RESEARCH & TÉCNICAS DE

ANÁLISE PARA CONSULTORIA

Aula 2 – Mercado Imobiliário em
Portugal & Estudos de mercado I
Marta Esteves da Costa
Módulo 10 – MBA Avaliação Imobiliária
17ª edição
APRESENTAÇÃO

MERCADO DE ESCRITÓRIOS
GRANDE LISBOA
MERCADO DE ESCRITÓRIOS

PRINCIPAIS PROMOTORES
MERCADO DE ESCRITÓRIOS

PRINCIPAIS INVESTIDORES
MERCADO DE ESCRITÓRIOS - GRANDE LISBOA

ZONAS DO MERCADO DE ESCRITÓRIOS DA GRANDE LISBOA

MERCADO DE ESCRITÓRIOS - GRANDE LISBOA

• As Zonas 1 e 2 são o Central Business District de Lisboa.

Principais ocupantes são o sector financeiro, escritórios de
advogados e consultoras.

• A Zona 3 surgiu há pouco mais de uma década e pode ser

nos próximos anos uma forte alternativa ao centro de
Lisboa. As excelentes infraestruturas de transportes e
rodoviárias, bem como a qualidade dos edifícios previstos,
podem concorrer com a imagem oferecida pelo CBD.

• A Zona 4 localiza-se nas zonas históricas e frente

ribeirinha. A zona ribeirinha têm sido vista ultimamente
como a localização trendy em Lisboa, para empresas de
sectores menos tradicionais.
MERCADO DE ESCRITÓRIOS - GRANDE LISBOA
• O Parque das Nações (Zona 5) e o Corredor Oeste
(Zona 6) localizam-se fora do centro da cidade,
apesar de características muito dispares, são
tradicionalmente concorrentes.

• A Zona 7 agrupa todos os edifícios de escritórios de

qualidade localizados fora das seis zonas definidas
no mercado. Por exemplo o Beloura Office Center ou
as instalações da Edimpresa em Paço de Arcos.
MERCADO DE ESCRITÓRIOS – GRANDE LISBOA

• A oferta total do mercado de escritórios de Lisboa situa-se atualmente nos 4,6 milhões de m2.

• A Zona 2 oferece o maior volume da oferta, mais de 1 milhão de m2, 24% do mercado.

• O Corredor Oeste, Zona 6, tem vindo a apresentar um crescimento acentuado nos últimos anos; sendo hoje a
2ª maior zona do mercado, com 20% da oferta.

OFERTA POR ZONA EVOLUÇÃO DA OFERTA

4,7
Zona 1

Milhões m2
Zona 7
16% 12% 4,6

4,5

4,4
Zona 6 Zona 2
20% 24% 4,3

4,2

Zona 5 4,1
Zona 3
8% Zona 4
11% 4
9%
3,9
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Fonte: Cushman & Wakefield

MERCADO DE ESCRITÓRIOS - GRANDE LISBOA

• Após taxas de crescimento generosas no início da década, que culminaram com um crescimento da oferta em
2004 que ultrapassou os 20%. Os promotores reconheceram a crise do mercado, optando por adiar ou mesmo
abandonar os projetos em curso.

• Desde 2005 que o crescimento da oferta abrandou consideravelmente, rondando os 2% ao ano.

• As zonas que têm registado no passado um maior crescimento da oferta são as Zonas 5 e 6, por razões óbvias
de maior disponibilidade de espaço. Hoje a Zona 5 não tem já espaço para crescer.

• As Zonas 1 e 2 têm crescido timidamente, havendo alguma carência de oferta de qualidade nestas
localizações, sobretudo na Zona 2.

• Mais recentemente a Zona 4 registou alguma entrada de produto novo, essencialmente na zona ribeirinha:

– Edifício D. Luís I
– Sede EDP
– Sede Abreu Advogados
– Sede WPP
MERCADO DE ESCRITÓRIOS - GRANDE LISBOA
TAXA DE DESOCUPAÇÃO
• O mercado de escritórios na década de 90 12,0%

caracterizou-se por um forte crescimento, tanto em 10,0%

termos de volume de oferta como em qualidade dos
edifícios construídos. 8,0%

6,0%
• A resposta da procura foi eficaz nos primeiros anos,
verificando-se taxas de desocupação baixas. 4,0%

2,0%

• A partir de meados da década passada, e em linha 0,0%

com a crise económica internacional, verificou-se um 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

decréscimo da procura que resultou naturalmente em

níveis elevados de desocupação que atingiram o seu
máximo em 2012 (12,7%). DESOCUPAÇÃO POR ZONA
20%

• Correção a partir de 2013, atualmente nos 8,8% 16%

12%

8%

4%

0%
Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona 6 Zona 7

Fonte: Cushman & Wakefield 2016 2017

MERCADO DE ESCRITÓRIOS - GRANDE LISBOA

PROCURA EVOLUÇÃO DA PROCURA

Take up anual Take up médio 2007/2017
• 2013: Mínimo histórico – 78.000 m2 250 000
• 2014: Maior crescimento em 15 anos -
126.500 m2 (63%) 200 000

• 2015 & 2016: Consolidação da retoma ± 150 000

150.000 m2
100 000

• 2017: 167.000 m2 (16% crescimento

homólogo) 50 000

Fonte: Cushman & Wakefield; LPI

MERCADO DE ESCRITÓRIOS – GRANDE LISBOA

• Rendas prime corrigiram em baixa entre EVOLUÇÃO DAS RENDAS PRIME

22
10% a 20% entre 2007 e 2013
20

• Retoma de valores iniciada a partir de 18

16
2014, mas valores ainda se encontram
14
entre 3% a 11% abaixo do pico de 2017 12
10
• 2014: Primeiro aumento em 4 anos 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4

• 2015: Valores de renda estáveis, mas
Zone 5 Zone 6 Porto - Boavista
menor concessão de incentivos
RENDAS - Q1 2018
• 2016: Aumento das rendas prime Zona Renda Média Renda Prime

• 2017 Crescimento de rendas alarga a todas Zona 1 (Prime Central Business District) 17,75 21,00

Zona 2 (Central Business District) 15,00 17,00

as zonas
Zona 3 (Novas zonas de escritórios) 13,00 15,00

Zona 4 (Zonas secundárias de escritórios) 14,50 16,50

Zona 5 (Parque das Nacões) 16,00 17,50

Zona 6 (Corredor Oeste) 10,00 14,00

Fonte: Cushman & Wakefield; LPI
APRESENTAÇÃO

MERCADO DE ESCRITÓRIOS
GRANDE PORTO
14
MERCADO DE ESCRITÓRIOS - GRANDE PORTO

O PROJETO
Inventário de edifícios de
escritórios no Grande Porto
€1.9 m
MERCADO DE ESCRITÓRIOS - GRANDE PORTO

