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Alerses S. R. L. c. Carrefour Argentina S. A.

Voces: CONTRATO ~ CULPA ~ DAÑOS Y PERJUICIOS ~ EXTINCION DEL CONTRATO ~ INTERPRETACION ~ INTERPRETACION
CONTRACTUAL ~ JUEZ ~ LOCACION ~ LUCRO CESANTE ~ OBJETO DEL CONTRATO ~ OBLIGACIONES DEL JUEZ ~
RESOLUCION DELCONTRATO

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala M(CNCiv)(SalaM)

Fecha: 13/10/1997

Partes: Alerses S. R. L. c. Carrefour Argentina S. A.

Publicado en: LA LEY1998-E, 566 - Colección de Análisis Jurisprudencial Derecho Civil - Parte General - Director: José W.
Tobías, Editorial LA LEY, 2003 , 468, con nota de Miguel Federico De Lorenzo; Colección de Análisis Jurisprudencial
Contratos Civiles y Comerciales - Director: Luis F. P. Leiva Fernandez - Editorial LA LEY, 2002 , 224, con nota de AA. VV.;

Cita Online: AR/JUR/2347/1997

Sumarios:

1. -- Si la frustración del fin del contrato y su consiguiente resolución no es imputable a una de las partes, es
improcedente el resarcimiento de los daños.

2. -- Es improcedente la pretensión de resarcimiento del lucro cesante si la frustración del contrato y su consiguiente
resolución no es imputable a una de las partes.

3. -- El fin del contrato es el propósito práctico y básico de las partes que conocido y aceptado, es objetivo y se convierte
en fin para ambos.

4. -- Definido en el contrato de locación de un local comercial en un "shopping center" el objeto de éste --congregar en
un mismo local un número adecuado de actividades empresariales, distribuyendo los diferentes ramos de comercio
según una planificación para darle al consumidor el mayor confort y el máximo estímulo para la adquisición de bienes--,
puede concluirse que el motivo del contrato es la funcionalidad, organización y atracción ejercida sobre el público. De tal
modo, ante el cierre de diversos locales comerciales y de servicios resulta incuestionable que, si bien la prestación del
contrato de locación es perfectamente posible, ya no lo es el cumplimiento de la finalidad del contrato, que para el
locador es inútil y carente de interés.

5. -- La índole de un contrato no depende del nombre que le asignen las partes, pues su naturaleza jurídica nace de la
relación jurídica que han pretendido establecer aquéllas, y para determinarla es necesario indagar el motivo impulsor o
fin perseguido y fijar lo que verosímilmente entendieron o pudieron entender al vincularse.

6. -- La culpa no es una noción rígida, sino flexible, adaptable a las circunstancias de las personas y del caso, conforme la
prudente apreciación judicial. Ello así, pues la realidad social no es simple sino compleja, es decir, los hechos, en general,
integran un conjunto o masa de acontecimientos que actúan como factores determinantes, condicionantes o
coadyuvantes de sucesivos fenómenos que se interfieren recíprocamente en sus derivaciones, de manera de presentar
un panorama borroso que dificulta la apreciación del nexo de causalidad existente entre los hechos.

7. -- El juez, al acoger una acción fundada sobre un contrato, no está obligado a indicar el tipo contractual, pues no hay
una "actio ex empto" distinta de la "actio ex locato", sino que se conoce una acción genérica. Así, el juez puede también
dispensarse de la identificación del "nomen iuris" de los negocios sometidos a su examen, siempre que ello no sea
indispensable a los fines de la decisión.
Texto Completo: 2ª Instancia. -- Buenos Aires, octubre 13 de 1997.

El doctor Daray dijo:

Por los recursos interpuestos por ambas partes contra el decisorio de grado vienen a estudio del tribunal estos obrados.
Por razones lógicas resulta necesario analizar la queja traída a esta instancia por la actora, quien se agravia de la
eximición de responsabilidad establecida por el inferior en la resolución del contrato, que unía a las partes.

Cabe señalar primeramente que la base de la demanda la constituye el contrato en virtud del cual Carrefour Argentina S.
A. alquila a Alerse S. R. L. un local (llamado salón comercial Nº 528) en el Shopping Soleil.

Destaco que considero estéril, en este estadio, la discusión sobre la caracterización del contrato aludido, pues dentro del
derecho actual, al acoger el juez una acción fundada sobre el contrato, no está obligado a indicar el tipo contractual,
porque no hay una "actio ex empto" distinta de la "actio ex locato", sino que se conoce una acción genérica. De allí que,
no estando el juez condicionado a un formalismo riguroso en su pronunciamiento, puede también dispensarse de la
identificación del "nomen iuris" de los negocios sometidos a su examen, siempre que ello no sea indispensable a los
fines de la decisión (Sacco, R., "Autonomía contrattuale e tipi", citado por J. C. Rezzónico, "El tipo en los contratos civiles
y comerciales", LA LEY, 1990-C, 976).

