável se mostra o prazo de 30 (trinta) dias contados do


trânsito em julgado para cumprimento do acima disposto, sob pena de incidência
de multa cominatória de R$ 2.000,00 por dia de descumprimento, até o limite de

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R$ 200.000,00.

Há que se observar ainda não ter a ré impugnado a alegação do


autor quanto a ter ele pago os valores devidos menos o judicialmente excluído
(rateio ou apuração final).

Diante disso, ele faz jus à obtenção do Termo de Quitação e


Desligamento, posto que quitado o contrato.

Decorre da quitação do preço o direito do autor em obter a


escritura definitiva de sua unidade. Por esta razão a ré deve ser condenada a
outorga-la. Como tal somente é possível após a regularização do
empreendimento, concede-se prazo de 60 (sessenta) dias, contados do trânsito
em julgado, para o cumprimento desta obrigação, sob pena de incidência de
multa cominatória de R$ 2.000,00 por dia de descumprimento, até o limite de R$
200.000,00.

Eventuais argumentos do processo não analisados não o foram


por não serem capazes de infirmar as conclusões retro (art. 489, IV, do CPC).

Posto isso, julgo PROCEDENTES os pedidos formulados por


ANIBAL DOS SANTOS ARAÚJO contra COOPERATIVA HABITACIONAL DOS
BANCÁRIOS – BANCOOP, com lastro no artigo 487, I, do Código de Processo
Civil, declarando ter o autor quitado o contrato (Termo de Adesão e
Compromisso de Participação visando a aquisição da unidade nº 142-B do
Empreendimento Horto Florestal); condenando a ré a cumprir as obrigações de

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fazer consistente em: (a) regularizar o empreendimento nos termos da Lei nº


4.591/1964 no prazo de 30 (trinta) dias contados do trânsito em julgado para, sob

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pena de incidência de multa cominatória de R$ 2.000,00 por dia de
descumprimento, até o limite de R$ 200.000,00; (b) emitir Termo de Quitação e
Desligamento em favor do autor e outorgar a escritura definitiva da unidade no
prazo de 60 (sessenta) dias, contados do trânsito em julgado, sob pena de
incidência de multa cominatória de R$ 2.000,00 por dia de descumprimento, até

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o limite de R$ 200.000,00.

Em virtude da sucumbência, condeno a parte ré ao pagamento


das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 15% do valor
atualizado da causa, à luz do disposto no artigo 85, § 2º, do Código de Processo
Civil.

Após o trânsito em julgado aguarde-se, em cartório, pelo prazo


de um mês o início da fase executória. Na inércia, arquivem-se os autos.

P.R.I.C.

São Paulo, 6 de agosto de 2018.

Juíza de Direito Dra. FERNANDA DE CARVALHO QUEIROZ

Documento assinado digitalmente nos termos da lei 11.419/2006, conforme impressão à margem direita

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