ZONA GEOGRÁFICA
• Porto
• Maia €1.9 m

• Matosinhos
• Vila Nova de Gaia
MERCADO DE ESCRITÓRIOS - GRANDE PORTO

DURAÇÃO
• 8 MESES
€1.9 m

• Trabalho de campo - Julho a Dezembro 2016

• Análise - Janeiro e Fevereiro 2017
MERCADO DE ESCRITÓRIOS - GRANDE PORTO

A EQUIPA

26 anos de Research no mercado 27 anos de experiência no mercado

imobiliário português imobiliário do Grande Porto
MERCADO DE ESCRITÓRIOS - GRANDE PORTO

METODOLOGIA
• Segmentação do mercado
• Trabalho de campo €1.9 m

• Medições
• Pesquisa junto de fontes diversas
• Consolidação e verificação da informação
• Análise
CRITÉRIOS

• Edifícios exclusivos de escritórios

• Edifícios concebidos de raiz com uso misto
• Espaços empresariais originalmente de uso de armazenagem
MERCADO DE ESCRITÓRIOS - GRANDE PORTO

ZONAS DO MERCADO

€1.9 m

Fonte: Cushman & Wakefield; Predibisa

MERCADO DE ESCRITÓRIOS - GRANDE PORTO

DISTRIBUIÇÃO DA OFERTA

Oferta por zona

€1.9 m

• 7 Zonas de Escritórios
Boavista 380
Baixa 200 • 4 na cidade do Porto
(55% / 800.000 m2 )
ZEP 90
Oriental • CBD – Boavista: Edifícios de maior
120
qualidade
Matosinhos 200
• Vila Nova de Gaia: 2º concelho mais
Vila Nova de Gaia 240 representativo, mas também o mais
Maia 210 disperso

0 200 400 • Maia e Matosinhos contam com

Milhares de m² dimensão aproximada

Fonte: Cushman & Wakefield; Predibisa

MERCADO DE ESCRITÓRIOS - GRANDE PORTO

CARACTERIZAÇÃO DA OFERTA

€1.9 m

Dimensão média dos edifícios

• Edifícios de pequena e média dimensão
Boavista são dominantes
2 580 4 453
m² m² Baixa • A zona oriental tem a dimensão média
3 436 dos edifícios mais elevada - impacto
m² 2 712 Torre das Antas
ZEP
m²
• A Boavista segue-se em termos de
Oriental tamanho médio dos imóveis
3… 3 337
m² Matosinhos
• A Maia e a Baixa apresentam a
6 502 dimensão média por imóvel mais baixa
V.N. Gaia
m²
Maia

Fonte: Cushman & Wakefield; Predibisa

MERCADO DE ESCRITÓRIOS - GRANDE PORTO

CARACTERIZAÇÃO DA OFERTA

€1.9 m
Oferta por qualidade
• Escassez de edifícios de qualidade alta e
100% 6% média
9% 11% 7% 8% 10%
90% 15%
80%
33% • À exceção da Boavista, todas as zonas
70%
56% 56% 45% têm mais de metade da oferta com
60% 63% 63%
56% qualidade baixa ou necessidade de
50%
40%
intervenção
37%
30% 33%
20% 37%
32% 17% • Potencial de reabilitação da oferta é
29% 19%
10% 21% muito significativo
7% 6% 12% 12%
0%
Boavista Baixa ZEP Oriental Matosinhos V.N. Gaia Maia

Alta Média P/ Reabilitar Baixa

Fonte: Cushman & Wakefield; Predibisa

MERCADO DE ESCRITÓRIOS - GRANDE PORTO

TAXA DE DESOCUPAÇÃO

Desocupação por zona €1.9 m

25% • Taxa de desocupação Grande Porto –

11,8%
20%
• Matosinhos e ZEP têm as taxas mais
15%
baixas

10% 21% • A Zona Oriental e a Baixa contam com

16% maiores níveis de desocupação
13%
5% 10% 9%
7% 8%

0%

Fonte: Cushman & Wakefield; Predibisa

MERCADO DE ESCRITÓRIOS - GRANDE PORTO

TAXA DE DESOCUPAÇÃO
Qualidade da oferta disponível
€1.9 m
100%
• O volume de área desocupada desce para
80% menos de metade se consideramos
48% 60% 59% apenas a oferta de qualidade alta e
60% 72% média
88%
40%
• A zona de Matosinhos é a que conta com
20% 52% 40% 41% maior escassez de oferta disponível com
28% qualidade
0% 12%
Boavista Baixa ZEP Matosinhos Maia
• Na Boavista a parcela de oferta com
Alta Para qualidade é superior a 50%
& Reabilitar
Média &
Baixa

Fonte: Cushman & Wakefield; Predibisa

MERCADO DE ESCRITÓRIOS - GRANDE PORTO

PROCURA

Principais negócios de ocupação

(2015-2016)
• Zona oriental protagonizou o maior
Boavista negócio – Natixis Bank

Baixa • Boavista concentrou o maior número

de operações – Destaque para a
ZEP Euronext com uma ocupação de 3.000
m2
Oriental
• Também na zona Oriental destaque
Matosinhos para a ocupação de 5.000 m2 pela Blip

V.N. Gaia • A Farfetch mantém o seu crescimento

no centro empresarial da Lionesa, em
Matosinhos, ocupando hoje 12.000 m2.

Fonte: Cushman & Wakefield; Predibisa

MERCADO DE ESCRITÓRIOS - GRANDE PORTO

VALORES DE MERCADO

€1.9 m
• A zona da Boavista é a que atinge os valores unitários mais
Zona Renda Média
elevados
(€/m2/mês)
Boavista 12-14 • A ZEP segue-se em termos de valores praticados
Baixa 8-11
• As restantes zonas praticam valores equivalentes
Oriental 8-10
ZEP 10-12 • O potencial de subida das rendas para os edifícios de maior
Maia 8-10 qualidade é elevado, tendo em conta a escassez de produto
Matosinhos 8-10
• O arranque dos projetos de reabilitação ou nova promoção
Vila Nova de Gaia 8-10 de escritórios depende desta subida, sob pena de
inviabilizar o investimento

Fonte: Cushman & Wakefield; Predibisa

MERCADO DE ESCRITÓRIOS - GRANDE PORTO

CONCLUSÕES

O Grande Porto demonstra

€1.9 m um forte potencial de crescimento na atração de

investimento estrangeiro

O mercado de escritórios terá um papel preponderante neste processo

A vocação do Grande Porto para atrair empresas na área tecnológica deve

ser complementada por uma oferta de escritórios modernizada e
tecnologicamente avançada
MERCADO DE ESCRITÓRIOS - GRANDE PORTO

