Unidad 1

Imita un concepto de tasación (importante)

Estimar el valor económico de un bien mueble o inmueble, para un momento determinado y un mercado dado, decimos
estimar por que determinamos un precio probable, solo hay precio cuando se produce un intercambio efectivo de dos bienes
de los cuales uno de ellos es moneda.
En el valor económico no se debe tener en cuenta otros valores como el historio o afectivos.

La tasación tiene 3 pilares:

Jurídico (ética profesional) – averiguamos sobre la persona y la cosa

Económico (valor mercado) relaciona lugar y tiempo condiciones del mercado.
Técnico: selección del un método acorde a lo que tengo que estimar el valor.

Conocimientos que debe poseer un perito tasador (importante)

Es un profesional universitario, con alto nivel de competencia técnica, que analiza todos los aspectos que influyen en los
bienes tangibles e intangibles, que están influenciando sobre un bien. Procesa todos los datos y estima un valor de cambio
por efectivo para una fecha y lugar determinado considerando, uso y propósito específicos.

Concepto de valor de mercado (importante)

Valor del mercado es el precio mas probable que se obtendría por un bien inmueble ofrecido para la venta en un mercado
abierto y competitivo a la fecha de tasación entre un comprador y un vendedor que actúan con conocimiento y libre
voluntad,.

Condiciones que reúne una transacción libre (importante)

* Comprador y vendedor están típicamente motivados ( no hay relaciones alguna entre las partes)

* El bien se ha colocado para la venta en el mercado durante un tiempo razonable y se han hecho ademados esfuerzos para
encontrar un comprador que ofrezca el mejor precio

* Comprador y vendedor se encuentran bien informados y cada uno de ellos actúa según lo considera su mejor interés sin
presión aluna.

* El pago se efectúa al contado o mediante acuerdos financieros comparables

* El precio representa la contraprestación normal por el bien vendido no afectado por financian especial.

Defina concepto de bienes inmuebles y un concepto de propiedad.

Los bienes inmuebles o bienes raíces son el suelo físico y aquellos elementos artificiales que se adhieren al suelo con
carácter de permanencia, es la cosa física tangibles que puede verse y tocarse junto con todos los agregados sobre y bajo
suelo.

La propiedad es un concepto legal que comprende todos los intereses, derechos y beneficios, relacionados con el dominio.
La propiedad es el derecho privado de dominio que permiten al propietario tener intereses sobre lo poseído.

POR NATURALEZA Son las cosas que se encuentran por si

mismas inmovilizadas (tierra, suelo, piedra)

ACCESION FISICA Son las cosas muebles que se encuentran

INMUEBLES (se encuentran
fijos en un lugar)
BIENES
adheridas al suelo debe tener perpetuidad)
Ej. construcción
POR DESTINO Son las cosas muebles puestas por el
propietario al servicio de un inmueble, tiene
permanencia Ej. (banco de la escuela)
CARÁCTER (todos los instrumentos que establezcan
REPRESENTATIVO derechos reales ej escritura de una casa)

Son los objetos MUEBLES (Pueden NATURALEZA Los que pueden trasladarse de un lugar a
materiales e trasladarse de un sitio a otro ya otro por sus propios medios (SEMOVIENTES
inmateriales sea por sus propios medios o ej Vaca) o fuerza externa (LOCOMOVILES ej
susceptibles de por una fuerza externa Auto) con excepción de los accesorios de un
valor económico inmueble.
CARÁCTER (todos los instrumentos donde constare la
REPRESENTATIVO adquisición de derechos personales (Ej.
contrato)

Tipo de valores que conocen

Valor de mercado – valor riesgo – valor presente valor futuro – valor de utilidad valor de intercambio – otros valores (valor en
uso – inversión – negocio – asegurable – fiscal – rescate – liquidación y especial)

Valor riesgo

Apunte: Juan Pablo Orsi - Tasasion 1 Profesores Mirtha Cabullio y Celeste Año 2014 1
Este riesgo depende:

* La relación entre el monto de la hipoteca y el valor de la propiedad que garantiza

* La relación entre el pago mensual correspondiente y la capacidad de renta de la propiedad
* La relación entre el numero de años que constituye el plazo para la hipoteca
* Las características intrínsecas del edificio.

El valor y el riesgo depende del futuro, evaluar los factores que pueden influir en el aumento de estos a través del tiempo.

Valor presente. Valor futuro

No se puede hacer futurología , se tasa a valor presente

Valor utilidad. Valor de intercambio.

Anomalías patológicas del valor del mercado.

A que denominamos precio (importante)

Es el término usado para designar la cantidad pedida ofrecida o pagada por un bien o servicio, en un momento dado y en un
mercado determinado.

Defina: costo, mercado y valor (importante)

Costo: Es precio pagado por los bienes y servicios o la cantidad requerida para crear o producir el bien y servicio. Cuando
se ha concluido con la producción su costo pasa a ser un hecho histórico y el precio pagado por dicho bien o servicio se
convierte en el costo para el comprador.

Mercado: Es el sistema en el que se intercambian bienes o servicios entre compradores y vendedores mediante
mecanismo de precios, cada parte responderá a las relaciones de oferta y demanda (si estas no se ponen de acuerdo no
abra equilibrio) y otros factores de fijación de precio de acuerdo a capacidades y conocimientos compresión de la utilidad y
sus necesidades y deseos.

Valor. Es un concepto económico y se refiere al precio mas probable al que llegaran compradores y vendedores de un bien
o servicio que esta disponible para su adquisición. El valor es un pronostico del precio mas probable en un tiempo dado y
mercado determinado es subjetivo
El valor es creado y sostenido por la relación de 4 factores que están asociados a cualquier producto.

* Utilidad
* Escasez
* Deseo
* Poder adquisitivo

Que interpreta por equilibrio de mercado

El equilibrio es cuando la oferta y la demanda se ponen de acuerdo en precio y cantidad

Cite las singularidades del mercado inmobiliario (importante)

* La existencia de dos tipos de demanda de inmuebles urbanos. Una demanda para su uso propio y una para su puesta en
locacion.
* Una oferta rígida en inmuebles urbanos.
* El largo periodo de vida útil de los inmuebles fomenta la existencia de un importante mercado de bienes de segunda
ocupación mas ágil que el mercado de inmuebles nuevos
* El mercado inmobiliario esta segmentado atendiendo a los distintos usos de los inmuebles.
* En el mercado inmobiliario los vendedores ofrecen productos similares pero no idénticos
* Algunos inmuebles no pueden ponerse en venta
* Los bienes por su propia condición esta fijos
* Existe falta de información o falsa que dificulta el análisis,.

Cuando es necesaria la tarea del perito tasador

* La negociación de compraventa
* la garantía de prestamos
* la división de condominios
* la constitución de seguros
* por daños y perjuicios
* inventarios

Por que creemos que el valor de un bien es único.

