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Propiedad

horizontal

Derecho
Privado V

1
La propiedad horizontal:
disposiciones generales
El Código Civil original, fiel al principio de superficie solo cedit, vedaba la
posibilidad de que los pisos o departamentos independientes de un
inmueble pertenecieran a distintos propietarios.
La realidad social de finales de los años ´40, con la implementación de los
barrios obreros y los grandes edificios, hizo necesaria la sanción de la Ley
13.512 de Propiedad Horizontal, que permitió la titularidad de un derecho
real independiente sobre cada unidad. Si bien el legislador omitió incluirlo
en la nómina de los derechos reales del viejo art. 2.503, se agregó la ley
como apéndice del Código Civil.

Definición

La propiedad horizontal (en adelante PH), es el derecho real que se ejerce


sobre un inmueble propio, otorgando a su titular facultades de uso, goce y
disposición material y jurídica sobre partes privativas y sobre partes
comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece el código civil
y el respectivo reglamento de propiedad y administración. Las diversas
partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son
interdependientes y conforman un todo no escindible1.

Constitución

A los modos de adquisición reseñados en relación al dominio, aplicables a


la adquisición de PH, se suma un modo especial: la afectación de un
inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal. En tal caso: ¿en qué
momento nace el nuevo y distinto derecho real, esto es, la propiedad
horizontal?
El proceso es el siguiente: un inmueble se afecta al régimen de
horizontalidad, mediante escritura pública, naciendo así el estado de
propiedad horizontal cuando la Escritura y el Reglamento de Copropiedad
y Administración son inscriptos. Con posterioridad, al enajenarse una de las
unidades a un tercero, nacerá el Derecho de Propiedad Horizontal, pues
mientras la titularidad de todas las unidades permanezca en cabeza del
propietario del inmueble, no existirá condominio sobre las partes comunes,
ni asambleas de copropietarios, ni consorcio. En suma, no se habrán
configurado las notas típicas de este derecho real.
La escritura de sujeción, debe contener:

1 Art. 2.037 –Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.

2
La manifestación de la voluntad del propietario, en el sentido de
someter el inmueble al régimen de PH;
Una detallada descripción de las unidades con expresión del porcentual
que cada una importa en relación al valor total del inmueble y
descripción de las partes comunes;
Creación del consorcio de propietarios;
Reglamento de copropiedad y administración.

Elementos que conforman el derecho. Análisis de cada uno

El objeto de este derecho real es un inmueble edificado en el que existe un


derecho de dominio sobre la unidad funcional y un derecho común sobre
las partes indivisas, sobre las cuales existe un derecho inseparable de la
propiedad sobre la unidad funcional.
Se llama unidad funcional a la parte del inmueble que comprende pisos,
departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento
por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y
comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.
"La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del
terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables
para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades
complementarias destinadas a servirla"2.
Así, dentro del PH encontramos partes propias o privativas y partes
comunes.

Partes privativas: Son necesariamente propias con respecto


a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el
volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques
internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los
revestimientos, incluso de los balcones. También son
propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho
exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de
propiedad y administración, sin perjuicio de las restricciones
que impone la convivencia ordenada3.

Partes y cosas comunes: comprenden cosas de uso común del edificio (por
ejemplo, la piscina) y cosas indispensables para mantener la seguridad del
inmueble (por ejemplo, los cimientos). Pueden introducirse más cosas
comunes en el reglamento de copropiedad y administración. El
reglamento, además, debe determinar las partes del edificio que serán de
propiedad exclusiva, fijando el porcentual que cada unidad importa en

2 Art. 2.039 –Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.


3 Art. 2.043 – Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.

3
relación al valor del conjunto. Si nada se dice de dicho porcentual, es el
mismo que ocupa la unidad en el inmueble.
Las partes comunes pueden ser de uso común de todos los propietarios de
los PH, o de uso exclusivo de uno o más propietarios (caso de las terrazas
reservadas). El Código establece una enumeración no taxativa de las cosas
necesariamente comunes (como cimientos) y las comunes no
indispensables (como piscinas).

El consorcio: definición. Subconsorcio: definición

De acuerdo a lo estipulado por el Código Civil y Comercial el consorcio se


compone del conjunto de los propietarios de las unidades funcionales. El
mismo constituye personería jurídica. Tiene, además, su domicilio en el
inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el
administrador.
Respecto de la personería del mismo, cabe destacar, que se extingue por la
desafectación del inmueble del Régimen de Propiedad Horizontal (en
cualquiera de sus formas).

