LA FORMA NOTARIAL DE EXTINGUIR LA COPROPIEDAD

DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN Y PARTICIÓN DE BIENES HEREDITARIOS

Consideraciones Preliminares y Concepto.

La propiedad sobre los bienes o derechos, desde el punto de vista de la persona

que es titular del derecho, puede corresponder a una sola o varias personas,
independientemente de si se trata de personas individuales o jurídicas, o bien, de
ambos tipos a la vez (individuales y jurídicas).

El tema de la copropiedad, es decir, el de la propiedad compartida por varias

personas sobre un mismo bien o derecho, es de partículas interés en el derecho
civil, debido a la necesidad de establecer cales son los derechos y los alcances de
los mismos que corresponden a los copropietarios.

Este tema está desarrollado en el Libro II (De los bienes, de la propiedad y demás
derechos reales) del Código Civil, específicamente en el capítulo III que lleva por
título De la copropiedad. El primer artículo de dicho capitulo, el 485, establece
cuando existe copropiedad: “hay copropiedad cuando un bien o un derecho
pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contrato o disposición
especial, se regirá la copropiedad por las disposiciones del presente capitulo.”

¿Qué significa la proindivisión de la propiedad respecto a un bien o un derecho?

Pro indiviso, según el diccionario de la Real Academia de la Lengua, es lo “dicho
de los caudales o de las cosas singulares: que están en comunidad, sin dividir.” Es
por ello que el artículo 486 del Código Civil establece que “las cuotas de los
coparticipes se presumen iguales”.

En cuanto a la manera como se establece la copropiedad, existen dos

posibilidades. Una, que sea de manera voluntaria a las personas que participarán
dentro del régimen de copropiedad. Así, por ejemplo, dos personas individuales
deciden comprar, de manera conjunta y en copropiedad, un bien inmueble. En
este caso la pro indivisión constara y se consignará así en la escritura mediante la
cual se adquiere el bien en cuestión.

Otra posibilidad está representada por el hecho de que la constitución de la

copropiedad no haya dependido de la voluntad de quienes serán copropietarios,
sino de una tercera persona. Es el caso de las disposiciones testamentarias
(disposición mortis causa) y también de la donación (donación inter vivos) que
realice una persona a favor de determinados parientes.
Formas de constituir la copropiedad, desde el punto de vista de la voluntad
que la establece.

De manera Voluntaria Por disposición Por disposicion de la

por los Contratantes testamentaria del Ley
testador

Independientemente de con base en la voluntad de quien se constituyó la

copropiedad, es decir, si por la propia o la de tercera persona, es factible que ésta
se disuelva. Salvo en los casos específicos que establece la ley, “ningún
copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad.1 Cada uno de ellos
podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común, salvo los casos en
que la indivisión esté establecida en la ley” (art. 4992 del Código Civil).

Tanto la división de la cosa común como la partición de la herencia son factibles

de realizarse en la vía contenciosa, es decir, la jurisdiccional, lo cual se torna
obligatorio si existe desacuerdo entre las partes. Sin embargo, como es
característico en todas las actuaciones notariales, si existe avenimiento o unidad
de voluntades, es posible que ambos asuntos se ventilen notarialmente.

REGULACIÓN DE LA COPROPIEDAD EN EL CÓDIGO CIVIL.

ARTICULO 485. Cuando hay copropiedad. Hay copropiedad cuando un bien o

un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.

A falta de contrato o disposición especial, se regirá la copropiedad por las

disposiciones del presente capítulo.

ARTICULO 486. Cuotas de los partícipes. Las cuotas de los copartícipes se

presumen iguales. El concurso de los comuneros, tanto en los beneficios como en
las cargas de la comunidad, será proporcional a sus respectivas cuotas.

ARTICULO 487. Uso de la cosa común. Cada partícipe podrá servirse de las
cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de

1
Disposiciones establecidas en el Código Civil en tal sentido y para el tema de la herencia, son las siguientes:
Artículo 1087. No puede obligarse a la proindivisión. A ningún coheredero puede obligársele a permanecer
pro indiviso en los bienes hereditario, ni aún por orden expresa del testador.
Artículo 1102. Partición extrajudicial. Cuando los herederos son mayores de edad y no hay ausentes o
incapaces, podrán partir los bienes como mejor les parezca, sin intervención judicial.
Artículo 1108. La partición legalmente hecha, confiere a los coherederos la propiedad
exclusiva de los bienes que les hayan sido adjudicados.
manera que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los
copropietarios usarla según su derecho.

