ANALISIS KEUANGAN (FEASIBILITY STUDY)

USAHA INVESTASI “A”

Posted on Agustus 4, 2009 by antoniuspatianom

Analisis investasi digunakan untuk mengukur apakah suatu investasi yang akan dilakukan
benar-benar memberikan hasil yang menguntungkan (mendatangkan laba). Analisis ini perlu
dilakukan, karena nilai uang sangat dipengaruhi oleh waktu dan tingkat bunga. Nilai Rp.
1.000.000,- saat ini tidaklah sama dengan nilainya pada lima tahun mendatang. Nilai real
Rp.1.000.000,- akan lebih kecil dari nilai nominalnya.

Ada banyak peralatan yang bisa digunakan untuk mengukur kelayakan investasi, diantaranya
adalah NPV (Net Present Value), Ratio B/C (ratio Benefit and Cost) dari IRR (Internal Rate
Return). Sementara periode mengembalikan dapat diukur dengan menggunakan rumus
Payback Periods.

Contoh :

Diketahui Investasi “A” membutuhkan investasi awal sebesar Rp. 77.000.000. Pada tahun
kedua sudah dapat mendatangkan hasil. Sedangkan biaya operasional yang harus
dikeluarkan adalah sebesar Rp. 273.198.000,- selama 6 bulan atau Rp. 546.396.000,- untuk
setiap tahun, yang terdiri dari pengeluaran Rp.514.596,-, gaji dan upah Rp.31.800.000.
Investasi berumur 5 tahun, Salvage Value Rp.45.000.000,-. Dengan investasi tersebut
investasi “A” akan menghasilkan pendapatan sebesar Rp. 652.800.000,- per tahun.

1. Analisis Proyeksi Laba/Rugi Investasi “A”

Analisis Ini diperlukan untuk memberikan gambaran bahwa proyek tersebut sangat profitable
yaitu membandingkan nilai profit per tahun dibagi kapital dengan suku bunga bank per tahun.

Tabel 1. Proyeksi Laba/Rugi Investasi Usaha “A” ( Rp 000)

Tahun
Uraian
1 2 3 4 5
1. Pendapatan
a. Penjualan
652.800 652.800 652.800 652.800 652.800
Bersih
b. Salvage Value 45.000
2. Total
652.800 652.800 652.800 652.800 697.800
Pendapatan
3. Pengeluaran 591.596 514.596 514.596 514.596 514.596
4. Laba Kotor 61.204 138.204 138.204 138.204 183.204
5. Gaji dan Upah 31.800 31.800 31.800 31.800 31.800
6. Laba 29.404 106.404 106.404 106.404 151.404

2. Analisis NPV (Net Present Value)

NPV atau nilai bersih sekarang adalah alat yang digunakan untuk menghitung nilai sekarang
dari laba suatu investasi apakah investasi tersebut memberi keuntungan atau bahkan
sebaliknya. NPV dihitung dengan cara menghitung nilai sekarang laba (nilai sekarang
pendapatan dikurangi nilai sekarang investasi / biaya operasional) tahun pertama hingga
tahun terakhir umur proyek investasi. kemudian nilai sekarang laba tahun pertama hingga
tahun terakhir dijumlahkan. Proyek investasi ini baru layak dijalankan (GO) jika total nilai
sekarang laba lebih besar dari 0 (Nol). Hasil dari perhitungan NPV nya dapat dilihat pada
Tabel berikut :

Tabel 2. Hasil NPV investasi “A” (Rp. 000)

Tahun Diskon NPV

Pendapatan Biaya Laba NPV
Ke Faktor Akumulatif
1 652.800 623.396 29.404 0,84746 24.919 24.919
2 652.800 546.396 106.404 0,71818 76.418 101.336
3 652.800 546.396 106.404 0,60863 64.761 166.097
4 652.800 546.396 106.404 0,51579 54.882 220.979
5 652.800 546.396 106.404 0,43711 46.510 267.489
455.020 267.489

Berdasarkan Tabel 2. dapat dilihat, bahwa hasil perhitungan Net Present Value (NPV) = Rp.
267.489.000. Berarti NPV > 0 dengan demikian proyek ini layak untuk di usahakan.

3. Analisis Gross Benefit Cost Ratio (Rasio B/C)

Rasio Gross B/C adalah rasio dari pendapatan (B=Benefit) dibandingkan dengan biaya
(C=Cost) yang telah dihitung nilai sekarangnya (telah didiscount factor). Analisis ini pada
dasarnya tidak jauh berbeda dengan analisis NPV. Proyek investasi baru layak dijalankan
(go), jika rasio B/C lebih besar dari 1 (satu). Hasil analisis Rasio Gross B/C dapat dilihat pada
Tabel berikut :

Tabel 3. Hasil analisis Rasio Gross B/C

Tahun Diskon PV PV
Pendapatan Biaya Laba
Ke Faktor Biaya Pendapatan
1 652.800 623.396 29.404 0,84746 528.302 553.220
2 652.800 546.396 106.404 0,71818 392.413 468.831
3 652.800 546.396 106.404 0,60863 332.553 397.314
4 652.800 546.396 106.404 0,51579 281.825 336.707
5 652.800 546.396 106.404 0,43711 238.835 285.345
1.773.928 2.041.417
Benefit Cost Ratio 1,1507892
Go

4. Internal Rate Return (IRR)

Internal Rate Return menghitung tingkat bunga pada saat arus kas sama dengan 0 (nol) atau
pada saat laba (pendapatan dikurangi biaya) yang telah didiscount factor sama dengan 0 (nol).
IRR ini berguna untuk mengetahui pada tingkat bunga berapa proyek investasi tetap
memberikan keuntungan. Jika bunga sekarang kurang dari IRR maka proyek dapat
diteruskan, sedangkan jika bunga lebih dari IRR maka proyek investasi lebih baik dihentikan.