Es único en un momento dado cualquiera sea los fines, destino o método. A partir del valor del mercado se desprenden otros
valores , va a depender de las cosas extrínsecas e intrínsecas.
E valor es único, objetivo, privativo del bien examinado, de la misma manera que lo son sus dimensiones, su forma, o
cualquiera de sus propiedades".

Principios de la tasación (importante)

Apunte: Juan Pablo Orsi - Tasasion 1 Profesores Mirtha Cabullio y Celeste Año 2014 2
Son los principios que determinan el valor de un inmueble, elementos que influyen en la valoración ya sea aumentativos o
depresores de valor.
Pueden ser intrínsecos: son los propios de la cosa (superficie, relación frente fondo, ubicación dentro de la manzana,
funcionalidad, forma, uso,
Extrínsecos: es todo los relacionado al entorno, como el entorno influye en la cosa.

1)Remplazo o sustitución. (importante)Un comprador bien informado no para por una propiedad más que el precio
indicado de otras propiedades semejantes en un mercado abierto y competitivo.

2)Mayor y mejor uso: (importante)un bien inmueble alcanza su máximo valor del mercado cuando se le da el uso mas
redituable permitido por el marco legal (código urbano) y lo físico ( reglamente de edificación)

3)Oferta y demanda: es el factor más importante que influye en un negocio inmobiliario entre comprador y vendedor El valor
del mercado de cualquier bien inmueble esta influenciado por la cantidad de otros bienes similares ofrecidos para su venta
y su relación con posibles compradores.-

La oferta representa la cantidad de propiedades que están disponibles para la venta o alquiler a diferentes precio en un
mercado dado y tiempo determinado - puede ser zonal, típica o por uso de destino, es determinada y va a responder a la
variación de precio

La demanda: constituye el numero de posibles compradores o inquilinos que buscan tipos específicos de propiedades a
diferentes precios.

4)El equilibrio es cuando la oferta y la demanda se ponen de acuerdo en precio y cantidad

5)Cambio . ***

6) Contribución. Son las mejoras que puede ser crecientes o decrecientes.

7) Utilidad El bien esta relacionado a la utilidad de acuerdo al destino o a la tipología.

8) Competencia. Una zona o un tipo de inmueble puede en un momento ser objeto de un alto interese por parte de
compradores hecho que eleva su valor

9) Anticipación: Es el valor de un inmueble es un función a la expectativas de renta que proporcionara en el futuro.

Que cambios sufren las propiedades en su ciclo vital

*** Cambio . (importante) se produce a lo largo de la vida útil y estimada. el cambio puede ser tumultoso (incendio) o
gradual( paso del tiempo) esta cambio gradual es una depreciación, perdida de aptitud de un inmueble que se traduce en la
perdida del valor económico esta puede ser física o funcional.

Conformidad progresión y regresión ( se pueden aplicar a un barrio o a una mejora) :

Conformidad el valor de una propiedad alcanza su topo máximo cuando se encuentra en conformidad con su territorio.
Progresión Cuando el valor se ve aumentado por el entorno
Regresión (retrae el valor) cuando cuyas características exceden a la zona

Crecimiento equilibrio y declinación

Crecimiento cuando se esta construyendo

equilibrio cuando las mejoras están terminadas y solo me queda por hacer mantenimiento
declinación cuando la propiedad llega a determinada edad disminuye la franja de demanda necesitan mayor mantenimiento

Reciclado , revitalización y recinnificado

Reciclado, cambios en la propiedad

revitalización toda la estructura ej cambio de cañerías
recinnificado darle nuevo sentido a la cosa

En un terreno urbano cite los factores de influencia que influyen en su valor.

Factores extrínsecos – intrínsecos – propios del terreno como la ubicación y de orden general.

Unidad 2 El terreno urbano

1º factores de influencia

Factores propios de la ubicación (EXTRINSECOS) (importante)

* Carácter de la zona o barrio

* Normas de zonificación vigentes
* Tendencias del desarrollo del sector
* Servicios públicos disponibles y subsistemas
* Importancia de la calle y sus condiciones físicas
* Vecindad
* Relación oferta demanda de la tierra en la zona
Apunte: Juan Pablo Orsi - Tasasion 1 Profesores Mirtha Cabullio y Celeste Año 2014 3
Factores propios del terreno (INTRINSECOS) (importante)

* Dimensión y proporción (Ej. superficie relación frente-fondo)

* Forma
* Nivel (propio y relación con el de la calle)
* Ubicación dentro de la manzana
* Orientación
* El suelo de fundación (su calidad) - propias del suelo
* Relación lote-edificio

Factores de orden general

* Políticos
* Económicos y sociales

2º carácter de la zona o barrio

Cada ciudad tiene barrios perfectamente diferenciados.

a) por su destino (residencial, comercial, industrial)

b) por sus calidades urbanas y edilicios
c) por el nivel socioeconómico de sus habitantes
d) por al densidad poblacional
e) por los elementos que modificas en espacio urbano
f) por su proximidad geográfica
g) por sus vecindades
h) por su ciclo vital

Todas estas características influyen en el valor del inmueble

Cada vecindario atraviesa un ciclo vital en su desarrollo

Crecimiento equilibrio y declinación

Crecimiento cuando se esta construyendo el vecindario
equilibrio cuando las mejoras están terminadas y solo me queda por hacer mantenimiento (las propiedades alcanzan su
valor mas alta)
declinación el vecindario envejece y entra en un periodo decreciente

Estas etapas influyen en el calor de la tierra en función de los distintos niveles de la demanda. En el primero y el ultimo la
demanda acompaña esos procesos.

3º Normas de zonificación vigentes

Las ciudades mas grandes poseen distintas normas que establecen zonas de acuerdo al uso

* Urbanizadas y aptas para urbanizar

* aptas para lotes de fin de semana
* industriales
* destinadas a lotes quinta
* previstas para futura extensión urbana
* previstas para futura extensión urbana
* ineptas para urbanizar
* reserva para espacios verdes

Las normativas regulan además

A) La división de la tierra * División contratado de vías publicas
* Subdivisión o leteo dentro de la manzana

B) La Construcción de los edificios * Superficie edificable (relación entre superficie total de edificación y la superficie del
terreno
* Altura (alturas máximas y mínimas de la edificación sobre la vía publica y el centro
de manzana
* Calidad de ocupación (clasificación de los edificios con respecto a su ocupación)

Estas regulaciones pautan el uso y grado de aprovechamiento de la tierra

4º Tendencias de desarrollo del sector

Existen 2 factores que valorizan la tierra en una ciudad.

El mayor alcance económico de sus habitantes y El mayor interés por radicarse en ella.

