Coleccion: Gaceta Civil - Tomo 35 - Numero 6 - Mes-Ano: 5_2016

La cláusula ad corpus en la compraventa inmobiliaria

Walter Vásquez Rebaza*

[-]

La compraventa ad corpus es una operación contractual cotidiana en la contratación

contemporánea sobre bienes inmuebles presentes y futuros. Sin embargo, la
conceptualización y delimitación de las fronteras de aquella categoría distan de ser
exhaustivas en nuestro ordenamiento jurídico. En el presente artículo, el autor busca
explicar la noción de cláusula ad corpus valiéndose de un análisis de los modelos
jurídicos comparados más importantes, de la revisión de los antecedentes legislativos
del artículo 1577 del Código Civil de 1984, de la lógica subyacente a su disciplina y de
la distribución de riesgos contractuales que acarrea su introducción en un contrato.

MARCO NORMATIVO

Código Civil: art. 1577.

Introducción

Una disociación absoluta entre teoría y práctica no es bajo ningún punto de vista una
situación capaz de retratar de manera fidedigna la dinámica de un ordenamiento
jurídico. En efecto, si bien, por un lado, los distintos problemas prácticos jurídicamente
relevantes deben ser resueltos a través de una adecuada interpretación y aplicación
del material normativo vigente, no es menos cierto que los abordajes dogmáticos de
las categorías legales deben ser permeables a los problemas jurídicos que emanen de
la praxis.

Precisamente una de las formas en que la situación apenas referida puede tomar lugar
pasa por el entendimiento de que tanto las operaciones contractuales cotidianamente
puestas en marcha por los agentes económicos, como los problemas jurídicos que
suelen presentarse frente a los tribunales judiciales, arbitrales y administrativos, deben
constituirse como los focos de atención del desarrollo conceptual por parte de los
estudiosos.

Un buen ejemplo de lo mencionado anteriormente se encuentra dado por la

compraventa ad corpus. Se trata, como se sabe, de una figura negocial absolutamente
extendida y presente casi en la totalidad de las operaciones de venta inmobiliaria
(tanto de bienes presentes como futuros), al punto que ha llegado a ser considerada
como una cláusula de estilo1.

Sin embargo, en contraste con la realidad expuesta, los contornos conceptuales de

aquella institución no han sido analizados de manera exhaustiva dentro de nuestras
fronteras. Similar situación se verifica en lo concerniente a la lógica subyacente y a la
distribución de riesgos asumidos por las partes en el marco de la estipulación de este
subtipo de compraventas.
A mayor abundamiento, se aprecia en los estudiosos nacionales una actitud de falsa
suficiencia con relación a los aspectos conceptuales, fisiológicos y patológicos
vinculados a la compraventa ad corpus, pues frecuentemente se suele considerar
suficiente la mención a los rangos porcentuales establecidos por el artículo 1577 del
Código Civil para agotar el abordaje de la categoría. Evidentemente, semejante óptica
superficial dista de ser la más adecuada para encuadrar la compleja problemática que
nos convoca.

En ese sentido, el presente trabajo tiene como propósito decir algo más sobre la
cláusula ad corpus, indagar sus antecedentes normativos en legislación nacional y
comparada, su lógica subyacente, así como la distribución de riesgos contractuales
que acarrea. Todo ello con la finalidad de coadyuvar a iniciar un debate destinado a
construir una noción precisa de aquella categoría que además resulte compatible con
nuestro ordenamiento jurídico.

I. Aproximaciones iniciales a la compraventa ad corpus

El contrato de compraventa es aquel negocio jurídico sinalagmático en virtud del cual

el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y este a pagar
su precio en dinero2. Es además el más importante entre todos los esquemas
contractuales típicos, ya sea por la relevancia de su función económica, ya sea por el
valor paradigmático que asume en el ámbito de la teoría de los contratos, ya sea por la
riqueza y variedad de los comportamientos, subtipos de cláusulas y de reglas que
presenta3.

En este orden de ideas, cabe señalar que la compraventa ad corpus representa

precisamente uno de los subtipos reunidos en el esquema típico general de la
compraventa.

El subtipo ha sido definido por cierta opinión como aquel concepto caracterizado “por
la presencia de connotaciones ulteriores respecto a las [connotaciones] de la
hipótesis típica, las cuales, sin embargo, no son capaces de introducir elementos
incompatibles con esta, sino que sirven para especificarla, estableciendo un ámbito
más restringido, y que determinan la aplicación de una regulación dedicada
únicamente a aquella [hipótesis subtípica]”4 (El añadido entre corchetes es nuestro).

Dicho de otra manera, el subtipo se erige como una operación contractual gobernada
regulación legal específica que se desenvuelve al interior de un tipo contractual, sin
sobrepasar el límite de la elasticidad de este último. Como consecuencia de ello, a la
referida operación subtípica le será de aplicación, además de la disciplina específica
aludida, la regulación correspondiente al tipo.

La regulación subtípica de la compraventa ad corpus conforma, junto con la de la

compraventa ad mensuram5, un estatuto normativo destinado a incidir en la
determinación del precio que el comprador se encuentra obligado a pagar a favor del
vendedor. En otras palabras, la referida regulación establece parámetros objetivos
para la especificación del precio, antes que para la individualización del inmueble
materia de compraventa6.

En ese sentido, ya desde el inicio de esta investigación, debe advertirse que la

verdadera potencialidad de la cláusula ad corpus se manifiesta no en la delimitación
del bien materia de la compraventa (rol que se efectúa a partir del reconocimiento de
ciertos indicios frecuentes7), sino frente a un problema jurídico distinto: el impacto que
tendrá en el precio de la compraventa la eventual divergencia entre las dimensiones
del bien plasmadas en el contenido del contrato y aquellas reales8.

Una primera tendencia, define a la modalidad objeto de análisis como aquella

operación de venta de un inmueble tomado en su entidad física, cualquiera que sean
sus dimensiones efectivas e independientemente de estas9. En realidad, esta
definición se corresponde con una construcción conceptual que denominaremos
modelo absoluto de compraventa ad corpus.

Según dicha concepción, la eventual declaración, por parte de los contrayentes, de las
dimensiones globales del inmueble objeto de venta no determinará la producción de
reajustes en caso el área real resulte menor o mayor a la indicada en el contrato. De
ello se deriva que la extensión verdadera del inmueble será siempre irrelevante para
efectos de la cuantificación del precio, aun cuando dicha extensión no coincida con la
representación de las partes basada en el contenido contractual.

Como contrapartida, otra tendencia sostiene que la declaración contractual de la

dimensión global del inmueble objeto de venta10 ad corpus hace presumir que de una
forma u otra el contenido de dicha declaración no fue del todo indiferente para las
partes al momento de estipular el precio.

En ese sentido, aquella elaboración conceptual, que denominaremos modelo relativo

de cláusula ad corpus, admite la relevancia jurídica variada de la problemática
constituida por las potenciales divergencias entre el área contractual –es decir, área
declarada en el contrato– y área real –es decir, el área producto de una medición
exacta de la extensión– de la unidad inmobiliaria. Como se verá más adelante, tal
incongruencia podría justificar remedios jurídicos privativos tales como el reajuste del
precio de venta y el derecho de desistimiento.

Sea que se adopte uno u otro modelo, creemos que para configurar una venta ad
corpus en la máxima expresión de su relevancia jurídica, resulta necesario que los
contratantes hagan referencia a la extensión del bien objeto de la compraventa en el
reglamento contractual, aunque dicha mención no constituya como regla un requisito
de validez de la compraventa11. En efecto, en caso de ausencia de la declaración de
las dimensiones de la unidad inmobiliaria no podrá ser aplicado el tratamiento
normativo específico12 del subtipo contractual objeto del presente trabajo, esto es, la
regulación del artículo 1577 del Código Civil, ni los remedios contenidos en dicha
disposición13.

Queda por señalar en este punto que la investigación que nos convoca está dedicada
exclusivamente a aquella compraventa ad corpus que versa sobre bienes inmuebles
corporales, ya sean terrenos o edificaciones14. No obstante ello, el ámbito de
aplicación del artículo 1577 del Código Civil –que contiene la regulación de la figura
analizada– cuenta con una elasticidad subtípica más amplia, dado que engloba
compraventas bajo la modalidad materia de estudio que recaen sobre bienes muebles
corporales.

II. La cláusula ad corpus en los principales modelos jurídicos comparados

A continuación nos ocuparemos de efectuar una rápida revisión al abordaje (que será
explicitado en orden cronológico) de la cláusula ahora analizada en los modelos
jurídicos comparados que consideramos revisten mayor importancia e interés.
Creemos que dicha tarea encuentra justificación en la poca importancia y hasta
superficialidad con que se ha querido ver a la compraventa ad corpus dentro de
nuestras fronteras.

De entrada, el artículo 1619 del Código Civil francés de 1804, denomina a la figura
como “venta de un cuerpo cierto” y la aborda en los siguientes términos:

Artículo 1619.- “En los demás casos, bien que la venta fuera hecha de un cuerpo
cierto y limitado, bien que tuviera por objeto fincas distintas o separadas, bien que
comenzara por la medida, o por la designación del objeto vendido seguido de la
medida, la expresión de esta medida no dará lugar a ningún suplemento de precio, en
favor del vendedor, por el exceso de medida, ni en favor del comprador, a ninguna
disminución de precio por la menor medida, en tanto que la diferencia entre la medida
real y la expresada en el contrato fuera de una vigésima parte en más o en menos,
teniendo en cuenta el valor de la totalidad de objetos vendidos, si no existiera
estipulación en contrario”.

El mencionado cuerpo normativo añade el siguiente dispositivo:

Artículo 1620.- “En el caso en que, según el artículo precedente, hubiera lugar a un
aumento de precio por exceso de medida, el comprador podrá elegir entre desistir del
contrato o pagar el suplemento de precio, y ello añadiendo los intereses si hubiera
guardado en su poder el inmueble”.

Comentando los citados dispositivos, se ha señalado que las ventas hechas en bloque,
por un precio global, se caracterizan porque en ellas la diferencia entre la cabida
declarada y la cabida real no puede dar lugar a modificación en el precio, en más o en
menos, sino en el caso de que llegue por lo menos a la vigésima parte de la superficie
declarada. En ese sentido, los errores mínimos no serían tomados en consideración15.

A juicio de la referida opinión, en caso de ruptura del equilibrio del contrato por error en
la cabida real, el comprador podrá mantener la venta pagando el suplemento o desistir
de ella exigiendo la restitución del precio y de los gastos del contrato, siempre y
cuando la referida cabida sea por lo menos en una vigésima parte superior a aquella
declarada. En cambio, si la cabida real es inferior a la declarada, el comprador tendrá
solamente el recurso de exigir la disminución del precio; y, únicamente si el inmueble
es impropio para el uso al que estaba destinado, tendrá el derecho a demandar la
anulación de la venta por causa de error en la sustancia16.

A su turno, otro sector de la doctrina francesa ha definido a la venta de cuerpo cierto

como aquella que recae en una cosa individualizada globalmente por la designación de
sus límites, pero cuyo precio no será determinado sino por una operación de medida
posterior a la conclusión del contrato. En ese sentido, la indeterminación no recaería
sobre la cosa vendida –la cual quedaría individualizada desde la perfección del
contrato–, sino sobre el precio, al menos hasta el momento de medición de la cosa17.

