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Actualmente es Asistente Legal del Estudio “Campos, Herbozo, Caqui & Paz Abogados S. Civil
Civil.
participado como ponente en diferentes congresos, cursos y seminarios en temas de Derecho
Problemas derivados del régimen inmobiliario de propiedad exclusiva y propiedad común”. Ha
otros. Asimismo, es autor colectivo de la obra titulada “La Nueva Propiedad Horizontal:
agonía del principio del tracto sucesivo en el Registro de Personas Jurídicas y Naturales” entre
Notarial. Autor de diversos artículos en revistas especializadas de Derecho Civil como la “La
Colaborador permanente de Gaceta Jurídica en el área legal de Derecho Civil, Registral y
EL DERECHO
otros. Asimismo, es autor colectivo de la obra titulada “La Nueva Propiedad Horizontal:
Problemas derivados del régimen inmobiliario de propiedad exclusiva y propiedad común”. Ha
participado como ponente en diferentes congresos, cursos y seminarios en temas de Derecho
REGISTRAL
Civil.
EL DERECHO
REGISTRAL
en la jurisprudencia
del Tribunal Registral
DIÁLOGO
CON LA
JURISPRUDENCIA
EL DERECHO REGISTRAL
EN LA JURISPRUDENCIA DEL
TRIBUNAL REGISTRAL
PRIMERA EDICIÓN
JUNIO 2015
5,060 ejemplares
PROHIBIDA SU REPRODUCCIÓN
TOTAL O PARCIAL
DERECHOS RESERVADOS
D.LEG. Nº 822
ISBN: 978-612-311-270-7
DIAGRAMACIÓN DE CARÁTULA
Martha Hidalgo Rivero
DIAGRAMACIÓN DE INTERIORES
Miguel Ángel Salinas Arica
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Ángel Rimasca Huarancca
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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral
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PRESENTACIÓN
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Ángel Rimasca Huarancca
por el Colegiado desde su creación (en 1995), para escoger las más idóneas
y exponerlas en cada concepto registral materia de estudio.
Prosigue en su labor de estudio con los principios registrales, defini-
dos por Roca Sastre como “las orientaciones capitales, las líneas directri-
ces del sistema, la serie sistemática de bases fundamentales y el resultado
de la sintetización del ordenamiento jurídico registral”, uniéndolas con las
partes pertinentes de las resoluciones expedidas por el Tribunal Registral,
mejorando con ello los conceptos, en tanto dicho Tribunal, con la expe-
riencia que le da resolver las apelaciones en el día a día, conceptualiza los
principios y los aplica a cada caso concreto con la riqueza y matices que la
realidad presenta.
En los siguientes capítulos nos habla del sistema registral peruano así
como del procedimiento registral, haciendo énfasis en la calificación reali-
zada tanto por los registradores como por el Tribunal Registral, relievando
los precedentes de observancia obligatoria dados por el Tribunal, los cua-
les son de obligatorio cumplimiento para ambas instancias.
Ángel Rimascca también estudia la publicidad registral, los objetivos
de la misma, señalándonos cómo esta se objetiviza por medio de los diver-
sos certificados expedidos por las oficinas registrales.
Luego reseña sobre la inexactitud registral y su rectificación, todo con-
cordado con las resoluciones del Tribunal Registral, explotando así la rica
experiencia plasmada en las resoluciones que tiene el Colegiado en sus
casi veinte años de existencia.
Finalmente, termina con el Derecho Notarial relacionándolo con el
Derecho Registral, dándonos con ello un interesante panorama de ambas
disciplinas que resultan aún más meritorias por la juventud del autor.
Quiero reiterar mi felicitación y parabienes a Ángel Rimascca, exce-
lente alumno y amigo, por su aporte, exhortándolo a que siga en la investi-
gación y augurándole desde ya un futuro prometedor en esta disciplina tan
cambiante como es el Derecho.
Lima, junio de 2015
Samuel GÁLVEZ TRONCOS
Vocal del Tribunal Registral de la Sunarp
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INTRODUCCIÓN
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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral
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CAPÍTULO I
EL DERECHO REGISTRAL
Y SUS PRINCIPIOS
I. EL DERECHO REGISTRAL
1. Concepto
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(1) GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo I, 2ª edición,
Civitas, Madrid, 2005, p. 39 y ss.
(2) La denominación “Derecho Hipotecario” a simple vista en nuestra imaginación nos lleva a pensar
que se trataría del derecho real de hipoteca. Sin embargo, aquello no es la lógica, ya que la razón de
dicha denominación yace para los españoles en relación de que su Ley básica se llama: “Derecho
Registral Inmobiliario”, el cual es la ley de hipoteca, por ello es llamado “Derecho Hipotecario”.
(3) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Derecho Hipotecario.
Tomo I, Bosch casa editorial, Barcelona, 1995, p. 83.
(4) MOLINARIO, Ángel E. Curso de derecho registral inmobiliario. Registro de la Propiedad Inmueble,
Buenos Aires, 1971, p. 15.
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A. Es un Derecho autónomo
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civil, pero que comprenden también normas relacionadas con otras partes
del Derecho (Procesal, Administrativo, Mercantil, Fiscal, etc.). Esta plu-
ralidad de normas plantea el problema de la autonomía o no del Derecho
Hipotecario (…)”(7).
Lacruz señala que: “el Derecho Inmobiliario registral es un conjunto
de normas civiles, administrativos y procesales concurrentes sobre un
mismo objeto. Esa unidad de objeto proporciona a nuestra disciplina su
notable autonomía didáctica y expositiva, y aun científica, sobre todo si
se observa que la relación registral que regulan imprime a muchas de esas
normas un carácter específico muy acentuado (…)”(8).
Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado una opinión sobre la
autonomía del Derecho Registral, en los términos siguientes:
“El numeral 2 del artículo II del Título Preliminar de la Ley N° 27444,
Ley del Procedimiento Administrativo General, establece que los pro-
cedimientos especiales creados y regulados como tales por ley expresa,
atendiendo a la singularidad de la materia, se rigen supletoriamente
por dicha ley en aquellos aspectos no previstos y en los que no sean
tratados expresamente de modo distinto. En materia registral, el ar-
tículo 2009 del Código Civil establece que los Registros Públicos se
sujetan a lo dispuesto en dicho código, a sus leyes y reglamentos espe-
ciales, consagrándose de este modo, la autonomía del Registro y del
Derecho Registral con relación a los demás entes administrativos”(9).
B. Es un Derecho heterogéneo
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C. Es un derecho limitativo
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a los registros públicos los actos o derechos que previamente están seña-
lados en una Ley.
Por su parte, el Tribunal Registral se ha pronunciado al respecto, sobre
la característica del Derecho Registral de ser limitado, en los términos
siguientes:
“En relación a lo que se inscribe en el Registro, algunos autores seña-
lan que lo que se inscribe es el título; otros, el derecho, otros, los actos
por los cuales se constituyen, declaran, reconocen, transmiten, modifi-
can o extinguen relaciones jurídicas. Sin embargo, la doctrina en gene-
ral se muestra partidaria del principio de tipicidad del contenido del
Registro, es decir, solo los actos o hechos que dispongan las leyes se
considerarán como inscribibles”(12).
Asimismo, dicho Tribunal agrega que “(…) no debemos perder de
vista que son los terceros los más interesados en saber de antemano y
con precisión lo que puede acceder al Registro, de allí que la tipicidad no
podría estar al arbitrio de los particulares o del Registrado, caso contrario
no podría dársele al registro la eficacia de inoponibilidad, pues los terceros,
ignorantes de lo que puede acceder, no acudirían al Registro”.
D. Es un derecho formalista
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(16) MANZANO SOLANO, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario para Iniciación y Uso de Univer-
sitarios. Procedimiento Registral Ordinario. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles
de España, Centro de Estudios Registrales, Volumen II, España, 1992, pp. 405 y 406.
(17) GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Ob. cit., p. 41.
(18) CHICO Y ORTIZ, José María. Estudios Sobre Derecho Hipotecario. Tomo I, 4ª edición, Marcial
Pons, Ediciones Jurídicas y Sociales, Madrid, 2000, p. 180.
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1. Concepto
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(21) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Ob. cit., p. 93.
(22) GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Ob. cit., p. 533.
(23) Resolución N° 2341-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 1.
(24) El Reglamento General de los Registros Públicos fue aprobado mediante Resolución del Superinten-
dente Nacional de los Registros Públicos N° 126-2012-SUNARP/SN. Publicado en el diario oficial
El Peruano el 19 de mayo de 2012.
(25) El Reglamento del Registro de Sociedades fue aprobado mediante Resolución del Superintendente
Nacional de los Registros Públicos N° 200-2001-SUNARP/SN. Publicado en el diario oficial El
Peruano el 27 de julio de 2001.
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(26) En exposición de motivos oficial del Código Civil Publicado en el diario oficial El Peruano el 19 de
noviembre de 1990 en las páginas 4 y 5.
(27) Se refiere al Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades, ello en relación a las líneas
anteriores de la Resolución citada.
(28) Resolución N° 849-2008-SUNARP-TR-L, f. j. 6.
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los primeros del Código Civil y los segundos de la Ordenanza del Regis-
tro(30), sobre dicha clasificación hay varios autores españoles que compar-
ten dicha posición.
Al respecto, García García señala que dicha clasificación es una forma
artificial de calificarlo, ya que los principios hipotecarios que pretenden
ser organizados en aspectos formales y materiales se conciben ambos en
la Ley Hipotecaria española; es decir, la Ley Hipotecaria es, al mismo
tiempo, una Ley de carácter material y formal, por lo que no es posible
hacer dicha distinción, toda vez que se trata de aspectos íntimamente enla-
zados y cuya separación puede llevar a erróneas interpretaciones. A dife-
rencia de lo que ocurre en las legislaciones germánicas, donde puede dis-
tinguirse una parte registral sustantiva, representada por el Código Civil, y
una parte formal o adjetiva, representada por la Ordenanza Inmobiliaria(31).
En tal sentido, para García García los principios hipotecarios deben
ser clasificados atendiendo a la distinción de los que representan “requisi-
tos de la inscripción” y los que significan “efectos de la inscripción”, cuya
clasificación creemos que es la más aceptable para clasificar (por temas
didácticos) los principios registrales.
En tanto, nuestro ordenamiento jurídico recoge los referidos princi-
pios en el Libro IX del Código Civil y de la misma manera en el Título Pre-
liminar del Reglamento General de Registros Públicos, así como también
en otros Reglamentos especiales y otras normas respectivas, la cual guarda
relación con lo establecido en la exposición de motivos oficial del libro de
registros públicos del Código Civil(32).
- Los principios registrales que se refieren a los requisitos de inscripción
son los siguientes: rogación, titulación auténtica, tracto sucesivo, lega-
lidad y especialidad.
- Los principios registrales que generan efectos ante la inscripción son
los siguientes: legitimación, fe pública registral, prioridad preferente
o de rango, prioridad excluyente, publicidad y oponibilidad.
(30) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Ob. cit., p. 100.
(31) GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Ob. cit., p. 538.
(32) Publicado en el diario oficial El Peruano el 19 de noviembre de 1990.
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A. Principio de rogación
a. Concepto
El principio de rogatoria o de instancia consiste en materializar la pre-
sentación de un documento en un título, la cual será calificada por el regis-
trador para su respectiva inscripción. Además, el referido documento con-
tiene un acto inscribible, el cual insta al registro para que se califique.
Asimismo, mediante este principio se establece que las inscripciones de
los actos y contratos en el registro no se realizan de oficio, sino que requie-
ren siempre de petición de parte interesada. Por tanto, los actos y contra-
tos se inscriben a instancia del interesado, en tanto que el procedimiento
registral solo se iniciará a solicitud del interesado, nunca a instancia del
registrador.
Atilio Cornejo opina que el principio de rogación –también llamado
“de instancia–, en virtud del cual toda modificación de una determinada
situación registral debe ser pedida (instada) por una persona especialmente
legitimada para ello. El registro no procede de oficio, sino a pedido de
parte legitimada”(33).
