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Artículo 1882: el derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce
directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades
de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.
Artículo 1883: El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa
que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede
consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.
3) Numerus Clausus.
Significa “número cerrado”. En el Derecho Argentino, los derechos reales son taxativos, es
decir, existen únicamente los que sus leyes y Códigos dicen. Los particulares no pueden
crear ni modificar derechos reales.
1) Absolutos / relativos
● Absolutos: frente a mi facultad de titular del derecho real, le sigue el deber de
abstenerse al resto de las personas de ejercer dicho derecho. Son considerados
oponibles erga omnes (frente a todos). (Ejemplo: dominio de un terreno)
● Relativos: facultad a determinada persona a ejercer determinada conducta (Ejemplo:
derecho al alimento entre alimentante y alimentado)
3) Principales / accesorios
● Principales: no dependen de nada. Son todos menos: hipoteca, prenda y anticresis.
● Accesorios: derechos reales de garantía (hipoteca, prenda y anticresis). Dependen
de una obligación principal
4) Registrables / no registrables
● Registrables: requiere inscripción registral. Inmuebles/muebles registrables (autos,
etc.)
● No registrables: no requieren inscripción en ningún registro.
El modo suficiente es la tradición, o sea, la entrega efectiva de la cosa. (Art. 750: Tradición,
el acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición).
Tiene tres condiciones: a) ser hecha por el propietario de la cosa; b) las partes deben tener
la capacidad legal necesaria; c) la tradición debe ser por título suficiente para transferir el
dominio.
7) Publicidad Suficiente.
Artículo 1909: Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un
poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o
no.
9) Tenencia: Concepto.
Artículo 1910: Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un
poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor.
Cuando se ejerce poder físico y voluntario sobre una cosa, pero reconociendo en otra
persona un señorío superior. Por eso decimos que en la tenencia hay corpus pero falta
animus domini, porque se reconoce en otro el señorío superior.
12) Adquisición de las Relaciones de Poder por actos entre vivos: Unilateral y
Bilateral.
Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, esta debe establecerse
voluntariamente, por sujeto capaz, por medio de contacto con la cosa o la posibilidad física
de establecerlo; o cuando ella ingresa al ámbito de custodia del adquirente.
La adquisición es bilateral o derivada, cuando participan las dos partes (es decir, es
voluntario), requiere la concurrencia de título y modo suficientes a través de la tradición. No
es necesaria la tradición en los casos de Traditio Brevi Manu y Constituto Posesorio.
La Traditio Brevi Manu tiene dos supuestos. El primero sucede cuando el tenedor pasa a
ser poseedor/dueño. Es decir, asciende de categoría, de tenedor a poseedor. El segundo
supuesto pasa cuando el tenedor que tenía cosa a nombre del poseedor pasa a tenerla a
nombre de otro poseedor. En pocas palabras, cambia de poseedor sin hacer la tradición.
Ejemplo: propietario le dice al inquilino que tiene que vender, entonces el inquilino pasa a
ser inquilino del nuevo dueño.
El Constituto posesorio es cuando va a vender dueño actual habla con comprador y éste
nuevo dueño se lo alquila al anterior poseedor. Desciende de categoría, de poseedor a
tenedor.
Nadie puede cambiar, ni por la mera voluntad, ni por el transcurso del tiempo, la especie de
su relación de poder, o sea que en el carácter que comenzó continua hasta su extinción.
Esto es lo que se conoce como principio de inmutabilidad de la causa.
Pero este principio tiene una excepción que es la interversión del título, cuando se produce
un cambio el causa.
Extensión del dominio: el dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo
con ella o son sus accesorios. El dominio se extiende desde el subsuelo hacia el espacio
aéreo, en la medida en que las normas lo permitan. Las construcciones, siembras o
plantaciones existentes en un inmueble pertenecen al dueño y se presumen hechas por
este (principio de accesión) .
Se deberá devolver la cosa libre de todos los actos jurídicos realizados por el dueño
imperfecto; es un dominio con efecto retroactivo. Puede expresarse que no se actuará con
este efecto, pero si no lo dice el contrato es presupuesto por la ley.