Por su parte, el Código Civil español de 1889, apartándose de la nomenclatura

francesa, regula a la “venta por precio alzado”, restringiendo su ámbito de aplicación a
los bienes inmuebles, tal como se advierte del dispositivo pertinente:

Artículo 1471.- “En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de
un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del
mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el
contrato”.

Esto mismo tendrá lugar cuando sean dos o más fincas las vendidas por un solo
precio, pero si, además de expresarse los linderos, indispensables en toda
enajenación de inmuebles, se designaren en el contrato su cabida o número, el
vendedor estará obligado a entregar todo lo que se comprenda dentro de los mismos
linderos; y si no pudiere, sufrirá una disminución en el precio, proporcional a lo que
falte de cabida o número, a no ser que el contrato quede anulado por no conformarse
el comprador con que se deje de entregar lo que se estipuló.

A decir de cierto autor, los artículos que se refieren a la venta a precio alzado18
contemplan la compraventa de un inmueble que, con anterioridad a su transferencia,
posee existencia jurídica y económica y que en virtud del contrato no experimenta
ninguna modificación. En ese sentido, el problema subyacente a dicha regulación
estaría constituido por la divergencia entre la contemplación ideal de la cabida y el
resultado de la operación de medida llevada a cabo posteriormente19.

Dicha opinión se encuentra basada en un planteamiento según el cual la frase “resultar

mayor o menor cabida” –contenida en el citado artículo 1471– presupone la idea de
una mensuración del inmueble posterior al contrato, que no tiene que ser
necesariamente llevada a cabo por acuerdo de las partes o por remisión concorde de
las mismas a la decisión de un tercero, sino que puede ser efectuada únicamente por
el vendedor20.

Finalmente, se asevera que el presupuesto de la divergencia entre la contemplación

ideal y la mensuración real determina que la regulación dedicada en el Código Civil
español a la venta por medida y venta por precio alzado es la existencia de un error en
las partes, el cual no recibe tratamiento por la vía del artículo 126621 del Código Civil
español y que es objeto de tratamiento casuístico22.

Se aprecia que el sistema español opta por un modelo absoluto de compraventa ad

corpus, en vista de que no contempla ningún escenario de reajuste del precio, ni
menos aún derecho de desistimiento ante las eventuales divergencias entre área
contractual y área real. Ello a diferencia de lo que ocurre en otros modelos jurídicos
entre los que se encuentra el Código Civil peruano, tal como se verá más adelante. “Si
el cuerpo es cierto y el precio global, la voluntad de las partes se formó respecto de
unos elementos contractuales definidos por ellas y no existen especiales desajustes.
Será carga de las partes proceder a un examen riguroso y riesgo suyo es la relación
entre precio y cabida”23.

De otro lado, el Código Civil italiano de 1942 denomina al fenómeno que nos ocupa
“venta a corpo”, a la cual le dedica el siguiente tratamiento:

Artículo 1538.- “En los casos en los cuales el precio se encuentra determinado en
relación a la entidad del inmueble y no en relación a su medida, aunque esta última
haya sido indicada, no habrá lugar a disminución o a suplemento del precio, salvo que
la medida real sea inferior o superior de la veintésima parte respecto a aquella indicada
en el contrato.

En el caso en que deba pagarse un suplemento de precio, el comprador tiene la

posibilidad de elegir entre desistirse del contrato o pagar el suplemento”.

La doctrina encargada de comentar el referido dispositivo ha resaltado la influencia que

sobre el mismo ejerció el Código Civil francés de 180424. En efecto, ambos cuerpos
normativos disponen que, si la diferencia entre la medida real y la indicada en el
contrato es considerable, “ni el vendedor deberá entregar una parte del terreno
vendido sin precio, ni el comprador estará obligado a pagar un precio por un terreno
que no ha recibido”25.

La misma opinión ha añadido que, según el artículo 1538 del Código Civil italiano, “se
tiene venta a corpo cuando las partes venden un inmueble teniendo en cuenta su
extensión global y asignándole un precio prescindiendo de una relación estrictamente
proporcional con su dimensión”26. Así, dentro de ciertos límites, la extensión del bien
resulta irrelevante a efectos de la cuantificación del precio27.

No obstante, a renglón seguido se precisa que la mencionada irrelevancia no es

absoluta, pues si la medida real del bien es inferior o superior de la veintésima parte
respecto a la medida indicada en el contrato, las partes podrán pretender –
respectivamente– la disminución o suplemento del precio a ser calculado de manera
proporcional a la menor o mayor cantidad del bien transferido. En este último
escenario, si el comprador ya no encuentra utilidad en el negocio o no tiene la
disponibilidad para pagar un suplemento de precio (el cual será por lo menos igual al 5
% del precio contractual), podrá ejercer el derecho de desistimiento28.

Según una reconocida opinión, el ejercicio del derecho aludido en último lugar no da
lugar al resarcimiento de daños y perjuicios ni a favor del comprador (al estar previsto
por ley) ni a favor del vendedor (puesto que este remedio no estaría configurado
legalmente como una resolución por incumplimiento de este último, sino como una
revocación acordada excepcionalmente a título equitativo)29.

Otros comentaristas de la regulación del Código Civil italiano han aseverado que
cuando las partes especifican la dimensión global del inmueble en la venta a corpo, la
ley presume que tal declaración no tuvo para ellas valor esencial y que constituye una
sobreabundancia. Es decir, dicha mención no lleva a considerar que las partes han
pactado el precio solo si el inmueble tuviese efectivamente las dimensiones globales
mencionadas. De este modo, ni el comprador ni el vendedor pueden, respectivamente,
pretender una disminución o un suplemento en el precio en caso las dimensiones
globales efectivas del inmueble resultan menores o mayores a las indicadas en el
contrato30.

Si bien lo mencionado anteriormente se configura como una regla, el Código Civil

italiano, a diferencia de lo que ocurre en España, acoge un modelo relativo de
cláusula ad corpus, en tanto se concibe la posibilidad de ajustar el precio. Asimismo,
en dicha legislación se le asigna al comprador un derecho de desistimiento en caso el
área del inmueble transferido hubiese sido considerablemente mayor a la declarada en
el contrato.
Siguiendo con la revisión de los principales cuerpos normativos civiles a nivel
comparado, tenemos que el Código Civil portugués de 1966 disciplina a la cláusula ad
corpus de la siguiente manera:

Artículo 888.-

1. “Si en la compraventa de cosas determinadas, el precio no fuese establecido en

razón de un tanto por cada unidad, el comprador tendrá que pagar el precio declarado,
aun cuando en el contrato se indique el número, peso o medida de las cosas vendidas
y la indicación no corresponda a la realidad.

2. Si, no obstante, la cantidad efectiva difiriese de la declarada en más de un vigésimo,

el precio sufrirá una reducción o aumento proporcional”.

Es posible reconocer en el citado artículo un modelo relativo de compraventa ad

corpus, pero –a diferencia de lo que ocurre en los sistemas francés e italiano– no se
asigna desistimiento alguno al comprador ante las situaciones de exceso considerable
del área transferida respecto a aquella indicada contractualmente. Como resulta
posible apreciar, la disciplina del Código Civil portugués ha tenido una influencia
directa en el contenido del artículo 1577 del Código Civil peruano, el cual será
posteriormente revisado.

En lo que a los Códigos Civiles sudamericanos respecta, destaca la regulación del

Código Civil brasileño del 2002, el cual se ocupa de la cláusula ad corpus adhiriéndose
al modelo relativo, tal como se puede apreciar a continuación:

Artículo 500.- “Si, en la compraventa de un inmueble, se estipulase el precio en razón

de la unidad de extensión, o si se determinase el área respectiva y esta no
correspondiese, en cualquiera de los casos, a las dimensiones dadas, el comprador
tendrá el derecho de exigir que se complete el área y, no siendo ello posible, el
derecho de reclamar la resolución del contrato o la reducción proporcional del precio.

§1° Se presume que la referencia a las dimensiones fue simplemente enunciativa,

cuando la diferencia encontrada no exceda de un vigésimo del área total enunciada,
dejando a salvo el derecho del comprador de probar que, en dichas circunstancias, no
habría celebrado el negocio.

§ 2° Si en lugar de falta hubiese exceso y el vendedor probase que tenía motivos para
ignorar la medida exacta del área vendida, corresponderá al comprador, a su elección,
completar el valor correspondiente al precio o devolver el exceso.

§ 3° No habrá complementación del área, ni devolución del exceso, si el inmueble

fuese vendido como cosa cierta y específica, habiendo sido la referencia a sus
dimensiones apenas enunciativa, aunque no conste, de manera expresa, que la venta
fue ad corpus”.

Finalmente en lo que a este apartado concierne, el Código Civil argentino de 2015

parece acoger un modelo relativo sin asignación de derecho de desistimiento al
comprador, como se podrá apreciar a continuación:
Artículo 1135.- “Si el objeto principal de la venta es una fracción de tierra, aunque esté
edificada, no habiendo sido convenido el precio por unidad de medida y la superficie
de terreno tiene una diferencia mayor del cinco por ciento (5%) con la acordada, el
vendedor o el comprador, según los casos, tiene derecho de pedir el ajuste de la
diferencia. El comprador que por aplicación de esta regla debe pagar un mayor precio
puede resolver la compra”.

La citada disposición, dedicada a la compraventa con “precio no convenido por unidad

de superficie”, ha sido explicada por los comentaristas argentinos de la siguiente
manera: “si el terreno tiene una diferencia mayor del cinco por ciento de la acordada, el
que se perjudica con la diferencia puede pedir el ajuste de la misma. Si como resultado
del ajuste, el comprador debe pagar un precio mayor, puede resolver la compra. La
solución es lógica pues el comprador asumió la obligación de un precio determinado y
no necesariamente quiere o puede pagar un precio mayor”31.

III. La recepción de la cláusula ad corpus en el ordenamiento jurídico peruano

La compraventa ad corpus no tuvo un antecedente directo en el Código Civil peruano

de 1852. Sin embargo, sí fue regulada en el artículo 1423 del Código Civil peruano de
1936, bajo la siguiente redacción:

Artículo 1423.- “Si el inmueble fue vendido como cosa cierta y determinada, ni el
comprador, ni el vendedor podrán pedir la rebaja o el aumento del precio estipulado, o
la rescisión del contrato, aunque se descubra ser mayor o menor la extensión”32.

Como puede advertirse, el dispositivo ahora derogado concibe únicamente un modelo

absoluto de cláusula ad corpus, en tanto niega la existencia de reajustes del precio
independientemente de la magnitud de la discrepancia entre área declarada
contractualmente y área real del inmueble. Como contrapartida, un modelo relativo,
tal como hemos mencionado anteriormente, acepta la realización de reajustes de
precio ante semejantes divergencias, aunque dentro de ciertos rangos fijados por el
legislador.

Los comentaristas nacionales del artículo 1423 del Código Civil de 1936, han afirmado
que el contrato siempre se considerará ad corpus si no se fija el precio con arreglo a
determinada unidad de medida: metros, varas, hectáreas, fanegadas, yugadas,
cuadras, etc.33. En su opinión –sustentada en la jurisprudencia de la época–, la
determinación de la modalidad de la compraventa inmobiliaria configura un problema
de interpretación del contrato34.