En opinión de Roca Sastre: “El principio de rogación o de instancia es
la expresión de uno de los caracteres fundamentales imperantes en nues-
tro sistema inmobiliario registral (…), consistente en que el procedimiento
registral solamente puede ser iniciado a instancia de parte mediante soli-
citud o petición dirigido al Registrador, para que este ponga en curso
tal procedimiento, salvo cuando excepcionalmente puede este actuar de
oficio”(34).
En nuestra legislación, el principio de rogación está recogido en el ar-
tículo 2011 del Código Civil, que de forma literal indica: “Los registrado-
res califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la
inscripción (…)” (el resaltado es nuestro). Asimismo, en el artículo III del
Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos reza
de la siguiente manera: “Los asientos registrales se extienden a instancia
(33) ATILIO CORNEJO, Américo. Derecho Registral. Astrea, Buenos Aires, 1995, p. 75.
(34) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Ob. cit., p. 487.
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(47) MANZANO SOLANO, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario: Para iniciación y uso de universi-
tarios. Volumen II, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Madrid, 1992,
p. 439.
(48) ATILIO CORNEJO, Américo. Ob. cit., p. 48.
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(55) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Ob. cit., p. 301.
(56) Resolución N° 56-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 4.
(57) Resolución N° 199-2014-SUNARP-TR-A, f. j. 3.
(58) ATILIO CORNEJO, Américo. Ob. cit., p. 50.
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(62) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo II, Ob. cit., p. 87.
DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Vol. III, 6ª edición, Tecnos,
España, 1977, pp. 308 y 309.
(63) MANZANO SOLANO, Antonio y MANZANO FERNÁNDEZ, Ma. Del Mar. Instituciones de Dere-
cho Registral Inmobiliario. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. Cen-
tro de Estudios, p. 245. Citando en TARAZONA ALVARADO, Fernando. “El principio de Tracto
sucesivo y su implicancia en el procedimiento de inscripción”. En: Actualidad Jurídica. N° 209,
Gaceta Jurídica, 2011, p. 38.
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(64) LA CRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDO, Francisco de Asís. Derecho Inmobilia-
rio Registral, Bosch, Barcelona, 1962, p. 56.
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iv. Efectos
En caso de inobservancia de la exigencia del tracto sucesivo, el regis-
tro deberá proceder de la siguiente manera: si el adquirente no puede jus-
tificar la legitimación de su causante, el documento no se inscribe, por
lo que se tachará el título. Sin embargo, la falta de previa inscripción del
adquirente puede justificar la legitimación de su causante, si el documento
se inscribiera en forma consecutiva.
Al respecto, el Tribunal Registral define la calificación del principio
del tracto sucesivo, en los términos siguientes:
“De acuerdo a lo prescrito en el artículo 32 inciso a) del RGRP, el
Registrador calificará la legalidad de los títulos, para lo cual deberá
confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción
de la partida registral correspondiente y complementariamente con
los antecedentes registrales, sin perjuicio de la legitimación de aque-
llos. La necesaria adecuación del título presentado con los anteceden-
tes registrales se sustenta en el principio registral de tracto sucesivo,
según el cual, los derechos que se incorporan al registro deben emanar
a su vez de un derecho previamente inscrito, sin que se admitan vacíos
o eslabones en la cadena registral.
Así, en la calificación de un título a través del cual se solicita la ins-
cripción de la transferencia de un derecho de propiedad, corresponde
evaluar si el titular del derecho de propiedad inscrito aparece como
transferente en el título presentado (…)”(71).
d. Excepciones
Respecto a las excepciones, se quiere enfocar en que situaciones o
caso no se puede aplicar el principio referido, cuyos supuestos son los
siguientes:
a) Inmatriculación, es un acto de incorporación del inmueble al
registro de propiedad inmueble y asignándose en el rubro de titulares
registrales la primera de dominio con la inmatriculación, por lo que no
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(72) Artículo 98 del Reglamento de Inscripciones del Registros de Predios señala: “Las transferencia a
favor de terceros efectuados por el causante antes de su fallecimiento, podrán inscribirse aun cuando
en la partida registral del predio se hubiera inscrito la sucesión a título universal, siempre que su ins-
cripción no perjudique a terceros”.
(73) Artículo 129 del Reglamento de Inscripciones del Registros de Predios señala: “Cuando el juez dis-
ponga la anotación del embargo de inmueble inscrito a nombre de persona distinta al deudor, de con-
formidad con el tercer párrafo del artículo 650 del Código Procesal Civil, en el parte judicial respec-
tivo debe constar la circunstancia de haberse notificado al titular registral”.
(74) Resolución N° 1631-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 3.
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(75) Así señala Casado, “la expresión tracto sucesivo puede entenderse en una doble acepción. En una
sentido, quizá impropio”, equivaldría a la exigencia, a la hora de practicar una operación registral, de
que conste ya registrada otra determinada con la que necesariamente debe enlazar. (…) Por el contra-
rio, en sentido estricto, el tracto sucesivo implica la constancia registral sin interrupción de una serie
concatenada de titularidades, de tal forma que el transferente de hoy haya sido el adquirente de ayer
y el titular inscrito de hoy sea el transferente de mañana”. En: CASADO BURBANO, Pablo. Los
principios registrales mercantiles. Servicio de Estudios del Colegio de Registradores, 2002, p. 229.
Citado en: TARAZONA ALVARADO, Fernando. Ob. cit., p. 42.
(76) Ídem.
(77) Que dice : “Ninguna inscripción, salvo la primera, se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el
derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposi-
ción en contrario”.
(78) El artículo V del Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades de 2001 consagra
el Principio Registral de Tracto Sucesivo en sentido amplio en los siguientes términos: “Salvo las
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excepciones previstas en las leyes o en este Reglamento, para extender una inscripción se requiere
que esté inscrito o se inscriba el acto previo necesario o adecuado para su extensión”.
(79) ESTURILLO LÓPEZ, Antonio. Estudio de la Legislación sobre el Régimen Mercantil. Práctica de
Legislación Mercantil Societaria. Colegio de Registradores de Propiedad y Mercantiles de España,
Centro de Estudios Registrales, Madrid, 1993, pp. 316 y 317.
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A. Principio de legitimación
a. Concepto
El principio de legitimación establece que el contenido de las inscrip-
ciones se presume exacto y válido; es decir, establece una presunción rela-
tiva de exactitud del contenido del asiento registral, por lo que le faculta
al titular registral conforme a lo que señala el referido asiento, mientras
no sea rectificado por la instancia registral o se declare su invalidez por el
órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme.
En tal sentido, el titular registral gozará de aquella legitimidad para
realizar o actuar en el tráfico jurídico, y del mismo, no podrá ser privado
de su derecho sin su consentimiento por estar inscrito. Esta afirmación se
sustenta en la calificación registral que se realizó al momento de inscribir,
así como también la garantía de intangibilidad del contenido de los asien-
tos registrales. Asimismo, los efectos que genera este principio son los
siguientes: presunción de exactitud de asientos registrales y legitimación
del titular registral.
Roca Sastre al comentar este principio expresa que “la legitimación
es la apariencia de verdad surgida de un elemento que atribuye una posi-
ción o situación especial de competencia o de adecuación a una persona en
relación con una cosa o derecho, o con la materia objeto de un acto o nego-
cio jurídico, y cuya posición o situación provoca la confianza a la gene-
ralidad de personas. Cuando tal elemento que pone en relación un sujeto
con un derecho en el Registro de la Propiedad Inmueble, la legitimación
es registral”(95).
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b. Clases de publicidad
i. Publicidad registral material
La publicidad registral material o sustantiva viene a ser la posibilidad
legal de conocimiento de las situaciones jurídicas plasmadas en el con-
tenido de las partidas registrales, la misma puede afectar a los terceros
aun cuando estos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo, en
tanto que, la publicidad material tiene una oponibilidad erga omnes. Cabe
señalar la publicidad material tiene doble dimensión, positiva y negativa.
La positiva reviste la forma de una presunción; y la negativa no presume
nada: afirma(105).
Al respecto, el Tribunal Registral da una idea de la publicidad mate-
rial, en los términos siguientes:
“El artículo I del Título Preliminar del Reglamento General de los
Registros Públicos recoge el principio de publicidad material, el cual
consiste en que el registro otorga seguridad jurídica a los diversos
actos o derechos inscritos, así como también que el contenido de las
partidas registrales afecta a los terceros aun cuando estos no hubieran
tenido conocimiento efectivo del mismo”(106).
ii. Publicidad registral formal
La publicidad registral formal o adjetiva refiere a la información
acerca de las situaciones jurídicas registrales que consta en las partidas
registrales, donde toda persona accede al conocimiento efectivo del con-
tenido de las partidas registrales y, en general, obtenga información del
archivo Registral. En tal sentido, el aspecto formal de la publicidad “se
reduce a los medios o modos de hacer efectiva la notoriedad de las ins-
cripciones, permitiendo a los particulares el acceso al contenido del
registro”(107). Además, el referido aspecto está regulado en el artículo II del
Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos.
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(108) DELGADO SCHEELJE, Álvaro. “La publicidad jurídica registral en Perú: eficacia material y prin-
cipios registrales”. En: Revista Crítica de Derecho Inmobiliario. Año LXXV, Nº 65, Madrid, enero-
febrero de 1999, p. 115.
(109) Ibídem, p. 116.
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una vez que ha inscrito su derecho, con los demás requisitos exigidos por
la Ley”(116).
Por su parte, Díez-Picazo y Gullón conceptualiza el principio de fe
pública registral, en los términos siguientes: “la eficacia de la inscripción
tiene su máximo exponente en el principio de la fe pública registral. Su for-
mulación puede hacerse de una manera muy simple: el Registro protege a
toda aquella persona que confía en los datos que publica relativos al domi-
nio o derechos reales. Con una fórmula más amplia, diríamos que protege
a quien confía en los derechos que publica (pues ya sabemos que al Regis-
tro tienen acceso, por excepción, derechos personales)”(117).
En nuestra legislación, el principio de fe pública registral está pres-
crito en el artículo 2014 del Código Civil, el cual ha sido recientemente
modificado por la Ley N° 30313(118) de la siguiente forma: “El tercero que
de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el
registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición
una vez inscrito su derecho, aunque después se anule rescinda, cancele o
resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asien-
tos registrales y los títulos archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía
la inexactitud del registro”.
Del mismo modo también está regulando este principio, en el artículo
VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públi-
cos que señala: “La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anu-
lación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al ter-
cero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre
la base de aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten
en los asientos registrales”.
Al respecto, el Tribunal Registral ha emitido opinión del principio de
fe pública registral, en los términos siguientes:
(116) GARCÍA GARCÍA José Manuel. Tomo II. Ob. cit., p. 227.
(117) DÍEZ PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Ob. cit., p. 333.
(118) Ley Nº 30313-Ley de oposición al procedimiento de inscripción registral en trámite y cancelación
del asiento registral por suplantación de identidad o falsificación de documentación publicado el 26
de marzo de 2015 en el diario oficial El Peruano.
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(120) DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Ob. cit., pp. 333 y 334.
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(127) PAU PEDRON, Antonio. “Curso de Práctica Registral”. En: DELGADO S., Álvaro. Derecho
Registral. Materiales de Enseñanza. España, 1999, pp. 23 y 24.
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(128) Artículo 2012 del Código Civil: “Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona
tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”.
(129) Artículo 2013 del Código Civil: “El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos
sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el
órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme.
El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la suplantación de
identidad o falsedad documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones
vigentes. La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposi-
ciones vigentes”.
(130) Resolución N° 396-2012-SUNARP-TR-T, f. j. 4.
(131) Resolución N° 396-2012-SUNARP-TR-T, f. j. 5.
