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ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

ASIGNATURA

DERECHO DE CONTRATOS
TEMA
ACTIVIDA N°
CICLO
X
DOCENTE

Dr. CEVALLOS BONILLA, Héctor

ALUMNO:

JOSE INGA OTERO

TRUJILLO-PERU

2017
ARRAS CONFIRMATORIAS

Según el artículo 1477º del Código Civil la entrega de arras confirmatorias importa la
conclusión del contrato. En caso de incumplimiento, quien recibió las arras las devolverá o
las imputará sobre su crédito, según la naturaleza de la prestación. De la propia lectura de la
norma se deduce que las arras confirmatorias no tienen ninguna utilidad práctica porque si
bien suponen que se ha arribado a un acuerdo definitivo no garantizan que éste se vaya a
cumplir porque ella misma advierte que si no es así, quien las recibió las devolverá a quien
se las dio, sin la indispensable indicación de que si a él se atribuye el incumplimiento
deberá reintegrarlas dobladas, esto es por el doble del monto recibido en tanto que si el
responsable es quien las entregó, no tendrá que devolverle nada, debiendo quedarse con la
suma entregada.

Eso es precisamente lo que preceptúa el artículo 1478º del mismo Código Civil, el artículo
siguiente, al regular las arras penales, indicando que si la parte que hubiese entregado las
arras no cumple con la obligación por causa imputable a ella, la otra puede dejar sin efecto
el contrato conservando las arras. Si quien no cumplió es la parte que las ha recibido, la otra
puede dejar sin efecto el contrato y exigir el doble de las arras.

Queda claro, por consiguiente, que las arras que se emplean como una suerte de garantía
para asegurar el cumplimiento de una determinada obligación, como por ejemplo la de
cancelar el saldo del precio en una compra con cargo a devolverlas con una penalidad
adicional equivalente al mismo monto entregado en una suerte de adelanto, son las penales
y no las confirmatorias. Es pertinente recordarlo porque a menudo se comete el error de
crear que son estas últimas las que aseguran esa penalidad.

No está demás señalar que el artículo 1479º advierte que si la parte que no ha incumplido la
obligación prefiere demandar la ejecución o la resolución del contrato, la indemnización de
daños y perjuicios se regula por las normas generales aplicables a ella.

Los artículos siguientes del Código Civil se ocupan de las denominadas arras de
retractación que sólo cabe en los contratos preparatorios, que son el compromiso de
contratar y el contrato de opción, y que, como su nombre lo deja entender, concede a las
partes el derecho de retractarse de ellos. Si se retracta la parte que entrega las arras, las
pierde en provecho del otro contratante. Si se retracta quien recibe las arras, debe
devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el derecho. El artículo 1482º admite que la parte
que recibe las arras puede renunciar al derecho de retractación con lo que éste queda
únicamente como opción para quien las entrega, en tanto que el artículo siguiente sentencia
que si se celebra el contrato definitivo quien recibe las arras las devolverá de inmediato o
las imputará sobre crédito, según la naturaleza de la prestación.

Adelanta enseguida que en un sistema como el peruano en el que la regla imperante a


propósito de las formalidades del acto jurídico es que cuando la ley no haya establecido una
específica puede usarse la que se tenga por conveniente, según el artículo 143º del Código
Civil, la misma que constituirá medio de prueba de su existencia, carece de sentido la
subsistencia de las arras confirmatorias, temperamento éste que ha sido acogido por la
Comisión Reformadora del Código Civil Peruano, por lo que se ha decidido su supresión.

Anota adicionalmente que las arras confirmatorias no cumplen con propiedad función de
garantía alguna. De la Puente y Lavalle, glosado por Quiroz, señala que “la naturaleza
jurídica de las arras penales es, pues, la misma que la de las arras confirmatorias, esto es ser
un pacto accesorio al contrato principal que otorga a las arras entregadas el carácter de
prueba irrefutable de la celebración de este contrato. Su única diferencia es que, en vez de
constituir un refuerzo del contenido contractual, se concede a las arras el rol de ser una
determinación convencional y anticipada de los daños reclamables en caso de
incumplimiento del contrato principal”.