El Anteproyecto de la Comisión Reformadora del Código Civil de 1936, elaborado en

este ámbito por De La Puente Y Lavalle35, disciplinó la compraventa ad corpus de la
siguiente manera:

Artículo 51.- “Si el bien se vende fijando un solo precio por el todo y no con arreglo a
su extensión o cabida, aun cuando esta se indique en el contrato, el comprador debe
pagar la totalidad del precio a pesar que se compruebe que la extensión o cabida real
es diferente.

Sin embargo, si la extensión o cabida real difiere de la indicada en el contrato en más

de una quinta parte, el precio sufrirá la reducción o el aumento proporcional”.
Como se aprecia, el mencionado dispositivo, cuyo contenido diese lugar al artículo
1607 del Proyecto de la Comisión Reformadora de 198136, abandona el modelo
absoluto acogido por el Código Civil de 1936 e introduce un modelo relativo, que
incorpora un margen de divergencias toleradas ascendiente a la quinta parte (esto es,
el veinte por ciento) de la extensión o cabida prometida en el contrato. Fuera del
referido margen, las divergencias entre área prometida y área real darán lugar a
reajustes del precio.

Otro cambio importante del artículo 1607 del Proyecto de la Comisión Reformadora
respecto al régimen hasta entonces en vigor, fue la extensión del ámbito de aplicación
del tratamiento de la cláusula ad corpus, tradicionalmente reservado a los bienes
inmuebles.

Sin perjuicio de lo expuesto anteriormente, el Proyecto de la Comisión Revisora del

año 198437 retornó a una concepción absoluta de cláusula ad corpus, tal como se
aprecia en la redacción del siguiente dispositivo:

Artículo 1540.- “Si el bien se vende fijando precio por el todo y no con arreglo a su
extensión o cabida, aun cuando esta se indique en el contrato, el comprador debe
pagar la totalidad del precio a pesar de que se compruebe que la extensión o cabida
real es diferente”.

Dicha redacción fue defendida por juristas como Arias-Schreiber Pezet, quien expresó
la inconveniencia que en la venta ad corpus procediera la acción de reajuste del
precio, pues en su opinión cuando se pacta dicha modalidad las partes desean evitar
toda discusión relativa a la cabida del bien. Asimismo, según el referido autor el
acogimiento de la regla relativa para la cláusula que nos ocupa habría resultado
problemática pues desnaturalizaría la modalidad de la venta ad corpus, otorgaría una
tutela especial en favor del contratante negligente y atentaría contra la fuerza
obligatoria del contrato38.

No obstante la opinión del distinguido jurista, la propia Comisión Revisora retornó al

texto del artículo 1607 del Proyecto de Código Civil de 1981, corrigiendo únicamente el
porcentaje establecido en su segundo párrafo y dejando sin efecto el artículo 1540
anteriormente enunciado. De esta manera, había quedado configurado lo que sería el
texto definitivo del artículo 1577 del Código Civil.

Las razones que llevaron a la Comisión Revisora a tomar dicha decisión se basaron en
la consideración de que la compraventa ad corpus es una figura en la que las partes
ponen su atención, antes que la cabida o extensión del bien, en la identidad del mismo,
como unidad, como cuerpo cierto y determinado, tal cual es. La mención a las medidas
no pasaría de ser ilustrativa o referencial, siempre y cuando la diferencia no exceda del
10 % a que alude la segunda parte del precepto citado en el párrafo anterior.
Asimismo, con el propósito de respetar la vigencia del contrato, la Comisión Revisora
optó por no regular la facultad del comprador de separarse del mismo, sino solo
permitir el reajuste39.

En síntesis, el texto del artículo 1577 del Código Civil vigente no acogió ni el modelo
absoluto imperante bajo el Código Civil de 1936, ni en el artículo 1540 original
proyectado por la Comisión Revisora de 1984, ni tampoco el proyecto de artículo 1607
elaborado la Comisión Reformadora del Código Civil de 1936, que acogía un modelo
relativo con margen de divergencias toleradas ascendiente al veinte por ciento. El
Código Civil peruano de 1984 acogió el modelo relativo de compraventa ad corpus
fijando en 10 % el rango de tolerancia mencionado y sin concederle derecho de
desistimiento alguno al comprador.

En la Exposición de Motivos del Código Civil de 1984, De La Puente Y Lavalle explica

que el modelo tradicional (que nosotros hemos denominado, modelo absoluto)
adscrito a la cláusula ad corpus resultaba injusto “cuando la extensión o cabida real
difiere en forma considerable de la indicada en el contrato, por lo cual se plantea que si
la extensión o cabida real difiere en más de una décima parte de la indicada en el
contrato, el comprador puede optar entre la rescisión del contrato y la reducción o
aumento proporcional del precio”40.

En otra línea, otros juristas nacionales han creído encontrar el fundamento de la

regulación actual del funcionamiento de la cláusula ad corpus en el criterio de
equidad41 42 o en la necesidad de evitar situaciones injustas y que perjudiquen
seriamente el interés de uno de los contratantes, aun cuando podría resultar contrario
a la naturaleza de esta cláusula43.

En efecto, Bigio Chrem ha explicado que a través del margen de tolerancia concebido
por la norma, esta “se dirige, principalmente, a proteger al comprador y no al vendedor,
quien se encuentra en mejores condiciones para conocer la extensión y características
del bien vendido”44. Ello en la medida que la regla contenida en el artículo 1423 del
Código Civil de 1936 “se puede prestar al abuso del vendedor, que conociendo la
diferencia de área entre la que aparece los títulos del bien y la verdadera, mediante la
cláusula ad corpus, puede obtener un provecho económico injusto, en perjuicio del
comprador, al recibir un precio fijado atendiendo a un área que el bien realmente no
tiene”45.

De otro lado, el citado autor relaciona la potencialidad de reajuste del precio expresada
en el segundo párrafo del artículo 1577 con el carácter normalmente conmutativo de la
compraventa, definido –en su opinión– por el hecho que las partes al celebrar el
contrato conocen las ventajas que les va a reportar su celebración46.

Finalmente, se ha señalado que el artículo 1577 exige que “se fije el precio por el todo,
lo sea lo que se conoce como precio alzado, de tal manera que fuere cual fuere la
cabida del bien, el precio, en principio (…) permanece invariable a pesar que se
compruebe que la extensión o cabida real es diferente”47. Agrega que “la compraventa
sigue siendo ad corpus aun cuando la extensión o cabida se indique en el contrato. En
este caso, la expresión de la cabida es solo un dato para la identificación del bien, que
legalmente no se tiene en cuenta para el pago del precio, el cual sigue siendo uno
global, cualquiera que fuere la cabida del bien”48.

Cabe señalar que, el ejercicio de los remedios jurídicos privativos de la compraventa

ad corpus se encuentra sometido a un plazo de caducidad de seis meses contados a
partir de la recepción del bien por el comprador49. Tal como señala Rubino para el
modelo italiano, dicha regla tiene el propósito de evitar que el estado de incerteza, al
cual queda expuesto el contrato por la diferencia de dimensiones, se mantenga
demasiado tiempo50.

IV. La lógica empírica subyacente a la cláusula ad corpus

Como toda norma jurídica, la regulación de la cláusula ad corpus se encuentra
orientada a la satisfacción de intereses individuales que el ordenamiento jurídico
consideró dignos de tutela en un momento histórico determinado. Efectivamente, el
legislador advirtió que, en ciertas oportunidades, los vendedores se encuentran en una
situación de no poca dificultad en la determinación exacta de la extensión de las
unidades inmobiliarias a ser enajenadas a través de contratos de compraventa y
decidió privilegiar semejante interés mediante la asignación de situaciones jurídicas
subjetivas específicas.

La situación de desventaja fáctica que atraviesan los titulares de inmuebles

(potenciales vendedores) con relación al conocimiento exacto del área de sus
unidades inmobiliarias obedece a razones de diversa índole, que pasaremos a reseñar
a continuación, aunque de manera bastante esquemática, habida cuenta de los límites
de espacio a los que nos encontramos sometidos.

En primer lugar, un obstáculo que afecta a los propietarios de cara al conocimiento

exacto del área de sus inmuebles se encuentra dado por la inexistencia de una base
catastral única a nivel nacional, así como por las inexactitudes de aquellas existentes.
Ello, sin lugar a dudas, dificulta el manejo de información sobre los inmuebles, lo cual
hasta cierto punto entorpece las operaciones de transferencia de titularidades sobre
estos últimos.

Por otro lado, es posible afirmar que la geometría irregular de los polígonos que
conforman el perímetro de algunos inmuebles dificulta, desde el punto de vista técnico,
la realización de mediciones precisas. Ello ocurre al margen de la mayor o menor
inversión que pueda efectuar el titular de la unidad inmobiliaria para obtener una
medición que se valga de técnicas sofisticadas.

En tercer lugar, debe advertirse que los cálculos precisos del área de los inmuebles no
suelen ser frecuentes en vista de que los métodos de medición no son exactos, esto
es, se asume que resultado de la medición contará con márgenes de error, aunque
resulten leves. Si bien no se puede dejar de mencionar que dicha situación se ha
relativizado en los últimos años por el progreso tecnológico de los métodos de
medición, tampoco se puede ignorar que los márgenes de error resultantes de las
mediciones inmobiliarias se encuentran aún lejos de desaparecer. Prueba de ello es
que la existencia de semejante márgenes es aceptada implícitamente por la normativa
sectorial51.

Como razón adicional a las anteriormente expuestas, debe tenerse presente que la
extensión de una unidad inmobiliaria podría no permanecer estática e inmutable en el
tiempo. En efecto, la superficie inmobiliaria es una característica susceptible de
variaciones, sean imputables o no al ser humano. Para ejemplificar el primero de los
factores mencionados, piénsese en el incremento de predios producto de operaciones
de transferencia o prescripción adquisitiva de dominio. Ejemplos de factores ajenos al
ser humano que pueden determinar el cambio de las dimensiones de una unidad
inmobiliaria serían las hipótesis de aluvión y de la avulsión52. En ese sentido, por más
preciso que sea el mecanismo de medición de un inmueble, ello no asegurará la
vigencia perpetua de una medición determinada.

Finalmente, existen otros factores que contribuyen a obstaculizar que los titulares de
inmuebles (potenciales vendedores), aun sin mediar culpa o dolo, carezcan de
conocimiento de las dimensiones milimétricamente exactas de sus inmuebles, tales
como los elevados costos que acarrea una medición técnica (más aún cuando se trata
de una sofisticada, que tenga mayores probabilidades de ser precisa) o la eventual
inaccesibilidad y lejanía de los bienes sobre los que esta se efectúa.

La anunciada situación de dificultad respecto del conocimiento del área exacta de un

bien es valorada por el ordenamiento jurídico, el cual responde a las necesidades
individuales dignas de protección de los propietarios a través de la regulación asignada
a la cláusula ad corpus. Esta última releva parcialmente al titular-transferente de la
carga de efectuar una medición milimétricamente exacta, en tanto introduce un margen
o rango de divergencias permitidas entre el área declarada en el contrato y el área real
del inmueble objeto de la compraventa. Dentro del mencionado margen de variación, y
bajo ciertos presupuestos que el legislador ha considerado excusables, será inmune al
riesgo derivado del hecho que el inmueble cuente con una menor o mayor área que
aquella prometida.

Ahora bien, si esta es la lógica empírica subyacente de la compraventa ad corpus, sin

lugar a dudas debe constituirse como un criterio indispensable a tomar en cuenta en la
interpretación de su regulación.