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D. Principio de prioridad
a. Concepto
El principio de prioridad preferente, también llamado prioridad de
rango, es un principio registral en virtud del cual el acto inscribible que
ingrese primero al registro se antepone con preferencia excluyente al pos-
terior presentado, ya que la prioridad en el tiempo de la inscripción deter-
mina la preferencia de los derechos que otorga el registro. Toda vez que
los derechos referidos están determinados por la fecha de su inscripción y
a su vez la fecha de su inscripción se determina por el día, hora, minuto,
segundo y fracción de segundo de presentado el título al registro. Ade-
más, inscrito el derecho se retrotraerá los efectos jurídicos de la inscripción
hasta la fecha del asiento de presentación(132).
Por tanto, el principio de prioridad es fundamental para el funciona-
miento del sistema registral porque mediante dicho principio se determina
la preferencia entre los títulos presentados al Registro, el mismo queda
reflejado en el axioma romano: Prior in tempore, potior in iure; es decir, el
primero en el tiempo, es primero o mejor en el derecho. En consecuencia,
se concluye que por regla general los actos a inscribir deben preexistir a la
fecha del asiento de presentación en la medida que no se les puede conce-
der eficacia desde época anterior a su real existencia.
(132) El artículo 23 del Reglamento General de Registros Públicos nos señala el contenido del asiento de
presentación: “Cada asiento de presentación tendrá un número de orden en atención a la presentación
del título a la Oficina del Diario. El asiento contendrá, bajo responsabilidad del funcionario encar-
gado de extender el mismo, los siguientes datos:
a) Fecha, hora, minuto, segundo y fracción de segundo de presentación; b) Nombre y documento
de identidad del presentante. Cuando la presentación se hace en nombre de un tercero distinto al
adquirente del derecho o al directamente beneficiado con la inscripción solicitada, se indicará, ade-
más, el nombre y el número de su documento de identidad o, en su caso, la denominación o la razón
social, según corresponda; c) Naturaleza del documento o documentos presentados, sean estos públi-
cos o privados, con indicación del tipo de acto que contiene, de la fecha, cargo y nombre del notario
o funcionario que los autorice o derecho; o a quienes se refiere la inscripción solicitada; d) Partida
Registral, de existir esta, con indicación según corresponda, del número de tomo y folio, de la ficha o
de la partida electrónica. En el Registro de Propiedad Vehicular se indicará, además, el número de la
Placa o autentique; e) Actos o derechos cuya inscripción se solicita y, en su caso, de los que el presen-
tante formule reserva de conformidad con lo señalado en el artículo III del Título Preliminar; f) Nom-
bre, denominación o razón social, según corresponda, de todas las personas naturales o jurídicas que
otorguen el acto Nacional Única de Rodaje o de la serie y motor, según el caso; g) Registro y Sección
al que corresponda el título, en su caso; g) En el caso del Registro de Propiedad Inmueble, la indica-
ción del distrito o distritos en que se encuentre ubicado el bien o bienes materia del título inscribible;
h) Indicación de los documentos que se acompañan al título”.
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(133) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo II, Ob. cit., p. 1.
(134) GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Tomo I. Ob. cit., p. 543.
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(147) El artículo 1135 del Código Civil regula la concurrencia de acreedores de bien inmueble, en los tér-
minos siguientes: “Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo
deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primera-
mente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere,
en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua”.
(148) El artículo 1670 del Código Civil señala la prelación entre arrendatarios, en los términos siguien-
tes: “Cuando se arrienda un mismo bien a dos o más personas, se prefiere al arrendatario de buena fe
cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al que ha empezado a poseerlo.
Si ninguno ha empezado a poseerlo, será preferido el arrendatario cuyo título sea de fecha anterior,
salvo que el de alguno conste de documento de fecha cierta”.
(149) Resolución N° 161-2013-SUNARP-TR-L, f. j. 7.
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CAPÍTULO II
I. TÉCNICAS REGISTRALES
1. Partida registral
(152) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Comentarios al Nuevo Reglamento General de los Registros Públi-
cos. Gaceta Jurídica, Lima, 2002, p. 108.
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(156) Ídem.
(157) Resolución N° 1572-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 4.
(158) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Ob. cit., p. 110.
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2. Asiento registral
A. Concepto
El asiento es la constatación de un título, acto, hecho o circunstancia
en los libros del registro; es decir, es la anotación sobre hechos, actos, con-
tratos, etc., que por su naturaleza tienen acceso al mismo, dentro de una
formalidad o solemnidad será consignada en la partida o ficha del registro,
para que surta los efectos que brinda el sistema registral.
Asimismo, “los asientos se redactan sobre la base de breves notas con
indicación de número y fecha en que el documento fue presentado en el
registro, y lleva la firma del registrador responsable”(160).
Chico y Ortiz señala que “la publicidad relativa (…), que constituyen
la médula del Derecho Registral, tanto en su sentido material como en su
sentido formal, se realiza almacenando informaciones en libros, resulta
claro que la operación fundamental que en el Registro se práctica es la
redacción de los asientos en los libros. Presentado en el Registro un docu-
mento o título en el sentido formal, en el que se dé cuenta de un hecho,
acto circunstancia (título en sentido material), que debe ser publicado por
el registro, en los libros de este se toma, si procede, razón o nota de aque-
llas peculiaridades que deben ser publicadas y conocidas”(161).
Los asientos registrales tiene las siguientes modalidades(162): asiento
de presentación, asiento de inscripción, asiento de anotación preventiva,
asiento de cancelación y asiento o nota marginal.
Por otro lado, el asiento de inscripción en palabras de Peña Bernaldo
de Quirós viene a ser “en concreto, la inscripción que debe reflejar con
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(163) Ídem.
(164) Resolución N° 1558-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 8.
(165) ATILIO CORNEJO, Américo. Ob. cit., pp. 95 y 96.
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(177) DELGADO SCHEELJE, Álvaro. Los principios registrales y la reforma del Código Civil. Temas de
Derecho Registral, Tomo II, Lima, 1999, p. 64.
(178) Resolución N° 064-2007-SUNARP-TR-L, f. j. 8.
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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral
1. Concepto
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a. Declarativo
El sistema registral es declarativo o potestativo cuando el acto o el
derecho se constituye fuera del registro, por lo que la inscripción no tiene
carácter obligatorio. Sin embargo, la inscripción de un derecho o de un acto
le otorga publicidad registral mediante el cual podrá proteger su derecho
adquirido y otórgale seguridad. Por tanto, la inscripción por regla general
es declarativa, y por excepción es constitutiva.
Del mismo modo, opina Díez-Picazo cuando señala que “la inscrip-
ción es, como norma general, meramente voluntaria en nuestro sistema.
La constitución, modificación, transmisión o extinción de un derecho real
se opera fuera del Registro, en la vida civil. El Registro solo hace constar
o publica aquello que ya ha ocurrido fuera de los libros registrales. De ahí
que la inscripción por principio sea únicamente declarativa”(181).
b. Constitutivo
El sistema registral es constitutivo cuando no se admite la existen-
cia de un acto o derecho sino está inscrito en registros públicos; es decir,
cuando el acto o el derecho real se constituyen con la inscripción, esto es,
que nace con la inscripción ante al registro, por ejemplo la hipoteca, la cual
se constituye recién como derecho real con la inscripción en el Registro de
Propiedad Inmueble.
Díez Picazo señala que “aquí estamos en presencia de una inscripción
registral que no se limita exclusivamente a publicar una mutación jurídico-
real ya producida, sino que coopera a ella de modo que sin inscripción no
tiene lugar.
El carácter constitutivo de la inscripción es excepcional en nuestro
Derecho Civil. Es operante solo en la hipoteca (…)”(182).
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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral
c. Obligatorio
El sistema registral es obligatorio en el sentido de que existen sancio-
nes para quienes no cumplen con inscribirlos, en tanto que “estas inscrip-
ciones no presentan más particularidad que la existencia de un imperativo
legal que obliga a practicarlas, pero sin ninguna repercusión jurídica en la
mutación jurídico-real que proclaman. Son abundantes en la extensa y pro-
fusa legislación administrativa”(183).
El Tribunal registral se ha pronunciado respecto de los sistemas
registrales desde los efectos de la inscripción, en los términos siguientes:
“(…) los sistemas registrales pueden clasificarse de acuerdo a los efec-
tos de las inscripciones en: Sistemas de Inscripción Constitutiva y los
Sistemas de Oponibilidad.
En los sistemas de inscripción constitutiva la inscripción registral
es un elemento determinante de la adquisición o constitución de un
derecho.
En cambio en los sistemas de oponibilidad la inscripción no es consti-
tutiva entre las partes ni determina la adquisición de un derecho, pero
la inscripción registral hace oponible tal derecho frente a otros no
inscritos”(184).
a. Transcripción “transcriptorio”
El sistema de transcripción se da cuando el título que contiene el docu-
mento que da mérito a la inscripción de un acto o derecho se transcribe lite-
ralmente al Registro sin que se modifique en ningún elemento. Es decir, la
inscripción es una copia fiel de los documentos que reflejan el acto rogado.
Atilio Cornejo señala que en el sistema de transcripción se da con “la
registración que se efectúa mediante la transcripción literal e íntegra del
documento, o por medio de su incorporación o la de una copia. Es propio
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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral
a. Folio real
El sistema de folio real señala que las partidas registrales se abren
teniendo como base el bien como la unidad de registro, por lo que se abrirá
para cada bien una partida registral independiente, en donde se extenderá
la primera inscripción de aquellas, así como los actos o derechos posterio-
res. En tal sentido, concentrará todo el historial jurídico que corresponde a
cada predio en su partida respectiva.
Para Atilio Cornejo el folio real “es aquella que se refiere al objeto de la
registración, generalmente las cosas, sean estas muebles o inmuebles”(188).
Por su parte, García García señala que “en cuanto a la finca, se trata
de que conste perfectamente descrita, con todos sus datos que lleven a su
plena identificación”(189).
El Tribunal Registral se ha pronunciado sobre el folio real, en los tér-
minos siguientes:
“En el caso del Registro de Predios cuando en una partida registral
se inmatricula un bien, en la misma partida registral se inscriben los
actos posteriores sobre dicho inmueble. (…) Folio Real es el sistema
registral mediante el cual, el registro o inscripción de bienes inmue-
bles y sus modificaciones se realiza[n] mediante asientos sucesivos,
que conforman en un solo formato el historial jurídico del inmueble.
[E]l artículo 4 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Pre-
dios (RIRP) dispone que: ‘(…) Por cada predio se abrirá una par-
tida registral en la cual se extenderán todas las inscripciones que a
este correspondan ordenadas por rubros. Por cada acto o derecho se
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(193) SORIA ALARCÓN, Manuel F. Registros Públicos: Los contratos con publicidad. Jurista Editores,
Lima, 2012, p. 58.
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3. Finalidad
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4. Objeto
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(198) MOISSET DE ESPANÉS, Luis. La Publicidad Registral. 4ª edición, Palestra editores, Lima, 2004,
p. 387.
(199) BOLAS ALFONSO, Juan. Citado por GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derecho
Registral Mercantil - Registro de Sociedades. Jurista Editores, Lima, 2002, p. 43.
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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral
(205) Ídem.
(206) El Reglamento de Inscripciones del Registro Público de Aeronaves fue aprobado por Resolución
N° 360-2002-SUNARP-SN y publicado en el diario oficial El Peruano el 4 de setiembre de 2002.
(207) El Reglamento de Inscripciones del Registro Mobiliario de Contratos y su vinculación con los regis-
tros jurídicos de bienes muebles fue aprobado por la Resolución N° 142-2006-SUNARP-SN y publi-
cado en el diario oficial El Peruano el 25 de mayo de 2006.
(208) El Reglamento de Inscripciones de Bienes Vinculados a la Pequeña Minería Artesanal en el Regis-
tro de Bienes Muebles fue aprobado por la Resolución N° 106-2012-SUNARP-SN y publicado en el
diario oficial El Peruano el 8 de mayo de 2012.
(209) El Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas fue aprobado por la Resolución
N° 038-2013-SUNARP-SN y publicado en el diario oficial El Peruano el 19 de febrero de 2013.
(210) El Reglamento del Registro de Sociedades fue aprobado por Resolución N° 200-2001-SUNARP-SN
y publicado en el diario oficial El Peruano el 24 de julio de 2001.