Los factores económicos y sociales pueden modificar esta situación y provocar el descenso de los valores Ej. Cierre de
industrias instalación de otras con riesgo, cambio en al utilización de la propiedad, (Estos factores hacen sentir su influencia
fundamentalmente en pequeñas localidades)

5º servicio públicos disponibles

La dotación e servicios públicos hace al rendimiento económico de de la tierra al posibilitar distintos usos
Apunte: Juan Pablo Orsi - Tasasion 1 Profesores Mirtha Cabullio y Celeste Año 2014 4
* Distintos usos
* Calidad y eficiencia
* bienestar y seguridad

Servicios públicos: - Energiza – agua potable gas natural – desagüe – teléfono etc.

6º importancia de la calle y sus condiciones físicas

Cuadra: a la distancia que cubre una calle entres 2 arterias transversales

Es un factor de incidencia por seguridad y conformidad.

Parámetros

* El ancho de la calzada
* La calidad material de la calzada
* El ancho de las veredas
* La forestación
* El nivel de drenaje
* La existencia de semáforos

7º vecindad

- Incide en el valor.
- Desvalorarían su valor (salas velatorios confiterías bailables)
- Este signo puede modificarse al ser provechoso según la función (florería frente a la sala velatorio)
Aquellos edificios podrán favorecer o perjudicar el valor de la tierra

La calidad de la vista con al que cuenta el terreno es otro elemento de apreciación.

a) Vista del horizonte u otra característica deseable (agregan valor)
b) Vista atractiva a espacios abiertos (agregan valor)
c) Vista al frente (resulta de conformidad con el bien)
d) Vista indeseables (hospitales, galpones, contrafrente) (quita valor a la tierra)

8º relación oferta-demanda de la tierra en la zona

El valor de una propiedad siempre estará determinado por la cantidad de propiedades similares ofrecidas a la venta y su
relación con la demanda del mercado.
La mayor oferta en relación con la demanda disminuye el valor, la mayor demanda en relación con la oferta aumenta el valor.
La oferta y la demanda son los mayores reguladores del precio.

9º Dimensión y proporción(importante)
9.1 superficie

La menor demanda hace disminuir el valor unitario de los lotes urbanos de gran superficie por el contrario los terrenos mas
pequeños aumenta la demanda en razón del menor capital que se requiere para la compra

9.2 relación frente-fondo

Las tierras urbanas adquieren su valor por los edificios que pueden construirse en ellas. Los factores que hacen a un
buen edificio son: buena ventilación e iluminación, fácil circulación y dimensiones adecuadas a su función.

La superficie de un terreno influye en el valor, tal consideración seria insuficiente al no tener en cuenta las proporciones del
mismo. Entendemos por proporción a la relación entre frente-fondo de un lote
Esta relación se vincula con otros factores
* Distintos grados de aprovechamiento del terreno
* Incidencia en las soluciones arquitectónicas

Frente: Es la parte mas valiosa de un terreno, su aumento indefinido no es acompañado por un aumento proporcional del
valor. Un frente óptimo es entre los 9 a 15 metros, fuera de esa zona el valor desciende

Fondo: Las áreas mas distanciadas de la línea municipal tiene menor valor esta disminución responde a una parábola

Lote tipo aquel de 11 metros de frente por 30 de fondo (fitte y cervini)

10* Forma (importante)

Terrenos urbanos regulares Rectángulo y cuadrado

Terrenos irregulares: el trapecio el triangulo paralelogramo y cualquiera que no sea cuadrado o triangulo.

Para calcular la superficie de polígonos irregulares se divide la figura en polígonos regulares

Se deprecian terrenos
* Con varios y pronunciados quiebres
* con forma que se aproximen a triángulos
* cuyo acceso frente es un pasillo
* con superficies reducidas
Apunte: Juan Pablo Orsi - Tasasion 1 Profesores Mirtha Cabullio y Celeste Año 2014 5
*Un fondo ideal: es un lote rectangular cuya superficie sea igual a la del lote real,
*En lotes rectangulares con martillo en contra (recorte) el fondo relativo ideal es menor que el fondo del terreno
*En lotes rectangulares con martillo en a favor (saliente) el fondo relativo ideal es mayor
*Las forman irregulares con mayo base de frente son mejor ponderadas que aquellas cuyo frente es la base menos.
*Fondo Relativo: aquellas parcelas cuyas irregularidades en la forma presenta poco importancia.

11* nivel

Cota de referencia: es el nivel de la calle, el punto de originen para la medición de altura.

Un nivel inferior de mas de 15 cm en relación con la cota de la calle es considerado perjudicial, inundable, el relleno es costo

En lotes a mayor altura se comienza a evaluar el perjuicio cuando esta diferencia es superior a lso 30cm. Por el “desmonte”

12* Ubicación dentro de la manzana (importante)

12.1 Lote de terreno en esquina

El lote ubicado en la esquina tiene un mayor valor unitario.
Por las siguientes razones: Ventajas
* Comodidad de acceso
* Mejores posibilidades de desarrollo comercial
* Mayor longitud de vidrieras y existencia de estas sobre dos frentes
* Mejor aprovechamiento arquitectónico
* Ventaja para la distribución de locales

Desventajas
* impuestos mas altos
* Mayor costo de las obras de infraestructura
* mayor costo de contracción y mantenimiento
* ruido y peligro de transito callejero
* menor intimidad

Variables que deben evaluarse en un lote en esquina

* Las características comerciales de la zona
* La relación de valores unitarios de las calles que forman la esquina
* Las medidas del terreno sobre cada una de las calles

Reglas para este tipo de tasación

* Se considera el lote con su frente lógico, que será sobre la calles de mas valor
* Se busca su valor como lote media sobre la calle principal y luego lateral
* Se agregan los valores de valorización de importancia

12.2 Lote de terreno medial

Medial es el lote al frente que no es esquina
El lote medial se relaciona en su valor con los lotes mediales de la zona por los siguientes factores
* La dimensión
* La proporción
* La forma
* La orientación y vista

12.3 Lote de terreno interno

Es aquel que se encuentra en el interior de una manzana con acceso a la calle a través de un pasillo. Este pasillo puede ser-
“de uso exclusivo – Común (condominio) – o constituir una servidumbre de paso”

Deben considerarse los siguientes aspectos:

* único o uno entre otros
* ingreso de uso exclusivo común o servidumbre de paso
* la profundidad del acceso y el ancho del pasillo
* las dimensiones o formas del lote
* las siluetas de las construcciones linderas

Los terrenos internos únicos con un pasillo exclusivo se privilegian con respectos a otros con pasillo común
En el caso de un lote entre varios la profundidad de acceso y la cantidad de lotes influyen en su valor
Con respecto a la profundidad de acceso en el mayo fondo disminuye su valor, la mayor cantidad de lotes es un factor de
depreciación
El mayor ancho de un pasillo de acceso índice favorablemente en su valor.

13º Orientación

Todo problema de la orientación se puede subsanar con el proyecto arquitectónico.

