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ÁMBITO FARMACÉUTICO

Estudios de ubicación y viabilidad

Centro Comercial
Gran Vía de Vigo
Una localización privilegiada Planos de ubicación
Localización y accesos

Situado al sur de Vigo, el desarrollo

Para la primavera de 2006 está igo es la ciudad más poblada de
prevista la inauguración del V la Galicia (280.186 habitantes
según el censo de 2001). El creci-
comercial se situará junto a la
Avenida Gran Vía y se apoyará en el
Centro Comercial Gran Vía de Cinturón Sur de la ciudad, entre la
miento experimentado entre 1991 y Plaza de América y la Plaza de
Vigo, una nueva gran superficie 2001 del municipio (1,48%) es su- España (fig. 5).
de 39.000 m2 que estará perior al provincial (0,77%), al auto-
nómico (-0,13%) y al español
ubicada al sur de esta ciudad (0,51%). Si comparamos otros datos
gallega, entre la Plaza de sociales y económicos importantes,
América y la Plaza de España. obtenemos lo siguiente:
Área de Influencia
Su localización privilegiada le • La renta disponible de Vigo (5), es
Entre los municipios a los que
convertirá en una excelente inferior a la media española, e
afectará este complejo (fig. 6), los
oportunidad para el igual a la provincial y autonómica.
más relevantes serían los siguientes:
• La tasa de paro de la ciudad (7,5%)
establecimiento de una oficina es superior a las cifras medias para
de farmacia, ya que se estima la provincia, para la autonomía y • Área primaria: Vigo.
• Área secundaria: Redondela.
que el área de influencia del para España.
• Área terciaria: Cangas, Marín y
• La tasa de migración (2,47%) es
nuevo centro comercial Pontevedra.
inferior a la media provincial, au-
abarcará una población cercana tonómica y española. Se estima una población cercana a
a los 600.000 habitantes. los 600.000 habitantes (fig. 7) para
En consecuencia, Vigo es una el año de inauguración previsto
ciudad en la que cualquier implan- (primavera de 2006). ■
tación tiene que analizarse exhausti-
vamente.

JUAN MANUEL VÉLEZ

DIRECTOR DE DESARROLLOS TERCIARIOS DE IBERDROLA INMOBILIARIA
(juan.velez@iberdrolainmobiliaria.com).

Advertencia. La ubicación es un factor fundamental en la apertura, el funcionamiento y la rentabilidad de la oficina de

farmacia. Los nuevos horizontes económicos de la profesión, así como los interrogantes que planean sobre su futuro, aconsejan eva-
luar todos los factores que influyen en la viabilidad de una nueva farmacia. En esta sección, el autor desarrolla estudios sobre la ren-
tabilidad de la inversión realizada cuando se elige una zona geográfica para instalar una oficina de farmacia real o imaginaria.
OFFARM advierte que, en los ejemplos reales estudiados, los datos que se aportan sólo tienen un carácter orientativo, por lo que
pueden estar sujetos a otras interpretaciones. ■

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Fig. 1. Planta baja.

Fig. 5. Localización y accesos.

Fig. 2. Planta primera.

Fig. 3. Planta segunda. Fig. 6. Área de influencia.

35.000.000 300.000
30.000.000
25.000.000 Fig. 1.
Facturación

200.000
Habitantes

20.000.000
15.000.000
100.000
10.000.000
5.000.000
0 0
Alimentación Equipamiento Equipamiento Ocio Salud Accesorios del 1991 2001 2006
de la persona del hogar y belleza automóvil Á. primaria 276.109 280.186 282.255
Gasto disp. (M €) 29.969.698 33.265.860 13.477.601 21.518.708 6.274.513 1.857.647 Á. secundaria 104.616 114.049 119.548
SBA (m2) 6.404 15.591 6.317 11.017 2.456 1.236 Á. terciaria 177.611 188.589 194.643

Fig. 4. Tamaño ideal del centro comercial. Fig. 7. Evolución de la población.