ARTICULO 488. Obligaciones de los comuneros. Cada partícipe debe contribuir

a los gastos necesarios para la conservación de la cosa común, salvo la facultad
de liberarse de esta obligación con la renuncia de la parte que le corresponde en
el dominio.

ARTICULO 491. Derecho de cada condueño. Todo condueño tiene la plena

propiedad de la parte alícuota que le corresponda y la de sus frutos y utilidades,
pudiendo, en consecuencia, enajenarla, cederla o gravarla y aun ceder
únicamente su aprovechamiento, salvo si se tratare de derecho personal. Pero el
efecto de la enajenación o gravamen con relación a los condueños, estará limitado
a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad.

Los condueños gozan del derecho de tanteo, que podrán ejercitar dentro de los
quince días siguientes de haber sido notificados del contrato que se pretende
celebrar.

ARTICULO 492. Derecho de pedir la división. Ningún copropietario estará

obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en
cualquier tiempo que se divida la cosa común, salvo los casos en que la indivisión
esté establecida por la ley.

Acordada la división, cada comunero tendrá derecho preferente a adquirir las

partes de los otros si ellos quisieren venderlas.

ARTICULO 493. Pacto de indivisión. Será válido el pacto de conservar la cosa

indivisa por tiempo determinado que no exceda de tres años, plazo que podrá
prorrogarse por nueva convención.

La autoridad judicial, sin embargo, cuando lo exijan graves y urgentes

circunstancias, puede ordenar la división de la cosa común aun antes del tiempo
convenido.

ARTICULO 494. Improcedencia de la división. Los copropietarios no podrán

exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el
uso a que se destina. En este caso, si los condueños no convinieren en que se
adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se procederá a su venta y se
repartirá su precio.

Características de la División de la Cosa Común

a) Traslativo de dominio: Se trasfiere la propiedad de un bien.

 b) Principal: ya que tiene fines y vidas propios, existe y tiene validez
independiente de cualquier otro contrato.

c) Real: debe entregarse la cosa para que se perfeccione el contrato

d) Consensual: los contratantes determinan y acuerdan las condiciones bajo las

cuales se realizará.

e) Bilateral: Existen obligaciones para ambas partes

f) Oneroso: es posible que en determinado momento uno de los condueños

venda a otro en ejercicio de su derecho de tanteo.

g) Conmutativo: cada una de las partes tienen el pleno conocimiento de cuales

son las cargas y gravámenes que le corresponde a causa del contrato.

Elementos de la división de la Cosa Común

1. ELEMENTOS PERSONALES: Copropietarios. son las personas que posee

un bien o un derecho en forma indivisa.

2. ELEMENTO REALES: Bienes y derechos art.485 c.c.)

3. ELEMENTOS FORMALES: nuestra legislación no exige de una forma

específica ni especial para la división de la cosa común. Sin embargo, si se
realiza por la vía notarial necesariamente habrá de fraccionarse una
escritura, con lo cual se logra la certeza jurídica del caso.

OBLIGACIONES PREVIAS DE LA DIVISION DE LA COSA EN COMUN

Las obligaciones previas para el otorgamiento del contrato de la división de la cosa

común son las siguientes.

1. Identificación de los comparecientes, mediante documento Personal de

Identificación, pasaporte o testigos de conocimiento, según corresponda.

2. Acreditación del Derecho de Propiedad del bien objeto de la División de la Cosa

Común o partición

El negocio ha de ser licito posible (Art. 1251. CC) debe definirse la cosa objeto de
la partición.

EJEMPLO DE UNA ESCRITURA DE LA DIVISION DE LA COSA COMUN.

 OBLIGACIONES POSTERIORES AL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA

1. Razonar el titulo justificativo de la propiedad del bien inmuebles objeto de la

partición voluntaria. Art.36 código de Notariado.

2. Remisión del Testimonio especial al Archivo General de Protocolos dentro de

los 25 días hábiles siguientes a su otorgamiento satisfaciendo el valor de
timbres fiscales de de Q 0.50 ´por hoja y lo correspondiente al timbre notarial
de Q.10.00 por ser un instrumento de valor indeterminado.

3. Extender testimonio a los interesados, para lo cual previamente deberá

satisfacerse únicamente el impuesto fiscal de Q0.50 conforme a lo establecido
por el art. 5 numeral 3 del Dto. 37-92 del Congreso de la República.

