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Secretaría de Desarrollo Social

Oficialía Mayor
Dirección General de Programación y Presupuesto

ANÁLISIS DE RENTABILIDAD FINANCIERA


DEL PROYECTO DE INVERSIÓN
PARA LA ADQUISICIÓN DE UN INMUEBLE PARA OFICINAS
DE LA SECRETARÍA DE DESARROLLO SOCIAL,
MEDIANTE ARRENDAMIENTO FINANCIERO.

CONTENIDO

1. Resumen Ejecutivo

2. Diagnóstico de la situación sin proyecto


2.1. Fortalezas y oportunidades
2.2. Debilidades y riesgos

3. Objetivos

4. Marco Jurídico Aplicable

5. Descripción técnica del proyecto


5.1. Localización
5.2. Proceso de Operación
5.3. Capacidad
5.4. Estimación y análisis de costos inversión
5.5. Calendario de Inversiones
5.6. Estimación y análisis de costos de operación
5.7. Fuente de Recursos para inversión
5.8. Conclusión de la vida útil del proyecto

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6. Evaluación del proyecto


6.1. Identificación y valoración de beneficios y costos
6.2. Cálculo de rentabilidad
6.3. Tasa interna de retorno

7. Análisis de sensibilidad

8. Conclusiones

9. Anexos

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1. Resumen Ejecutivo

La SEDESOL tiene la necesidad de adquirir un inmueble mediante arrendamiento financiero, con el propósito de
atender las necesidades de espacios dignos para el personal de áreas centrales. El inmueble está ubicado en Av.
Paseo de la Reforma # 51; cuenta con 18,121 m2 de superficie y un costo de avalúo por 190.4 millones de pesos, es
decir a $10.5 miles por m2.

Los objetivos del proyecto son: mejorar las condiciones laborales y ambientales de las áreas centrales de la
SEDESOL, mediante la modernización inmobiliaria; atender las demandas laborales en materia de condiciones físicas,
de entorno urbano y de espacios adecuados para el desarrollo del trabajo; optimizar el uso de los recursos físicos,
financieros y humanos en beneficio de la población más pobre del país, razón de ser de la SEDESOL; y, adquirir un
inmueble por arrendamiento financiero para capitalizar las rentas anuales que cubre el Gobierno Federal.

Los beneficios en cuanto a la situación laboral son: integración de oficinas y atención a usuarios en áreas de mayor
accesibilidad; agilidad logística y operativa; generación de una imagen corporativa; fortalecimiento del espíritu de
“cuerpo” de la Dependencia; ajuste de los espacios físicos a los estándares establecidos por la Secodam;
mejoramiento de la oportunidad en el envío de documentación y reaprovechamiento de personal asignado a esta
función.

Las metas esperadas son beneficiar a 1400 trabajadores de la SEDESOL con una mejor ubicación y condiciones de
oficinas, mejores espacios urbanos en relación a la situación actual; eliminar el pago de rentas que representa un
costo indefinido para la institución y aprovechar la capitalización del activo con todas las inversiones que realice la
Dependencia en el inmueble.

Las principales conclusiones del estudio son:

??Que se obtienen beneficios por ahorro en rentas, gastos de mantenimiento, en servicios básicos, limpieza,
transporte de personal, vigilancia, telefonía y mensajería con un diferencial de 19.4 millones anuales que
representan el 42.1% de los gastos realizados en la situación anterior, ello rebasa el nivel de ahorro previsto
para estos proyectos que es del 20%.
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??Adicionalmente, la inversión tiene una diferencia favorable en el VPN de $218.18 millones, entre el flujo de
costos de la inversión respecto al flujo de beneficios, esa cantidad representa el 114.6 % de la inversión inicial.

??La tasa interna de retorno registra un monto de 225%, que resulta muy superior a la tasa de descuento del
proyecto que fue de 10.85%; ello significa que bajo ambos criterios de evaluación el proyecto es rentable.

??En el análisis de sensibilidad se destaca que aún con tasas del 14, 16 y 20 % el proyecto sigue observando
cifras positivas en el VPN.

El proyecto tiene además la bondad de que se utilizan recursos de presupuesto corriente para el pago de los gastos
financieros y la amortización vía endeudamiento federal y al final de pago del arrendamiento financiero, por tratarse de
un inmueble, se continuarían obteniendo ahorros por no pago de rentas por lo menos durante 25 años más.

Por lo anterior, se solicita la autorización del proyecto, partiendo de las ventajas que tiene contratar arrendamiento
financiero para que en un futuro se liberen recursos presupuestarios para atender otros compromisos del Gobierno
Federal.

Cabe señalar que las condiciones del financiamiento propuestas por BBVA Bancomer S. A., constituyen la oferta que
resultó ganadora en la subasta realizada por la Dirección General de Crédito Público, con la participación de diversas
instituciones financieras del país, con una tasa de TIIE más 35 puntos base.

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2. Diagnóstico de la situación sin proyecto

2.1. Fortalezas y oportunidades

Con motivo de las persistentes demandas de los trabajadores de las áreas centrales de la SEDESOL, con relación a
reducir situaciones de riesgo a sus personas que se presentan en los edificios propiedad federal destinados al servicio
de esta dependencia y en los rentados, así como de eliminar las deplorables condiciones en que se encuentran estos
últimos en cuanto a apariencia y servicios inadecuados, ubicación insegura, escasas condiciones de espacio y
ambientales, la Oficialía Mayor se dio a la tarea de buscar alternativas para modernizar y mejorar las oficinas, de tal
forma que se disponga de la infraestructura necesaria para propiciar la atención y cabal desarrollo de las
responsabilidades asignadas.

La estrategia de modernización de edificios autorizada por la Secodam y la SHCP, consistió en transferir a la


Secretaría de Seguridad Pública (SSP), un complejo de tres inmuebles con una superficie total de 35,768 m2 y a
cambio se recibirían $300 millones. Con esa cantidad se pretendía comprar dos inmuebles, cuyo costo final resultó ser
de $403.6 millones. Sin embargo, la S.S.P condicionó la entrega de $100 millones hasta que concluyera la enajenación
de un edificio destinado a su servicio; ante la falta de ese monto la SEDESOL se vio obligada a arrendar (vía
arrendamiento puro) un inmueble ubicado en Reforma # 51, con opción a compra.