(211) El Reglamento de Inscripciones de los Registros de Testamentos y de Sucesiones Intestadas fue apro-
bado por la Resolución N° 156-2012-SUNARP/SN y publicado en el diario oficial El Peruano el 19
de junio de 2012.
(212) Ídem.
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CAPÍTULO III
PROCEDIMIENTO REGISTRAL
I. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
1. Concepto
(215) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo I. Ob. cit., p. 483.
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2. Naturaleza
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3. Caracteres
(218) DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Vol. III, 5ª edición, Tecnos,
España, 1995, p. 306.
(219) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo I. Ob. cit., p. 483.
(220) Resolución N° 149-2014-SUNARP-TR-A, f. j. 10.
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1. El registrador
1.1. Concepto
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1.3. Autonomía
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2. El Tribunal Registral
2.1. Concepto
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características de otro anterior resuelto por la misma Sala y otra Sala del
Tribunal Registral.
Del mismo modo, el Tribunal Registral ha dado una opinión sobre el
cumplimiento de los criterios establecidos por sus facultades de instancia
definitiva y única, en los términos siguientes:
“El Reglamento General de los Registros Públicos ha establecido cier-
tas reglas respecto de la calificación registral, así, en el literal a.3) del
artículo 33 señala que ‘cuando el Registrador conozca el mismo título
cuya inscripción fue dispuesta por el Tribunal Registral, o uno con las
mismas características, aunque los intervinientes en el acto y las par-
tidas registrales a las que se refiere sean distintos, deberá sujetarse al
criterio establecido por dicha instancia en la anterior ocasión’.
Asimismo, el literal b.2) del citado artículo señala que ‘cuando una
Sala del Tribunal Registral conozca en vía de apelación un título con
las mismas características de otro anterior resuelto por la misma Sala
y otra Sala del Tribunal Registral, aquella deberá sujetarse al criterio
ya establecido, salvo lo dispuesto en el siguiente párrafo.
Cuando la Sala considere que debe apartarse del criterio ya estable-
cido, solicitará la convocatoria a un Pleno Registral extraordinario
para que se discutan ambos criterios y se adopte el que debe preva-
lecer. La resolución respectiva incorporará el criterio adoptado aun
cuando por falta de la mayoría requerida no constituya precedente de
observancia obligatoria, sin perjuicio de su carácter vinculante para el
Tribunal Registral’”(240).
III. TÍTULO
1. Concepto
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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral
(241) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo I. Ob. cit., p. 297.
(242) DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Ob. cit., p. 290.
(243) Resolución N° 1645-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 9.
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3. Documento
3.1. Principal
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3.2. Complementario
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4. Títulos inscribibles
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(261) MORÓN URBINA, Juan Carlos. Comentarios a la Ley del Procedimiento Administrativo General.
10ª edición, Gaceta Jurídica, Lima, 2014, p. 148.
(262) Resolución N° 2173-2011-SUNARP-TR-L, f. j. 9.
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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral
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del cual emana aquel). En ese sentido, debe entenderse que, cuando
una autoridad administrativa expide un acto administrativo que se pre-
sume válido, también ha de presumirse que el procedimiento del cual
deriva este ha sido regular, es decir, acorde con las normas procedi-
mentales y sustantivas que regulan la materia(264).
C. Calificación de títulos administrativos
En la calificación de títulos administrativos, el registrador deberá tener
presente que las decisiones de las autoridades administrativas de las dife-
rentes instituciones del estado, dictadas en asuntos de su competencia y en
forma legal, tienen la misma fuerza que las decisiones jurisdiccionales, por
lo que les son aplicables las mismas restricciones de calificación, funda-
mentalmente aquella referida a la imposibilidad de calificar la adecuación
del fundamento de hecho o derecho de la decisión de la autoridad admi-
nistrativa con el ordenamiento legal, etc., que ha tenido la Administración
para emitir el acto administrado.
En consecuencia, el registrador solo verificará en los títulos adminis-
trativos la competencia del funcionario, la formalidad de la decisión admi-
nistrativa, el carácter inscribible del acto o derecho y la adecuación del
título con los antecedentes registrales.
Chico y Ortiz señala que “la calificación registral de los documen-
tos administrativos se extenderá, en todo caso (…), a la competencia del
órgano, a la congruencia de la resolución con la clase o procedimiento
seguido, a las formalidades extrínsecas del documento presentado, a los
tramites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de este
con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro”(265).
Así también lo ha manifestado el Tribunal Registral al dar una opi-
nión sobre la calificación de los documentos administrativos, en los térmi-
nos siguientes:
“Respecto a la calificación de resoluciones que contienen actos admi-
nistrativos, esta Sala ha sostenido en innumerables oportunidades
que, de manera general, dichas resoluciones se encuentran sometidas
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(267) ROCA SATRE En: MANZANO SOLANO, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario. Para inicia-
ción y uso de universitarios, Tomo II, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de
España, Centro de Estudios Registrales, Madrid, 1994, p. 587.
(268) Resolución N° 117-2013-SUNARP-TR-L, f. j. 11.
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3. Desistimiento
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(274) VENTURA TRAVSET. “¿Existe el desistimiento en nuestro Derecho Hipotecario?”. En: Revista de
Crítica de Derecho Inmobiliario. 1946, p. 120. Citado en: ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-
SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo I. Ob. cit., p. 502.
(275) CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. cit., p. 523.
(276) Resolución N° 372-2011-SUNARP-TR-L, f. j. 3.
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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral
en una parte de la inscripción y con respecto a los demás actos que prose-
guirán con su respectiva inscripción. Además, cabe señalar que solo pro-
cede este último únicamente cuando se refiere a actos separables y siempre
que dicho desistimiento no afecte los elementos esenciales de otros actos
o derechos inscribibles.
Por su parte, Chico y Ortiz afirma que “puede el desistimiento ser
total, que no se define, pero que es aquel que afecta a todos los actos ins-
cribibles contenidos en el documento presentado, es decir, genéricamente,
al título presentado como tal en su integridad, y parcial cuando ‘solamente
afectare a una parte del contenido del documento’. Si el desistimiento es
total, la solicitud debe formularse ‘en documento público o privado con
firmas legitimadas notarialmente’. Si es parcial, la solicitud puede hacerse
‘verbalmente’ (en todo caso, ‘la solicitud de desistimiento se hará constar
por nota al margen del asiento de presentación de que se trate’)”(277).
Díez-Picazo y Gullón afirman que “el desistimiento, cuando sea total,
deberá formularse en documento público o privado, con firmas legitima-
das, notarialmente. Si afectare a una parte del contenido del documento,
podrá realizarse verbalmente. En todo caso, la solicitud se hará constar por
nota al margen del asiento de presentación de que se trate”(278).
Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre el
desistimiento parcial y total, en los términos siguientes:
“(…) el desistimiento puede ser total o parcial. La aceptación del desis-
timiento total debe constar en el Diario. El desistimiento es parcial
cuando se limita a alguna de las inscripciones solicitadas. Este último
procede únicamente cuando se refiere a actos separables y siempre
que dicho desistimiento no afecte los elementos esenciales del otro
u otros actos inscribibles. Se agrega que el desistimiento regulado en
este artículo se tramita utilizando la misma vía que el reingreso. Así, si
el desistimiento de la rogatoria es total y fuera aceptado por el Regis-
trador, el procedimiento registral concluirá, tal como lo dispone el ar-
tículo 2.c) del mencionado Reglamento”(279).
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4. Oficinas receptoras
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V. ASIENTO DE PRESENTACIÓN
1. Concepto
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2. Vigencia
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3.1. Prórroga
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3.2. Suspensión
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SUBCAPÍTULO I
CALIFICACIÓN REGISTRAL:
PRIMERA INSTANCIA REGISTRAL
I. CALIFICACIÓN REGISTRAL
1. Concepto
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(295) La Cruz Berdejo y Sancho Rebullida citado en CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. cit.,
p. 529.
(296) PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel. Ob. cit., pp. 466 y 467.
(297) Resolución N° 606-2012-SUNARP-TR-T, f. j. 3.
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2. Caracteres
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(299) CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. cit., pp. 537, 538 y 539.
(300) ATILIO CORNEJO, Américo. Ob. cit., pp. 204 y 205.
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la firma y sellos que aparecen en los registros con los que cuenta a su
disposición.
Debe señalarse, a su vez, que la verificación aludida responde a la
necesaria prevención que debe guardarse a efectos de evitar el ingreso
de documentos falsos y/o falsificados”(301).
3. Alcances
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(304) Ídem.
(305) El artículo 140 del Código Civil señala que “El acto jurídico es la manifestación de voluntad desti-
nada a crear, regular, modificar o extinguir relaciones jurídicas. Para su validez se requiere:
1.- Agente capaz.
2.- Objeto física y jurídicamente posible.
3.- Fin lícito.
4.- Observancia de la forma prescrita bajo sanción de nulidad”.
(306) Artículo 3 de la Ley del Procedimiento Administrativo General establece los requisitos de validez de
los actos administrativos: “Son requisitos de validez de los actos administrativos:
1. Competencia.- Ser emitido por el órgano facultado en razón de la materia, territorio, grado, tiempo
o cuantía, a través de la autoridad regularmente nominada al momento del dictado y en caso de órga-
nos colegiados, cumpliendo los requisitos de sesión, quórum y deliberación indispensables para su
emisión.
2. Objeto o contenido.- Los actos administrativos deben expresar su respectivo objeto, de tal modo
que pueda determinarse inequívocamente sus efectos jurídicos. Su contenido se ajustará a lo dispuesto
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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral
en el ordenamiento jurídico, debiendo ser lícito, preciso, posible física y jurídicamente, y compren-
der las cuestiones surgidas de la motivación.
3. Finalidad Pública.- Adecuarse a las finalidades de interés público asumidas por las normas que
otorgan las facultades al órgano emisor, sin que pueda habilitársele a perseguir mediante el acto, aun
encubiertamente, alguna finalidad sea personal de la propia autoridad, a favor de un tercero, u otra
finalidad pública distinta a la prevista en la ley. La ausencia de normas que indique los fines de una
facultad no genera discrecionalidad.
4. Motivación.- El acto administrativo debe estar debidamente motivado en proporción al contenido
y conforme al ordenamiento jurídico.
5. Procedimiento regular.- Antes de su emisión, el acto debe ser conformado mediante el cumpli-
miento del procedimiento administrativo previsto para su generación”.
(307) CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. cit., p. 541.
(308) ATILIO CORNEJO, Américo. Ob. cit., p. 216.
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7. Consecuencias de la calificación
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SUBCAPÍTULO II
CALIFICACIÓN REGISTRAL:
SEGUNDA INSTANCIA REGISTRAL
I. RECURSO DE APELACIÓN
1. Concepto
(343) MOISSET DE ESPANÉS, Luis. “Los recursos registrales”. En: Revista Notarial. Córdoba, N° 35,
1978, p. 50.
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(347) MORÓN URBINA, Juan Carlos. Comentarios a la Ley del Procedimiento Administrativo General.
10ª edición, Gaceta Jurídica, Lima, 2014, p. 163.
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3. Personas legitimadas
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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral
Por tanto, están legitimados para interponer los presentantes del título
o la persona a quien este represente, el tercero que se considere afectado y
el solicitante cuya petición ha sido denegada.
Por su parte, Ferrera Cuevas, Virginia Concepción et ál. señalan “que
en cuanto a la calidad del apelante, la Ley establece como requisito haber
sido parte o interviniente en primera instancia, por lo cual, en sentido gene-
ral, todo aquel que no haya sido parte por ante el Juez de Jurisdicción Ori-
ginal apoderado, ha perdido el derecho de actuar en la segunda fase del
proceso por ante el Tribunal Superior de Tierras. En el Recurso de Ape-
lación, además de las partes que han intervenido en Jurisdicción Original,
pueden comparecer terceros en calidad de intervinientes voluntarios o for-
zosos, siempre bajo el fundamento de que tienen que adherirse a la suerte
de los recurrentes principales”(349).