Tabel 4. Hasil Analisis IRR Investasi “A” (Rp.000)

Tahun Diskon Diskon

Pendapatan Biaya Laba PV Laba PV Laba
Ke Faktor Faktor
0 0 77.000 -77.000 1,00000 -77.000 1,00000 -77.000
1 652.800 546.396 106.404 0,84746 90.173 0,76923 81.849
2 652.800 546.396 106.404 0,71818 76.418 0,59172 62.961
3 652.800 546.396 106.404 0,60863 64.761 0,45517 48.431
4 652.800 546.396 106.404 0,51579 54.882 0,35013 37.255
5 652.800 546.396 106.404 0,43711 46.510 0,26933 28.658
455.020 255.744 182.154

Internal Rate of Return (IRR) = 52,75%

5. Pay Back Period (PBP)

Payback periode adalah jangka waktu yang diperlukan untuk membayar kembali
(mengembalikan) semua biaya-biaya Investasi yang telah dikeluarkan dalam investasi suatu
proyek.

Tabel 5. Perhitungan Hasil Pay Back Period (PBP)

PV
Thn Invest. Biaya Pendapatan DF PV PV
Pendapatan Benefit
Ke awal Opr. Bersih 18% Investasi Biaya
Net
0 77.000 -77.000 1,00000 77.000
1 546.396 652.800 106.404 0,84746 463.047 553.220
2 546.396 652.800 106.404 0,71818 392.413 468.831
3 546.396 652.800 106.404 0,60863 332.553 397.314
4 546.396 652.800 106.404 0,51579 281.825 336.707
5 546.396 652.800 106.404 0,43711 238.835 285.345
77.000 1.708.674 2.041.417
Pay Back Period 3,8592

Berdasarkan hasil perhitungan discount factor dalam tabel 5, didapat nilai payback periode
sebesar 3,859 yang berarti pada tahun ke-3 bulan ke-9, semua investasi akan kembali.

6. Analisis Break Even Point (BEP)

Break even adalah Suatu keadaan dimana seluruh penerimaan (Total Revenue, TR) hanya
mampu menutup seluruh pengeluaran (Total Cost, TC), atau dengan kata lain bahwa Break
Even akan terjadi keadaan dimana total Revenue = Total Cost atau TR = TC

Asumsi yang digunakan adalah :

 Harga Jual tidak berubah

 Seluruh biaya dapat dibagi kedalam biaya tetap dan biaya variabel
 Biaya variabel bersifat proporsional.

Tabel 6. Perhitungan Hasil Break Even Point (BEP)

Total Diskon PV
Tahun Pendapatan Benefit TCi Bi
Cost Faktor Pendapatan
0 77.000 -77.000 1,00000 77.000 0 -77.000
1 546.396 652.800 106.404 0,84746 463.047 553.220 90.173
2 546.396 652.800 106.404 0,71818 392.413 468.831 76.418
3 546.396 652.800 106.404 0,60863 332.553 397.314 64.761
4 546.396 652.800 106.404 0,51579 281.825 336.707 54.882
5 546.396 652.800 106.404 0,43711 238.835 285.345 46.510
1.785.674 2.041.417 255.744

Break Even Point (BEP) = 4,10.

Berdasarkan hasil perhitungan discount factor dalam tabel 6, didapat nilai break even point
sebesar 4,10 yang berarti pada tahun ke-4 bulan ke-1, terjadi titk pulang pokok atau TR=TC,
sehingga pada tahun tersebut arus penerimaan dapat menutupi segala biaya operasional dan
pemeliharaan beserta biaya modal lainnya.

7. Analisis Rate of Return on Investment (ROI)

Yaitu suatu analisis untuk mengetahui kemampuan modal yang di investasikan dalam
keseluruhan aktiva untuk menghasilkan keuntungan bagi investor.

Rumus dari Rate of Return on Investment (ROI) adalah :

ROI (Pendapatan bersih/ Jumlah Investasi) x 100 %

Diketahui :

Pendapatan bersih = Rp. 106.404.000,-

Jumlah investasi = Rp. 546.396.000,-

Sehingga :

ROI (106.404.000/546.396.000) x 100 % = 19,47 %

8. Kesimpulan

Dengan investasi di usaha “A” sebesar Rp. 546,4 juta, dapat menghasilkan penjualan sebesar
Rp. 652,8 juta dengan tingkat keuntungan mencapai Rp. 29,4 juta. Pada tahun ke 2 investasi
“A” ini diproyeksikan sudah memperoleh laba sebesar Rp. 106,4 juta. Dengan nilai IRR lebih
besar tingkat dari tingkat bunga komersil 18 persen per tahun, maka IRR lebih besar dari
tingkat bunga sosial. NPV kumulatif juga bernilai positif setelah proyek bejalan 5 tahun yaitu
Rp 267,49 juta. Gross B/C ratio diperoleh sebesar 1,1507. Pay Back Period adalah 3,859 atau
dalam 3 tahun 9 bulan 20 hari, investasi awal sudah kembali. Sedangkan BEP dicapai pada 4
tahun 1 bulan, pada harga jual Rp 3,4 juta per unit produk, dimana arus penerimaan sudah
dapat menutupi segala biaya operasi dan pemeliharaan serta biaya modal lainnya.