CONCLUSÕES

O crescimento da oferta€1.9deve
m arrancar em breve, com um forte peso de
reabilitação de edifícios já existentes

A atividade de investimento institucional seguir-se-á ao processo de

renovação da oferta, trazendo ao mercado o capital necessário para a
manutenção do ciclo imobiliário.
APRESENTAÇÃO

MERCADO INDUSTRIAL
MERCADO INDUSTRIAL

SECTOR INDUSTRIAL NACIONAL

• Atividade industrial em declínio desde os anos 80 – relocalização para Este
• Procura impulsionada pela atividade logística e armazenagem – dimensão local
• Mercado pouco maduro, sem liquidez ou transparência
• 2015 – registou ligeira subida de atividade, mas ainda muito ténue
• Procura muito reduzida
• Quebras no volume de negócios e ausência de financiamento às empresas limitam a atividade
logística
• Tendência de aumento das exportações são bom sinal para o setor, essencialmente no transporte
marítimo
• Potencial de crescimento através do setor portuário – Política da UE e alargamento do canal do
Panamá
• Crescimento do e-commerce pode impulsionar o crescimento da logística urbana
MERCADO INDUSTRIAL

GRANDE LISBOA

• 11,8 milhões de m2

• Mais de 3.000 espaços

• 70% da oferta são espaços de armazém

• Diversidade marca este sector - plataformas

logísticas de 1ª linha convivem com pequenas
unidades fabris fundadas há várias décadas

• Planeamento urbanístico deficiente - visível pela

forma desordenada e desregrada como os vários
espaços industriais e de armazenagem foram sendo
desenvolvidos num processo reativo Fonte: Cushman & Wakefield
MERCADO INDUSTRIAL

• Zona 1 - Eixo Alverca/Azambuja

• Estende-se ao longo da A1 e A10, entre
Sacavém e Azambuja
• Atividade logística é a mais representativa
(60%)
• Indústria química, alimentar e do vidro com
maior peso na componente fabril

• Zona 2 – Eixo Almada / Setúbal

• Estende-se ao longo da A2 e junto ao Porto
de Setúbal
• Zona com maior peso de unidades fabris
(46%)
• Industria concentrada nos setores
automóvel, papel, cimento e adubos
MERCADO INDUSTRIAL

• Zona 3 - Loures
• Estende-se ao longo da A8, A9, IC17 e junto
ao MARL,
• Forte peso do setor de pequena
armazenagem (serviços e comércio)
• Beneficiada por excelentes ligações
rodoviárias

• Zona 4 – Eixo Montijo / Alcochete

• Junto à Ponte Vasco da Gama, N10 e A10
• Imóveis de construção recente
• Maior taxa de desocupação

• Zona 5 – Eixo Sintra / Cascais

• Servida pela A5, IC19, IC16 e A9
• Peso considerável setor fabril (Tabaqueira)
• Beneficia da proximidade ao centro de
Lisboa
MERCADO INDUSTRIAL

GRANDE PORTO 7

Zona 1 - Maia 1
5
Zona 2 - Matosinhos

Zona 3 - Eixo Via Norte 3

2 6
Zona 4 - Porto cidade
4
Zona 5 - Eixo A3 (Trofa/ St. Tirso)

Zona 6 - Eixo A4 (Valongo)

Zona 7 – Vila do Conde

Zona 8 – Vila Nova Gaia 8

Fonte: Cushman & Wakefield

MERCADO INDUSTRIAL

• Zona 1 - Maia
• Localização prime
• Zona com maior dimensão
• Qualidade urbanística e das instalações

• Zona 2 – Matosinhos
• Excelentes acessos rodoviários
• Estrutura Portuária
• Proximidade à cidade do Porto

• Zona 3 – Eixo Via Norte

• Instalações de maior dimensão
• Tradicionalmente mais industrializada
• Planeamento urbanístico deficiente
MERCADO INDUSTRIAL

• Zona 4 – Porto cidade

• Instalações de menor dimensão
• Serviços e armazenagem

• Zona 5 – Eixo A3 (Porto / Valença)

• Instalações de pequena dimensão
• Construção recente de qualidade média

• Zona 6 – Eixo A4 (Valongo)

• Urbanisticamente mal concebida
• Instalações de fraca qualidade e pequena
dimensão
MERCADO INDUSTRIAL

• Zona 7 – Vila do Conde

• Instalações Fabris
• Pequena armazenagem e show rooms

• Zona 8 – Vila Nova de Gaia

• Urbanisticamente mal concebida – uso habitação
• Operadores logísticos vs pequenos ocupantes
• Instalações no geral em desuso
MERCADO INDUSTRIAL

PROCURA ABSORÇÃO POR TRIMESTRE

140 000
• 2017 demonstra um aumento da procura por
120 000
espaços na Grande Lisboa
100 000

• No ano passado foram identificados na 80 000

Grande Lisboa 28 negócios que envolveram 60 000

115.000 m² de área contratada. 40 000

20 000
• A Sonae protagonizou a maior operação do
ano, com a ocupação de um armazém no
0
2014 2015 2016 2017

Cartaxo com 14.000 m²

• O Grupo Luis Simões concentrou o maior

volume de área, cerca de 35.000 m2
distribuídos por quatro localizações em
Palmela e na Azambuja. Fonte: Cushman & Wakefield
MERCADO INDUSTRIAL

PRINCIPAIS EIXOS INDUSTRIAIS - 2017

Intervalo de Rendas
Zona Eixo Zonas
(€/m²/mês)

Póvoa de Santa Iria, Alverca, Vila Franca de Xira,

1 Alverca - Azambuja 3.25 - 3.75
Azambuja e Carregado

2 Almada - Setúbal Almada, Seixal, Quinta do Anjo, Palmela e Setúbal 2.00 - 2.75

3 Loures Loures, Odivelas, São Julião do Tojal e MARL 3.25 - 3.50

4 Montijo - Alcochete Montijo e Alcochete 3.00 - 3.25

5 Sintra - Cascais Sintra, Cascais, Oeiras e Amadora 3.50 - 4.00

Grande Porto 3.25 - 3.50

Fonte: Cushman & Wakefield

APRESENTAÇÃO

MERCADO RESIDENCIAL
MERCADO RESIDENCIAL

CONCELHO DE LISBOA
VALOR MÉDIO UNITÁRIO PEDIDO – APARTAMENTOS NOVOS

• De acordo com o SIR, valor médio pedido

para novos apartamentos nas 8 zonas
geográficas de Lisboa com crescimento
Parque
das
significativo desde 2012
Nações
€5.406/m²