Subconsorcios (art. 2068)

En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga


conveniente, el reglamento de propiedad y administración
puede prever la existencia de sectores con independencia
económica, funcional o administrativa, en todo aquello que
no gravita sobre el edificio en general.

Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo


funcionamiento y atribuciones deben regularse
especialmente y puede designarse a un subadministrador
del sector. En caso de conflicto entre diversos sectores la
asamblea resuelve en definitiva.

Es dable mencionar que frente a los terceros responde el


consorcio, sin tener en cuenta los sectores que lo integran4.

Facultades y obligaciones de los propietarios


Al momento de estudiar la propiedad horizontal es muy importante
analizar las facultades y obligaciones de los propietarios de las unidades
funcionales, ya que los mismos poseen amplias facultades jurídicas, ya sea

4 Art. 2.068 – Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.

4
a través de la posibilidad de enajenarla o constituir derechos reales o bien
derechos personales sobre las mismas.

Enumeración y análisis

La temática se encuentra legislada en los arts. 2045 y siguientes del Código


Civil y Comercial. Veamos los aspectos principales sobre el tema:
Libre disposición de la unidad: Tal como se expresará ut supra cada
propietario de unidad funcional posee la posibilidad de enajenarla, sin que
le sea necesario a dichos fines contar con el consentimiento de los demás.
Asimismo puede generar derechos personales o reales. Es dable mencionar
que en virtud de las particularidades de la figura, cualquier derecho real o
gravamen que se constituya o sufra modificaciones, sobre la unidad
funcional, comprende a las cosas y partes comunes y la unidad
complementaria, no pudiendo realizarse en forma separada.

Obligaciones. Los propietarios de PH, deben:

a) cumplir con las disposiciones del reglamento de


propiedad y administración, y del reglamento interno, si lo
hay;

b) conservar en buen estado su unidad funcional;

c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la


proporción de su parte indivisa;

d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;

e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar


reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del
consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento
de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para
controlar los trabajos de su instalación;

f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio

especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad


funcional5.

Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:

5 Art. 2046– Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.

5
a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la
moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de
propiedad y administración;

b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier


manera que exceda la normal tolerancia;

c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del


inmueble;

d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales6.

Gastos y contribuciones. Cada propietario al ser dueño de la unidad


funcional debe pagar los gastos de conservación y reparación de la misma.
De igual modo debe abonar las expensas comunes ordinarias de
administración y reparación de cosas comunes necesarias para mantener
en buen estado la seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las
resultantes de las obligaciones impuestas al administrador.
Por último, asimismo, deben hacer frente a las expensas comunes
extraordinarias, las cuales son decididas mediante resolución de la
asamblea.
En caso de que no se paguen estos gastos, el administrador emitirá un
certificado de deuda, el cual debe ser aprobado por el consejo de
propietarios en caso que exista, el cual es título ejecutivo para proceder al
cobro de los ítems adeudados.

Obligados al pago de expensas

Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al


pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los titulares
de otros derechos reales o personales que sean poseedores por cualquier
título.
Estas expensas, son una obligación propter rem, recayendo en cabeza del
actual propietario del PH, inclusive en relación a las mensualidades
devengadas antes de la adquisición del derecho real y que permanecen
impagas. Pero, a diferencia de las obligaciones propter rem genéricas, no
se concede el derecho al abandono, ningún propietario podrá liberarse de
contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso, y goce de los
bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que
le pertenece.

6 Art. 2047– Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.

6
Modificaciones en cosas y partes comunes
Uno de las posibilidades que se encuentran contempladas dentro de la
Propiedad Horizontal es la facultad que se tiene de realizar modificaciones
o cambios en las cosas y partes comunes. No obstante, debido a las
particularidades de esta figura (existen partes privativas de las personas y
partes comunes a todos) es que la legislación solicita que a los fines de
realizar dichos cambios diversos requisitos, los cuales se analizaran a
continuación.

Análisis

Las modificaciones en cosas y partes comunes se encuentran reguladas en


el art. 2051 y siguientes del Código Civil y Comercial. Analizaremos los
aspectos más importantes, a saber:

Si se pretende realizar mejoras u obras nuevas se requiere el


consentimiento de la mayoría de los propietarios, y un informe técnico
previo, realizado por un profesional autorizado;
En caso que se deniegue la autorización a quien la pida, o un grupo
minoritario se sienta afectado en su interés particular por la
autorización dada, se puede solicitar al juez que deje sin efecto la
decisión de la asamblea. El juez, previo análisis de las circunstancias del
caso, decidirá en definitiva. Cabe destacar que hasta que no haya
decisión judicial expresa la decisión tomada por la asamblea no se
suspende;
Si para realizarla se requiere elevar nuevos pisos o hacer excavaciones,
gravitar o modificar la estructura del inmueble en forma sustancial, se
requiere unanimidad. Igual requisito se solicita en caso de que la mejora
u obra sea en interés particular de un solo propietario que se beneficia;
En caso de ausencia del administrador y de los integrantes del consejo
de propietarios, puede cualquier propietario realizar reparaciones
urgentes sobre las cosas y partes comunes. En ese caso actúa como
gestor de negocios. Si luego no se justifica el gasto que realizó, se le
puede negar total o parcialmente el reintegro de los mismos.

