 AVALÚOS

 ¿QUÉ ES UN AVALÚO?
Un avalúo, en general, es una opinión imparcial del valor de una propiedad previamente
identificada la cual se hace mediante la elaboración de un documento en el que se
consigna el valor determinado de un bien, de acuerdo a lineamientos, criterios,
metodología y principios generalmente aceptados en el ámbito de la valuación.

 CÁLCULO DE AVALÚOS:
Esta es una definición de lo que es un Avalúo para que tengamos una idea de lo que
estamos hablando. Pero para su cálculo hacemos uso y necesitamos de fórmulas las cuales
son:

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PIMER FORMULA

IA : ( AA / AT ) X 100
De donde:

IA: es el Índice de Avance

AA: Es el Avance Acumulado (Lo que se ha hecho hasta la fecha)

AT: Avance Total (100% del avance del proyecto contratado)

Esta fórmula nos sirve para calcular el Índice en % del cumplimiento físico del contrato.
Cuando AA : AT el proyecto se ha concluido y finalizado, y la variable IA : 100%. Éste
Índice nos indica el grado de desarrollo físico – financiero del proyecto, con relación al
compromiso contratado. Es un primer indicador de cumplimiento de las metas
contractuales del proyecto, se le conoce como EFICACIA.
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SEGUNDA FORMULA

IT : ( TC / TT ) X 100
De donde:

IT: Índice de Tiempo de Ejecución (Es la relación entre el tiempo consumido y el

tiempo total del proyecto multiplicado por 100)

TC: Tiempo Consumido (Número de días calendarios que realmente ha transcurrido

desde la fecha de entrega del sitio del proyecto hasta le fecha del último avalúo)

TT: Tiempo Contractual o Tiempo Total (Total de días calendarios que establece el
contrato para la ejecución de la obra)

Cuando TC : TT significa que se consumió el total del tiempo del contrato y que se debió
de haber concluido el avance total del contrato. Si el proyecto no ha concluido significa
que está en problemas técnicos. Este es el índice en % del tiempo consumido.

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TERCER FORMULA

IE : ( IA / IT ) X 100
De donde:

IE: Índice de Eficiencia (Índice en % de Eficiencia)

IA: Índice de Avance (Índice en % del cumplimiento Físico del contrato)

IT: Índice de Tiempo de Ejecución (Índice en % del Tiempo Consumido)

Existen varios casos que se pueden dar en la ejecución de proyectos:

IE es igual que 100 : El proyecto está en equilibrio sano y cumple contrato

IE es menor que 100 : El proyecto está atrasado. Ojo, seguimiento.

IE es mayor que 100 : el proyecto está adelantado. Excelente.

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CUARTA FORMULA

El error de ejecución EE ; Se define como la diferencia entre IA menos IT.

EE : IA – IT

EE es igual a 0 : El proyecto está en equilibrio sano y cumple contrato

EE es mayor que 0 : El proyecto está adelantado. Excelente

EE es menor que 0 : El proyecto está atrasado. Ojo, seguimiento.

Estos resultados son básicos para el análisis por parte de los profesionales del
seguimiento, en el dictamen la situación de cumplimiento de un contrato y la sana
ejecución de un proyecto. Es importante obtener estos indicadores de eficiencia, ya que
nos dan los signos de la sanidad de la ejecución.

El siguiente es un “Proyecto Ejemplo para que hagamos los cálculos de dos de los cuatro
avalúos que se requieren en este proyecto. A continuación “EL PROYECTO CONTRACTUAL”
es decir; como se programó inicialmente.