El Tribunal Registral ha emitido una opinión sobre las personas legiti-
madas para interponer el recurso de apelación, en los términos siguientes:
“De conformidad con el artículo 143 del Reglamento General de los
Registros Públicos, están facultados para interponer el recurso de ape-
lación, el presentante del título o la persona a quien este represente,
norma que debe ser concordada con el numeral III del Título Prelimi-
nar, que establece que los asientos registrales se extienden a instancia
de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, presu-
miéndose que el presentante del título actúa en representación de los
sujetos legitimados para solicitar la inscripción”(350).
(349) FERRERA CUEVAS, Catalina; VIRGINIA CONCEPCIÓN, Altagracia; ZENAIDA CASTRO, Car-
men; BONETTI, Luis Antonio; CASTILLO, Rosabel; GÓMEZ, Wilson; CIPRIÁN, Rafael y SAN-
TANA, Víctor. III fase de Implementación. Ob. cit., p. 44.
(350) Resolución N° 1963-2014-TR-L, f. j. 1.
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6.1. Concepto
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A. Concepto
El procedimiento registral es de naturaleza no contenciosa y se ini-
cia con la presentación del título ante el registrador, quien juega papeles
de primera instancia; este mismo puede manifestar una calificación nega-
tiva (observación, liquidación o tacha). En respuesta, el solicitante puede
plantear un recurso de apelación ante dicha decisión del registrador, quien
a su vez procederá a verificar que el mismo no importe una oposición o un
apersonamiento de terceros al mismo.
Posteriormente, el registrador procederá a dar trámite al referido
recurso, luego de la verificación, deberá efectuar la anotación del recurso
de apelación en la partida registral en correspondencia al mencionado
título y luego despachará al Tribunal Registral en un plazo no mayor de
tres días contados desde la fecha de su recepción acompañados del título.
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Por su parte, Gonzales Loli señala que “la razón que sustenta que el
recurso no sea elevado directamente al Tribunal Registral, que es la ins-
tancia competente para resolverlo, es que previamente es necesario que se
efectúe la anotación de la apelación en la partida registral respectiva. Adi-
cionalmente, es en esta oportunidad que el registrador adjuntará el título
materia del recurso, con una nota de elevación, en la que, de estimarlo
pertinente, podrá detallar en forma más precisa, los fundamentos de su
denegatoria de inscripción”(361).
Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una idea concep-
tual sobre la anotación del recurso de apelación en los términos siguientes:
“Al respecto debe tenerse en cuenta que el artículo 152 del Reglamento
General de los Registros Públicos prevé que el registrador, ‘(…) de
corresponder, deberá efectuar la anotación del recurso de apelación en
la partida registral respectiva y lo remitirá al Tribunal Registral, acom-
pañado del título, en un plazo no mayor de tres (3) días contados desde
la fecha de su recepción’”(362).
B. Contenido de la anotación del recurso de apelación
El contenido de la anotación del recurso de apelación está dado por
aquello que va publicitar el asiento de la anotación al admitirse el recurso
de apelación. En tal sentido, podemos señalar que contendrá, en un pri-
mer término: el número, fecha y acto o actos contenidos en el título al cual
se refiere el recurso; en un segundo término: número y fecha de la hoja de
trámite mediante la cual se interpuso el recurso; y por último contendrá en
la referida anotación la fecha en que se realiza la anotación.
Por su parte, Gonzales Loli señala que “la anotación de apelación
constituye un asiento, en el que, el registrador publicita la existencia del
recurso, asiento que debe contener los requisitos establecidos en el pre-
sente artículo, los cuales resultan indispensables para que un tercero pueda
conocer con precisión el título que da lugar al recurso, la hoja de trámite
por la que se interpuso y la fecha del asiento respectivo. Nótese que no
solo bastará indicar el número de título y su fecha, como es frecuente en la
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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral
práctica registral actual, sino que deberá indicarse el acto o actos conteni-
dos en el título respectivo, lo que es indispensable para la evaluación res-
pecto a la compatibilidad o incompatibilidad de título objeto del recurso
con otros que sean posteriormente presentados(363).
Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre
el contenido de la anotación del recurso de apelación, en los términos
siguientes:
“El contenido de la anotación de apelación se encuentra regulado en el
artículo 153, que dispone se debe consignar:
a) Número, fecha y acto o actos contenidos en el título al cual se refiere
el recurso; b) Número y fecha de la Hoja de Trámite mediante la cual
se interpuso el recurso; c) Fecha en que se realiza la anotación.
Como puede apreciarse, procede extender anotación de apelación en
la partida registral respectiva cuando se impugnan las observacio-
nes, tachas y liquidaciones formuladas por el registrador en el proce-
dimiento registral de inscripción, así como cuando se impugna la
decisión del registrador de suspender la vigencia del asiento de pre-
sentación del título, pues solo en el procedimiento registral de inscrip-
ción se presenta un título por el diario.
Cuando se impugna –como en este caso–, las demás decisiones de los
registradores en el ámbito de su función registral, la decisión impug-
nada no estará referida a título alguno y por tanto, no procederá exten-
der anotación de apelación”(364).
C. Plazo para la interposición del recurso de apelación en el caso de
las decisiones de los registradores y abogados certificadores
El plazo establecido para interponer el recurso de apelación es un
plazo de caducidad, es decir, que caduca de pleno derecho la interposición
del recurso de apelación transcurrido el plazo.
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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral
(366) El artículo 160 del Reglamento General de Registros Públicos señala que “cuando el Tribunal
Registral ordene la inscripción del título y los derechos registrales se encuentren íntegramente paga-
dos, el Registrador procederá a extender los asientos respectivos, en un plazo de dos (2) días”.
Por excepción, tratándose de asientos cuya complejidad y amplitud no permitan su extensión inme-
diata, el registrador tendrá un plazo de diez (10) días desde la recepción de la resolución para efec-
tuar la inscripción”.
(367) El artículo 161 del Reglamento General de Registros Públicos señala que: “Si los derechos registrales
no se encuentran íntegramente pagados, o el Registrador no hubiera efectuado la liquidación con
anterioridad a la interposición de la apelación en ejecución, el interesado tendrá (10) días, conta-
dos desde la notificación del requerimiento o liquidación efectuada por el Registrador, para cumplir
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1. Concepto
con el reintegro respectivo. Efectuado el reintegro, el Registrador tendrá cinco (5) días para extender
los asientos de inscripción. Si no se hubiera efectuado el reintegro dentro de los diez días señalados,
caducará la vigencia del asiento de presentación.
Los plazos señalados en el párrafo anterior, también se aplicarán para el reintegro de derechos
registrales cuando habiéndose efectuado la apelación respecto de la liquidación efectuada por el
Registrador, el Tribunal Registral ordene el pago de un mayor derecho”.
(368) Resolución N° 1955-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 1.
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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral
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del registrador ni la del recurso gubernativo sobre la validez del título cuya
inscripción se solicita son obstáculo para que los interesados puedan plan-
tear la misma cuestión ante la jurisdicción ordinaria en el procedimiento
judicial correspondiente. Y si bien la calificación registral no prejuzga los
resultados del procedimiento judicial, en cambio, la ejecutoria judicial pre-
valece en el Registro, aunque fuere contraria a la calificación registral”(370).
Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:
“(…) Conviene dejar constancia que el Tribunal Registral es la
segunda y última instancia en el procedimiento registral y que con-
tra lo resuelto por este solo podrá interponerse demanda contenciosa
administrativa en el Poder Judicial, de conformidad con el artículo 3
del Reglamento General de los Registros Públicos.
En ese sentido, de no estar de acuerdo con los fundamentos de la reso-
lución expedida por este órgano lo que corresponde es impugnarla en
el Poder Judicial y no presentar nuevamente el mismo título sin pre-
sentar nueva documentación o nuevos fundamentos”(371).
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1. Concepto
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CAPÍTULO IV
INSCRIPCIONES REGISTRALES
Y SU PUBLICIDAD
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(377) GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derecho Registral Mercantil. Ob. cit., p. 112.
(378) Resolución N° 231-2014-SUNARP-TR-L, ff. jj. 7 y 8.
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1. Concepto
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2. Características
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3. Requisitos
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(396) El artículo 2019 del Código Civil señala que actos y derechos son inscribibles de la siguiente manera:
“Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble:
1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los
derechos reales sobre inmuebles.
2.- Los contratos de opción.
3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos
o contratos registrados.
5.- Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.
6.- Los contratos de arrendamiento.
7.- Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.
8.- Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles.
9.- Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles”.
(397) PACORA BAZALAR, Marco. “Actos, Contratos y Derechos Inscribibles”. En: Código Civil comen-
tado. Tomo III, 3ª edición, Gaceta Jurídica, Lima, 2011, p. 344.
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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral
“El artículo 66 contempla los supuestos por los cuales procede la ano-
tación preventiva, así como el plazo de vigencia. Así señala que la
anotación preventiva a que se refieren los literales c) y d) del artículo
65, señalado en el párrafo que antecede, procede únicamente en el
Registro de Propiedad Inmueble y respecto de los actos señalados en
los numerales 1 al 6 del artículo 2019 del Código Civil”(398).
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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral
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partir de la fecha del asiento de presentación. Si dentro de ese plazo, se anota la demanda judicial o
medida cautelar que se refiera a este mismo hecho, dicha anotación judicial se correlacionará con la
anotación preventiva y surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación de esta última.
La interposición de estas acciones judiciales, corresponderá a aquellos que tengan interés legítimo en
la nulidad de la inscripción obtenida con el título falsificado.
Vencido el plazo de la anotación preventiva que fuera solicitada por el notario, si no se hubiera ano-
tado la demanda o medida cautelar, dicha anotación preventiva caduca de pleno derecho. La presente
anotación preventiva será procedente aunque el actual titular registral sea un tercero distinto al que
adquirió un derecho sobre la base del instrumento notarial presuntamente falsificado”.
(402) La sexta disposición complementaria, transitoria y final del Decreto Legislativo del Notariado, en los
términos siguientes:
“Sexta.- En el caso de inscripciones sustentados en instrumentos públicos protocolares en las que pre-
sumiblemente se habría suplantado al o a los otorgantes, o a sus respectivos representantes, el nota-
rio ante quien se otorgó dicho instrumento debe presentar la solicitud de anotación preventiva en el
diario de la oficina registral, dentro de los cinco días hábiles contados desde que tuvo conocimiento,
bajo su responsabilidad.
La presentación posterior a dicho plazo no constituye una causa de inadmisión o improcedencia de la
solicitud del notario ante el Registro. La anotación preventiva tendrá la vigencia de un ario contados
partir de la fecha del asiento de presentación. Si dentro de ese plazo, se anota la demanda judicial o
medida cautelar que se refiera a este mismo hecho, dicha anotación judicial se correlacionara con la
anotación preventiva y surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación de esta última.
La interposición de estas acciones judiciales, corresponderá a aquellos que tengan interés legítimo en
la nulidad de la inscripción obtenida con el título falsificado.
Vencido el plazo de la anotación preventiva que fuera solicitada por el notario, si no se hubiera ano-
tado la demanda o medida cautelar, dicha anotación preventiva caduca de pleno derecho. La presente
anotación preventiva será procedente aunque el actual titular registral sea un tercero distinto al que
adquirió un derecho sobre la base del instrumento notarial sujeto a la presunta falsificación. En lo que
resulte aplicable, las disposiciones complementarias quinta y sexta de las disposiciones complemen-
tarias, transitorias y finales del Decreto Legislativo N° 1049, Decreto Legislativo del Notariado, se
regirán por las disposiciones contenidas en el Texto Único Ordenado del Reglamento General de los
Registros Públicos”.
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(403) El 26 de junio de 2008, se publicó en el diario oficial El Peruano el Decreto Legislativo N° 1049,
“Decreto Legislativo del Notariado”. Conforme a su novena disposición complementaria, transitoria
y final, dicha norma entró en vigor al día siguiente de su publicación.
