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OBJETIVO
Resumen
Definición. Los inmuebles de inversión son terrenos y edificios (en propiedad o bajo
arrendamiento financiero) destinados al alquiler o a la obtención de plusvalías o a ambos.
Valoración posterior. Permite a las empresas elegir entre el modelo de valor razonable y
el de coste. El modelo elegido ha de aplicarse a todos los inmuebles de inversión de la
sociedad.
Si una entidad utiliza el modelo del valor razonable pero, a la hora de comprar un
inmueble determinado, existen claros indicios de que la entidad no podrá determinar su
valor razonable de forma continuada, se aplicará el modelo del coste al activo hasta su
enajenación.
ALCANCE
1. un terreno que se tiene para obtener plusvalías a largo plazo y no para venderse en el
corto plazo, dentro del curso ordinario de las actividades del negocio;
4. un edificio que esté desocupado y se tiene para ser arrendado a través de uno o más
arrendamientos operativos.
1. Inmuebles ocupados por el dueño; son inmuebles que se tienen (por parte del dueño o
por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para su uso
en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos.
2. Los que se encuentren en fase de construcción o mejora para su uso futuro como
inversión.
Los inmuebles que se componen de una parte para ganar rentas o plusvalías, y otra parte
que se utiliza en la producción o suministro de bienes o servicios o bien para fines
administrativos. Si estas partes pueden ser vendidas por separado la entidad las
contabilizará por separado.
Se requiere un juicio para determinar si un inmueble puede ser calificado como inversión
inmobiliaria. La entidad desarrollará criterios para poder ejercer tal juicio de forma
coherente de acuerdo con ésta norma.
En algunos casos, una entidad tiene un inmueble que arrienda a la dominante o a otra
dependiente del mismo grupo y es ocupado por éstas. Este inmueble no se calificará como
de inversión, en los estados financieros consolidados que incluyen a ambas entidades,
dado que se trata de un inmueble ocupado por el dueño, desde la perspectiva del grupo
en su conjunto. Sin embargo, desde la perspectiva de la entidad que lo tiene, el inmueble
es de inversión si cumple con la definición del párrafo 5. Por lo tanto, el arrendador tratará
el inmueble como de inversión en sus estados financieros individuales.
RECONOCIMIENTO
1. sea probable que los beneficios económicos futuros que estén asociados con tales
inversiones inmobiliarias fluyan hacia la entidad; y
Destacamos que:
La entidad evaluará todos los costes de sus inversiones inmobiliarias. Tanto aquéllos en
que se ha incurrido inicialmente, como los costes incurridos posteriormente.
La entidad no reconocerá los costes derivados del mantenimiento diario del elemento.
Tales costes se reconocerán en el resultado del ejercicio cuando se incurran en ellos.
Si una entidad utiliza el modelo del valor razonable pero, a la hora de comprar un
inmueble determinado, existen claros indicios de que la entidad no podrá determinar su
valor razonable de forma continuada, se aplicará el modelo del coste al activo hasta su
enajenación.
VALORACIÓN INICIAL
VALORACIÓN POSTERIOR
La entidad elegirá como política contable el modelo del valor razonable, contenido en los párrafos
33 a 55, o el modelo del coste, contenido en el párrafo 56, y aplicará esa política a todas sus
inversiones inmobiliarias.
INFORMACIÓN A REVELAR
Modelo del coste
Después del reconocimiento inicial, la entidad que escoja valorará todas sus inversiones
inmobiliarias aplicando los requisitos establecidos en la NIC 16 para ese modelo, excepto aquéllas
que cumplan los criterios para ser clasificadas como mantenidas para la venta, que de valorarán
por la NIIF 5.
Es el importe por el cual un activo puede ser intercambiado entre partes interesadas y
debidamente informadas, en una transacción realizada en condiciones de independencia mutua.
El valor razonable de una inversión inmobiliaria reflejará las condiciones de mercado en la fecha
del balance y es específico para una fecha dada.