Periféricas • Baixa/Chiado com média mais elevada

€3.250/m²

Novas Zonas Avenidas €6,470/m² - habitação de qualidade

€4.188/m² Zonas
€4.623/m² elevada em edifícios reabilitados
Baixa / Chiado
Outras
Segue-se Parque das Nações com
Ribeirinha
Zonas
Históricas Tradicional
•
€5.406/m², uma zona recente com
€3.920/m² Novas Zonas
Baixa /
Tradicional Chiado
Avenidas Novas
€6.470/m²
construção nova consolidada
Ribeirinha €5.161/m²
Periféricas
€4.165/m²
Outras Zonas Históricas

Parque das Nações

Fonte: Ci SIR e Cushman & Wakefield

MERCADO RESIDENCIAL

ZONAS RESIDENCIAIS LISBOA

• Centro Histórico: Agrega o centro histórico e de negócios da cidade de Lisboa. Edifícios

tradicionais e com interesse arquitetónico. Ocupação mista de escritórios, habitação e principal
concentração de comércio de rua da cidade. Conjunto considerável de imóveis em mau estado de
conservação, com necessidade urgente de reabilitação.

• Zona Ribeirinha: Localizada na margem do rio Tejo, fisicamente próximo do rio e ligado a ele
através de espaços verdes e de lazer. O produto residencial encontrado nesta zona é na sua
maioria de qualidade média, havendo alguns exemplos de produtos de gama alta.

• Tradicional: É a zona mais valorizada no concelho de Lisboa, historicamente o local de residência

das famílias portuguesas com maior poder de compra.
MERCADO RESIDENCIAL

• Novas Zonas: Conjunto de bairros que surgiram numa fase mais recente do desenvolvimento da
cidade de Lisboa. O produto imobiliário encontrado nestas freguesias é maioritariamente
residencial e ocupado por famílias de classe media.

• Avenidas Novas: Resultou em grande parte da reconstrução da cidade após o terremoto de

1755. Hoje caracteriza-se por ser o centro de negócios (CBD), estando bem servida pela rede de
transportes públicos, nomeadamente pelo metro. Nas últimas décadas começaram a surgir
nestes bairros um conjunto importante de edifícios de habitação, na sua maioria de boa
qualidade e destinados a um segmento económico alto.
MERCADO RESIDENCIAL

• Periféricas: Localizada nos limites do concelho de Lisboa, junto aos concelhos de Odivelas e
Loures. A sua localização no limite da cidade confere-lhe um carater suburbano, tratando-se de
uma zona com um produto imobiliário de qualidade média-baixa e baixa.

• Outras zonas: Zona histórica da cidade de Lisboa, mas não central, e maioritariamente ocupada
por habitações de qualidade média-baixa e baixa, estando grande parte delas em mau estado de
conservação.
MERCADO RESIDENCIAL

CONCELHO DE LISBOA

Mínimo Médio Baixo Médio Médio Alto Alto

Tipo Nº de fogos

Percentil 5 1º Quartil Média 3º Quartil Percentil 95

Apartamento 960 €2.466 €3.802 €5.039 €5.954 €9.134

Moradia 35 €1.721 €3.100 €3.884 €4.218 €6.811

Fonte: Ci SIR e Cushman & Wakefield

MERCADO RESIDENCIAL

CONCELHO DO PORTO
VALOR MÉDIO UNITÁRIO PEDIDO – APARTAMENTOS NOVOS

• Tal como em Lisboa, valor médio pedido nas 5

zonas geográficas a aumentar desde 2012 de
acordo com a amostra SIR
Periféricas
€2.131/m²

Foz • Zona da Foz, localização residencial prime no

€3.633/m²
Centro
Histórico
Antas Porto, com média mais elevada €3.633/m² -
Ribeirinha €1.755/m²
Foz
reflete atratividade da zona e oferta de melhor
€2.058/m² €2.984/m²
Ribeirinha

Centro Histórico qualidade

Antas

Periféricas
• Segue-se Centro Histórico com €2.984/m²

Fonte: Ci SIR e Cushman & Wakefield

MERCADO RESIDENCIAL

ZONAS RESIDENCIAIS PORTO

• Foz: Localizada junto à costa Atlântica é a zona mais valorizada da cidade, e historicamente a zona
preferencial para habitação das famílias de classe alta. A zona é ainda reconhecida pela sua
proximidade a equipamentos culturais, como a Fundação de Serralves, e zonas verdes, como o
Parque da Cidade.

• Ribeirinha: Abrange a margem norte do rio Douro. Os desenvolvimentos residenciais nesta zona
estão concentrados maioritariamente junto à fronteira com a zona da Foz e frente ao rio Douro.

• Centro Histórico do Porto: Conta com edifícios maioritariamente tradicionais. Dispõe de uma
ocupação mista, entre a qual o residencial não é o uso dominante. No passado, a ocupação foi
maioritariamente de escritórios e comércio de rua.
MERCADO RESIDENCIAL

ZONAS RESIDENCIAIS PORTO

• Antas: Zona residencial tradicional, composta não só por edifícios de apartamentos, mas também
por moradias unifamiliares. Como principal inconveniente tem a falta de serviços e equipamentos
na envolvente.

• Periféricas: Esta é a zona menos valorizada da cidade do Porto, e inclui as freguesias de Paranhos e
Ramalde. Tem um perfil semelhante à zona das Antas, embora tenha uma localização menos
central e seja maioritariamente ocupada por edifícios de menor qualidade de construção.
MERCADO RESIDENCIAL

CONCELHO DO PORTO

Mínimo Médio Baixo Médio Médio Alto Alto

Tipo Nº de fogos
Percentil 5 1º Quartil Média 3º Quartil Percentil 95

Apartamento 406 €1.355 €1.856 €2.575 €3.160 €4.340

Moradia 52 €998 €1.981 €2.947 €3.756 €5.714

Fonte: Ci SIR e Cushman & Wakefield

APRESENTAÇÃO

ATIVIDADE DE INVESTIMENTO
ATIVIDADE DE INVESTIMENTO

INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO EM PORTUGAL

• Concretizado com entrada na zona Euro (eliminação risco cambial)
• Importante dinamizador de todo o setor
• Mercado transparente, sofisticado e maduro
• Projetos de elevada qualidade Asset rotation vs investimento a longo prazo
• Sector de Retalho mais procurado pelos investidores internacionais
• Escritórios alvo principal dos investidores nacionais
• Industrial, segmento menos transparente e maduro, investidores locais
• Sectores alternativos – Hotéis e Parques de Estacionamento
• Residencial – Investimento residual com potencial de crescimento
• Industria de fundos de investimento consolidada – Mais de 20 anos
• Mais de €11.000 milhões em ativos sob gestão
• Presença IPD desde 2000
ATIVIDADE DE INVESTIMENTO