Cuando se cumpla la condición, el dueño imperfecto pasa de ser poseedor a ser tenedor
automáticamente (constituto posesorio) . En caso de cosa registrable se debe ir a anotar al
registro para hacer oponible la readquisición y recuperar el derecho real.
Nace en razón de un fideicomiso constituido por contrato o testamento con efecto de durar
sólo hasta la extinción del fideicomiso y de entregar la cosa a quien corresponda según el
contrato, testamento o la ley. El plazo máximo es de 30 años.
El fiduciario va a poder realizar todos los actos que se ajusten al fin del contrato o
testamento. Estos efectos en principio no son retroactivos y los actos son por lo tanto
oponibles al dueño. Si se estableció la retroactividad, se entregará la cosa libre de actos.
El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño, se adquiere por apropiación.
● Elementos:
○ Objetivo: la cosa se encuentra al acceso de todos pero el lugar no es el
destinado a conservarla.
○ Subjetivo: hay negligencia o descuido pero eso no significa que renunció al
derecho.
Artículo 1955: Hallazgo. El que encuentra una cosa perdida no está obligado a tomarla, pero
si lo hace asume las obligaciones del depositario a título oneroso. Debe restituirla
inmediatamente a quien tenga derecho a reclamarla, y si no lo individualiza, debe entregarla
a la policía del lugar del hallazgo, quien debe dar intervención al juez.
En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas anteriormente son válidas si su
plazo no excede de diez años. Si carece de plazo, o establece un plazo incierto o superior a
diez años, se considera celebrada por ese tiempo. El plazo es renovable si lo renueva de
manera expresa y por un lapso no superior a diez años, contados desde que se estableció
En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones
legítimas, o implican una sustitución fideicomisaria.
23) Límites del Dominio: Inmisiones Inmateriales
Según las circunstancias del caso (prioridad del uso, las necesidades de la producción, etc),
los jueces pueden disponer:
● La remoción/supresión de la causa
● La cesación
● Indemnización de los daños
El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los cauces o sus
riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre de obstáculos una franja de
terreno de quince metros de ancho en toda la extensión del curso. Si se viola el límite, el
perjudicado puede pedir que se remuevan los obstáculos.
Artículo 1983: Condominio. Es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece
en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las
partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra
proporción.
Caracteres:
● Unidad de objeto: cosas, universalidad (una o varias), muebles o inmuebles.
● Sujeto plural: una cosa pertenece a varias personas (dos o más, si no es dominio).
Van a tener una parte indivisa sobre la totalidad de la cosa.
● Existencia de partes ideales / abstractas / indivisas: el derecho a la propiedad de
cada condómino es por una parte indivisa o alícuota o cuota-parte que se representa
en forma de fracciones.
● Cosa común no se fracciona en partes materiales: el objeto de poder es toda la
cosa, está limitado a la parte indivisa. (Ej.: condóminos de todo el departamento, no
uno dueño de la cocina, otro dueño el baño, etc.).
Tipos:
● Con indivisión forzosa: por un tiempo limitado, no podemos dividir cosa (partición).
Este plazo no puede exceder los 10 años. Si la convención no fija plazo, o tiene
plazo incierto / superior, se considera 10 años. Plazo inferior puede ser ampliado
hasta que en total sumen 10 años (Ej.: 5 en el inicio más una renovación por otros 5
años).
○ Temporaria: condómino no puede renunciar a ejercer la acción de partición
por un tiempo indeterminado pero puede convenir la indivisión temporaria. No
más de 10 años.
○ Perdurable: indivisión se prolonga sin límite en el tiempo. En 2 supuestos:
sobre accesorios indispensables para uso de heredades y sobre muros,
cercos y fosos. Mientras subsiste la afectación, ninguno de los condóminos
puede pedir la división. Está determinado legalmente.
● Sin indivisión forzosa: cualquiera puede solicitar partición en cualquier tiempo y sin
conformidad de los demás copropietarios.
Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el
asentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla
sin esperar el resultado de la partición, que les es inoponible. La renuncia del condómino a
su parte acrece a los otros condóminos.