En tanto la SSP concluye la operación mencionada y transfiere al presupuesto de la SEDESOL los $100 millones de
pesos comprometidos, esta dependencia busca contar con los fondos para adquirir el inmueble referido vía
arrendamiento financiero.

2.2. Debilidades y riesgos

La SEDESOL cuenta con una plantilla de personal a nivel central de 4,055 plazas, cuyos titulares se encuentran
laborando en tres edificios rentados y tres edificios de propiedad federal en destino.

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La situación de esa infraestructura inmobiliaria por sus características de ubicación, antigüedad y condiciones físicas,
devino en altos costos de operación, zonas urbanas conflictivas, riesgos para el personal en casos de sismos u otros
siniestros, malas condiciones de los espacios de oficinas y poca funcionalidad para los propósitos de la Dependencia.

Para efectos de este estudio, se analizarán únicamente las condiciones de los edificios que se sustituirán, así como
sus costos de operación a fin de hacerlos comparables con el proyecto en cuestión.

Los edificios a sustituir son los ubicados en Av. Vicente Eguía # 46, Col. San Miguel Chapultepec, Delegación Miguel
Hidalgo y en Av. San Antonio Abad # 124, Col. Tránsito, Delegación Cuauhtémoc, en el Ciudad de México, Distrito
Federal, que dan cabida a 1,487 personas; el costo por renta anual de ambos inmuebles es de $14.7 millones y los
gastos en servicios básicos y de operación ascienden a $9.0 millones anuales. En total se tienen costos por $23.7
millones anuales.

Estos edificios cuentan con 28,649 m2, que distribuidos entre los 1,487 personas que en ellos laboran, registran un
índice de ocupación de 19.3 m2 por persona, superior al que se tendrá en el edificio nuevo que será de 10.9 m2 por
persona.

No obstante, lo más importante es que los edificios están muy deteriorados y su entorno urbano se transformó en
altamente riesgoso para la seguridad del personal, situaciones que exigen buscar alternativas inmobiliarias, como la
que representa el inmueble que se pretende adquirir por arrendamiento financiero.

Adicionalmente, debe considerarse la sustitución que se realiza del pago de arrendamiento puro por arrendamiento
financiero , en el caso del mismo edificio de Reforma 51.

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3. Objetivos

Con el presente proyecto se busca obtener los siguiente objetivos:

A. Mejorar las condiciones laborales y ambientales de las áreas centrales de la SEDESOL, mediante la
modernización inmobiliaria.

B. Atender las demandas laborales en materia de condiciones físicas, de entorno urbano y de espacios
adecuados para el desarrollo del trabajo.

C. Optimizar el uso de los recursos físicos, financieros y humanos en beneficio de la población más pobre del
país, razón de ser de la SEDESOL.

D. Adquirir un inmueble por arrendamiento financiero para capitalizar las rentas anuales que cubre el Gobierno
Federal.

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4. Marco Jurídico Aplicable.

La definición, integración y presentación de un proyecto de arrendamiento financiero debe necesariamente apegarse a


las disposiciones jurídicas y administrativas que norman el ejercicio del gasto público federal.

Las actividades realizadas para la formulación del proyecto que presenta la Secretaría de Desarrollo Social, se rigieron
por lo establecido en los siguientes ordenamientos.:

??Ley General de Bienes Nacionales.

??Ley de Presupuesto, Contabilidad y Gasto Público Federal.

??Decreto de Presupuesto de Egresos de la Federación para el ejercicio fiscal 2003.

??Manual de Normas Presupuestarias para la Administración Pública Federal

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5. Descripción técnica del proyecto

5.1. Localización

El inmueble que se pretende adquirir a través de arrendamiento financiero, se encuentra ubicado en Reforma # 51,
Colonia Tabacalera, Delegación Cuauhtémoc, en el Distrito Federal; cuenta con 15,243 m2 para oficinas y servicios y
2,878 m2 de estacionamiento, lo que resulta un total de 18,121 m2; tres elevadores de alta velocidad, un elevador en
montacargas y uno para estacionamientos; sistema de aire acondicionado, sistema de red contra incendios, planta de
emergencia, sistema hidroneumático y subestación eléctrica.

Se han acondicionado además los espacios que serán ocupados para oficinas con los elementos necesarios para su
adecuada utilización, como son: alfombras, plafones, cableado de energía eléctrica, distribuciones de áreas, cableado
estructurado, cuyos costos están incluidos en el avalúo practicado por la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales
(CABIN) .

Se dispone también de los permisos requeridos de uso de suelo para ocupación como oficinas, así como de todos los
servicios para ese propósito.

La propiedad inmobiliaria está dividida en dos escrituras con las siguientes características: un edificio para oficinas
compuesto por sótano para locales, planta baja para locales comerciales y del piso 2 al 22 para oficinas, con un total
de 15,242.81 m2; y un edificio para estacionamiento con planta baja, tres pisos y azotea, con un total 2,877.95 m2

5.2. Proceso de Operación

El edificio que se solicita para arrendamiento financiero está destinado a dar cabida a un total de 1,400 trabajadores
provenientes de las distintas unidades administrativas adscritas a la Subsecretaría de Desarrollo Social y Humano y a
la Coordinación General de Administración; y cuenta con lugares de estacionamiento suficientes para personal de
mando.

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Este inmueble está acondicionado para que en él se puedan realizar labores de oficina y desarrollar actividades de
atención al público, gestión de trámites, recepción de funcionarios y todas las demás acciones relacionadas con la
operación administrativa de los subsidios que otorga el Gobierno Federal a través de la SEDESOL.