VANTAGENS DO MERCADO PORTUGUÊS

• Transparência
• Yields atrativas e rendas sustentáveis
• Alguns ativos “trofeu”
• Espaço para upgrade
• Oportunidades para todo tipo de investidores
• Baixa/média concorrência
• Reduzida dimensão do mercado é compensada pelos retornos históricos e diferentes perfis de risco
ATIVIDADE DE INVESTIMENTO

VOLUMES DE INVESTIMENTO
• Fundos de investimento bem estabelecidos e com longa presença no mercado – cerca €12.000 milhões de ativos sob gestão

• Fluxo de investimento estrangeiro ultrapassa os €6.000 milhões (excluindo investimento indireto)

• Mercado transparente - IPD desde 2000

• 2008/2012: crise dívida pública teve impacto negativo na credibilidade do país

• Desde meados de 2013: retorno de investidores institucionais estrangeiros

• 2015 valor mais alto da história: Volume total transacionado de €1.900 milhões, mais do dobro que em 2014

• 2016: €1.260 milhões

• 2017: novo máximo histórico, cerca de €2.100 milhões transacionados (61% crescimento homólogo)

• 2018 começou muito ativo, registando até final de Fevereiro um volume superior a €750 milhões

• Volume de fecho de 2018 estimado entre €3.000 e €3.500 milhões

ATIVIDADE DE INVESTIMENTO

VOLUMES DE INVESTIMENTO
INVESTIMENTO COMERCIAL POR SEMESTRE

€ 2 400
€ Milhões

€ 2 000

€ 1 600

€ 1 200

€ 800

€ 400

€0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

1º Semestre 2º Semestre

Fonte: Cushman & Wakefield

ATIVIDADE DE INVESTIMENTO

• Investimento estrangeiro:

• 2017 – 66%
INVESTIMENTO COMERCIAL POR ORIGEM

• 2018 (Janeiro e Fevereiro) – 100% 2 500

€ Milhões
INVESTIMENTO COMERCIAL POR NACIONALIDADE 2 000

(2014 a 2017)
1 500

Outros
18% 1 000

EUA
África do Sul 36% 500
5%

Alemanha 0
7% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

França Nacional Estrangeiro

8%
China Espanha
8% Reino Unido 10%
8%

Fonte: Cushman & Wakefield

ATIVIDADE DE INVESTIMENTO

INVESTIMENTO POR SECTOR INVESTIMENTO COMERCIAL POR SECTOR

• 2015: Sector de retalho responsável por 57% do volume

• 2016: Sector de escritórios com maior volume de investimento, €607 18%

milhões (49%)
40% Retalho
• 2017: Máximo histórico no setor de escritório, €736 milhões (40%) Hotéis
Escritórios
• Apenas ultrapassado pelo setor de retalho, €740 milhões (40%) Industrial

40%
2%
Principais negócios 2017 & 2018:

• Venda do portfolio industrial da Logicor pela Blackstone à CIC - €260 millhões;

• Compra pela Greenbay do Forum Viseu e Forum Coimbra à CBRE GI - €200 milhões;

• Aquisição pela Via Outlets do Vila do Conde The Style Outlets à Neinver - €130 milhões.

• Portfolio 3 Centros Comerciais da Blackstone vendidos à Immochan - €400 milhões

• Compra do Dolce Vita Tejo por parte da AXA IM – Real Assets - €230 milhões
Fonte: Cushman & Wakefield
APRESENTAÇÃO

ESTUDOS DE MERCADO
ESTUDOS DE MERCADO

O QUE É UM ESTUDO DE MERCADO?

• Análise independente de um determinado projecto imobiliário, ou de um

sector específico

• Trabalho prévio de enquadramento no mercado local

• Estudo do projecto em análise

• Adaptação do projecto proposto às dinâmicas do mercado local

• (Eventuais) Propostas de melhoria

• Avaliação financeira

• Conclusões
ESTUDOS DE MERCADO

O QUE É UM ESTUDO DE MERCADO?

• Metodologias diversas de acordo com o produto e/ou o sector

• Projetos comerciais – Modelo dos níveis de retenção ou Gravity Model

• Outros usos – Abordagens diversas

• Inquéritos – Potenciais utilizadores finais, Ocupantes ou Investidores;

• Análise de dados estatísticos e exercícios de previsão (Econometria);

• Modelos de localização;

• E …..
ESTUDOS DE MERCADO

PORQUÊ UM ESTUDO DE MERCADO?

• Equipa que chega de novo ao projeto

• Não o viu nascer
• Não trabalhou na sua origem
• Não tem ganhos associados ao seu avanço
• Não tem vícios!

• Equipas que se dedicam a tempo inteiro à análise de projetos imobiliários – Já

desenvolveram procedimentos eficazes, têm muita informação in-house e tiveram
acesso às ideias mais inovadoras (ou mesmo loucas…)

• Experiência advém de projetos com backgrounds muito diversos: de diferentes

empresas, com culturas diferentes, abordagens diferentes e estratégias diferentes

• Equipas que normalmente trabalham vários sectores do mercado, podendo analisar

com facilidade o potencial de alterações de uso
ESTUDOS DE MERCADO

PORQUÊ UM ESTUDO DE MERCADO?

• Equipas integradas em consultoras de mercado que trabalham no seu dia-a-

dia os diferentes sectores do imobiliário – Equipas de agência e de Investimento

• Acesso privilegiado
• Aos novos projetos previstos
• Aos valores praticados
• Às intenções de expansão dos ocupantes
• E às preferências dos investidores

• Trabalho em paralelo em atividades de Research que aprofundam o

conhecimento do mercado

• Entidade independente que pode por vezes servir apenas para validar
decisões internas junto de Conselhos de Administração ou Entidades
financiadoras.
ESTUDOS DE MERCADO

RELATÓRIOS DE RESEARCH

• Com base nos sistemas de informação disponíveis sobre os diferentes

sectores do mercado imobiliário são desenvolvidos estudos com o objetivo de
caracterizar a evolução histórica e tendências de crescimento futuro nos
mercados em análise

• Informa sobre as principais variáveis de mercado dos diferentes sectores do

imobiliário

• Apoia a avaliação de performance dos ativos

ESTUDOS DE MERCADO

ANÁLISE DO MELHOR USO IMOBILIÁRIO

• O trabalho parte de uma análise aprofundada de todas as características do

terreno/imóvel
• Posteriormente são estudados os diferentes segmentos do mercado
imobiliário local, de modo a detetar os usos imobiliários possíveis para o
empreendimento
• É concebida uma proposta de usos para o projeto – Validando a existente
com pequenas alterações ou concebendo uma totalmente inovadora
• A análise de viabilidade financeira, com o método dos DCF´s e Análise de
sensibilidade, é usada para analisar as diferentes soluções apresentadas
ESTUDOS DE MERCADO