Programación física mes 1: 34.40% ; Mes dos programación física 2: 45.72%

 PROYECTO EJEMPLO AVALUO

INSTITUCION EJECUTORA

Monto del Contrato: C$ 5,112,421.00 Tiempo de Ejecución: 120 días

CONTRACTUAL

COD ITEM U/M CANTIDAD C.UNIT MONTO

010 Preliminares 47,900.00

011 Limpieza Inicial m2 2,350.00 10.00 23,500.00

012 Trazo y Nivelación m2 2,200.00 3.00 6,600.00

013 Inst. Complementarias m2 200.00 8.00 1,600.00

014 Demoliciones m2 180.00 90.00 7,200.00

020 Fundaciones 1,711,200.00

021 Excavación m3 1,200.00 80.00 96,000.00

022 Relleno y Compactación m3 540.00 60.00 32,400.00

023 Acero de Refuerzo lbs 55,400.00 20.00 1,108,000.00

024 Formaletas m2 90.00 120.00 10,800.00

025 Concreto m3 160.00 2,900.00 464,000.00

030 Estructura de Concreto 286,020.00

031 Acero de Refuerzo lbs 8,360.00 20.00 167,200.00

032 Formaletas de Columnas m2 186.00 120.00 22,320.00

033 Formaletas de Vigas m2 140.00 130.00 18,200.00

034 Concreto Estructural m3 27.00 2,900.00 78,300.00

040 Mampostería 292,500.00

041 Bloques de Cemento m2 650.00 450.00 292,500.00

Totales 5,112,421.00
 AVALÚO NUMERO 1

La Producción Real Física Financiera del Proyecto en el primer mes (30 días consumidos) es de C$
1,582,220.00 que va a ser facturado en el Avalúo numero 1 menos las deducciones y retenciones.

La producción acumulada al primer mes que es lo que interesa con fines de análisis de eficacia del
primer mes es de C$ 1,582,220.00 que representa el avance real acumulado con respecto al total
del proyecto al primer mes trabajado.

IA: (1,582,220.00 / 5,112,421.00) x 100 : 30.94%

Este indicador de 30.94% es la eficacia total al primer mes. Significa que a la fecha (30 días
consumidos) hemos producido el 30.94% de las metas totales del proyecto cuando se tuvo que
haber cumplido el 34.40% según la distribución lineal asumida en los indicadores administrativos.

Pero si tomamos en cuenta el cálculo de la Eficiencia Total del proyecto, los resultados cambian.

Índice de Avance: IA: 30.94%

Índice de Tiempo de Ejecución: IT: Tiempo consumido (30 días) / Tiempo Total (TT: 120 días)

IT: 25 %

Entonces:

Índice de Eficiencia: IE: Índice de Avance (IA: 30.94%) / Índice de tiempo de Ejecución (IT: 25) x
100.

Índice de Eficiencia IE: 123.76 y considerando que:

IE es igual a 100: El proyecto está en equilibrio sano y cumple con el contrato.

IE es menor que 100: El proyecto está atrasado. Ojo, seguimiento.

IE es mayor que 100: El proyecto está adelantado. Excelente!

Por lo tanto, nuestro resultado de eficiencia es de 123.76, esto es mayor que 100, lo que quiere
decir que vamos relativamente bien durante el primer mes de trabajo.

AVALÚO NÚMERO 2
La Producción Real Física Financiera del Proyecto en el segundo mes es de C$ 622,600.00 que es
facturado en el Avalúo número 2 menos las deducciones y retenciones que son de
aproximadamente el 37% del avalúo total.
La producción acumulada al segundo mes que es lo que interesa con fines de análisis de eficacia
del segundo mes es de C$ 2,204,820.00 que representa el avance real acumulado con respecto al
total del proyecto al segundo mes trabajado.

IA: (2,204,820.00 / 5,112,421.00) x 100 : 43.12%

Este indicador de 43.12% es la eficacia total al segundo mes. Significa que a la fecha (60 días
consumidos) hemos producido el 43.12% de las metas totales del proyecto cuando se tuvo que
haber cumplido el 45.72% según la distribución lineal asumida en los indicadores administrativos.

Pero si tomamos en cuenta el cálculo de la Eficiencia Total del proyecto, los resultados cambian.

Índice de Avance: IA: 43.12%

Índice de Tiempo de Ejecución: IT: Tiempo consumido (60 días) / Tiempo Total (TT: 120 días)

IT: 50 %

Entonces:

Índice de Eficiencia: IE: Índice de Avance (IA: 43.12%) / Índice de tiempo de Ejecución (IT: 50) x
100.

Índice de Eficiencia IE: 86.24 y considerando que:

IE es igual a 100: El proyecto está en equilibrio sano y cumple con el contrato.

IE es menor que 100: El proyecto está atrasado. Ojo, seguimiento.

IE es mayor que 100: El proyecto está adelantado. Excelente!

Por lo tanto, nuestro resultado de eficiencia es de 86.24, esto es menor que 100, lo que quiere
decir que vamos atrasados hasta el segundo de trabajo. Pero esto fuera cierto si la distribución de
las actividades y el tiempo que se ocupa para cada una de ellas fueras absolutamente todas de
igual duración, y esto es un error, dado a que cada una de las actividades varía en cuanto a
duración de tiempo y producción.