La orientaron mas conveniente es la que mira hacia el punto donde el sol culmina al medio día (norte)
Las habitaciones al este.
Buena orientación noroeste.

14º El suelo de fundación

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No se puede tasar una calle de tierra con una pavimentada.

15º Relación lote edificio (importante)

La relación lote-edificio ya sea en lo referente a las restricciones en la superficie edificables o limitaciones al uso se vinculas
de manera directa con el calor en cuanto a
* El grado de aprovechamiento de la tierra
* Su rendimiento económico

15.1 Limitación de áreas

Distintas normativas municipales limitan o impiden el uso u ocupación de parte de la superficie de un lote de terreno

Retiro obligatorio: es el desplazamiento de la línea municipal avanzando sobre el terreno con el objeto de felicitar el
ensanche de la vía publica.

Retiro obligatorio por servidumbre de jardín: es el terito de la construcción dejando un área libre al frente de variable
profundidad por el ancho del terreno destino a jardín

Receso de la planta baja: servidumbre de Recovas: es el retiro en la planta baja con el objeto de formar una recova como
servidumbre de paso

Ochava es la línea municipal de edificación perpendicular a la bisectriz del ángulo formado por la intersección de las líneas
municipales de edificación de las calles que conforman la esquina.

Centro de manzana: es el espacio central de la manzana con limitaciones para su ocupación por construcciones

15.2 Superficie edificable

Índice edificio Es la relación que existe entre la superficie total de edificación y el área total del terreno FOT máximo 1

Índice de ocupación: Es la relación que existe entre la superficie total que ocupa la edificación en planta baja y el área total
del terreno FOS máximo 5

Unidad 3
El Edifico urbano

1) Calidad física de la construcción. (importante)

1.1 Calidad de los materiales y su correcta colocación

La calidad física de la construcción

* Las características de los materiales (propiedades de resistencia a los agentes mecánicos y climáticos)

* La correcta utilización de los materiales

La calidad material tiene un efecto directo sobre el valor del edificio por que afecta 2 elementos “la vida probables” y al vida
residual”

La calidad de los materiales y su correcto empleo, definen la categoría de ese “Económica” “de lujo”

La categoría de un edificio deben considerarse además.

*Las cualidades funcionales del edificio
* Las instalaciones y servicios complementarios

La estructura de hormigón armado se realiza dentro de una misma calidad para cualquier tipo de construcción

1.2 La edad y estado de conservación

Los elementos vitales: las estructuras de sostén y constitutivas en general y las instalaciones fundamentales que para su
reparación requieren trabajos de rotura

Elementos accesorios: aquellos que pueden ser reparados sin tocar otros elemento del edificio o tocándolos en grado
mínimo

1.3 Instalaciones accesorias

Están destinadas a satisfacer las demandas de conformidad, inciden el la valoración del edificio y dependen de la calidad
conservación y adelanto técnico con que cuenten.
 Instalaciones eléctricas (teléfono, televisión por cable,) deben encontrarse embutidas
 Instalaciones térmicas: comprenden el acondicionamiento de aire y del agua( frió calor)
 Instalaciones mecánicas: Los ascensores y montacargas apertura automáticas de puertas

2) Funcionalidad (importante)

Factores importantes son: *Buena ventilación e iluminación naturales – *Fácil circulación – *dimensiones de cada
ambientes adecuados a su función.

En un proyecto participan 3 conceptos fundamentales a saber.

Apunte: Juan Pablo Orsi - Tasasion 1 Profesores Mirtha Cabullio y Celeste Año 2014 7
Zonificación: Consiste en agrupar distintos ambientes cuyo fin sea semejante o de complementación mutua (bien
determinadas las áreas)

Coordinación: Cada ambiente desempeña una función determinada dentro del conjunto del edificio y debe existir relación
entre algunos de ellos (esas areas zonificadas deben estar bien complementadas)

Circulación: Evitar el exceso de superficie en el transito, una correcta circulación depende de:
* la coordinación entre los ambientes
* el diseño individual
* la ubicación de las puertas
* la distribución de los mueble

Hace a la calidad funcional de un edificio además de los elementos citados, “Su disposición con respecto al terreno de forma
tal que permita el mejor aprovechamiento.

 Uso publico: Es el área libre de construcciones que puede observarse desde la calle. Este retiro por servidumbre de
jardín puede deberse a reglamentos de urbanización
 La zona de servicios: acceso directo al garaje, retiro de residuos. Debe estar proyectada de modo tal que permita el
ingreso de bultos de ciertos volumen.
 Uso Privado: es el espacio exterior habitable destinado a los ocupantes de la vivienda.

3) Costo y depreciación (importante)

3.1 Costo de origen. Costo de reposición.

El valor de un edifico no es su costo de origen ni de reposición, el valor de un edificio es apreciar la importancia de cada uno
de estos termino en forma justa y debida.

Costo de origen

Es el monto que se necesito en el momento de la construcción nueva y en condiciones de servicio.

Si al costo de origines se descuenta de la depreciación (física y funcional) se tiene el coto de origen presente.

 El costo de origen puede no ser representativo de los precios normales, afectados por inversiones antieconómicas.
 El costo de origen es estático de carácter histórico y resulta ajeno a todo cambio en el poder
 Las mejoras realizadas en distintas etapas constructivas deforman el costo de origen

Costo de reposición
Es el monto necesario para reponer o reproducir el edificio, la forma en la que se estima el costo de reposición de los edificio
depende de que supuestos adopte el tasador.

a) El costo de reproducción es el costo de crear una replica fiel de la estructura existente utilizando el mismo diseño y
similares materiales de construcción, mano de obra

b) El costo de reposición se toma como costo de elegir un edificio sustituto moderno con la misma superficie útil y que
cumpla las mismas funciones pero construido con materiales modernos

Para determinar el valor del edificio se recomienda utilizar el costo de reposición por estas razones:

* El acceso por parte del tasador a todos los datos necesarios para su determinación
* El costo de preposición es dinámico se adapta a los cambios.
* En caso de mejoras construidas en varias etapas el costo de reposición las hace comparables.

El costo de reposición puede establecerse:

a) Por aplicación de precios por unidad de superficie cubierta: es un método comparativo, fundado en que el costo por
unidad de superficie de dos edificios semejantes tiene un alto grado de aproximación. Las superficies semicubiertas deben
incorporarse en el tratamiento disminuidas en cierto porcentaje. Se suele tomar la mitad de su superficie real.
En caso de edificios antiguos el costo unitario requiere ser ajustado en razón de la imposibilidad de comparación técnica o
económica.

Existen factores intrínsecos que contribuyen a diferenciar el costo de la construcción para una misma categoría de edificio.
* La cantidad de locales sanitarios en relación con la superficie total edificada
* La superficie
* El mayo numero de pisos de un edificio

b) Por computo y presupuesto: consiste en aplicar un computo del edificio en estudio.

