CONTRATO DE COMPRAVENTA

DEFINICIÓN:
El código Civil Colombiano en su artículo 1849 define la compraventa como un
contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en
dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la
cosa vendida se llama precio; A su vez el Art. 905 Código de Comercio lo define
así: “La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a transmitir
la propiedad de una cosa y la otra a pagarla en dinero. El dinero que el comprador
da por la cosa vendida se llama precio.”. Tanto el régimen civil como el comercial lo
llaman contrato y a las partes las llaman vendedor y comprador y para ambas
legislaciones existe objeto y precio. La diferencia principal consiste en que el Código
Civil utiliza la expresión “dar” y el Código de Comercio habla de “transmitir” la
propiedad.
Por otro lado el contrato de compraventa se rige por las normas generales de los
contratos, en lo que no fueren modificadas por las de la compraventa, según lo
establecido en el inciso final del artículo 1863 del código civil.

TEORÍA DEL TÍTULO Y EL MODO:

El contrato de compraventa se rige por la teoría del título y el modo lo que implica
la realización de dos actos jurídicos distintos y sucesivos: el contrato título y la
entrega o tradición (modo), es decir el contrato que en la venta de inmuebles está
contenido en la escritura es el título y la tradición o entrega es el modo que
tratándose de bienes inmuebles se perfecciona con la inscripción en el registro.

CARACTERÍSTICAS:
Las características más importantes del contrato de compraventa es de que es
bilateral, las dos partes se obligan recíprocamente, bilateral, principal, contenido en
la ley, consensual o el que se perfecciona con el consentimiento de las parte sobre
la cosa y el precio y por excepción es solemne como la venta de inmuebles, derechos
hereditarios o servidumbres, en este caso se requiere la escritura pública más
inscripción en el registro para transferir el dominio, es oneroso porque genera
utilidad y gravámenes recíprocos entre las partes, es conmutativo porque existe
equivalencia en las prestaciones, la cosa vendida se mira como equivalente al precio
que se paga por ella, en ocasiones es aleatorio cuando la equivalencia es incierta,
sometida al azar o suerte como cuando se compra un billete de lotería o una
cosecha; es un contrato de libre discusión por excelencia, las partes de mutuo
acuerdo convienen las cláusulas, en otros casos puede ser de adhesión como los
contratos bancarios, la compra de tiquetes aéreos, la compraventa de teléfonos
celulares, etc., y finalmente es de ejecución instantánea, se perfecciona con el
acuerdo de las partes sobre la cosa y sobre el precio en bienes muebles, en los
inmuebles requiere de la formalidad de escritura pública (título) y la entrega
mediante la inscripción en el registro (modo) pero esto no cambia su esencia porque
este contrato se materializa en un solo acto, nada incide que el precio se pague por
cuotas.
PACTOS ACCESORIOS DE LA COMPRAVENTA:

Son ciertos acuerdos o convenciones que las partes hacen por medio de cláusulas
especiales al celebrar el contrato de compraventa, los pactos accesorios son
elementos accidentales del contrato. El Código Civil enumera tres pactos accesorios
a la compraventa: el pacto comisorio (Art. 1935 C.C.), el pacto de retroventa (Art.
1939 C.C.) y el pacto de retracto o pacto de mejor comprador (Art. 1944 C.C.).

El pacto comisorio:

Por este pacto se estipula expresamente en el contrato si el comprador se paga el

precio en el plazo convenido se resuelve el contrato de venta. Se parece a la
condición resolutoria tácita con la diferencia de que el pacto comisorio siempre se
expresa en el contrato, por eso también la llaman condición resolutoria expresa y se
refiere solamente al incumplimiento del comprador, no de las partes como ocurre en
la condición resolutoria tácita. En conclusión el pacto comisorio sólo se refiere al
incumplimiento del comprador en pagar el precio acordado y si ello sucede el
vendedor tiene las siguientes acciones: exigir el pago del precio o pedir la resolución
del contrato en ambos casos con indemnización de perjuicios y el Código señala dos
clases de pactos comisorios: simple si aplica de acuerdo a los términos del contrato
y calificado si se le dan 24 horas al deudor a partir de la notificación de la demanda
para pagar la obligación y revivir el contrato (Arts. 1935 a 1937 C.C.).