Reglamento de copropiedad y administración


El reglamento es condición necesaria para la sujeción del inmueble al
Régimen de PH. Su naturaleza es contractual (contrato plurilateral), y aun
cuando generalmente es redactado en forma exclusiva por el propietario
del inmueble original, antes de la partición en unidades, se ha dicho que es
perfeccionada la voluntad de las demás partes del contrato (propietarios

7
de las diversas unidades) al adquirir las mismas, por adhesión al régimen ya
existente.

Contenido y modificación

Al constituirse el consorcio de propietarios, se deberá


acordar y redactar un reglamento de copropiedad y
administración por acto de escritura pública, la que se
inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento
sólo podrá modificarse por resolución de los propietarios,
mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta
modificación deberá también consignarse en escritura
pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad7.

El consorcio de propietarios es una persona jurídica de carácter privado.


El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los
siguientes puntos (art. 2056):

a) determinación del terreno;

b) determinación de las unidades funcionales y


complementarias;

c) enumeración de los bienes propios;

d) enumeración de las cosas y partes comunes;

e) composición del patrimonio del consorcio;

f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada


unidad.

g) determinación de la proporción en el pago de las


expensas comunes;

h) uso y goce de las cosas y partes comunes;

i) uso y goce de los bienes del consorcio;

j) destino de las unidades funcionales;

7 Art. 9 - Ley 13.512 - Propiedad Horizontal –Poder Ejecutivo de la Nación.

8
k) destino de las partes comunes;

l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;

m) determinación de la forma de convocar la reunión de


propietarios y su periodicidad;

n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas


poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional
para representar a otros en asambleas;

ñ) determinación de las mayorías necesarias para las


distintas decisiones;

o) determinación de las mayorías necesarias para modificar


el reglamento de propiedad y administración, que nunca
será menor a dos tercios y que debe ser unánime si modifica
la composición o extensión del derecho real de los
propietarios;

p) forma de computar las mayorías;

q) determinación de eventuales prohibiciones para la


disposición o locación de unidades complementarias hacia
terceros no propietarios;

r) designación, facultades y obligaciones especiales del


administrador;

s) plazo de ejercicio de la función de administrador;

t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;

u) facultades especiales del consejo de propietarios8.

Asambleas
Dentro de los regímenes de PH debe existir un órgano máximo de decisión,
el cual debe representar los intereses del consorcio, y al cual debe estar
subordinado la figura del administrador. Este órgano es de vital
importancia para el correcto funcionamiento de la faz organizativa y
operativa del PH en cuestión.

8 Art. 2.056 – Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.

9
Régimen legal

Asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver cuestiones


de interés común al consorcio (art. 2058). De cada Asamblea se labra un
Acta, en el libro de Actas que lleva el administrador.

Convocatoria: Los propietarios deben ser convocados a la


asamblea por medio fehaciente, con transcripción del orden
del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa;
es inválido el tratamiento de otros temas, excepto si están
presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad
tratar el tema.

La asamblea puede autoconvocarse para deliberar sin


necesidad de citación previa. Las decisiones que se adopten
son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se
aprueban por unanimidad. Son igualmente válidas las
decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los
propietarios aunque no lo hagan en asamblea9.

Si el administrador o el consejo de propietarios –en subsidio- omiten la


convocatoria, puede ser solicitada judicialmente por los propietarios que
reúnan el diez por ciento.
Mayorías: La voluntad mayoritaria requiere de un doble cómputo: mayoría
absoluta (o sea más de la mitad) de propietarios, cuyas unidades reúnan
más de la mitad delporcentaje sobre el inmueble. Si la decisión afecta
específicamente el derecho de algún propietario en particular, que exceda
el mero funcionamiento cotidiano, se requiere su consentimiento.

Consejo de propietarios
Originariamente la normativa no contemplaba esta figura, sin embargo era
frecuente en los consorcios, ya sea por estar previsto en el reglamento o
bien, por creación posterior por disposición de la asamblea. Con la
modificación introducida por la ley N° 26994 se ha introducido esta figura
al Código Civil y Comercial. Sus integrantes deben ser elegidos por la
asamblea y ser consorcistas.