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ÁMBITO FARMACÉUTICO

Estudios de ubicación y viabilidad

Censo de viviendas • Planta primera, con locales de

Viabilidad
En el período 1991-2001, Galicia
del proyecto presentó una evolución inferior a
la española en viviendas principa-
580.997
les (14% frente al 21%) y superior
en las secundarias (25% frente al
15%).
Euros
moda y complementos (fig. 2).
• Planta segunda, con la parte su-
perior para ocio y restauración
(fig. 3).
• El aparcamiento tendrá 2.000
plazas.
Si se tienen en cuenta la pobla-

Licencias y visados de obra de ción influenciada y el gasto de

20.818 7.887
Proximidad Intermedio Lejanía
(0-10 min) (10-20 min) (20-30 min)
Fig. 8. Estimación de la facturación
de la farmacia.
Ingresos disponibles
y gasto medio
Para estudiar la viabilidad de una
oficina de farmacia en Gran Vía, se
consideran los índices vinculados a
este negocio en Galicia, por lo que
hay que aplicar los necesarios pará-
metros correctores, que son: fun-
ción de la distancia que hay que
recorrer, la pirámide poblacional,
la competencia actual y futura, la
economía sumergida, etc.
De todo ello, podemos llegar a las
siguientes conclusiones:
• La facturación mínima destina-
da a productos farmacéuticos y
parafarmacéuticos en el punto
analizado se situaría sobre
610.000 euros/año aproximada-
mente (fig. 8).
• Lo anterior implicaría que po-
dría emplazarse una superficie
media de unos 125 m2.
• Un alquiler adecuado se situaría
sobre los 22 euros/m2/mes (más
gastos comunes). ■
obra nueva y ampliación
La evolución comprendida entre
2001 y 2004 en las licencias de vi-
viendas de obra nueva de Galicia es
positiva cuando la comparamos con
la española (44 y 37%, respectiva-
mente), pero inferior para los visa-
dos (31 y 37%).
La autonomía tiene, además, un
menor decrecimiento (-15%) que
el que presenta el conjunto del es-
tado (-23%) de 2001 a 2003 en los
visados de edificios ampliados, con
un ligero mejor comportamiento
en los edificios restaurados o refor-
mados (2,17% frente al 2% espa-
ñol).
Número de habitaciones
por vivienda y superficies
medias
El ratio de habitaciones por vivien-
da (5,1) es superior a la media espa-
ñola (4,8), si bien este dato es de
1991; para el período 2001–2003,
la superficies medias de las viviendas
unifamiliares (-4%), en bloque
(-4%) y ampliadas (-5%) tienen un
peor comportamiento que las cifras
de la media nacional (0,5, -3 y 6%,
respectivamente).
Características del centro
comercial
consumo, observamos que el ta-
maño ideal de un centro comercial
podría haber alcanzado un desa-
rrollo de unos 43.000 m2 de SBA
(fig. 4).
Competencia actual y futura
Además del casco comercial urbano
de Vigo, otros centros comerciales
que atraen al consumidor son los si-
guientes:
• Camelias. De 7.000 m2 de SBA,
con Supermercados Gadis, Zara,
Bershka y Milar como locomoto-
ras comerciales.
• Plaza Elíptica. De 12.500 m2 de
SBA y con Supermercados Froiz y
Cadena Master como insignias
que atraen al consumidor.
• Travesía. De 27.000 m2 de SBA y
con Carrefour, Bershka y Pull &
Bear como polos de atracción.
• En menor medida, Cidade Uni-
versitaria y Alcampo Vigo I y
II, que tienen a Alcampo y
Flunch como locomotoras co-
merciales. ■
Bibliografía general

El centro comercial tendrá unos Especial Directivos. Directivos de la construcción.

39.000 m2 de SBA, que acogerán
107 locales, desarrollados en tres
plantas comerciales:
• Planta baja, donde se situará la ali-
mentación, el equipamiento del
hogar, los servicios y los comple-
mentos de moda (fig. 1).
Madrid: 2003, 2004 y 2005.
INE. Censo de población 1991 y 2001.
INE. Encuesta continua de presupuestos familiares,
2003.
Ministerio de Fomento. Anuario Estadístico 2003.
Servicio de Estudios de “la Caixa”. Anuario Eco-
nómico de España 2005. Barcelona: Fundación
“la Caixa”; 2005.
Servicios de Estudios de “la Caixa”. Anuario Social
de España 2004. Barcelona: Fundación “la Caixa”;
2004.

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