3.2 Depreciación. (importante)

Un bien físico es perecedero, se pierda paulatinamente o bruscamente su aptitud para la cual fue habilitado, esta perdida de
aptitud es una perdida de valor y se denomina depreciación

Causas de depreciación
Razones de orden físico

a) Avería o destrucción de una parte o todo el edificio como consecuencia de accidente o desastres.

Apunte: Juan Pablo Orsi - Tasasion 1 Profesores Mirtha Cabullio y Celeste Año 2014 8
b) Decrepitud por deterioro físico o desgaste y rotura: Deterioro físico: proviene de la edad misma y a exposición a los
agentes atmosféricos. Desgaste y rotura: aparecen con el uso

El deterioro físico aumenta en mayor proporción con la edad que con el uso, por el contrario el desgaste y la rotura
aumentan mas con el uso que con la edad.

Razones de orden funcional:

a) Insuficiencia o inaptitud: un proyecto arquitectónico limitado o mal resuelto, e instalaciones incompletas o defectuosas
deprecian el edificio,
b) Obsolescencia: no cumple con los requisitos actuales del mercado. Los edificios disminuyen la calidad de sus servicios
al surgir nuevos tipos arquitectónicos,

La depreciación funcional es mas rápida que la física, la vida del bien queda limitada en mayor medida por la depreciación
funcional que por la física.
La depreciación funcional no puede medirse mediante la utilización de formulas como la física.

Distintos métodos de calculo de la depreciación física

a) El método de línea recta: la depreciación es una función lineal de la edad, es uniforme a lo largo de la vida del edificio

b) El método de la parábola: la depreciación no es constante sino es lenta al comienzo y va paulatinamente aumentando

hacia el fin de la vida del edificio.

c) El método de Ross: utiliza la misma hipótesis que el método de parábola

d) un bien regularmente conservado se deprecia de un modo regular, un bien mal conservado de deprecia mas rápidamente.
Pregunta. Un bien a estrenar puede llagar al fin de su vida útil? Si por ejemplo por una Normativa. Que me impida
poder utilizarlo para el fin que fue habilitado.

Unidad 4

Régimen de propiedad horizontal

Ley 13512 Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de
una sola planta que sean independientes y que tengan salida a la vía publica directamente o por un pasaje común podrán
pertenecer a propietarios distintos

Art 2 Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las
cosas de unos común del edificio se consideran comunes – Los cimientos – muros – techos - galerías – los ascensores

Art 3: Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino sin perjudicar el derecho de los demás. El
derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad

Art 4 Cada propietario puede sin necesidad de consentimiento de los damas enajenar el piso o departamento que le
pertenece.

Art 8 los propietarios tiene a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamento , las expensas de administración y
repararon de las partes comunes del edificio

Art 13: Los impuestos tasas y contribuciones de las mejoras se cobraran a cada propietario

Factores que influyen en el valor del departamento

a) Ubicación del edificio: El desarrollo del edificio y urbano de la zona, la actividad comercial y el nivel de servicios públicos,
son elementos valorizantes

b) Nivel funcional del edificio: Atenta contra el valor la excesiva cantidad de unidades por plata de una adecuada resolución
arquitectónica. Influye en el valor también la capacidad y la funcionalidad de la unidad.

c) La ubicación del departamento en el edificio:

Valorizan

* Departamentos al frente
* Departamentos en pisos superiores ( al 5 piso)
* Vistas mas atractivas en departamentos al frente y superiores
* El menos nivel de ruido y ventilación e iluminación en departamentos mas altos

Desvalorizan

* Unidades en planta bajo o ultimo piso

* unidades al contrafrente o a patios interiores
* Las molestias del altos transito en planta baja
* trastornos en el ultimo piso derivado del uso común de la azotea y probabilidades de filtraciones
* vistas indeseables a centro de manzana
* Menor intimidad en unidades a patios interiores
* En edificios de escalera la mayor altura desvalorización en relación con aquellos departamentos de piso inferior

Apunte: Juan Pablo Orsi - Tasasion 1 Profesores Mirtha Cabullio y Celeste Año 2014 9
d) La relación entre la superficie privada y la superficie común:
* La relación entre la superficie privada y la común
* La superficie común del edificio destinada a renta

e) Estado de conservación y mejoras de la superficie común en relación con el departamento. Es la uniformidad entre el
estado de conservación y mejoras que introduzca el propietario en su unidad y el estado de las superficies comunes.
Superficies comunes con calidades y conservación informes a la unidad castigan el valor de esta, por el contrario de ser
superiores inciden positivamente,

f) La existencia de cocheras disponibles en el mismo edificio: agrega valor al departamento relacionado con la comodidad y
seguridad

Factores que influyen en el valor de un local en galería

a) Ubicación de la galería comercial: La circulación de transeúntes como factor determinante de la ubicación de una galería
comercial. La comodidad de los accesos las paradas de transporte publico y las facilidades de estacionamiento.

b) Nivel funcional de la galería:

Depresor de valor

* Desarrollo en distintos niveles (escaleras, rampas)

* Pasillos estrechos: obstaculizan la comodidad, la observación de vidrieras
* Múltiples pasillos y recovecos: dan por resultado locales escondidos
* Áreas de circulación descubiertas el tráfico se encuentra supeditado a las condiciones climáticas

Favorecen al valor

* La amplitud de los pasillos: aumenta la afluencia de público facilita la observación de las vidrieras
* Ingresos y salidas por 2 o mas calles: recolectan el trafico peatonal de las distintas arterias
*. Servicios complementarios y comodidades generales: el acondicionamiento del aire escaleras mecánicas o ascensores
pisos antideslizantes

c) Nivel funcional del local: La superficie optima de un local esta en relación directa con el tipo de comercio característicos de
la galería. Se valorizan en razón del espacio utilizable. * Los locales provistos de un entrepiso y/o con sótano

d) Ubicación del local en la galería:

* Local en entrada de principal
* góndola en entrada de pasillo principal
* local en entrada secundaria
* góndola en el centro de la galería
* local en esquina central
* local media en pasillo principal
* góndolas mediales
* local medial en pasillo secundario
* últimos locales
* locales en recovecos de los pasillos o debajo de escaleras

e) Estado de conservaron y mejoras de la superficie común en relación con el local: El estado de conservación las mejoras
introducidas y el grado de actualización del diseño y la decoración de la galería influyen en el valor la necesidad de
restauración y renovación de diseños de espacios comunes es un elemento negativo

Factores que influyen en el valor del oficina

 Nivel funcional del edificio

 La ubicación de la oficina en el edificio
 La relación entre la superficie privada y la común
 El estado de conservación y las mejoras en la superficie común
 La existencia de cochera en el mismo edificio

Se diferencia de los departamentos

a) Ubicación del edificio: las comodidades de acceso y las facilidades de estacionamiento

b) Nivel funcional de la oficina: Se valorizan – Con superficie aptas para recepción - baño privado – en ausencia de baños la
mayor proximidad a los mismos

Superficie cubierta en PH

Superficie Cubierta del edificio: es el área comprendidos dentro de sus muros perimetrales, medida entre la línea municipal
del o los frentes, los ejes de las paredes medianeras y el parámetro exterior de los muros a patios

Superficie cubierta de uso exclusivo: Es el área comprendida entre los parámetros interiores de los muros y tabiques que lo
rodean.