● Sobre su parte ideal, el condómino tiene libertad absoluta para disponer, gravar,
reivindicar, etc; es decir, que sus facultades son equivalentes a las de un propietario
sobre su cosa.
○ Cuando dice gravar, el código refiere a la hipoteca, el usufructo y el uso, ya
que no puede realizarse respecto de la anticresis, la prenda, la habitación, la
servidumbre ni la superficie.
El copropietario puede ejercer las acciones posesorias y reales contra terceros sin
necesidad del concurso de los demás condóminos y aun puede ejercerlas contra cualquiera
de los otros condóminos que turbasen o pretendan un derecho exclusivo sobre la cosa.
27) Condominio: Facultades del condómino sobre toda la cosa o parte material de
la cosa.
● Sobre toda la cosa o sobre parte material de ella, las facultades de los condóminos
son restringidas, existiendo, en principio, imposibilidad de obrar individualmente, se
trate de actos materiales o jurídicos.
○ Disposición y mejoras con relación a la cosa: La disposición jurídica o
material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede
hacerse con la conformidad de todos los condóminos. No se requiere
acuerdo para realizar mejoras necesarias. Dentro de los límites de uso y
goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su costa, hacer
en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento.
De haberse llevado a cabo esos actos sin la conformidad de los demás propietarios, su
suerte definitiva quedará sujeta al resultado de la partición y al efecto declarativo que ésta
tiene.
Aún no existiendo indivisión forzosa por las causas enunciadas, la ley contempla una
restricción a la facultad de pedir la partición en cualquier momento.
Artículo 2001: Partición nociva. Cuando la partición es nociva para cualquiera de los
condóminos, por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al
aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, el juez puede
disponer su postergación por un término adecuado a las circunstancias y que no exceda de
cinco años. Este término es renovable por una vez.
El artículo 2006 diferencia los tipos de muros, cercos y fosos. Sin embargo, la clasificación
según el punto de vista jurídico es la siguiente:
● Medianero: es común y pertenece en condominio a ambos colindantes. Divide 2
fundos. Se presume por ley. Un muro entre 2 edificios de altura mayor a 3 metros se
presume medianero desde esa altura hasta la línea común de elevación. A partir de
esa altura se presume privativo del dueño del edificio más alto. Desde línea divisoria
hasta 3 metros para arriba y separa 2 fundos distintos.
● Privativo o exclusivo: lo usa sólo el lindante que lo pagó. Pertenece a uno solo de los
colindantes, es privativo hasta que el vecino lo use. Cuando empieza construcción
corre el plazo de prescripción liberatoria (cinco años) para reclamar cobro de lo que
gastó.
● De cerramiento forzoso: sea encaballado o contiguo. Facultad de exclusión: dueño
puede encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos. Necesidad de preservar
intimidad. Requisitos físicos: estable, aislante y de altura no menor a 3 metros
(Recordar: hasta 3 metros es medianero, en condominio).
El artículo 2006 diferencia los tipos de muros, cercos y fosos. Sin embargo, la clasificación
según el punto de vista físico o material es la siguiente:
● Lindero, separativo o divisorio: demarca un inmueble y lo delimita del inmueble
colindante, entre dos propiedades distintas. No es medianero.
● Encaballado: se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes. Se
construye desde línea divisoria.
● Contiguo: se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes. “Filo” coincide
con límite separativo, construido completamente en el terreno del lindante.
● De elevación: excede la altura del muro de cerramiento (3 metros). Hasta 3 metros
está en condominio, lo que supera es privativo (pertenece exclusivamente a quien
construyó). Conviven 2 regímenes jurídicos en un mismo muro.
● Enterrado: debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción. (Ej.:
edificio necesita enterrado. No es medianero, sí la pared hasta los 3 metros. De ahí
para arriba es uso privativo del edificio).
El artículo 2006 define al muro de cerramiento como el muro de cerramiento forzoso, lo que
impone determinar de qué se trata este cerramiento forzoso. Al dueño le pertenece la
facultad de exclusión y por ello puede encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos.