El pacto de retroventa:

En este caso el vendedor de la cosa se reserva el derecho de recobrar lo vendido

rembolsando al comprador su valor.

El pacto de retracto o de mejor comprador:

Lo señala el Art. 1944 C.C. Se pacta que si dentro del año siguiente a la venta
aparece otra persona o un tercero que mejore el precio de la venta u otro mejor
comprador se resolverá el contrato a menos que el primer comprador iguale o
mejore la oferta del segundo. Este pacto puede aplicarse también a la permuta, al
arrendamiento, al mutuo y en el fondo este pacto ha sido considerado como un
contrato de opción, prescribe en un año a partir de la venta. El profesor Alejandro
Vonimento señala que este pacto conlleva una condición resolutoria del contrato y
señala que hay que entender que si el comprador se coloca en las mismas
condiciones del tercero debe ser preferido.
Finalmente el Art. 1946 C.C. estipula que también podrán pactarse cualesquiera
otros pactos accesorios lícitos, no sólo los anteriormente estudiados y entre estos
están el pacto de reserva de dominio, el pacto de exclusividad, el pacto de cuota
Litis y en el derecho comercial se encuentra el pacto de preferencia contemplado en
el Art. 862 C.Co., el cual al no referirse concretamente al contrato de compraventa
no será tema de estudio.
El pacto de reserva de dominio:

Lo contemplan los Arts. 750 y 1931 C.C. y el 952 y ss. C.Co. El pacto de reserva de
dominio puede versar sobre bienes muebles en materia civil y muebles e inmuebles
en materia comercial, se basa en que el vendedor no transfiere la propiedad o
dominio de la cosa vendida sino hasta su pago total, es una limitación al dominio
hasta el no pago total de la cosa de gran utilización en las ventas al público
particularmente en vehículos automotores. El vendedor conserva la propiedad o
dominio de la cosa ajena, por su parte el comprador tiene la posesión, es decir el
uso y el goce y una vez pagada la cosa en su totalidad el dominio de la misma pasa
al comprador. Respecto a efectos ante terceros la reserva de dominio debe
inscribirse pues en materia mercantil sólo produce efectos a partir de su inscripción
en el registro mercantil (Art. 953 C.Co.), si se trata de vehículos automotores ante
la respectiva autoridad de tránsito y los bienes muebles deben ser singularizables
(que constituyan una unidad) como un vehículo, un computador, y no cabe sobre
bienes fungibles que se destruyan con el uso. En caso de incumplimiento en el pago
por parte del comprador el vendedor podrá ejercer la acción de restitución en los
términos de los Arts. 948 y 966 C.Co.

Pacto de exclusividad:

Este pacto sólo afecta a una de las partes, al que vende y se obliga a suministrar
bienes o servicios a la otra con exclusión de cualquier otro consumidor o comprador
y la otra parte, la que compra se obliga a su vez a no adquirir a ningún otro
proveedor el bien que allí se pacta, puede obligar a ambas partes aunque puede
suceder que este pacto se suscriba dando exclusividad solamente a una de ellas.
Este pacto que teóricamente sería propio del contrato de suministro está
considerado por la ley como una acto de competencia desleal pues el Art. 19 de la
Ley 256 de 1999 considera desleal pactar en los contratos de suministro cláusulas
de exclusividad pues debe advertirse que el suministro es una venta periódica, es
un contrato de tracto sucesivo a diferencia de la compraventa que es de ejecución
instantánea.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES EN LA COMPRAVENTA:

La regla general es que el vendedor tiene la obligación de entregar la cosa y de

sanearla y el comprador a su vez tiene la obligación de pagar el precio y de recibir
la cosa. El Art 1889 C.C. señala que la obligación del vendedor es la entrega o
tradición y el saneamiento de la cosa vendida y la obligación de entregar es transferir
la propiedad y procurar la libre posesión no solo civil sino física; esto es traditar en
sentido jurídico, por ello el saneamiento de la cosa vendida comprende dos aspectos:
amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa y responder por
los vicios redhibitorios o defectos ocultos de la cosa, por ello el saneamiento es de
dos clases: saneamiento por evicción y saneamiento de vicios redhibitorios.