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1. Concepto
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Sobre este punto, Chico y Ortiz señalan que “lo perturbador de esta
situación para la seguridad del tráfico jurídico es una cuestión que ha sido
siempre evidente a todos, pero la solución no es fácil de encontrar por la
vía preventiva, por la simplicidad y falta de garantía de muchos de los
medios inmatriculadores admitidos por nuestro Derecho y por la facilidad
con que pueden ser alterados los linderos y las medidas superficiales de las
fincas (…)”(415).
Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre
la duplicidad de partidas y los principios registrales en los términos
siguientes:
“La duplicidad de inscripciones constituye una anomalía del Regis-
tro que afecta seriamente el despliegue de los efectos de los principios
registrales como el de Legitimación y Fe Pública Registral.
En el ámbito registral se puede corregir la anomalía generada por la
duplicidad de inscripciones a través de los procedimientos estableci-
dos en el Título V, Capítulo II del reglamento General de los Registros
Públicos, sin perjuicio de que el caso el cierre de partidas registrales
incompatibles, el mejor derecho de propiedad sobre el área super-
puesta se defina en el Poder Judicial o a través del acuerdo entre los
titulares de los predios involucrados”(416).
3. Órgano competente
(415) Ídem.
(416) Resolución N° 1023-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 7.
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(418) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo III. Ob. cit., p. 263.
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5. Cierre de partidas
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Por tanto, el criterio para resolver el conflicto que aquella provoca es bien
simple, pues basta aplicar sencillamente la prioridad registral en relación a
las dos hojas o registros particulares abiertos a la misma finca”(420).
Regresando al procedimiento registral, podemos indicar si se presenta
la oposición; queda expedito el derecho de los interesados para deman-
dar ante el órgano jurisdiccional correspondiente la declaración de cierre,
cancelación, invalidez o cualquier otra pretensión destinada a rectificar la
duplicidad existente.
Ahora, con respecto a los criterios de solución que establece el poder
judicial ante una duplicidad de partidas podemos señalar en palabras de
Gonzales Barrón(421) que “la Corte Suprema del Perú ha tenido la ocasión
de declarar la nulidad de la segunda inmatriculación, aunque no tanto por
tratarse de una inscripción posterior, sino fundamentalmente porque el
título no coincidía con el asiento, de lo cual se colige que hubo una cali-
ficación negligente del registrador (Casación N° 2538-2007-Junín, del 29
de octubre de 2008, publicadas el diario oficial el 2 de diciembre de 2009)
(…)”.
Asimismo, agrega el referido autor que posteriormente, “otra ejecu-
toria suprema (Casación N° 448-2009-Cajamarca del 17 de noviembre de
2009, publicada el 30 de julio de 2010) también declara que la segunda ins-
cripción es nula por efecto de la preferencia de la que goza la primera ins-
cripción. La nulidad también sirve, en este particular caso “para resolver el
conflicto civil a favor del más antiguo en el registro, pero ello tiene como
causa la evidencia que el segundo título no cumplía los requisitos exigidos
por el Decreto Legislativo N° 667, bajo cuyo imperio se otorgó el derecho.
Por tanto el criterio de orden estrictamente civil deviene en preponderante
para dilucidar la propiedad del bien”.
En vista de esta miranda panorámica, el Tribunal Registral ha emitido
opinión sobre el procedimiento del cierre registral por duplicidad de parti-
das, en los términos siguientes:
(420) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo III. Ob. cit., p. 266.
(421) GONZALES BARRÓN, Gunther. Los Derechos Reales y su inscripción registral. Gaceta Jurídica,
Lima, 2013, p. 434.
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Las anotaciones por cierre de partidas se darán en las partidas que son
objeto del cierre por duplicidad para que terceros interesados tenga por
informados para que no puedan afectar sus derechos por el cierre de cual-
quiera de ellos. Además, en dicha anotación se deja expresa constancia de
los datos de identificación del registrador que las extienda.
Por su parte, Atilio Cornejo señala que “lo primero que debe hacer
el registro, luego de detectada la situación registral anómala, es anotar en
cada uno de los folios la existencia de la duplicidad de asientos, vinculán-
dolos entre sí. En segundo lugar, debe poner en conocimiento de los ter-
ceros la existencia de esta situación, haciéndola constar en los certificados
e informes que se expidan con relación a algunos de esos inmuebles”(426).
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1. Concepto
(430) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo III. Ob. cit., p. 100.
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García García señala que “la publicidad es, además, una exterioriza-
ción organizada. Se lleva a cabo mediante una institución jurídica, que es
el Registro (…), en el que existen unos libros, unos asientos y un jurista
encargado de informar y certificar de lo que consta en tales asientos, que es
el Registrador de la Propiedad. Todo esto distingue la publicidad registral
de la publicación o publicidad de hecho (…). Un buen sistema registral,
que lleva consigo una publicidad organizada y precisa, debería reducir al
máximo los supuestos de “publicidad de hecho (…)”(431).
Peña Bernaldo señala que “uno de los principios que rigen en nues-
tro sistema es el de la publicidad formal. Los Registros serán públicos
para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes
inmuebles o derechos reales inscritos (…)”(432).
En vista de esta mirada panorámica, el Tribuna Registral ha pronun-
ciado una idea sobre la publicidad de los registros públicos, en los térmi-
nos siguientes:
“La publicidad registral (…) garantiza que toda persona acceda al
conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y, en
general, obtenga información del archivo registral. La norma añade
que el personal responsable del Registro no podrá mantener en reserva
la información contenida en el archivo registral, salvo las prohibicio-
nes expresas establecidas en los reglamento del registro. La expedi-
ción de publicidad registral se encuentra regulada en el Título IX del
RGRP. Conforme al artículo 127, toda persona tiene derecho a solici-
tar sin expresión de causa y obtener del Registro, previo pago de las
tasas registrales correspondientes”(433).
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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral
(434) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo III. Ob. cit., p. 101.
(435) GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Ob. cit., p. 49.
(436) Resolución N° 501-2013-SUNARP-TR-L, f. j. 12.
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A. Concepto
Los certificados registrales son las reproducciones de información
documental que se expresa en los archivos o la base de datos de un regis-
tro, sellada y firmada por el registrador competente o abogado certificador,
que pueden ser compendios o literales. Las certificaciones son documen-
tos públicos que dan fe de su conformidad con el asiento a que se refieren.
Asimismo, los certificados se expiden por petición escrita mediante
formatos aprobados por la Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos, en donde se precisará el nombre y apellidos del solicitante, la
naturaleza del certificado requerido, los datos de inscripción de la partida
registral y la información que permita identificar el acto o actos cuya publi-
cidad se solicita.
Por otro lado, los certificados que extienden las Oficinas Registrales
acreditan la existencia o inexistencia de inscripciones o anotaciones pre-
ventivas vigentes en el Registro al tiempo de su expedición.
Según Atilio Cornejo “la III Reunión Nacional de Directores de Regis-
tros de la Propiedad, celebrada en Santa Fe en 1966, definió al certificado
como “la constancia emanada del registro, a petición de parte, que publi-
cita la situación jurídica de los inmuebles y de las personas, produciendo
simultáneamente el cierre registral”(441).
Por su parte, Ferrera Cuevas, Virginia Concepción et ál. señalan que
“las certificaciones son las reproducciones de información documental
relativa a un inmueble determinado extraída de los archivos o la base de
datos de un registro, sellada y firmada por el registrador competente o fun-
cionario autorizado”(442).
Para Roca Sastre “las certificaciones del Registro son las copias, trans-
cripciones o traslados, literales o en relación, del contenido del Regis-
tro. Constituyen un medio de acreditar documentalmente la situación
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(443) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo III. Ob. cit., p. 109.
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Por su parte, Roca Sastre señala que las certificaciones literales “com-
prenden íntegramente los asientos a que se refieren. Son una copia, trans-
cripción o íntegro traslado del asiento. Los asientos del Diario siem-
pre deben certificarse literalmente. Las certificaciones en relación deben
expresar todas las circunstancias que los asientos contuvieren, necesarias
para su validez, las cargas que a la sazón pesen sobre el inmueble o dere-
cho inscrito, según la inscripción relacionada, y cualquier otro punto que
el interesado señale o juzgue importante el Registrador”(446).
b. Certificado compendioso
Los certificados compendiosos son productos del análisis de los
asiento registrales que constan en las partidas registrales realizado por el
abogado certificador o registrador, quienes son los que se otorgan mediante
un extracto, resumen o indicación de determinadas circunstancias del con-
tenido de la respectiva partida.
Asimismo, no existe una lista cerrada y detallada de los certificados
compendiosos, sino que se trata de una lista abierta que puede incorporar
diversos certificados compendiosos de diferente índole. En ese sentido,
podemos mencionar los siguientes certificados compendiosos(447):
i) Certificado de gravámenes, este certificado se refiere a la certificación
de todos los gravámenes que afecten o restrinjan las facultades del
propietario a la fecha de emisión del certificado.
ii) Certificado de propiedad, este certificado se refiere que en la certifica-
ción se consigna la ubicación del inmueble, su área, linderos, medidas
perimétricas, y su titularidad dominial, el cual puede ser de propiedad
de uno o de varios.
iii) Certificado de acreditación del índice de verificadores, este tipo de
certificado se refiere que a través de la certificación compendiosa
se va certificar el ingeniero civil o arquitecto que se encuentra ins-
crito en el índice de verificadores establecido por el Decreto Supremo
N° 008-2000-MTC.
(446) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo III. Ob. cit., p. 111.
(447) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Ob. cit., p. 538.
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V. DERECHOS REGISTRALES
1. Concepto
Los derechos registrales son las tasas que se pagan por los servicios
de inscripción, publicidad y otros actos prestados por el Registro, por lo
que se puede señalar que es un servicio administrativo público que brin-
dan los órganos del Sistema Nacional de los Registros Públicos (Zonas
Registrales, Diario, etc.).
Dicho servicio es brindado de forma individualizada al solicitante,
quien por el principio de rogación solicita la inscripción de un derecho o
acto inscribible o, en su caso, solicita la publicidad mediante certificacio-
nes de los asientos registrales, títulos archivados o demás servicios que
presta el referido órgano, pero en contraprestación del servicio se paga una
tasa registral.
Por otro lado, la tasa “tiene como nota esencial que el hecho gravado
es el servicio público individualizado. Su fundamento radica en el gasto
provocado al ente estatal en la prestación del servicio divisible (tributo
vinculado). El servicio público prestado en forma individual como hecho
gravado genera importantes consecuencias jurídicas: la cuantía de la tasa
no debe exceder del gasto provocado en la prestación del servicio. Debe
existir una razonable equivalencia entre el servicio público prestado y la
cuantía de la tasa. (…)”(456).
El tal sentido, Gonzales Loli señala que los derechos registrales “cons-
tituyen una modalidad de tasa, que deben pagar los usuarios de los servicios
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2. Fundamentación
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Por otro lado, cada año los montos de las tasas a pagar se actuali-
zan mediante resoluciones del Superintendente Nacional de los Regis-
tros Públicos. Pero para ello se toma la unidad impositiva tributaria(459), la
misma que varia cada año,
Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre
los fundamentos de la tasa registral en los términos siguientes:
“El artículo 74 de la Constitución Política del Perú establece que los tri-
butos se crean, modifican o derogan, o se establece una exoneración,
exclusivamente por ley o decreto legislativo en caso de delegación de
facultades, salvo los aranceles y tasas, los cuales se regulan mediante
decreto supremo. En el caso de los derechos registrales, estos se encuen-
tran establecidos en el Decreto Supremo N° 037-94-JUS, Decreto
Supremo N° 017-2003-JUS; este último rige exclusivamente para el
Registro de Predios, Decreto Supremo N° 014-2010-JUS (distritos de
extrema pobreza), Decreto Supremo N° 017-2010-JUS y por otros dispo-
sitivos especiales, los cuales establecen porcentajes de la Unidad Impo-
sitiva Tributaria por cada tipo de servicio prestado, cuyos montos se
actualizan mediante Resoluciones del Superintendente Nacional de los
Registros Públicos. Del mismo modo, mediante D.S. N° 001-2012-JUS
se disponen la reducción de tasas registrales en diversos rubros corres-
pondientes al Registro de Predios y al Registro de Personas Jurídicas,
cuyos efectos fueron ampliados mediante D.S. N° 001-2013-JUS”(460).