El edificio de Reforma #51 cubre cabalmente las necesidades operativas de la dependencia , ya que cuenta con las
características descritas y la infraestructura que a continuación se detalla:

??Nivel sótano tiene un núcleo para servicios, (escalera, baños de personal de mantenimiento y montacargas).
??Planta baja: áreas de atención al público, vestíbulo principal, elevadores y escalera de servicio.
??Mezanine: área para oficinas y sanitarios en entrepisos.
??Niveles de 2 al 20: áreas para oficinas administrativas y sanitarios en entrepisos.
??Niveles 21 y 22: oficinas de alta dirección.
??Edificio anexo de tres pisos y azotea para servicio de estacionamiento.

5.3. Capacidad

El inmueble cuenta con una capacidad para albergar a 1,400 personas por lo que registra un índice de ocupación de
10.9 m2 por persona en promedio, lo cual permite que la asignación prevista de espacios por nivel jerárquico
administrativo se realice dentro de los rangos establecidos normativamente; sus condiciones físicas son óptimas ya
que es un inmueble recientemente remodelado y adecuado a las condiciones sismológicas del Distrito Federal, de
acuerdo con lo establecido en el último Reglamento de Construcción y otras disposiciones al respecto.

Cuenta con dictamen estructural, en el cual se dictamina que cubre los rangos normativos de seguridad sísmica. Tiene
la ventaja de encontrarse a 100 metros de distancia del edificio central, con lo que logran óptimas comunicaciones
físicas y de telecomunicaciones, lo que permitirá generar ahorros de más del 60 % en el gasto en mensajería y en
costos por servicios telefónicos.

El costo del inmueble fue determinado por la CABIN, de acuerdo con los indicadores que se encuentran en el avalúo
correspondiente.

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Por la adecuada ubicación del inmueble, se tiene previsto que el personal que ahí labore pueda ahorrar pasajes por
traslado en 50 %, ya que cuenta con acceso cercano a dos líneas del metro y presencia constante de diversos medios
de transporte que permiten la movilización hacia diversas áreas del Distrito Federal.

El costo por renta en m2 se ubica 30% por debajo de lo establecido en el Acuerdo por el que se establecen los
lineamientos para el arrendamiento de inmuebles por parte des dependencias de la Administración Pública Federal en
su carácter de arrendatarias.

5.4. Estimación y análisis de costos de inversión

El proyecto implica contratar un arrendamiento financiero por un monto de $190.4 millones, que se amortizarán a lo
largo de 15 años, con pagos anuales de entre $20.2 y $31.2 millones, y sus costos asociados son:

1. Gastos notariales por $5.4 millones


2. Seguros durante la vigencia del proyecto $21.0 millones
3. Depreciación de $72.0 millones a lo largo del período
4. Impuesto Predial por un total de $4.5 millones en los 15 años.
5. Adquisición de mobiliario, traslado e instalación por $15.8 millones.

El costo financiero del proyecto se calcula con base en la tasa interbancaria de equilibrio (TIIE) más 35 puntos base, y
las condiciones de la corrida financiera son:

??Para el cálculo del IVA de las rentas, se consideró la proporción de 80% como valor de la construcción y 20%
del terreno
??IVA costo de adquisición pagadero con base en lo establecido en la Ley de dicho impuesto, de manera
proporcional a las amortizaciones de capital, junto con el pago de las rentas
??IVA de los intereses pagadero conjuntamente con las rentas, sobre la base de los intereses reales
??Comisión de administración no aplica
??Comisión por prepago no es exigible
??Seguros a cargo del arrendatario
??Impuesto predial, lo cubre el arrendatario
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??Gastos de operación y mantenimiento sufragados por el arrendatario


??Derechos de agua sufragados por el arrendatario
??No se exige garantía

5.5. Calendario de Inversiones

La propuesta elaborada por BBVA Bancomer, S.A., plantea un horizonte temporal de 15 años; con base en el monto
correspondiente al pago de la amortización e intereses, así como al cálculo estimado de gastos en que habrá de
incurrirse, para la cabal ocupación del inmueble, el calendario de inversiones tendrá los siguientes flujos en millones de
pesos a precios nominales actuales:

Año Total Intereses y Depreciación Impuesto Seguros Gastos Muebles y


Amortización Predial Notariales Traslado
2003 45.8 20.2 3.2 0.2 1.0 5.4 15.8
2004 36.9 30.4 4.8 0.3 1.4
2005 36.9 30.4 4.8 0.3 1.4
2006 36.9 30.4 4.8 0.3 1.4
2007 37.0 30.5 4.8 0.3 1.4
2008 37.0 30.5 4.8 0.3 1.4
2009 37.1 30.6 4.8 0.3 1.4
2010 37.1 30.6 4.8 0.3 1.4
2011 37.2 30.7 4.8 0.3 1.4
2012 37.2 30.7 4.8 0.3 1.4
2013 37.3 30.8 4.8 0.3 1.4
2014 37.4 30.9 4.8 0.3 1.4
2015 37.5 31.0 4.8 0.3 1.4
2016 37.6 31.1 4.8 0.3 1.4
2017 37.7 31.2 4.8 0.3 1.4
2018 12.5 10.4 1.6 0.1 0.4
TOTAL 579.1 460.4 72.0 4.5 21.0 5.4 15.8

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5.6. Estimación y análisis de costos de operación

Los costos de operación relacionados con consumo de agua potable, energía eléctrica, gas, vigilancia, limpieza,
fumigación, mantenimiento general, de elevadores y plantas de emergencia, entre otros, no impactan para la
determinación de la viabilidad del proyecto, toda vez que estos costos son de carácter regularizable y se están
cubriendo por la dependencia al ocupar el inmueble, independientemente de que contar con arrendamiento puro o
financiero. No obstante, existen variaciones de costos derivados de la integración de dos inmuebles en arrendamiento
a sólo uno, mismos que se identifican y cuantifican en el apartado 6.1. de este documento.

5.7. Fuente de recursos para inversión

Las fuentes de la inversión para el año 2003 están constituidas por asignaciones presupuestarias autorizadas dentro
del capítulo 5000 por los meses iniciales del proyecto, mismos que corresponderían al período de mayo a diciembre.
En los años 2004 al 2018 el costo del proyecto se cubrirá con gasto de inversión que se incorporaría dentro del techo
presupuestario autorizado a la Dependencia, por lo cual la fuente para el total de los recursos sería de tipo fiscal.