ESTUDO DE VIABILIDADE DE UM CENTRO COMERCIAL

• Testa a viabilidade de um conjunto comercial, utilizando o modelo dos níveis

de retenção ou o Gravity Model
• Tem por base uma análise de Área de Influência apurada por um software
com base S.I.G
• Oferta atual e futura tem um peso considerável na análise.
ESTUDOS DE MERCADO

AVALIAÇÃO DE PERFORMANCE DE UM CENTRO COMERCIAL

• Testamos a performance potencial de um conjunto comercial vs a sua

performance real;
• São propostas soluções de modo a melhorar o funcionamento do centro;
• Pode incluir inquéritos aos visitantes do centro / ou residentes na área de
influência
• Gravity Model
ESTUDOS DE MERCADO

ESTUDOS DE LOCALIZAÇÃO

• Recorrendo a um modelo de Localização apoia as empresas na escolha da

localização ideal para as suas instalações de acordo com critérios pré-
definidos
• O modelo baseia-se num sistema de scoring e é alimentado por variáveis
qualitativas e quantitativas
• Permite obter um ranking comparativo para cada uma das localizações em
estudo Cost v Suitability
Most Cost Effective >

4.50
4.00 Location 2
Location 1
3.50 Location 3

3.00
Location 4
2.50
Cost

Location 5
2.00
Location 8
Location 6
1.50
Location10
1.00
Location 7

0.50 Location 9

0.00
0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00
Suitability
APRESENTAÇÃO

ESTUDOS DE MELHOR USO

IMOBILIÁRIO
ESTUDO DE MELHOR USO IMOBILIÁRIO

Conteúdo

• Enquadramento Local
• Análise da Oferta
• Análise da Procura
• Valores de Mercado
• Estudo de Projetos - Benchmarking
• Projeto Proposto
• Análise de Viabilidade Financeira
ESTUDO DE MELHOR USO IMOBILIÁRIO

Enquadramento Local

• Caracterização da envolvente, tendo em conta aspetos como:

• Acessibilidades
• Infraestruturas
• Transportes
• Enquadramento Urbanístico
ESTUDO DE MELHOR USO IMOBILIÁRIO

Enquadramento Local

Fgch
ESTUDO DE MELHOR USO IMOBILIÁRIO

Análise da Oferta

• Descrição do stock disponível e previsto, com base nas suas variáveis principais:

• Localização
• Formato
• Idade
• Dimensão
• Principais Ocupantes
• Taxa de Desocupação
• Projetos Previstos – Principais Empreendimentos e Área de Construção
ESTUDO DE MELHOR USO IMOBILIÁRIO

Análise da Oferta
STOCK INDUSTRIAL XXXX

Zona Industrial X X X X

Área ( m 2) %
Ocupados 341.666 79,44%
Desocupados 88.431 20,56%

430.098 100%

STOCK INDUSTRIAL XXXXX

Zona Industrial X X X X

Intervalos de áreas U nidades % Área ( m 2) %

2
Até 1.000 m 21 19% 13.889 3%
2
1.000 a 2.000 m 25 23% 37.852 9%
2
2.000 a 3.000 m 12 11% 29.432 7%
2
3.000 a 5.000 m 22 20% 84.543 20%
2
5.000 a 10.000 m 26 23% 185.044 43%
2
Mais de 10.000 m 5 5% 79.338 18%
Área média 3.875

T otal 111 430.098

ESTUDO DE MELHOR USO IMOBILIÁRIO

Análise da Oferta
STOCK INDUSTRIAL XXXXX
Nº
Categorias % ocupantes
Transportes e Logística 22,47% 20
Sector automóvel 15,73% 14
Máquinas e equipamentos industriais 11,24% 10
Outros 11,24% 10
Industria alimentar 7,87% 7
Sector Construção Civil 5,62% 5
Industria Química e Farmacêutica 3,37% 3
Sector Têxtil e Calçado 1,12% 1
Outra Indústria 7,87% 7
Metais e afins 5,62% 5
Sector Eléctrico e Electrónico 3,37% 3
Show rooms 1,12% 1
Gestão ambiental 1,12% 1
Serviços 2,25% 2
Tecnologias de comunicação 0,00% 0
100,00% 89
ESTUDO DE MELHOR USO IMOBILIÁRIO

Análise da Oferta

Área Desocupada Área Desocupada / Área Desocupada / Área Desocupada /

Idade
(m2) Stock Total Stock Total por Idade* Total Desocupada
0 - 5 anos 5.653 8,2% 35,9% 46,7%
5 -15 anos 5.007 7,3% 14,1% 41,4%
+ 15 anos 1.447 2,1% 8,3% 12,0%
Total 12.107 17,7% 17,7% 100,0%

Área Desocupada Área Desocupada / Área Desocupada / Stock Área Desocupada /

Qualidade
(m2) Stock Total Total por Qualidade Total Desocupada
A - Boa 2.765 4,0% 31,0% 22,8%
B - Suficiente 8.051 11,7% 17,3% 66,5%
C - Pobre 1.291 1,9% 9,8% 10,7%
Total 12.107 17,7% 17,7% 100,0%
ESTUDO DE MELHOR USO IMOBILIÁRIO

Análise da Procura

• Descrição da procura atual e prevista, analisando a evolução histórica desta variável

tendo em vista o delinear de possíveis cenários futuros.

• Caracterização do tecido empresarial presente no mercado envolvente.