Los derechos registrales son las tasas que se pagan por un hecho gene-
rador, esto es, las diferentes clases de servicios que prestan los órganos del
Sistema Nacional de Registros Públicos al administrado.
(459) Respecto al UIT señala Bravo Cucci que “desde hace varias décadas, el codificador peruano ha
optado por establecer una unidad de referencia para propósitos tributarios en general, sean estos para
fijar bases imponibles, establecer tasas o alícuotas o cuantificar sanciones. Ahora bien, debe ser dicho
que aun cuando es de generalizado recibo que la UIT tiene vigencia durante un ejercicio gravable,
ello no fluye del Código Tributario ni de ninguna otra norma. En efecto, ha ocurrido en el pasado,
como producto de la situación inflacionaria, que en ciertos periodos anuales han existido inclusive
hasta dos UIT distintas”. En: ROBLES MORENO, Carmen del Pilar; RUIZ DE CASTILLO PONCE
DE LEÓN, Francisco Javier; VILLANUEVA GUTIÉRREZ, Walker y BRAVO CUCCI, Jorge Anto-
nio. Código Tributario, doctrina y comentarios. Ob. cit., p. 102.
(460) Resolución N° 2004-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 3.
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Entre los primeros conceptos a pagar está, por excelencia, los servi-
cios de inscripción, que incluyen los derechos de calificación y los dere-
chos de inscripción propiamente dicha, así como también los derechos por
expedición de certificados y, por último, los derechos por manifestación
del archivo registral y otros servicios registrales.
Del mismo modo, Gonzales Loli señala que “el servicio más cono-
cido es el de inscripción, que a su vez se subdivide en derechos de cali-
ficación y de inscripción, propiamente dicha. Los derechos por concepto
de calificación son lo que se pagan, necesariamente, a la presentación del
título, mientras que los de inscripción, si bien pueden abonarse desde la
misma presentación, solo son exigibles cuando se determina y practica
en forma efectiva, la inscripción del acto o derecho rogado. (…) También
son materia de pago de derechos registrales, la expedición de certificados
(…). En cuanto se refiere a la manifestación del Archivo Registral (…),
esta también da lugar al pago de derechos registrales, encontrándose refe-
rido a las partidas registrales (bien por su exhibición respecto a los tomos
o copias simples o a través de información en línea respecto a fichas y par-
tidas electrónicas) y títulos archivados o en trámite”(461).
Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:
“El artículo 165 del Reglamento General de los Registros Públicos
señala que los derechos registrales son las tasas que se pagan por los
servicios de inscripción, publicidad y otros que presta el Registro.
Asimismo, el artículo 167 del citado reglamento señala que los dere-
chos registrales comprenden los siguientes conceptos: Servicios de
inscripción, que incluyen los derechos de calificación y los derechos
de inscripción propiamente dicha. Derechos por expedición de certi-
ficados. c) Derechos por manifestación del Archivo Registral y otros
servicios registrales. La norma agrega que los derechos registrales
se abonan de acuerdo con el arancel aprobado por la autoridad
competente”(462).
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CAPÍTULO V
LA INEXACTITUD REGISTRAL
Y SU RECTIFICACIÓN
I. INEXACTITUD REGISTRAL
1. Concepto
(467) El principio de legitimación está prescrito en el artículo 2013 del Código Civil de la siguiente forma:
“El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rec-
tifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante
resolución o laudo firme.
El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la suplantación de
identidad o falsedad documentaría y los supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones
vigentes. La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposi-
ciones vigentes”.
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(468) El principio de buena fe pública registral está prescrito en el artículo 2014 del Código Civil de la
siguiente forma:
“El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro apa-
rece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque des-
pués se anule rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los
asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”.
(469) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo III. Ob. cit., p. 203.
(470) DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Ob. cit., p. 370.
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(472) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo III. Ob. cit., p. 222.
(473) Resolución N° 049-2010-SUNARP-TR-T, f. j. 9.
(474) Resolución N° 049-2010-SUNARP-TR-T, f. j. 8.
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(475) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo III. Ob. cit., p. 224.
(476) PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel. Ob. cit., p. 516.
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1. Concepto
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2. Procedencia de la rectificación
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3. Formas de rectificación
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A. Concepto
La rectificación en mérito a documentos fehacientes se da cuando la
inexactitud registral está siendo publicitada como, por ejemplo, los erro-
res cometidos al consignar los nombres de los adquirentes o su estado civil
de forma equivocada, cuando en verdad existen determinados documentos
fehacientes que de modo absoluto pueden probar hechos como el estado
civil o la identificación.
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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral
Por tanto, para poder rectificar dicho error bastará presentar la soli-
citud de la parte interesada acompañando los documentos que aclaren el
error producido, es decir, la sola presentación de las copias legalizadas de
documentos de identidad, partidas del Registro de Estado Civil o cualquier
otro documento que demuestre indubitablemente la inexactitud registral
que se está publicitando en el asiento registral.
Por su parte, Gonzales Loli señala que
“(...) esos documentos fehacientes, no sean documentos negociales
(…), sino que provengan de fuentes distintas, como los Registros de Iden-
tidad o Registros Civiles, cuya información fehaciente (que hace fe por
sí misma) no depende de un acto negocial, sino de la certificación que le
otorga la entidad pública competente. En tal sentido, los documentos feha-
cientes, no son documentos negóciales, sino documentos en los que no
intervienen las partes de la relación jurídica sustantiva, puesto que, caso
contrario, la voluntad de rectificación debería ser expresada por ellas en
un instrumento público como, p. ej., una escritura pública aclaratoria”(495).
Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:
“(…) en el artículo 85 del Reglamento General de los Registros
Públicos se contempla la rectificación amparada en documentos
fehacientes, supuesto en el que procede la rectificación cuando se
refiera a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto
con documentos fehacientes”(496). “Asimismo, de conformidad con el
artículo 85 del citado reglamento, en cuanto la rectificación ampa-
rada en documentos fehacientes, señala que: ‘Cuando la rectifica-
ción se refiera a hechos susceptibles de ser probados de un modo
absoluto con documentos fehacientes, bastará la petición de la parte
interesada acompañada de los documentos que aclaren el error pro-
ducido. Dichos documentos pueden consistir en copias legalizadas
de documentos de identidad, partidas del Registro de Estado Civil
o cualquier otro que demuestre indubitablemente la inexactitud
registral’”(497).
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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral
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CAPÍTULO VI
DERECHO NOTARIAL
Y SUS IMPLICANCIAS EN EL
DERECHO REGISTRAL
I. DERECHO NOTARIAL
1. Concepto
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(500) ETCHEGARAY, Natalio Pedro y CAPURRO, Vanina Leila. Derecho Notarial aplicado. Función
Notarial I. Editorial Astrea de Alfredo y Ricardo Depalma, Buenos Aires, 2011, p. 25.
(501) CARRAL Y DE TERESA, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registral. 2ª edición, Editorial Porrúa,
México, 1970, pp. 1 y 2.
(502) JIMÉNEZ ARNAU, Enrique. “Introducción al Derecho Notarial”. En: Revista de Derecho Privado,
Madrid, 1944, p. 13.
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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral
II. EL NOTARIO
1. Concepto
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2. La función notarial
2.1. Concepto
(505) SOTO ARMENTA, Carlos. El notariado y algunas reformas a su ley. Escuela Libre de Derecho,
México, 1945, p. 27.
(506) Resolución N° 175-2010-SUNARP-TR-A, f. j. 5.
278
El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral
(507) GONZALES BARRÓN, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Tomo II, 3ª edición, Jurista, Lima,
2012, p. 1173.
(508) BARRAGÁN, Alfonzo. Manual de Derecho Notarial. Temis Librería, Colombia, 1979, p. 11.
(509) Resolución N° 168-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 1.
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(510) TAMBINI ÁVILA, Mónica. Manual de Derecho Notarial. 3ª edición, Pacífico Editores, Lima, 2014,
p. 22.
(511) ÁVILA ÁLVAREZ, Pedro. Derecho Notarial. 6ª edición, Bosch, Barcelona, 1986, p. 19.
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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral
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3. Fe pública notarial
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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral
(516) CARRAL Y DE TERESA, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registral. 2ª edición, Editorial Porrúa,
México, 1970, pp. 60 y 61.
(517) ETCHEGARAY, Natalio Pedro y CAPURRO, Vanina Leila. Derecho Notarial aplicado. Función
Notarial I. Editorial Astrea de Alfredo y Ricardo Depalma, Buenos Aires, 2011, p. 9.
(518) GATTARI, Carlos Nicolás. Manual de Derecho Notarial. 2ª edición, Abeledo-Perrot, Buenos Aires,
2008, p. 13.
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(519) GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Jurista Editores,
Lima, 2002, p. 611.
(520) Resolución N° 056-2012-SUNARP-TR-T, f. j. 4.
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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral
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(523) GATTARI, Carlos Nicolás. Manual de Derecho Notarial. 2ª edición, Abeledo-Perrot, Buenos Aires,
2008, p. 243.
(524) CARRAL Y DE TERESA, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registral. 2ª edición, Editorial Porrúa,
México, 1970, p. 117.
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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral
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Ángel Rimascca Huarancca
(526) El artículo 11 de la Ley del Notariado señala que “el jurado calificador de cada concurso público de
méritos para el ingreso a la función notarial, se integra de la siguiente forma:
a) La persona que designe el Consejo del Notariado, quien lo preside
b) El Decano del colegio de notarios o quien haga sus veces.
c) El Decano del colegio de abogados o quien haga sus veces.
d) Un miembro del colegio de notarios designado por su Junta Directiva.
e) Un miembro del colegio de abogados designado por su Junta Directiva. En los colegios de notarios
dentro de cuya jurisdicción exista más de un colegio de abogados, sus representantes ante el jurado
calificador serán nombrados por el colegio de abogados más antiguo.
Los miembros a que se refieren los incisos d) y e) no necesariamente serán integrantes de la junta
directiva. El quórum para la instalación y funcionamiento del jurado es de tres miembros”.
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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral
El cargo del notario público puede cesar por las causales establecidas
por el artículo 21 de la Ley del Notariado:
a) Muerte.
b) Renuncia.
c) Haber sido condenado por delito doloso mediante sentencia firme.
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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral
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Ángel Rimascca Huarancca
aprobación en el año 2008. Esta nueva ley, a diferencia del anterior, “bien
pudo concretarse en una reforma parcial de la anterior norma, pues en
gran parte reproduce el contenido precedente en forma casi inalterable; por
tanto, es claro que el legislador ha sido consciente del respeto que le ins-
pira la tradición del notariado, sin que en ningún momento haya pretendido
dar saltos al vacío mediante cambios dramáticos.
Por tanto, debemos reconocer que no estamos ante una reforma radi-
cal, aunque la aprobación de una nueva ley pareciera anunciarlo, sino, por
el contrario, se optó por un camino de modificaciones parciales en temas
que requerían de modernización, aclaración o mejora, pero que no rompe
en lo absoluto con el modelo anterior”(529).
Asimismo, la referida ley reforma algunos puntos del anterior norma,
tal es así como la creación de las plazas notariales, la edad de 75 años como
causal de cese en ejercicio de la función notarial, el notario puede utili-
zar la tecnología de firmas y certificados digitales en relación a su función
notarial, la indicación de la integración de los archivos registrales, etc.(530).
El Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre las omisio-
nes que trae consigo la nueva ley del Notariado, en los siguientes términos:
“Al respecto, es de señalar que algunas exigencias establecidas en
la derogada Ley 1510 no fueron incorporadas por el Decreto Ley
N° 26002, vigente desde el 28 de diciembre de 1992 hasta el 27 de
junio de 2008, fecha que entró en vigencia del Decreto Legislativo del
Notariado, D. Leg. N° 1049. Esta última norma tampoco contempla
las exigencias de consignar la edad ni el conocimiento del idioma cas-
tellano. Aunque, sí se requiere consignar la circunstancia de intervenir
un intérprete en el caso que alguno de los otorgantes ignore el idioma
en el que se redacta el instrumento”(531).