Cambio de modelo de valoración. Se permite cambiar de un modelo a otro cuando así se logre
una presentación de información más adecuada (existen muy pocas probabilidades de que se
produzca un cambio del modelo del valor razonable al modelo del coste).
(Entre otras cosas, esta Norma será aplicable para la valoración en los estados financieros de un
arrendatario, de los derechos sobre un inmueble mantenido en régimen de arrendamiento y que
se contabilice como un arrendamiento financiero, también se aplicará para la valoración en los
estados financieros de un arrendador, de las inversiones inmobiliarias arrendadas en régimen de
arrendamiento operativo.)
(c) el arrendatario utilice el modelo del valor razonable establecido en esta Norma para medir el
activo reconocido.
(a) sea probable que los beneficios económicos futuros que estén asociados con tales propiedades
de inversión fluyan hacia la entidad; y
(b) el costo de las propiedades de inversión pueda ser medido de forma fiable.
Las inversiones inmobiliarias se tienen para obtener rentas, plusvalías o ambas. Por lo tanto, las
inversiones inmobiliarias generan flujos de efectivo que son en gran medida independientes de los
procedentes de otros activos poseídos por la entidad. Esto distinguirá a las inversiones
inmobiliarias de las ocupadas por el dueño. La producción de bienes o la prestación de servicios (o
el uso de inmuebles para fines administrativos) generan flujos de efectivo que no son atribuibles
solamente a los inmuebles, sino a otros activos utilizados en la producción o en el proceso de
prestación de servicios. La NIC 16 Inmovilizado material se aplica a los inmuebles ocupados por el
dueño.
A) VALOR INICIAL: Las propiedades de inversión se medirán inicialmente al costo. Los costos
asociados a la transacción se incluirán en la medición inicial.
El costo inicial del derecho sobre una propiedad mantenida en régimen de arrendamiento
financiero y clasificado como propiedad de inversión, será el establecido para los arrendamientos
financieros en el párrafo 20 de la NIC 17; esto es, el activo se reconocerá por el menor importe
entre el valor razonable de la propiedad y el valor presente de los pagos mínimos por
arrendamiento. De acuerdo con ese mismo párrafo, se reconocerá como pasivo, un importe
equivalente.
CUADRO COMPARATIVO: NORMAS INTERNACIONALES DE CONTABILIDAD
NRO. 16 Y NRO. 40
NIC 16 NIC 40
(a) sea probable que la entidad obtenga (a) sea probable que los beneficios
los beneficios económicos futuros económicos futuros que estén
derivados del mismo; y asociados con tales propiedades de
inversión fluyan hacia la entidad; y
(b) el costo del elemento puede
medirse con fiabilidad. (b) el costo de las propiedades de
inversión pueda ser medido de forma
fiable.
DIFERENCIA: en la valoración
posterior a la inicial, la entidad podrá
elegir entre el modelo del costo y
modelo del valor razonable. Si elige el
modelo del costo la entidad deberá
regirse por la NIC 16, propiedad,
planta y equipo y si opta por el
modelo del valor razonable se regirá
por los criterios de la NIC 40,
propiedades de inversión.
(c) Las vidas útiles o las tasas de (c) Cuando la clasificación resulte
depreciación utilizadas; difícil (véase el párrafo 14), los
criterios desarrollados por la entidad
(d) El importe en libros bruto y la
para distinguir las propiedades de
depreciación acumulada (junto con el
inversión de las propiedades ocupadas
importe acumulado de las pérdidas por
por el dueño y de las propiedades que
deterioro de valor), tanto al principio
se tienen para vender en el curso
como al final de cada periodo; y
normal de las actividades del negocio.
