CONSTRUTORA SUCESSORA DA BANCOOP A OAS , NO PODE COBRAR QUEM J PAGOU O TERMO DE ADESO

0155128-58.2010.8.26.0100 (583.00.2010.155128)
Comarca/Frum Frum Central Civel Joo Mendes Jnior Processo N 583.00.2010.155128-8 Cartrio/Vara 42. Vara Cvel

Distribudo em 01/07/2010 s 13h 30m 01s Valor da Causa 1.000,00 Requerido COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP Requerente ELIAS MIGUEL ELIAS FILHO Advogado: 228696/SP LUIZA SANTELLI MESTIERI DUCKWORTH Requerido OAS EMPREENDIMENTOS S/A

Sentena Completa 05/10/2012

Sentena n 1608/2012 registrada em 05/10/2012 no livro n 225 s Fls. 60/71: Proc. n. 583.00.2010.155128-8 (1169/10) Vistos.

Elias Miguel Elias Filho ajuizou ao declaratria de inexigibilidade de dbito cumulada com pedidos de obrigao de fazer e de indenizao por danos morais em face de Cooperativa Habitacional dos Bancrios de so Paulo (BANCOOP) e OAS Empreendimentos S/ A (OAS). Alegou, em sntese, ter assinado Termo de Adeso e Compromisso de Participao, por meio do qual adquiriu uma unidade habitacional em empreendimento realizado pela primeira r, recebendo as chaves do imvel aps o pagamento integral do valor pactuado. Ocorre que, decorridos quatro anos da quitao do imvel, recebeu cobrana de valor adicional por parte da mesma r.

Alm dessa irregularidade, tomou conhecimento de que o empreendimento foi objeto de cesso em favor da segunda r, aps realizao de assembleia da qual fora impedido de participar.

Pleiteou indenizao por danos morais, bem como a averbao de seu nome na matrcula do imvel transacionado e a declarao de inexigibilidade de dbito. A antecipao de tutela foi deferida em parte ... Regularmente citadas, as rs apresentaram contestao. ...a r BANCOOP alegou, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva, coisa julgada, precluso lgica e ausncia de interesse processual. No mrito, aduziu ter sido necessria a cesso dos direitos referentes ao empreendimento imobilirio, tendo em vista a inexistncia de fundos para a sua finalizao e a elevada taxa de inadimplncia dos cooperados. Defendeu ainda a legitimidade da assembleia realizada e impugnada na inicial, bem como dos valores adicionais cobrados do requerente, previstos no termo firmado pelo autor. Requereu o acolhimento das preliminares arguidas e a improcedncia dos pedidos. ... a r OAS alegou que o acordo pactuado para a finalizao do empreendimento imobilirio foi aprovado em Assembleia Geral para tal finalidade, da qual participaram os cooperados adimplentes. Ademais, alegou que a possibilidade de rateio extra est prevista na lei, no termo de adeso assinado pelos cooperados e tambm no estatuto da primeira r. Requereu improcedncia do pedido. Houve rplica a fls. 712/776. Incidente de falsidade foi instaurado a requerimento do autor, tendo sido rejeitado a fls. 1864. Instadas as partes especificao de provas, a r OAS requereu o julgamento no estado ... ao passo que a r Bancoop requereu a produo de prova oral e o autor, pericial . A audincia de conciliao restou infrutfera .

 o relatrio. Fundamento e decido. O julgamento antecipado da lide de rigor, nos termos do art. 330, inciso I, do Cdigo de Processo Civil, tendo em vista a desnecessidade de dilao probatria em demanda em que se discutem matrias de direito, assentando-se, no mais, em fatos cujas partes no requereram a produo das provas que lhe seriam especificamente pertinentes. Cabe, de incio, rejeitar as preliminares alegadas em contestao da r Bancoop. No h que se falar em ilegitimidade passiva, tendo em conta que o autor impugna a validade de clusulas contratuais que firmou justamente com tal demandada. a r Bancoop, pois, titular da relao de direito material em debate, sendo legitimada passiva para esta ao. No h, outrossim, que se falar em coisa julgada, pois o autor no teve qualquer participao e nem teve qualquer benefcio no acordo celebrado em ao civil pblica movida em face da mencionada r. Tal ajuste , pois, inapto a impedi-lo de buscar, perante o Estado-Juiz, suas pretenses individuais decorrente do contrato ora discutido. Essa mesma no participao do autor em eventuais acordos tambm descaracteriza as alegadas precluso lgica e falta de interesse de agir. a presente demanda, portanto, o meio til e adequado para o autor deduzir suas pretenses individuais. Vencidas as questes preliminares, passo anlise do mrito da causa. Ao que se infere dos autos, o AUTOR e a r Bancoop assinaram ajuste denominado Termo de Adeso e Compromisso de Participao em Cooperativa. Tal acordo tinha por objetivo possibilitar ao autor a aquisio de unidade habitacional descrita na clusula 2 (fls. 54), mediante de pagamento de determinado preo, que poderia ser acrescido de [...] valores decorrentes de eventuais aumentos de custos, aumentos da rea construda, privativa ou no e alterao das unidades habitacionais e do prprio empreendimento (clusula 4.1, pargrafo nico, fls. 54).