(529) GONZALES BARRÓN, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Tomo II. Ob. cit., p. 1208.
(530) Sobre las reformas que se dio con la nueva Ley del Notariado véase en GONZALES BARRÓN,
Gunther. Ob. cit., p. 1209 y ss.
(531) Resolución N° 1564-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 4.
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1. Concepto
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(534) ETCHEGARAY, Natalio Pedro y CAPURRO, Vanina Leila. Ob. cit., p. 197.
(535) Resolución N° 130-2010-TR-T, f. j. 2.
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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral
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A. Concepto
Los instrumentos públicos notariales protocolares son aquellos docu-
mentos protocolares que son los extendidos en los archivos del notario en
un debido orden cronológico con hojas enumeradas a pedido de los otor-
gantes, así como también los que se incorporen al archivo notarial por
exigencia de la ley. Dichos instrumentos se documentan en el protocolo,
esto es, el archivo, y son objeto de conservación y custodia por parte del
notario.
Los instrumentos públicos protocolares son las escrituras públicas,
instrumentos y demás actas que el notario incorpora al protocolo notarial.
Por su parte, Etchegaray y Capurro señalan que “los documentos pro-
tocolares son los extendidos en las hojas o sellos que constituyen el proto-
colo inicial, así como los que se incorporen a él por exigencia de las leyes
o a pedido de los comparecientes”(541).
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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral
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Ángel Rimascca Huarancca
c) De protesto.
d) De actas de transferencia de bienes muebles registrables.
e) De actas y escrituras de procedimientos no contenciosos.
f) De instrumentos protocolares denominados de constitución de garan-
tía mobiliaria y otras afectaciones sobre bienes muebles; y,
g) Otros que señale la ley.
El Tribunal Registral ha emitido una opinión sobre las característi-
cas del instrumento público notarial protocolar en los términos siguientes:
“(…) Cabe precisar, que los instrumentos públicos protocolares, se
caracterizan porque se incorporan al protocolo del notario, pudiendo
expedirse, como consecuencia de su incorporación al Registro respec-
tivo, los traslados notariales que el solicitante considere pertinentes
(testimonio, parte notarial y boleta), en estos casos, la fe pública, se
extiende de manera amplia sobre todo el instrumento: fe respecto a la
fecha del acto, fe respecto a la identidad de los comparecientes, fe res-
pecto la capacidad de estos, fe respecto a la manifestación de voluntad
que hayan prestado, fe respecto a la lectura integral del documento y
fe sobre el conocimiento de los efectos jurídicos del acto”(544).
A. Concepto
Los instrumentos públicos notariales extraprotocolares son aquellos
documentos que son creados o documentados fuera del protocolo (archivo)
del notario, por lo que no se custodia dicho documento. Y mejor se entrega
en original a los interesados que los solicitaron, además, dicha atesta-
ción del notario le confiere el carácter de instrumento público al referido
documentos.
Por tanto, tienen fe pública los documentos originarios en tanto el nota-
rio haya atestado sobre el acto, hecho, y otra circunstancia que el notario
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V. LA ESCRITURA PÚBLICA
1. Concepto
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5.1. El lugar
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5.2. La fecha
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1. Las actas
1.1. Concepto
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(573) ETCHEGARAY, Natalio Pedro y CAPURRO, Vanina Leila. Ob. cit., p. 203.
(574) TAMBINI ÁVILA, Mónica. Ob. cit., p. 394.
(575) Resolución N° 1993-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 7.
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2. Certificaciones
2.1. Concepto
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idéntica a esta última, ya que ambos documentos los tuvo a la vista. Dicha
certificación de reproducción de documentos la hará con su firma y sello
señalando en un pequeño texto que la copia que se le presenta guarda abso-
luta conformidad con el original.
Asimismo, el notario público, a su criterio, podrá denegar la certifica-
ción de reproducción que se le solicita cuando la reproducción obtenida del
original o esta misma presente enmendaduras, además, debe dejar constan-
cia de la existencia de aquellas enmendaduras.
Por su parte, Gattari señala que “son instrumentos notariales o auténti-
cos, subordinados esencialmente a las matrices de las cuales dependen; en
consecuencia, encontramos los elemento y requisitos que reproducen. Lo
específico es el concuerda, que tiene las mismas exigencias en cuanto al
sujeto, porque solo pueden ser expedidas por persona competente, el auto-
rizante, su adscripto, el sucesor, el facultado especialmente”(579).
Según Gonzales Barrón en la certificación de reproducción “el notario
da fe de la existencia del documento sin que exista matriz a la cual remi-
tirse, por cuanto simplemente se ha exhibido el original. Este limitadísimo
ámbito de la fe pública hace que la copia legalizada (como se denomina,
comúnmente) no varíe la naturaleza del documento original, ni lo auten-
tique, ni lo certifique desde ninguna perspectiva. Simplemente se trata de
una igualación entre una copia y el original”(580).
Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre la
certificación de reproducción en los términos siguientes:
“Cabe precisar que en la legalización de reproducciones el notario
interviene en un limitadísimo ámbito de la fe pública, lo que hace
que la copia legalizada no varíe la naturaleza del documento origi-
nal, ni lo autentique, ni lo certifique desde ninguna perspectiva. Sim-
plemente se trata de una igualación entre una copia y el original. El
notario no da fe ni responde por el contenido del documento original,
por lo que las legalizaciones acompañadas no constituyen documentos
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(582) GIMÉNEZ ARNAU, Enrique. Derecho Notarial. Universidad de Navarra, Pamplona, 1976, p. 801.
(583) Resolución N° 1922-2012-SUNARP-TR-L, ff. jj. 10 y 11.
(584) TAMBINI ÁVILA, Mónica. Ob. cit., p. 466.
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1. Concepto
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2.1. Testimonios
(587) PELOSI, Carlos. El documento notarial. Astrea, Buenos Aires, 1980, p. 284.
(588) TAMBINI ÁVILA, Mónica. Ob. cit., pp. 374 y 375.
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2.2. Boletas
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2.3. Parte
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los otorgantes y autorizado por él, rubricado en cada una de sus fojas
y expedido con su sello y firma, con la mención de la fecha en que lo
expide”(592).
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Si bien es cierto que por el principio de titulación auténtica solo los ins-
trumentos públicos dan mérito para su inscripción, pero ellos solo podrán
fundarse en traslados o copias certificadas expedidas por el notario o fun-
cionario público, quien conservará en su poder la matriz.
Podemos observar que en el registro de predios, así como el regis-
tro de mandatos y poderes necesariamente solo se hace su admisión por
un traslado instrumental, esto es, parte notarial, solo a presentación del
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2.1. Concepto
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El cese del notario genera que todos sus archivos notariales pasen al
Archivo General de la Nación, que resguardará cautelosamente los instru-
mentos públicos notariales que contiene el referido archivo. En tal sentido,
esta entidad estará facultada para cumplir funciones similares a la del nota-
rio, ello en referencia a la solicitud de terceros interesados que requieren
que se les expida los traslados de los instrumentos públicos notariales que
resguardan para la respectiva inscripción en los Registros Públicos.
En tal sentido, podemos señalar que el funcionario competente del
Archivo General de la Nación será el facultado para cumplir la función
señalada en líneas anteriores.
Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:
“La presentación de partes de una escritura pública de compraventa
que se encuentra en el Archivo General de la Nación por haber cesado
el Notario, en este supuesto, el parte no es expedido por el notario ante
quien se otorgó la escritura pues la misma ya no se encuentra bajo
su custodia, sino por funcionario del Archivo General de la Nación
(…)”(602).
335
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1. Concepto
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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral
2. El colegio de notarios
2.1. Concepto
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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral
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BIBLIOGRAFÍA
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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral
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ÍNDICE GENERAL
Prólogo................................................................................................................ 7
Presentación........................................................................................................ 11
Introducción........................................................................................................ 13
CAPÍTULO I
El Derecho Registral y sus principios
I. El Derecho Registral.................................................................................. 17
1. Concepto............................................................................................. 17
2. Características del Derecho Registral................................................. 19
3. Función del Registro........................................................................... 22
4. La publicidad registral y su función.................................................... 23
II. Principios registrales.................................................................................. 25
1. Concepto............................................................................................. 25
2. Con relación al Código Civil y al Título Preliminar del RGRP.......... 26
3. Los principios registrales y la calificación.......................................... 27
4. Clasificación de los principios registrales........................................... 28
CAPÍTULO II
Sistema Registral peruano
I. Técnicas registrales.................................................................................... 89
II. Registros jurídicos y registros administrativos.......................................... 101
III. Sistema Registral....................................................................................... 103
IV. Sistema adoptado por el Derecho Registral peruano................................. 109
347
Ángel Rimascca Huarancca
CAPÍTULO III
Procedimiento registral
I. El procedimiento registral.......................................................................... 117
II. Instancias registrales.................................................................................. 120
III. Título.......................................................................................................... 128
IV. Presentación de títulos............................................................................... 143
V. Asiento de presentación............................................................................. 149
Subcapítulo I
Calificación registral: Primera instancia registral
I. Calificación registral.................................................................................. 157
1. Concepto............................................................................................. 157
2. Caracteres............................................................................................ 159
3. Alcances.............................................................................................. 161
4. Calificación en su aspecto material y formal...................................... 164
5. Calificación de las instancias registrales............................................. 165
6. Calificación de resoluciones judiciales............................................... 166
7. Consecuencias de la calificación......................................................... 167
II. Conclusión del procedimiento registral..................................................... 181
Subcapítulo II
Calificación registral: Segunda instancia registral
I. Recurso de apelación................................................................................. 183
1. Concepto............................................................................................. 183
2. Motivación de la resolución de la segunda instancia.......................... 185
3. Personas legitimadas........................................................................... 186
4. Supuestos en los que procede interponer recursos de apelación......... 187
5. Plazos para interposición.................................................................... 188
6. Desistimiento en segunda instancia.................................................... 190
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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral
CAPÍTULO IV
Inscripciones registrales y su publicidad
I. La inscripción registral y su tipicidad........................................................ 205
II. Anotación preventiva................................................................................. 207
1. Concepto............................................................................................. 207
2. Características..................................................................................... 208
3. Requisitos............................................................................................ 210
4. Vigencia de la anotación preventiva................................................... 211
5. Actos y derechos susceptibles de anotación preventiva...................... 212
6. Procedencia e improcedencia de la anotación preventiva................... 213
7. Procedencia de la anotación preventiva en la quinta y sexta
disposición de la Ley del Notariado.................................................... 217
8. Extinción de las anotaciones preventivas............................................ 220
III. Duplicidad de partidas............................................................................... 222
1. Concepto............................................................................................. 222
2. La duplicidad de partidas y los principios registrales......................... 223
3. Órgano competente............................................................................. 224
4. Tipos de duplicidad en el Registro de Predios.................................... 226
5. Cierre de partidas................................................................................ 227
IV. Publicidad de los Registros Públicos......................................................... 235
1. Concepto............................................................................................. 235
2. Objetivo de la publicidad de los Registros.......................................... 236
3. Documentos que son materia de publicidad registral......................... 237
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Ángel Rimascca Huarancca
CAPÍTULO V
La inexactitud registral y su rectificación
I. Inexactitud registral................................................................................... 257
II. Rectificación registral................................................................................ 265
CAPÍTULO VI
Derecho Notarial y sus implicancias
en el Derecho Registral
I. Derecho Notarial........................................................................................ 275
II. El notario.................................................................................................... 277
III. Ley del Notariado peruano........................................................................ 291
IV. Instrumento público notarial...................................................................... 293
V. La escritura pública.................................................................................... 302
VI. Instrumentos públicos extraprotocolares: Actas y certificaciones............. 315
VII. Traslados instrumentales............................................................................ 322
VIII. Partes notariales......................................................................................... 328
IX. Los colegios profesionales......................................................................... 336
BIBLIOGRAFÍA................................................................................................ 341
ÍNDICE GENERAL........................................................................................... 347
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