En efecto, la índole de un contrato no depende del nombre que le asignen las partes. No por la nominación que le hayan
atribuido se determina la naturaleza jurídica de los contratos; ésta nace de la relación jurídica que han pretendido
establecer los contratantes, siendo necesario para ello indagar el motivo impulsor o fin perseguido y fijar lo que
verosímilmente entendieron o pudieron entender al vincularse.

Respecto de este contrato, no resulta ocioso decir que --como en todo acto jurídico-- la causa, razón jurídica del negocio,
además de un aspecto objetivo, consistente en el propósito recíproco y común de las partes de obtener el cumplimiento
íntegro de las prestaciones supuestas ab initio en el intercambio mutuo de prestaciones patrimoniales, posee un aspecto
subjetivo consistente en la finalidad concreta, propia o individual, formada por los motivos determinantes de la voluntad
jurídica, que al exteriorizarse es causalizada.

En consecuencia, podríamos decir que el fin del contrato es el propósito práctico y básico de las partes que, conocido y
aceptado, es objetivo y se convierte en fin para ambos (conf. "La frustración del contrato" Espert Sanz, p. 45/7, Madrid,
1968).

En ese sentido, en la cláusula primera se habla de la "finalidad global, específica y de funcionamiento de un Shopping
Center", y en las normas generales se agrega: "La finalidad de un Shopping Center, como es universalmente identificado,
es congregar, en un mismo local, un número adecuado de actividades empresariales, distribuyendo los diferentes ramos
de comercio y servicios según una planificación técnica precedida de estudios sobre las preferencias y vocaciones del
consumidor, destinado a darle a éste el mayor confort y el máximo estímulo, facilitándole la elección y adquisición de
bienes y servicios".
De modo que podemos colegir que el motivo determinante --que deviene en la causa propia del presente contrato--, lo
constituye la funcionalidad, organización, atracción ejercida sobre el público y por los servicios que ofrece el Shopping
Center (bares, restaurantes, espectáculos, salas de juego para niños, guarderías infantiles, etc.). De modo que el
locatario se instala allí por todo esto, lo cual determina un desfile incesante de público que, muchas veces, va sólo a
pasear, pero del cual surgen clientes. ¿Qué ocurre si comienzan a cerrarse los negocios, bares, restaurantes, pistas de
patinaje, pertenecientes a otros locatarios por decisión de ellos mismos, por quiebra u otra causa?

No ha sido materia de agravios la recisión del contrato en sí, por cuanto no se cuestiona que, si bien la prestación es aún
perfectamente hacedera, la finalidad del contrato ya no puede cumplirse, haciéndolo inútil y carente de interés. En
efecto, aun cuando la prestación es pasible de satisfacción, a una de las partes ya no le interesa esa solución porque se
frustró el resultado económico perseguido, la utilidad esperada. Las circunstancias posteriores a la celebración
modificaron de tal modo los elementos de hecho sobre los que incide el contrato, hasta el punto de que el fin es
inalcanzable.

En virtud de ello, resulta necesario esclarecer la medida en que resulta imputable a la administración del centro de
compras, a cargo de la locadora, el decaimiento de actividad, pérdida de atractivo para el público, disminución de
ventas, etc. que condujo al fracaso del Shopping Soleil y su posterior transformación en Soleil Factory.

De conformidad con los principios de lealtad y buena fe con que cabe interpretar el contrato según precepto del art.
1198 del Cód. Civil, va de suyo que tras la finalidad declarada debía encolumnarse también la actividad del locador, a
quien correspondía la administración del centro.

Ciertamente, para garantizar un centro comercial de prestigio, jerarquía y selecta clientela --como era el objetivo
general--, se requería para el locador amplias facultades de fiscalización.

Asimismo, para la determinación del "número adecuado de actividades empresariales, y la distribución de los diferentes
ramos de comercio y servicios según una planificación técnica precedida de estudios sobre preferencias y vocaciones del
consumidor" se desprende que Carrefour realizó una serie de sondeos en el mercado, que le permitieron conocer sus
preferencias y gustos, necesidades, capacidad de consumo, etc., sobre las que basó la planificación del funcionamiento y
organización del centro comercial. Tales actos son, sin lugar a dudas, demostrativos de una conducción, de donde la
suerte global del emprendimiento no le es por completo ajena. En efecto, si bien no se aseguró el éxito del negocio, se
tomaron especiales previsiones y reservado peculiares poderes de fiscalización.

Ahora bien, para poner en cabeza de Carrefour la responsabilidad por la frustración del contrato, debe valorarse su
conducta y acreditarse fehacientemente la culpa; la que exige una adecuada invocación y prueba por parte de quien la
alega.

