INDICE

1. DEFINICION ................................................................................................................................. 2
2. CLASIFICACION DE LOS PREDIOS ....................................................................................... 2
 Terreno rústico:........................................................................................................................... 2
 Terrenos eriazos .......................................................................................................................... 2
 Terreno urbano ........................................................................................................................... 2
3. Propiedad Predial: Uso integral de los predios ....................................................................... 3
El suelo: ............................................................................................................................................... 4
El subsuelo: ......................................................................................................................................... 4
Los aires: ............................................................................................................................................. 5
4. Limitaciones por razón de vecindad: Facultades sobre predios ajenos .............................. 6
DIFERENCIAS ENTRE LÍMITES Y LIMITACIONES: .................................................................................. 6
Artículo 959.- Actos para evitar peligro de propiedades vecinas ....................................................... 6
Artículo 960.- Paso de materiales de construcción por predio ajeno ................................................ 6
Artículo 961.- Límites a la explotación industrial del predio .............................................................. 7
Artículo 962.- Prohibición de abrir o cavar pozos que dañen propiedad vecina ................................ 7
Artículo 963.- Obras y depósitos nocivos y peligrosos ....................................................................... 7
Artículo 964.- Paso de aguas por predio vecino ................................................................................. 7
5. Documentos básicos de propiedad ........................................................................................... 8
Promesa de compra – venta: .............................................................................................................. 8
Contrato privado de compra – venta:................................................................................................. 8
Minuta de compra – venta: ................................................................................................................ 8
Escritura pública de compra – venta: ................................................................................................. 9
Título o Testimonio de compra – venta: ............................................................................................. 9
6. Clases ............................................................................................................................................ 9
Estatal o Pública: ................................................................................................................................. 9
Privada: ............................................................................................................................................. 10
Mixta: ................................................................................................................................................ 10
Cooperativa: ...................................................................................................................................... 11
Comunal: ........................................................................................................................................... 11
Social: ................................................................................................................................................ 11
 PREDIOS

1. DEFINICION

 El Código Civil define la Propiedad, como "El poder jurídico que permite usar, disfrutar,
disponer y reivindicar un bien. Debe; ejercerse en armonía con el interés social y dentro
de los límites de la ley" (Art. 923 del Código Civil).
 Del mismo modo uno puede
acceder a la propiedad
mediante: Compra–venta;
donación; permuta;
adjudicación; sucesión
intestada; testamento;
prescripción adquisitiva de
dominio entre otras
modalidades.
 También “La propiedad” se
extingue por:
 Adquisición del bien por
otra persona.
 Destrucción o pérdida total o consumo del bien.
 Expropiación.
 Abandono del bien durante veinte años, en cuyo caso pasa el predio al dominio del
Estado. (Art.968 del Código Civil).

2. CLASIFICACION DE LOS PREDIOS

El Reglamento Nacional de Edificaciones (2006) en la norma G 040, da las siguientes

definiciones:

 TERRENO RÚSTICO: Unidad inmobiliaria constituida por una superficie de terreno no

habilitada para uso urbano y que por lo tanto no cuenta con accesibilidad, sistema de
abastecimiento de agua, sistema de desagües, abastecimiento de energía eléctrica,
redes de iluminación pública pistas ni veredas.
 TERRENOS ERIAZOS: Son las tierras improductivas por falta o exceso de agua.

 TERRENO URBANO: Es el predio habilitado para uso urbano, que cuenta con los servicios

de accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua, de desagüe, energía eléctrica,

 redes de iluminación pública. Ha sido sometido a un proceso administrativo para adquirir
esta condición. Puede o no contar con pistas y veredas.
 De igual forma en el mismo documento define:
 La habilitación de un predio rústico en urbano comprende dos etapas: La aprobación
del proyecto por la municipalidad y la recepción de obras. En cada una, la Municipalidad
emite una resolución que puede inscribirse en Registro Público. Respecto de los terrenos
urbanos, la Municipalidad emite el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.
 Áreas de expansión urbana: Son las tierras destinadas para futuras habilitaciones
urbanas.

3. PROPIEDAD PREDIAL: USO INTEGRAL DE LOS PREDIOS

 Los predios son un tipo de bienes inmuebles y se consideran como tales a los terrenos,
las edificaciones (casas, edificios, etc.) e instalaciones fijas y permanentes (piscina, losa,
etc.) que constituyen partes integrantes del mismo, que no puedan ser separados sin
alterarlos.
 Llamamos como predios: a los terrenos, departamentos, sótanos, estacionamientos,
azoteas, zona reservada de aires (por tener esta participación de propiedad sobre el área
de terreno), depósitos y tendales.
 La propiedad del predio se extiende del suelo, al subsuelo y al sobresuelo (aires),
comprendidos en el plano vertical del perímetro superficial y hasta donde sea útil al
propietario el ejercicio de su derecho.
  Esto quiere decir que el propietario tiene derecho, hasta donde pueda obtener una utilidad
económica o moral, actual o futura, siempre que se ejercite en armonía con el bien común
y dentro de límites de la ley.
 Si el derecho del propietario del predio se limitara solamente al suelo, su dominio sería
menos que inútil, pues no podría levantar construcciones, hacer edificaciones
subterráneas, ni aun sembrar y plantar.
 Visto de esta manera la propiedad de un predio comprende el plano horizontal (superficie
del terreno), como el plano vertical (subsuelo y aires).
 Ahora que sabemos que el propietario tiene derecho sobre los tres elementos del predio:
suelo, subsuelo y sobresuelo; analizaremos cada uno de ellos.

EL SUELO:
 Comprende la superficie terrestre sobre la que se asienta la propiedad territorial.
 En el plano horizontal, la propiedad se delimita con elementos materiales tales como
cercas, señalizaciones, vallas, etcétera.
 Los límites horizontales de un predio se fijan en relación al suelo y están dados por el
área, medidas perimétricas y linderos que los separan de otros predios colindantes.
 Se establecen mediante el deslinde y amojonamiento extrajudicial o judicial.
 Cuando el predio está registrado, los confines horizontales deben constar con toda
precisión en el registro de predios.

EL SUBSUELO:
 A grandes rasgos, podemos decir que se trata de la parte de terreno que está por debajo
de la superficie terrestre; lo cual es una división ideal, pues en la realidad el suelo y el
subsuelo son la base misma de la propiedad territorial; empero, en el Perú, la propiedad
del subsuelo es un derecho distinto a la propiedad del suelo, tanto en el plano jurídico
como en la práctica son dos derechos autónomos que pueden comercializarse.
 El propietario del suelo (plano horizontal) no necesariamente es también propietario del
subsuelo (plano vertical).
 Además, la propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los
yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales; pues
estas riquezas naturales y yacimientos a los cuales nos referimos, son de propiedad del
Estado.
 La utilización del subsuelo se ejerce de conformidad con el interés común y siempre
dentro de los límites fijados por la ley.
 Se puede utilizar el subsuelo para construir los cimientos de edificaciones,
construcciones bajo tierra, para instalar pozos de agua, entre otros usos.
LOS AIRES:

 El sobresuelo es lo que comúnmente llamamos “aires”.

 Consiste en la propiedad del espacio aéreo que se proyecta a partir de la propiedad del
suelo.
 El propietario tiene la facultad de construir edificaciones hasta los límites máximos que
la ley permite, y puede también solicitar la demolición de las obras del vecino que
invadan sus aires.
 El ordenamiento jurídico establece que el propietario del suelo lo es también del
sobresuelo, este (el sobresuelo) tiene la calidad de bien inmueble, forma parte de la
propiedad predial y puede pertenecer a propietario distinto del dueño del suelo.
4. LIMITACIONES POR RAZÓN DE VECINDAD: FACULTADES SOBRE PREDIOS AJENOS

DIFERENCIAS ENTRE LÍMITES Y LIMITACIONES:

 Es importante que distingamos entre lo que es un "límite" y una "limitación", ya que, sin
su previo conocimiento, podemos incurrir en errores de interpretación.
 Diremos que los límites del derecho de propiedad son "fronteras, el punto normal hasta
donde llega el poder del dueño, o sea el régimen ordinario de restricciones a que está
sometido tal poder", lo que nos indica que es característico de los límites, estar
determinados por la Ley.
 Con respecto a las limitaciones, que nuestra Legislación conoce como "restricciones",
podemos señalar que ellas "reducen el poder que normalmente tiene el dueño sobre su
bien"; y en esa línea acorde a nuestra legislación, estas limitaciones se pueden originar
por causa de necesidad, utilidad o interés social y en segundo caso, por la propia voluntad
de las partes.
 Se encuentran reguladas por las disposiciones del Código Civil en lo referente a las
relaciones de vecindad. Es interesante señalar que nuestro Código se refiere a
"limitaciones" por razón de vecindad, cuando lo adecuado hubiera sido que se refiera a
"límites" por razón de vecindad, que en nuestro concepto como señalarnos
anteriormente, es la expresión que mejor responde a la intención del legislador.

 ARTÍCULOS DEL CÓDIGO CIVIL DONDE SE MENCIONAN LIMITACIONES POR

RAZÓN DE VECINDAD:

ARTÍCULO 959.- ACTOS PARA EVITAR PELIGRO DE PROPIEDADES VECINAS

 El propietario no puede impedir que en su predio se ejecuten actos para servicios

provisorios de las propiedades vecinas, que eviten o conjuren un peligro actual o
inminente, pero se le indemnizará por los daños y perjuicios causados.

ARTÍCULO 960.- PASO DE MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN POR PREDIO AJENO

 Si para construir o reparar un edificio es indispensable pasar materiales por predio ajeno
o colocar en él andamios, el dueño de éste debe consentirlo, recibiendo indemnización
por los daños y perjuicios que se le causen.
ARTÍCULO 961.- LÍMITES A LA EXPLOTACIÓN INDUSTRIAL DEL PREDIO

 El propietario, en ejercicio de su derecho y especialmente en su trabajo de explotación

industrial, debe abstenerse de perjudicar las propiedades contiguas o vecinas, la
seguridad, el sosiego y la salud de sus habitantes.
 Están prohibidos los humos, hollines, emanaciones, ruidos, trepidaciones y molestias
análogas que excedan de la tolerancia que mutuamente se deben los vecinos en
atención a las circunstancias.

ARTÍCULO 962.- PROHIBICIÓN DE ABRIR O CAVAR POZOS QUE DAÑEN PROPIEDAD VECINA

 Al propietario de un inmueble no le está permitido abrir o cavar en su terreno pozos

susceptibles de causar ruina o desmoronamiento en la propiedad vecina o de perjudicar
las plantaciones en ella existentes y puede ser obligado a guardar las distancias
necesarias para la seguridad de los predios afectados, además de la obligación de
pagar la indemnización por los daños y perjuicios.

ARTÍCULO 963.- OBRAS Y DEPÓSITOS NOCIVOS Y PELIGROSOS

 Si cerca de un lindero se construye horno, chimenea, establo u otros similares o

depósito para agua o materias húmedas, penetrantes, explosivas o radioactivas o se
instala maquinaria o análogos, deben observarse las distancias y precauciones
establecidas por los reglamentos respectivos y, a falta de éstos, las que sean
necesarias para preservar la solidez o la salubridad de los predios vecinos.
 La inobservancia de esta disposición puede dar lugar al cierre o retiro de la obra y a la
indemnización de daños y perjuicios.

ARTÍCULO 964.- PASO DE AGUAS POR PREDIO VECINO

 El propietario no puede hacer que las aguas correspondientes al predio discurran en

los predios vecinos, salvo pacto distinto.
5. DOCUMENTOS BÁSICOS DE PROPIEDAD

PROMESA DE COMPRA – VENTA:

 Cuando se va a comprar o vender un inmueble (casa, departamento o terreno), primero
se debe hacer una promesa de compraventa con la persona con la que va a realizar el
negocio.
 La promesa de compraventa es un precontrato escrito que se firma en la notaría cuando
se va a dar inicio a la negociación.
 En ella, se determina la fecha, con día y hora, en la cual se va a realizar la compraventa
mediante la escritura pública y deja establecidos los términos de la negociación y las
multas o sanciones que se aplicarán si es que una de las dos partes no cumple con lo
acordado.

CONTRATO PRIVADO DE COMPRA – VENTA:

 El contrato privado de compraventa es el acuerdo mediante el cual se transfiere la
propiedad de un bien. En este acto participan: el vendedor quien es el obligado de
transferir la propiedad del bien y el comprador que es obligado a pagar el precio del
bien desembolsando una suma de dinero.
 Las características del inmueble que se aconsejan reseñar son: la ubicación del bien con
dirección, la especificación del área y sus límites.
 También, es importante que el vendedor clarifique si el inmueble está libre de hipotecas,
embargos o cualquier otro tipo de limitaciones que lo afecten.
 Se debe fijar el precio con fechas y formas de pago y, además, se establece la fecha de
entrega de la propiedad.
 Entonces, a partir de esta definición podemos concluir que el contrato privado de
compraventa cuenta con los siguientes elementos:
 Las partes: Que son el comprador y el vendedor.
 El objeto: Que es el bien cuya propiedad será transferida.
 La transferencia: Que es la principal obligación del contrato.
 El precio: Que es la principal obligación del comprador.

MINUTA DE COMPRA – VENTA:

 Es la formalización de la compra del inmueble.
 Aquí se indica dónde está ubicado el inmueble, quién es el vendedor, quién es el
comprador, entre otros, debe ser firmada por un abogado y por las partes contratantes.
 Por la elaboración de una minuta un abogado puede cobrar entre S/. 100 y S/. 150.
ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA – VENTA:
 Una escritura pública es un documento público en el que se hace constar ante
un notario público un determinado hecho o un derecho autorizado por dicho fedatario
público, que firma con el otorgante u otorgantes, dando fe sobre la capacidad jurídica del
contenido y de la fecha en que se realizó.
 La escritura pública es un instrumento notarial que contiene una o más declaraciones de
las personas que intervienen en un acto o contrato, emitidas ante el notario que lo
complementa con los requisitos legales propios y específicos de cada acto, para su
incorporación al protocolo del propio notario y, en su caso, para que pueda inscribirse en
los registros públicos correspondientes.
 Requisitos: Minuta de compra – venta, ubicación del inmueble, precio del inmueble,
documentos del vendedor (copia de DNI, original si es persona natural o partida registral
de empresa si es persona jurídica y copia del comprobante de pago del impuesto al
patrimonio predial y copia de la partida registral del inmueble) y del comprador (copia de
DNI si es persona natural o partida registral de empresa si es persona jurídica y original
del formulario con comprobante de pago del impuesto de alcabala).

TÍTULO O TESTIMONIO DE COMPRA – VENTA:

 Un testimonio es una copia del protocolo del notario público, es decir, el libro donde se
asientan las escrituras o todo documento del que tome conocimiento el notario.

6. CLASES

ESTATAL O PÚBLICA:
 Propiedad estatal, también llamada propiedad pública o propiedad gubernamental, son
las propiedades de las que el estado se hace cargo, y no un particular.
 La propiedad estatal puede referirse a las propiedades que tiene el estado o el control de
cualquier activo, industria, o empresa a cualquier nivel, nacional, regional o local.
 Hay una diferencia entre estatal y público, el primero puede referirse a los activos
operados por una organización del estado tales como laboratorio de investigación,
mientras que la pública se refiere a los bienes y recursos disponibles para todo público
como un parque público.
PRIVADA:
 Propiedad privada son los derechos de las personas y empresas a obtener, poseer,
controlar, emplear, disponer de y dejar en herencias, capital, cosas y otras formas
de propiedad.
 La propiedad privada se diferencia de la propiedad pública en que esta última se refiere
a bienes propiedad del estado o gobierno, y no de individuos, comunidades o entidades
empresarias.

MIXTA:
 Será conformada entre el sector público, el sector social, el sector colectivo y el sector
privado en distintas combinaciones.
 Propiedad mixta es la propiedad que comparte las características de los bienes muebles
e inmuebles. Tales propiedades pueden requerir un tratamiento especial conforme a la
ley.
 Los monumentos son un buen ejemplo, se instalan en su lugar y diseñado para quedar
en una posición específica, pero se podían mover, si es necesario. De igual manera con
las piedras sepulcrales, un tipo de propiedad mixta se encuentran en los cementerios y,
a veces en un terreno privado.
COOPERATIVA:
 Es una entidad que asocia a un grupo de personas (en algunos casos también a
determinadas personas jurídicas) que deciden agruparse para acceder o conseguir
alojamiento o locales comerciales (mediante la autopromoción) para sí y/o sus familiares.

COMUNAL:
 Es uno de los tipos de propiedad que es reconocida a los pueblos que pueden comprobar
que las tierras que hoy ocupan les han pertenecido desde siglos atrás en la historia.
 Su característica es que además de contar con una porción de tierra para vivir y trabajar,
cuentan con otras tierras que explotan entre toda la comunidad aportando trabajo
solidario, y lo que se hace con ellas se decide en asambleas de pueblos.

SOCIAL:
 También conocida como propiedad comunitaria o propiedad colectiva, es el derecho que
tiene una comunidad sobre un determinado terreno o activo.
 Tiene personalidad jurídica y patrimonio propio y son propietarios de las tierras que les
han sido dotadas o de las que hubieren adquirido por cualquier otro título.
 Se diferencia de la propiedad comunal en que su representación es colectiva y la comunal
es de representación individual además esta última tiene un origen más bien histórico.