ESTUDO DE MELHOR USO IMOBILIÁRIO

Análise da Procura
Gráfico 2.3 - Escritórios Parque das Nações - Ocupação por Dimensão (2002-2004)

> 5000 m2

3001 a 5000 m2

1001 a 3000 m2

501 a 1000 m2

100 a 500 m2

< 100 m2

0 2 4 6 8 10 12 14
Gráfico 2.4 - Escritórios Parque das Nações - Ocupação por Sector de Actividade
2002 2003 2004 (2002-2004)

Tecnologia e Telecomunicações

Serviços Financeiros

Serviços Empresas

Produtos de Consumo

Outros Serviços

Farmacêuticas e Saúde

Estado, Europa e Associações

Consultores e Advogados

0 1 2 3 4 5 6 7
2002 2003 2004
ESTUDO DE MELHOR USO IMOBILIÁRIO

Valores de Mercado

• Valores para arrendamento e venda

• Yields praticadas

QUADRO DE RENDAS

Zona Renda média Renda máxima Renda mínima

M 4,01 € 8,02 € 2,19 €
M 4,39 € 7,50 € 2,50 €
V 3,77 € 5,05 € 2,00 €
P 5,88 € 10,50 € 3,75 €
T 2,41 € 3,33 € 1,56 €
V 3,86 € 6,17 € 1,50 €
V 3,89 € 6,17 € 3,25 €
V 4,19 € 4,64 € 3,31 €
ESTUDO DE MELHOR USO IMOBILIÁRIO

Estudo de Projetos - Benchmarking

Caracterização dos principais projetos similares na área de influência (ou não), visando a
sumarização dos pontos fortes e fracos
ESTUDO DE MELHOR USO IMOBILIÁRIO

Estudo de Projetos – Benchmarking

• “Localizado no interior do Porto de Barcelona, a

2Km do centro da cidade e com ligações diretas às
principais Autoestradas espanholas e europeias;
• A cerca de 5 minutos do Aeroporto Internacional de
Barcelona;
• Linha ferroviária no interior da plataforma;
• Armazéns modulares;
• Possibilidade de entrega de projetos chave na mão;
• Cais de carga e descargas e/ou rampas de nível;
• Pé direito livre de 10,5 mts;
• Capacidade de carga do pavimento de 5 t. / m2. “
ESTUDO DE MELHOR USO IMOBILIÁRIO

Projeto a desenvolver

De acordo com o estudo realizado é proposto um projeto indicando as principais

caraterísticas

• “Timing” do projeto
• Dimensão dos Edifícios/Pisos
• Preços/Rendas
• Venda e/ou Arrendamento
• Serviços de Apoio
• Necessidade de Parqueamento
• Outros
ESTUDO DE MELHOR USO IMOBILIÁRIO

USO DE RETALHO

Desenvolvimento de um
pequeno conjunto de
Atual Enquadramento do unidades de comércio
Sector

Vocacionadas para o
• Saturação do mercado de retalho comércio de
nos concelhos de X e Y conveniência/proximidade
• Níveis de desocupação
significativos
Colocadas
• Retração da procura essencialmente na
envolvente imediata do
Hospital xxxxx
ESTUDO DE MELHOR USO IMOBILIÁRIO

USO DE ESCRITÓRIOS

Atual Enquadramento do Sector Longo processo de

• Quebra da procura no sector de
escritórios
• Aumento dos níveis de desocupação
• Quebra dos valores de mercado
colocação, faz-nos
questionar a viabilidade
da área prevista
Risco significativo de
desenvolvimento de
cerca de 300.000 m2 de
escritórios numa zona
não consolidada

Evolução da Conjuntura Desenvolvida de forma

Económica não especulativa,
• Fraco crescimento económico idealmente com
edifícios feitos à
• Aumento da taxa de desemprego
medida grandes
ocupante
ESTUDO DE MELHOR USO IMOBILIÁRIO
USO RESIDENCIAL

Atual Enquadramento do Sector Habitação unifamiliar, deverá

ser a grande aposta,
• Massificação da oferta de habitação
substituindo alguns dos lotes
coletiva em X e Y
de serviços
• Níveis de desocupação significativos
• Dificuldades de comercialização nas
urbanizações mais recentes A habitação unifamiliar é o
• Quebra dos valores de mercado
uso que mais valoriza o
enquadramento urbanístico
único e a proximidade ao
Evolução da Conjuntura Económica
centro da cidade
• Medidas do Plano de Estabilidade e
Crescimento
• Aumento da taxa de desemprego Face à massificação da
habitação coletiva, esta deve
• Dificuldades de financiamento e subida
ser minimizada na medida do
das taxas de juro
possível
ESTUDO DE MELHOR USO IMOBILIÁRIO

Projeto a desenvolver
RETALHO NO CENTRO DE SERVIÇOS (POLOS 1 E 2) EQUIPAMENTOS E OUTRO RETALHO (POLO 1)

Retalho de conveniência Área Serviços e retalho* - Polo 1

Centro serviços - escritórios** 2.250
Tabacaria / Press Center 50
Centro serviços - retalho** 600
Cafetaria 70
Lider Pneu 1.000
Cafetaria 70
Car center 769
Restaurante 120
Apoio motoristas*** 534
Restaurante 120
T otal 5.153
Fast Food 90
* excluídas áreas reservadas pelo consórcio
Fast Food 80
** R/c + 2 pisos, implantação 1.200
T otal 600
*** Restauração, lavabos e afins, assumido como não gerador de receitas

CENTRO DE SERVIÇOS (POLO 2)

Serviços e retalho - Polo 2
Centro serviços - escritórios* 3.000
Centro serviços - retalho* 600
T otal 3.600
* R/c + 2 pisos, implantação 1.200
ESTUDO DE MELHOR USO IMOBILIÁRIO
ESTIMATIVA DE RENDAS E INCENTIVOS

Renda unitária Renda unitária Renda fracção

mínima máxima Renda total Renda total Renda fracção mensal
Pavilhões Industriais (€/m2/mês) (€/m2/mês) Área total anual mínima anual máxima mensal mínima máxima
Armazens modulares I 5,25 5,50 22.050 1.389.150 1.455.300 2.363 2.475
Armazens modulares II 5,00 5,25 21.600 1.296.000 1.360.800 4.500 4.725
Armazens modulares III 4,50 5,00 6.750 364.500 405.000 10.125 11.250
Contentores a céu aberto 0,75 1,00 4.580 41.220 54.960
54.980 3.090.870 3.276.060

Renda total Renda total Renda unitária Renda unitária

anual mínima anual máxima Área total Renda total Área total mínima máxima Área total
O cupantes âncora* Armazéns Armazéns Armazéns anual Escritórios Escritórios Contentores Contentores Contentores
RAR 291.600,00 324.000,00 6.000
ETE - Logística 194.400,00 216.000,00 4.000
Transportes Sousa Mendes 28.350,00 29.700,00 500
TCGL 145.800,00 162.000,00 3.000 24.300 32.400,00 3.000
Gefco 194.400,00 216.000,00 4.000 58.320 600
Edifer 108.000,00 113.400,00 2.000
Manicargas 324.000 432.000,00 40.000
Concessionária 14.580 150
T otal 962.550 1.061.100 19.500 72.900 750 348.300 464.400 43.000
* Desconto 10% renda de todos os espaços
-133 (diferença assumida)
Renda média
unitária Renda total
Serviços, retalho e equipam (€/m2/mês) Área total anual
Escritórios* 9 2.250 243.000
Retalho de conveniência 11 600 76.920
Outros espaços 6 2.303 169.824
5.153 489.744
* Assume distribuição equivalente de espaços para os 3 tipos de escritórios propostos

Mínimo Máximo
(€/m2/mês) (€/m2/mês)
Espaços contentores 0,75 1,00

Desconto a
aplicar à renda
Incentivos (considerados para reflectir
apenas para Logística T ipo incentivo unidade Valor carência *
Armazens modulares I carência de renda mês 2 0,9667
Armazens modulares II carência de renda mês 3 0,9500
Armazens modulares III (50%) carência de renda mês 3 0,9500
Armazens modulares III (50%) carência de renda mês 4 0,9333

*Assumem contratos de 5 anos

ESTUDO DE MELHOR USO IMOBILIÁRIO

Análise de Viabilidade Financeira

• Estimativa dos custos e receitas do projeto imobiliário, com base na nossa experiência no
sector imobiliário, bem como nas informações fornecidas pelo cliente.