Saneamiento por evicción:

El Art. 1894 C.C. dice que hay evicción de la cosa comprada cuando el comprador
es privado del todo o de parte de ella por sentencia judicial; del todo cuando se
compra cosa ajena o un bien robado y de parte cuando el bien soporta gravamen o
carga real (hipoteca, prenda o servidumbre). La evicción implica entonces que al
comprador se le despoje de la posesión en virtud de sentencia judicial, para que
haya evicción se requiere que un tercero alegue mejor derecho sobre la cosa
comprada y ese tercero haya iniciado acción judicial que prive al actual comprador
de su derecho de propiedad, es entonces cuando el vendedor debe responder o
sanear por evicción. En conclusión evicción es cuando el comprador es privado del
todo o parte de la cosa por sentencia judicial y saneamiento es la obligación que
surge de ello, es decir la obligación de sanear a cargo del vendedor, es por ello que
se habla de saneamiento por evicción, esta figura viene del Derecho Romano y es
propia de la compraventa, pero también se podría aplicar al arrendamiento, el
arrendador está obligado a librar al arrendatario de toda perturbación de la tenencia.

El vendedor está obligado a sanear al comprador todas las evicciones que tengan
una causa anterior a la venta salvo que se haya estipulado lo contrario en el contrato
(Art. 1895 C.C.), pero si existe mala fe del vendedor probada esta estipulación en
contrario será nula. A su vez el Art. 1909 C.C. señala que la estipulación que exime
al vendedor de la obligación de sanear la evicción no lo exime de la obligación de
restituir el precio recibido. La acción de saneamiento la instaura el comprador
perjudicado y puede intentarse solidariamente contra los herederos del vendedor o
contra cualquiera de ellos, lo mismo sucede si son varios vendedores pero cada uno
responderá a prorrata de su cuota hereditaria lo cual rige también para el caso de
que sean varios vendedores aclarando que la acción de saneamiento es indivisible y
solo en estos casos sería divisible. Finalmente la acción de saneamiento por evicción
comprende dos aspectos básicos: la acción de defensa de la cosa o denuncia del
pleito y la acción de restitución y reparación de perjuicios. La denuncia del pleito por
evicción se da cuando el comprador a quien se demanda la cosa vendida por causa
anterior a la venta deberá citar al vendedor para que comparezca a defenderla (Art.
1899 C.C.), se trata de una denuncia de pleito que señalan los Arts. 54 a 56 C.P.C.,
acto procesal que se hace dentro del término de contestación de la demanda.

Saneamiento por vicios redhibitorios:

Son los defectos ocultos de la cosa vendida que el comprador no advirtió al comprar
y en este caso el vendedor debe garantizar que la cosa vendida esté libre de defectos
ocultos propios de la naturaleza misma del objeto del contrato y si ello es así debe
responder ante el comprador. Los vicios redhibitorios son siempre ocultos, no
pueden ser manifiestos y evidentes y es lógico que el comprador al conocerlos
probablemente no hubiese contratado o hubiese pedido rebaja del precio pues si el
vicio es manifiesto y a sabiendas se compra no existe engaño. Los requisitos de los
vicios redhibitorios son:

1. Haber existido al tiempo de la venta

2. Ser tales que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural o sirva
imperfectamente que de conocerlos el comprador no hubiese contratado o hubiese
ofrecido menor precio.
3. No haberlos manifestado el vendedor y ser tales que el comprador haya podido
ignorarlos sin negligencia grave de su parte.

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR EN LA COMPRAVENTA:

Se reducen a dos: pagar la cosa y recibirla. El Art. 1928 C.C. señala que la principal
obligación del comprador es pagar el precio convenido y este debe ser en dinero y
en caso de incumplimiento por parte del comprador el vendedor podrá ejercer la
acción resolutoria, podrá pedir que las cosas vuelvan a su estado anterior o que se
cumpla tardíamente en ambos casos con indemnización de perjuicios (Art. 1930
C.C.). Respecto de recibir la cosa el Código Civil no lo señala de manera expresa
pero si lo señala el Código de Comercio, el comprador está obligado a recibir la cosa
en el lugar y tiempo estipulado, caso contrario está obligado a indemnizar. En el
contrato de compraventa se presenta la lesión enorme y existe cuando hay una
desproporción en el justo precio de la cosa que se vende o se compra, el Art. 1947
C.C. señala que el vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es
inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende y para el comprador
viceversa.