Acota que las arras, a diferencia de la pena obligacional, no cubren el supuesto de la mora
del deudor en el cumplimiento de la prestación a su cargo. Adicionalmente, las arras
penales pueden resultar insuficientes frente a los daños efectivamente irrogados al acreedor
en caso de incumplimiento total cuando tales daños fueran mayores en cuantía a la
prestación en qué consisten las arras, a diferencia del caso de la pena en que, al menos
conforme al Código peruano, acepta el pacto de indemnización del daño ulterior, lo que le
permitirá al acreedor, si así lo prueba, la obtención de un mayor monto indemnizatorio.

LAS ARRAS DE RETRACTACIÓN


Las arras de retractación, denominadas antiguamente como arras penitenciales, son aquellas
arras que generan (para quien las entrega, como para quien las recibe) el derecho de
retractarse de una relación contractual existente y por cumplirse. Es un instituto contractual
por el cual se diluye válidamente el vínculo obligacional. No es en estricto la facultad con
que cuentan partes de desistirse de cumplir con el contrato, sino es el bien, representativo
de un valor económico, entregado a la celebración del negocio contractual con la expresa
intención de conceder la facultad de arrepentimiento a una o a todas los partes. La
consecuencia de arrepentirse del contrato involucra, para quien ejerce esta facultad, la
pérdida del bien o su restitución doblada, si quien se arrepiente es quien lo dio -en el primer
caso-, o quien las recibió -en el segundo-.

Estas autorizan a no cumplir la obligación asegurada, a cambio de perderlas el que las dio,
manifestando Manuel ALBALADEJO que las arras penitenciales “por un lado, aseguran la
obligación, en cuanto que, si no se cumple, se pierden; pero, por otro lado, facilitan el
incumplimiento, en cuanto que, conformándose con perderlas, se puede el deudor desligar
de aquélla” . De similar parecer, el destacado jurista español Luis DIEZ-PICAZO expresa
que las arras penitenciales “pueden cumplir la función de permitir a ambos contratantes
desligarse posteriormente del contrato ya perfeccionado y por consiguiente obligatorio” .
Sin embargo, para Renato SCOGNAMIGLIO , las arras penitenciales no significaban más
que el poder de desistimiento otorgado a una de las partes o a ambas, concentrándose -este
autor italiano- en los efectos que produce la entrega del bien pero no en la naturaleza
jurídica del título por el cual estos bienes se entregan.

ANÁLISIS DE LAS ARRAS DE RETRACTACIÓN ESTIPULADAS EN NUESTRO


CODIGO CIVIL

Bienes que pueden darse en arras de retractación

Nuestro ordenamiento jurídico civil no entra a tallar en las clases o tipos de bienes sobre los
que puede recaer un pacto arral, sin embargo, las normas dispensadas a las arras de
retractación nos advierten importantes características que estos bienes deben tener, así nos
señala que estos deben ser objeto de “entrega”, que las arras entregadas son pasibles de
“pérdida” en provecho del otro contratante, que pueden ser “devueltas dobladas” o
“imputables al crédito”, según su naturaleza.

a) Dinero y Títulos Valores

El dinero suele ser el bien más común para ser entregados en calidad de arras de
retractación (e incluso confirmatorias). Su entrega no sólo puede ser en efectivo sino
también mediante un título que lo represente (cheque, por ejemplo). En este sentido, nada
obsta para que las partes contratantes acuerden entregar o recibir títulos valores en calidad
de arras de retractación, mediante el endoso de los mismos.