• Partindo dos custos e receitas, será efetuada a análise financeira do projeto, com base
no método dos Cash Flows descontados e recorrendo ao software Argus DCF Software (ou
excel), gerando indicadores de rentabilidade como o VAL e a TIR.

•Por último efetuar-se-ão análises de sensibilidade às variáveis chave do projeto, de modo

a avaliar o risco potencial do mesmo.
ESTUDO DE MELHOR USO IMOBILIÁRIO
SÍN T ESE RESULT ADOS - AN ÁLISE DE VIABILIDADE FIN AN CEIRA

ABC Nº Custos de T otal T otal

USO VAL T IR
(m 2) Unidades Construção/ m 2 Investimento Receitas
Centro Comercial 18.125 14.500 600 € 13.270.066 € 34.689.899 € 6.160.610 34,3%
Hotel 3.000 75 1.125 € 3.460.241 € 6.184.064 € -230.064 12,4%
Lar Idosos 4.050 75 650 € 2.984.500 € 4.516.386 € -328.099 10,4%
Residência Estudantes 6.500 200 600 € 4.435.688 € 9.279.516 € 516.289 19,3%
Estacionamento 21.000 700 275 € 5.775.000 € 8.255.003 € -681.872 9,9%
Projecto 31.675 - 568 € 29.925.495 € 62.924.868 € 5.436.863 22,5%
0 0 0 0 0

CRON OGRAMA

CUST OS 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
ESTACIONAMENTO 0 5.775.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
CENTRO COMERCIAL 0 6.764.685 5.990.385 0 0 0 0 0 0 0 0 0
HOTEL 0 0 1.687.500 1.687.500 0 0 0 0 0 0 0 0
LAR DE IDOSOS 0 1.513.688 1.355.738 0 0 0 0 0 0 0 0 0
RESIDÊNCIA ESTUDANTES 0 2.242.500 2.008.500 0 0 0 0 0 0 0 0 0
RECEIT AS 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
ESTACIONAMENTO 0 0 578.550 2.312.754 2.370.572 29.428.023 0 0 0 0 0 0
CENTRO COMERCIAL 0 0 578.550 2.312.754 2.370.572 29.428.023 0 0 0 0 0 0
HOTEL 0 0 0 0 257.223 300.093 364.399 428.705 4.833.644 0 0 0
LAR DE IDOSOS 0 0 0 242.099 270.047 299.241 3.705.000 0 0 0 0 0
RESIDÊNCIA ESTUDANTES 0 0 0 458.386 511.303 566.579 7.743.247 0 0 0 0 0
ESTUDO DE MELHOR USO IMOBILIÁRIO
Analise de Sensibilidade VAL 5.436.863
Investimento Total
5.437 -10% -5% 0% 5% 10%
-10% 4.825 3.830 2.835 1.840 844
-5% 6.126 5.131 4.136 3.141 2.145
Receita total
0% 7.427 6.432 5.437 4.442 3.446
5% 8.728 7.733 6.738 5.743 4.748
10% 10.029 9.034 8.039 7.044 6.049

Investimento Total
5.437 -10% -5% 0% 5% 10%
12,6 5.931 4.936 3.941 2.946 1.950 -10%
13,3 6.679 5.684 4.689 3.694 2.698 -5%
Receita C Comercial
14,0 7.427 6.432 5.437 4.442 3.446 0%
14,7 8.175 7.180 6.185 5.190 4.194 5%
15,4 8.923 7.928 6.933 5.938 4.943 10%

Investimento Total
5.437 -10% -5% 0% 5% 10%
47,3 7.236 6.241 5.246 4.251 3.256 -10%
49,9 7.332 6.337 5.341 4.346 3.351 -5%
Receita hotel
52,5 7.427 6.432 5.437 4.442 3.446 0%
55,1 7.523 6.528 5.532 4.537 3.542 5%
57,8 7.618 6.623 5.628 4.633 3.637 10%

Investimento Total
5.437 -10% -5% 0% 5% 10%
900,0 7.248 6.253 5.257 4.262 3.267 -10%
950,0 7.338 6.342 5.347 4.352 3.357 -5%
Receita lar idosos
1.000,0 7.427 6.432 5.437 4.442 3.446 0%
1.050,0 7.517 6.522 5.527 4.531 3.536 5%
1.100,0 7.607 6.612 5.616 4.621 3.626 10%

Investimento Total
5.437 -10% -5% 0% 5% 10%
180,0 7.060 6.065 5.070 4.074 3.079 -10%
190,0 7.244 6.248 5.253 4.258 3.263 -5%
Receita Residencias Estudantes
200,0 7.427 6.432 5.437 4.442 3.446 0%
210,0 7.611 6.616 5.620 4.625 3.630 5%
220,0 7.794 6.799 5.804 4.809 3.814 10%

Investimento Total
5.437 -10% -5% 0% 5% 10%
0,5 6.506 5.511 4.516 3.520 2.525 -10%
0,5 6.660 5.664 4.669 3.674 2.679 -5%
Receita Estacionamento
0,5 6.813 5.818 4.823 3.828 2.832 0%
0,5 6.967 5.971 4.976 3.981 2.986 5%
0,6 7.120 6.125 5.130 4.135 3.139 10%
APRESENTAÇÃO

TRABALHO INDIVIDUAL
TRABALHO INDIVIDUAL

• Entre 4.500 a 9.000 carateres

• Opção entre duas questões:

• Tendo em conta a informação dada em aula e outras pesquisas adicionais (opcional),
fundamente a opção de investimento imobiliário em Portugal por parte de um
investidor estrangeiro explicitando a alocação de capital (€100 milhões) por setor e
localização geográfica. Especifique o perfil do investidor.

• Análise de um setor de mercado imobiliário em Portugal, expondo a evolução

recente e as perspetivas futuras.