Lo que queremos decir es que, sobre base de dicha indagación, podemos afirmar que
el aludido subtipo no tiene como propósito exonerar de responsabilidad a aquellos
vendedores que por causas exclusivamente imputables (como el dolo) transfieran
inmuebles que no cuentan con las medidas prometidas. Así, por ejemplo, no se
encontrará dentro del ámbito de aplicación de la cláusulas que nos ocupa si “A”
promete transferir a “B” un predio cuya extensión constaría de 100 m2 bajo la
modalidad ad corpus, siendo que en realidad “A” hubiese tenido conocimiento efectivo
de que el área de la unidad ascendía únicamente a 95 m2.

En tal escenario, el vendedor se encontraría en un supuesto ajeno a aquel que

sustenta la inmunidad que le concede el artículo 1577 del Código Civil, en tanto no se
habrá configurado una omisión excusable en la realización de una medición exacta de
las dimensiones de la unidad inmobiliaria. Pero sobre este tema volveremos más
adelante.

De otro lado, puede desprenderse de lo expuesto que las necesidades empíricas que
forjaron la regulación de la compraventa ad corpus cuentan con indudable vigencia en
el tráfico jurídico y económico contemporáneo. Desde ese punto de vista, nos parecen
erróneas las afirmaciones provenientes de una corriente jurisprudencial del Tribunal de
Indecopi en el sentido de negar la operatividad de dichas cláusulas en la contratación
contemporánea. El razonamiento del mencionado órgano administrativo, referido al
artículo 1577 del Código Civil, puede ser explicitado de la siguiente manera:

“Sobre este dispositivo legal, es pertinente precisar que el mismo data del año 1984, y
obedece a una realidad distinta a la regulada en el Código de Protección y Defensa del
Consumidor. En efecto, dicha figura legal (compraventa ad corpus) resultaba mucho
más compatible con los bienes comercializados en aquella época (fundos,
fincas, terrenos), siendo perfectamente comprensible que un bien fuera vendido
fijando el precio por un todo y no por su extensión.

En ese sentido, atendiendo las características físicas que se presentan en este tipo de
bienes, en los cuales resulta común que la superficie o las medidas y colindancias no
sean exactas o sea difícil calcularlas debido a su forma geométrica irregular (un
terreno accidentado, por ejemplo), pactar una venta ad corpus encuentra su razón de
ser, mas no en la actualidad y sobre un área urbana en el que la tecnología
permite entregar exactitud en la información al consumidor” (El resaltado es
nuestro)53.

A nuestro criterio, dichas apreciaciones se basan en la perspectiva superficial,

denunciada al inicio del presente trabajo, de la institución ahora analizada. En ese
sentido, creemos que urge una revisión de este criterio, que lamentablemente ha
pasado a ser recurrente, en la jurisprudencia del Indecopi.

Pasando a otro punto, el desarrollo hasta aquí elaborado nos permite afirmar que el
sustento fáctico del tratamiento normativo de la cláusula ad corpus únicamente se
encuentra presente en las operaciones sobre bienes existentes al momento de
celebración del contrato, en las cuales las partes del contrato (o los titulares anteriores
o interesados en el bien) hubiesen tenido la oportunidad de llevar a cabo una medición
previa a la celebración de la compraventa. En efecto, únicamente en dicha hipótesis
podría surgir el problema jurídico constituido por la discrepancia entre la medición de la
superficie del inmueble declarada en el contrato y la superficie real de aquel54.

A similar conclusión arriba aquella opinión que, tras analizar la jurisprudencia española
contemporánea sobre la compraventa de edificaciones para fines de vivienda, afirma
que la regulación sobre los defectos de cabida “solamente puede ser aplicable cuando
estemos en presencia de compraventas de vivienda usada o incluso de segunda
mano, en la exista la posibilidad de comprobación efectiva de la superficie real de la
vivienda; dada la posibilidad de comprobación que tiene el comprador antes de
perfeccionarse el contrato se trataría siempre de un error inexcusable y solo a él
imputable”55.

V. Distribución contractual de riesgos resultante de la estipulación de una

cláusula ad corpus

En la actualidad existe una polisemia difundida en torno al término riesgo que en

ocasiones entorpece los análisis legales que incorporan a dicha categoría como
variable, en especial en lo que al Derecho de los contratos atañe. El riesgo es una
noción extrajurídica, esto es, que el Derecho presupone en la disposición de normas
jurídicas.

A efectos del presente trabajo, y sin pretender agotar este controvertido aspecto,
entendemos que el concepto de riesgo contractual se encuentra constituido por la
probabilidad de que las partes de un contrato asuman el peso económico o costo
derivado de un acontecimiento que se manifiesta en la etapa de ejecución del contrato.
Ello sin importar si el mencionado evento es exógeno o inherente a la actividad de los
intervinientes o, en este último caso, si fuese o no imputable a alguno de aquellos.
Luego, tal como se ha afirmado, el manejo y administración del riesgo contractual
comprende predecir y anticipar eventos que pueden causar a las partes resultados
poco deseados56.

Las normas jurídicas supletorias e imperativas distribuyen riesgos entre las partes del
contrato a través de la asignación de situaciones jurídicas subjetivas pasivas o
activas57. No obstante, en virtud de su autonomía privada, los contrayentes bien
podrían asignar de una manera distinta a la distribución legal primigenia de los riesgos
presentes en la etapa de ejecución contractual. En particular, dicha reasignación
podría estar orientada hacia la mitigación, la transferencia, la asunción compartida o la
retención de los riesgos58.

Retornando al tema que nos convoca, debemos señalar que la cláusula ad corpus, al
ser un fragmento de reglamentación contractual, cumple desde luego el rol de
asignación de riesgos expuesto anteriormente. Es preciso señalar al respecto que –en
observancia estricta del principio de relatividad contractual– semejante cláusula
únicamente es apta para distribuir riesgos entre las partes contratantes (comprador y
vendedor) y jamás puede ser empleada para oponer derechos preferentes frente a
terceros, como podría ocurrir, a manera de ejemplo, en el marco de conflictos de
colindancia.

Para comprender a cabalidad el impacto de la cláusula ad corpus en la asignación de

riesgos contractuales, pasaremos a graficar la distribución legal hipotética de riesgos
en un escenario en que de dicha cláusula no hubiese sido introducida en el
ordenamiento jurídico peruano y, por lo tanto, los conflictos de intereses que a ella se
remitan debiesen ser solucionados apelando a los estatutos normativos generales.

Imaginemos que el comprador “A” adquiere del vendedor “B” una unidad inmobiliaria
que, en el contrato de compraventa, este último declaró medía 100 m2, habida cuenta
de que esta era el área inscrita en Registros Públicos de manera previa a su
adquisición. Si dicha unidad en realidad midiese 95 m2, “A” tendría, en virtud de figuras
como la responsabilidad precontractual o el error, la posibilidad de obtener un
resarcimiento que recomponga su esfera patrimonial o la posibilidad de invalidar la
operación, respectivamente.

Como podrá apreciarse, en este caso el riesgo contractual se encuentra constituido por
la probabilidad de asunción del costo de la divergencia entre área declarada mayor al
área real del bien transferido. Dicha contingencia se encontrará parcialmente en
cabeza del vendedor “B”, dado que este último tendrá que soportar el peso económico
derivado de un resarcimiento por un daño precontractual ocasionado a “A” o la pérdida
de la rentabilidad de la operación como producto de la anulación del negocio jurídico,
según sea el caso.

De otro lado, el comprador “A” deberá asumir parte del costo de la diferencia de las
dimensiones exactas del inmueble respecto a aquellas mencionadas en la
compraventa, puesto que, como regla al tratarse de una reparación del denominado
interés negativo59, la cuantía resarcitoria a la que tenga derecho será menor al 5% de
área de la unidad inmobiliaria que dejó de percibir60.

A manera de síntesis, se tiene que en este primer escenario, el riesgo de la

enajenación de una unidad con un área menor a la explicitada es compartido tanto por
el vendedor como por el comprador. El vendedor no asume totalmente el riesgo de la
divergencia, dado que el resarcimiento que se le asignará en caso hubiese actuado
con culpa no estará, como regla, destinado a recomponer el interés positivo del
comprador, sino el interés negativo constituido por el costo incurrido en la contratación
infructuosa. Por su parte, el comprador retiene el daño constituido por el costo
derivado de haber adquirido menos área a la declarada sin que se le hubiese restituido
el precio proporcional a ello.

Supongamos ahora que el inmueble estimado en 100 m2 contase en realidad 105 m2.
En tal escenario, si bien “B” podría alegar la existencia de un error61, ello difícilmente
satisfará su interés en obtener un reajuste del precio, dado que además de la carga
probatoria sobre la esencialidad y reconocibilidad del mismo, la acción de anulación
únicamente le permitiría invalidar la estructura negocial y con ello recuperar la
disponibilidad de la unidad transferida debiendo restituir el precio por ella percibido.
Por lo tanto, en caso de exceso en el área real transferida respecto a aquella
declarada, el riesgo de la divergencia también se encontrará en cabeza del vendedor
“B”, pues este último se vería en la imposibilidad de obtener un suplemento de precio a
causa de dicha situación.

De esta forma, en caso de inexistencia de la cláusula ad corpus, el riesgo de la

divergencia entre área declarada en el contrato y área real del inmueble objeto de la
compraventa sería asumido tal como se precisa en el siguiente cuadro:

CUADRO 1:

ASIGNACIÓN DE RIESGOS EN CASO ANTE INEXISTENCIA DE LA

CLÁUSULA AD CORPUS

Área prometida es menor al área real

Parte que asume el riesgo Vendedor /Comprador

Situación jurídica que Obligación resarcitoria del interés negativo a

justifica asunción del riesgo favor del comprador

Veamos si cambiaría en algo la asignación de riesgos entre las partes en caso se

incorpore una cláusula ad corpus en el reglamento contractual, en observancia
del artículo 1577 del Código Civil.

Si el inmueble transferido por el vendedor contase con 95 m2 en lugar de 100 m2,

dado que la discrepancia se encontraría dentro del rango permitido por el artículo
1577, el comprador “A” como regla no tendría acción contractual alguna (dentro de las
cuales se incluye la resarcitoria) contra “B”62. En tal caso, el riesgo de la divergencia
entre área declarada y área real de la unidad inmobiliaria ya no estaría siendo
compartido, sino asumido íntegramente por “A”. No obstante ello, la asunción del
riesgo cambiaría si la divergencia extralimitase el umbral establecido supletoriamente
por el mencionado dispositivo normativo. En tal caso, al concebirse la posibilidad de
realizar una reducción del precio, el riesgo de la divergencia se trasladaría al vendedor.

Desde el polo opuesto también se aprecia cómo la cláusula ad corpus modifica la

asignación de riesgos del ordenamiento jurídico dispondría siguiendo los criterios
generales. Nos explicamos. Si el inmueble transferido por “B” en virtud de la
compraventa tuviese 105 m2, el exceso respecto al área declarada no dará lugar a
suplemento alguno a su favor. En tal caso, “B” –vendedor– asumirá el eventual peso
económico de la divergencia dado que no recibirá un precio mayor respecto a lo ya
estipulado, a pesar de la mayor área transferida.

Sin embargo, nuevamente la situación cambia fuera del umbral de divergencias

toleradas establecido por el artículo 1577. En efecto, si el inmueble tuviese 150 m2 y
no 105 m2, entonces el costo de la divergencia podrá ser trasladado del vendedor al
comprador a través de un mecanismo de reajuste contemplado por aquel dispositivo.
En otras palabras, en este último escenario, la divergencia por exceso del umbral
permitido por la norma es un riesgo asumido por el comprador, quien deberá pagar un
suplemento de precio.