Este tipo de bienes tiene una ventaja evidente, como es su fácil cuantificación. Si quien se
arrepiente de perfeccionar el contrato definitivo es quien recibió las arras, las deberá
devolver dobladas en su monto, en este sentido si se entregó 100 deberá devolverse 200, no
existe mayor complejidad en esta operación; asimismo, permite imputar su monto
fácilmente al crédito, sin mayor controversia.

b) Muebles

Los bienes muebles, en principio, no representan mayor inconveniente para ser entregados
a título se señales de retractación, pues como sabemos la entrega se consuma con la
tradición. Pero, cuando la norma sanciona con la devolución del doble, es donde empieza a
cuestionarse su validez, dado que si se entrega un vehículo en arras de retractación, ¿deberá
devolverse dos vehículos quien las recibió y quien se desiste de firmar el contrato
definitivo? Cómo poder cuantificar el doble de un bien mueble, pues como sabemos las
valorizaciones de bienes suelen ser fuente de innumerables controversias.

En realidad no existe impedimento legal para que las partes se obliguen a entregar bienes
muebles como arras de retractación, por ello la doctrina predominante apunta a indicar que
en caso de tener que devolver el duplo de las cosas muebles, el obligado deberá restituir el
bien más un monto en dinero igual a su valor.

c) Inmuebles
Igual que el criterio predominante para el caso de los bienes muebles, la sanción de
devolver el doble de lo entregado se materializa reintegrando el inmueble más un monto
igual a su valor.

En términos generales no habría inconveniente en entregar en arras de retractación bienes


inmuebles, siempre que se proceda a su entrega física como jurídica, siendo en este último
caso que la entrega se materializaría mediante inscripción registral. Ahora bien,
teóricamente no debería haber objeciones, desde el punto de vista registral, para la
inscripción de este tipo de actos jurídicos modales.

d) Intangibles, Derechos y Créditos

Los bienes intangibles y los derechos, podrían ser dados en arras de retractación en la
medida que puedan ser entregados jurídicamente de manera válida y eficaz. Una marca
comercial o un derecho de concesión, podrían ser consignados en señal de retractación, en
la medida que su entrega jurídica o sin desplazamiento se produzcan vía inscripción en los
registros correspondientes. Sobre los intangibles o derechos que no merezcan inscripción
registral, no pueden ser objeto de arras de retractación, como sería el caso del know how o
algún derecho de suministro exclusivo, entre otros ejemplos.

Los créditos por sí mismos, están excluidos de ser arras penitenciales, pues en su mayoría
consisten en acreencias que se reportan en contratos o actos extra-contractuales, resultando
abiertamente imposible efectuar una entrega a la contraparte, pues por consistir en
obligaciones puras, éstas en la práctica pueden ser prometidas a varios beneficiarios a la
vez. Lo cual nos lleva a concluir, que en este caso, resulta imposible retener o confiscar el
crédito, menos afirmar que el cedente los pierde efectivamente a favor del poseedor.
Distinto sería el caso, que éste crédito conste en un instrumento cambiario, para lo cual nos
remitimos a los criterios de los títulos valores.

¿A título de qué se entregan las arras de retractación?

Suele pasar inadvertida la naturaleza jurídica de la entrega de las arras de retractación o


penitenciales, si bien nuestro ordenamiento civil alude que éstas se entregan, se pierden, se
devuelven dobladas o se imputan como pago, no se precisa si la entrega que hace una de las
partes es en propiedad, depósito, garantía o en calidad de algún otro título jurídico.

Debemos advertir que en este caso nuestra posición no está del todo definida, en principio
porque a tenor de los artículos del Código Civil existen disposiciones contradictorias.
Analizando la operatividad de este instituto se puede apreciar que la parte que las recibe
recién hará suya la arra, cuando la parte que la entregó se arrepiente de la conclusión del
contrato definitivo y no al momento de la entrega, que resulta ser un acto anterior.