Cabe señalar que de acuerdo con el Convenio firmado el 27 de Diciembre del año 2001 entre la SSP y la SEDESOL,
la primera cubrirá a la SEDESOL la cantidad de $100 millones, como resultado del intercambio de los inmuebles
señalados en el punto 2.1., misma que en su momento se aportará como un prepago al financiamiento. Estos recursos
serán producto de la enajenación de un inmueble ubicado en Adolfo Ruíz Cortínez No. 3648, Col. Jardines del
Pedregal, en el Distrito Federal, por parte de la SSP.

5.8. Conclusión de la vida útil del proyecto

El proyecto concluirá a más tardar el 2018, siempre y cuando no se realicen prepagos con base en economías
presupuestarias o con la transferencia de recursos de la SSP, antes mencionada. Se estima que con la combinación
de depreciación - reevaluación, el inmueble tendrá un valor de rescate de 114.2 millones a precios nominales actuales
y una vida útil mínima de 25 años adicionales al período del financiamiento, mismos que representarán un ahorro en
rentas dentro del gasto anual de la SEDESOL, así como del Presupuesto de Egresos de Federación.
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6. Evaluación del proyecto

6.1. Identificación y valoración de beneficios y costos

El redimensionamiento físico de los espacios de trabajo, tuvo como propósito dignificar las condiciones laborales,
reordenar las actividades administrativas y operativas de las distintas unidades responsables, atender las
inconformidades y demandas de los trabajadores y con ello tener como resultados: elevar la productividad, mejorar el
clima laboral, optimización de espacios, ahorro de recursos y, sobre todo, ampliar la posibilidad de mejorar la calidad y
oportunidad los servicios que la dependencia brinda a la ciudadanía.

C O M P A R A T I V O D E C O S T O A N U A L D E L C A M B IO DE EDIFICIOS DE LA SEDESOL
(MILES DE PESOS)

INMUEBLES EN TRANSPORTE DE S E G U R IDA D Y SERVICIOS COSTO TOTAL


RENTA LIMPIEZA TELEFONÍA M E N S A J E R ÍA
A R R E N D A M IENTO PERSONAL VIGILANCIA B Á S ICOS* DE SERVICIOS

SAN ANTONIO ABAD 9,912.9 643.5 0.0 2,317.0 2,240.8 35.8 820.3 15,970.3
VICENTE EGUÍA 4,794.3 234.0 125.6 635.8 1,528.7 24.4 364.0 7,706.8
REFORMA 51 (Renta Pura) ** 22,400.0 22,400.0

SUMA 37,107.2 877.5 125.6 2,952.8 3,769.5 60.2 1,184.3 46,077.1

R E F O R M A 5 1 (F inanciamiento) ** 20,226.7 394.9 102.1 2,287.2 2,509.8 35.1 1,125.1 26,680.9

D IFERENCIA 16,880.5 482.6 23.5 665.6 1,259.7 25.1 59.2 19,396.2

AHORRO % 45.5 55.0 18.7 22.5 33.4 41.7 5.0 42.1

* Se refiere a gastos en agua potable y energía elétrica.


** Los datos corresponden al período mayo-diciembre

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El ahorro anual reportado en el cuadro anterior por 19,396.2 miles de pesos, se refiere a los recursos presupuestales
contenidos en el presupuesto de egresos autorizado a la dependencia, que se dejarían de gastar al ocupar el inmueble
de Reforma # 51, mismos que representan más de 42.1% del gasto previsto.

Adicionalmente, la concentración en un solo inmueble del personal que ocupaba dos edificios, así como su ubicación
cercana al otro que alberga al resto de las unidades centrales de la Secretaría, arroja beneficios de carácter cualitativo
que definitivamente promueven el desarrollo de gestión pública, como son:

??Integración de oficinas y atención a usuarios


??Agilidad logística y operativa
??Generación de una imagen corporativa
??Fortalecimiento del espíritu de “cuerpo”
??Ajuste de los espacios físicos a los estándares establecidos por la Secodam
??Mejoramiento de la oportunidad en el envío de documentación y reaprovechamiento de personal asignado a
esta función

El flujo de costos y beneficios involucrados en el proyecto de arrendamiento financiero de acuerdo con el horizonte
temporal definido, permiten identificar que el mismo constituye una inversión rentable.

6.2. Cálculo de rentabilidad

6.2.1. Valor Presente Neto

Los escenarios del proyecto planteados en función de un Arrendamiento Financiero a través de BBVA Bancomer, S.A.,
por un período de 15 años. La tasa de descuento que determina esa institución como arrendadora es sobre la base de
la tasa interbancaria de equilibrio (TIIE), la que a fecha del 7 de marzo registró un valor de 10.5%, anualizada y
revisable mensualmente. Se maneja una sobre tasa de interés de 0.35%, una tasa de inflación estimada de 4% anual,

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I.V.A sobre el costo de adquisición pagadero proporcionalmente con cada amortización, con una proporción de 80%
equivalente al edificio y 20% al terreno.

Para definir la arrendadora se sometieron a subasta las propuestas presentadas por diversas alternativas de
financiamiento con otras instituciones bancarias, de las cuales las más adecuada fue BBVA Bancomer, S.A., quien
propuso una tasa de TIIE con una sobre tasa de 0.35 porcentuales; las propuestas del resto de bancos fueron
superiores por lo que se excluyen, ya que implican elevados costos.

El precio del inmueble según avalúo realizado por la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales (CABIN) es de $190.4
millones.

Los costos asociados del proyecto son:

??Costo de financiamiento (amortización y pago de intereses) por los 15 años que asciende da $460.5 millones
??Depreciación de 2.5% sobre el valor del inmueble
??Gastos notariales de 2.5% que arrojan la cantidad de $5.4 millones
??Pago de impuesto predial estimado en $ 0.3 millones anuales
??Seguros sobre el inmueble calculados en 0.75% del valor del inmueble.
??Adquisición de mobiliario, traslado e instalación por $15.8 millones.

Por otro lado, se ha considerado que al final del periodo del arrendamiento financiero, el inmueble tendrá un valor de
rescate equivalente al 60% del monto del avalúo, el cual se estima en $114.2 millones, ya que todavía tendrá una vida
útil estimada de 25 años. Cabe señalar que a partir del mes de mayo del año 2018, toda la renta no pagada también
será parte de los ahorros del proyecto, que no se cuantifican para no desvirtuar el análisis.

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P R O Y E C T O D E A R R E N D A M I E N T O F I N A N C IE R O R E F O R M A # 5 1 ( S U B A S T A T A S A 1 0 . 8 5 % )
( C i f r a s e n m illo n e s d e p e s o s )

C o n c e p to AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

A m o rtización 20.2 30.4 30.4 30.4 30.5 30.5 30.6 3 0 .6 3 0 .7 3 0 .7 30.8 3 0 .9 31.0 3 1 .1 3 1 .2 10.4

D e p r e c i a c ió n ( 2 . 5 % ) 3 .2 4 .8 4 .8 4 .8 4.8 4.8 4.8 4 .8 4 .8 4 .8 4 .8 4 .8 4.8 4.8 4.8 1.6

G a s tos N o tariales (3% ) 5 .4

P redial 0 .2 0 .3 0 .3 0 .3 0.3 0.3 0.3 0 .3 0 .3 0 .3 0 .3 0 .3 0.3 0.3 0.3 0.1

Seguros (0.75% ) 1 1 .4 1 .4 1 .4 1.4 1.4 1.4 1 .4 1 .4 1 .4 1 .4 1 .4 1.4 1.4 1.4 0.4

M uebles, traslado e instalación 15.8

10.85%
T O T A L C O S T O S (1) 45.8 36.9 36.9 36.9 37 37 37.1 3 7 .1 3 7 .2 3 7 .2 37.3 3 7 .4 37.5 3 7 .6 3 7 .7 12.5
VNP $ 2 7 2 .60

A h o rro x R e n ta (beneficio) 37.1 50.2 52.2 54.3 56.5 58.8 61.1 6 3 .6 6 6 .1 6 8 .7 71.5 7 4 .4 77.3 8 0 .4 8 3 .6 16.2

A h o r r o s n e t o s d e o p e r a c ión 1 .2 2 .6 2 .7 2 .8 2.9 3.0 3.2 3 .3 3 .4 3 .6 3 .7 3 .8 4.0 4.2 4.3 1.0

V a lo r d e R e s c a t e 114.2

T O T A L B E N E F ICIO S (2) 38.3 52.8 54.9 57.1 59.4 61.8 64.3 6 6 .9 6 9 .5 7 2 .3 75.2 7 8 .2 81.3 8 4 .6 8 7 .9 131.4
10.85%
VNP $ 4 9 0 .78

B E N E F ICIOS NETOS (3) = (2)-(1) -7.5 15.9 18 20.2 22.4 24.8 27.2 2 9 .8 3 2 .3 3 5 .1 37.9 4 0 .8 43.8 47 5 0 .2 118.9

Tasa de descuento 10.85%


Total Valor Presente 212.12

N o tas:
C o n t r a t o d e a r r e n d a m ie n t o f in a n c i e r o p o r $ 1 9 0 . 4 m illo n e s .
T a s a d e d e s c u e n t o T I I E 7 d e m a r z o + 0 . 3 5 d e t e r m in a d a e n s u b a s t a p o r B a n c o m e r .
D e p r e c i a c ió n p o r 2 . 5 % c o n b a s e e n e l v i d a ú t i l d e l i n m u e b l e .
G a s t o s n o t a r i a l e s e s t i m a d o s e n 3 % d e l v a l o r d e l i n m u e b le .
I m p u e s t o p r e d i a l e s t i m a d o e n $ 0 . 3 m illo n e s a n u a le s .
E l c o s t o d e s e g u r o s s e e s t im ó e n $ 0 . 7 5 m illo n e s a n u a le s .
E l in c r e m e n t o e n a h o r r o d e r e n t a s e c a lc u l a e n r a z ó n d e 4 % a n u a l, d e a c u e r d o c o n l a t a s a d e i n f l a c i ó n e s t i m a d a .
E l v a lo r d e r e s c a t e e s d e l 6 0 % s o b r e e l c o s t o d e l i n m u e b le = $ 1 1 4 . 2 m illo n e s .

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Con esa proyección se obtiene un beneficio por ahorro en rentas (renta pura), sobre la base de un contrato multianual
con el propietario del inmueble y considerando la misma tasa de la inflación que la planteada correspondiente a 4%,
se calcula que el beneficio será por un monto total en el período de $703.3 millones.

Bajo el esquema de arrendamiento puro, todos los flujos por ser de gasto son negativos y resulta que egresarían
239.5 millones a V.P.N a lo largo del período. Esta cantidad se suma a los beneficios del proyecto, ya que bajo el
esquema de arrendamiento financiero los resultados positivos implican el no efectuar el gasto por arrendamiento puro.

El siguiente cuadro muestra el valor presente bajo el esquema de renta pura.

RENTA PURA DEL INMUEBLE

(Cifras en millones de pesos)

Concepto AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Renta del inmueble 22.4 35.1 36.7 38.3 40.1 41.9 43.8 45.7 47.8 49.9 52.2 54.5 57.0 59.5 62.2 16.2

Valor Presente (17.70%) -22.4 -29.8 -26.5 -23.5 -20.9 -18.5 -16.5 -14.6 -13.0 -11.5 -10.2 -9.1 -8.1 -7.2 -6.4 -1.4

Total Valor Presente -239.5

* La tasa de descuento aplicada representa la proporción entre la renta anual contra el valor del inmueble (17.70%).

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Con estos resultados se concluye que a valor presente, en el escenario de Arrendamiento Financiero se obtendrían
ahorros por arriba del 20% que se establece en la norma. Adicionalmente, después del periodo de financiamiento se
tendrán 25 años más de utilidad del edificio, lo que ampliaría las ventajas que obtendría el erario público con la
realización del proyecto planteado.

6.2.2. Tasa interna de retorno

El cálculo de la tasa interna de retorno (TIR) del proyecto arroja una cifra de 225 % , ampliamente superior a la tasa de
descuento, y muestra la rentabilidad del proyecto, de acuerdo con el siguiente cuadro:

T A S A IN T E R N A D E R E T O R N O
P R O Y E C T O D E A R R E N D A M IE N T O F IN A N C IE R O D E L E D I F I C IO D E R E F O R M A # 5 1 ( S u b a s t a t a s a 1 0 .8 5 % )
( C i f r a s e n m illo n e s d e p e s o s )

C o n c e p to AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

A m ortización 2 0 .2 3 0 .4 30.4 3 0 .4 3 0 .5 3 0 .5 3 0 .6 3 0 .6 3 0 .7 3 0 .7 3 0 .8 3 0 .9 3 1 .0 31.1 3 1 .2 1 0 .4

D e p reciación (2.5% ) 3.2 4.8 4 .8 4 .8 4 .8 4 .8 4 .8 4 .8 4 .8 4 .8 4 .8 4 .8 4.8 4 .8 4 .8 1 .6

G a s to s N o ta r ia l e s ( 3 % ) 5.4

P redial 0.2 0.3 0 .3 0 .3 0 .3 0 .3 0 .3 0 .3 0 .3 0 .3 0 .3 0 .3 0.3 0 .3 0 .3 0 .1

Seguros (0.75% ) 1 1.4 1 .4 1 .4 1 .4 1 .4 1 .4 1 .4 1 .4 1 .4 1 .4 1 .4 1.4 1 .4 1 .4 0 .4

M u e b le s , t r a s la d o e i n s t a l a c i ó n 1 5 .8

T O T A L C O S T O S (1) 4 5 .8 3 6 .9 36.9 3 6 .9 37 37 3 7 .1 3 7 .1 3 7 .2 3 7 .2 3 7 .3 3 7 .4 3 7 .5 37.6 3 7 .7 1 2 .5

A h o r r o x R e n ta ( b e n e fic i o ) 3 7 .1 5 0 .2 52.2 5 4 .3 5 6 .5 5 8 .8 6 1 .1 6 3 .6 6 6 .1 6 8 .7 7 1 .5 7 4 .4 7 7 .3 80.4 8 3 .6 1 6 .2

A h o r r o s n e t o s d e o p e r a c ión 1.2 2.6 2 .7 2 .8 2 .9 3 .0 3 .2 3 .3 3 .4 3 .6 3 .7 3 .8 4.0 4 .2 4 .3 1 .0

V a lo r d e R e s c a te 114.2

T O T A L B E N E F I C IO S ( 2 ) 3 8 .3 5 2 .8 54.9 5 7 .1 5 9 .4 6 1 .8 6 4 .3 6 6 .9 6 9 .5 7 2 .3 7 5 .2 7 8 .2 8 1 .3 84.6 8 7 .9 131.4

B E N E F IC IO S N E T O S ( 3 ) = ( 2 ) - ( 1 ) -7.5 1 5 .9 18.0 2 0 .2 2 2 .4 2 4 .8 2 7 .2 2 9 .8 3 2 .3 3 5 .1 3 7 .9 4 0 .8 4 3 .8 47.0 5 0 .2 118.9

T I R 225%

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7. Análisis de Sensibilidad

Para identificar la sensibilidad del proyecto se consideró que la variable más significativa es la tasa de descuento que
aplica la institución arrendadora.

Para tal efecto, se analizaron los resultados que se obtienen con tasas de descuento a razón de 14%, 16% y 20%,
mismas que se consideran pudieran presentarse sólo bajo condiciones económicas muy desfavorables e incluso
extremas tanto en el contexto nacional como en el internacional. Los supuestos para este análisis, son las mismas que
fueron consideradas en el caso del arrendamiento financiero con la tasa de descuento que aplica BBVA Bancomer,
S.A.

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PROYECTO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO REFORMA # 51 (SENSIBILIDAD TASA 14.0% )


(Cifras en millones de pesos)

Concepto AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Amortización 20.2 30.4 30.4 30.4 30.5 30.5 30.6 30.6 30.7 30.7 30.8 30.9 31.0 31.1 31.2 10.4

Depreciación (2.5%) 3.2 4.8 4.8 4.8 4.8 4.8 4.8 4.8 4.8 4.8 4.8 4.8 4.8 4.8 4.8 1.6

Gastos Notariales (3%) 5.4

Predial 0.2 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.1

Seguros (0.75%) 1 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 0.4

Muebles, traslado e instalación 15.8

14.00%
TOTAL COSTOS (1) 45.8 36.9 36.9 36.9 37 37 37.1 37.1 37.2 37.2 37.3 37.4 37.5 37.6 37.7 12.5
VNP $229.94

Ahorro x Renta (beneficio) 37.1 50.2 52.2 54.3 56.5 58.8 61.1 63.6 66.1 68.7 71.5 74.4 77.3 80.4 83.6 16.2

Ahorros netos de operación 1.2 2.6 2.7 2.8 2.9 3.0 3.2 3.3 3.4 3.6 3.7 3.8 4.0 4.2 4.3 1.0

Valor de Rescate 114.2

T O T A L B E N E F ICIOS (2) 38.3 52.8 54.9 57.1 59.4 61.8 64.3 66.9 69.5 72.3 75.2 78.2 81.3 84.6 87.9 131.4
14.00%
VNP $405.21

BENEFICIOS NETOS (3) = (2)-(1) -7.5 15.9 18.0 20.2 22.4 24.8 27.2 29.8 32.3 35.1 37.9 40.8 43.8 47.0 50.2 118.9

Tasa de descuento 14.00%


Total Valor Presente 168.69

N o tas:
Contrato de arrendamiento financiero por $190.4 millones.
Tasa de descuento TIIE 7 de marzo+ 0.35 determinada en subasta por Bancomer.
Depreciación por 2.5% con base en el vida útil del inmueble.
Gastos notariales estimados en 3% del valor del inmueble.
Impuesto predial estimado en $0.3 millones anuales.
E l costo de seguros se estimó en $0.75 millones anuales.
E l incremento en ahorro de renta se calcula en razón de 4% anual, de acuerdo con la tasa de inflación estimada.
E l valor de rescate es del 60% sobre el costo del inmueble = $114.2 millones.
Loa años 0 y 15 comprenden las partes proporcionales correspondientes a los períodos mayo-diciembre y enero-abril

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.A una tasa de descuento de 14%, teniendo las mismas variables y los mismos costos asociados, se mantienen
condiciones ventajosas para aplicar el proyecto, pues el resultado obtenido a Valor Presente continúa siendo positivo
de $168.7 millones.

A N Á L IS IS D E S E N S IB IL ID A D
P R O Y E C T O D E A R R E N D A M IE N T O F IN A N C IE R O R E F O R M A # 5 1 ( S E N S IB IL ID A D T A S A 1 6 .0 % )
( C i f r a s e n m illo n e s d e p e s o s )

C o n c e p to AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

A m o r t i z a c ió n 2 0 .2 3 0 .4 3 0 .4 3 0 .4 3 0 .5 3 0 .5 3 0 .6 3 0 .6 3 0 .7 3 0 .7 3 0 .8 3 0 .9 3 1 .0 3 1 .1 3 1 .2 1 0 .4

D e p r e c ia c ió n ( 2 . 5 % ) 3 .2 4 .8 4 .8 4 .8 4 .8 4 .8 4 .8 4 .8 4 .8 4 .8 4 .8 4 .8 4 .8 4 .8 4 .8 1 .6

G a s t o s N o t a r i a le s ( 3 % ) 5 .4

P r e d ia l 0 .2 0 .3 0 .3 0 .3 0 .3 0 .3 0 .3 0 .3 0 .3 0 .3 0 .3 0 .3 0 .3 0 .3 0 .3 0 .1

Seguros (0.75% ) 1 1 .4 1 .4 1 .4 1 .4 1 .4 1 .4 1 .4 1 .4 1 .4 1 .4 1 .4 1 .4 1 .4 1 .4 0 .4

M u e b le s , t r a s la d o e in s t a la c ió n 1 5 .8

16.00%
T O T A L C O S T O S (1) 4 5 .8 3 6 .9 3 6 .9 3 6 .9 37 37 3 7 .1 3 7 .1 3 7 .2 3 7 .2 3 7 .3 3 7 .4 3 7 .5 3 7 .6 3 7 .7 1 2 .5
VNP $ 2 0 8 .28

A h o r r o x R e n t a ( b e n e f i c io ) 3 7 .1 5 0 .2 5 2 .2 5 4 .3 5 6 .5 5 8 .8 6 1 .1 6 3 .6 6 6 .1 6 8 .7 7 1 .5 7 4 .4 7 7 .3 8 0 .4 8 3 .6 1 6 .2

A h o r r o s n e t o s d e o p e r a c ió n 1 .2 2 .6 2 .7 2 .8 2 .9 3 .0 3 .2 3 .3 3 .4 3 .6 3 .7 3 .8 4 .0 4 .2 4 .3 1 .0

V a lo r d e R e s c a t e 1 1 4 .2

T O T A L B E N E F IC IO S ( 2 ) 3 8 .3 5 2 .8 5 4 .9 5 7 .1 5 9 .4 6 1 .8 6 4 .3 6 6 .9 6 9 .5 7 2 .3 7 5 .2 7 8 .2 8 1 .3 8 4 .6 8 7 .9 1 3 1 .4
16.00%
VNP $ 3 6 2 .46

B E N E F IC IO S N E T O S ( 3 ) = ( 2 ) - ( 1 ) - 7 .5 1 5 .9 1 8 .0 2 0 .2 2 2 .4 2 4 .8 2 7 .2 2 9 .8 3 2 .3 3 5 .1 3 7 .9 4 0 .8 4 3 .8 4 7 .0 5 0 .2 1 1 8 .9

T a s a d e d e s c u e n to 1 6 .0 0 %
Total Valor Presente 1 4 7 .38

N o tas:
C o n t r a t o d e a r r e n d a m ie n t o f i n a n c ie r o p o r $ 1 9 0 . 4 m illo n e s .
T a s a d e d e s c u e n to T IIE 7 d e m a r z o + 0 . 3 5 d e t e r m in a d a e n s u b a s t a p o r B a n c o m e r .
D e p r e c ia c ió n p o r 2 . 5 % c o n b a s e e n e l v id a ú t i l d e l in m u e b le .
G a s t o s n o t a r i a le s e s t i m a d o s e n 3 % d e l v a lo r d e l in m u e b le .
I m p u e s t o p r e d ia l e s t i m a d o e n $ 0 . 3 m illo n e s a n u a l e s .
E l c o s t o d e s e g u r o s s e e s t i m ó e n $ 0 . 7 5 m illo n e s a n u a le s .
E l in c r e m e n t o e n a h o r r o d e r e n t a s e c a lc u la e n r a z ó n d e 4 % a n u a l , d e a c u e r d o c o n la t a s a d e in f l a c ió n e s t i m a d a .
E l v a lo r d e r e s c a t e e s d e l 6 0 % s o b r e e l c o s t o d e l in m u e b le = $ 1 1 4 . 2 m illo n e s .
L o a a ñ o s 0 y 1 5 c o m p r e n d e n la s p a r t e s p r o p o r c io n a le s c o r r e s p o n d ie n t e s a lo s p e r í o d o s m a y o - d ic ie m b r e y e n e r o - a b r il

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Con una tasa de descuento de 16%, con los mismos supuestos, sigue representando una inversión rentable, ya que el
resultado proyectado a valor presente nos indica $147.4 millones.

A N Á L IS IS D E S E N S IB IL ID A D
P R O Y E C T O D E A R R E N D A M IE N T O F IN A N C IE R O R E F O R M A # 5 1 (S E N S IB IL ID A D T A S A 2 0 .0 0 % )
( C ifra s e n m illo n e s d e p e s o s )

C o n c e p to AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

A m o r t i z a c ió n 2 0 .2 3 0 .4 3 0 .4 3 0 .4 3 0 .5 3 0 .5 3 0 .6 3 0 .6 3 0 .7 3 0 .7 3 0 .8 3 0 .9 3 1 .0 3 1 .1 3 1 .2 1 0 .4

D e p r e c ia c ió n ( 2 . 5 % ) 3 .2 4 .8 4 .8 4 .8 4 .8 4 .8 4 .8 4 .8 4 .8 4 .8 4 .8 4 .8 4 .8 4 .8 4 .8 1 .6

G astos N o tariales (3% ) 5 .4

P r e d ia l 0 .2 0 .3 0 .3 0 .3 0 .3 0 .3 0 .3 0 .3 0 .3 0 .3 0 .3 0 .3 0 .3 0 .3 0 .3 0 .1

Seguros (0.75% ) 1 1 .4 1 .4 1 .4 1 .4 1 .4 1 .4 1 .4 1 .4 1 .4 1 .4 1 .4 1 .4 1 .4 1 .4 0 .4

M u e b le s , t r a s la d o e in s t a l a c i ó n 1 5 .8

20.00%
T O T A L C O S T O S (1) 4 5 .8 3 6 .9 3 6 .9 3 6 .9 37 37 3 7 .1 3 7 .1 3 7 .2 3 7 .2 3 7 .3 3 7 .4 3 7 .5 3 7 .6 3 7 .7 1 2 .5
VNP $ 1 7 4 .08

A h o r r o x R e n t a ( b e n e f i c io ) 3 7 .1 5 0 .2 5 2 .2 5 4 .3 5 6 .5 5 8 .8 6 1 .1 6 3 .6 6 6 .1 6 8 .7 7 1 .5 7 4 .4 7 7 .3 8 0 .4 8 3 .6 1 6 .2

A h o r r o s n e t o s d e o p e r a c ió n 1 .2 2 .6 2 .7 2 .8 2 .9 3 .0 3 .2 3 .3 3 .4 3 .6 3 .7 3 .8 4 .0 4 .2 4 .3 1 .0

V a lo r d e R e s c a t e 1 1 4 .2

T O T A L B E N E F IC IO S ( 2 ) 3 8 .3 5 2 .8 5 4 .9 5 7 .1 5 9 .4 6 1 .8 6 4 .3 6 6 .9 6 9 .5 7 2 .3 7 5 .2 7 8 .2 8 1 .3 8 4 .6 8 7 .9 1 3 1 .4
20.00%
VNP $ 2 9 6 .17

B E N E F IC IO S N E T O S ( 3 ) = ( 2 ) - ( 1 ) - 7 .5 1 5 .9 1 8 .0 2 0 .2 2 2 .4 2 4 .8 2 7 .2 2 9 .8 3 2 .3 3 5 .1 3 7 .9 4 0 .8 4 3 .8 4 7 .0 5 0 .2 1 1 8 .9

T a s a d e d e s c u e n to 2 0 .0 0 %
T o t a l V a lo r P r e s e n te 1 1 4 .9 9

N o tas:
C o n t r a t o d e a r r e n d a m ie n t o f i n a n c i e r o p o r $ 1 9 0 . 4 m illo n e s .
T a s a d e d e s c u e n to T IIE 7 d e m a r z o + 0 . 3 5 d e t e r m in a d a e n s u b a s t a p o r B a n c o m e r .
D e p r e c ia c ió n p o r 2 . 5 % c o n b a s e e n e l v id a ú t i l d e l in m u e b le .
G a s t o s n o t a r ia le s e s t i m a d o s e n 3 % d e l v a lo r d e l in m u e b le .
I m p u e s t o p r e d ia l e s t i m a d o e n $ 0 . 3 m illo n e s a n u a le s .
E l c o s t o d e s e g u r o s s e e s t i m ó e n $ 0 . 7 5 m illo n e s a n u a le s .
E l in c r e m e n t o e n a h o r r o d e r e n t a s e c a lc u la e n r a z ó n d e 4 % a n u a l , d e a c u e r d o c o n la t a s a d e in f l a c ió n e s t i m a d a .
E l v a lo r d e r e s c a t e e s d e l 6 0 % s o b r e e l c o s t o d e l in m u e b le = $ 1 1 4 . 2 m illo n e s .
L o a a ñ o s 0 y 1 5 c o m p r e n d e n la s p a r t e s p r o p o r c io n a le s c o r r e s p o n d ie n t e s a lo s p e r í o d o s m a y o - d ic ie m b r e y e n e r o - a b r il

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En el caso extremo de que se aplicara una tasa de descuento de 20% , lo que implicaría prácticamente duplicar la tasa
de interés que aplica la arrendadora, con las mismas condiciones que en los casos anteriores, el proyecto continúa
siendo rentable, pues presenta un resultado positivo a valor presente de $114.9 millones.

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8. Conclusiones

??El proyecto es indispensable dadas las condiciones físicas desfavorables de las instalaciones en que labora el
personal de la SEDESOL, bajo la situación original sin proyecto.

??El proyecto arroja un 55.5% de diferencial entre el valor presente neto de los costos con relación a los
beneficios, superior al 20 % normativo.

??El valor presente neto y la tasa interna de retorno son favorables al proyecto, aún si se consideran tasas de
descuento superiores, según lo muestra el análisis de sensibilidad.

??El financiamiento de los costos iniciales se dará a través de la conversión de gasto corriente fiscal a inversión
inmobiliaria federal.

??El ahorro obtenido al final del proyecto, tiene un valor de dos a tres veces más que el propio proyecto, dada la
restante vida útil del inmueble.

??Los beneficios cualitativos que se enumeran en el apartado 6.1. son indispensables para mantener relaciones
laborales sanas y optimizar el uso de los bienes inmobiliarios.

??El inmueble se ajusta a la norma de espacios y se adquiere bajo condiciones de avalúo de la CABIN.

??Se cuenta con la opinión favorable de la CABIN para realizar el proyecto.

??El arrendamiento será con BBVA Bancomer, S.A. de C.V., banco que ofrece las mejores condiciones del
mercado y además los costos se compensan a nivel gobierno federal.

??Por lo anterior esperamos sea autorizada la presente solicitud.

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9. Anexos

?? Corrida Financiera.

?? Formatos para la Presentación de Proyectos de Inversión.

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