(e) Una conciliación entre los valores en
(d) Los métodos e hipótesis
libros al principio y al final del periodo.
significativas aplicados en la
determinación del valor razonable de
las propiedades de inversión,
[Par-74] También se revelará: incluyendo una declaración que
(a) La existencia y los importes indique si la determinación del valor
correspondientes a las restricciones de razonable fue hecha a partir de
titularidad, así como las propiedades, evidencias del mercado o se tuvieron
planta y equipo que están afectos como en cuenta otros factores de peso (que
garantía al cumplimiento de deben ser revelados por la entidad)
obligaciones; por causa de la naturaleza de las
propiedades y la falta de datos
(b) El importe de los desembolsos comparables de mercado.
reconocidos en el importe en libros, en
los casos de elementos de propiedades, (e) La medida en que el valor
planta y equipo en curso de razonable de las propiedades de
construcción; inversión (tal como han sido medidas
o reveladas en los estados financieros)
está basado en una tasación hecha
por un perito independiente que
(c) El importe de los compromisos de tenga una capacidad profesional
adquisición de propiedades, planta y reconocida y una experiencia reciente
equipo; y en la localidad y categoría de las
propiedades de inversión objeto de la
(d) Si no se ha revelado de forma
valoración. Si no hubiera tenido lugar
separada en el estado del resultado
dicha forma de valoración, se revelará
integral, el importe de compensaciones
este hecho.
de terceros que se incluyen en el
resultado del periodo por elementos de (f) Las cifras incluidas en el resultado
propiedades, planta y equipo cuyo valor del periodo por:
se hubiera deteriorado, perdido o
(i) ingresos derivados de rentas
entregado.
provenientes de las propiedades de
[Par-77] Cuando los elementos de inversión;
propiedades, planta y equipo se
(ii) gastos directos de operación
contabilicen por sus valores revaluados,
(incluyendo reparaciones y
se revelará la siguiente información:
mantenimiento) relacionados con las
(a) la fecha efectiva de la revaluación; propiedades de inversión que
generaron ingresos por rentas durante
(b) si se han utilizado los servicios de un
el periodo; y
tasador independiente;
(iii) gastos directos de operación
(c) los métodos y las hipótesis
(incluyendo reparaciones y
significativas aplicadas en la estimación
mantenimiento) relacionados con las
del valor razonable de los elementos;
propiedades de inversión que no
(d) en qué medida el valor razonable de generaron ingresos en concepto de
los elementos de propiedades, planta y rentas durante el periodo.
equipo fue determinado directamente
(iv) el cambio acumulado en el
por referencia a los precios observables
valor razonable que se haya
en un mercado activo o a recientes
reconocido en el resultado por la
transacciones de mercado entre sujetos
venta de una propiedad de inversión,
debidamente informados en
perteneciente al conjunto de activos
condiciones de independencia, o fue
en los que se aplica el modelo del
estimado utilizando otras técnicas de
costo, al otro conjunto de activos en
valoración;
los que se aplica el modelo del valor
(e) para cada clase de propiedades, razonable (véase el párrafo 32C).
planta y equipo que se haya revaluado,
(g) La existencia e importe de las
el importe en libros al que se habría
restricciones a la realización de las
reconocido si se hubieran contabilizado
propiedades de inversión, al cobro de
según el modelo del costo; y
los ingresos derivados de las mismas o
(f) el superávit de revaluación, de los recursos obtenidos por su
indicando los movimientos del periodo, disposición.
así como cualquier restricción sobre la
distribución de su saldo a los (h) Las obligaciones contractuales para
accionistas. adquisición, construcción o desarrollo
de propiedades de inversión, o por
concepto de reparaciones,
mantenimiento o mejoras de las
mismas.
CONCLUSIONES
Se puede destacar en la NIC 16 que los activos fijos se registran al momento inicial al costo de
adquisición y, como medición posterior, permite como método alternativo registrar los activos
fijos a valor justo (modelo de revaluación) cuyo efecto se registra en patrimonio (neto de su efecto
de impuesto diferido). También, que se debe registrar como parte del costo inicial del activo fijo,
los desembolsos estimados a incurrir, a futuro, asociados al desmantelamiento del bien al término
de su uso, así como aquellos desembolsos necesarios para restaurar las condiciones
medioambientales originales del sitio donde operó el bien. Por último, que los bienes del activo
fijo, para efectos de determinación de vida útil y correspondiente depreciación, deben ser
controlados por cada componente significativo del bien.