Na execuo do acordado, o autor pagou aludida r o preo de R$ 37.000,00, o que lhe permitiu receber as chaves do imvel que pretendia adquirir. Posteriormente, porm, a mesma r passou a lhe cobrar a quantia extra de R$ 28.000,00, com fundamento no acrscimo dos custos da obra, prevista na clusula 4.1. A r OAS recebeu da r Bancoop os direitos e obrigaes desta, em cesso , perante os intitulados cooperados, cobrando do autor a quantia extra de R$ 146.405,11 , como valor residual, impondo tal pagamento como necessrio para a transferncia da titularidade do bem. A cobrana de quantia superior a inicialmente determinada quando do incio das obras de construo do imvel em debate, em princpio, encontra amparo jurdico. que a r Bancoop no se colocou como incorporadora e construtora do bem, mas como uma cooperativa, a ser regida, portanto, pela Lei 5.764/71, cujo artigo 80 prev a cobrana de rateio extra dos adquirentes, nos seguintes termos: Art. 80. As despesas da sociedade sero cobertas pelos associados mediante rateio na proporo direta da fruio de servios. A cooperativa poder, para melhor atender equanimidade de cobertura das despesas da sociedade, estabelecer: I - rateio, em partes iguais, das despesas gerais da sociedade entre todos os associados, quer tenham ou no, no ano, usufrudo dos servios por ela prestados, conforme definidas no estatuto; II - rateio, em razo diretamente proporcional, entre os associados que tenham usufrudo dos servios durante o ano, das sobras lquidas ou dos prejuzos verificados no balano do exerccio, excludas as despesas gerais j atendidas na forma do item anterior. O problema que a r Bancoop no efetivamente uma cooperativa que visa administrar e organizar o rateio entre cooperados para aquisio de imveis. Trata-se, a bem da verdade, de empresa que promove a venda de unidades habitacionais, procurando genericamente (como qualquer outra empresa do ramo) consumidores para este fim.

Tal concluso decorre do teor do documento de fls. 41, consistente em um cartaz publicitrio - semelhante ao que se v nas ruas ou nos anncios publicados pela mdia impressa ou eletrnica por incorporadoras e imobilirias -, no qual a r Bancoop oferece, para o grande pblico, o imvel em debate para aquisio, inclusive indicando o preo. No h dvida: a Bancoop uma comerciante do bem; tal entidade e, por consequncia, sua sucessora (a r OAS), assim devem ser juridicamente tratadas. Esse mesmo documento revela ainda mais.

Da forma que o imvel oferecido ao mercado, verifica-se que no existe entre os adquirentes como o autor qualquer inteno de se associarem para a realizao de obra em cooperativa. O que existe a inteno de cada adquirente, individualmente considerado, comprar um imvel. Da ser inaplicvel espcie a Lei 5.764/71. Da relao entre entidades que desenvolvem atividade de construo, distribuio e comercializao de imveis (as demandadas) e uma pessoa fsica que adquire tal bem como destinatrio final (o autor), advm uma relao de consumo, a ser regida pela Lei 8.078/90, o Cdigo de Defesa do Consumidor(arts.2e3). Nesses termos, quando da celebrao e da execuo do contrato visando a aquisio do imvel em debate, assistia ao autor-consumidor o direito de receber informao adequada e clara sobre o produto adquirido (art. 6, III, do CDC). Por sua vez, r Bancoop, como responsvel pela elaborao de contrato de adeso (fls. 54/66), cabia o dever de redigir com destaque as clusulas limitativas de direito do aderente (art. 54, 4). Ora, uma clusula como a 4.1 (fls. 54), que prev a possibilidade da fornecedora do produto aumentar o total devido pela aquisio do imvel, sem qualquer limitao, sob a justificativa de aumento de custos, no informa adequadamente o consumidor de todos os seus deveres contratuais, sujeitando-o, na verdade, a eventos futuros e incertos.

Pelo mesmo motivo, esta clusula eminentemente limitativa de direitos do utente, devendo, por isso, ter sido redigida com o destaque legalmente exigido, o que no ocorreu.