4. Presentar el testimonio con su duplicado al Registro general de la propiedad,

para efectos de su respectiva inscripción, art. 69 Cod. Notariado y 1125 del
Cod. Civil.

5. Solicitar al registrador general de la propiedad una certificación en la que

conste que se ha operado la partición a favor de los interesados e inscripción
de la nueva finca.

6. Remitir avisos notariales a Catastro Municipal y a DICABI, conforme lo

establecido en la Ley del impuesto único sobre inmuebles, art. 43.

7. . Cobro de honorarios, conforme arancel, art. 109 numeral 2 literal d, del

código de notariado,

LEY DEL IMPUESTO UNICO SOBRE INMUEBLES

DECRETO NÚMERO 15-98

ARTICULO 43. Con el objeto de posibilitar un mejor cumplimiento de las
obligaciones de determinación, control y pago del impuesto, los Notarios, al
autorizar instrumentos públicos que contengan contratos de compraventa o
traspaso de bienes inmuebles, deberán, dentro del plazo de quince días de la
fecha de autorización de la escritura, dar aviso a la Dirección General de Catastro
y Avalúo de Bienes Inmuebles o a las
Municipalidades respectivas, y además cumplir con las normas siguientes:

En los contratos de enajenación:

Llenar y presentar el formulario correspondiente, el cual servirá de aviso de la
enajenación. Dicho formulario indicará:

 Nombre de los contribuyentes;

 Números de cédulas de vecindad de los mismos
 Domicilio fiscal de los otorgantes;
 Número de identificación tributaria, si lo tuvieren
 Inmueble objeto del contrato;
 Número de inscripción en el Registro de la Propiedad, si lo tuviere;
 Número de la matrícula fiscal;
 Ubicación y superficie del inmueble, indicada en unidades del sistema
métrico decimal.

En los actos de donación de bienes inmuebles:

 Nombres del donante y donatario;
 Número de las cédulas de vecindad;
 Domicilio fiscal de los otorgantes;
 Números de identificación tributaria (NIT);
 Relación de parentesco que tuvieren entre sí, los otorgantes;
 Valor de la donación.

En los actos de unificación de inmuebles y de cualesquiera otros que no

estén afectos
 al pago del impuesto:
 Fecha del acto o contrato;
 Nombres de los otorgantes;
 Números de sus cédulas de vecindad;
 Domicilio fiscal;
 Números de identificación tributaria (NIT);
 Descripción de los inmuebles unificados, con indicación de ubicación;
 Superficie, en unidades del sistema métrico decimal;
 Número de matrícula fiscal;
 Datos que identifican la finca unificada;
 Número de inscripción de la finca unificada en el Registro de la Propiedad.
En los casos de desmembración de inmuebles:
En los casos que se formen fincas por división de otros inmuebles, deberán
informar a la entidad recaudadora los datos indicados en los incisos precedentes
que fueren pertinentes y que correspondan a las nuevas fincas, dentro del término
de 15 días en que se inscriba la desmembración en el Registro de la Propiedad,
aportando los planos de distribución del terreno y en su caso, de la distribución del
inmueble, terreno y construcción. Los notarios que dejaren de remitir los
formularios y avisos que se mencionan en este artículo, serán sancionados con
multa pecuniaria admi
MODELO DEL TESTIMONIO ESPECIAL.

ES TESTIMONIO ESPECIAL: De la Escritura Pública número veinticuatro (24)

del registro notarial a mi cargo, que autoricé en este municipio el veintisiete de
septiembre del año dos mil dieciocho y que, para remitir al ARCHIVO
GENERAL DE PROTOCOLOS, extiendo, numero, sello y firmo, en TRES HOJAS,
siendo las dos primeras que reproducen fielmente la escritura relacionada y la
presente. En el departamento de Quetzaltenango treinta de septiembre de dos
mil dieciocho.
MODELO DEL TESTIMONIO QUE SE LE ENTREGA A LAS PARTES
INTERESADAS.

ES TESTIMONIO: De la Escritura Pública número veinticuatro (24) del registro

notarial a mi cargo, que autoricé en este municipio el veintisiete de septiembre
del año dos mil dieciocho y que, para entregar a los señores LAZARO
DAMIAN Y OLIVA MARIA, ambos de los apellidos CONTRERAS VILLEDA,
extiendo, numero, sello y firmo, en TRES HOJAS, siendo las dos anteriores
fotocopia, reproducidas de ambos lados de su original y la presente
Departamento de Quetzaltenango, treinta de septiembre de dos mil dieciocho.