En síntesis, el efecto económico de la estipulación de una cláusula ad corpus está

dado por la reasignación de los riesgos de divergencia (por exceso o defecto) entre el
área declarada en la compraventa y área efectiva del inmueble cuya transferencia se
programó contractualmente. En este escenario, tanto el vendedor como el comprador
asumen (esto es, comparten), el riesgo de las mediciones deficientes de la superficie
del inmueble objeto de la compraventa, ya sea dentro o fuera margen de fluctuación
tolerada establecida en el artículo 1577 del Código Civil.

Lo mencionado puede ser resumido en el presente cuadro:

CUADRO 2:

ASIGNACIÓN DE RIESGOS DERIVADA DE LA

VIGENCIA DE LA CLÁUSULA AD CORPUS

Área prometida es menor al

área real

Parte que asume el riesgo

Comprador (no tendrá
dentro del marco de
derecho a reducción de
tolerancia establecido en el
precio ni a resarcimiento)
artículo 1577 del CC.

Parte que asume el riesgo

fuera del marco de Vendedor(deberá soportar
tolerancia establecido en el una reducción de precio)
artículo 1577 del CC.

Ahora bien, habiendo verificado que la cláusula ad corpus incide directamente

en la dinámica de la distribución de riesgos contractuales, deberemos decir que
su estipulación debería impactar en el precio que los compradores estén
dispuestos a pagar para hacerse del inmueble.

En efecto, desde la perspectiva del comprador, adquirir un inmueble bajo el subtipo ad

corpus implica hacerse de un activo con un riesgo: la posibilidad de que el metraje
declarado del bien no sea exacto, sino que varíe en cierto porcentaje respecto a aquel
declarado, siempre y cuando ello derive de una circunstancia legalmente considerada
como imputable al vendedor. En ese sentido, las partes de la compraventa deberían
tender a reflejar dicha contingencia en el precio que se encuentren dispuestos a
estipular por el bien.

VI. Propuesta de definición de la cláusula ad corpus

A manera de principio, es posible decir que las compraventas ad corpus se

caracterizan porque en ellas “el objeto queda perfectamente identificado por su
configuración inmobiliaria y por su configuración exterior”. Bajo dicha premisa, “la
voluntad negocial se forma y recae sobre el objeto, tal y como es, y el precio se
estipula en contemplación del objeto de manera que la extensión superficial pasa a un
segundo plano en el interés de las partes”63.
De este modo, se aprecia que a la estipulación de cláusula ad corpus subyace un
interés primario consistente en que el precio estipulado remunere la transferencia de
un inmueble considerado en su entidad física global64 tal como se encontraba al
momento de celebración del contrato, esto es, de forma independiente del metraje real
que dicho bien tuviese.

No obstante, un sector de la doctrina italiana contemporánea ha advertido –

correctamente a nuestro criterio– que la norma que establece el margen de tolerancia
del error en la dimensión declarada del inmueble se funda en que los contratantes
pactan el precio teniendo en cuenta tanto el inmueble como sus medidas declaradas.

Como consecuencia de ello, en el marco de dicho sistema jurídico, “si bien, por un
lado, se considera prevalente la consideración otorgada a la individualidad del bien
cuando el error en la medida es leve (no admitiéndose ninguna modificación del
precio); por el otro lado, se considera prevalente la extensión y se considera ajustada
la correlación del precio a la medida real cuando la divergencia entre esta última y la
medida contractualmente indicada alcance el porcentaje de 5 %”65.

En efecto, no se puede negar que a la compraventa ad corpus subyace –además del

interés primario detectado por la doctrina tradicional– la existencia de cierto interés
secundario, aunque jurídicamente relevante66. Aquel interés cosiste en que el metraje
declarado para la unidad inmobiliaria objeto de transferencia no resulte
considerablemente diferente, bajo ciertos parámetros de fluctuación que el legislador
ha considerado razonables, a su extensión real67. De allí que en caso existiese una
divergencia que exceda los referidos márgenes, la parte afectada (comprador o
vendedor) tendrá derecho a obtener un reajuste del precio que acerque al contrato al
equilibrio programado por las partes.

Lo mencionado puede ser esquematizado de la siguiente manera:

CUADRO 3:

INTERESES DE LAS PARTES EN EL MARCO DE LA

CLÁUSULA AD CORPUS

Interés jurídicamente relevante

Que se remunere el bien como una entidad física

Primario
global.

Secundar Que la medida declarada no sea considerablemente

io divergente a la medida real.

Como se podrá apreciar, en este subtipo de compraventas el precio programado

a cargo del comprador se encuentra relacionado a la extensión real del inmueble,
pero no de una forma estrictamente proporcional, a diferencia de lo que ocurre
con la venta ad mensuram68.

Ello en tanto, en la compraventa ad corpus la no correspondencia entre ambos

factores (precio y metraje declarado) no provocará reajustes dentro de un rango de
tolerancia para divergencias ascendente, como regla, al diez por ciento de la extensión
declarada. Pero sí se producirán ajustes en caso las diferencias verificadas
sobrepasen el citado rango, dado que entonces habrán paso a convertirse en
diferencias elevadas a los ojos del legislador.

Puesto en otros términos, al estipularse una cláusula ad corpus el vendedor no

garantiza ni se compromete frente al comprador69, por causas consideradas
legalmente como excusables, a procurar la exactitud absoluta y milimétrica de la
extensión estipulada respecto al bien que transfiere, pero si la inexactitud sobrepasa
los márgenes permitidos, se activarán derechos de reajuste. En el siguiente cuadro se
muestran los remedios jurídicos aplicables en las hipótesis analizadas:

CUADRO 4:

REMEDIOS JURÍDICOS EN EL MARCO DE LA

CLÁUSULA AD CORPUS

Remedio jurídico
aplicable

Divergencia leve (0-10 %) Ninguno.

Divergencia elevada(mayor a
Reajuste del precio.
10 %)

Es importante dejar en claro que la regulación de la cláusula ad corpus busca la

aplicación de remedios jurídicos ajenos al remedio resarcitorio. En efecto, los
reajustes (sea suplementos o reducciones) del precio se efectúan
proporcionalmente, según los valores establecidos en el contrato y la menor o
mayor área real del inmueble. Para que se produzca tal reajuste no es necesario
acreditar daño alguno ni los otros requisitos del juicio de la responsabilidad
civil. Dicho de otra manera, los remedios jurídicos contemplados por la
regulación del artículo 1577 son absolutamente ajenos a la responsabilidad civil.

En lo que al fundamento de la disciplina de la compraventa ad corpus concierne,

puede afirmarse que este último radica en mitigar el riesgo de que el bien transferido
no cuente en realidad con las medidas prometidas, en atención a un error de cálculo
excusable70.

Autores como Bianca han explicado de manera convincente cómo se manifiesta la

hipótesis del error de cálculo en los escenarios analizados en este trabajo. Según el
autor, dicho supuesto se basa en la asunción, efectuada por las partes, de que el
precio ha sido presuntamente establecido por estas teniendo en cuenta también las
dimensiones del inmueble. Si como consecuencia de una medición inexacta es fijado
un precio determinado, este último habrá sido erróneamente calculado, haciéndose
oportuna su rectificación conforme a la exacta aclaración de la medida del inmueble71.
Dicho en otros términos, el error de las partes en la apreciación de la extensión del
inmueble arrojaría como resultado un error en la fijación del precio72.

Según el citado parecer, el error en la cantidad (esto es, la extensión) del inmueble
desencadena el error de cálculo del precio. Ello en la medida en que el comprador
consigue la atribución que le corresponde en virtud del contrato, pero esta última
diverge de la representación cuantitativa que este tenía del bien al momento de la
celebración del mismo.
Por otra parte, en cuanto al ámbito objeto de aplicación de la institución analizada, es
fundamental entender que, tal como se ha mencionado anteriormente, la regulación de
la cláusula ad corpus presupone la transferencia a título de compraventa de un
inmueble que, con anterioridad a la celebración de dicho contrato, posee existencia
jurídica y económica y que en virtud del contrato no experimenta ninguna
modificación73. En efecto, es únicamente respecto a esos bienes que se podría
presentar el problema de fondo subyacente a la regulación supletoria del subtipo
materia de este trabajo: la divergencia entre la contemplación ideal de la cabida y el
resultado de la operación de medición llevada a cabo posteriormente sobre el
inmueble74.

En este orden de ideas, es necesario precisar que la regulación de la cláusula ad

corpus no ha sido diseñada para aquellas situaciones en las que el bien no existe o no
está individualizado al momento de la celebración del acuerdo, sino que será resultado
de un procedimiento de elaboración o transformación. Se trata de casos como los de
las compraventas de bienes futuros y de bienes genéricos. La extrapolación de dichas
reglas al ámbito de los bienes futuros es ciertamente dudosa, a pesar de su frecuencia
en la praxis.

Así lo entiende también aquella doctrina según la cual la regulación de los artículos
1469 y siguientes del Código Civil español contempla el supuesto de venta de
inmueble que ya en el momento de la perfección del contrato tiene una determinada
cabida, no disminuida posteriormente por el vendedor, que hace entrega del bien tal y
como se encontraba, habiéndose sufrido error en la extensión real. En tal caso
quedarán excluidas las reglas sobre la anulabilidad, lo cual sería totalmente distinto en
las compraventas de viviendas “sobre plano” o en construcción, en las que el vendedor
determina la superficie. Por lo tanto, tales subtipos de ventas no pueden ser calificadas
como venta de “cuerpo cierto”, pues para que así fuera la cosa tendría que existir, esto
es, tener existencia corpórea75.

En síntesis, creemos que el subtipo compraventa ad corpus, propiamente dicho, será

de aplicable únicamente a las compraventa de bienes presentes e individualizados,
sea o no que se encuentren dentro del patrimonio del vendedor.

VII. La regulación de la compraventa ad corpus en el Código Civil peruano

Tras haber definido y aislado el fundamento del subtipo de compraventa que nos
convoca, pasaremos a referirnos a algunos aspectos controvertidos de su disciplina
normativa. De entrada, haremos mención a la individualización del criterio aplicativo
para el cálculo de los reajustes producto del exceso de los umbrales de tolerancia
establecidos por el artículo 1577 del Código Civil.

Sobre el particular existen por lo menos dos posiciones.

La primera de ellas propugna la aplicación del mismo principio formal de la

compraventa ad mensuram, es decir, el incremento o reducción proporcional del precio
en función de la mayor o menor extensión de la que conste el bien transferido. Así, si el
exceso o defecto respecto al máximo o mínimo porcentual dispuestos por el artículo
1577 supera el 10 %, el precio del contrato deberá ser reducido o incrementado, según
sea el caso, en un porcentaje similar al porcentaje constituido por la magnitud de la
divergencia. El reajuste –según este criterio– sería el resultado de un cálculo
aritmético.
No obstante ello, autores como Bianca han objetado el criterio anteriormente
reproducido bajo el argumento de que resultaría aplicable únicamente a los bienes
integralmente homogéneos76, esto es, a aquellas unidades que presenten las mismas
características y mismo valor en cada uno de los fragmentos de su superficie. Así, la
característica de la homogeneidad estaría presente, por ejemplo, en un terreno
agrícola, aunque difícilmente podría concurrir en un terreno urbano compuesto por
partes que pertenezcan a dos o más zonificaciones77.