No h, portanto, como se julgar pela validade da clusula em questo, evidenciando a inexigibilidade dos valores cobrados pela entidade que redigiu o ajuste e pela entidade que a sucedeu. Irrelevante a alegao das rs (Bancoop e OAS) de que tal clusula se mostrou necessria em razo da elevada inadimplncia e do aumento dos custos dos materiais de construo e regularizao do imvel. Tais circunstncias, mesmo que verdadeiras, so inerentes ao prprio risco de um negcio como este, devendo, por isso, serem consideradas previamente pelas fornecedoras antes de disponibilizar o produto perante o mercado consumidor. Se tal considerao no ocorreu, devem as fornecedoras (Bancoop e OAS) e no o consumidor cuja nica informao recebida foi o preo de R$ 37.000,00 arcarem com os riscos assumidos. Para agravar o caso, verifica-se que a ausncia de informao deu-se tambm na execuo do contrato.Com efeito, ao imporem ao autor o cumprimento da citada clusula (invlida, como dito), com base em suposta majorao do valor da obra e da regularizao do imvel, as rs no justificaram devidamente a origem do valor a maior encontrado. Nem mesmo aps o ajuizamento desta ao, tal justificativa foi externada, limitando-se ambas as demandadas, em suas respectivas respostas, a indicarem um valor que entendem devido, sem, contudo, dizerem como alcanaram exatamente este quantum. No h, portanto, como exigir do autor-consumidor o valor a maior impugnado na inicial. Deve-se ter o contrato, portanto, como quitado.

 o que tem decidido o E. Tribunal de Justia de So Paulo em casos semelhantes ao presente:

Voto n. 3389. Apelao n 0107716-05.2008.8.26.0003. Comarca: So Paulo. Apelante: Cooperativa Habitacional . dos Bancrios de So Paulo -BANCOOP. . Apelada: Aline Mara Pageu. Juiz prolator da sentena: Maria Priscilla Ernandes Veiga Oliveira. COOPERATIVA HABITACIONAL Venda e compra de imvel Relao regida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor Precedentes da jurisprudncia Previso contratual de cobrana de saldo residual aps a quitao do preo Abusividade configurada na hiptese Cobrana efetuada depois de transcorridos quase trs anos do trmino do pagamento das parcelas, deixando os cooperados em longeva situao de insegurana - Cooperativa que no demonstrou a origem das despesas cobradas a ttulo residual Violao ao dever de transparncia Sentena de improcedncia mantida Recurso desprovido.

Ainda que no se adote esse entendimento (como efetivamente ora adotado) e se conclua pela aplicao da Lei 5.764/71 em detrimento do Cdigo de Defesa do Consumidor, o valor cobrado pelas rs (Bancoop e OAS) tambm no pode ser considerado exigvel. De fato, a incidncia de tal diploma legal no isenta o ajuste celebrado entre as partes da aplicao das normas gerais que regem as relaes contratuais do Cdigo Civil brasileiro. E o artigo 422 do Cdigo Civil impe o dever de boa f aos contratantes, o que implica, segundo a melhor doutrina, o dever de informao: A doutrina mostra que as partes tm que cumprir a obrigao principal pactuada, mas tm, ao mesmo tempo, de observar outras condutas que so os deveres anexos ou acessrios obrigao principal fundados na boa f contratual. Os principais deveres anexos so: de lealdade (essncia da boa f objetiva), de informao, de cooperao (quem no coopera com a outra parte infringe fundamentalmente a boa-f- cf. Betti: boa f cooperao), de segurana, dever de segredo, de custdia (das coisas negociadas)

(LOPEZ, Teresa Ancona. Princpios contratuais. In: FERNANDES, Wanderley. Fundamentos e princpios dos contratos empresariais, So Paulo, Saraiva/GV Law, 2012, p. 75).

Ora, como se viu, o autor foi destitudo das necessrias informaes, tanto por ocasio da celebrao, quanto por ocasio da execuo do contrato.

No h, por isso, como obrig-lo a pagar qualquer valor a mais do que aquele exatamente quantificado quando aderiu cooperativa em questo mesmo, diga-se mais uma vez, se no for aplicado o Cdigo de Defesa do Consumidor espcie. Diante das circunstncias acima colocadas, as quais levaram considerao da quitao integral do ajuste em debate, impe-se o acolhimento das pretenses de declarao de inexigibilidade de dbito e de inscrio do nome do autor na matrcula do imvel transacionado. Tudo, na forma do requerido na inicial. Resta verificar se h danos morais a serem indenizados. E, mais uma vez, razo assiste ao autor. que as irregularidades contratuais acima mencionadas no consistem em mero dissabor a que todas as pessoas esto sujeitas a suportar em seu dia a dia quando celebram ajustes. Trata-se de descumprimento de normas de ordem pblica, acima citadas, que prejudicaram pessoa que sonhava em adquirir seu prprio imvel e que teve este sonho transformado em verdadeiro pesadelo. Vale dizer, sofreu o autor evidentes constrangimentos e no meros aborrecimentos, sendo atingido como ser humano, independente de eventuais consequncias econmicas.