Superficie cubierta de uso común: es la exacta diferencia entre la primera de las nombradas y la suma de todas las áreas
privativas

Apunte: Juan Pablo Orsi - Tasasion 1 Profesores Mirtha Cabullio y Celeste Año 2014 10
Superficie Común de uso exclusivo: balcones, galerías, terrazas, ni patios. Los bienes comunes de uso privativo inciden en
el valor del departamento disminuyendo su valor según lo considere el tasador, Los balcones se tasan a la mitad y los patio
una tercera parte.

Reglamente de copropiedad

La ley deja a los propietarios la libertad de regular sus relaciones y grado de participación mediante un reglamente de
copropiedad que comprende

 Identificación de las partes del edificio de propiedad exclusiva

 Determinación de la proporción que corresponde a cada piso con relación al valor del conjunto
 Enumeración de las cosas comunes
 Destino de las diferentes partes del inmueble
 Cargas comunes y contribuciones a las mismas
 Otras disposiciones de administración

Formación del valor en PH (intrínsecos)

a) La parte privativa de propiedad exclusiva

b) La parte común del edificio según lo establecido por el reglamento de copropiedad

c) El terreno sobre el que se construyo el edificio, también en condominio y que comprende la totalidad del edificio.

d) La parte común del edificio o del terreno que ha sido destinada por el reglamente a uso privado

Esta 4 partes interviene de un modo directo en la formación del valor.” Cada una de ellas tiene un calor como bien físico y un
merito o demerito como órgano funcional”

Unidad 5

1) Explique en que radica la diferencia de la tasación urbana a la rural.

Requiere el análisis de factores de influencia muy particulares y específicos. Se realiza en un mercado de inmuebles
destinados a habitación, comercio.
En una plaza determinada con antecedentes bastantes homogéneos o fáciles de homogenizar, a través de asimiladores.
Reconoce otros factores de influencia que se vinculan con políticas de intercambio comercial, internacionales e intrínsecas
del bien.

2) que conocimientos debe poseer un valuador rural

Conocimientos específicos del medio agropecuario e información de las políticas instrumentadas para el sector, el
conocimiento adecuado de las características del medio rural, conocimientos agrotecnicos, si no los tiene tendrá que buscar
ayuda, se diferencia de lo urbano de donde tengo para comprar.

3) Mencione la importancia del conocimiento del suelo y que elementos interviene en su formación

El suelo es la superficie suelta de la tierra, Desde el punto de vista agrícola es el medio donde crecen las platas, es también
un almacén de donde las plantas recogen las sustancias nutritivas, agua y aire para desarrollarse. El suelo no es materia
muerta, en el se verifican constantes transformaciones físicas, químicas, generadas por agentes climáticos, por malas
practicas agrícolas.

Condiciones climáticas, como la lluvia, viento y temperatura

Practicas agrícolas, como aradura y fertilización
.
4) Describa brevemente la importancia del agua en el suelo

Satisface los requerimientos de humedad de la planta

Disuelve los nutrientes favoreciendo la absorción por la raíz
Controla el volumen del aire en el suelo
Controla la temperatura en el suelo

5) Por que se produce la erosión del suelo

Es el arrastre de parte de la superficie terrestre las lluvias fuertes y vientos son los principales agentes de este proceso,
pudiendo llegar a ser destructivo donde se ha roto por el desmonte la cubierta natural de vegetación

6) Clasifique los suelos según su aptitud

Agrícola: el grado de aptitud se determinad con el rendimiento promedio de los cultivos (medido en quintales) por unidad de
superficie (hectárea) sembrada

Apunte: Juan Pablo Orsi - Tasasion 1 Profesores Mirtha Cabullio y Celeste Año 2014 11
Ganaderos: La relación suelo-plata-animal define el concepto de receptividad ganadera, es la cantidad de animales por
unidad de superficie que puede ser provistos de forraje verde a lo largo de un año.

Forestal: suelo de textura arenosa que permiten la implantación y desarrollo de especies de latí foliadas, confieras,
salicáceas

7) Que interpreta por productividad agrícola

Es una sustentabilidad favorable y considerador de practicas agrícolas. En un suelo con características esenciales y un clima
ideal para que dicha practica tenga una rentabilidad exitosa.

8) Que interpreta por receptividad ganadera

Es la cantidad de animales por unidad de superficie (hectárea) que pueden ser provistos de forraje verde en sus
seguimientos vitales y de producción a lo largo de un año.

9) Cite valores aumentativos y depresores de valor

Aumentativos o sostenedores

a) Rendimientos esperados de la explotación

b) Políticas de promoción o subsidios (degradación impositiva)
c) Mercado internacional favorable

Depresores de valor

a) Bajo rendimiento productivo – bajo rendimiento del suelo causales por el mal manejo de la rotación, exceso de
pastoreo
b) Degradación ecológica, que también se produce por desbordes naturales, inundaciones descenso de las napas
c) Impuestos altos
d) Realización de obras publicas que afectan al predio

10) Enumere elementos intrínsecos y extrínsecos que considera el valuador en el desarrollo de su tarea

Extrínsecos
1) cercanía a centros poblados y de embarques
2) el clima de la región
3) aspecto socio económico de la población
4) presencia de cooperativas
5) asesoramiento agrícola ganadero
6) plagas de la zona – plantas toxicas
7) futuras obras publicas

Intrínsecos
1) Perfil edáfico (naturaleza del terreno)
2) Relieve de la superficie
3) Forma irregular asimétrico
4) Ubicación, superficie, forma, aptitud agrícola. Provisión de agua.
5) Infraestructura, explotación, mejoras
6) Manejo personal

Factores inherentes o intrínsecos que merecen consideración

Ubicación;: la distancia a centros poblados con asistencia básicas

Dimensiones
Topografía
Perfil edáfico
Hidrogeología Aguas subterráneas (prefundidas de las napas – agua superficial (ríos, arroyos)
Flora espontánea: pastizales naturales y flora espontánea
Factores adversos de origen biológico: plagas animales o vegetales
Clima: promedio de lluvia anual, heladas, granizo
Infraestructura:
Mejoras : inhalación incorporadas a la tierra para su explotación

Otras Preguntas

Factores que inciden en al actividad agropecuaria

Clima, agua y la tierra

Agentes formadores de suelo

Clima, el sol y el agua.