Si la extensión del inmueble fuese heterogénea, tal como ocurre en las edificaciones
urbanas, el reajuste del precio debería efectuarse en proporción a la “incidencia que el
porcentaje faltante o excedente tenga sobre el valor del inmueble”78.

En ese sentido, entendemos que el autor propone calcular, a efectos del reajuste, la
diferencia entre lo que valdría el inmueble con o sin el área (prometida) sobre la cual
operó el error de cálculo y el valor de la extensión real de la unidad inmobiliaria tal
como fue transferida (con el porcentaje faltante o excedente). De esta manera, podría
cobrar importancia el valor diferenciado de las fracciones de las que se compone la
unidad inmobiliaria materia de la compraventa.

En nuestra opinión, el criterio proporcional formal (primer criterio explicitado) resulta

preferible por ser el más compatible tanto con la autonomía privada como con el
principio según el cual el juez no puede reescribir el contrato por las partes. El principio
apenas mencionado configura un mandato de contención por el cual el poder
jurisdiccional tiene proscrita, como regla, la alteración, a través de la modificación del
reglamento de intereses, del equilibrio al que las partes arribaron en ejercicio de su
autonomía privada.

En efecto, el equilibrio contractual es sinónimo de la asignación o distribución de

riesgos derivada del reglamento (contenido contractual) programado por las partes. En
otras palabras, se trata de aquella medida de intercambio subjetiva prevista al
momento de formación del acuerdo. La fijación de semejante relación concierne, como
regla, a los contrayentes y debe ser esclarecido por el juez o árbitro a partir del
procedimiento interpretativo79.

Si las partes no han establecido criterios para valorar las diversas fracciones del bien
unitario en una compraventa ad corpus, el juez no puede atribuirse dicha competencia.
Sin embargo, nada impediría que las partes introduzcan un cuadro de valores para el
reajuste contemplando criterios diferenciados según la ubicación del fragmento
específico faltante o excedente. En este último caso el juez no estaría interviniendo en
el equilibrio contractual, sino que las partes lo estarían conformando a través de su
autonomía privada.

Pasando a otro punto, resulta crucial tener en cuenta que la divergencia entre área
contractual y área real del inmueble –independientemente del porcentaje que
represente– no dará lugar a reajuste alguno por aplicación del artículo 1577 del Código
Civil si tuviese su origen en una circunstancia imputable al vendedor a criterio del
legislador. Como se ha explicado anteriormente, entre estas últimas situaciones no se
encontrará la omisión, por parte del vendedor, de haber efectuado una medición
milimétricamente exacta del bien de manera previa a la celebración de la compraventa.

En ese orden de ideas, el lector podría preguntarse cuáles son los escenarios de
genuina imputabilidad del vendedor por la divergencia entre las áreas prometida y real
de la unidad materia de la compraventa. Se trata, a nuestro parecer, de hipótesis tales
como el incumplimiento contractual, los hechos generadores de responsabilidad
precontractual y los vicios de la voluntad80.

Sobre el particular, cierto sector de la doctrina ha detectado el complejo problema

jurídico constituido por determinación de si las consecuencias económicas de la
diferencia de superficie entre lo vendido y lo entregado deben ser encuadradas en el
régimen de la compraventa ad corpus o, por el contrario, en las disposiciones relativas
al incumplimiento contractual. La distinción no es baladí pues las consecuencias
jurídicas que se derivan de la aplicación de uno u otro régimen son muy diferentes, no
solo en lo relativo a los diferentes requisitos necesarios para poder fundamentar una
reclamación contra el vendedor, sino también con relación a los plazos de ejercicio de
la acción81.

Cabe señalar que, a nuestro parecer, la introducción de una cláusula ad corpus no

mitiga, a favor del vendedor, el riesgo de la no entrega de parte del bien objeto de la
compraventa, aun cuando dicho fragmento totalice –en abstracto– una extensión que
se encuentre dentro del rango de tolerancias permitidas por el artículo 1577. En efecto,
tal como señala Luminoso, una eventualidad distinta a la aplicación del subtipo bajo
estudio “es aquella en la cual el vendedor entregue al comprador una porción inferior a
aquella transferida, en cuyo caso se versa en una hipótesis de inexacto cumplimiento
de la obligación de entrega”82.

En otros términos, la disciplina del subtipo ad corpus no entra a tallar cuando el

vendedor deja de entregar una parte del objeto del contrato, aun cuando el área
entregada permanezca dentro del rango de variaciones permitidas83. En tal caso, la
prestación contractual del vendedor se habría integrado con el inmueble tal como se
encontraba al momento de celebración del contrato, en atención a la identificación que
de él hubiesen efectuado las partes. Como consecuencia, la obligación de dar del
vendedor estaría siendo parcialmente incumplida si es que este último entregase un
área distinta a aquella con la que se integró su prestación.

De otra parte, resulta necesario analizar si a las compraventas ad corpus les son
aplicables las reglas de los vicios de la voluntad o si dicha disciplina es excluida por la
estipulación de semejante cláusula. Nos referimos a las hipótesis de error, dolo y
violencia moral, incluyendo aquellos casos en que la cuestión patológica de tales vicios
versa sobre la extensión del inmueble. Al respecto, somos de la opinión que la
estipulación de la cláusula ad corpus no impide que la víctima de algún vicio de la
voluntad recurra a alguno de los remedios jurídicos previstos por el Código Civil.

Así, por ejemplo, si el vendedor “B” hubiese incluido dolosamente una declaración en
el contrato por la cual determine que la extensión de un bien asciende a 100 m2 a
sabiendas de que esta llegaba solo a 95 m2, el comprador “A” podrá emplear los
remedios previstos para las hipótesis de dolo, en caso se presentasen sus requisitos
configuradores. Ello aun cuando el contrato de compraventa hubiese incluido una
cláusula ad corpus.

Del mismo modo, si el comprador “B” hubiese adquirido a través de una compraventa
ad corpus un inmueble que, a causa de la diferencia de metraje sea inidóneo para la
realización de un proyecto inmobiliario, nada impide que “B” se valga de los remedios
jurídicos establecidos para el caso de anulabilidad por error en el motivo, en caso se
configuren los requisitos para ello.
Pasando a otro punto importante de la disciplina establecida por el Código Civil para la
institución que nos ocupa, es preciso pronunciarnos acerca de la competencia de la
autonomía privada para modificar los márgenes de divergencias toleradas establecidas
en el artículo 1577 los cuales, como se sabe, ascienden al 10 % del área prometida
contractualmente.

Un notable autor nacional como De La Puente Y Lavalle se ha decantado por el

carácter inderogable de aquella norma84. Como contrapartida la posición mayoritaria
ha optado por la postura opuesta, aunque sin abundar en justificaciones85.

En nuestra opinión, la respuesta a la cuestión planteada anteriormente no puede

prescindir de un análisis del interés subyacente al artículo 1577 del Código Civil. El
mencionado dispositivo es una norma que busca tutelar fundamentalmente los
intereses de las partes (principalmente el del vendedor, pero también el del
comprador), sin trascender hacia el órbita del orden público. Como consecuencia de
ello, se trata de una norma dispositiva y no imperativa, esto es, que puede ser
derogada total o parcialmente por la autonomía privada de las partes para cada caso
específico. Precisamente una modificación derivada de la autonomía privada podría
generar el incremento de rangos de tolerancia permitida y la reducción de dichos
topes.

Los contrayentes podrían incluso llegar a excluir de modo absoluto la rectificación del
precio cuando “resulte manera unívoca una voluntad de las partes dirigida a privar de
cualquier relevancia la eventual discordancia entre medida declarada y medida
efectiva”86. En este caso, en uso de la libertad contractual, se estaría derogando el
modelo relativo y trayendo a la vida el modelo absoluto de la compraventa ad
corpus imperante bajo el Código Civil peruano de 1936.

Aun frente a tal situación, el contrato de compraventa ad corpus no deberá ser

calificado como aleatorio, en tanto las partes tienen la posibilidad de mesurar, al
momento de la celebración del mismo y con un cierto rango de fluctuaciones de valor
de las prestaciones por las oscilaciones de mercado, la relación de ventajas y pérdidas
que emane de la etapa de ejecución contractual.

Como último punto respecto al análisis emprendido en este apartado, queda por
señalar que no nos es posible comprender la exclusión, perpetrada por el artículo
1577, del derecho de desistimiento frente a divergencias tan pronunciadas que
justifiquen un suplemento del precio a ser asumido por el comprador.

En tal caso, el comprador cuenta con un interés que debería ser objeto de tutela
jurídica: no encontrarse compelido a asumir el pago de un precio reajustado en alza,
pues podría carecer de los medios económicos necesarios para tal efecto. En efecto,
dicha situación es valorada por importantes modelos jurídicos comparados y debería
ser tenida en cuenta de cara a una futura reforma legislativa.

No obstante ello, si bien no es lo ideal en términos de eficiencia87, la aludida omisión

podría ser subsanada desde el punto de vista a través de un adecuado diseño
contractual impulsado por el comprador.

Conclusiones
• La compraventa ad corpus representa uno de los subtipos englobados en el esquema
típico general de la compraventa. El subtipo se erige como una operación contractual
gobernada regulación legal específica que se desenvuelve al interior de un tipo
contractual, sin sobrepasar el límite de la elasticidad de este último. Como
consecuencia de ello, a la referida operación subtípica le será de aplicación, además
de la disciplina específica aludida, la regulación correspondiente al tipo.

• La verdadera potencialidad de la cláusula ad corpus se manifiesta no en la

delimitación del bien materia de la compraventa, sino frente a un problema jurídico
distinto: el impacto que tendrá en el precio la divergencia entre las dimensiones del
bien manifestadas en el contenido del contrato y las dimensiones reales del bien.

• Existen dos modelos que han buscado definir y regular a la cláusula ad corpus: (i) el
modelo absoluto y (ii) el modelo relativo. En virtud del primer modelo, la dimensión
declarada del inmueble objeto de venta no determinará la producción de reajustes en
caso el área real sea menor o mayor a la indicada en el contrato. Como contrapartida,
el modelo opuesto sostiene que la declaración contractual de la dimensión global del
inmueble objeto de venta hace presumir que de una forma u otra el contenido de dicha
declaración no fue del todo indiferente para las partes al momento de estipular el
precio. En ese sentido, esta corriente admite la relevancia jurídica variada de la
problemática constituida por las potenciales divergencias entre el área contractual –es
decir, área declarada por las partes en el contrato– y área real –es decir, el área
producto de una medición exacta de la extensión– de la unidad inmobiliaria.

• Los modelos jurídicos francés, italiano, portugués, brasileño y argentino acogen el

modelo relativo de compraventa ad corpus. De todos ellos, el modelo portugués es el
único que no le asigna al comprador un derecho de desistimiento en caso el área del
bien objeto de la compraventa exceda el porcentaje de tolerancia para divergencias
respecto al área indicada en el contrato.

• La compraventa ad corpus no tuvo un antecedente directo en el Código Civil peruano

de 1852. Sin embargo, sí fue regulada en el artículo 1423 del Código Civil peruano de
1936, acogiéndose el modelo absoluto. Por su parte, el Código Civil peruano ha
acogido el modelo relativo de compraventa ad corpus contemplando un rango de
divergencias toleradas ascendiente al 10 % del área contractual del inmueble y sin
asignarle al comprador el derecho de desistimiento en caso el área del inmueble cuya
transferencia ha sido programada sea mayor a la declarada en el contrato, al punto
que extralimite el tope de tolerancia mencionado y dé lugar a un suplemento de precio.