Sin embargo en los núcleos de población o en sus arrabales esa facultad se transforma en
obligación para los propietarios de dos inmuebles colindantes se denomina cerramiento
forzoso urbano. La misma se funda en la necesidad de preservar la intimidad de los
vecinos, etc.
En la porción que supere los 3 metros se tratará del muro de elevación. Ese sector elevado
es privativo, es decir, pertenece exclusivamente a quien lo construyó.
En ese muro convivirán 2 regímenes jurídicos: hasta los 3 metros el de los muros de
cerramiento y de allí hacia arriba el de los muros de elevación.
Artículo 2037: La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble
propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se
ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con
lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las
diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son
interdependientes y conforman un todo no escindible.
Hay que distinguir el estado de propiedad horizontal del derecho real de propiedad
horizontal: La escritura del Reglamento de propiedad horizontal y su registro en el Registro
de Propiedad del Inmueble para su oponibilidad a terceros interesados de buena fe, da
origen al denominado “estado de propiedad horizontal”, y aunque en tales condiciones
diversas personas tengan la posesión de las distintas unidades, ellas solo configurarán un
agrupamiento de futuros propietarios.
El nacimiento del derecho de propiedad horizontal sólo operará con la enajenación de las
unidades funcionales cumpliendo con los requisitos comunes exigidos por el Código (título
suficiente y modo suficiente), o por la adjudicación de las unidades funcionales entre los
propietarios.
Las dos notas características son la independencia funcional y la salida a la vía pública
directamente o por un pasaje común
1. Independencia funcional: Implica que cada unidad deberá ser autónoma y bastarse a
si misma para satisfacer el fin al cual se la destina.
2. La salida a la vía pública podrá ser directa o a través de un pasaje común que los
propietarios utilizarán en calidad de cotitulares y no por la existencia de servidumbre
de paso alguna.
Es la reunión de propietarios que deliberan y resuelven los asuntos que les atañen: es el
órgano deliberativo de la persona jurídica consorcio.
La mayoría absoluta es una mayoría residual, para los casos que involucren el interés
común de los propietarios y que no tengan determinada una mayoría especial en otras
normas legales o reglamentarias.
Artículo 2060. Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría
absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se
forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales
indivisas de éstas con relación al conjunto. La mayoría de los presentes puede proponer
decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y
se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan
antes por igual medio, con mayoría suficiente. El derecho a promover acción judicial de
nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que
ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin
expresión de causa.
Artículo 2038. Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio
o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad
horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad
horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
El reglamento contiene:
● Cláusulas estatutarias: son las que se vinculan con los derechos patrimoniales de
todos los titulares de la PH (ej: especifican el destino de la unidades).
● Cláusulas reglamentarias: son las que se relacionan con el régimen de la
administración, funcionamiento de la asamblea y en general con los asuntos de
interés común.
Son emprendimientos urbanísticos con varios fines distintos (de vivienda, laboral, comercial,
empresarial, etc.). Son los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques
industriales, entre otros.
Características:
● Cerramiento.
● Existencia de partes comunes y partes privativas.
● Reglamento que establece órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a
los derechos particulares.
● Hay una entidad de personería jurídica que agrupa a los propietarios de las unidades
privativas (consorcio).
● Las diversas partes comunes y privativas son interdependientes y conforman un todo
no escindible.
Artículo 2087: Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están
afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo,
industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.
45) Cementerios privados: Adquisición del derecho real de sepultura. Facultades
del titular del derecho real de sepultura.
Artículo 2124. El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia expresa,
vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por consolidación y por el
no uso durante diez años, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a plantar
o forestar.
Solo se puede afectar un inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una parte
de su valor. La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las
formas previstas en las reglas locales. No puede afectarse más de un inmueble.
La afectación puede ser solicitada por el titular registral; si el inmueble está en condominio,
deben solicitarla todos los cotitulares conjuntamente.
La afectación puede disponerse por testamento; en este caso, el juez debe ordenar la
inscripción de la propiedad a pedido de cualquiera de los beneficiarios, o del Ministerio
Público si hay menores, o de oficio si hay beneficiarios incapaces o con capacidad
restringida.
La afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la resolución
que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio.