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TÍTULO PRIMERO
CAPÍTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
ARTÍCULO 1.- Las disposiciones de esta Ley son de orden público e interés
social, de observancia general y de aplicación en el territorio del Estado Libre y Soberano
de Baja California, y tienen por objeto regular la constitución, modificación,
organización, funcionamiento, administración y terminación del régimen de propiedad en
condominio.
III. Areas y bienes de uso común: Son aquellos que pertenecen en forma
pro indiviso a los condóminos y su uso estará regulado por esta Ley, por la escritura
constitutiva o por el Reglamento del Condominio;
discuten y resuelven, en su caso, asuntos de interés común a los condóminos respecto del
bien inmueble;
VII. Copropiedad: Existe copropiedad para efectos de esta Ley sobre los
bienes comunes que pertenecen a los condóminos pro indiviso, es decir, sin división
material de partes, expresado en una parte alícuota y sujeta a las disposiciones de esta ley,
que no está sujeta a la acción de división, salvo en el caso de extinción;
XVII. Promoventes: A las personas que tramiten o que promuevan ante las
autoridades competentes que señala esta Ley, la constitución o modificación de un
régimen de propiedad en condominio;
XX. Residente: Persona que en calidad de poseedor por cualquier título legal,
aproveche en su beneficio una unidad de propiedad exclusiva;
XXI. Sanción: Pena o multa que está obligado a cubrir el condómino infractor de
esta Ley, Código Civil para el Estado de Baja California, escritura constitutiva, contrato
de traslación de dominio, Reglamento del Condominio y cualesquier otra ley aplicable;
CAPÍTULO II
DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO
El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble, sólo será
enajenable, gravable o embargable por terceros, conjuntamente con el departamento,
vivienda, casa o local de propiedad exclusiva, respecto del cual se considere anexo
inseparable. La propiedad sobre los elementos comunes del inmueble no es susceptible de
división.
II.- Cuando los diferentes pisos, departamentos, viviendas, locales, áreas o naves
que se construyan dentro de un inmueble, y que cuente éste con elementos comunes e
indivisibles, cuya propiedad privada se reserve en los términos del artículo anterior, se
destinen a la enajenación de personas distintas;
V. El valor nominal que para los efectos de esta Ley se asigne a cada
departamento, vivienda, casa o local y el porcentaje que le corresponda sobre el valor
total, también nominal, de las partes en condominio;
VIII. Características de la póliza de fianza que deben exhibir los obligados, para
responder de la ejecución de la construcción y de los vicios de ésta. El monto de la fianza
y el término de la misma determinados por las autoridades que expidan las licencias de
construcción; y,
IX. Los casos y condiciones en que pueda ser modificada la propia escritura.
ARTÍCULO 11.- El Reglamento del Condominio podrá prever los casos en que
con base en la Ley y en la correspondiente escritura constitutiva proceda la modificación
de ésta.
TÍTULO SEGUNDO
CAPÍTULO I
DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS CONDOMINOS
ARTÍCULO 18.- No estará sujeta al derecho del tanto a favor de los demás
condóminos, la enajenación de los derechos de alguno de éstos. El derecho del tanto, se
establece exclusivamente a favor del inquilino al corriente en el cumplimiento de sus
obligaciones y que por más de cinco años haya venido ocupando con tal carácter la
unidad de que se trate.
Los Notarios o quienes hagan sus veces, se abstendrán de autorizar una escritura
de compraventa de esta naturaleza, si antes no se cercioran de que el vendedor ha
respetado el derecho del tanto. En caso de que la notificación se haya hecho por conducto
del Administrador del inmueble, él mismo deberá comprobar ante el Notario o quien haga
sus veces, en forma indubitable, el día y la hora en que se hizo la notificación a que se
refiere el Artículo anterior.
I.- Realizar acto alguno que afecte la tranquilidad de los demás condóminos o que
comprometa la estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad del condominio, o incurrir
en omisiones que produzcan efectos semejantes;
II.- Aún en el interior de su propiedad, realizar todo acto que impida a haga menos
eficaz la operación, obstaculice o dificulte el uso de las instalaciones comunes y servicios
generales, estando obligados a mantener en buen estado de conservación y
funcionamiento sus propios servicios e instalaciones;
IX.- Realizar actividades nocturnas que bien pudiéndose hacer de día, causen
molestia o no permitan el descanso de los demás vecinos.
El infractor de estas disposiciones será responsable del pago de los gastos que se
efectúen para reparar las instalaciones o restablecer los servicios de que se trate, estará
obligado a dejar de hacer las acciones mencionadas, así mismo responderá de los daños y
perjuicios que resulten, lo anterior con independencia de la sanción que se aplique.
CAPÍTULO II
DE LOS BIENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
Queda prohibido abrir claros o ventanas, pintar, o decorar la fachada o las paredes
exteriores o realizar remodelaciones que rompan con el diseño del conjunto o que
perjudiquen la estética general del condominio.
CAPÍTULO III
DE LOS BIENES DE PROPIEDAD COMÚN
III. Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan al uso o
disfrute común, tales como: fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores, montacargas,
incineradores, extintores, hornos, bombas y motores; albañales, canales, conductos de
distribución de agua, drenaje, calefacción y aire acondicionado, electricidad y gas; los
locales y las obras de seguridad, deportivas, de recreo, de ornato, de reunión social y otras
semejantes, con excepción de las que sirvan exclusivamente a cada unidad de propiedad
exclusiva;
ARTÍCULO 29.- Para las obras en los bienes comunes e instalaciones generales,
se observarán las siguientes reglas:
III.- Para realizar obras nuevas, excepto en áreas verdes, que no impliquen la
modificación de la escritura constitutiva y se traduzcan en mejor aspecto o mayor
comodidad, se requerirá acuerdo aprobatorio de la Asamblea General Extraordinaria con
la asistencia de los condóminos y por un mínimo de votos que represente el 51% del
valor total del condominio;
VIII.- Tratándose de los gastos que se originen por la prestación del servicio de
energía eléctrica, agua y otros en las áreas o bienes comunes se cubrirán de acuerdo a lo
establecido en las Fracciones V y VI de este Artículo. El proveedor o prestador del
servicio incluirá la cantidad respectiva en la factura o recibo que individualmente expida
a cada condómino por el servicio en su unidad de propiedad exclusiva.
ARTÍCULO 32.- Queda prohibido que una misma persona por sí o por medio de
otra, adquiera más de un departamento, vivienda, local o unidad de propiedad exclusiva
en los condominios financiados o construidos por organismos públicos, so pena de
rescindírsele el contrato respectivo.
TÍTULO TERCERO
CAPÍTULO I
Ley Sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado Página 16
Libre y Soberano de Baja California
H. Congreso del Estado de Baja California
Secretaría de Servicios Parlamentarios
Coordinación de Editorial y Registro Parlamentario
Última reforma P.O. No. 60, Secc. I, 30-Dic-2011
III. Las Asambleas Generales de Condóminos del conjunto condominal, las cuales
serán opcionales a las Asambleas de Administradores. En dichas asambleas se
podrá elegir el comité de administración y el Consejo de Vigilancia del conjunto
condominal. De igual modo, se podrá tratar cualquier asunto relacionado con las
áreas comunes del conjunto condominal y serán convocadas en los términos del
artículo 36 de esta Ley.
I.- Serán presididas por quien designe la Asamblea, contará con un secretario cuya
función será desempeñada por el Administrador o a falta de éste por disposición expresa
sobre el particular en el Reglamento del Condómino o por quien nombre la Asamblea y
con escrutadores señalados por la misma;
VI.- En los casos de que sólo un condómino represente más de 50% de los votos y
los condóminos restantes no asistan a la asamblea general, previa notificación de la
convocatoria de acuerdo a esta Ley, la asamblea general podrá celebrarse en los términos
del Artículo 36, Fracción IV;
VII.- Cuando un solo condómino represente más del 50% de votos y asista el resto
del valor total de votos del condominio se requerirá, cuando menos, la mitad de los votos
restantes para que sean válidos los acuerdos. De no asistir cuando menos el 75% del valor
total del condominio procederá la segunda convocatoria de Asamblea General, en la cual
para que sean válidos los acuerdos se requerirá cuando menos del 75% de los votos de los
asistentes. Cuando no se llegue a acuerdo válido, el condómino mayoritario o el grupo
minoritario podrá someter la discrepancia a las Oficialías Conciliadoras y Calificadoras
Municipales del Ayuntamiento correspondiente, en los términos del Artículo 67 y 78 de
esta Ley;
a) El administrador,
b) El Consejo de Vigilancia, o
V.- Las determinaciones adoptadas por las asambleas en los términos de esta Ley,
del Reglamento del Condominio y de las demás disposiciones legales aplicables, obligan
a todos los condóminos, incluyendo a los ausentes y disidentes.
IV. Precisar las obligaciones y facultades del Administrador frente a terceros y las
necesarias respecto de los condóminos, de acuerdo a la escritura constitutiva y al
Reglamento del Condominio;
VII. Resolver sobre la clase y monto de la garantía que deba otorgar el Administrador
respecto al fiel desempeño de su misión, y al manejo de los fondos a su cuidado;
XI. Adoptar las medidas conducentes sobre los asuntos de interés común que no se
encuentren comprendidos dentro de las funciones conferidas al Administrador;
XII. Resolver sobre la restricción de servicios de energía eléctrica, gas y otros, por
omisión de pago de las cuotas a cargo de los condóminos o en general los habitantes del
condominio, siempre que tales servicios sean cubiertos con dichas cuotas. No se podrá
restringir el servicio de agua potable; y
XIII. Las demás que le confieren la presente Ley, el Reglamento del Condominio, la
escritura constitutiva, y demás disposiciones aplicables.
II. La falta de pago de una cuota extraordinaria de acuerdo a los plazos establecidos;
y/o
CAPÍTULO II
DEL NOMBRAMIENTO Y FACULTADES DE LOS ADMINISTRADORES
II. Cuidar y vigilar los bienes del condominio y los servicios comunes,
promover la integración, organización y desarrollo de la comunidad. Entre los servicios
comunes están comprendidos los que a su vez sean comunes con otros condominios;
VII. Realizar las obras necesarias en los términos de la Fracción I del Artículo
29 de esta Ley;
VIII. Ejecutar los acuerdos de la asamblea, salvo en lo que ésta designe a otras
personas para tal efecto;
IX. Recaudar de los condóminos lo que a cada uno corresponda aportar para
los fondos de mantenimiento y administración y el de reserva, así como el de las cuotas
extraordinarias de acuerdo a los procedimientos y periodicidad establecidos por la
Asamblea General;
c) Saldo y fines para los que se destinarán los fondos el mes siguiente;
e) Relación detallada de las cuotas por pagar a los proveedores de bienes y/o
servicios del condominio.
XVIII. Cumplir con las disposiciones dictadas por la Ley de Protección Civil para
el Estado de Baja California y su Reglamento;
XX. Realizar las demás funciones y cumplir con las obligaciones que establezcan
a su cargo la escritura constitutiva, el Reglamento del Condominio, la presente Ley, y
demás disposiciones legales aplicables, solicitando, en su caso, el apoyo de las Oficialías
Conciliadoras y Calificadoras Municipales del Ayuntamiento correspondiente para su
cumplimiento;
XXI. Impulsar y promover por lo menos una vez cada seis meses en coordinación
con las Oficialías Conciliadoras y Calificadoras Municipales del Ayuntamiento
correspondiente, una jornada de difusión e instrumentación de los principios básicos que
componen la Cultura Condominal.
CAPÍTULO III
NOMBRAMIENTO Y ATRIBUCIONES DEL CONSEJO DE VIGILANCIA
III. Contratar y dar por terminados los servicios profesionales a que se refiere el
Artículo 43 de esta Ley;
IV. En su caso, dar su conformidad para la realización de las obras a que se refiere
el Artículo 29 Fracción I;
XIII. Las demás que se deriven de esta Ley y de la aplicación de otras que
impongan deberes a su cargo así como de la escritura constitutiva y del Reglamento del
Condominio.
TÍTULO CUARTO
CAPÍTULO I
DEL REGLAMENTO DE CONDOMINIO
II. El procedimiento para el cobro de las cuotas de: los fondos de administración y
mantenimiento, el de reserva, así como las extraordinarias;
VI. Los criterios generales a los que se sujetará el Administrador para celebrar
contratos con terceros respecto a locales, espacios o instalaciones de propiedad común
que sean objeto de arrendamiento o comodato;
XIV. Determinar, en su caso, las medidas y limitaciones para poseer animales en las
unidades de propiedad exclusiva o áreas comunes; si el Reglamento del Condominio
fuere omiso, la asamblea de condóminos resolverá lo conducente;
XV. Las bases para la integración del Programa Interno de Protección Civil. Así
como, en su caso, la conformación de Comités de Protección Civil y de Seguridad
Pública;
XVI. La tabla de valores e indivisos del condominio; cuando dichos valores o indivisos
se modifiquen por reformas el escritura constitutiva, la mencionada tabla deberá
actualizarse;
XVII. Sin perjuicio de las disposiciones de esta Ley, mecanismos y formas para tomar
decisiones y acuerdos para la mejor administración del condominio; y
XVIII. Las materias o asuntos que le reserven la escritura constitutiva y la presente Ley.
CAPÍTULO II
DE LOS GASTOS, OBLIGACIONES FISCALES Y CONTROVERSIAS
CAPÍTULO III
DE LOS GRÁVAMENES
ARTÍCULO 69.- Los gravámenes son divisibles entre los diferentes pisos,
departamentos, viviendas, locales o áreas de un condominio, edificio sujeto al régimen de
propiedad a que se refiere esta Ley, bien sea que dichos gravámenes se adquieran por el
constructor, el consorcio de propietarios o los propietarios en lo individual.
ARTÍCULO 70.- Cada uno de los condóminos responderá sólo del gravamen que
corresponda a su propiedad exclusiva y proporcionalmente respecto de la propiedad
común. Toda cláusula que establezca mancomunidad o solidaridad de los propietarios
para responder de un gravamen, anterior a la compra-venta, se tendrá por no puesta.
ARTÍCULO 71.- Los créditos que se originen por las obligaciones contenidas en
las escrituras constitutivas, de traslación de dominio, por el Reglamento del Condominio
o por esta Ley y demás disposiciones legales aplicables, gozan de garantía real sobre los
departamentos, viviendas, casas, locales o áreas, aún cuando se transmitan a terceros.
TÍTULO QUINTO
CAPÍTULO UNICO
DE LA DESTRUCCIÓN, RUINA Y RECONSTRUCCIÓN DEL CONDOMINIO
TÍTULO SEXTO
CAPÍTULO I
DE LAS AUTORIDADES
ARTÍCULO 75.- Las autoridades competentes del Gobierno del Estado y de los
Municipios, previa la autorización de un condominio o zona de condominios, deberán
verificar que los mismos reúnan las condiciones y requisitos establecidos en la legislación
vigente en materia de desarrollo urbano, ecología, salubridad y protección civil.
VII. Las causas y condiciones bajo las cuales procederá la remoción del
Administrador o comité de administración del condominio.
CAPÍTULO II
DE LAS SANCIONES
ARTÍCULO 79.- Los condóminos que incumplan con las obligaciones que les
son impuestas por la presente Ley, el Reglamento del Condominio o el escritura
constitutiva del condominio, podrán ser sancionados con:
plazo establecido con las cuotas fijadas por la asamblea relativa a los fondos de
mantenimiento y administración y de reserva;
II. Cubrir el costo que se genere por la reparación o restablecimiento de los bienes,
servicios o áreas de uso común que se hubiesen dañado por un mal uso o negligencia;
CAPÍTULO III
DEL PROCEDIMIENTO DE ARBITRAJE Y DE LA RESOLUCIÓN DE
CONTROVERSIAS
contarán con plena libertad y autonomía para emitir sus laudos e imponer las sanciones
previstas en la presente Ley.
Sus laudos tendrán imperio legal y las autoridades podrán contar con el auxilio de
la fuerza pública para ser acatados.
las partes manifiestan expresamente que no desean aportar más pruebas o modificar su
demanda o contestación de demanda o reconvenir, la Oficialía Conciliadora y
Calificadora Municipal emitirá el laudo correspondiente en el transcurso de los cinco días
siguientes a la fecha de su celebración.
I. Desistimiento;
III. Acuerdo de las partes mediante convenio ajustado a la presente Ley y legislación
civil vigente, el cual tendrá aparejada ejecución; y
TÍTULO SÉPTIMO
CAPÍTULO ÚNICO
DE LA CULTURA CONDOMINAL
ARTICULO 93.- Toda persona que sea Administrador, miembro del comité de
administración o el Consejo de Vigilancia de un condominio, deberá acreditar su
asistencia a los cursos de capacitación y actualización impartidos por las Oficialías
Conciliadoras y Calificadoras Municipales de la demarcación territorial en que se ubique
el condominio, por lo menos, una vez al año.
TITULO OCTAVO
CAPITULO ÚNICO
DE LOS CONDOMINIOS DESTINADOS A LA VIVIENDA DE INTERES
SOCIAL Y/O POPULAR
TRANSITORIOS
PRIMERO.- Esta Ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el
Periódico Oficial, órgano del Gobierno del Estado.
TERCERO.- Los Ayuntamientos del Estado deberán tomar en cuenta las bases
generales previstas en esta Ley, en el ámbito de sus respectivos municipios, teniendo un
plazo de un año a partir de la publicación en el Periódico Oficial de Baja California de la
presente Ley, con el objeto de emitir un Reglamento General de Condominios, así como
la creación de las Oficialías Conciliadoras y Calificadoras Municipales en los términos
del presente ordenamiento”.
DADO en el Salón de Sesiones “Lic. Benito Juárez García” del Honorable Poder
Legislativo, en la Ciudad de Mexicali, Baja California, a los diecinueve días del mes de
mayo del año dos mil cuatro.
DIP. FRANCISCO RUEDA GOMEZ
PRESIDENTE
(RUBRICA)
ARTÍCULO 67.- Fue reformado por Decreto No. 152, publicado en el Periódico
Oficial No. 60, de fecha 30 de diciembre de 2011, Tomo CXVIII, Sección I, expedido por
la Honorable XX Legislatura, siendo Gobernador Constitucional el C. Lic. José
Guadalupe Osuna Millán, 2007-2013;
ARTÍCULO TRANSITORIO