En la NIC 40 Propiedades de Inversión trata, que los activos fijos mantenidos con el fin de obtener
rentas, sea través de su plusvalía o las rentas que generen, son tratados como activos de inversión
y permite, como tratamiento alternativo al método de costo neto de depreciación y de pérdidas
por deterioro si corresponde, además permite registrar estos activos a valor de tasación
registrando su efecto en resultados, sea que el valor aumente o disminuya.
CASO PRÁCTICO
El 31/12/06 se constituye RED FONDOS DE INVERSION S.A, una empresa que se dedica
a la inversión en Bienes inmuebles, con el fin de obtener rentas y plusvalías.
Durante el año 2007 RED FONDOS DE INVERSION realiza las siguientes transacciones:
El 1/8/07 RED FONDOS DE INVERSION invierte $ 3547 para realizarle mejoras al local
comercial.
Valor
Edificio de empresa servicios legales $ 7803807
Local Comercial Terramall $ 111805
Edificio de Financiera $ 2408934
- Todas las propiedades en que invierta son consideradas como propiedades de Inversión.
- Los pagos de alquileres se cobran el 31 de cada mes.
- Las inversiones en propiedades son valuadas por el método de valor razonable
- Las ganancias no realizadas se reconocen en el estado de resultados en el momento de
realización.
Casos Practicos De La Nic 40
CASOS PRACTICOS
Una empresa adquirió un inmueble el 30 de marzo del año 1, por un valor De 2 000,000
de nuevos soles (S/. 1´500,000 por el edificio y S/. 500,000 por el terreno). A partir de esa fecha,
se ha estado utilizando como sus oficinas administrativas hasta el 30 de setiembre del año 4, fecha
en que es desocupado por la empresa para ser alquilado a un tercero. La compañía ha decidido
llevar la inversión inmobiliaria a su valor razonable para lo cual contrató un valuador independiente,
el cual estableció que el mencionado inmueble tiene un valor razonable de S/. 2’400,000
nuevos soles (S/. 1’600,000 el edificio y S/. 800,000 el terreno). La tasa de depreciación utilizada
es del 3%
Se pide:
Aplicar la NIC 40 y efectuar los asientos correspondientes.
Resolución:
1) Registro de la compra
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33 | INMUEBLES MAQUINARIA Y EQUIPO | 2000,000 | | |
| 331 terrenos | | 500,000 | | | |
| 332 edificaciones | | 1,500,000 | | | |
10 | CAJA Y BANCOS | | | | 2,000,000 | |
| x/X Por el registro de la compra del edificio | | | |
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2) Calculo de la depreciación:
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CASO PRÁCTICO 02: ALCANCE DE LA NIC 40 INVERSIÓN INMOBILIARIA
Una empresa está realizando una ampliación y mejoras a un edificio que ya era considerado una
inversión en inmuebles, ¿el trabajo en curso está bajo el alcance de qué norma?
Respuesta:
Tal como lo define la NIC 40, cuando se trate de trabajos en curso sobre inmuebles que ya estaban
considerados como...
La entidad (el arrendador) clasifica el edificio por una partida de propiedades de inversión.
Es una propiedad que se mantiene para obtener rentas.
2. Una entidad posee un edificio que arrienda a terceros independientes mediante
arrendamientos operativos, a cambio de pagos por el arrendamiento. La entidad proporciona
servicios de limpieza, seguridad y mantenimiento para los arrendatarios del edificio.
https://es.scribd.com/document/59517669/nic-40
https://www.mef.gob.pe/contenidos/conta_publ/con_nor_co/vigentes/nic/40_NIC.pdf
https://es.slideshare.net/reyesval1/nic-40-13472936
https://es.scribd.com/doc/232207382/NIC-16-vs-NIC-40
https://es.scribd.com/doc/207271090/Caso-Propiedades-de-Inversion-Nic-40-1
http://www.normasinternacionalesdecontabilidad.es/nic/pdf/nic40.pdf
https://revistas.ucm.es/index.php/CESE/article/download/53635/49140
http://biblioteca.unitecnologica.edu.co/notas/tesis/0061961.pdf