Devem, portanto, as rs, conforme dispem o artigo 5o incisos V e X da Constituio da Repblica, o artigo 18 do Cdigo de Defesa do Consumidor e o artigo 475 do Cdigo Civil, indenizar integralmente a vtima do evento.

Cabe salientar que a existncia de constrangimentos realmente evidente e a demonstrao destes independe de maiores comprovaes. Neste aspecto, cedio que a doutrina costuma afirmar que o dano moral dispensa prova em concreto, at porque, como bem esclarece o Prof. Carlos Alberto Bittar, no precisa a me comprovar que sentiu a morte do filho; ou o agravado em sua honra demonstrar que sentiu a leso; ou o autor provar que ficou vexado com a insero de seu nome no uso pblico de obra, e assim por diante (Reparao Civil por Danos Morais, Revista dos Tribunais,1993, p. 204). Em relao ao valor da indenizao, insta anotar que, como muito bem sabido, o Direito ptrio no estabelece um critrio nico e objetivo para a fixao do quantum do dano moral. Cabe, assim, ao prudente arbtrio do juiz a fixao do respectivo valor, o qual, a toda evidncia, deve ser moderado e, normalmente, leva em considerao a posio social da ofensora e do ofendido, a intensidade do nimo de ofender, a gravidade e a repercusso da ofensa. Na hiptese dos autos, como j se disse, no h dvida de que o autor sofreu constrangimentos aptos caracterizao dos danos extrapatrimoniais.

Deve-se considerar, contudo, que os fatos em questo no provocaram morte ou leses graves e nem qualquer outra espcie de sofrimento irreversvel, o que revela que eventual valor por demais elevado seria desproporcional ao dano sofrido. Dessa forma, adotando-se os critrios acima expostos, razovel fixar o quantum da indenizao em R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Cumpre-se, destarte, a funo da indenizao por danos morais, oferecendo-se compensao ao lesado para atenuao do sofrimento havido e atribuindo-se ao lesante sano, a fim de que no volte a praticar atos lesivos personalidade de outrem. O valor arbitrado, portanto, o que se revela justo, perante a legislao ptria. Finalmente, cabe observar que todas as obrigaes declaradas nesta sentena so impostas solidariamente s rs contratante originria e sucessora da primeira -, nos termos do artigo 7, nico do Cdigo de Defesa do Consumidor.

Ainda que o autor no reconhea a legitimidade da r OAS, o que deixou de ter maior relevncia ante a aplicao ao caso do Cdigo de Defesa do Consumidor, e no do regime jurdico aplicado s cooperativas, o fato que esta empresa colocou-se perante o autor como efetiva contratante e dele cobrou o quantum impugnado na inicial. Deve, por isso, igualmente responder pelo contrato e pelos danos havidos.

Ante o exposto, julgo procedentes os pedidos para, declarando a inexigibilidade do dbito impugnado na inicial, condenar solidariamente as rs a:

a) procederem transferncia da titularidade do imvel descrito na inicial em favor do autor, perante o registro de imveis, em 5 dias aps o trnsito em julgado da sentena, sob pena de pagamento de multa diria de R$ 10.000,00, a vigorar por 60 dias;

b) pagarem ao autor a quantia de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), a ttulo de indenizao por dano moral, corrigido monetariamente desde a data desta deciso e incidindo juros da mora legais de 1% ao ms desde a citao;

c) arcarem com as custas, despesas processuais e honorrios advocatcios, estes fixados por equidade em 15% sobre o quantum indenizatrio. P.R.I.C. So Paulo,28 de setembro de 2012. Andr Augusto Salvador Bezerra Juiz de Direito

Dr. Andr Augusto Salvador Bezerra Juiz de Direito em So Paulo. Mestrando pelo Programa de Integrao da Amrica Latina da Universidade de So Paulo. Especialista em Direito Pblico pela Escola Paulista de Magistratura de So Paulo.

VEJA MAIS

23 VITIMAS SE LIVRARAM DE COBRANAS DA OAS CONSTRUTORA

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22) Sra Nadir de 80 ANOS GANHA DA OAS - BUTANT - (JUIZ IMPEDE DESPEJO) http://bancoop.forumotion.com/t5242-0016683-6520128260011-oas-tenta-possuir-imovel-dasra-nadir-indeferido#5289 ================================ 23) DEVOLUO DE 420 MIL NO ILHAS DE ITLIA - PELA OAS/BANCOOP -(Denilson) http://bancoop.forumotion.com/t5063-0121164-7420108260100-583002010121164-denilsondevolucao-oas-ilhas-italia#5109 ========================= 24) OAS Ter que pagar aluguis http://bancoop.forumotion.com/t5317-00580176120128260405-juiz-manda-oas-pagaralugueis-de-vitima-por-atraso-na-obra#5364 =============================

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