Análisis de la figura

9 Art. 2.059 – Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.

10
La asamblea debe designar un consejo integrado por
propietarios, con las siguientes atribuciones:

a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por


cualquier causa el administrador omite hacerlo;

b) controlar los aspectos económicos y financieros del


consorcio;

c) autorizar al administrador para disponer del fondo de


reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los
ordinarios;

d) dar conformidad con el nombramiento y despido del


personal del consorcio;

e) ejercer la administración del consorcio en caso de


vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la
asamblea si el cargo está vacante dentro de los TREINTA (30)
días de producida la vacancia10.

Administrador
Esta figura, tal como mencionamos ut supra, está subordinado a la
Asamblea. Es de vital importancia ya que, tal como desarrollaremos a
continuación, es el representante legal del consorcio y por ende el
responsable de llevar adelante la voluntad de los propietarios.

Designación y remoción. Representación

La figura se encuentra regulada en los arts. 2065 y siguientes del Código


Civil y Comercial. El administrador es representante legal del consorcio y
reviste el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero,
persona humana o jurídica. Aquél designado en el reglamento de
propiedad y administración original, cesa en oportunidad de la primera
asamblea si no es ratificado en ella y los administradores sucesivos deben
ser nombrados y removidos por la asamblea, pudiendo ser removidos sin
expresión de causa.

Derechos y obligaciones del administrador

10 Art. 2.064 – Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación

11
El administrador tiene los derechos y obligaciones propios del mandatario,
en todo lo referente a la administración, mantenimiento y funcionamiento
del inmueble común y al consorcio. Por ejemplo, debe convocar a la
asamblea, redactar el orden del día y labrar el acta respectiva, ejecutar sus
decisiones, practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos
necesarios para satisfacerlas, cumplir con las obligaciones derivadas de la
legislación laboral, previsional y tributaria, mantener asegurado el
inmueble, llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de
registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la
reglamentación local, expedir el certificado de deudas y de créditos del
consorcio, representar al consorcio.

Infracciones: régimen legal

Según el art. 2069 del Código Civil y Comercial, en caso de violación por
parte de un propietario u ocupante de lo dispuesto por el Reglamento de
propiedad horizontal o por el mismo Código, el consorcio o cualquier
propietario afectado puede, más allá de otras acciones posteriores, hacer
cesar la infracción por la vía procesal más breve que se disponga.
Asimismo, si el infractor no es propietario, puede ser desalojado en caso de
reiterar las infracciones.

Prehorizontalidad
No obstante todo lo antes expuesto acerca de la Propiedad Horizontal,
existe un estadio previo a la misma. Este estadio fue regulado mediante la
sanción de la Ley 19724 (“Régimen de la prehorizontalidad”) y está
principalmente destinado a regular la comercialización de unidades de
edificios que posteriormente se someterán al régimen de Propiedad
Horizontal. Ello tiene fundamento en que muchas personas que adquieren
unidades mediante boletos de compraventa se vean impedidos de
escriturar, ya sea por la aparición de acreedores o bien porque no se
continúe con la construcción por falta de fondos por ejemplo.

Definición

La prehorizontalidad, de acuerdo a lo estipulado por el art. 2.070, se refiere


a las contratos sobre unidades funcionales celebrados antes de la
constitución de la propiedad horizontal propiamente dicha.

Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o


proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el
titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a

12
favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la
operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y
cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas
abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la
liberación de todos los gravámenes que el adquirente no
asume en el contrato preliminar...11.

Casos en que es obligatoria y casos excluidos

Se excluye de la obligación antes citada – art. 2.071 - a los contratos en los


que la constitución de la propiedad horizontal resulta de la partición o
liquidación de comuniones de cosas o bienes, o de la liquidación de
personas jurídicas; también los que versan sobre inmuebles del dominio
privado del Estado y los concernientes a construcciones realizadas con
financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o de entidades
financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si de sus
cláusulas resulta que los contratos definitivos con los adquirentes deben
ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los propietarios
deben otorgarle poder irrevocable a ese fin (art. 2.072, CC).
El incumplimiento de la obligación de contratar el seguro, priva al titular
del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla
íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus
derechos contra el enajenante.

11 Art. 2.071 – Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.

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Referencias
Código Civil y Comercial de la Nación. Aprobado por Ley Nº 26.994 B.O.
08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art.
1° de la Ley Nº 27.077 B.O. 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nación
Argentina

Ley 13.512 - Propiedad Horizontal –Poder Ejecutivo de la Nación.


Recuperado de: http://www.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/45000-
49999/46362/norma.htm

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