El Código Civil define a la culpa en el art. 512 refiriéndola al incumplimiento de las obligaciones, dice: "La culpa del
deudor en el cumplimiento de la obligación consiste en la omisión de aquellas diligencias que exigiere la naturaleza de la
obligación, y que correspondiesen a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar". Es por ende una omisión,
positiva o negativa, para prever o evitar un daño a otro.
En la nota del art. 512, expresa Vélez, con criterio eminentemente práctico, que en esos casos siempre sería preciso en
la práctica considerar las circunstancias en concreto, tener siempre presente el hecho y seguir los datos positivos del
negocio, para determinar la existencia e importancia de las culpas. La sola ley es la conciencia del juez, agrega nuestro
Codificador, convencido con razón de que será aquél quien en cada caso habrá de determinar si la parte actuó como
debió hacerlo, según el módulo de comparación que adopte tomando en consideración las circunstancias concretas (J.
Bustamante Alsina, "Teoría General de responsabilidad civil", p. 330). Es que la culpa no es una noción rígida, sino
flexible, adaptable a las circunstancias de las personas y del caso, conforme la prudente apreciación judicial (conf.
Guillermo A. Borda, "Tratado de Derecho Civil. Obligaciones").

La realidad social no es simple sino compleja, es decir, los hechos no aparecen perfectamente dibujados, sino que de
ordinario integran un conjunto o masa de acontecimientos que actúan como factores determinantes, condicionantes o
coadyuvantes de sucesivos fenómenos y que se interfieren recíprocamente en sus respectivas derivaciones, de manera
de presentar un panorama borroso que dificulta la apreciación del nexo de causalidad existente entre los hechos
(Llambías, Parte General, t. II).

Así las cosas, no debemos olvidar que si bien Alerse S. R. L. no posee la envergadura y expansión de su contraria, no
puede equipararse a un particular carente de experiencia, ni que desconozca las reglas y riesgos de la plaza en la que
gira, como bien apunta la a quo, se trata de una empresa comercial que evaluando los riesgos propios de todo negocio,
resolvió alquilar un salón de ventas en el Shopping Soleil.

Asimismo, entiendo que el emprendimiento comercial llevado adelante por la razón social demandada, necesariamente
implica la coordinación de múltiples factores, ya sea comerciales, arquitectónicos, estéticos o de servicios.

El rol conductivo asumido por Carrefour, con sus extensas facultades, era la herramienta más idónea para la puesta en
práctica del proyecto denominado "Shopping Soleil". Empero de ello no cabe calificar la obligación por él debida como
de resultado, de ninguna parte puede interpretarse que el accionado garantizó un resultado, o éxito en la empresa. Así
como tampoco, se prueba la culpa del supuesto incumplimiento.

Esta conclusión no es rebatida por los extensos argumentos de la actora, ya que la suerte del Centro Comercial
obedeció, en mi opinión, a un cúmulo de factores desfavorables --entre ellos, su lejanía, la coyuntura económica, la
apertura del Unicenter-- que no pueden ser imputados únicamente a las partes del contrato.

En suma, y como resultado de la valoración de los hechos y de las pruebas, confrontadas con los preceptos legales
pertinentes, la parte actora no ha logrado formar convicción, en el juzgador sobre la culpabilidad atribuida a Carrefour
Argentina S. A. en la resolución de contrato que las ligaba.

En consecuencia, no resulta procedente el resarcimiento por encontrarnos en una situación diferente a la de la


resolución por incumplimiento, que siempre es imputable a una de las partes. Así Larenz considera que el lucro cesante
no puede otorgarse, ya que constituye una forma de resarcimiento demasiado amplia, y de esta manera tornaría
exigible la contraprestación íntegra (conf. Norma O. Silvestre y Juan C. King, "La frustración del fin del contrato", JA,
1991-III).

Por ello, y porque en la extensa expresión de agravios de la actora nada se aporta como fundamento crítico como para
rebatir ese aspecto de la sentencia, limitándose a expresar su disentimiento o disconformidad con las conclusiones del
primer sentenciante, propongo, confirmar la sentencia apelada, en lo a que este tema se refiere.

En relación a la queja de Carrefour Argentina S. A. sobre la condena a reintegrar los gastos de instalación no amortizados
y restitución de los elementos que quedaron en el local, debo adelantar que la misma no puede tener favorable acogida,
por cuanto el criterio adoptado por el a quo es el correcto, en virtud de la aplicación de la "Teoría de la frustración del
fin del contrato" y conforme a un justo reparto del riesgo contractual.

Respecto del agravio de la demandada Carrefour por la imposición de costas, ambos tuvieron que litigar para que se les
reconozcan sus derechos y la forma en que prosperaran sus pretensiones, por lo que no encuentro fundamento para
apartarme de la forma en que las impusiera el a quo.

Por lo expuesto, voto porque se confirme el fallo apelado, en cuanto ha sido materia de agravios. Costas de la alzada, en
el orden causado.

Los doctores Gárgano y Alvarez adhieren por análogas consideraciones al voto precedente.

Por lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo precedente, el tribunal resuelve: Confirmar el fallo apelado
en cuanto ha sido materia de agravios. Costas de la alzada, en el orden causado. -- Hernán Daray. -- Carlos H. Gárgano. --
Gladys S. Alvarez.