• La regulación de la cláusula ad corpus tiene como sustrato fáctico el hecho de que

los vendedores se encuentran en una situación de no poca dificultad en la
determinación exacta de la extensión de las áreas de las unidades inmobiliarias
materia de transferencia a través de contratos de compraventa y decidió privilegiar
semejante interés mediante la asignación de situaciones jurídicas subjetivas
específicas.

• La situación de desventaja fáctica que atraviesan los titulares de inmuebles

(potenciales vendedores) con relación al conocimiento exacto del área de sus
unidades inmobiliarias obedece a razones de diversa índole, tales como la inexistencia
de una base catastral única a nivel nacional, las inexactitudes de las bases existentes,
la geometría irregular de los polígonos que conforman el perímetro de algunos
inmuebles, los inexorables márgenes de error en los métodos de medición, la
variabilidad de la extensión de una unidad inmobiliaria por acciones imputables o no al
ser humano, los elevados costos de una medición técnica o la inaccesibilidad y lejanía
de los bienes sobre los que se efectúa la medición.

• El efecto económico de la estipulación de una cláusula ad corpus está dado por la

reasignación, respecto a lo que habría determinado el estatuto general de las
obligaciones, de los riesgos de divergencia (por exceso o defecto) entre el área
declarada en la compraventa y área efectiva del inmueble cuya transferencia se
programó contractualmente. En este escenario, como producto de la introducción de la
disciplina de la compraventa ad corpus, tanto el vendedor como el comprador asumen
(esto es, comparten), el riesgo de las mediciones deficientes de la superficie del
inmueble objeto de la compraventa, ya sea dentro o fuera margen de fluctuación
tolerada establecida en el artículo 1577 del Código Civil.

• A la estipulación de cláusula ad corpus subyace un interés primario consistente en

que el precio estipulado remunere la transferencia de un inmueble considerado en su
entidad física global tal como se encontraba al momento de celebración del contrato,
esto es, de forma independiente del metraje real que dicho bien tuviese.

• No obstante ello, a la compraventa ad corpus subyace –además del interés primario

detectado– la existencia de cierto interés secundario, aunque jurídicamente relevante.
Aquel interés consiste en que el metraje declarado para la unidad inmobiliaria objeto
de transferencia no resulte considerablemente diferente, bajo ciertos parámetros de
fluctuación considerados razonables por el legislador, a su extensión real. De allí que
en caso existiese una divergencia que exceda los referidos márgenes, la parte
afectada (comprador o vendedor) tendrá derecho a obtener un reajuste del precio que
acerque al contrato al equilibrio programado por las partes.

• El subtipo compraventa ad corpus, propiamente dicho, será de aplicable únicamente

a las compraventa de bienes presentes e individualizados, sea o no que se encuentren
dentro del patrimonio del vendedor.

NOTAS:

* Abogado por la Pontificia Universidad Católica del Perú (PUCP). Profesor de Derecho
Civil en la PUCP. Asociado del área de Derecho Corporativo en Delmar Ugarte
Abogados.

1 CASTILLO FREYRE, Mario. Tratado de la venta. Tomo 2, Palestra, Fondo Editorial

de la Pontificia Universidad Católica del Perú, Lima, 2010, p. 627.

2 Código Civil peruano. Artículo 1529.- “Por la compraventa el vendedor se obliga a

transferir la propiedad de un bien al comprador y este a pagar su precio en dinero”.

3 LUMINOSO, Angelo. La compravendita. Giappichelli, Turín, 2011, p. 2.

4 CATAUDELLA, Antonino. “Tipo e sottotipi nella donazione”. En: Studi in onore di

Massimo Bianca. Vol. I, Giuffrè, Milán, 2006, p. 569.

5 En este subtipo de compraventa, el precio se establece en función de un tanto por

cada unidad de medida. De esta manera, puede afirmarse que el precio es el resultado
de multiplicar el valor unitario del bien objeto de la compraventa por su extensión real-
global, resultando para estos efectos irrelevante la estipulación o no de un precio y/o
extensión referencial.

6 MUSIO, Antonio. “Della vendida di cose immobili”. En: Il Codice Civile Commentario.
Fundado por Piero Schlesinger y continuado por Francesco Donato Busnelli, Giuffrè,
Milán, 2015, pp. 128 y 129.

7 Son indicios de identificación del inmueble objeto de la compraventa: la ficha o

partida registral en la que la unidad se encuentra inscrita, la enunciación de los
linderos, la dirección o ubicación física, la numeración, la individualización a través de
planos o coordenadas e inclusive el nombre del inmueble. De esta manera, la mención
de la extensión del bien no es necesaria ni suficiente para la individualización del
mismo, salvo casos muy excepcionales.

8 Este criterio ya había sido esbozado en un trabajo anterior, al cual nos remitimos:
VÁSQUEZ REBAZA, Walter. “¿Determinación del objeto de la compraventa
inmobiliaria o relevancia de la cláusula ad corpus? Comentario a una reciente
resolución de la Corte Suprema”. [en línea] [consultado el 8 de abril de 2016].
Disponible en: <http://enfoquederecho.com/civil/determinacion-del-objeto-de-la-
compraventa-inmobiliaria-o-relevancia-de-la-clausula-ad-corpus-comentario-a-una-
reciente-resolucion-de-la-corte-suprema/>.

En similar sentido, MUSIO, Antonio. Ob. cit., p. 138, según el cual la regulación de la
cláusula ad corpus se dirige no tanto a definir e identificar el bien objeto de la
transferencia, sino a establecer una correlación entre medida efectiva del inmueble y
determinación del precio.

9 RUBINO, Domenico. La compravendita. Giuffrè, Milán, 1952, p. 89.

10 Ibídem, p. 89.

11 LUMINOSO, Angelo. Ob. cit., p. 93, entiende que la mención del área es
indispensable, de manera excepcional para las operaciones de venta de bienes
genéricos y para ventas específicas en las que concurra a identificare una nueva
unidad inmobiliaria a ser desprendida de una más amplia.

12 MUSIO, Antonio. Ob. cit., p. 120.

13 LUMINOSO, Angelo. Ob. cit., p. 94.

14 Ídem.

15 JOSSERAND, Louis. Derecho Civil. Traducción de Santiago Cunchillos y Manterola.

Tomo II, Vol. II, Contratos, Jurídicas Europa-América, Buenos Aires, 1951, p. 62.

16 Ídem.
17 MAZEAUD, Henri, León y Jean. Lecciones de Derecho Civil. Traducción de Luis
Alcalá-Zamora y Castillo. Parte Tercera, Vol. III, Los Principales Contratos, Jurídicas
Europa-América, Buenos Aires, 1962, p. 195.

18 De igual forma que a la venta por medida.

19 DÍEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Tomo IV, Las
Particulares Relaciones Obligatorias. Civitas, 2010, Pamplona, p. 100.

20 Ibídem, p. 101, aunque para el autor en ese caso quedará abierto el problema de la
prueba cuando el asunto adquiera una dimensión judicial. Siguiendo esta lógica, Díez-
Picazo sostiene que los artículos 1469 - 1471 del Código Civil español no se aplican
cuando ha existido una operación de medida llevada a cabo concordemente por las
partes y aceptada por ambas, en tanto que en tal escenario ya no se podría hablar de
un área que “resulte una mayor o menor extensión”.

21 Código Civil español. Artículo 1266.- “Para que el error invalide el consentimiento,
deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre
aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a
celebrarlo.

El error sobre la persona solo invalidará el contrato cuando la consideración a ella

hubiere sido la causa principal del mismo.

El simple error de cuenta solo dará lugar a corrección”.

22 DÍEZ-PICAZO, Luis. Ob. cit., p. 101.

23 Ibídem, pp. 105-106.

24 MUSIO, Antonio. Ob. cit., p. 113.

25 Ibídem, p 114.

26 Ibídem, p. 118.

27 Ídem. Según el autor (Ibídem, p. 119), de ello deriva que “mientras en la venta
sobre medida las partes tengan como propósito fijar un precio que sea estrictamente
proporcional a las dimensiones del bien, en la venda a corpo ello no suceda, queriendo
más bien los contratantes determinar el precio en relación al inmueble globalmente
considerado en su entidad y consistencia”.

28 Ídem.

29 RUBINO, Domenico. Ob. cit., p. 90. No obstante ello, discrepamos en lo que

respecta a la terminología empleada por el autor, pues consideramos que se trata no
de una revocación, sino de un derecho de desistimiento impugnatorio.
30 Ibídem, p. 89.

31 HERRERA, Marisa; CARAMELO, Gustavo y PICASSO, Sebastián (Directores).

“Código Civil y Comercial de la Nación Comentado”. Libro Tercero, artículos 724-1250,
Tomo III, Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación, Buenos Aires, 2015,
p. 538.

32 Como podrá apreciarse, la regla del Código Civil peruano de 1936 es similar a la
existente en el Código Civil español de 1889.

33 CASTAÑEDA, Jorge Eugenio. Contrato de compraventa. Amauta, Lima, 1970, p.

106.

34 Ibídem, p. 108.

35 CASTILLO FREYRE, Mario. Ob. cit., p. 620.

36 Ídem.

37 Ibídem, pp. 620-621.

38 Ibídem, p. 625.

39 Ibídem, pp. 624-625.

40 REVOREDO MARSANO, Delia (Compiladora). Código Civil. Exposición de Motivos

y Comentarios. Parte Tercera, Tomo VI, Thomson Reuters, Lima, 2015, p. 279.

Al respecto, debemos acotar que no alcanzamos a comprender la mención a la

rescisión efectuada por el autor, en vista de que la regulación vigente de las cláusulas
ad corpus no establece dicho remedio, a diferencia de lo que ocurre con la
compraventa por unidad de extensión. Sin embargo, en una obra distinta (DE LA
PUENTE Y LAVALLE, Manuel. Estudios sobre el contrato de compraventa. Gaceta
Jurídica, Lima, 1999, p. 5) ello parece hallar explicación en la premura con la que
fueron redactados tanto los proyectos de articulado como su respectiva exposición de
motivos.

41 CASTILLO FREYRE, Mario. Ob. cit., p. 635.

42 DE LA PUENTE, Manual. Ob. cit., p. 184. En el mismo sentido, RUBINO,

Domenico. Ob. cit., p. 89, para quien esta situación “no se explica con los principios,
sino que ha sido introducida oportunamente por razones de equidad, para evitar un
excesivo enriquecimiento de una parte en daño de la otra”.

43 ARIAS SCHREIBER. Exégesis del Código Civil peruano de 1984. Tomo II,
Contratos Nominados, Normas Legales, Lima, 2011, p. 96.
44 BIGIO CHREM, Jack citado por CASTILLO FREYRE, Mario. Ob. cit., p. 635.

45 Ibídem, pp. 625-626. Sin embargo, aun dentro de la aplicación del artículo 1577 del
Código Civil, consideramos que el último escenario planteado por el autor configuraría
una situación imputable al vendedor, tal como se expondrá más adelante.

46 BIGIO CHREM, Jack citado por CASTILLO FREYRE, Mario. Ob. cit., p. 636, DE LA
PUENTE Y LAVALLE, Manuel. Ob. cit., p. 182.