Podría considerarse que opera un depósito sobre los bienes, lo cual no guarda lógica desde
que entregar un bien a título de depósito no impide que el propietario pueda disponer del
mismo, celebrando una venta o un mutuo a favor de un tercero. En este caso, la parte que
entregó las arras de retractación no podría perder la propiedad del bien, simplemente por
que éste ya no se encuentra dentro de su patrimonio, sino dentro del patrimonio de un
tercero, con lo cual es fácil advertir que el depositario no cuenta con seguridad alguna, que
es precisamente el verdadero objetivo de las arras o señales.

En esta situación, podría apuntarse que el título por el cual se entregan las arras es en
garantía (prenda, anticresis o hipoteca), lo cual no sería del todo preciso, más aún cuando
sabemos que nuestro Código Civil consagra la nulidad del pacto comisorio, vale decir,
prohíbe que el acreedor se apropie del bien objeto de la garantía. Siendo así, la única
manera válida por la cual la parte que recibe las arras penitenciales confisque el bien
entregado, es que su transmisión se haya efectuado a título de propiedad, caso contrario no
se justificaría las situaciones en que se devuelven bienes distintos a los recibidos, como
cuando se entrega dinero o cosas fungibles. Sólo transmitiendo los bienes a título de
propiedad es que podemos aplicar los efectos de las arras de retractación. Así también lo ha
entendido el Código Civil de Prusia, el cual en su artículo 216 señala que “las cosas dadas
en arras pasan en propiedad inmediatamente y en todos los casos al que las recibe”.

Sin embargo, no puede afirmarse que exista una transmisión simple de propiedad, razón por
la cual estamos con aquello que esbozara POTHIER sobre la entrega en propiedad bajo
condición, en el caso de las arras.

Aspectos controvertidos sobre los bienes entregados


No cabe dar en arras de retractación bienes que no son de propiedad del que las entrega.
Tomando partido por que la entrega de señales involucra la transmisión de la propiedad
condicionada, sería rescindible la entrega de bienes ajenos.

Evidentemente, si los bienes entregados son fructíferos o se efectúan mejoras sobre los
mismos, dichas mejoras acrecentarán las arras de retractación. El problema se suscita
cuando tenga que devolverse el duplo de lo recibido: ¿Se devuelve el doble de los recibido
originalmente o de lo incrementado con los frutos (y las mejoras, de ser el caso)?
Corresponde a la jurisprudencia actuar con justicia en estos casos sumamente
controvertidos.

De otro lado, ¿puede darse en arras de retractación, el mismo bien que será materia del
contrato definitivo (por ejemplo, un vehículo en la compraventa, libros en una donación,
derechos de autor en la cesión de derechos, títulos valores en el factoring, una marca en un
contrato de franquicia, el monto total de dinero a prestar en el mutuo, etc.)?

Aparentemente no habría inconveniente en ello, sin embargo, carecería de sentido dar en


arras penitenciales, de manera preparatoria, precisamente aquello que será objeto de
celebración del contrato definitivo, tomando en consideración que – si bien el Código no lo
dice – las arras suelen ser montos o valores menores a la obligación definitiva, sirviendo
como una especie de prestación parcial, que finalmente adquiere carácter penitencial. Una
operación contractual por la cual se entregue en arras de retractación aquel bien que será
materia del contrato definitivo, resulta inadmisible, pues puede estar encubriéndose
transferencias gratuitas con la intención de burlar los derechos de terceros.

Relación entre las arras y el pacto comisorio ¿puede el beneficiado apropiarse del bien
entregado en garantía?

En el particular caso de las arras de retractación, esta institución no hace sino burlar la
prohibición por el cual el acreedor puede hacerse de la propiedad del bien otorgado en
garantía, ante el incumplimiento de las obligaciones de un deudor.