Valores para los que se tasa un predio rural

Apunte: Juan Pablo Orsi - Tasasion 1 Profesores Mirtha Cabullio y Celeste Año 2014 12
Valor de mercado – Valor de garantía

Método de tasación

* Para la tierra (método comparativo, similares características, superficie, 2 predios contiguos pueden no tener el mismo
valor
* Para las mejoras o edificado (costo de reposición)
“Son separativos”

Productividad concepto
Es la capacidad para producir cultivos, para que sea productivo es necesario que sea fértil, con una estructura y profundidad
que proporcione un ambiente favorable al desarrollo de las platas.

Que es la degradación del suelo? Por que se produce?

La degradación del suelo se produce por cualquier pérdida de las propiedades de este y es el resultado de la falta de control
de las influencias naturales negativas e inadecuadas practicas agrícolas

Capas del suelo

Superficial: se caracteriza por su gran actividad química y biológica y es donde se desarrollan las raíces de las plantas
Suelo inerte: es una capa de color mas claro
Subsuelo: es una continuación del suelo inerte tiene gran influencia sobre el suelo activo
Una capa impermeable que impide que el agua siga cayendo por gravedad al interior de la tierra.

Clasificación del suelo según su composición físico-química

Composición del suelo

Arcillosos: tienen una proporción de arcilla superior al 20%

Arenosos: tiene mas del 70% de arena
Calcáreos: Tiene mas del 10% de calcio
Humiferos: tiene mas del 10% de humus

Agua
* Interviene en todos los procesos físicos – químicos – biológicos, que finalizan en la formación de la tierra fértil.
* Solubiliza las sales minerales, que luego pone a disposición de los vegetales

Clima
es uno de los factores que inciden directamente en al actividad agropecuaria, mediante distintos métodos se puede eludir la
acción adversa del clima.
Cultivando especies que se adapten a la región
Realizando los cultivos en estaciones especificas
Mejorando el lugar para contrarrestar el clima

Pastizales naturales (forraje natural)

Es la tierra productora de forraje natural que sirve para el consumo de los animales, se considera como pastizal natural a
todas las tierras no cultivadas, para determinar la condición el valor cualitativo de su composición y la cobertura o valor
cuantitativo.

Mejoras

Ordinarias
1) Casa principal, galpones, materiales, estado de conservación
2) Alambrados perimetrales
3) Aguadas molinos tanques, sistemas de riego
4) Plantaciones, viñeros, árboles frutales

Extraordinarias
1) los desmontes o nivelación de el campo
2) si en el predio se realiza una explotación especifica

Alambrado

a) Postes
b) Varillas
c) Alambres
d) Torniquetes

Corrales

Sitios cercados de pequeñas dimensiones donde se realizan las practicas comunes de campo

Apunte: Juan Pablo Orsi - Tasasion 1 Profesores Mirtha Cabullio y Celeste Año 2014 13
Aguadas
Las aguas artificiales se preparan en los campos cuando estos carecen de aguadas naturales o cuando las existentes
resultan inapropiadas
1) Pozo o perforación
2) Bomba de extracción
3) Molino
4) Tanque
5) Cañerías de distribución

Construcciones

Una instalación agropecuaria se completa con el casco, parque, casa principal, alojamiento para el personal, galpones,
tinglados, establos.

Infraestructura y servicios

Todos los servicios necesarios para la vida humana (gas, luz, agua, TV satelital, teléfono)

Nueva Guía General

1) Cite los aspectos mas importantes que considera el perito para valorizar un terreno interno
* único o uno entre otros (internos únicos con un pasillo exclusivo se privilegian con respectos a otros con pasillo común)
* ingreso de uso exclusivo común o servidumbre de paso
* la profundidad del acceso y el ancho del pasillo (en el mayo fondo disminuye su valor, la mayor cantidad de lotes es un
factor de depreciación) Y El mayor ancho de un pasillo de acceso índice favorablemente en su valor)
* las dimensiones o formas del lote
* las siluetas de las construcciones linderas

2) Indique los 2 factores que valorizan la tierra en una ciudad

Factores propios de la ubicación (EXTRINSECOS)

* Carácter de la zona o barrio

* Normas de zonificación vigentes
* Tendencias del desarrollo del sector
* Servicios públicos disponibles y subsistemas
* Importancia de la calle y sus condiciones físicas
* Vecindad
* Relación oferta demanda de la tierra en la zona

Factores propios del terreno (INTRINSECOS)

* Dimensión y proporción (Ej. superficie relación frente-fondo)

* Forma
* Nivel (propio y relación con el de la calle)
* Ubicación dentro de la manzana
* Orientación
* El suelo de fundación (su calidad) - propias del suelo
* Relación lote-edificio

Factores de orden general

* Políticos
* Económicos y sociales

3) Que comprende la calidad física de la construcción

La calidad física de la construcción

* Las características de los materiales, La calidad y su correcto empleo, la edad y estado de conservación (propiedades de
resistencia a los agentes mecánicos y climáticos) tiene un efecto directo sobre el valor del edificio por que afecta 2
elementos “la vida probables” y al vida residual

4) En un proyecto arquitectónico que proyectos fundamentales participan

Zonificación: Consiste en agrupar distintos ambientes cuyo fin sea semejante o de complementación mutua (bien
determinadas las áreas)

Coordinación: Cada ambiente desempeña una función determinada dentro del conjunto del edificio y debe existir relación
entre algunos de ellos (esas areas zonificadas deben estar bien complementadas)

Circulación: Evitar el exceso de superficie en el transito, una correcta circulación depende de:
* la coordinación entre los ambientes
* el diseño individual
* la ubicación de las puertas
* la distribución de los mueble

5) Como se estable el costo de reposición emita un concepto

Apunte: Juan Pablo Orsi - Tasasion 1 Profesores Mirtha Cabullio y Celeste Año 2014 14
Es el monto necesario para reponer o reproducir el edificio, la forma en la que se estima el costo de reposición de los edificio
depende de que supuestos adopte el tasador, se toma como costo de elegir un edificio sustituto moderno con la misma
superficie útil y que cumpla las mismas funciones pero construido con materiales modernos

6) Que interpreta por depreciación y que modos conoce

Un bien físico es perecedero, se pierda paulatinamente o bruscamente su aptitud para la cual fue habilitado, esta perdida de
aptitud es una perdida de valor y se denomina depreciación

Fisico
a) Avería o destrucción de una parte o todo el edificio como consecuencia de accidente o desastres.
b) deterioro físico o desgaste y rotura: Deterioro físico: proviene de la edad misma. Desgaste y rotura: aparecen con el
uso

Funcional:
a) inaptitud: un proyecto arquitectónico limitado o mal resuelto
b) Obsolescencia: no cumple con los requisitos actuales del mercado

7) En el caculo de la depreciación física que se considera en método de la línea recta

El método de línea recta: la depreciación es una función lineal de la edad, es uniforme a lo largo de la vida del edificio

Otros Métodos de cálculos

El método de la parábola: la depreciación no es constante sino es lenta al comienzo y va paulatinamente aumentando
hacia el fin de la vida del edificio.