47 DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. Ob. cit., p. 180.

48 Ibídem, p. 181.

49 Artículo 1579.- “El derecho del vendedor al aumento del precio y el del comprador
a su disminución, así como el derecho de este último de pedir la rescisión del contrato,
caducan a los seis meses de la recepción del bien por el comprador”.

50 RUBINO, Domenico. Ob. cit., pp. 90-91.

51 Reglamento Nacional de Tasaciones. Resolución Ministerial Nº 126-2007-

VIVIENDA. Artículo II.C.30.- “La tolerancia aceptable en las diferencias de medición
que encuentra un perito con relación a la que figura en los títulos de propiedad, son las
siguientes:

a) En las medidas lineales

- En terreno plano 0.5 %

- En terreno accidentado 0.8 %

b) En áreas

- En terrenos de forma regular 2.0 %

- En terrenos de forma irregular 2.5 %

En caso que las medidas lineales y áreas estén fuera de las tolerancias, el perito
dejará constancia de la diferencia y ejecutará la valuación de acuerdo a las medidas y
áreas que figuran en los títulos de propiedad o certificados que correspondan”.

52 Código Civil peruano. Artículo 939.- “Las uniones de tierra y los incrementos que se
forman sucesiva e imperceptiblemente en los fundos situados a lo largo de los ríos o
torrentes, pertenecen al propietario del fundo”.

Código Civil peruano. Artículo 940.- “Cuando la fuerza del río arranca una porción
considerable y reconocible en un campo ribereño y lo lleva al de otro propietario
ribereño, el primer propietario puede reclamar su propiedad, debiendo hacerlo dentro
de dos años del acaecimiento. Vencido este plazo perderá su derecho de propiedad,
salvo que el propietario del campo al que se unió la porción arrancada no haya tomado
aún posesión de ella”.

53 TRIBUNAL DE DEFENSA DE LA COMPETENCIA Y DE LA PROPIEDAD

INTELECTUAL. Sala Especializada en Protección al Consumidor. Resolución Nº 1233-
2015/SPC-INDECOPI, Expediente Nº 01982014/CC2, 20 de abril de 2015.

54 Como se vio anteriormente, esta situación se corresponde con el modelo relativo

del subtipo de compraventa ad corpus.

55 PINTO ANDRADE, Cristóbal. El contrato de compraventa de vivienda en

construcción y su incumplimiento. Bosch, Barcelona, 2013, p. 159.

56 MONROY CELY, Daniel Alejandro. “Análisis económico de los riesgos

contractuales. Racionalidad económica como argumento para la supresión de la teoría
de la imprevisión”. [en línea] [consultado el 8 de abril de 2016]. Disponible en:
<http://works.bepress.com/daniel_monroy/4/>.

57 Para graficar lo anteriormente propuesto, consideramos que un riesgo estaría dado

por la probabilidad de que alguna de las partes de un contrato de obra llave en mano
asuma el peso económico de la reconstrucción de las estructuras marítimas por la
verificación de una marea anómala. Del mismo modo, vendría a configurar un riesgo la
probabilidad de que alguno de los contratantes asuma el impacto del incremento
(producto de un cambio en la legislación laboral) de los sueldos mínimos de los
trabajadores que cierto contratista emplea para ejecutar los trabajos encargados por su
comitente.

En los ejemplos dados anteriormente, dichos riesgos son asumidos como regla por el
contratista, quien deberá reflejarlos adecuadamente en el precio contractual con la
finalidad de obtener eficiencia en el desarrollo de los trabajos.

58 Es necesario tener presente que la única forma de eliminar la probabilidad de la

asunción de un costo es no suscribir un contrato.

59 El interés negativo puede ser definido como aquel que recae en la no asunción de
gastos inútiles por mantener tratativas precontractuales inútiles o encaminadas hacia
contratos inválidos, ineficaces o inútiles. De tal manera, el resarcimiento por la
violación de semejante interés tendrá como propósito reparar a la víctima de una forma
tal que se la coloque en la posición en la que se hubiese encontrado de no haber
mantenido semejantes tratativas.

60 En efecto, una recomposición patrimonial de la víctima destinada a colocarla en la

misma posición patrimonial en la que estaría si se hubiese celebrado el contrato sobre
el cual depositó su expectativa legítima, se corresponde con el interés positivo.

61 Como explicaremos posteriormente, se trata de un error de cálculo en el precio que

se basó en un error en la cantidad del bien.
62 Ello siempre y cuando no incurra en una circunstancia legalmente considerada
como imputable, tal como se verá más adelante. Pero en tal caso, la hipótesis excede
del ámbito de aplicación de la cláusula ad corpus.

63 DÍEZ-PICAZO, Luis. Ob. cit., p. 100.

64 LUMINOSO, Angelo. Ob. cit., p. 93, BIANCA, Massimo. “La vendita y la permuta”.
En: Trattato di Diritto Civile Italiano, bajo la dirección de Filippo Vassallo. Tomo I, Vol.
VII, Unione Tipografica-Editrice Torinese, Turín, 1972, p. 239.

65 MUSIO, Antonio. Ob. cit., p. 120, para quien “la norma por un lado, deja íntegro el
contrato porque presume que aquél habría sido celebrado de todas maneras por las
partes si las mismas hubiesen sabido que la diferencia de extensión habría sido inferior
al límite de la veintésima parte, pero, de otro lado, reconoce que una parte del precio
no resulta debida y por lo tanto debe ser devuelta o debe ser pagada bajo la forma de
suplemento del precio si el error de medida hubiese sido de por lo menos la veintésima
parte, presumiendo en tal caso que las partes habrían estipulado un precio distinto si
hubiesen conocido la real extensión del bien objeto del contrato”.

66 Ello en la medida en que ante su violación el ordenamiento jurídico determina la

producción de ciertos remedios jurídicos destinados a tutelarlo.

67 Para tal efecto, la relación entre precio y extensión declarada no debe ser una
circunstancia accidental en la economía contractual, sino que la extensión del
inmueble tal como ha sido enunciada en el contrato debe haber concurrido a
determinar el reglamento de intereses relativo al monto del precio, mientras si los
contratantes han indicado la medida como ulterior elemento concurrente a fines de la
descripción y de la identificación del inmueble, ninguna consecuencia se puede derivar
del error en dicha indicación (MUSIO, Antonio. Ob. cit., p. 122).

68 En esta última hipótesis, el precio será susceptible a reajustes desde el primer

metro cuadrado de discrepancia existente entre el área declarada y el área real del
inmueble. Existe pues una relación estrictamente proporcional entre las variables
constituida por el precio y la extensión real del bien.

69 BIANCA, Massimo. Ob. cit., p. 242.

70 LUMINOSO, Angelo. Ob. cit., p. 93.

71 BIANCA, Massimo. Ob. cit., p. 243.

72 Ídem.

73 En ese sentido, para PINTO ANDRADE, Cristóbal. Ob. cit., p. 160, quedarían
descartadas de dicho ámbito las compraventas de bienes genéricos y futuros. Según
un parecer distinto (RUBINO, Domenico. Ob. cit., p. 102), la venta ad corpus de bienes
inmuebles genéricos es posible, pero la disciplina relacionada a dicha cláusula no es
aplicable sobre la divergencia entre área real y área prometida, sino como una suerte
de ius variandi relacionado a la determinación de la cantidad de terreno vendida.
74 DÍEZ-PICAZO, Luis. Ob. cit.. p. 100.

75 PINTO ANDRADE, Cristóbal. Ob. cit., p. 160.

76 BIANCA, Massimo. Ob. cit., p. 248.

77 Como se mencionará más adelante, entendemos que ello no descarta la existencia

de un eventual error esencial y la aplicación de los remedios reservados a dicha
hipótesis.

78 BIANCA, Massimo. Ob. cit., p. 248.

79 Según ha sostenido cierto autor (ROPPO, Vincenzo. “Contratto di Diritto comune,

contratto del consumatore, contratto con asimmetria di potere contrattuale: genesi e
sviluppi di un nuovo paradigma”. En: Il contratto del duemila. Giappichelli, Turín, 2002,
pp. 37-38), la teoría tradicional del contrato suele sostener que el equilibrio solo puede
ser objeto de injerencias públicas (control ajeno a las partes) en situaciones
excepcionales como el advenimiento de una alteración desmesurada con respecto a la
proporción establecida originalmente o la existencia de un desequilibrio originario a
causa de la reducida libertad y conciencia en las elecciones contractuales de alguna
de las partes. Fuera de tales casos, el equilibrio contractual no sería controlable y los
eventuales desequilibrios no otorgarían remedios de ninguna índole a los contrayentes.

De lo antes mencionado, se desprende que la tradición de los códigos civiles no es

favorable a recibir valores como el del equilibrio contractual, sino que busca
únicamente salvaguardar el correcto ejercicio de la libertad negocial (DI MAJO, Adolfo.
“La nozione di equilibrio nella tematica del contratto. Premesse di carattere generale”.
Intervención en el Incontro di studio del C.S.M., 22-24 de abril de 2002. [en línea]
[consultado el 20 de enero de 2011]. Disponible en: <http://www.judicium.it/> (visitado
el 20 de enero de 2011). A semejante razonamiento subyace la premisa según la cual
si las partes configuraron libremente un equilibrio determinado, este será por definición
justo y deberá permanecer inmune a intervenciones publicísticas.

80 BIANCA, Massimo. Ob. cit., p. 244.

81 PINTO ANDRADE, Cristóbal. Ob. cit., p. 158.

82 LUMINOSO, Angelo. Ob. cit., p. 93.

83 DÍEZ-PICAZO, Luis. Ob. cit., p. 101, según el cual en este caso deben existir
pretensiones derivadas de un incumplimiento contractual porque en tal hipótesis lo
único que pasa es que el vendedor deja de entregar una parte de la cosa. En el mismo
sentido, BIANCA, Massimo. Ob. cit., p. 245, para quien la acción que le compete al
comprador es la reivindicación con el propósito de recuperar la porción de terreno que
forma parte del inmueble adquirido.

84 REVOREDO MARSANO, Delia (Compiladora). Ob. cit., p. 279.

85 Véase, a manera meramente ejemplificativa: JOSSERAND, Louis. Ob. cit., p. 62,

 quien señala que se dicha modificación se admite sin dificultad en el Derecho francés,
LUMINOSO, Angelo. Ob. cit., p. 93, PINTO ANDRADE, Cristóbal. p. 159. En sede
nacional: BIGIO CHREM, Jack citado por CASTILLO FREYRE, Mario. Ob. cit., p. 625,
ARIAS SCHREIBER PEZET, Max. Ob. cit., p. 96.

86 LUMINOSO, Angelo. Ob. cit., pp. 94-95.

87 Ello en la medida que una de las funciones del tipo contractual es precisamente la
integración del contenido del contrato con normas supletorias, lo cual reduce costos de
transacción (en particular, costos de negociación, redacción y formalización de
términos y condiciones contractuales) pues evita que las partes incorporen a su
reglamento contractual dichas cláusulas. No obstante ello, si las partes deben
frecuentemente estipular en contra de la norma supletoria, a pesar de su disposición
normativa, aquella no habrá cumplido con sus objetivos en tanto los referidos costos
de transacción habrán de ser soportados por las partes.

Gaceta Jurídica- Servicio Integral de Información Jurídica

Contáctenos en: informatica@gacetajuridica.com.pe