¿Acaso no estamos hablando de incumplimiento de las obligaciones cuando la persona que


dio las arras decide finalmente retractarse de la operación contractual? Así, por ejemplo,
con la finalidad de revestir de legalidad y, por lo tanto, de eludir la nulidad del pacto
comisorio, las partes pueden decidir que en vez de otorgarse una prenda sobre una
mercancía, ésta tenga la condición de arras de retractación, pues en el entendido de ser
considerado como “prenda” el beneficiario no podrá hacerse de la propiedad de la
mercancía ante el incumplimiento, contrario es el caso si se le denomina “arras” a dichas
mercaderías.

Como sabemos la posición adoptada por el Código Civil es prohibir el pacto comisorio, el
cual es legalmente burlado por la utilización de otras figuras jurídicas reguladas en el
mismo Código, lo que hace incomprensible mantener formalmente la mencionada
prohibición, como además lo demuestran las arras en el presente caso.

El incumplimiento de los contratos y el derecho de retractarse

Se afirma que al estipularse un pacto arral de retractación dentro de un contrato


preparatorio, la parte que se arrepiente de celebrar el contrato definitivo no actúa de manera
contraria al contrato, sino que se ajusta a sus términos (por ello no se habla, en propiedad,
de incumplimiento sino simplemente de retractación o desistimiento).

En este sentido, la institución arral en comentario tiene una ventaja relevante para la parte
que se desiste, en comparación con su símil confirmatoria: como no hay incumplimiento
del contrato, no hay lugar a una acción por daños y perjuicios.

El Derecho de retractarse no es resolución del vínculo obligacional, pues ésta sólo procede
cuando ha mediado incumplimiento de la otra parte, situación imposible de acontecer, dado
que precisamente la otra parte se conduce de manera fiel al contrato, vale decir, no hay
incumplimiento atribuible de su parte.

Finalmente, si bien es expresa la designación de las arras penitenciales (al ser una
característica esencial de esta institución), no lo es el ejercicio del derecho de retractación o
desistimiento. El derecho a retractarse puede ser manifestado de manera expresa o tácita,
conforme a las reglas generales del Acto Jurídico.
LAS OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO

Las dos obligaciones esenciales del vendedor son la de entregar la cosa y la de


saneamiento. La obligación de saneamiento comprende el saneamiento por evicción y el
saneamiento por vicios ocultos: es decir, no hay saneamiento y evicción, sino que aquél es
el género (obligación de saneamiento) y ésta la especie (por evicción), una de ellas, porque
hay otra (por vicios ocultos).

La obligación de saneamiento significa que el vendedor está obligado a proporcionar al


comprador la posesión pacífica y las características aparentes de la cosa entregada.

Obligación de saneamiento por evicción.


La evicción es un acto que acarrea para el comprador la privación de la propiedad de la
cosa comprada, que pasa a ser propiedad de un tercero como consecuencia de una sentencia
judicial firme en virtud de un derecho anterior a la compraventa.

Clases de evicción.

Evicción parcial. La evicción parcial se produce cuando el comprador perdiere una parte
de la cosa vendida y dicha parte en relación con el todo es de tal importancia que sin ella
no la hubiere comprado. Asimismo se produce cuando se vendiesen dos o más cosas
conjuntamente por un precio alzado constando claramente que el comprador no habría
comprado la una sin la otra.

Evicción de cargas o gravámenes. Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo


la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba
presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido.

El saneamiento por vicios ocultos.


Es la responsabilidad a cargo del enajenante respecto del adquirente por haber enajenado
una cosa que presenta defectos de tal naturaleza que no le permite a esté ultimo tener
posesión útil de la cosa.
Vicio oculto es un defecto del que adolece el objeto de la venta y que no puede apreciarse a
simple vista o bien se requieren conocimientos técnicos para advertirlo.

El comprador podrá optar por desistir del contrato, abonándosele los gastos que pago, o
rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Además, si el vendedor
conocía los vicios y no se los comunicó al comprador, podrá este pedir una indemnización
de los daños y perjuicios si optase por la rescisión.