El método de Ross: utiliza la misma hipótesis que el método de parábola

un bien regularmente conservado se deprecia de un modo regular, un bien mal conservado de deprecia mas rápidamente.

8) Enumere los factores mas importantes que influyen en el valor de un departamento

a) Ubicación del edificio:
b) Nivel funcional del edificio:
c) La ubicación del departamento en el edificio
d) La relación entre la superficie privada y la superficie común:
e) Estado de conservación y mejoras de la superficie común en relación con el departamento.
f) La existencia de cocheras disponibles en el mismo edificio:

9) Que departamentos se valorizan y por que

* Departamentos al frente
* Departamentos en pisos superiores ( al 5 piso)

Porque?
* Vistas mas atractivas en departamentos al frente y superiores
* El menos nivel de ruido y ventilación e iluminación en departamentos mas altos

10) Cuales se desvalorizan y por que

* Unidades en planta bajo o ultimo piso
* unidades al contrafrente o a patios interiores
Porque?
* Las molestias del alto transito en planta baja
* trastornos en el ultimo piso derivado del uso común de la azotea y probabilidades de filtraciones
* vistas indeseables a centro de manzana
* Menor intimidad en unidades a patios interiores
* En edificios de escalera la mayor altura desvalorización en relación con aquellos departamentos de piso inferior

11) Por que es importante en un PH la relación entre superficie privada y la común

La diferencia entre la superficie privada y la superficie de uso común, es importante por que mide la bondad del
aprovechamiento de la superficie edificada de lo contrario influye relativamente sobre el valor de los bienes y las expensas
aumentan.

12) Por que es importante el reglamente de copropiedad y administración

 Identificación de las partes del edificio de propiedad exclusiva

 Determinación de la proporción que corresponde a cada piso con relación al valor del conjunto
 Enumeración de las cosas comunes
 Destino de las diferentes partes del inmueble
 Cargas comunes y contribuciones a las mismas
 Otras disposiciones de administración

13) Que tipos de superficies cita el reglamento

Superficie Cubierta del edificio: es el área comprendidos dentro de sus muros perimetrales, medida entre la línea municipal
del o los frentes, los ejes de las paredes medianeras y el parámetro exterior de los muros a patios

Apunte: Juan Pablo Orsi - Tasasion 1 Profesores Mirtha Cabullio y Celeste Año 2014 15
Superficie cubierta de uso exclusivo: Es el área comprendida entre los parámetros interiores de los muros y tabiques que lo
rodean.

Superficie cubierta de uso común: es la exacta diferencia entre la primera de las nombradas y la suma de todas las áreas
privativas

Superficie Común de uso exclusivo: balcones, galerías, terrazas, ni patios. Los bienes comunes de uso privativo inciden en
el valor del departamento disminuyendo su valor según lo considere el tasador, Los balcones se tasan a la mitad y los patio
una tercera parte.

14) Que factores concurren a la estimación del valor de un PH

a) La parte privativa de propiedad exclusiva

b) La parte común del edificio según lo establecido por el reglamento de copropiedad
c) El terreno sobre el que se construyo el edificio, también en condominio y que comprende la totalidad del edificio.
d) La parte común del edificio o del terreno que ha sido destinada por el reglamente a uso privado

Esta 4 partes interviene de un modo directo en la formación del valor.” Cada una de ellas tiene un calor como bien físico y un
merito o demerito como órgano funcional”

15) Por que es importante la ubicación del edificio donde se inserta el PH.

Es importante la ubicación del edificio donde se inserta un PH por el desarrollo edilicio y suburbano de la zona, la actividad
comercial y el nivel de servicios públicos. Constituyen elementos valorizantes en tanto sirvan en cantidad y calidad de los
requerimientos de este régimen de propiedad, en lo contrario quitan valor el conjunto (elementos intrínsecos)

Rural
16) En que difiera la tasación rural de la urbana
Requiere el análisis de factores de influencia muy particulares y específicos. Se realiza en un mercado de inmuebles
destinados a habitación, comercio.
En una plaza determinada con antecedentes bastantes homogéneos o fáciles de homogenizar, a través de asimiladores.
Reconoce otros factores de influencia que se vinculan con políticas de intercambio comercial, internacionales e intrínsecas
del bien.

17) Como se clasifican los suelos según su composición física-química

Composición del suelo

Arcillosos: tienen una proporción de arcilla superior al 20%

Arenosos: tiene mas del 70% de arena
Calcáreos: Tiene mas del 10% de calcio
Humiferos: tiene mas del 10% de humus

18) Como se clasifican según su aptitud

Agrícola: el grado de aptitud se determinad con el rendimiento promedio de los cultivos (medido en quintales) por unidad de
superficie (hectárea) sembrada

Ganaderos: La relación suelo-plata-animal define el concepto de receptividad ganadera, es la cantidad de animales por
unidad de superficie que puede ser provistos de forraje verde a lo largo de un año.

Forestal: suelo de textura arenosa que permiten la implantación y desarrollo de especies de latí foliadas, confieras,
salicáceas

19) Cite la importancia del agua en el predio rural

Satisface los requerimientos de humedad de la planta
Disuelve los nutrientes favoreciendo la absorción por la raíz
Controla el volumen del aire en el suelo
Controla la temperatura en el suelo

20) Defina receptividad ganadera

Es la cantidad de animales por unidad de superficie (hectárea) que pueden ser provistos de forraje verde en sus
seguimientos vitales y de producción a lo largo de un año.

21) Enumere factores aumentativos y depresores de valor de un predio

Aumentativos o sostenedores

d) Rendimientos esperados de la explotación

e) Políticas de promoción o subsidios (degradación impositiva)
f) Mercado internacional favorable

Depresores de valor

e) Bajo rendimiento productivo – bajo rendimiento del suelo causales por el mal manejo de la rotación, exceso de
pastoreo
f) Degradación ecológica, que también se produce por desbordes naturales, inundaciones descenso de las napas
g) Impuestos altos
h) Realización de obras publicas que afectan al predio

24) El valuador que factores propios del predio (inherentes) al predio debe considerar para una tasacion
Apunte: Juan Pablo Orsi - Tasasion 1 Profesores Mirtha Cabullio y Celeste Año 2014 16
 * Perfil edáfico (naturaleza del terreno)
* Relieve de la superficie
* Forma irregular asimétrico
* Ubicación, superficie, forma, aptitud agrícola. Provisión de agua.
* Infraestructura, explotación, mejoras
* Manejo personal

Apunte: Juan Pablo Orsi - Tasasion 1 Profesores Mirtha Cabullio y Celeste Año 2014 17